Hai un immobile in affitto? E se tu potessi usalo per acquistare ancora più affitti, costruisci il tuo portafoglio immobiliare e disponi di un flusso costante di reddito passivo affluire nel tuo conto bancario? Su quello di oggi Vedendo Greene, uno spettatore si chiede esattamente come farlo e, sebbene la sua strategia possa funzionare, potrebbe non essere la mossa migliore tassi del mutuo così alto e il flusso degli affari così basso. Quindi, cosa farebbe invece David?
È domenica, quindi rispondiamo alle domande degli ascoltatori direttamente da principianti, investitori veterani e coloro che lo desiderano ritirarsi presto. In questo episodio, David fa dei buchi nel "rifinanziamento in contanti per acquistare una nuova proprietà"strategia. Ne sentiamo anche due antipasti in ritardo che vogliono dare una svolta alla loro pensione, cercano un amministratore immobiliare esaurito il modo migliore per scalare, un investitore fortemente azionario che sta discutendo comprare un affitto o prestare i suoi soldi, e un recensore che lo era truffato da “guru” del settore immobiliare.
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David:
Questo è il podcast di BiggerPockets, spettacolo 825.
David:
Penso che tutti dobbiamo sbarazzarci di questo virus che si è insinuato nelle nostre menti secondo cui il denaro dovrebbe essere passivo, che dovremmo semplicemente esistere e abbiamo lavorato duro in passato e ora il denaro scorre verso di noi e arriva e basta. Non è così che funziona. Non ti metti veramente in forma e poi non ti alleni mai più e rimani in forma per sempre. Ti alleni sempre. Tuttavia, il lavoro necessario per rimettersi in forma è molto più difficile del lavoro necessario per mantenersi in forma. E gli affari sono allo stesso modo. Lavorerai molto duramente per rimetterti in forma e poi si tratterà solo di mantenerla e non è così difficile.
David:
Cosa sta succedendo a tutti? È David Greene. Il tuo ospite del podcast immobiliare di BiggerPockets. Il podcast immobiliare più grande, migliore e peggiore del mondo. Ogni settimana, ti porto storie di contenuti aggiornati di altri investitori o episodi come quello di oggi, che se puoi dirlo perché stai guardando su YouTube dalla luce verde dietro di me è un Seeing Greene. Oppure, se hai appena letto il titolo dello show di oggi, congratulazioni per essere stato intelligente.
David:
In questi episodi, se non ne hai mai sentito uno, riceviamo domande direttamente da voi, i nostri ascoltatori, e io rispondo, dandovi il punto di vista di Greene su cosa penso che le persone dovrebbero fare, cosa dovrebbe essere considerato o quali opzioni potrebbero avere. Avere. La mia sincera speranza è che i miei quasi 15 anni di esperienza negli investimenti immobiliari possano avvantaggiarti, seguendomi nello stesso viaggio.
David:
L'episodio di oggi è fantastico, pieno di energia e molto divertente. Entriamo nel merito, se qualcuno può utilizzare un acconto proveniente da un'altra proprietà e se è un'idea intelligente. Consigli per chi inizia tardi e qualcuno che cerca di diversificare il proprio W-2 che ha una malattia. Quando ha senso ampliare una società di gestione immobiliare? A chi va bene e cosa ci si dovrebbe aspettare e se investire in RE o prestare privatamente?
David:
Tutto questo e molto altro nello show di oggi. E ricorda, se vuoi avere la possibilità di fare una domanda su Seeing Greene, mi piacerebbe sicuramente vederla. Vai su bigpockets.com/david e puoi inviare la tua domanda lì e, si spera, ricevere risposta in uno di questi programmi. E infine, prenditi un minuto per mettere mi piace, condividere e iscriverti a questo canale, se hai trovato valore nello spettacolo di oggi, se è stato divertente, se ti ho fatto sorridere, invialo a qualcun altro che ami, perché voglio fai sorridere anche loro.
David:
E una delle nostre domande di oggi faceva riferimento alla mia voce di Batman. Eccezionale. Sono felice di sapere che ci sono ancora persone là fuori che lo adorano, il che ci porta al suggerimento rapido di oggi. Batman qui dice: "Vai a ordinare il nuovo libro di David, Pilastri della ricchezza: come guadagnare, risparmiare e investire i tuoi soldi per raggiungere la libertà finanziaria". È disponibile su bigpockets.com/pillars.
David:
E, cosa più importante, questo libro è un progetto concreto e diretto per diventare milionario che chiunque, e sì, intendo dire chiunque, può seguire. È la salsa segreta che alla maggior parte delle persone non viene raccontata. Ciò include un approccio a tre pilastri per creare ricchezza, essere bravi a risparmiare denaro e sì, questa è un’abilità. Essere bravi a fare soldi è un'abilità ancora migliore e poi investire la differenza. Se sei una persona stanca di fallire e vuole la libertà finanziaria, ti consiglio vivamente di unirti al movimento che già tante altre persone hanno fatto. Vai su bigpockets.com/pillars e preordina il libro.
David:
E quasi dimenticavo di menzionare che ci sono alcuni bonus preordine che puoi ottenere se lo acquisti adesso. Giusto. Se ricevi il libro adesso, riceverai la mia ricetta per la torta per costruire ricchezza, un libro di esercizi per iniziare e nella giusta direzione, l'accesso a una chiamata di coaching e uno di voi fortunati specialisti del preordine riceverà un messaggio privato chiama con me, il che mi darà la possibilità di esaminare la tua situazione finanziaria personale e darti consigli personalizzati su dove penso che dovresti iniziare, dove sono le tue capacità e quale percorso dovresti seguire.
David:
Adoro aiutare altre persone ad avere successo nella vita e, poiché il denaro è una parte così importante della vita, è una delle cose più importanti di cui dobbiamo parlare. Nello show di oggi, potrò condividere alcune di queste intuizioni, ma se vuoi che il mio consiglio sia diretto a te, vai a preordinare Pillars e avrai la possibilità di una chiamata di coaching privata con il sottoscritto.
David:
Va bene, passiamo allo spettacolo di oggi. La nostra prima domanda viene da Chris Connell.
Chris:
Ciao David. Il mio nome è Chris Connell. Ho investito a Winston-Salem, nella Carolina del Nord, negli ultimi tre anni. Grazie, Rob e il resto della tua squadra. Ragazzi, avete fatto un lavoro incredibile.
Chris:
Va bene, ecco la mia situazione attuale. Possiedo tre MTR, uno pagato, due con flusso di cassa di circa 1300 al mese con mutui e io e mia moglie vorremmo aggiungere alla collezione. Quindi potrei aggiungere che sono un attore e il flusso di cassa va e viene. Preferirei non versare il 20% su un prestito convenzionale, quindi abbiamo l'idea, forse lei potrebbe portare il 50% dei contanti da un conto che ha e io potrei mettere il 50% da un rimborso di cash-out su quello ripagato proprietà, compreremmo la nostra prossima proprietà in contanti.
Chris:
E 'questa una buona idea? Ha senso? È assolutamente folle? Sono sicuro che hai dei pensieri fantastici a riguardo. Adoro il tuo contributo e la tua direzione. Grazie mille ragazzi.
David:
Grazie Chris per la domanda. Va bene, quindi ecco qualcosa a cui mi hai fatto pensare quando l'hai detto. Stavi pensando di effettuare un rifinanziamento in contanti su una proprietà pagata per acquistare la tua prossima proprietà con metà del denaro proveniente dal rifinanziamento in contanti e metà proveniente da tua moglie. Credo che stessi dicendo, se avessi capito bene.
David:
Sembra che quello che stai pensando è che se paghi in contanti per la nuova proprietà, non avrai un prestito e avrai più flusso di cassa. Il problema è che hai comunque ottenuto un prestito, hai appena ottenuto un prestito su una proprietà che già possedevi, non su quella nuova. Potrebbe ingannare la tua mente facendoti credere che stai ottenendo un flusso di cassa, ma in realtà non lo stai ottenendo, perché anche se la nuova proprietà avrà più flussi di cassa senza una banconota, quella precedente avrà meno flussi di cassa, giusto?
David:
Quindi stai derubando Peter per pagare Paul e non considerando questo? Perché perderai flusso di cassa su una proprietà che già possiedi. Un'altra cosa è che un rifinanziamento di cash-out avrà solitamente un tasso di interesse più elevato rispetto a un rifinanziamento a tasso e termine, e mi chiedo se potresti ottenere un tasso migliore su un nuovo acquisto rispetto a un rifinanziamento di cash-out.
David:
Saremo felici di esaminarlo per te. Se vuoi mandarmi un messaggio diretto, ti metterò in contatto, ma chiunque tu stia utilizzando quello è una cosa a cui dovresti pensare: "Otterrò una tariffa migliore su un rimborso di cash-out o su un acquisto?" ?” Perché se ottieni un tasso migliore su un acquisto, non penso che dovresti fare un rifinanziamento del cash-out. Dovresti andare a comprare la prossima proprietà ottenendo un prestito su di essa.
David:
Ora questo fa sorgere la domanda: "Bene, come trovi i soldi per farlo?" Il che potrebbe essere il motivo per cui stai pensando di rifinanziare il cash-out in primo luogo. Sono solo... Nel mercato odierno, okay, questa non è una regola ferrea. In generale, non sono un grande fan dell'indebitamento sulle proprietà esistenti per acquistarne nuove. Non sono contrario. Potrebbe funzionare, soprattutto se ti trovi nel gioco del noleggio a medio termine, nel gioco del noleggio a breve termine in cui in genere puoi ottenere maggiori entrate, a volte puoi farli funzionare.
David:
Quello che non mi piace è che è già abbastanza difficile trovare flusso di cassa nelle proprietà così com'è, ora stai assumendo debiti extra e stai cercando di trovare un flusso di cassa nelle proprietà ha un flusso di cassa ancora maggiore. Diventa sempre più difficile da fare. La strategia che vedo funzionare nel mercato di oggi sta adottando un approccio di gratificazione ritardata.
David:
Stai acquistando immobili in buone posizioni, aspettandoti di guadagnare denaro in seguito. Ma stai cercando di fare soldi in questo momento. Stai cercando di compensare le entrate che derivano dalla recitazione. Voglio solo assicurarmi che tu stia prendendo decisioni intelligenti nell'acquisto di beni immobili e non stai acquistando cose che non sono intelligenti perché ritieni di aver bisogno di flusso di cassa. L'ho già detto, lo ripeto, il settore immobiliare non è davvero un ottimo modo per generare entrate extra. Lo fa. Può funzionare per quello. Non è quello che si intende fare.
David:
Una Lamborghini può trainare una barca se la metti in posizione verticale. Può farlo, ma non è destinato a farlo, e se lo fai per troppo tempo ci sarà un impatto negativo sulle prestazioni del veicolo. Si prevede che il flusso di cassa provenga dagli immobili commerciali, il che è molto rischioso in questo momento, perché non sappiamo dove andranno i tassi. E dal lavoro, dall'avvio di un'impresa, dall'avere un lavoro. La mia filosofia, quello che dico alla gente è che se hai bisogno di denaro, devi avviare un'impresa o devi accettare un altro lavoro o devi imparare un'abilità oltre alla recitazione.
David:
E se vuoi costruire ricchezza a lungo termine, devi acquistare beni immobili. Penso che le cose funzionino meglio così. Penso che il settore immobiliare abbia intrinsecamente un'architettura che avvantaggia la proprietà a lungo termine. La parte principale dei tuoi pagamenti aumenta con ogni pagamento nel tempo, rendendo vantaggiosa la proprietà a lungo termine. L’inflazione fa sì che i dollari valgano meno, il che fa aumentare i valori, rendendo vantaggiosa la proprietà a lungo termine.
David:
Gli affitti tendono ad aumentare mentre le spese del mutuo rimarranno più o meno le stesse, il che rende vantaggiosa la proprietà a lungo termine. È un ottimo piano pensionistico. Non è bello in questo momento, pianifica. Ed è per questo che di solito dico alla gente il contrario di tutti gli altri influencer che dicono: "Segui il mio corso, lascia il tuo lavoro e vivi di rendita". Non vedo nessuno che possa realizzarlo e vedo molto dolore da parte delle persone che hanno cercato di forzarlo.
David:
Quindi riassumerò tutto dicendo che mi piace quello che stai pensando. Se vuoi acquistare più beni immobili per guadagni futuri, per la tua futura pensione, per una gratificazione ritardata, porta fino in fondo quello che stai facendo. Se stai cercando di compensare gli alti e bassi del mondo della recitazione, questa sarebbe una pessima strategia da usare. Non penso che acquistare un immobile per il flusso di cassa che genera nel primo anno sia una scommessa semplicissima. In questo momento ti stai anche esponendo al rischio, proprio come il settore immobiliare produce reddito, così come il settore immobiliare può perdere reddito.
David:
I professionisti in viaggio potrebbero smettere di andare, il tuo mercato potrebbe saturarsi, potrebbero esserci molte altre persone che fanno la stessa cosa, e ora stai perdendo soldi ogni mese, il che amplifica il tuo problema di entrate incoerenti. E' anche peggio. Quindi preferirei vedere che tu abbia adottato un approccio diverso per fare soldi nel settore immobiliare.
David:
Se ti piace trovare un lavoro nel settore immobiliare o qualche altro tipo di opportunità di business per integrare la tua recitazione diversa dal settore immobiliare, ma continua ad acquistare l'immobile, semplicemente non comprarlo perché devi integrare il tuo reddito oggi . Inoltre, capelli da urlo, fratello.
David:
Va bene, diamo un'occhiata a una clip di Greg Miller a Rochester, New York.
Greg:
Sono stato un ascoltatore accanito fin dai tempi di Josh e Brandon, ma mi trovo in una situazione un po' unica. Ho un lavoro W-2 e possiedo tre case. Vivo in una di quelle case. Gli altri due li affitto per brevi periodi.
Greg:
Uno di questi due è un duplex, quindi sono un totale di tre affitti a breve termine e l'anno scorso ho incassato circa $ 150,000. Ho 53 anni, ma qualche anno fa mi è stata diagnosticata la sclerosi multipla e poi l'anno scorso mi dicono che ho avuto un ictus.
Greg:
Anche se mi piace il mio lavoro W-2, mi trovo in una situazione in cui voglio lasciarlo alle spalle per avere tempo di godermi la vita. A causa delle mie condizioni di salute, ovviamente voglio farlo il prima possibile. E all'inizio di quest'anno ho ereditato quasi $ 900,000.
Greg:
Vorrei il vostro consiglio su come posso utilizzare questi fondi nel mercato odierno per generare flussi di cassa immediati e anche per fornire un gruzzoletto alla mia famiglia. Grazie mille e continuate con la voce di Batman.
David:
Gregory Miller, grazie per la tua domanda e congratulazioni per essere stato presente nel Podcast BiggerPockets, episodio 825. Sono contento di vedere un ascoltatore di lunga data finalmente riuscire a farsi strada nello show. Ho una bella domanda qui.
David:
C'è un vantaggio nel dover iniziare tardi se hai del capitale risparmiato, giusto? Tutti sono gelosi del ventiduenne che inizia presto a capire come investire nel settore immobiliare. Sì, è fantastico per loro. Tuttavia, di solito non hanno soldi.
David:
Quando hai 53 anni e inizi, hai quasi un milione di dollari da mettere in gioco. Hai delle opzioni davvero interessanti che mi piacerebbe approfondire per costruire quel gruzzoletto di cui parli, e grazie per aver concesso la gloria di Batman. Molte persone non sanno che Wayne Enterprise ha in realtà importanti partecipazioni immobiliari ed è così che sono arrivato dove sono oggi.
David:
Allora parliamo di cosa potresti fare qui, amico mio. Prima di tutto, vogliamo vedere crescere i $ 900,000. Non vogliamo che tu lo prenda e lo pianti da qualche parte pensando solo al flusso di cassa. Vorrei che prendessi quei $ 900,000 e valutassi alcune opportunità BRRRR. Quello che mi piacerebbe vederti fare è scegliere come target proprietà con molta metratura che non abbiano un prezzo molto alto. Va bene?
David:
Se potessi trovare una casa di 22, 24, 2600 piedi quadrati accanto a molte case di 1200 o 1300 piedi quadrati, avresti molto più spazio su cui lavorare. Potresti creare diverse unità nella stessa casa. Potresti far valere di più quella casa sistemandola. Hai modi diversi rispetto a ciò che io chiamo equità forzata, che è davvero un'opportunità a valore aggiunto, e il motivo per cui mi piace è perché metterai parte di quei $ 900,000 in questo accordo, magari pagandolo in contanti, affrontando la riabilitazione costi da solo, e poi ne recupererai gran parte.
David:
Quindi non resterà tutto nella proprietà. Sarai in grado di tirarlo fuori e inserirlo in nuove proprietà perché anche se $ 900,000 sono un sacco di soldi, vanno più velocemente di quanto pensi quando acquisti case da $ 500,000. Questa è una cosa che vorrei che esaminassi è il valore aggiunto su ogni singolo accordo che ottieni. Inoltre, non voglio che tu allontani le opportunità di ribaltamento.
David:
Ci sono modi in cui potresti comprare un posto per 300,000 che ha bisogno di un sacco di lavoro, metterci dentro centomila dollari, quindi sei dentro per 400, venderlo per 500, venderlo per 475. Ce ne saranno alcuni opportunità piuttosto buone se sei nella zona giusta per far crescere quei 900,000 nello stesso momento in cui acquisti proprietà con esso. Non limitarti a pensare a una sola traccia e dire: "Comprerò un sacco di duplex". Assicurati di considerare tutte le opzioni a tua disposizione per utilizzarle per creare denaro.
David:
Infine, se vuoi davvero creare ricchezza generazionale, ho bisogno che tu pensi alla posizione. Evita il rischio di dire: “Bene, posso ottenere 30 case se compro case da 30,000 dollari”. No, no, no, no, no. Vuoi acquistare nelle aree migliori e hai il lusso di poter mettere più soldi se non generano flussi di cassa.
David:
Quindi spesso, quando diciamo che una proprietà non genera flussi di cassa, ciò che intendiamo veramente è che non genera flussi di cassa con il 20% in meno, ma se metti il 40%, il 45% in meno, il 50% in meno, molti di loro lo faranno flusso di cassa abbastanza buono. Otterrai un ROI inferiore sul flusso di cassa. Questo è vero perché hai un acconto più alto, ma otterrai più soldi a lungo termine grazie all'apprezzamento e all'aumento degli affitti.
David:
Quindi, anche se 53 può sembrare un inizio in ritardo, in realtà non lo è. Spero che tu abbia molti anni alle spalle e che tu voglia prendere decisioni sagge in modo che quando la tua famiglia erediterà questo immobile, un giorno erediteranno l'immobile che desiderano, non l'immobile che sono stati costretti a prendere Sopra. Scoprirai anche che il tuo mal di testa diminuisce quando acquisti in zone migliori perché hai una maggiore selezione di inquilini tra cui scegliere e hai una qualità più elevata di inquilini che vogliono vivere nella tua proprietà.
David:
Spero che abbia senso per te. Consiglierei di dare un'occhiata al mio libro Pillars of Wealth: How to Make, Save and Invest Your Money to Achieve Financial Freedom perché conterrà alcune idee per farti guadagnare quei $ 900,000.
David:
Fammi sapere cosa ne pensi dopo questo video. Per favore, invia un'altra domanda su bigpockets.com/david e fammi sapere cosa stai facendo e quali sono i tuoi piani e sentiti libero di contattarmi direttamente su qualsiasi piattaforma di social media che utilizzi se desideri ulteriori consigli. Ma grazie amico.
Maxx:
Ciao David. Mi chiamo Maxx Jackson di Wilmington, Carolina del Nord, e devo farti una domanda sulla gestione della proprietà. Attualmente gestisco tre affitti a breve termine pur possedendone solo uno. Sono un agente immobiliare, quindi ottengo contatti da questo, ma richiede anche molto tempo.
Maxx:
La mia domanda è: qual è ai tuoi occhi il miglior obiettivo finale per la gestione immobiliare? Dovrei continuare ad assumere proprietà che le persone vogliono che gestisca principalmente perché sono un Superhost su Airbnb, finché non potrò più farlo? Le persone aumentano mai la propria attività di gestione immobiliare e poi la vendono interamente, o dovrei semplicemente continuare a sfruttare il più possibile e crescere il più possibile, finché non ho più tempo? Ho alcune mie idee, ma ho pensato che non sarebbe stato male chiedere all'esperto.
Maxx:
Continua così. Ascolto ogni settimana. Ti apprezzo e la prossima volta che sarai a Wilmington, nella Carolina del Nord, passa a trovarci e possiamo giocare a pickleball nella mia nuova proprietà. Grazie, Davide.
David:
Maxx Jackson. Maxx Jackson. Prima di tutto, che bel nome. Non sono sorpreso di sapere che hai avuto successo con il Maxx Jackson e l'ho notato, ti baffo una domanda. Se non lo ascoltate su YouTube, Maxx ha dei baffi piuttosto prominenti, assomiglia un po' al fondo di una scopa che potreste vedere in un magazzino. Sicuramente fa una dichiarazione con questo. Quindi vai a darci un'occhiata su YouTube se vuoi vedere il bel viso di Maxx.
David:
Va bene, Maxx, quello che mi piace di questa domanda è che non è puramente immobiliare. Questa è una questione di business e il settore immobiliare è una forma di business e stai pensando nel modo giusto. Analizziamo la realtà di come funzionano gli affari e il settore immobiliare che la maggior parte delle persone che non investono effettivamente in essi, a un livello significativo, non ti dirà.
David:
Lo scaling viene spesso spiegato come un concetto, non come una pratica. Il ridimensionamento è difficile. In effetti, nella mia vita personale, licenzierò diversi gestori di proprietà e assumerò un gestore di proprietà interno che gestirà il mio intero portafoglio per me a causa di problemi di ridimensionamento. Assumo l'azienda e adoro il proprietario. Quindi il proprietario cede il lavoro a uno dei suoi dipendenti e ora sto assumendo un dipendente di scarso talento e motivato di basso livello che non sta facendo un buon lavoro con i miei affitti a breve termine. E dopo mesi che lo fanno, finalmente inizi a vedere uno schema nei numeri e ti rendi conto del problema. "Non riesco a lavorare con i talenti, lavoro con un dipendente che non ha la mentalità giusta."
David:
Ora, Maxx, te la cavi bene nel gestire gli affitti a breve termine di altre persone perché il tuo talento, ti rendi conto anche che non puoi crescere perché è difficile, ma il fatto che sia difficile è il motivo per cui ti hanno assunto. Se fosse facile, non ti darebbero il lavoro. Quindi, lezione uno, per imparare da questo, smetti di cercare tutti facili. Se le cose fossero facili, non te lo darebbero. Lo farebbero da soli. Guadagniamo letteralmente soldi lavorando nel settore immobiliare perché stiamo facendo qualcosa di difficile. Quindi devi abbracciare il duro.
David:
Ora, Maxx, non credo che tu abbia problemi con il disco rigido. Quello che stai chiedendo è perché è difficile, come farò a ridimensionare questa cosa? Ed è qui che entra in gioco la sfida.
David:
Se vuoi diventare bravo a crescere, la chiave è che devi sviluppare abilità diverse da quelle che ti hanno reso bravo dove sei ora. Quindi le chiamo le tre dimensioni della leadership. La prima dimensione è imparare. Lo stai facendo. Stai imparando come essere un buon host per affitti a breve termine e alla gente piace, quindi ti assumono e, come hai detto tu, ci sono alcuni vantaggi sinergici, stai ottenendo contatti, va bene. Ma se si vuole crescere, la seconda dimensione è la leva finanziaria.
David:
A proposito, questo viene fuori dal mio libro Scale, che puoi trovare su bigpockets.com/scale se vuoi verificarlo.
David:
La leva finanziaria sta sviluppando la capacità di assumere altre persone per svolgere il lavoro. Devi ritenere le persone responsabili. Devi essere un buon manager, devi controllare cosa stanno facendo. Devi avere conversazioni difficili. Tutto ciò che hai acquisito imparando tu stesso l'abilità è in gran parte inutile per te quando cerchi di essere bravo con la leva finanziaria.
David:
È molto diverso, ed è per questo che la maggior parte delle persone non fa mai crescere un'impresa perché diventa brava a fare qualcosa e non vuole ricominciare da zero e deve acquisire capacità di leva finanziaria. Ed è solo dopo aver fatto entrambe le cose che hai imparato e hai fatto leva. Ora devi guidare, il che significa ricominciare da capo da zero, sviluppando competenze completamente diverse.
David:
La maggior parte delle persone semplicemente non è disposta a pagare il prezzo per crescere. Ma Maxx, mi piacerebbe vederti farlo. Quindi ecco cosa voglio avvisarti. Mentre provi a crescere, dovrai affrontare nuove sfide che ti faranno togliere quei baffi dalla faccia. Ti farà impazzire. Va bene, va meglio. Acquisisci le capacità di sfruttare altre persone e alla fine guidarle nel tempo. Ma no, non è come, "Ehi, se potessi farlo con due, potrei farlo con 20, potrei farlo con 200." Non è affatto così.
David:
Ogni volta che punti al prossimo passo avanti nel mondo degli affari, devi affrontare nuove sfide. È una crescita personale costante in ogni momento. Mi piacerebbe vederti farlo. Devi solo capire che sarai molto impegnato, sarai stressato e questo è il prezzo che le persone pagano per essere ricche.
David:
Se guardi il principale funzionario dei prestiti in una società di intermediazione, negli ultimi due mesi, ha letteralmente guadagnato più soldi di quelli della società perché non ha spese generali. L'azienda ne ha un sacco, ma lui lavora 12 ore al giorno. Lo abbiamo appena intervistato su Mortgage Mondays su YouTube, se volete dare un'occhiata.
David:
Si alza alle sei, è in ufficio alle nove, dopo l'allenamento e lavora fino alle nove di sera o anche più tardi. Questo è ciò che serve per essere un produttore eccezionale. Adesso lo sta schiacciando, giusto? Presto avrà un mese a sei cifre qui, ma se lo sta guadagnando. Proprio come devi impegnarti molto per avere un buon corpo, devi essere molto disciplinato con la tua dieta per avere un buon corpo. La ricchezza funziona allo stesso modo.
David:
Ora, col tempo migliorerai Maxx e non sembrerà così difficile nel decimo anno come nel primo anno. Ma il punto è che sarà comunque dura e va bene così. Non dobbiamo scappare dal duro. In realtà dovremmo correre verso il difficile perché è lì che si trova l'opportunità.
David:
Quindi, per riassumere, sì, penso che dovresti accettare più affitti a breve termine. Penso che ci sia davvero una grande opportunità in quello spazio. Se qualcuno è bravo a ospitare per fare soldi in quella che credo sarà una recessione economica, penso che la gente dovrebbe aspettarla con ansia. Penso che tutti dobbiamo sbarazzarci di questo virus che si è insinuato nelle nostre menti secondo cui il denaro dovrebbe essere passivo, che dovremmo semplicemente esistere e abbiamo lavorato duro in passato e ora il denaro scorre verso di noi e arriva e basta. Non è così che funziona.
David:
Non ti metti veramente in forma e poi non ti alleni mai più e rimani in forma per sempre. Ti alleni sempre. Tuttavia, il lavoro necessario per rimettersi in forma è molto più difficile del lavoro necessario per mantenersi in forma. E gli affari sono allo stesso modo. Lavorerai molto duramente per rimetterti in forma e poi si tratterà solo di mantenerla e non è così difficile. Quindi finché sei pronto per quel viaggio, Maxx, e i tuoi baffi sono bloccati e pronti ad accompagnarti, voglio vederti andare avanti.
David:
Va bene, spero che finora vi sia piaciuto lo spettacolo. Adoro queste cose e puoi aspettarti di sentire di più sugli affari in futuro, perché gli investimenti immobiliari stanno diventando sempre più difficili da fare, perché c'è sempre più concorrenza per queste attività e il flusso di cassa sta diventando sempre più difficile da trovare. Possiamo sederci e piangere e andare a guardare Ballando con le stelle e intorpidirci con il nostro dolore e cercare la simpatia di tutti e semplicemente crogiolarci nell'autocommiserazione.
David:
Oppure possiamo ruotare, possiamo cercare modi diversi per fare soldi. Possiamo acquisire pratiche, principi ed esperienza aziendali, uscire e cambiare carriera e entrare in un lavoro nel settore che amiamo, che se stai ascoltando questo, probabilmente è immobiliare.
David:
In questo segmento dello spettacolo, mi piace ricevere i commenti lasciati agli spettacoli precedenti su YouTube. Ragazzi, ho letto i commenti che le persone hanno lasciato. E ricorda, se vuoi che venga letto il tuo commento sullo show, mi piacerebbe sicuramente leggerlo. Vai su BiggerPockets YouTube, seguici lì e lascia il tuo commento.
David:
Dall'episodio 816, da yourpersonalagent7243. "Ehi David, ti stai chiedendo quando la tua casa raggiunge il 3.5% di FHA, devi eliminarlo per qualificarti per un altro FHA dopo un anno?" Non un commento ma una domanda, eppure è comunque una buona domanda e la risposta è sì, lo fai. In genere ricevi solo un prestito FHA alla volta. Quindi potresti vendere la casa, estinguere il prestito e utilizzare un prestito FHA per ottenere il prossimo, oppure puoi rifinanziare e mantenere il rifinanziamento della casa in un prestito convenzionale e quindi avere un altro prestito FHA che puoi utilizzare per la tua casa .
David:
Un malinteso comune è che i prestiti FHA siano destinati agli acquirenti di case per la prima volta. L'intero concetto di acquirente di una casa per la prima volta è nato davvero dallo schianto. Nel 2010 nessuno comprava beni immobili. È diventato un concetto di marketing per gli istituti di credito attirare qualcuno che non avesse riportato cicatrici e non soffrisse di disturbo da stress post-traumatico a causa dell'incidente.
David:
Quindi dicono: “Okay, non vogliamo che qualcuno venga a comprare una casa che ne ha già comprata una perché ha paura. Chiediamo a chi compra una casa per la prima volta di venire a comprare una casa perché non avrà lo stesso trauma e la stessa paura nel farlo. Ebbene, quali incentivi possiamo offrire a chi acquista una casa per la prima volta?" E poi hanno preso le cose che stavano già offrendo e in un certo senso hanno detto: "Ehi, questo è un vantaggio per chi acquista una casa per la prima volta". Forse avevano qualcosa di nuovo, ma in generale non era un granché.
David:
Le persone si confondono con la residenza principale, puoi ottenere un prestito convenzionale con uno sconto del 5% su una residenza principale. È possibile ottenere un prestito FHA su una residenza primaria, è possibile ottenere un prestito VA su una residenza primaria. Significa solo una casa in cui vivi. E potresti avere nove case l'una sull'altra residenza principale, potresti avere 15 case l'una sull'altra residenza principale. È possibile utilizzare questi prestiti con acconto basso per quelli, ma è possibile avere solo un prestito FHA alla volta.
David:
Ora, la buona notizia è yourpersonalagent7243, che se non vuoi sbarazzarti del basso tasso di interesse sul tuo prestito FHA, puoi ottenere un prestito convenzionale con uno sconto del 5%, che è solo poco più di tre e un mezzo per cento in meno. Quindi contattaci e ti metterò in contatto con il mio equipaggio o troverò un addetto ai prestiti utilizzando lo strumento di ricerca del prestatore BiggerPockets e dovrebbero essere in grado di rispondere a queste domande e se non possono, non sono bravi. Fuggire.
David:
Va bene, dall'episodio 816 abbiamo scatenato una catena di commenti da parte di tutti. Quindi grazie per aver aiutato questa persona a ottenere le informazioni di cui ha bisogno. Da 50calpulse76. “Su una casa hack significa che l'acquisto è una casa primaria. C'è un periodo di tempo in cui devi viverci prima di affittarla o puoi acquistare una casa con l'intento lì e poi cambiare immediatamente idea e non viverci?
David:
Il primo commento è arrivato da Richie1317 che diceva: “Amico, questa è una frode e no, non puoi semplicemente cambiare idea. I regolamenti richiedono che tu viva lì per almeno un anno prima di poter ottenere il tuo prossimo prestito. Poi Rullau ha detto: “A nessuno importa o controlla chi vive lì a meno che il pagamento non arrivi”. Thrivinglife ha detto: “Almeno due anni. Poi potrai andartene."
David:
Molti feedback diversi qui. Farò quello che posso per cercare di mettere le cose in chiaro. Ricordi come ho appena detto che c'è un malinteso con l'acquirente di una casa per la prima volta con residenti primari? Non sono la stessa cosa. Lo stesso vale quando si tratta di quando è possibile ottenere un mutuo per la casa primaria dopo averne già ottenuto uno.
David:
Quello che diciamo alla gente è di comprare una casa, viverci per un anno, poi comprarne una nuova e affittare la prima. Ciò non significa che sia l'unico modo per farlo. Il motivo per cui diamo questo consiglio è che in genere non è possibile ottenere un prestito per la residenza principale se non dopo un anno dall'ultimo prestito ottenuto. Pertanto, se acquisti una casa come residenza principale, la maggior parte degli istituti di credito nella maggior parte dei casi non ti consentirà di ottenere un altro prestito per la residenza principale finché non avrai aspettato 12 mesi. Riceviamo sempre eccezioni presso un'unica società di intermediazione. Ci sono modi per aggirare il problema, ma è molto difficile. Va bene?
David:
Ora, le persone lo confondono con il fatto che devi vivere in casa per un anno. Non ci sono regolamenti da parte degli istituti di credito che dicono che se acquisti una residenza principale devi viverci perché legalmente non possono farlo. Se compri una casa in cui vivere e poi perdi il lavoro e non puoi pagare, non potrebbero impedirti di affittarla a qualcun altro mentre torni a vivere con la mamma perché non puoi fare il pagamenti.
David:
Se compri una casa e accetti un lavoro e poi vieni licenziato e devi tornare indietro per cercare lavoro da qualche altra parte, non possono costringerti a vivere in una casa e fare il pendolare in aereo verso il nuovo posto. Quindi non c'è una regola che dica, almeno in quasi tutti i prestiti che vedo, quelli convenzionali, "Non puoi affittarlo".
David:
Quello che stanno cercando di evitare è che tu acquisti una casa con un mutuo per la residenza principale in cui non avresti mai avuto intenzione di vivere. Va bene? Doveva chiaramente essere un investimento immobiliare. Hai mentito e hai detto che era una residenza principale. Sarebbe considerata una frode. Se ti muovi e poi succede qualcosa che non ti piace. Va bene? Non vi darò dettagli specifici sulla giurisprudenza perché non l'ho visto di persona, ma sto spiegando la mia comprensione così come mi è stata detta.
David:
Diciamo che ti trasferisci in una proprietà e il cane del vicino abbaia senza sosta e non riesci a dormire la notte e ne parli con il vicino e loro ti dicono: “Sì, vai a calciare le pietre. Quello è il mio cane. Abbaia, non è un mio problema. Non mi interessa. Posso continuare a dormire." Non dormi la notte. Non c'è nulla di cui io sia a conoscenza che un prestatore possa obbligarti a restare a vivere in quella casa.
David:
Sono successe molte cose del genere. Non è possibile prevedere tutti i problemi che potrebbero sorgere. Sarebbe una frode ipotecaria se potessero dimostrare che non hai mai avuto intenzione di vivere lì. Non hai fatto nessuno sforzo, non ti sei trasferito in casa. "Ci stavi defraudando fin dall'inizio." Questa è una frode. Questo dovrebbe essere evitato. Non farlo.
David:
Ma quando si tratta di “Quanto tempo devo vivere in casa prima di trasferirmi?” In realtà non esiste una legge di cui sono a conoscenza e non conosco alcuna giurisprudenza in cui un giudice abbia esaminato la questione e abbia detto: "Sei mesi, tre mesi". Non lo guardano da questa regola ferrea come lo guarda il nostro cervello, guardano l'intento.
David:
Quindi, se la tua intenzione era quella di vivere in quella casa e qualcosa è cambiato nella tua vita, le circostanze sono cambiate. C'era qualcosa che non andava nella proprietà, non ti è piaciuta. Puoi andartene e andare a vivere da qualche altra parte. Ma no, probabilmente non otterrai un altro prestito per acquistare un'altra residenza principale finché non saranno trascorsi 12 mesi da quando hai acquistato la prima. Potrebbe essere complicato. Ma è stata davvero una bella conversazione quella che abbiamo avuto lì. Sono felice di aver avuto modo di intervenire su questo.
David:
Ragazzi, apprezziamo il feedback e soprattutto apprezziamo il lavoro che state facendo per perseguire i vostri obiettivi e la vostra libertà finanziaria.
David:
Volevo rivelare una recensione recente arrivata sull'app Apple Podcast. “Adoro ascoltare lo spettacolo, ma ascolto regolarmente il tuo. Ma il mio problema più grande è che ci sono così tanti guru degli investimenti immobiliari che non so chi sia reale e chi sia falso. E soffro del rimorso dell'acquirente dopo aver speso più di $ 10,000 per, cito, senza virgolette, "formazione". Tutti concordano sul fatto che dovremmo iniziare con l’allenamento, ma nessuno analizza cosa sia effettivamente l’allenamento reale e non solo rumore appariscente, vanteria e cose motivazionali”. Questo proviene da Deborah tramite le recensioni di Apple Podcast.
David:
Questa è una recensione fantastica, ma ci hai dato 3 stelle. Non sono io quello che ha preso i tuoi 10,000 dollari. Perché mi stai punendo con una recensione a 3 stelle, Deborah? Penso che tu sia arrabbiato con l'industria. Non sei arrabbiato con BiggerPockets. Devi risolvere questo problema. Non hai detto perché ho ottenuto solo 3 stelle. Sto versando il mio sangue, il mio sudore e le mie lacrime per te, Deborah, ed è gratis. Se non altro, dovremmo ottenere sei stelle su cinque perché ti offriamo contenuti gratuiti, non prendiamo i tuoi $ 10,000. Oh, è così triste. Ferire le persone, ferire le persone, giusto? Questo è esattamente quello che mi è appena successo.
David:
Va bene, su questo argomento della truffa da 10,000 dollari, prima di tutto, nessuno ne parla. Ovviamente la chiamo vergogna. Quando qualcuno spende un sacco di soldi e viene derubato, non vuole dire a tutti che sa di essere stato derubato, quindi soffre in silenzio. Lo tengono dentro. Lo sguardo vitreo nei loro occhi e la mancanza di contatto visivo è il fatto che fissano le loro scarpe durante un incontro immobiliare, facendo roteare goffamente il loro drink annacquato è come sai che qualcuno si è approfittato di un corso, ma se non lo fai cerca le sottigliezze, ti mancheranno.
David:
Ecco i miei 2 centesimi sull'intera faccenda. Ogni volta che qualcuno mi vende un'idea e il modo in cui la vende non è in linea con altre cose che ho visto nella vita, so che mi sto ingannando. Quando guardo la pubblicità di un camion e lo vedo rimbalzare su queste rocce e vedo una ragazza davvero sexy sul sedile del passeggero che fissa amorevolmente il ragazzo che lo guida con desiderio negli occhi, perché è così figo che ha questo camion e sento questa musica suonare e vedo questo sogno dipinto. Mi chiedo: “Ho mai visto una cosa del genere nella vita reale? Ho mai visto una donna innamorarsi di un ragazzo dall'aspetto mediocre perché aveva un bel camion? No, non l'ho fatto. Mi viene venduta una distinta base.
David:
Guarda gli influencer che stanno facendo la stessa cosa. Stanno dicendo: “Ti insegnerò a fare”, Inserisci qui una somma di denaro ridicola, “solo per” Una somma di denaro leggermente inferiore per seguire il loro corso, “e sarà facile e puoi farlo e riuscirai Guadagna 10 soldi extra." Lo vedi accadere in altri momenti della vita? Ti è mai capitato di iscriverti in palestra e dire: "Voglio mettermi davvero in forma". E loro hanno detto: “Oh, questa è la palestra in cui andare quando varchi la soglia, è come una magia. Arriva una confezione da sei e non devi fare nulla. Non è così che funziona.
David:
Hai mai avuto una situazione in cui hai pagato un sacco di soldi per far innamorare qualcuno di te e loro sono rimasti innamorati di te per sempre? No, probabilmente no. Questo è qualcosa a cui prestare attenzione con questi corsi. Ci saranno sempre persone che ti diranno che possono aiutarti e venderti e perché dovresti andare con loro. Raramente saranno onesti con te.
David:
Questo podcast è per le persone che vogliono la verità onesta, che la vogliono direttamente dalla bocca del cavallo, che vogliono che qualcuno dica loro quello che hanno bisogno di sentire, non quello che vogliono sentire. E la maggior parte di voi lo adora. Allora, Deborah, mi dispiace tanto per quello che è successo, ma non incolparci. Non punire BiggerPockets. Siamo qui per te gratuitamente e per tutti gli altri che stanno ascoltando, continua ad ascoltare il nostro podcast.
David:
Spendi 15, 20 dollari per un libro. Non spendere $ 10,000 per un corso a meno che tu non abbia una relazione preesistente con la persona che lo insegna. Li conosci e ti fidi della loro parola e della loro integrità. Darò un ultimo consiglio a Deborah e a tutti coloro che ascoltano qui.
David:
Ho un'unica attività di intermediazione, facciamo finanziamenti per immobili in tutto il paese. Quando le persone dicono: "Perché dovrei fare quell'intermediazione?" La mia risposta di solito è: "Perché non parli con uno degli altri nostri clienti e scopri quale addetto ai prestiti avevano e chiedi com'è la loro esperienza?" Perché ovviamente se me lo chiedi, dirò: "Dovresti usarci". Ogni influencer là fuori dirà: "Sì, dovresti seguire il mio corso".
David:
Quindi chiedi alle persone che hanno seguito il corso. Vai da qualcuno che ha utilizzato il servizio e dì: "Che cosa hai ricevuto? Cosa non hai ottenuto? Lo rifaresti?" Penso che sia intelligente. Quindi, prima che qualcuno si iscriva ad un corso che costa denaro, sarebbe saggio chiedere agli altri membri del gruppo: “Qual è la tua esperienza e cosa posso aspettarmi?” E tutti noi nella comunità degli investitori immobiliari possiamo prenderci cura gli uni degli altri e aiutarci a orientarci verso le persone giuste e lontano da quelle sbagliate.
Rapinare:
David, mi chiamo Rob Browning. Vengo da Escondido, California e la mia domanda oggi è: quand'è il momento giusto per qualcuno che entra nelle fasi successive della sua carriera per entrare nel mercato immobiliare, in base alle condizioni attuali del mercato? E posso dirti qualcosa su quello che sto cercando che potrebbe esserti utile.
Rapinare:
Sto cercando di aumentare il flusso di cassa nei prossimi cinque o 10-15 anni e sto cercando di diventare un investitore a tempo pieno nel settore immobiliare nei prossimi tre-cinque anni, il che mi consentirebbe di lasciare la mia posizione attuale .
Rapinare:
Ho soldi in questo momento da investire. Mi va bene trattenerlo e aspettare un'opportunità migliore mentre accumulo più soldi. Ma ripeto, vorrei andare avanti anch'io. Quindi questa è la mia domanda e attendo con ansia la tua risposta. Grazie CIAO.
David:
Grazie Rob. La buona notizia è che adoro la tua domanda. La cattiva notizia è che è difficile rispondere a queste domande. Mi sento come se fossi sempre portatore di brutte notizie nel mondo immobiliare, ma non deve essere così. Ecco cosa intendo. Questa frase investitore immobiliare a tempo pieno è diventata popolare negli ultimi 10 anni, ok? Quindi pensa dal 2010 fino al 2020, 2021. C'erano sicuramente accordi da concludere alla fine di quell'anno che erano più difficili, ma come dal 2010 al 2015, c'erano accordi ovunque, e per accordi intendo immobili con flusso di cassa.
David:
Era come una persona che voleva pescare e c'erano così tanti pesci, bastava lanciare l'esca nell'acqua abbastanza volte e avresti preso un pesce sulla lenza. Lo riprenderai. La capacità delle persone di avere successo nella cattura di questi pesci e nell'acquisizione di questi affari era inibita dal tempo che dedicavano al loro lavoro e potevi letteralmente guadagnare più soldi, ovvero acquisire più ricchezza. Considero i soldi come energia, giusto? Quindi, se guardi all'energia che potresti ottenere dal tuo lavoro W-2 rispetto all'energia che potresti ottenere accumulando immobili a buoni prezzi e flusso di cassa, che sarebbe cresciuto di valore, era chiaramente una mossa migliore essere un investitore a tempo pieno.
David:
Se avessi l'abilità di catturare il pesce, se avessi un imbuto lasso, guida, analizza, persegui il successo. Se sapessi come acquistare queste proprietà, se avessi i finanziamenti per farlo. Se tutte queste cose fossero a posto, avevi l'esca, avevi la canna da pesca, avevi l'abilità come pescatore, essere un investitore a tempo pieno avrebbe molto senso per molte persone.
David:
Ecco la sfida. Non abbiamo molti pesci da catturare come abbiamo fatto noi. Ciò non significa che non ci siano pesci da catturare. Ciò non significa che la pesca non abbia importanza. Per favore, non dare per scontato gli estremi della mia argomentazione. Non sto dicendo che ci siano tonnellate di pesci o che non ci siano pesci. Ce n'è solo di meno, il che rende più difficile avere senso essere un investitore a tempo pieno. Se intendi uno specialista in acquisizioni a tempo pieno, ci sono alcune persone che lo fanno, ma in genere fanno parte di una grande impresa e si concentrano a tempo pieno sulle acquisizioni, mentre qualcun altro si concentra a tempo pieno sulla gestione, mentre qualcun altro si concentra a tempo pieno sulla raccolta di capitali in questi sindacati.
David:
Sì, fanno investimenti immobiliari a tempo pieno, ma stanno facendo un pezzo di un puzzle che ti riporta nella categoria dei dipendenti. Vedi dove voglio arrivare? Diventare un investitore a tempo pieno non significa lasciare un lavoro, ma trovarne uno nuovo e ci sono meno affari da concludere ora rispetto a quando abbiamo iniziato a usare questa frase per la prima volta.
David:
Quindi la domanda Rob che penso che tu debba farti è: "Accupererò più energia nel lavoro che ho ora o acquisirò più energia se diventerò uno specialista di acquisizioni a tempo pieno nel settore immobiliare?" E forse guadagni meno energie lavorando nel settore immobiliare a tempo pieno, ma ti diverti di più. Anche questo è qualcosa da tenere in considerazione nell'equazione.
David:
Se parliamo in termini pratici, quello che vedo le persone lavorare in questo momento, è diventare un manager di affitti a breve termine a tempo pieno, ok? Se questo è ciò che intendi per settore immobiliare a tempo pieno o investitore a tempo pieno, non penso sia giusto dire un investitore a tempo pieno perché anche se possiedi la proprietà, svolgi il ruolo di amministratore immobiliare e stai assolutamente scambiando un lavoro con un altro.
David:
Preferirei che tu guardassi: “Okay, potrei pagare qualcuno X somma di denaro per gestire le proprietà e potrei fare così tante acquisizioni con il mio tempo libero. Guadagno di più e ho una vita migliore mantenendo il lavoro o sono disposto a guadagnare meno ma posso lavorare nel settore immobiliare che amo? E sii molto specifico su cosa significa. Non sto cercando di scoraggiarti.
David:
Potresti vivere in una parte del paese o in un'area dove ci sono offerte ovunque e puoi ancora far funzionare le cose. Non conosco i nomi di quei posti in questo momento, ma sono sicuro che ci sono aree nel sud e nel Midwest dove altri investitori non sono ancora riusciti a trovarli. E ci sono persone là fuori che lo stanno schiacciando e ci sono tonnellate di pesci da catturare e sono investitori a tempo pieno. Probabilmente non ne parlano perché non vogliono la concorrenza di tutti noi che diciamo: “Dov'è il problema? Dov'è il flusso di cassa?" Voglio solo assicurarmi di chiarire a tutti coloro che hanno sentito questa frase investitore immobiliare a tempo pieno, che capiscano cosa significa.
David:
Ciò significava davvero specialisti di acquisizione a tempo pieno, e se non ci sono molti affari da acquisire, non ha senso logico che tu lasci il tuo lavoro per lanciarti in quello. Allora Rob, fammi sapere come va. Fammi sapere quali domande hai dopo aver sentito questo. Non scoraggiarti. Basta porsi la domanda: “Che ruolo voglio svolgere nel settore immobiliare e preferirei scambiare il mio lavoro a tempo pieno con quello?”
David:
E la nostra ultima domanda viene da Chris Feno che dice: “Ho circa 600,000 in equity. Cosa è più efficace a lungo termine? Acquistare proprietà di investimento utilizzando un HELOC o utilizzare quell'HELOC per finanziare progetti di investitori locali per rendimenti continui? Va bene, Chris, sembra che quello che stai chiedendo qui sia: "Devo prendere il mio capitale e usarlo per possedere beni immobili o dovrei finanziare i salti mortali di altri investitori per così dire, o forse sono BRRRR e guadagnano un rendimento del mio capitale?" Quindi diamo un'occhiata alle tue due diverse opzioni.
David:
Se segui la strada dell'essere un prestatore di denaro duro o un prestatore di denaro privato, questo è ciò che sembra che tu stia chiedendo qui. Prima di tutto, verrai tassato su tali guadagni e molto probabilmente si tratterà di tasse sulle plusvalenze a breve termine. Non sono un commercialista, non lo so per certo. Questo è quello che mi direbbe il mio istinto.
David:
Se esistesse un modo per allontanarsi dalle plusvalenze, verresti comunque tassato a livello di reddito e più soldi guadagni, più alte saranno le tasse. Quando guadagni azioni nel settore immobiliare, non vengono tassate finché non vengono vendute. Quindi, anche quando lo tiri fuori da un rifinanziamento di cash-out, quell'energia non viene ancora tassata. È un modo più efficiente dal punto di vista fiscale per creare ricchezza, non nel caso in cui guadagni denaro prestandolo ad altre persone.
David:
Numero due: prestare quel denaro comporta dei rischi. Non ne sentiamo mai parlare perché uno, nessuno vuole condividere le proprie perdite e, due, abbiamo avuto uno dei migliori mercati per gli investimenti immobiliari nella storia del mondo negli ultimi 10 anni. Quindi non molte persone perdevano soldi perché era dura. La persona che prende in prestito i tuoi soldi per ristrutturare una casa potrebbe fare tutto in modo sbagliato, e il mercato era così forte da superarlo. Avrebbero venduto la proprietà, anche se avessero venduto in pareggio o con una piccola perdita, avevano comunque un sacco di soldi per ripagarti. Ma cosa succede quando le perdite diventano grandi? Diventa sempre più difficile far funzionare il capovolgimento, in modo da poter recuperare i tuoi soldi e gran parte di quel capitale inizierà a diminuire.
David:
Numero tre, se togli il capitale dalle case e lo usi per donarlo alle persone che stanno per ribaltarsi o BRRRR, pagherai anche interessi su quello. Va bene? Quindi, se glielo presti al 15% o al 12%, ma paghi l'9 o il XNUMX% sull'HELOC, inizia a sembrarti una proposta molto meno desiderabile.
David:
Quindi la maggior parte degli usurai, almeno quelli buoni, in realtà chiunque operi nel settore dei prestiti si concentra sullo spread di rendimento e sul margine. Quello che dicono è: "Va bene, un importo X di questi affari andrà male, un importo X andrà bene per guadagnare abbastanza soldi per coprire le mie perdite, devo addebitare il 15%, 12%, due punti .” In ogni caso, e con quel profitto, dovranno pagare per le perdite. Quindi, se paghi il 15% dei tuoi soldi, ciò non significa che loro guadagnino il 15%. Dopo tutte le persone che non li ripagano o perdono i soldi, forse guadagnano l'8% o il 9%. Non conosco i numeri esatti, ma spero che tu abbia capito il punto.
David:
Se stai già pagando l'8% sull'HELOC e il tuo spread reale finisce per essere del 10%, se riesci a ottenere il 50% sul tuo prestito, ti stai assumendo tutto questo rischio per un potenziale spread del 2%. Non suona così bello come quello che probabilmente pensi nella tua mente quando pensi a quello che io chiamo il lordo.
David:
Nel mio libro Pillars of Wealth, parlo di spesa lorda. È questo virus della mentalità che acquisiamo quando diciamo: “Ehi, guadagno 90,000 dollari all'anno. Posso permettermi mille dollari all’anno per il pagamento dell’auto”. “Ehi, guadagno 90 dollari all'anno. Posso permettermi quella vacanza da 3,500 dollari”. Quando stai cercando di prendere una decisione sulla spesa e pensi al denaro lordo che guadagni, l'importo che stai spendendo sembra una parte molto insignificante.
David:
Ma se di quei 90,000 ti vengono tassati 25,000, quindi tieni solo, credo che sarebbero 65,000, e di quei 65 risparmierai solo $ 15,000 all'anno. Il pagamento di mille dollari per l'auto è di 1,000 dollari al mese su 15,000 dollari all'anno, ovvero 12 dollari. Questo è quasi tutto. All'improvviso, sembra una decisione davvero folle da prendere. Dipende se guardi al netto o al lordo. Penso che quando si tratta di questa opportunità di prestare denaro privato, si guarda al lordo, non al netto. Non penso che la rete sarà così attraente come pensi. E infine, c'è qualche rischio in più qui.
David:
Se perdi i soldi che hai prelevato dalle proprietà a causa dei flipper, perché il mercato ti va contro o fai scelte sbagliate o commetti errori da principiante che fanno tutti, ma che alla fine sono diventati tutto il tuo capitale, stai mettendo il le proprietà stesse su cui fai leva a rischio. Cosa succede se hanno bisogno di riparazioni? Cosa succede se l’inquilino smette di pagare l’affitto? Potresti finire per perdere le proprietà e il denaro che ne hai ricavato per intraprendere una nuova attività con cui non hai familiarità.
David:
Quindi questi sono i rischi e il rialzo non sembra così grande. Quando pensi di tirare fuori i soldi che hai nelle proprietà per acquistare nuovi immobili, i rischi saranno se il nuovo immobile che acquisti non genera flussi di cassa. Se finisci per perdere soldi su quelle nuove proprietà, non va bene, ma questo è l'unico rischio che vedo. Il lato positivo sarebbe una forte inflazione e un notevole guadagno di capitale attraverso l’aumento del valore delle case. Gli affitti, se acquisti in una buona zona, dovrebbero aumentare ogni anno, il che significa che alla fine ogni anno in cui mantieni la proprietà, diventa sempre più dolce.
David:
Puoi anche togliere il capitale dalla proprietà, diciamo $ 600,000 e aggiungere leva finanziaria prendendo in prestito denaro dalla banca. Quindi i 600,000 dollari del tuo acconto equivarrebbero all'acquisto di un immobile per un valore di 3 milioni di dollari. Quindi, se stai andando bene negli investimenti e stai acquistando nelle aree giuste e le proprietà sostengono il loro servizio del debito, potresti prendere 600,000 e trasformarli in 3 milioni di dollari di beni immobili, che dopo 30 anni sono stati ripagati e ora hai 3 milioni di dollari di beni immobili più qualunque cosa venga apprezzata. È difficile per me vederti ottenere gli stessi guadagni, diventando un usuraio privato.
David:
L'ultima cosa che inserirò qui è che il prestito di denaro privato sembra semplice e può essere semplice, ma ciò non significa che sia facile. C'è la capacità di analizzare a chi dovresti prestare i tuoi soldi e a quali tassi, per poi occuparti dei progetti che falliscono. E non è un'abilità che probabilmente hai in questo momento. Devi costruirlo e, se perderai denaro nello sviluppo dell'abilità, potrebbe non valere la pena farlo.
David:
Quindi questi sono i modi in cui analizzerei le tue due decisioni lì. So che non ci sono più opzioni facili perché il mercato è così difficile. Una volta c'era semplicemente un gioco da ragazzi. "Vai a fare questo." Non è più quello il mercato in cui operiamo. Ci siamo trovati bene per molto tempo. Spero che tutti voi ascoltatori abbiate agito in quel momento proprio come ha fatto Chris. Ecco perché è nella posizione di avere 600,000 dollari di capitale, e se non hai agito durante quel periodo, va bene. Non sederti e piangere per questo. Puoi ancora agire oggi. È semplicemente più difficile di prima, ma potrebbe esserlo ancora di più in futuro, potremmo guardare indietro a questi tempi e dire: “Ehi, c'erano molte opportunità. Avremmo dovuto approfittarne”.
David:
Va bene, quello era il nostro spettacolo di oggi. Giusto per ricapitolare ciò che abbiamo spiegato, abbiamo parlato di molte cose, incluso come acquistare un'altra proprietà quando non si ha il 20% risparmiato, se ha senso prendere da una proprietà e utilizzare il capitale per acquistarne un'altra ? Cosa fare quando si inizia in ritardo nel settore immobiliare? Quali strategie utilizzare per far crescere davvero quel gruzzoletto da consegnare alla generazione successiva? Se dovessimo ridimensionare un'attività di gestione immobiliare o meno, perché francamente, è molto lavoro e possedere RE o due prestano privatamente. Questa è stata la nostra ultima domanda e abbiamo dovuto esaminare le due diverse opzioni.
David:
Spero che il nostro consiglio di oggi ti abbia dato un quadro chiaro di quale sia il prossimo passo migliore per te e, cosa ancora più importante, ti abbia aiutato a rafforzare la tua fiducia quando si tratta di andare avanti nella tua attività e nel tuo portafoglio immobiliare.
David:
Grazie a tutti per aver guardato un altro episodio di Seeing Greene. Adoro averti qui e adoro fare queste cose. Ricorda, se desideri essere presente nello show o desideri semplicemente supportarci, vai su bigpockets.com/david e invia lì la tua domanda in modo che io possa rispondere.
David:
Sono David Greene. Puoi trovarmi @davidgreene24 sui social media. Quindi, per favore, seguimi su Instagram, diventami amico su Facebook, seguimi su Twitter e dai un'occhiata al mio sito web, davidgreene24.com. Se hai un secondo, guarda un altro video di BiggerPockets e, in caso contrario, ci vediamo la prossima settimana. Grazie a tutti.
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In questo episodio copriamo:
- Come utilizzare il patrimonio immobiliare per acquistare più immobili in affitto e costruire un portafoglio immobiliare
- Come andare in pensione anticipata, costruire un gruzzoletto e creare flusso di cassa come a antipasto in ritardo
- Ampliare la tua attività immobiliare e se hai le carte in regola per farlo
- Il “guru” del settore immobiliare che prenderà i tuoi soldi e scapperà (e segni rivelatori di una truffa)
- Perché lasciare il tuo lavoro per il settore immobiliare non è una mossa intelligente fare (soprattutto nel 2023)
- Prestito di denaro privato rispetto agli investimenti immobiliari e che ti farà guadagnare più soldi
- E altre ancora… So Molto di piu!
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