Ci sono molte ragioni per desiderare una seconda casa. Sia che tu stia facendo il salto nel mondo degli investimenti immobiliari e abbia bisogno di una proprietà che possa generare entrate ogni mese o che tu abbia semplicemente bisogno di un posto dove stare d'estate, le seconde case sono un pilastro del classico stile di vita "libertario".
Tuttavia, l’acquisto di un’altra proprietà rappresenta un impegno finanziario serio. E se l’acquisto della prima casa è una delle transazioni finanziarie più grandi che potresti effettuare, l’acquisto di una seconda casa può essere altrettanto grande. Pertanto, prima di acquistare una seconda casa, è opportuno valutare dal punto di vista finanziario se è possibile sostenere i costi di acquisto e manutenzione.
Quindi, che tu voglia trovare la perfetta vacanza al mare, una casa per pendolari vicino a una grande città o una proprietà in affitto per avviare un portafoglio immobiliare, hai bisogno dei migliori consigli su come acquistare una seconda casa.
Questo articolo esplora i passaggi necessari per acquisire la proprietà di un secondo immobile residenziale. Imparerai come scegliere una sede, trovare finanziamenti e concludere un affare.
Quando una seconda casa è un buon investimento?
L'acquisto di una casa in aggiunta alla residenza principale presenta numerosi vantaggi finanziari. Li elencheremo di seguito.
Flusso di cassa
Affittare la tua seconda casa come affitto a breve termine durante i periodi in cui non ci soggiorni o come affitto a lungo termine è un ottimo modo per iniziare a investire nel settore immobiliare e iniziare a creare flusso di cassa.
Riconoscenza
Nonostante il mercato immobiliare presenti alti e bassi, le tendenze generali mostrano che i valori immobiliari si apprezzano a lungo termine. Ciò significa che puoi aspettarti un buon tasso di apprezzamento nel lungo periodo, costruendo silenziosamente il tuo patrimonio netto.
Benefici fiscali
Acquistare una seconda casa significa avere accesso a numerosi vantaggi fiscali, riducendo così l'importo dovuto all'IRS. Ad esempio, potresti beneficiare di una detrazione degli interessi ipotecari o della detrazione dell'imposta sulla proprietà.
Tuttavia, è consigliabile ottenere una valida consulenza finanziaria prima di prendere in considerazione una seconda casa a fini fiscali. Le leggi sulla tassazione degli investimenti immobiliari possono cambiare. E a seconda del numero di giorni in cui occupi la proprietà aggiuntiva, l'IRS potrebbe considerarla una seconda casa o un investimento immobiliare, ciascuno con implicazioni fiscali diverse.
Quante case puoi permetterti?
Prima di acquistare una seconda casa è fondamentale valutare la propria situazione finanziaria.
Ad esempio, potresti dover beneficiare di un mutuo per la seconda casa. Anche avere entrate e risparmi sufficienti per coprire le spese impreviste è positivo. Ad esempio, cosa farai se hai posti vacanti prolungati? Si può ancora pagare il mutuo se i tassi di interesse salgono? Ci sono anche spese aggiuntive da considerare quando si possiede una proprietà in affitto.
Requisiti del creditore ipotecario per una seconda casa
Gli erogatori di mutui ipotecari in genere richiedono acconti più elevati per una seconda casa, punteggi di credito minimi più elevati e offriranno tassi di interesse più elevati.
Si consiglia di avere un acconto superiore al 10% e molti contanti a portata di mano. Ci sono anche molti istituti di credito che ti richiederanno di vivere nella proprietà almeno per una parte dell'anno.
Calcolare i requisiti del rapporto debito/reddito (DTI).
Le approvazioni dei mutui ipotecari dipendono sempre da rapporto debito / reddito requisiti. Ad esempio, se stai acquistando una seconda casa, in genere avrai bisogno di un DTI inferiore al 45% per ottenere la pre-approvazione per un mutuo sulla seconda casa.
Ecco un modo rapido per calcolare il rapporto debito/reddito:
- Aggiungi le tue fatture mensili, inclusi i pagamenti del mutuo, i pagamenti con carta di credito e altri pagamenti del debito.
- Dividi l'importo per il tuo reddito mensile lordo (reddito al lordo delle imposte).
- Il risultato è una percentuale che mostra il tuo DTI: più basso è il numero, meno rischioso sei per gli erogatori di mutui ipotecari.
Casa per le vacanze vs. investimento immobiliare
Conoscere la differenza tra avere una casa per le vacanze o un investimento immobiliare è fondamentale. Ad esempio, i benefici fiscali, i finanziamenti e le opzioni di mutuo variano a seconda dell'uso domestico.
In generale, una casa per le vacanze è una casa che hai per scopi di divertimento o che vivi nella proprietà per il dieci per cento in meno di tempo rispetto a quella affittata. D’altro canto, una seconda casa diventa un investimento immobiliare quando gli inquilini la occupano per gran parte dell’anno.
Come acquistare una seconda casa
L'acquisto di una seconda casa richiede la stessa due diligence e lo stesso calcolo finanziario di quando hai acquistato la tua residenza principale. Tuttavia, i costi di gestione, le opzioni di mutuo, i pagamenti del prestito e la manutenzione possono essere significativamente più alti rispetto alla tua casa attuale.
Considera tutti i costi di acquisto e possesso di una seconda casa
È fondamentale analizzare i numeri prima di impegnarsi nell'acquisto di una seconda casa.
Ecco alcune delle spese da considerare:
- Tasse di proprietà: Dovrai pagare le tasse su una proprietà secondaria come una residenza primaria. Tuttavia, a seconda del tuo status fiscale, potresti avere diritto a una detrazione dell’imposta sulla proprietà.
- Manutenzione: Mantenere una seconda casa può essere relativamente costoso perché in genere ci si affida ad appaltatori terzi. Ad esempio, una società di gestione immobiliare, servizi di giardinaggio, riparazioni di emergenza e manutenzione incidono sul flusso di reddito.
- Utilities: Gli inquilini a lungo termine in genere pagano le utenze come parte del contratto di locazione. Tuttavia, per gli affitti a breve termine delle case vacanze, è necessario calcolare il costo delle bollette energetiche. Ad esempio, in inverno, è necessaria una temperatura ambiente interna per evitare problemi di umidità e muffe.
- Assicurazione: Assicurare una casa secondaria costa più della casa principale. Inoltre, a seconda del tipo di immobile – casa per le vacanze o investimento immobiliare – bisogna scegliere tra diverse opzioni assicurative. Ad esempio, per alcuni stabilimenti balneari potrebbe essere necessaria un’assicurazione contro i rischi. E l’assicurazione per gli immobili in affitto è più costosa che per una seconda casa.
Esplora le tue opzioni di finanziamento
Investimenti immobiliari di successo dipende dall'ottenere le giuste opzioni di finanziamento. Ma i requisiti ipotecari per una seconda casa saranno più severi rispetto al mutuo attuale. Inoltre, le opzioni di prestito dipendono da specifici requisiti di punteggio di credito per investimenti immobiliari o case vacanza.
Il prestito jumbo o quello convenzionale sono le due opzioni di finanziamento più comuni per l'acquisto di una seconda casa.
- Prestito convenzionale: Per beneficiare di un prestito convenzionale, è necessario soddisfare i requisiti di reddito e acconto stabiliti da Freddie Mac e Fannie Mae ed entro i limiti stabiliti dalla FHFA (Federal Housing Finance Administration). Esistono però due vincoli con questa tipologia di prestito per quanto riguarda le seconde case:
- Devi avere un punteggio di credito di almeno 620. Tuttavia, più alto è, meglio è per ottenere i migliori tassi di interesse.
- Non puoi affittare la tua casa per più di sei mesi all'anno; in caso contrario è classificato come investimento immobiliare.
- Prestito enorme: Chiamato anche mutuo convenzionale non conforme, questa opzione di prestito può essere utile per finanziare l'acquisto di un immobile. Ecco alcuni requisiti per ottenerlo approvato per un prestito jumbo:
- Un punteggio di credito di almeno 700 (alcuni istituti di credito stipulano un rating di credito minimo di 720).
- Un rapporto debito/reddito inferiore al 45%.
- Alcuni istituti di credito richiedono di avere abbastanza contanti per coprire 12 mesi di pagamento del mutuo.
Ottieni la pre-approvazione per un mutuo
Ottenere la pre-approvazione per un mutuo nelle prime fasi del tuo percorso di investimento immobiliare è fondamentale. La preapprovazione ti consente di sapere quanto puoi permetterti di offrire per una seconda casa. Inoltre, il processo di finanziamento procede molto più velocemente quando si chiude un affare immobiliare.
Eseguire ricerche di mercato per potenziali mercati immobiliari
Come per qualsiasi investimento immobiliare, la due diligence è fondamentale quando si acquista una casa da affittare o come seconda casa. Pertanto, è necessario condurre una ricerca approfondita sui mercati immobiliari con un solido potenziale di investimento.
Ecco alcuni suggerimenti utili su come trovare il giusto tipo di immobile:
- Decidi se la proprietà è in affitto, la tua seconda residenza o una combinazione di entrambe.
- Analizza le attuali tendenze del mercato nell’area locale che stai considerando.
- Ricerca i quartieri per la qualità della vita, i servizi e la vicinanza alle strutture principali.
- Guarda cinque o sei proprietà comparabili per trovare le migliori offerte.
- Calcolare il prezzo medio delle proprietà comparabili.
Il passo successivo nel processo di acquisto della casa è trovare un agente immobiliare locale per trovare la tua seconda casa ideale.
Trova un agente immobiliare rispettabile
Un agente immobiliare esperto ha un valore inestimabile quando si acquista una seconda casa. Copriranno tutte le basi per scovare le migliori offerte per le tue esigenze, il che è fondamentale se stai acquistando una proprietà in un altro stato. Possono anche gestire le trattative iniziali con il venditore, facendoti risparmiare tempo e costi di viaggio.
Un buon agente immobiliare è comunque utile anche quando si acquista un secondo immobile in zona. Questo perché possono trovare la proprietà ideale per le tue esigenze di stile di vita. Il tipo di immobile adatto dipende, ad esempio, se si intende acquistare una seconda casa o un investimento immobiliare. Oppure vuoi trasferirti nella tua nuova casa e affittare l'immobile esistente? In questi casi i servizi di un agente immobiliare locale sono fondamentali.
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Fai offerte
Una volta trovata la casa dei tuoi sogni, è il momento di fare un'offerta. Puoi elaborare la tua strategia di negoziazione e quanto offrire con il tuo agente immobiliare. Ciò include gli imprevisti nel contratto di vendita e l'importo della caparra (acconto) che puoi permetterti.
Se offri al di sotto del prezzo di quotazione o rispetti il prezzo dell'acquirente dipende dal fatto che il valore della casa sia giusto e da quanto desideri la proprietà. Ma, ancora una volta, il tuo agente immobiliare può guidarti attraverso il processo.
Se l'acquirente accetta la tua offerta, inizierai il processo di chiusura dell'affare. Se l'acquirente fa una controfferta, dovrai negoziare quanto sei disposto a spendere.
Chiudi
Possono essere necessari dai 30 ai 45 giorni per chiudere una casa. Tuttavia, può essere più lungo a seconda dei problemi relativi alla richiesta di mutuo, alla valutazione della casa e all'ispezione della casa. Durante questo periodo, l'agente di chiusura svolge tutte le attività necessarie per trasferire la proprietà dell'immobile dall'acquirente al venditore.
Ecco i passaggi necessari per concludere una trattativa immobiliare:
- Apri un conto di deposito a garanzia: In genere, il tuo agente immobiliare apre il conto in cui sono detenuti il deposito, la caparra e il denaro del prestatore.
- Trova un agente di chiusura o un avvocato immobiliare: Alcuni stati richiedono di assumere un avvocato immobiliare per chiudere l'affare e archiviare i documenti.
- Ricerca del titolo e assicurazione: Questo passaggio conferma la proprietà legale della proprietà. L'assicurazione protegge te e il creditore da difetti di titolo, privilegi o gravami.
- Valutazione della casa: Il tuo prestatore organizza un stima dell'immobile per garantire che il valore sia accurato. Un valore inferiore al prezzo di quotazione può influire sulla quantità di denaro che puoi prendere in prestito. Pertanto, potrebbe essere necessario negoziare un prezzo di vendita inferiore con il venditore.
- Ispezione della casa: Ottenere il rapporto di un ispettore domestico ti consente di conoscere le reali condizioni della proprietà. In genere, il contratto di vendita contiene un accordo di emergenza che consente di recedere nel caso in cui vengano scoperti gravi problemi strutturali o di altro tipo.
- Passaggio finale: Tu e l'agente potete visitare la proprietà, di solito 24 ore prima della chiusura, per assicurarvi che tutto sia pronto per la vendita. Controlli che tutte le riparazioni siano state completate, che la proprietà non abbia danni e sia pulita.
- Giorno di chiusura: È arrivato il grande giorno per te che diventerai legittimo proprietario di una seconda casa. Paghi le spese di chiusura e le commissioni aggiuntive il giorno della chiusura e firmi tutta la documentazione. Infine, l'agente di chiusura fa in modo che il venditore riceva denaro dal conto di deposito a garanzia.
Conclusione
L'acquisto di una seconda casa è un processo entusiasmante e può essere una saggia mossa finanziaria. Tuttavia, per garantire che la seconda casa soddisfi le tue esigenze di stile di vita, è fondamentale ricordare i seguenti aspetti:
- Decidi il motivo per cui acquistare una seconda proprietà: è una casa per le vacanze o un investimento immobiliare?
- Assicurati di avere i mezzi finanziari per acquistare e mantenere una seconda casa.
- Esegui la due diligence in ogni fase del percorso per ottenere il miglior mutuo ipotecario, trovare un buon agente immobiliare e trovare una proprietà che corrisponda ai tuoi obiettivi finanziari.
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