Cosa ha causato il mercato assicurativo SELVAGGIO del 2023 (e quando i prezzi potrebbero scendere)

David:
Questo è lo spettacolo Podcast BiggerPockets 819.

Andrew:
Quando si tratta di dichiarazioni di broker e venditori sull'assicurazione, non si prende mai tale dichiarazione per valore nominale. Se stai ottenendo un prestito, assicurati di sapere quali saranno i requisiti assicurativi del tuo prestatore. Trova anche altri investitori multifamiliari, anche unifamiliari, che stanno investendo nel tuo mercato, facendo quello che vuoi fare e dì: “Ehi, quanto stai pagando per l'assicurazione? Che tipo di copertura stai ottenendo? Quali sfide stai riscontrando?"
Se fai queste tre cose, ti darà almeno un buon punto di partenza. Guardando avanti per tre anni, sarà un po' più difficile, ma se hai il giusto punto di partenza, starai molto meglio fin dall'inizio.

David:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il conduttore del podcast BiggerPockets. Il più grande, il più cattivo e il miglior podcast immobiliare del mondo. Ogni settimana ti portiamo storie, istruzioni e le risposte di cui hai bisogno per prendere decisioni immobiliari intelligenti.
Ora, nel mercato attuale, oggi parliamo del selvaggio mercato assicurativo in cui ci troviamo in questo momento. Vedremo come siamo arrivati ​​qui. Il suo impatto su diverse classi di attività, cosa possono fare gli investitori intelligenti per proteggere le proprie proprietà e se stessi e come funziona il mercato assicurativo nel suo complesso.
Sono affiancato dal mio partner e amico Andrew Cushman, poiché parleremo con Robert Hamilton, un esperto dello spazio. Andrew, benvenuto allo spettacolo.

Andrew:
È bello essere qui, amico mio.

David:
Sì, lo è, ed è bello averti. Hai appena finito di navigare e ora sei su un podcast. Sono felice che tu sia con me oggi indossando la tua maglietta a fiori. Ho notato che questa è la maglietta che indossi quando vuoi fare una bella dichiarazione.
Brandon Turner, anche nostro comune amico, ha una bella maglietta. Il suo è fatto di denim. È l'unica maglietta che ha con le maniche e so che vuole davvero fare bella figura quando la indossa. Quindi grazie per aver indossato la tua bellissima maglietta.

Andrew:
Quando ti parlo, voglio presentarti il ​​meglio.

David:
Mi fa piacere sentirlo. Va bene, quindi nello show di oggi parliamo di qualcosa di cui nessuno è davvero entusiasta di parlare, ma tutti hanno bisogno di ascoltarlo. Queste sono le vitamine del mondo immobiliare, stiamo parlando, delle assicurazioni.
I tassi sono la nuova barriera all’ingresso nel settore immobiliare. Stanno rovinando molti affari, i tassi attuali stanno allontanando dal loro gioco anche gli investitori esperti. Non analizzare un altro affare, senza ascoltare l'episodio di oggi.
Andrew, cos'è qualcosa che gli investitori immobiliari possono cercare nello show di oggi che li aiuterà nella loro attività?

Andrew:
Forniamo una panoramica di alto livello di cosa sia il mercato assicurativo e di come orientarlo, definiamo alcuni termini e cerchiamo semplicemente di dare agli investitori, soprattutto a quelli che stanno entrando nel business e ascoltando storie dell'orrore su "Oh mio Dio, i costi assicurativi sono triplicati”.
Come lo capisci, e poi come lo prendi e vai avanti con la sottoscrizione e la ricerca di nuove offerte e cosa fai per non lasciare che ciò ti impedisca di uscire e fare investimenti di successo oggi?

David:
Va bene. Ora, prima di parlare di Robert, il consiglio veloce di oggi sarà fornito da Andrew Cushman in persona.

Andrew:
SÌ. Il consiglio veloce di oggi è che l'assicurazione è come un paracadute. Se non lo fai bene la prima volta, probabilmente non ne avrai bisogno una seconda.
E così, quando arriviamo alla fine di questo episodio, ti diamo sette rapidi suggerimenti che puoi seguire per assicurarti di ottenere la giusta assicurazione e una copertura completa, in modo da poter fare un investimento di successo e che tu puoi far crescere il tuo portafoglio e sapere che quando si verifica un disastro, sarai coperto.

David:
Ottimo lavoro, Andrew. E se ti piacciono i consigli rapidi, assicurati di ascoltare fino alla fine dello spettacolo di oggi perché Andrew ne darà altri sette quando arriveremo alla fine della registrazione.
Questo è fantastico. Imparerai cose di cui probabilmente non sapevi nemmeno di aver bisogno, ma è quello che facciamo qui su BiggerPockets. Ti diamo ciò di cui hai bisogno perché questo è il nostro lavoro.
Va bene, facciamo entrare Robert.
Robert Hamilton, benvenuto al podcast di BiggerPockets. Come stai oggi?

Robert:
David, sto benissimo. E tu stesso?

David:
Sto proprio bene. In realtà è davvero una bella giornata oggi qui in California e non è ancora successo nulla di catastrofico, quindi incrociamo le dita. Bussa a un po' di legno lì.
Andrew, come va la giornata?

Andrew:
È buono. Come hai detto, è una bellissima giornata in California. Stamattina ho passato qualche ora cavalcando delle onde davvero fantastiche. Adesso posso parlare di questioni immobiliari con voi, ragazzi.
Stiamo parlando di assicurazioni, che prima erano noiose e ora, beh, diciamo solo che non sono più noiose e avverto alcuni cambiamenti nel mercato. Penso che gli affari arriveranno presto, quindi mi sento emozionato come un gatto che ha sentito l'apriscatole.

David:
Ecco qua.

Andrew:
Vado a prendere un po' di quel tonno, parli sempre di David.

David:
Sì, è un ottimo punto. Se vuoi saperne di più, dai un'occhiata al mio libro Scale, dove ne parlo. Ma questo è qualcosa di cui speravamo non avremmo mai dovuto parlare. L'assicurazione non è qualcosa che vuoi che sia interessante, ma quando diventa interessante, è qualcosa di cui parleremo nel podcast di BiggerPockets e renderemo tutti consapevoli.
Allora Robert, puoi parlare un po' di te ai nostri ascoltatori?

Robert:
Certo, sì. Dirigo il nostro gruppo immobiliare qui all'Insurance Office of America. Sono un socio dirigente regionale e, per come siamo strutturati, abbiamo pod immobiliari che vanno in giro per gli Stati Uniti. Quindi abbiamo il sud-est della Florida, il nord-est e poi la costa occidentale.
In un certo senso agiamo come un consorzio solo per condividere la conoscenza che tutti acquisiamo in questo mercato e unire le nostre teste per cercare di risolvere i problemi, risolvere alcuni dei problemi di premium e di capacità che stiamo riscontrando. E la mia specialità è nello spazio multifamiliare, più micro appartamenti con struttura in legno.
Quindi ovviamente abbiamo assistito, come ha detto Andrew, a un enorme cambiamento nel mercato. La cattiva notizia è che non ho mai visto nulla di così brutto in 25 anni. La buona notizia è che, storicamente parlando, non esiste davvero un mercato duro che duri più di circa sette anni e ci troviamo da circa cinque anni e mezzo a sei anni.
Quindi speriamo che, se il vento non altera l'equilibrio di questa stagione di tempeste, inizieremo a vedere un certo plateau e poi, si spera, un po' di sollievo e in un certo senso entreremo nell'economia di come ciò accadrà da un punto di vista economico. problema del mercato assicurativo mentre affrontiamo questa chiamata oggi.

David:
Sì. Quindi personalmente sono stato distrutto nel mio portafoglio. Ho comprato un sacco di case proprio quando i tassi assicurativi hanno iniziato a salire e non conosco un aggettivo per descrivere quanto sia stato scioccante, quanto velocemente l'assicurazione è aumentata. Se non hai acquistato, potrebbe sembrare una sorpresa per te, ma se lo hai fatto, sai a cosa voglio arrivare.
Ho comprato una casa e sarebbe stata un affitto a breve termine ed era una vecchia casa in un quartiere storico, molto vicino alla spiaggia nel sud della Florida. Il mio preventivo assicurativo, il miglior preventivo che ho potuto ottenere era di $ 26,000 all'anno, per una casa residenziale unifamiliare. E questo dopo aver speso un sacco di soldi per migliorare il tetto e renderlo a prova di uragano.
Voglio dire, è pazzesco e stiamo avendo problemi in California, stiamo avendo problemi in Florida. L’uragano Idalia ha colpito la Carolina del Sud, la Georgia e la Florida, stati in cui le compagnie assicurative hanno già iniziato a ritirarsi dal mercato.
Allora parliamo un po' di come è cambiato lo stato delle assicurazioni e di come siamo arrivati ​​fin qui. Se non ti dispiace darci una breve lezione di storia, Robert?

Robert:
Sì. Quindi possiamo andare avanti per ore. Ho tabelle e grafici. Sono felice di condividere con tutti gli ascoltatori, ma solo da un livello di 50,000 piedi, non abbiamo capacità sul mercato in questo momento. Quindi, tutto quello che è successo negli ultimi cinque anni, dagli incendi agli uragani, a tutto questo, agli eventi meteorologici non documentati, ha comportato un aumento dei costi di costruzione.
Andrew può attestare che quattro anni fa avrei potuto perdere quattro unità a causa di un incendio. Sono forse 30, 40,000 dollari l'unità con tutte le città che verranno incorporate, tutti gli aggiornamenti normativi, l'aumento dei costi di costruzione, l'assenza di manodopera. Lo stesso incendio oggi sarà di tre o quattro volte.
Quindi aggiungi tutto questo insieme al fatto che i proprietari devono valutare le loro proprietà per un costo più elevato per metro quadrato perché i costi di costruzione sono più alti di quelli di una volta. Ciò equivale a meno vettori sul mercato con minore capacità, con la stessa quantità di domanda, se non con una domanda più elevata a causa dell’aumento dei costi di sostituzione.
Quindi quello che sta succedendo è che questi vettori sono solo in una crisi di capacità in cui devono tagliare le loro linee. E ciò che questo significa da un esempio di vita reale è che se ho un complesso di appartamenti da 25 milioni di dollari e 250 unità, beh oggi è probabilmente valutato a 50 milioni di dollari e dove avevo un operatore che scriveva la mia copertura da zero a 25 milioni, potrei avere due o tre vettori adesso, perché nessun vettore può offrire così tanta capacità. Ed è un problema di domanda di offerta in cui meno capacità significa tariffe più alte e quando le tariffe salgono, speriamo che più vettori entrino nello spazio, creino più capacità, il che spinge nuovamente le tariffe verso il basso.
In genere, è così che funzionano i mercati hard e soft. A mio parere, l'unico elemento leggermente diverso in questo mercato che non ho mai visto in precedenti mercati hard soft è che di solito un mercato hard si trova alla fine di qualche tipo di evento economico, che ovviamente il COVID-19 è stato un L'acceleratore di tutto ciò è l'aumento dei costi di costruzione.
A mio avviso, affinché questo mercato difficile si corregga da solo e ci riporti in un periodo di cinque o 70 anni di mercato debole in cui vediamo i tassi diminuire, entrano più vettori, le franchigie sono inferiori, le esclusioni sono meno nelle polizze , e solo un mercato generale migliore per la copertura assicurativa. Dobbiamo ridurre i costi di costruzione. Quindi è ancora da stabilire.
Abbiamo notato un certo calo alla fine del 2022 e abbiamo iniziato a vedere i future su legname e acciaio. Inizia a effettuare una copertura al ribasso, che in genere segue nel mercato un trimestre dopo. Ma a partire dal 2023, abbiamo assistito a un aumento di circa il 6% dei costi dei materiali ogni trimestre, più specificamente nei settori della meccanica e di questi tipi di attività. Quindi abbiamo bisogno di vedere qualche correzione nel mercato delle costruzioni e penso che, così facendo, questo sarà il valore anomalo per autocorreggere questo mercato assicurativo.

Andrew:
Quindi Robert, se dovessi riassumere in parole povere, sembra che quello che stai dicendo sia che negli ultimi anni i vettori, e i vettori, quelli sono i ragazzi che effettivamente firmano l'assegno su un sinistro, giusto? Quando dici corriere?

Robert:
Corretto. Sì, quelle sono le tue compagnie assicurative, le tue aziende.

Andrew:
Sì. Quindi i vettori sono stati appena tempestati di reclami. Gli uragani della Florida, il gelo del Texas, gli incendi della California. Quindi è drammatico: sono in un business per realizzare profitti, e quindi quando inviano miliardi e raccolgono qualche miliardo in meno in premi, non è quello che i loro azionisti vogliono che facciano.
Quindi i loro pagamenti sono aumentati notevolmente e quindi i valori effettivi degli edifici sono aumentati. E poi, come ho detto, se hai un incendio e vai dalla tua compagnia assicurativa dì: "Ehi, pagami per ricostruire questa cosa". Bene, ora con la manodopera e le forniture, il costo per farlo è raddoppiato e triplicato. E so che abbiamo avuto quelle cose che prima rappresentavano una spesa di $ 10,000, ora sono 30 o 40.
Quindi metti insieme tutte queste cose e dici che questo ha reso il mercato difficile, il che significa che o i premi sono incredibilmente alti o in alcuni casi semplicemente non puoi nemmeno ottenere un'assicurazione, ma stai dicendo che ci sono segnali che, si spera, qui la situazione potrebbe migliorare nei prossimi due anni, purché non si verifichino altri sei uragani in Florida.

Robert:
Sì. Le assicurazioni sono una specie di mercato rialzista e ribassista nel mercato finanziario. Lo chiamiamo mercato morbido e mercato duro. E un mercato duro significa semplicemente che è difficile stipulare un’assicurazione. Costa di più farlo, le condizioni di solito non sono così vantaggiose.
Ma tutti i punti su cui hai appena centrato, gli operatori sono giusti, vedono la non redditività nello spazio immobiliare residenziale e dove prima avevamo per un dato bene, potrei avere 10 o 12 o forse anche 20 compagnie assicurative o operatori validi che fornirebbe la copertura della proprietà. Adesso ne ho tre.
E così, quando hai una frazione degli operatori nel mercato odierno che erano presenti cinque anni fa, ma la stessa quantità di risorse che necessitano di copertura, tali operatori vengono sopraffatti dalle proposte. Stanno rallentando la pubblicazione dei preventivi di rinnovo e iniziano a definire i termini. Cominciano ad aumentare le franchigie, ad aggiungere esclusioni, a richiedere una maggiore valutazione perché possono, perché sono gli unici vettori disposti a mettere fuori linea o la copertura su qualsiasi tipo specifico di bene.
E non si tratta necessariamente di asset A, B o C, è trasversale. Ogni spazio di risorse presenta le proprie sfide, ma in generale la capacità è un problema per tutti.

Andrew:
Va bene, quindi stai dicendo che c'è speranza che i miei premi, che sono aumentati del 67% quest'anno in un anno o due, possano almeno ottenere uno zero.

Robert:
Storicamente parlando non c'è niente da mostrare. Proprio quando pensiamo che il mercato non possa peggiorare, ma non vediamo nulla all'orizzonte che indichi che migliorerà. Questo è in genere il momento in cui il mercato inizia a cambiare. So che non ha senso, ma ancora una volta, se torniamo indietro e guardiamo ai mercati hard e soft, hanno tutti una durata di conservazione da cinque a sette anni, e questo potrebbe durare un po' più a lungo.
Ma di solito è proprio quando non possiamo pensare che le cose possano peggiorare, è allora che un paio di nuovi vettori entrano nel mercato, creano nuova capacità, mostrano agli altri vettori che stanno monopolizzando il mercato, che è un mercato competitivo e inizi a ottenere l'inizio di un ripristino.
Sta esaminando una sfera di cristallo per sapere quando accadrà, ma non può continuare a questo ritmo senza che i vettori in disparte inizino a guadagnare interesse e a rimettere capacità sul mercato. Solo la mia opinione personale e basata solo su accuratezze storiche.

Andrew:
Sai una cosa, aprirò una compagnia assicurativa e David, ti assicurerò per 25,000 all'anno.

David:
A questo punto non posso dire di no.

Robert:
Sì. Usiamo Ian. Ian è un ottimo esempio. Ciò è avvenuto e le perdite non sono ancora quantificate. È una perdita da 75 miliardi di dollari. Abbiamo visto dall'oggi al domani, e quando dico dall'oggi al domani, nel momento in cui la moratoria è stata revocata dalla scomparsa di Ian, alcuni dei successivi rinnovi che abbiamo avuto sono stati ritirati e sono stati riquotati il ​​giorno successivo per aumenti del 30 e 40%.
Voglio dire, questo è il modo istintivo a cui è abituato il mercato, e Ian ne sarebbe uscito, sarebbe stata la prossima stagione delle tempeste prima di vedere effettivamente l'impatto di ciò che quella tempesta ha fatto al mercato e come ha influenzato gli acquirenti al dettaglio di assicurazione.
Ora i corrieri stanno, stanno ruotando, quando dico trimestralmente, alcuni dei loro appetiti e linee guida cambiano settimanalmente. Quindi potrei fornire ad Andrew una proiezione su una proprietà oggi e se impiegassero 90 o 120 giorni per chiudere, fotografando i corrieri che utilizzo per quelle proiezioni, potrebbero essersi completamente rimossi dallo spazio o rimossi da quella classe di asset che velocemente. Quindi è molto reale in questo momento.

David:
Va bene. Vediamo come, beh, ho scelto la Robert Hamilton School of Insurance Education. I premi saranno una combinazione di un fattore di costo di sostituzione e rischio.
Quanto più alta è ciascuna di queste cose, tanto più costoso sarà il tuo premio. Parte del problema è che i costi di sostituzione sono aumentati perché i materiali sono aumentati e la manodopera è aumentata, e quindi presumo che anche il rischio sia aumentato.
È un fattore di cui possiamo parlare? Sono le tempeste, è la frode assicurativa? Ci sono alcune cose che stanno accadendo nel settore assicurativo che aumentano anche il rischio per i vettori e che comportano costi più elevati per noi?

Robert:
Sì. Non penso davvero che sia una frode. Voglio dire, ci saranno sempre delle frodi assicurative speculative sul mercato, ma non è un movente. Sono solo i modelli meteorologici globali che abbiamo avuto. Non si è verificato un incendio in un determinato luogo. Non si tratta di una richiesta di responsabilità generale in qualsiasi luogo. È solo un accumulo globale dei disastri naturali e degli eventi da miliardi di dollari che abbiamo avuto negli Stati Uniti negli ultimi cinque anni, che sta attraversando questi vettori.
La maggior parte dei trasportatori dispone di quello che viene chiamato punto di attacco. Quindi, se scrivo una polizza assicurativa per uno dei beni di Andrew ed è un limite di $ 25 milioni ed è scritta con, utilizzeremo semplicemente Travellers come esempio. Tengono in casa solo dai 10 ai XNUMX milioni di dollari di eventuali perdite e poi li riassicurano. E ciò che sta influenzando questi vettori è che a causa di queste perdite di oltre miliardi di dollari, questi vettori stanno entrando nella loro riassicurazione e, attraverso il loro trattato di riassicurazione, sono come Andrew che entra in una politica ombrello.
Storicamente non è successo così spesso come è successo negli ultimi cinque anni. Quindi questo a livello globale è ciò che guida tutto. E non c'è nessuno che ne sia immune perché qualsiasi compagnia aerea che ha un trattato di riassicurazione, beh, se è un sottoinsieme dei loro scritti che causa l'aumento o l'impatto di quel trattato di riassicurazione, quel tasso sarà visto in ogni operazione che scrivono . Ecco perché il mercato attuale è così diffuso. È perché la riassicurazione riguarda ogni scrittura di ogni compagnia.

David:
Quindi non è qualcosa che sapevo. Questo è diverso. Se ho capito bene, è simile al settore dei mutui in cui ottieni un prestito originato dal tuo prestatore e dalla tua testa, quella è solo la persona da cui hai preso in prestito i soldi, ma vendono quel documento a qualcun altro, che lo vende a qualcun altro e continua ad andare in piscine sempre più grandi.
Stai dicendo che l'assicurazione è simile quando sei assicurato da un vettore, loro hanno un'assicurazione per coprirli, quella persona potrebbe averla, diventa un inizio.

Robert:
E' esattamente vero. Quando guardi ogni spot pubblicitario in TV e ogni assicuratore domestico, tutti sono consapevoli delle scritte globali che hanno. Ciò che effettivamente mettono a rischio è piuttosto minimo rispetto alla riassicurazione globale inclusa in questi programmi.
Ian è stato un evento di perdita da 75 miliardi di dollari. I corrieri effettivi che hanno scritto, ad esempio, useremo la tua casa, chi era il corriere di quella casa che avevi? Diciamo solo che si tratta di Geico, una compagnia aerea recentemente uscita dalla Florida.

David:
Ci sono lucertole in tutta la Florida. Avrebbe senso.

Andrew:
Oh, cadono dagli alberi.

Robert:
Se il tuo operatore domestico in Florida sta scrivendo, qualunque cosa, PML che hanno con tutte queste case e hanno un evento catastrofico come un Ian, quello che stanno effettivamente pagando rispetto a quello che stanno recuperando dal loro riassicuratore è una piccola somma rispetto a quello che questi le affermazioni globali lo sono. Quindi sono questi riassicuratori che incidono molto su questo perché è una spesa diretta per il vettore. Proprio come l'assicurazione sulla proprietà di Andrew è una spesa rispetto al suo funzionamento, con una compagnia assicurativa come Travellers, i suoi trattati di riassicurazione e una spesa rispetto alla sua scrittura.
Quindi sommi tutto questo, devono pagare il loro personale, devono pagare i loro uffici, devono pagare i loro trattati di riassicurazione. Una compagnia assicurativa deve pagare tutte le spese operative come fa una normale azienda. Quindi ho molti clienti che dicono: “Beh, ho pagato centomila dollari di premio e ho avuto centomila dollari di perdite. La compagnia aerea non ha perso soldi con me." Sì, l'hanno fatto perché hanno un carico di spesa del 40%.
Quindi per ogni dollaro di premio che paghi loro, il loro punto di pareggio probabilmente è di 60 centesimi per dollaro. E molte persone non si rendono conto quando guardi i rapporti di perdita e dici: "Beh, il mio rapporto di perdita è solo dell'80%". Bene, è ancora una perdita del 20% per il corriere. Quindi, per non entrare nel merito, ma ci sono molte complessità che riguardano la scrittura, la sottoscrizione e i risultati negativi che molti di questi vettori hanno visto sulla base di alcuni di questi elementi.

Andrew:
Va bene, mi occupo di assicurazioni da molto tempo e tu hai usato il termine che non conosco nemmeno. Potresti chiarire cos'è la PML?

Robert:
È la tua probabile perdita massima. Questo è molto di ciò che sta influenzando la Florida e il motivo per cui molti operatori, non mi piace usare la parola redlining, semplicemente non ha una grande estetica, ma in sostanza è quello che stanno facendo.
Avrai un corriere che va in Florida e David, potresti mandargli la tua stessa casa oggi e la prima cosa che faranno sarà collegarlo a un modello. Vedranno che tipo di concentrazione hanno in quel codice postale o entro un raggio di cinque miglia, e decideranno: "Ehi, siamo già troppo a rischio in quest'area consolidata che non ha alcuna diffusione affinché una tempesta CAT, due, tre o quattro possa passare e perdere tutto questo.

David:
Quindi un uragano che arriva in quella città potrebbe distruggere tutto, rispetto a se si diffondesse su una distanza maggiore perché questi eventi catastrofici tendono ad accadere in una posizione geografica specifica, giusto?

Robert:
Sì. Ti faccio un esempio perfetto. Abbiamo una risorsa nel panhandle e stavamo sostituendo la loro copertura del vento prima che Idalia arrivasse, Idalia arrivava, ogni volta che arriva una tempesta, i vettori emettono una moratoria. Ciò significa che mentre è presente questa tempesta, non è possibile vincolare, modificare o alterare alcuna copertura.

Andrew:
Vuoi dire che non puoi avere un'assicurazione il giorno prima dell'uragano?

Robert:
Sfortunatamente no.

Andrew:
Dang.

Robert:
Abbiamo fatto provare ad alcuni clienti. Così la tempesta è passata e quindi avevamo tutto pronto, l'ho detto all'assicuratore, ho detto: “Tutti i documenti firmati, ecco tutto ciò di cui hai bisogno. Nel momento in cui queste moratorie verranno revocate, ho bisogno che venga inserita questa copertura”. E quella moratoria è stata revocata nel bel mezzo di una giornata lavorativa.
Devo tornare indietro, guardare e vedere esattamente che giorno era. Alla fine di quella giornata, non scrivevano più affari in quel codice postale perché avevano sostituito così tanti affari così velocemente che la loro concentrazione era su ciò che volevano in quella zona, quindi.

Andrew:
Tutto ciò sembra piuttosto formidabile. Penso di essere quasi pronto ad arrendermi, tirare fuori le tavole da surf e dimenticarmene per un po'. Ma voglio dire, ovviamente non è così.
Quindi, quando vengo da te o David viene da te o un nuovo investitore sta cercando di entrare in una multifamiglia, cosa ne facciamo? Come sottoscriviamo? Otteniamo una stima approssimativa e poi diciamo: "Va bene, aumenterà del 10% all'anno per i prossimi cinque anni".
Cosa consiglieresti ad alto livello, in senso lato, agli investitori che non vogliono restare in disparte, che comunque non è mai una buona strategia, ma come si fa a guardare le operazioni, analizzare le operazioni e procedere avanti, ma fattore nella quantità relativamente elevata di incertezza che è coinvolta nelle tariffe assicurative e nei premi nel mercato in questo momento?

Robert:
Sì. No, è una bella domanda. Penso che la prima cosa da fare sia dividerlo in due parti. Primo, ti identifichi come mia risorsa, esposto al CAT o non esposto al CAT. E CAT esposto, significa che è esposto a un evento catastrofico. E negli Stati Uniti consideriamo un evento catastrofico solitamente in due modi: un evento vento o un evento incendio.
Quindi qualsiasi cosa nell'ovest ha la propensione, niente Colorado, alcune aree della California, hanno un'esposizione CAT agli incendi. Qualunque cosa diciamo dal Texas lungo tutta la costa fino a metà della costa orientale dove inizia a dissiparsi un po' a nord di lì, quello è CAT esposto a un uragano.
Quindi la prima cosa che farei, e ciò che incoraggio a fare i miei investitori, è innanzitutto identificare il tipo di asset che possiedi. È un bene esposto catastroficamente o è un bene esposto non catastroficamente?
Inizieremo con quelli non catastroficamente esposti perché penso che siano un po' più facili. Non per essere irresponsabile, ma penso che direi che questo mercato potrebbe durare altri due o tre anni. E sottoscriverei in base a questo e non lo faccio, ripeto, non sono un operatore immobiliare, ma abbastanza esperto da sottovalutare gli investimenti immobiliari.
Non penso che tu possa scrivere molto più a lungo se stai proiettando questo duro mercato negli ultimi 10 anni. Non penso che nessun accordo verrà sottoscritto correttamente se si accettano aumenti di spesa per così tanto tempo. È un'affermazione giusta, Andrew?

Andrew:
Negli ultimi due anni stai solo facendo la tua ipotesi più plausibile.

Robert:
E' esattamente vero. Quindi incoraggerei gli ascoltatori della chiamata, la cosa più grande che vedo, e nei miei primi anni potrei esserne stato colpevole. Hai dei clienti. I clienti sono preziosi, sono il nostro patrimonio, sono ciò che ci mantiene in attività o ciò che nutre le nostre famiglie e paga il nostro personale. E l'ultima cosa che vuoi fare è turbare un cliente.
Quindi l’errore più grande che vedo è che gli investitori si rivolgono ai loro broker e dicono: “Puoi darmi una proiezione su questa proprietà?” E l'ultima cosa che il broker vuole fare è spaventare l'investitore, dicendogli che quello che gli stanno dando è pazzesco o che quello che gli stanno dando può essere migliore. Quindi l’errore più grande che vedo negli investitori è che ottengono numeri sbagliati per i loro pro forma. E ciò che intendo con questo è che il broker sottovaluta quale sarà il premio assicurativo effettivo, nella speranza di non turbare il cliente.
Quindi l'accordo va sotto contratto, gli investitori hanno scritto $ 300 per unità, perché il broker non voleva spaventarli dicendo che sarebbero stati $ 600 per unità. E mentre la sottoscrizione continua ad andare avanti, il denaro diventa difficile. I termini del prestito iniziano a solidificarsi, all'improvviso, all'ultimo minuto, il broker si presenta con le quotazioni e dice: “Oh, Andrew, lo so, ti avevo detto che sarebbero stati $ 300 l'unità, ma sono $ 600 l'unità. " E ho la sensazione che molte volte sia una delle due cose. O il broker semplicemente non è disponibile con il suo cliente oppure il broker semplicemente non è istruito sul mercato.
E userò Andrew come esempio. Sottoscriviamo molti accordi per Andrew, il 90% dei quali non va avanti, e va bene perché è sua responsabilità sottoscrivere questi accordi. Ma proviamo sempre a valutare e a volte manco il bersaglio, ma non lo manco al cento per cento. Potrei non vederlo perché l'istituto di credito desidera una valutazione leggermente più alta di quella che pensavamo volessero, o potrei non vederlo perché l'EGI è un po' diverso, o forse Andrew mi ha dato la metratura netta affittabile e ci siamo resi conto la metratura lorda affittabile è del 10% in più. E come ha detto prima David, abbiamo il 10% in più di valori da considerare.
Queste cose succedono, ma non dovresti perderle più di tanto. Quindi proviamo a fare un quadro generale di dove si trova questa risorsa? Qual è il suo punteggio di criminalità? Cosa pensiamo che vorrà il mercato da un costo di sostituzione? Quale prestatore sta utilizzando Andrew? È un prestito a Freddie Mac? Si tratta di un prestito da parte di un hedge fund? Si tratta di un finanziatore con cui abbiamo lavorato in passato che sappiamo richiederà alcune sfumature che altri istituti di credito non richiedono? E proviamo a trasformarlo in un modello.
E a volte è inferiore a quello offerto dal venditore sul T12. A volte è di più. E quando sarà di più, dobbiamo essere pronti a dirlo ad Andrew quando dirà: "Ehi, perché l'attuale proprietario paga $ 50,000 e tu hai appena previsto $ 75,000?" Bene, dobbiamo avere l'elenco pronto per dirlo ad Andrew. “Beh, lo assicurano per 50 dollari al metro, nessuna preoccupazione al mondo ti permetterà di assicurarlo per meno di cento. Non stanno comprando la copertura del vento. Oppure: "Hanno una franchigia di un quarto di milione di dollari". Potrebbero essere una varietà di cose nelle quali non abbiamo bisogno di entrare.
Ma penso che il miglior consiglio che posso dare ai nuovi investitori sia di non aver paura del mercato assicurativo, perché anche se i tassi massimi non sono del tutto utilizzati, forse venivano utilizzati in base ai T12, rientrano comunque nel prezzo finale dell'affare.
Quindi non aver paura, sii semplicemente diligente nell'assicurarti di lavorare con qualcuno che capisca il mercato, comprenda il debito che otterrai per questo asset e sia in grado di darti una gamma informata del motivo per cui potrebbe essere A o perché potrebbe essere B e i bugiardi nel mezzo potrebbero spostare la leva.

Andrew:
Quindi ho sentito tre cose che penso che ogni investitore dovrebbe apprendere. Numero uno, quando si tratta di dichiarazioni di broker e venditori sull'assicurazione, tratta quelle dichiarazioni come quando tuo figlio di quattro anni dice che non deve andare in bagno prima di salire in macchina, non prendi mai quella dichiarazione per valore nominale . Numero uno. Numero uno. Quindi abbiate sempre un po’ di scetticismo.
Numero due, e questo è in realtà un argomento completamente diverso, ma se stai ottenendo un prestito, assicurati di sapere quali saranno i requisiti assicurativi del tuo prestatore. Questo può essere qualcosa che può far fallire la tua sottoscrizione o far fallire il tuo accordo se pensi di ottenere un livello di assicurazione, e poi due settimane prima della chiusura, il tuo prestatore ti dice "Rivediamo la loro assicurazione". E loro dicono: "Ah, te ne serve il doppio". Questo potrebbe sicuramente rovinarti.
E poi la terza cosa è ottenere una stima davvero buona. E ovviamente, a questo punto quando ottengo una buona stima, iniziamo sempre con Robert, ma diciamo che se non hai un Robert, non conosci ancora un Robert. Numero uno, vai a trovarne uno. E poi, numero due, parla anche con i gestori immobiliari che sono nel mercato in cui ti trovi e chiedi loro: "Ehi, cosa vedi per le tariffe assicurative attuali sul bene che stai gestendo?"
Inoltre, vai nei forum BiggerPockets e chiedi in giro, dì "Ehi". Se stai investendo a San Antonio, Texas, vai nei forum, trova altri investitori multifamiliari o anche unifamiliari che stanno investendo nel tuo mercato facendo quello che vuoi fare e dì: “Ehi, quanto stai pagando per l'assicurazione? Che tipo di copertura stai ottenendo? Quali sfide stai riscontrando?" E scopri cosa fanno gli altri investitori.
Se fai queste tre cose, almeno ti darà un buon punto di partenza in cui il tuo accordo non salterà perché hai sottoscritto 300 unità e in realtà sono 900. Come ha detto Robert, guardando avanti tre anni, è un po' più difficile, ma se hai il giusto punto di partenza, starai molto meglio fin dall'inizio.

Robert:
Questo è un ottimo punto, Andrew. E ovviamente vivo in questo spazio come fa ogni ascoltatore, e basiamo tutto sull'unità. Perché un po' tutto si ricollega a qual è il costo per unità?
Una cosa, ancora una volta, per non diventare troppo granulare, ma una cosa che incoraggerei molti ascoltatori a fare è usare l'unità come guida. Lo capisco perfettamente, ma a volte è necessario estrapolare solo un ulteriore passo avanti. E ho sempre molti clienti che dicono: "Perché pago 250 unità per l'asset uno, ma pago 350 unità per l'asset due, ed entrambi hanno la stessa polizza?" È a causa della metratura.
Quindi, se vuoi aggiungere un ulteriore livello di diligenza, e ciò che intendo è che se Andrew ha la risorsa numero uno e la sua metratura media per unità quadrata è di 600 piedi quadrati e la metratura media per unità numero due è di 1200 piedi quadrati, tutto essendo esattamente la stessa cosa, la risorsa due sarà il doppio della risorsa uno, perché è due volte più grande. Il doppio del costo di sostituzione moltiplicato per la tariffa equivale al premio.
Quindi a volte vedo persone bloccate nel dover ottenere il costo per unità, il costo per unità, il costo per unità, e quindi la loro risorsa non raggiunge quel costo per unità. Non capiscono perché, ed è perché forse ha corridoi interni o semplicemente molta area comune. Potrebbero essere unità più vecchie e più grandi, forse unità con due camere da letto di 1700 piedi quadrati. E la metratura è un modo più preciso per misurarlo.
Quindi, quando poni queste domande al tuo gruppo di pari, come ha menzionato Andrew, se riesci a ottenere i dettagli dalla società di gestione per risorse simili e suddividerli in qual è la loro metratura media per unità, questa è una cosa che sposta l'ago un po. Quindi, ancora una volta, per non diventare troppo granulare, vogliamo mantenere questa conversazione oggi ad un livello molto alto, ma è una componente molto importante.

Andrew:
E poi voglio solo tornare rapidamente a una cosa di cui abbiamo parlato prima. Se soffro di fobia da esposizione ai CAT, dove posso andare negli Stati Uniti per investire dove ho meno possibilità di uragani, terremoti, incendi e tutto quel genere di cose? Ci sono un paio di stati che consiglieresti alle persone di iniziare?

Robert:
Sì. Quindi ci sono molti stati che sono visti più favorevolmente di altri, e molto ha a che fare con i contenziosi circostanti. E questo forse non è tanto rivolto alla proprietà, ma è solo che il contenzioso crea mercati favorevoli e sfavorevoli.
Quindi Louisiana, Alabama, stati non con grandi controversie. La Florida, non è uno stato con grandi controversie. Texas, pessimo stato di danno punitivo. Quindi, entrando in alcuni di questi stati, potresti non capire perché i costi assicurativi aumentano. È solo perché non è un'ottima piattaforma legale per i proprietari di immobili. Ciò significa che quando hai un reclamo o qualche tipo di causa intentata contro di te, la tua compagnia assicurativa non ha un'ottima piattaforma per difendersi. Al contrario, userò la Carolina del Nord come esempio.
La Carolina del Nord è uno stato legale eccezionale per i proprietari di immobili, proprio in base all'obbligo di dimostrare la negligenza. È un panorama giuridico molto buono. I vettori adorano la Carolina del Nord perché sanno che le loro richieste di risarcimento per responsabilità civile saranno molto inferiori in quello stato rispetto a qualsiasi altro stato. Tutte le cose rimangono costanti solo perché ha un panorama legale migliore. Quindi non posso dire specificamente che uno stato sia migliore di un altro perché ogni stato ha aree buone e aree cattive.

Andrew:
Va bene, capito. Quindi conosco alcuni degli stati che ho esaminato, hai menzionato la Carolina del Nord. Anche il Tennessee sembra abbastanza buono con un basso rischio e una bassa criminalità.

Robert:
Il Tennessee è un buon stato. C'è un po' di vento convettivo in Tennessee.

Andrew:
Oh, termini meteorologici.

Robert:
Sì. Sono solo venti convettivi, sono tempeste senza nome. Quindi tornado, wind shears, il Tennessee attraversa il Mississippi settentrionale, l'Arkansas fino all'angolo nord-occidentale del Tennessee. C'è un po' di vento convettivo, quindi c'è un po' di dolore immobiliare in Tennessee. Ma in generale, il Tennessee è un grande stato.

David:
Andrew, hai imparato nel modo più duro come affrontare i problemi assicurativi. Alcune delle proprietà in cui viviamo insieme. Ho raccontato alcune storie folli che condivideremo in un altro podcast, ma quali sono alcune cose che gli investitori devono chiedere e che hai imparato nel modo più duro o che hai inserito nella loro lista di controllo quando acquistano un'assicurazione?

Andrew:
Sì. Sicuramente ho imparato attraverso la scuola assicurativa di tentativi ed errori. Sento che la saggezza mi ha inseguito, ma sono sempre stato un po' più veloce, e per fortuna Robert è stato lì per aiutarmi a non andare troppo avanti.
Quindi una delle cose che abbiamo quasi imparato nel modo più duro, e non entreremo nei dettagli, ma per me questo è solo un esempio lampante di "Che diamine?" E quando entri nel settore immobiliare e assicurativo, e se non lo sai, potrebbe rovinarti la giornata.
Una cosa che abbiamo imparato è che avevamo una proprietà che non si trovava in una zona alluvionale, ma avevo un vago sospetto. Quindi avevamo un'assicurazione contro le alluvioni e abbiamo ottenuto una tempesta tropicale e si è verificata un'alluvione, e abbiamo dovuto entrare nella sfumatura di "Beh, l'alluvione è stata causata dalla pioggia o da un corpo d'acqua?" E Robert, correggimi se sbaglio, ma l'assicurazione contro le alluvioni in realtà non copre l'accumulo di acqua piovana. È corretto?

Robert:
La definizione del piano nazionale di assicurazione contro le alluvioni è che si tratta di uno straripamento di un corpo idrico.

Andrew:
Quindi è una trappola. Non avevo idea che il tuo complesso di appartamenti potesse allagarsi. Potresti avere un'assicurazione contro le alluvioni, ma loro potrebbero entrare e dire: “Beh, è ​​perché l'acqua non è defluita e stava semplicemente piovendo. Sei a 16 miglia dallo specchio d'acqua più vicino, quindi non conta. C'è un modo per coprirlo?

Robert:
Sì. Attraverso un’assicurazione privata, che è ciò che abbiamo posto su quel bene specifico, che definisce ulteriormente le alluvioni includendo l’accumulo di acque superficiali.

Andrew:
Va bene. Va bene. Un'altra cosa interessante: parlavamo di criminalità e investevamo nella contea di DeKalb, in Georgia, che fa parte della metropolitana di Atlanta, e uno dei motivi per cui siamo fuori da lì è che l'assicurazione sta diventando molto costosa e molto difficile, e uno dei motivi è la criminalità. In alcuni di questi quartieri la criminalità è diventata davvero difficile.
Cosa succede se stai per ottenere, diciamo che stai acquistando un bene e ottieni la tua polizza, hai la copertura della responsabilità civile e non ti prendi il tempo per leggere le esclusioni. Quali sono forse i primi tre che sceglieresti e che gli investitori andrebbero a cercare per scoprire se è coperto o non coperto? Quindi, ad esempio, in alcune parti di Atlanta, non copriranno le aggressioni e le percosse, giusto?

Robert:
È corretto

Andrew:
Quindi diciamo che è il numero uno. Potresti pensare ad altri due o tre tra i principali che un investitore deve cercare per scoprire: "Ehi, sono davvero coperto o no?" E non dare per scontato che sia coperto?

Robert:
Sì. Voglio dire, è in continua evoluzione, ma ovviamente per quelli più grandi userò la parola crimini violenti. Quindi assicurati di non avere un'esclusione per un crimine violento. I vettori lo camuffano in una moltitudine di modi diversi. A volte si tratta di aggressione ed esclusione della batteria. A volte si tratta di abusi e molestie, a volte è l'esclusione delle armi da fuoco, a volte è l'esclusione delle armi. Hanno molte forme diverse che usano per sgomentare quella copertura.
Se stai andando in alcuni di questi quartieri, e ancora una volta, non sto identificando una linea rossa nel quartiere, ma se stai andando in una zona ad alto tasso di criminalità come investitore, potenzialmente devi essere preparato a ad un certo punto della tua proprietà durante quella proprietà, potresti non essere in grado di ottenere la copertura per crimini violenti. E io dico che, in base al fatto che potresti ottenerlo all'inizio e poi ci sono due o tre crimini violenti nella tua posizione, non lo otterrai al rinnovo, o se lo ottieni al rinnovo, il prezzo perché sarà così sorprendente che non vorrai comprarlo.
Quindi questo è un, non voglio dire che l'acquirente stia attento, ma è solo qualcosa di cui devi essere consapevole. Stiamo iniziando a vedere alcune altre esclusioni, e alcune possiamo rimuoverle, altre no. Stiamo iniziando a vedere molte esclusioni dal traffico di esseri umani, soprattutto nell'area di Atlanta.
Ho due clienti in questo momento che sono in contenzioso per traffico di esseri umani, e non riteniamo che entrambi abbiano avuto alcuna negligenza o colpevolezza, ma i ricorrenti che erano stati da un luogo all'altro, indipendentemente o meno dalla loro volontà Ho due dei miei clienti in una causa per traffico di esseri umani.
Stiamo vedendo un'altra esclusione, chiamata esclusione dell'abitabilità. Chiunque possegga un bene probabilmente ha avuto un inquilino venuto da lui che voleva rescindere il contratto di locazione o riavere indietro il deposito cauzionale, o per qualsiasi motivo gli avesse fatto desiderare di farlo. Fanno un reclamo contro di te. L'unità non era abitabile, anche se conteneva acqua, cimici o qualunque cosa potesse essere. Stiamo vedendo molti vettori iniziare a non difendere più le esclusioni di abitabilità, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno qualche merito nei loro confronti.
Quindi potremmo scorrere un elenco per il resto di questa chiamata, ma ciò che incoraggio a fare ogni investitore e ascoltatore in questa chiamata, è se non c'è nient'altro che ottieni dal tuo broker, prima di tutto, dovresti ricevere un riepilogo che ha tutti i moduli politici su di esso. Ma se non lo sei, chiedi a quel broker: "Posso avere una copia completa del mio preventivo di responsabilità?" Non è necessario essere un esperto di assicurazioni per leggere l'elenco dei moduli ed essere in grado in parole povere di valutare se quel modulo ha o meno un impatto drastico su di te. Cioè, se ho un elenco di moduli e dice esclusione delle armi da fuoco, non ho bisogno di essere un esperto di assicurazioni per sapere che la mia polizza di responsabilità generale non ha copertura per le armi da fuoco.
Quindi prendi quei moduli e ti prometto che, se li guardi, rinnovo dopo rinnovo dopo rinnovo, inizierai a capire come questi moduli si inseriscono nella polizza, quali funzionano a tuo vantaggio e quali no, e sii semplicemente un migliore acquirente di assicurazioni per la tua proprietà e i tuoi investitori.

Andrew:
Quindi va bene. Quindi, per gli investitori che stanno ascoltando questa cosa, "Bene, aspetta un secondo, se c'è una sparatoria nella mia proprietà, è triste, ovviamente non vogliamo che ciò accada, ma in che senso è colpa mia o mia responsabilità?" Quello che succederà è che qualcuno coinvolto verrà e ti farà causa perché non avevi abbastanza illuminazione, ad esempio, nella proprietà ed è stata colpa tua.

Robert:
Faranno tre pagine di accuse e ancora una volta, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno merito, ti troverai di fronte ad avere copertura, non ad avere una copertura che risolve o ad andare davanti a un tribunale statale.

Andrew:
Ecco perché molte cose del tipo: "Aspetta un secondo, non è colpa mia, tanto". Bene, ciò non significa che non possa ancora diventare una tua responsabilità. L'altra cosa, Robert, hai menzionato la parola moduli un paio di volte, e quando sento modulo, penso a qualcosa che compilo al DMV o nello studio del medico e mi chiedono: “Elenca il tuo parente vivente più vicino. " E io dico: "Non lo so, quattro miglia dal tuo ufficio o dal mio ufficio?" Nel mondo assicurativo, qual è la forma? Che cosa significa?

Robert:
Sì. Quindi c'è una ragione per cui la tua polizza, beh, non facciamo più polizze cartacee. Li trasmettiamo elettronicamente. Ma per quelli di voi che possiedono beni immobili da abbastanza tempo da ricordare quando prendevano i raccoglitori delle assicurazioni, sono così spessi. C'è una ragione per cui sono così spessi. Ad ogni polizza sono allegati i moduli e tali moduli costituiscono il contratto di copertura. È molto tumultuoso andare a leggere una politica di 130 pagine dall'inizio alla fine.

Andrew:
Ho provato.

Robert:
Non sto chiedendo a nessuno di farlo, ma il tuo promemoria è che ogni politica è composta da tre componenti. Ha una pagina di dichiarazioni. La pagina delle dichiarazioni mette semplicemente le date di validità della polizza, il nome della compagnia assicurativa, il nome dell'assicurato, i limiti della polizza, solo una panoramica di altissimo livello della copertura. Il successivo è l'elenco dei moduli.
L'elenco dei moduli è essenzialmente un indice per i due pollici di carta che lo seguono. Puoi estrarre il 90% di quello che ti serve per capire la copertura che hai semplicemente guardando l'elenco dei moduli. Quindi pensa a una pagina di dichiarazioni, a un elenco di moduli e quindi a tutti i moduli.
Quando esaminiamo le polizze o esaminiamo qualcosa per un cliente, non necessariamente, se Andrew mi consegnasse una polizza per qualcosa che sta acquistando, non leggerò necessariamente 300 pagine. Vado direttamente all'elenco dei moduli.
E guardando l'elenco dei moduli, capirò tutto ciò che segue l'elenco dei moduli, cosa è buono, cosa è cattivo, di cosa forse ho bisogno, se c'è una garanzia che dice che questa polizza garantisce che non ci siano cavi in ​​alluminio, lo sono andrò a leggere il modulo del cablaggio in alluminio per dire: "Okay, cosa dice esattamente?" Dice che non c'è cablaggio in alluminio o deve essere riparato? Quindi i moduli sono lì per i dettagli, ma puoi estrarne la maggior parte dall'elenco dei moduli. Tratto l'elenco dei moduli come un sommario.

Andrew:
Va bene. Quindi sembra davvero un buon consiglio. Sì, direi soprattutto anche per i nuovi investitori, se stai cercando di, numero uno, semplicemente imparare come funziona l'assicurazione, ma anche assicurarti di avere la giusta copertura.
Controlla la pagina delle dichiarazioni, perché ti dirà tutti i tuoi limiti, ad esempio: "Sei coperto per 2 milioni su questo e 500,000 su questo e le tue franchigie su questo". E poi l'elenco dei moduli, ovvero un sommario. Quindi, se sei preoccupato per l'esclusione delle armi da fuoco o per i cavi in ​​alluminio o per il vento e la grandine, ti dice: “Okay, vai. Questo è a pagina 635, vado a vedere, dai un'occhiata qui." Ma te lo dirà, ti darà una visione rapida di alto livello.

Robert:
Sì, non proprio esatto, ma è esattamente quello che è. Se vedi un'approvazione della valutazione del tetto sulla tua polizza immobiliare, beh, probabilmente andrò a leggere quell'approvazione della valutazione del tetto, per scoprire se ho ottenuto la copertura per i danni ai miei tetti. È molto più semplicistico di quanto pensi quando capisci i meccanismi di come viene messa insieme una polizza assicurativa.

Andrew:
Va bene. Parlando di valutazioni del tetto, franchigie, ora molti di noi hanno familiarità con: "Oh, ho una franchigia di $ 10,000 o 25,000 o centomila". E so che una delle cose che all'inizio ci ha richiesto un po' più di tempo per capire è che molte di queste politiche sugli appartamenti, come ad esempio se sto acquistando un appartamento da 5 o 10 unità, verrà fornito con un 2 % deducibile. Suona bene. 2%, non è niente. Perché è assolutamente sbagliato?

Robert:
Sì. Quindi ogni volta che vedi una percentuale deducibile, che sta diventando 10 anni fa, farei venire qui un corriere, Travellers, ad esempio. 10 anni fa Travellers, cinque anni fa, Travellers hanno detto: "Inizieremo a mettere franchigie percentuali in tutti i nostri appartamenti ad Atlanta". Ho detto: “Sei fuori di testa. Se lo fai, perderai ogni appartamento che scrivi."
Mi sbagliavo. Poiché il mercato li ha rapidamente raggiunti e laddove hanno messo una franchigia dell'2 o del XNUMX% contro la grandine, molti altri vettori lo stanno facendo, e spero che nessun ascoltatore di Traveller sia qui. Non sto parlando dei Viaggiatori, li sto solo usando come esempio.
Ma ciò a cui Andrew si riferisce è che ogni volta che vedi una percentuale deducibile sulla tua polizza, si tratta di una percentuale dei valori a cui si applica quella busta paga, non di una percentuale della perdita. Caso in questione, Andrew ha un portafoglio di mendicante.
Penso che abbiamo un asset attivo, c'è un asset da 30 milioni di dollari, ha una franchigia del 2%, è il 2% di 30 milioni di dollari prima che si applichi la copertura, non il 2% di qualunque sia la perdita. Devi capirlo, e Andrew e io, tornando indietro di cinque o dieci anni, quando ha iniziato ad avere una certa presenza nel panhandle, abbiamo iniziato a parlare di queste risorse. Il mio consiglio ai miei clienti è sempre stato: sottoscrivi il tuo accordo come se stessi per avere una perdita.
Sottoscrivilo aspettandoti un uragano. Perché vedo così tante persone andare in Florida o andare nella costa del Golfo o a Charleston, nella zona di Myrtle Beach, qualunque sia la zona che volete scegliere. Vedo così tante persone entrare lì e pensare che possederanno qualcosa e non saranno mai colpiti da una tempesta. Vedi, è successo anche ai proprietari di casa.
Devi sottoscrivere questi accordi come se stessi per essere colpito da una tempesta, sottoscriverli come se avessi una perdita totale in modo da poter prenotare e capire adeguatamente anche se non prenoti o non fondi per questo. "Okay, se ciò dovesse accadere, ecco l'impatto finanziario che avrà su di me." Era il 2% di 30 milioni di dollari, Andrew? $ 600,000?

Andrew:
È... sì.

Robert:
Quindi quella risorsa ha una franchigia di 600,000 dollari per la grandine, non il 2% di un sinistro di 600,000 dollari, che sarebbe di 12,000 dollari. Questa è una grande differenza. Quindi è necessario capirlo, e sta davvero diventando più importante perché, poiché il mercato della Florida è ovviamente interessato, quella che era una franchigia dell'3, del 5 o del 7% ora è del 10%, XNUMX%, XNUMX% e gli istituti di credito lo stanno permettendo perché i finanziatori non saranno in grado di concedere prestiti se non lo consentono, perché le persone non saranno in grado di ottenere un'assicurazione per rispettare il prestito senza di essa.
Quindi abbiamo clienti in tasca su alcuni beni vintage di classe C. La loro franchigia denominata tempesta è del 10%, il che significa che il 10% del valore della loro proprietà deve essere danneggiato prima ancora che venga applicata una copertura. Quindi l'uno, due, 3% della vita va avanti. 10%, diventa un evento in contanti in genere in cui devi tornare dai tuoi investitori e raccogliere denaro o devi procurarti qualche tipo di debito secondario perché molte proprietà semplicemente non trattengono quel tipo di denaro Riserva.

Andrew:
Questa è roba buona. Mi piacerebbe semplicemente andare avanti. Lo voglio, ma ce ne sono ancora un paio che voglio evidenziare rapidamente per tutti, e queste sono le cose che quando possiedi e gestisci, questa può fare la differenza tra un investimento di successo e non.
Sicuramente non è così sexy ed eccitante su come ottenere il prossimo accordo o tutte le tattiche di cui parliamo, ma queste sono le cose che ti assicurano di non perdere soldi. E se avete l'assicurazione giusta, e noi lo sappiamo personalmente nel nostro settore, una catastrofe naturale può trasformarsi in una manna dal cielo. Avevamo una proprietà che era bella ma è stata distrutta da un uragano, e ora è fantastica. Quindi questa è la chiave per una buona operazione. Altre due cose che voglio toccare molto velocemente.
Numero uno, per chiunque stia cercando una polizza assicurativa, un errore che vedo fare dagli investitori è che sceglieranno una polizza con valore in contanti per risparmiare denaro sul premio e perché è molto più economica di quella che viene chiamata una polizza con valore di sostituzione completo. Ma il problema è che è esattamente quello che dice.
Se hai un tetto che viene distrutto da un uragano e avevi una polizza sul valore in contanti, arriveranno e diranno: "Beh, sì, ti costerà 400 dollari sostituirlo, ma ne valeva solo cento, quindi eccone cento. Buona fortuna." Mentre con il valore di sostituzione completo fino alla valutazione, quello era il momento in cui stabilivi il valore della proprietà e tutte quelle altre cose di cui Robert ha parlato prima.
In teoria, te ne daranno abbastanza per sostituire completamente il tetto. Quindi non commettere l'errore di optare per il valore in contanti più economico. E poi, in secondo luogo, Robert, ti chiederò di chiarirlo, se puoi, magari in un riassunto di un minuto.
C'è qualcosa là fuori chiamato coassicurazione, e so che mi ci è voluto molto tempo per capirlo, ed è un po' come la codipendenza nel senso che è una di quelle parole che suona positiva, come: "Sì, lo faremo insieme." Ma in realtà è una brutta cosa. Allora, cos'è esattamente la coassicurazione e come possono le persone assicurarsi di non cadere in questa trappola?

Robert:
Sì. Quindi la maggior parte degli istituti di credito non lo consentono. Quindi ogni ascoltatore che ha qualsiasi tipo di, beh, lo riprendo. Alcune banche comunitarie forse non sono abbastanza astute da capirlo, ma la maggior parte dei finanziatori istituzionali non lo permetterà. Ma di cosa si tratta, sei alla mercé del corriere, giusto? Perché la coassicurazione non definisce esattamente quale sarà la tua sanzione.
Tutta la coassicurazione è semplicisticamente una formula in cui se Andrew decide: "Voglio assicurare il mio appartamento per $ 75 al piede". Questo è tutto. Fine della discussione. Il trasportatore dice: "Va bene, puoi assicurarlo per 75 dollari al piede. Metteremo una clausola di coassicurazione sulla tua sanzione. E se subisci una perdita, usciremo e valuteremo quale dovrebbe essere la tua proprietà. E qualunque sia la differenza è una penalità sulla perdita. Quindi ti farò un esempio.
Quindi, se Andrew lo assicura per 75 dollari al piede, il corriere interverrà nel momento della perdita. Questo è il bello. Non lo sai fino alla perdita perché non c'è scritto niente lì dentro. Il trasportatore arriva lì, valuta la proprietà e dice: "Sulla base della nostra stima dei costi di sostituzione, avrebbero dovuto essere 150 dollari al piede". Beh, Andrew ha un fuoco singolo da centomila dollari, viene pagato 50 centesimi per un dollaro.
Quindi la coassicurazione è una penalità pari a ciò per cui l'hai assicurato, rispetto a ciò per cui avresti dovuto assicurarlo. Molto semplicemente, è proprio così. Non lo vuoi mai in una polizza perché dà al perito la capacità arbitraria di valutare la tua proprietà, e poi sei bloccato nella posizione di sostenere il contrario.

David:
Va bene, Andrew, quali sono altre buone mosse che i piccoli investitori dovrebbero fare? Hai qualche consiglio rapido che le persone possano ricordare quando lo spettacolo sarà finito?

Andrew:
Sì. Quindi, ancora una volta, so che abbiamo parlato di molte cose difficili ed è un po' spaventoso ed è come, "Oh cavolo, non so nemmeno se voglio più investire". La buona notizia è che, come ha detto Robert, anche questa passerà, giusto? Questo è un mercato difficile. Alla fine diventerà morbido. Soft significa più facile da garantire, si spera che i tassi scendano. Ma voglio dare a tutti sette rapidi consigli su cosa potete fare non solo per ottenere la giusta assicurazione, ma anche per assicurare in generale, senza giochi di parole, che il vostro investimento vada bene.
Quindi, innanzitutto, iniziate in aree in cui c’è meno concorrenza da parte di investitori su larga scala. Una cosa che troveremo in questo mercato è che qualcuno che ha 2000 unità sarà probabilmente in grado di ottenere tariffe migliori rispetto a qualcuno che sta appena acquistando le prime 10 unità.
Quindi prova a trovare mercati in cui forse non sei in competizione con quei ragazzi. E in generale, se hai appena iniziato, probabilmente non arriverai direttamente a un centinaio di unità, nel qual caso avrai meno probabilità di competere con quelle persone. Quindi c'è un vantaggio nell'avere scala in questo business una volta arrivato lì, ma non lasciare che questo ti scoraggi perché le probabilità sono che se stai cercando di iniziare o stai semplicemente scalando da forse 10 a 20 o un centinaio, probabilmente stai solo competendo con altri investitori che si trovano nella stessa posizione. Quindi non lasciare che questo sia un deterrente.
La seconda cosa è, ancora una volta, se iniziassi oggi, per rendere le cose più semplici, eviterei le proprietà che non piacciono agli operatori. Quindi cercherei proprietà in aree con bassi tassi di criminalità. Cercherei proprietà che magari non abbiano il cablaggio in alluminio. Cercherei proprietà che non siano state costruite nel 1803 e abbiano un paio di centinaia di anni e stiano cadendo a pezzi.
Pensa, se stessi scrivendo la polizza assicurativa, se fossi dall'altra parte del tavolo, che tipo di proprietà vorresti assicurare? Mettiti nei panni del trasportatore e poi vai a cercare quelle proprietà. Ciò aiuterà a eliminare gran parte di questo mal di testa. Vai nelle aree che piacciono ai corrieri. Come terzo, il Tennessee è relativamente buono. La Carolina del Nord è relativamente buona.
Robert, so che voi ragazzi avete realizzato un'ottima mappa degli Stati Uniti, e non credo che il vostro intento fosse quello di dire stati buoni e stati cattivi, ma mostrava quali stati hanno quali rischi. Se potessimo inserirlo nelle note dello spettacolo, penso che sarebbe istruttivo per tutti anche solo vederlo, avere un'idea del tipo: "Oh, qui c'è questo e qui c'è questo". Quindi vai a cercare proprietà e aree che semplicemente non presentano tanti rischi.
Numero quattro, ancora una volta, mettiti nei panni della compagnia assicurativa e riduci il rischio dal loro punto di vista. Quindi, se stai cercando di ottenere una nuova polizza per una tua proprietà o se stai cercando di acquistare una polizza, cerca modi per farlo, potresti forse migliorare l'illuminazione? È possibile ridurre i rischi di inciampo? Puoi mettere una recinzione migliore attorno alla piscina? Quali piccole cose puoi fare per eliminare le cose che daranno una sottoscrizione assicurativa o bruciore di stomaco. Assicurati che ci siano estintori ovunque e che siano stati effettivamente ispezionati negli ultimi 10 anni in modo che siano carbonizzati quando qualcuno ne usa uno.
Numero cinque: trova un broker assicurativo specializzato in quello che stai facendo. Quindi Robert è specializzato in oltre un centinaio e 200 complessi di appartamenti in stile giardino nel sud-est degli Stati Uniti. Quindi è perfetto per quello che facciamo. Se stai cercando proprietà da 10 unità a Boise, Idaho, Robert non sarà la persona giusta, ma c'è un ragazzo là fuori o una ragazza che conoscerà quel mercato. Conosci il tuo, capisci cosa stai cercando di fare. Quindi vai a trovare quella persona. Cerca di capire l'assicurazione, ma non cercare di diventare un esperto assicurativo. Ecco a cosa serve un ragazzo come Robert. Quindi vai a trovare quella persona che conosce il tuo mercato, la tua risorsa.
Numero sei, anche questo, è un po' scoraggiante, ma ricorda che non sei solo tu. Tutti nel settore si trovano ad affrontare questo problema. Non è solo che David Greene non è l'unico a ricevere un premio di rinnovo di $ 26,000 per la sua casa. Probabilmente sta succedendo a quasi tutti gli altri nel suo quartiere. E quindi in questo senso, c'è un po' di parità di condizioni. E la differenza è se decidi o meno di trovare un modo per aggirarlo e superarlo o di essere come molte altre persone che semplicemente diranno: “Ah, questo è troppo costoso, troppo difficile. Aspetterò finché le cose non cambieranno. E può o no.
E poi l'ultimo consiglio, lo devo a Robert. Ci ha salvato il sedere un paio di volte, ma abbiamo avuto un paio di proprietà che hanno subito disastri naturali su larga scala. Quindi voglio dire, se hai un incendio nel tuo condominio e distrugge due delle tue 10 unità, fondamentalmente siete solo tu e il corriere. L'intera città non è in pericolo.
Ma se hai una proprietà in un'area che viene distrutta da un incendio o che subisce una gelata che si verifica una volta ogni secolo che danneggia ogni bene, o per noi, l'intera città in cui ci trovavamo è stata spazzata via dall'uragano Michael. La velocità nel presentare la tua richiesta fa la differenza. Se sei l'unico in fila, probabilmente non ha molta importanza, ma se ci sono altre 300 proprietà nell'MSA che sono state danneggiate, quelle compagnie assicurative avranno molto più lavoro di quanto possano gestire.
E così per la nostra proprietà abbiamo visto arrivare l'uragano. In realtà, ho chiamato Robert il giorno prima. Ho detto: "Inizia-"

Robert:
La notte prima.

Andrew:
Sì, la sera prima.

Robert:
Andrew ha detto: "Presenta un reclamo". Ho detto: "Andrew, la tempesta non è ancora arrivata". Ha detto: "Presenta un reclamo". Ho detto: "Va bene". Quindi ho presentato un reclamo prima ancora che venisse colpito, e penso che Andrew abbia ricevuto una chiamata il giorno successivo, ed è come il gelo che ha colpito il sud-est nel periodo natalizio. Le persone che hanno presentato un reclamo quel fine settimana erano tre mesi avanti rispetto a quelle che lo hanno presentato lunedì. Mi dispiace tanto rubarti la scena, Andrew.

Andrew:
No ma hai ragione. E poiché eravamo i primi in fila per la richiesta di risarcimento, nel giro di due settimane abbiamo ricevuto un assegno di $ 250,000. La compagnia assicurativa ha semplicemente detto: “Sì, ne avrai uno grosso. Ecco un assegno. Vai a iniziare. E così il giorno dopo abbiamo iniziato i lavori di ristrutturazione. E così eravamo i primi in fila, dove c'erano proprietà di cui ero a conoscenza in città che non erano state avviate nemmeno per nove mesi. Quindi immagina di avere i tuoi beni lì, ad ammuffire, a cadere a pezzi, letteralmente a marcire per nove mesi prima ancora che tu possa iniziare.
Quindi, se ti trovi in ​​una zona colpita da un disastro naturale o da un sinistro che colpisce un sacco di persone, assicurati di non perdere tempo. Ottieni queste affermazioni. Non è necessario avere tutte le informazioni. Mettiti in fila, giusto? Quindi è come il Black Friday da Best Buy. Devi arrivare presto se vuoi prendere quella TV. Potresti non conoscere i dettagli, ma è meglio che ti metti in fila o non succederà.

Robert:
Ottimo punto, Andrew. Voglio dire, se ricevi cattive notizie, non migliora. I problemi più grandi che vedo con le richieste di indennizzo che iniziano con il piede sbagliato è quando un assicuratore cerca di gestirlo da solo o aspetta di dirmelo due o tre settimane dopo: “Dimmelo nel momento in cui succede. Lascia che sia io a decidere se dobbiamo o meno inviarlo immediatamente al corriere." Perché ritardandolo, proprio come ha detto Andrew, ti viene la muffa, ora stai discutendo sull'EMS, a volte diventa semplicemente un disastro.

Andrew:
E puoi sempre cancellarlo, giusto? Se scopri dove...

Robert:
Sì. Puoi sempre ritirare un reclamo al corriere, lo ritiri formalmente. Lo tolgono formalmente.

Andrew:
Quindi, fondamentalmente, la cosa da tenere a mente è che se pensi di avere un reclamo, non c'è nulla di male nel semplice presentare la richiesta. Puoi sempre ritirarlo più tardi. E poi se ne hai davvero bisogno, sei in vantaggio.

Robert:
Buoni punti, Andrew.

David:
E il gioco è fatto. Il settore assicurativo sta cambiando, ma ci sono cose che gli investitori possono fare nel frattempo per posizionarsi bene, e la conoscenza è potere.
Quindi grazie per questo, Robert. Se le persone vogliono contattarti, contattarti, qual è il modo migliore per farlo?

Robert:
Sì. E-mail . E questo suffisso è anche il nostro sito web, ioausa.com. Puoi trovare uno qualsiasi dei partner lì. E sono sempre felice, anche lì dove non posso essere utile a tutti. Ogni volta che vuoi sottopormi a un accordo solo per avere un'idea, ho sempre cinque o dieci minuti per esaminare qualcosa.

David:
Ecco qua. Puoi controllare le note dello spettacolo per le risorse che abbiamo menzionato oggi. Se ti piace questo episodio, dai un'occhiata all'episodio 307 di BiggerPockets Rookie, in cui spiegano come proteggere il tuo noleggio da incendi, inondazioni, cause legali e responsabilità in onda il 26 luglio.
Inoltre, ottimi post sull'assicurazione con altre storie e situazioni come queste che puoi trovare sul blog e sul forum BiggerPockets. Quindi considera di verificarlo.
E Andrew, se le persone vogliono sapere di più su di te, cosa che penso dovrebbero, sei una persona affascinante. E l'unica persona con cui compro una proprietà multifamiliare, dove andrebbe?

Andrew:
In questi giorni, spesso mi trovi appena oltre gli interruttori, da qualche parte lungo il confine della contea di San Diego, ma se sei più un tipo digitale, la mia piattaforma di social media preferita è LinkedIn. E se commenti i miei post, in realtà sono io la persona che risponde. Quindi è un buon posto per conversare sulla multifamiglia o sui mercati o su qualunque altra cosa stia succedendo.
E poi se desideri avere una chiamata o connetterti più direttamente, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, c'è una scheda Connettiti con noi sul sito Web, fai clic su di essa e segui le semplici istruzioni e ci metteremo in contatto.

David:
Ciò che amo di te, Andrew, è che sei follemente prevedibile. LinkedIn, essendo il tuo social media preferito, è altrettanto vero.

Andrew:
Sì.

David:
Sembri un avatar di LinkedIn che cammina. Eccezionale.
Quindi, se usi LinkedIn, dai un'occhiata ad Andrew lì e, in caso contrario, puoi mandarmi un DM su Instagram e ti metterò in contatto con Andrew perché siamo migliori amici e gli parlo continuamente.
Puoi trovarmi @davidgreene24 su Instagram, Facebook, Twitter, praticamente ovunque, oppure dare un'occhiata a davidgreene24.com per vedere cosa sto succedendo.
Robert, grazie per essere qui oggi. E tutti gli altri, ricordate che potete sintonizzarvi più avanti questa settimana per altri fantastici episodi, inclusa una guida per chi inizia in ritardo per chiunque abbia la sensazione di essere troppo tardi nel gioco immobiliare. La storia avvincente di Ryan Tseko e le sue intuizioni sugli investimenti a lunga distanza e altri fantastici contenuti di BiggerPockets.
Grazie ancora ad entrambi per essere qui. Questo è David Greene per Andrew LinkedIn, Cushman firma.