Recentemente ho visitato Machu Picchu e un altro escursionista mi ha chiesto cosa faccio per lavoro. Ho spiegato che gestisco un club di investimenti immobiliari e che mettiamo insieme piccole somme di denaro per acquistare collettivamente quote frazionarie in grandi complessi di appartamenti. Lei aggrottò la fronte e rispose: “Ma perché dovrei preoccuparmi di tutta quella faccenda del private equity? Ho già diversificato la mia attività nel settore immobiliare con i REIT nel mio conto di intermediazione."
Mi sono arrabbiato per il suo uso della parola "diversificato". Perché con tutti i vantaggi di fondi comuni di investimento immobiliare– e ce ne sono molti – non fanno l’unica cosa che la maggior parte degli investitori pensa di fare.
Non forniscono molta diversificazione dal tuo portafoglio azionario.
Ma sto superando me stesso.
Il caso dei REIT
Non fraintendermi, non sono un crociato anti-REIT. Offrono numerosi vantaggi per gli investitori, a cominciare dall’essere completamente passivi. Fai clic su un pulsante nel tuo conto di intermediazione e congratulazioni! Hai finito e puoi tornare al tuo impegnativo lavoro a tempo pieno, alla vita familiare e agli hobby.
Non ti costano nemmeno un braccio e una gamba. L’investimento minimo è semplicemente il prezzo di una singola azione, che potrebbe arrivare fino a 10 dollari. Confrontalo con l'investimento minimo in una proprietà in affitto o in un sindacato immobiliare. O ti costerà decine di migliaia tra l'acconto, costi di chiusura, riserve di liquidità e riparazioni iniziali. Per gli investitori alle prime armi, spesso ci vogliono anni per risparmiare così tanto capitale di investimento.
Poi arriva la liquidità. Puoi vendere azioni in un attimo senza alcun costo di transazione.
Investire in REIT non richiede le stesse conoscenze e competenze delle proprietà in affitto. Ho perso la testa quando ho iniziato a investire in immobili in affitto perché non sapevo cosa stavo facendo. Per i REIT, è facile come investire in un fondo indicizzato REIT e concludere la giornata.
Anche i fondi comuni di investimento immobiliare hanno ottenuto risultati piuttosto buoni nell’ultimo mezzo secolo. Nel corso dei 51 anni, dall’inizio del 1972 alla fine del 2022, i REIT statunitensi hanno fornito un rendimento medio annuo del 11.26%, compresi sia i dividendi che la crescita dei prezzi. Alcuni REIT pagano rende oltre il 5%, anche se i rendimenti elevati spesso coincidono con una crescita bassa.
Per un argomento più dettagliato, leggi Il caso di Jussi Askola per i REIT qui.
Allora perché non investire in REIT?
Il classico argomento contro i REIT quotati in borsa include obiezioni come meno Prestazioni fiscali rispetto alla proprietà diretta, al forte taglio dei profitti da parte del manager e alla mancanza di influenza.
Tali argomenti hanno i loro meriti, che gli investitori possono discutere. Ma la mia obiezione è più semplice e più difficile da confutare: i REIT non solo condividono la volatilità delle azioni ma anche una stretta correlazione con la loro performance.
Questa correlazione significa che in realtà non si ottengono molti vantaggi in termini di diversificazione. Questo è in primo luogo il motivo principale per cui investo nel settore immobiliare: per controbilanciare i miei investimenti azionari.
Non credermi sulla parola. Dai un'occhiata alla performance dei REIT statunitensi ogni anno dal 1972, rispetto all'indice S&P 500:
Come investitore astuto, probabilmente hai chiesto: "Okay, quindi qual è l'effettiva correlazione tra REIT e il mercato azionario in generale?" Sono contento che tu l'abbia chiesto: è 0.59, secondo a studio pluridecennale di Morningstar. Questa correlazione è in linea con altri settori del mercato azionario, come le telecomunicazioni (0.62), i beni di consumo di prima necessità (0.57) e l’energia (0.64).
In altre parole, puoi pensare ai REIT pubblici come a uno in più settore del mercato azionario.
E uno che è altrettanto volatile quanto il mercato più ampio, per di più. Considera che l’anno scorso, il REIT statunitense medio ha prodotto un rendimento totale del -25.10%, compresi i dividendi. Eppure il prezzo medio degli immobili residenziali è aumentato del 10.49%. Ciò non include il rendimento del reddito derivante dagli affitti, che in alcuni mercati è stato superato tassi massimi dell'8-10% in 2022.
Nel frattempo, lo scorso anno l’indice S&P 500 è crollato del 18.11%. I REIT hanno fornito protezione per il tuo portafoglio contro il crollo del mercato azionario? Assolutamente no, anzi il contrario.
Come investire nel settore immobiliare per la diversificazione immobiliare
Se desideri una vera diversificazione per bilanciare i tuoi investimenti azionari, devi uscire dalla zona di comfort del tuo conto di intermediazione.
Ciò potrebbe significare, beh, praticamente qualsiasi altro tipo di investimento immobiliare oltre ai REIT. Ma consideriamo i seguenti tre, in ordine di facilità e convenienza.
Innanzitutto, potresti investire attraverso piattaforme di crowdfunding immobiliare. Ho investito nella maggior parte delle piattaforme tradizionali anche solo per acquisire esperienza diretta per recensirle come scrittore. Alcuni hanno la mia fiducia e il mio rispetto (e molti dei miei soldi), altri il mio scetticismo. Tutti forniscono una vera diversificazione dal mercato azionario. In alcuni di essi è possibile investire piccole somme e alcuni offrono anche liquidità e investimenti a breve termine. Le piattaforme di crowdfunding sono facili da valutare grazie alla ricchezza di recensioni online di terzi e sono del tutto passive.
Al secondo livello di complessità si collocano i sindacati immobiliari. La maggior parte del mio capitale di investimento immobiliare si trova qui. Non lasciarti intimidire da termini come “syndication” o “private equity”: si tratta semplicemente di investimenti di gruppo. Acquisti la proprietà frazionata in un complesso di appartamenti o in un'altra proprietà di grandi dimensioni, come una struttura di self-storage, un centro commerciale o un parcheggio per case mobili. E come proprietario frazionario, ottieni tutti i vantaggi di possedere qualsiasi altra proprietà: reddito passivo continuo, rivalutazione, leva finanziaria e vantaggi fiscali come ammortamento.
I sindacati comportano alcune sfide, come trovare sindacati e soddisfare l'elevato investimento minimo (spesso $ 50-100). Questo è proprio lo scopo del nostro club di investimento: ogni membro può raccogliere piccole somme di denaro per raggiungere collettivamente quel minimo elevato.
Al livello più alto di complessità e manodopera si trovano gli investimenti diretti: l'acquisto di immobili da soli. Questi includono proprietà in affitto a lungo termine, affitti per vacanze a breve termine, flip e ogni altra strategia di investimento diretto. Ci vuole un sacco di abilità per guadagnare costantemente rendimenti elevati e un’enorme quantità di lavoro. Ma comporta anche enormi ricompense, dal reddito passivo costante ai benefici fiscali e, naturalmente, una vera diversificazione dal mercato azionario.
Il ruolo dei REIT nel tuo portafoglio
Quindi, come investire nel settore immobiliare? Conviene investire in REIT?
Non ne ho idea. Dipende dai tuoi obiettivi e dal resto del tuo portafoglio.
Nel mio portafoglio investo nel settore immobiliare come a alternativa a rendimento più elevato rispetto alle obbligazioni. Ciò significa che ho bisogno di una vera diversificazione dal mercato azionario.
Investo in azioni come investimenti di crescita a lungo termine, in gran parte nei miei conti pensionistici. Poiché non prevedo di vendere azioni per decenni, non mi interessa la loro volatilità. Investo automaticamente ogni settimana tramite un robo-advisor, distribuendo i miei soldi tra i fondi indicizzati.
Il settore immobiliare, con i relativi benefici fiscali e il reddito passivo, si bilancia con quelle partecipazioni azionarie. Il reddito corrente mi aiuta viaggio verso la libertà finanziaria. In combinazione con la bassa correlazione con i miei investimenti azionari, ciò significa che i miei investimenti immobiliari svolgono un ruolo simile alle obbligazioni ma con rendimenti molto più elevati.
La maggior parte dei miei investimenti immobiliari risiedono in sindacati, poiché il nostro club di investimento mira a ottenere rendimenti annuali del 15-30% su di essi. Ma tengo anche un po' di soldi in investimenti di crowdfunding immobiliare a breve termine per un facile accesso in caso di necessità.
L’investitore medio non si avvicina al proprio portafoglio nello stesso modo in cui lo faccio io. La maggior parte degli investitori si limita a raggruppare azioni e REIT come “azioni” e investire in obbligazioni per diversificare rispetto ad esse. Se non ti interessa la correlazione tra le tue azioni e gli investimenti immobiliari, allora investi sicuramente in REIT. È molto più semplice che investire in immobili in affitto o altri investimenti immobiliari.
Ma se investi nel settore immobiliare come contrappeso al tuo portafoglio azionario anziché come parte di esso, hai bisogno di una maggiore separazione. Guarda al crowdfunding, ai sindacati o alla proprietà diretta per una vera diversificazione, insieme a tutti gli altri vantaggi divertenti, dai benefici fiscali al reddito corrente, alla rivalutazione e alla leva finanziaria.
Iscriviti alla community
Pronto per avere successo negli investimenti immobiliari? Crea un account BiggerPockets gratuito per conoscere le strategie di investimento; fai domande e ottieni risposte dalla nostra comunità di oltre 2 milioni di membri; connettersi con agenti favorevoli agli investitori; e molto di più.
Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
- Distribuzione di contenuti basati su SEO e PR. Ricevi amplificazione oggi.
- PlatoData.Network Generativo verticale Ai. Potenzia te stesso. Accedi qui.
- PlatoAiStream. Intelligenza Web3. Conoscenza amplificata. Accedi qui.
- PlatoneESG. Carbonio, Tecnologia pulita, Energia, Ambiente, Solare, Gestione dei rifiuti. Accedi qui.
- Platone Salute. Intelligence sulle biotecnologie e sulle sperimentazioni cliniche. Accedi qui.
- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/why-reits-are-not-the-most-effective-investments
- :È
- :non
- ][P
- $ SU
- 10
- 11
- 2022
- 24
- 500
- 51
- a
- WRI
- assolutamente
- accesso
- Secondo
- Il mio account
- conti
- presenti
- effettivamente
- vantaggi
- contro
- Agente
- agenti
- avanti
- mira
- Tutti
- già
- anche
- alternativa
- Sebbene il
- tra
- quantità
- importi
- an
- analizzare
- ed
- annuale
- risposte
- in qualsiasi
- Appartamento
- apprezzamento
- approccio
- SONO
- argomento
- argomenti
- ARM
- AS
- chiedere
- Attività
- At
- autore
- automaticamente
- media
- precedente
- Equilibrio
- saldi
- BE
- perché
- essendo
- beneficio
- vantaggi
- Meglio
- fra
- Al di là di
- Bloccare
- Legami
- sistema
- entrambi
- mediazione
- ma
- pulsante
- Acquistare
- Acquisto
- by
- chiamata
- Materiale
- capitale
- che
- Custodie
- Contanti
- centro
- sfide
- classico
- clicca
- Chiudi
- club
- collettivamente
- combinato
- Venire
- viene
- comfort
- comunità
- confrontare
- rispetto
- completamente
- complesso
- complessità
- Connettiti
- Prendere in considerazione
- costantemente
- Consumer
- comodità
- Correlazione
- Costo
- potuto
- corso
- Crashing
- creare
- Finanziamento collettivo
- piattaforme di crowdfunding
- taglio
- giorno
- affare
- dibattito
- decenni
- consegnato
- esigente
- dipende
- dettagliati
- DID
- dirette
- diversificazione
- variegato
- diversificare
- dividendi
- do
- non
- fare
- fatto
- Dont
- giù
- ogni
- guadagnare
- alleviare
- più facile
- facile
- o
- fine
- energia
- enorme
- interamente
- equità
- tenuta
- valutare
- Anche
- Ogni
- esperienza
- ha spiegato
- Facility
- fatto
- famiglia
- lontano
- compagno
- pochi
- finanziario
- Trovate
- ricerca
- Nome
- flips
- i seguenti
- Nel
- per gli investitori
- frazionario
- Gratis
- da
- ti divertirai
- fondo
- fondi
- Guadagno
- ottenere
- ottenere
- Go
- Obiettivi
- Gruppo
- Crescita
- Più forte
- Avere
- Aiuto
- aiuta
- suo
- qui
- nascosto
- Alta
- superiore
- massimo
- Hobby
- Holdings
- Casa
- Come
- HTTPS
- i
- idea
- if
- in
- includere
- inclusi
- Compreso
- Reddito
- Index
- inerente
- inizialmente
- ai miglioramenti
- Investire
- investito
- investire
- investimento
- capitale di investimento
- Investimenti
- investitore
- Investitori
- IT
- SUO
- Lavoro
- ad appena
- mantenere
- Sapere
- conoscenze
- lavoro
- Dipingere
- grandi
- maggiormente
- superiore, se assunto singolarmente.
- Cognome
- L'anno scorso
- IMPARARE
- Livello
- Leva
- LG
- Bugia
- Vita
- piace
- linea
- Liquidità
- piccolo
- a lungo termine
- Guarda
- perso
- lotto
- Basso
- Principale
- corrente principale
- Rappresentanza
- Mercati
- massiccio
- me
- significare
- si intende
- incontro
- membro
- Utenti
- milione
- ordine
- Mobile
- soldi
- Scopri di più
- Morningstar
- maggior parte
- molti
- my
- me
- necessariamente
- Bisogno
- GENERAZIONE
- no
- Nessuna
- Avviso..
- of
- offrire
- di frequente
- on
- ONE
- in corso
- online
- esclusivamente
- aprire
- Opinioni
- di fronte
- or
- minimo
- Altro
- Altri
- nostro
- su
- ancora
- proprietario
- proprietà
- Parco
- parte
- passivo
- reddito passivo
- Pagamento
- performance
- eseguita
- vantaggi
- posto
- piano
- Piattaforme
- Platone
- Platone Data Intelligence
- PlatoneDati
- Abbondanza
- punto
- pool
- lavori
- precisamente
- piuttosto
- prezzo
- un bagno
- Private equity
- probabilmente
- profitti
- proprietà
- proprietà
- protezione
- fornire
- la percezione
- pubblicamente
- Domande
- piuttosto
- raggiungere
- di rose
- beni immobili
- Crowdfunding immobiliare
- ragione
- recentemente
- parente
- affitto
- rappresentare
- richiedere
- riserve
- Residenziale
- rispetto
- REST
- nello specifico retail
- pensionamento
- conti pensione
- ritorno
- problemi
- revisione
- Recensioni
- Rewards
- Ruolo
- ROSE
- tondo
- Correre
- s
- S & P
- S&P 500
- stesso
- Risparmi
- Secondo
- Settori
- venda
- Vendi azioni
- servire
- set
- Condividi
- azioni
- lei
- a breve scadenza
- dovrebbero
- simile
- semplicemente
- da
- singolo
- siede
- Scetticismo
- abilità
- piccole
- So
- alcuni
- Diffondere
- inizia a
- iniziato
- Di partenza
- step
- azione
- borsa
- Azioni
- strategie
- Strategia
- Studio
- avere successo
- tale
- syndication
- Fai
- prende
- imposta
- telecomunicazioni
- decine
- condizioni
- di
- che
- Il
- loro
- Li
- poi
- Là.
- Strumenti Bowman per analizzare le seguenti finiture:
- di
- cosa
- think
- di parti terze standard
- questo
- quelli
- migliaia
- tre
- Attraverso
- a
- insieme
- tonnellata
- pure
- Totale
- negoziate
- delle transazioni
- vero
- Affidati ad
- Trust
- Digitare
- noi
- uso
- vacanza
- visitato
- volatile
- Volatilità
- volere
- Prima
- Modo..
- we
- Ricchezza
- settimana
- WELL
- Che
- quando
- quale
- OMS
- perché
- volere
- con
- Word
- parole
- Lavora
- sarebbe
- scrittore
- scritto
- Wrong
- anno
- anni
- ancora
- dare la precedenza
- i rendimenti
- Tu
- Trasferimento da aeroporto a Sharm
- te stesso
- zefiro
- Zillow