Cosa fa il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD)?

In questo articolo

I Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti è un'agenzia del governo federale che aiuta le persone ad accedere ad alloggi a prezzi accessibili. La maggior parte degli americani associa l'HUD all'assistenza agli alloggi pubblici e all'assistenza alle famiglie a basso reddito. Tuttavia, i programmi HUD aiutano anche le persone a qualificarsi Prestiti FHA, apportare miglioramenti alla casa e applicare leggi sull'edilizia equa a livello nazionale. 

Molti investitori immobiliari stanno prendendo in considerazione l'acquisto di case HUD per espandere i propri portafogli. Le case pignorate dell'HUD sono spesso vendute al di sotto del valore di mercato, consentendoti di riabilitare e capovolgere la proprietà a scopo di lucro. 

Tuttavia, i programmi abitativi HUD sono anche un ottimo modo per le famiglie di acquistare la loro prima casa. Schemi come il "Good Neighbor Next Door Program" o il "HUD $ 100 Dollar Program" forniscono opzioni di finanziamento altamente convenienti per le famiglie a basso reddito per l'acquisto di una casa.

Questo articolo esplora ciò che serve per acquistare una casa HUD e se questo tipo di alloggio può essere redditizio. Imparerai anche i pro ei contro dell'acquisto di una proprietà HUD preclusa.

Che cos'è una casa HUD

A casa dell'HUD è una proprietà pignorata sequestrata dai proprietari di case che non hanno pagato il prestito della Federal Housing Administration (FHA). Le case HUD possono essere di qualsiasi tipo di proprietà: una casa tradizionale, un duplex o persino una roulotte. La FHA paga il resto del mutuo e l'HUD mette la proprietà sul mercato immobiliare. 

Le case HUD che arrivano sul mercato immobiliare vengono vendute "così come sono". Pertanto, non puoi aspettarti aggiornamenti, ristrutturazioni o riparazioni della proprietà. Inoltre, poiché i precedenti proprietari della proprietà hanno subito difficoltà finanziarie, la proprietà potrebbe trovarsi in uno stato di abbandono. Tuttavia, queste case sono in genere le più economiche in vendita nella zona. 

Programmi HUD

I programmi HUD iniziarono nel 1965 quando il presidente Lyndon B. Johnson formò l'agenzia. La sua missione è "creare comunità forti, sostenibili e inclusive e case di qualità a prezzi accessibili per tutti". Per raggiungere questo obiettivo, l'HUD gestisce vari programmi per garantire alloggi in affitto a prezzi accessibili e aiutare le famiglie a godere della sicurezza finanziaria e di una migliore qualità della vita.

Ecco alcuni dei vari programmi abitativi HUD progettati per fornire assistenza finanziaria a chiunque desideri acquistare o affittare una casa.

Programma di voucher per la scelta dell'alloggio

Comunemente chiamato Sezione 8 alloggiamento, questo programma fornisce assistenza per l'affitto a famiglie a basso reddito, persone con disabilità o persone anziane. I proprietari che affittano agli inquilini della Sezione 8 devono garantire che la proprietà soddisfi o superi gli standard minimi di salute e sicurezza. Inoltre, gli inquilini ricevono buoni per aiutare a pagare i loro mutui. 

Per qualificarsi per l'alloggio della Sezione 8, la famiglia deve soddisfare criteri specifici. Questi includono il reddito medio basato sulla dimensione della famiglia, una buona storia di affitti, la mancanza di precedenti penali e la scelta da un elenco approvato di appartamenti o case HUD. 

Quindi, l'autorità locale per gli alloggi pubblici approva i candidati della Sezione 8. 

Prestiti federali per l'assistenza abitativa

La FHA offre un'assicurazione ipotecaria e di prestito a persone che altrimenti potrebbero non qualificarsi secondo le regole standard sui mutui. Piuttosto che offrire prestiti direttamente, la FHA protegge i prestatori approvati dal rischio finanziario se il proprietario della casa non paga i pagamenti del mutuo. Tuttavia, la FHA può precludere queste proprietà, che poi diventano "case HUD".

Ecco alcuni dei criteri per qualificarsi per un prestito FHA:

• Avere un rapporto debito/reddito inferiore al 43%
• Avere un punteggio di credito di almeno 580 per un acconto del 3.5%.
• Avere un punteggio di credito compreso tra 500 e 579 per un acconto del 10%.
• Paga il Premio assicurativo ipotecario (MIP)
• Avere una prova di occupazione e reddito costante
• Vivere in casa come residenza principale

Sovvenzioni in blocco per lo sviluppo della comunità (CDBG)

I programmi HUD aiutano anche a garantire alloggi sicuri e opportunità abitative eque. Ad esempio, il programma CDBG fornisce assistenza finanziaria alle comunità per riabilitare e migliorare gli edifici residenziali e non residenziali. Inoltre, le sovvenzioni contribuiscono a migliorare i servizi pubblici ea favorire l'accesso all'occupazione e ai servizi pubblici.

Programma di partnership di investimento HOME

I Programma CASA fornisce fondi federali per migliorare gli alloggi per inquilini e proprietari di case. Questo programma è specifico per le famiglie con redditi combinati inferiori al livello di reddito familiare medio per l'area.

Ad esempio, un proprietario di casa a basso reddito può ottenere fondi per riparare o riabilitare la propria casa per resistere alle intemperie o effettuare riparazioni di emergenza. Oppure le famiglie possono richiedere assistenza per l'affitto basata sull'inquilino per aiutare a sostenere i costi dell'alloggio o pagare il deposito cauzionale su una proprietà in affitto. 

Fair Housing Act

I Fair Housing Act è un programma HUD che garantisce che i fornitori di alloggi non possano negare l'alloggio a nessuno sulla base della discriminazione. Pertanto, i proprietari non possono molestare, rifiutare di vendere o affittare o rendere l'alloggio non disponibile a causa dei seguenti fattori: 

• Età
• Identita `di genere
• Orientamento sessuale
• Religione
• origine nazionale
• Stato civile
• Gara
• Colore
• Invalidità

Il Fair Housing Act si applica anche ai proprietari di case che vendono una casa o ai proprietari che affittano un'unità. 

Come acquistare una casa HUD

L'acquisto di una casa HUD può essere un ottimo modo per ottenere un buon affare su una proprietà. Queste case pignorate sono spesso vendute a prezzi scontati, rendendole attraenti per potenziali investitori e proprietari di case.

Tuttavia, la domanda è: come puoi acquistare una casa HUD?

Come per qualsiasi acquisto di proprietà, il processo di acquisto inizia con la dovuta diligenza. Pertanto, è fondamentale ricercare il mercato di riferimento, analizzare le composizioni di vendita e calcolare valori dopo la riparazione (ARV). Inoltre, sarebbe meglio conoscere le commissioni associate all'acquisto di una casa HUD.

Il prossimo passo è assicurarti di avere un finanziamento in atto. Quindi, a meno che tu non possa fare un'offerta in contanti sulla casa, dovrai ottenere la pre-approvazione per un mutuo. Questo passaggio ti consente di sapere quanto puoi permetterti di fare un'offerta per una proprietà HUD.

Ecco i passaggi necessari quando inizi a cercare una casa da acquistare nell'ambito del programma di alloggi HUD:

• Cerca case HUD in vendita: I Sito web dell'HUD elenca varie agenzie federali con proprietà da vendere. Lì puoi cercare case per stato o codice postale. Ricorda, prima di presentare un'offerta per l'acquisto di un investimento immobiliare, devi attendere la fine del periodo di quotazione iniziale. 
• Trova un agente immobiliare approvato dall'HUD: HUD accetta solo offerte per proprietà da agenti o broker autorizzati. Pertanto, è essenziale trovare un agente con esperienza nel processo di acquisto di HUD.
• Compilare le informazioni sull'offerta: Il passaggio successivo è la raccolta di tutte le informazioni sull'offerta. Ciò include la scadenza, chi è idoneo a fare offerte e se è designata come "proprietà occupata dal proprietario".
• Pianifica un'ispezione della proprietà: Se possibile, chiedi a un ispettore della casa di controllare le condizioni della proprietà. Le case HUD sono vendute "così come sono" e potrebbero richiedere riparazioni estese. Se un'ispezione pre-offerta è impossibile, assicurati che la tua offerta includa una contingenza di ispezione domestica.
• Invia la tua offerta: Collabora con il tuo agente immobiliare o broker per fare un'offerta sulla proprietà che desideri. Se la tua è l'offerta vincente, in genere hai dai 30 ai 60 giorni per finalizzare l'affare. 

Chi si qualifica per una casa HUD?

Chiunque può qualificarsi per l'acquisto di una casa HUD. Tuttavia, gli acquirenti proprietari-occupanti hanno la priorità nel processo di offerta. Pertanto, i primi 30 giorni del processo di offerta sono riservati ai proprietari-occupanti, il che significa che la casa deve essere la tua residenza principale per 12 mesi. Inoltre, non puoi aver acquistato una casa HUD nei 24 mesi precedenti.

Trascorsi i primi 30 giorni di gara d'appalto, le condizioni di vendita non sono più esclusivamente per uso proprietario. Successivamente, le offerte sono aperte a tutti, compresi gli investitori fix-and-flip o gli investitori che acquistano proprietà in affitto.

Come trovare case HUD

L'unico modo per trovare proprietà vendute nell'ambito del regime abitativo HUD è al HUDHomestore.gov sito web. Il sito consente di filtrare i risultati per trovare i pignoramenti HUD in base allo stato, al codice postale, alle dimensioni della proprietà, al prezzo e al tipo di acquirente. Queste proprietà di preclusione non si trovano su MLS o altri siti web immobiliari. 

Come finanziare una casa HUD

È possibile acquistare una casa HUD attraverso un finanziamento tradizionale, un mutuo tradizionale, un prestito FHA, un prestito VA, un prestito FHA203 (k) o contanti. Tuttavia, ci sono diverse opzioni di finanziamento aggiuntive per gli alloggi HUD. Ecco i più comuni:

• Il programma del buon vicino della porta accanto: Questo programma aiuta dipendenti pubblici qualificati - insegnanti, agenti di polizia, vigili del fuoco e tecnici medici - ad acquistare una casa con uno sconto del 50%. Tuttavia, ci sono alcuni criteri da soddisfare. Ad esempio, i richiedenti devono vivere nella proprietà per un minimo di tre anni.
• Programma da un dollaro: Questo incentivo aiuta le famiglie a basso reddito ad acquistare una casa per $ 1. Le case ammissibili devono essere sul mercato da almeno sei mesi.
• Programma di riduzione di $ 100: Gli acquirenti proprietari-occupanti con un reddito basso possono acquistare una casa con un acconto di $ 100. 
• Programma voucher per la scelta dell'alloggio: Le famiglie a basso reddito possono richiedere l'alloggio della Sezione 8 per ricevere aiuti finanziari per contribuire a rendere più convenienti i pagamenti del mutuo. 

I pro ei contro dell'acquisto di una casa HUD

Supponiamo che tu stia pensando di acquistare una casa HUD. Quali sono i fattori principali per aiutare a decidere se ha senso dal punto di vista finanziario? Ecco i vantaggi e gli svantaggi dell'acquisto di una proprietà HUD. 

Vantaggi

1. L'acquisto di una casa HUD è più economico

Il vantaggio più significativo delle case HUD è il loro prezzo. In genere, queste proprietà vendono al di sotto del loro valore di mercato. Questo può renderli un'opzione più attraente per investitori o famiglie in cerca di alloggi a prezzi accessibili. 

2. Acconto inferiore

L'acquisto di una casa HUD con un prestito FHA significa che il tuo acconto può essere pari al 3.5% del prezzo di acquisto. Pertanto, un deposito tipico varierà da $ 500 a $ 2,000 anziché il 20% standard. Inoltre, potresti qualificarti per il programma di acconto di $ 100. 

3. Assistenza per le spese di chiusura

In molti casi, gli acquirenti di case HUD si qualificano per l'assistenza sui costi di chiusura. Questo può aiutare a pagare le tasse di trasferimento, le spese di registrazione e altri costi associati. 

4. Meno concorrenza nel mercato immobiliare HUD

Un altro vantaggio dell'acquisto di una casa HUD è che c'è meno concorrenza. L'aggiudicatario è quello che genera i maggiori profitti netti per il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. Non si basa su contingenze, finanziamenti o dimensioni dell'acconto.

Svantaggi

1. Case HUD vendute "a scatola chiusa"

Non puoi mai acquistare una proprietà chiavi in ​​mano quando fai un'offerta per una casa HUD. Le proprietà vengono vendute "così come sono" e non vi è alcuna negoziazione su queste proprietà. Anche con un'ispezione della proprietà, possono esistere molti problemi di riparazione e riabilitazione invisibili. 

2. Regole di occupazione e restrizioni di vendita

Se acquisti una casa HUD come "proprietario-occupante", sei soggetto a due restrizioni. Innanzitutto, devi vivere nella proprietà per un minimo di un anno. In secondo luogo, non puoi acquistare un'altra casa HUD per due anni. Forse non è un grosso problema, ma è qualcosa da considerare.

3. Rischio di acquistare una fossa di denaro

Un problema comune con i pignoramenti dell'HUD è che le spese di riabilitazione possono essere enormi. Poiché il precedente proprietario della casa non è riuscito a pagare il mutuo, è probabile che la casa sia in cattivo stato. Inoltre, il processo di preclusione può richiedere molto tempo, il che significa che potrebbe essere rimasto vuoto per diversi mesi o anni.

4. Usa un agente immobiliare approvato dall'HUD

L'acquisto di una casa elencata sul sito Web HUDHomestore limita il tipo di agente che puoi utilizzare. L'agente immobiliare o l'intermediario deve essere approvato dall'HUD per presentare un'offerta. 

5. Stock di alloggi HUD limitato

Rispetto a MLS, ci sono relativamente pochi pignoramenti in vendita. Ad esempio, molti stati hanno meno di dieci proprietà in vendita. La mancanza di proprietà disponibili può rendere difficile trovare una casa adatta.

Domande frequenti sull'HUD Home

Quali sono le principali funzioni e lo scopo di HUD?

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano mira a creare comunità forti, sostenibili e inclusive e case di qualità a prezzi accessibili per tutti. Attraverso vari programmi, HUD cerca di aumentare la proprietà della casa, sostenere lo sviluppo della comunità e aumentare l'accesso a alloggi a prezzi accessibili senza discriminazioni.

HUD lavora con governi statali e locali, agenzie di edilizia popolare e organizzazioni senza scopo di lucro per raggiungere questo obiettivo.

Chi si qualifica per una casa HUD?

I due fattori qualificanti per l'acquisto di una casa HUD sono divisi in proprietario-occupante e investitore. I primi 30 giorni di offerta sono aperti solo agli acquirenti che si impegnano a rimanere nella proprietà per 12 mesi. Ciò include gli acquirenti che acquistano una casa tramite un programma HUD.

La seconda fase del processo di offerta HUD inizia se non sono state ricevute offerte di successo nella fase iniziale. Chiunque può qualificarsi per fare offerte su una casa HUD che è stata elencata per oltre un mese. 

Cosa fa il segretario dell'HUD?

Il segretario del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) consiglia il presidente in materia di alloggi. Inoltre, il Segretario avvia politiche e regole e sovrintende ai programmi per promuovere la missione dell'agenzia di rendere accessibili a tutti, in particolare alle famiglie a basso reddito, alloggi a prezzi accessibili - affitto e proprietà della casa.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.