I L’età d’oro degli investimenti immobiliari con flussi di cassa potrebbe essere finita come lo conosciamo. Negli ultimi dieci anni e mezzo, i proprietari si sono abituati ad acquistare case standard che hanno fatto una fortuna in termini di flusso di cassa. Combinalo con apprezzando esponenzialmente i prezzi delle case, e chiunque abbia acquistato un immobile negli ultimi dieci anni sembra un oracolo degli investimenti. Ma ora la situazione sta iniziando a cambiare, e gli investitori immobiliari alle prime armi lo stanno facendo faticando a trovare una casa in quasi tutti i mercati che possa generare flussi di cassa. Allora cosa è successo, e perché il flusso di cassa immobiliare della nazione è improvvisamente scomparso?
Bentornato in un altro Vedendo Greene, dove il tuo ospite "non puntare solo al flusso di cassa", David Greene, è tornato per fornire alcune conoscenze immobiliari a QUALSIASI livello di investitore. In questo episodio entriamo nel vivo perché è così difficile trovare offerte immobiliari che generano flussi di cassa nel 2023, quando investire in un apprezzamento rispetto al flusso di cassa mercato e se farlo o meno vendere un immobile che non è redditizio. Quindi, cambiamo marcia e tocchiamo come controllare un prestatore privato ti sei incontrato online e se un progetto di riabilitazione degli affitti fuori dallo stato è troppo rischioso per un nuovo investitore immobiliare.
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David:
Questo è lo spettacolo Podcast BiggerPockets 741.
Il motivo per cui ti senti male potrebbe essere l'ego. Stai guardando altri investitori che stanno facendo soldi. Guardi il tuo bilancio ogni mese e dici: “Beh, sto perdendo soldi. Sto sbagliando." Forse no. Forse è così che il settore immobiliare ha sempre funzionato nel tempo. Sono state le persone disposte a perdere nel breve termine per fare soldi nel lungo termine che hanno funzionato. Ora, spero che le cose non rimangano così, ma mi sto preparando per una realtà in cui l'età dell'oro in cui stai semplicemente cercando mele, metti semplicemente la bocca lì dentro e vieni fuori e speri che la tua mela sia più grande di le altre mele, ma hai sempre una mela, potrebbe essere finita.
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene qui oggi con un episodio di Seeing Greene se non l'avete notato nel titolo. Se non ne hai mai sentito uno prima, ti aspetta una sorpresa. In questi programmi, riceviamo domande direttamente dal nostro pubblico. Esatto, tu. Mi occupo delle difficoltà che stai affrontando, delle domande che hai sul settore immobiliare, della chiarezza di cui potresti aver bisogno. Oppure, quando hai diverse opzioni, quale sarebbe la migliore? Adoro fare questi spettacoli e vi amo ancora di più ragazzi per averlo reso possibile perché fate grandi domande, che portano a grandi spettacoli.
Lo spettacolo di oggi è fantastico. Scopriamo cosa potrebbe fare di sbagliato la persona se la sua proprietà non circola in contanti in questo momento. Questo è un ottimo argomento in cui approfondiremo i modi in cui puoi affrontare gli investimenti immobiliari, nonché una piccola modifica che renderebbe il flusso di cassa della proprietà e come possono eseguirlo. Dovrei intraprendere una riabilitazione fuori dallo stato al mio primo contratto? Cose da tenere presente se hai intenzione di investire fuori dallo stato. Faccio molto di questo da solo, così come le cose di ristrutturazione, di cui faccio anche molto. E cosa fai quando non riesci a trovare flusso di cassa nel tuo mercato. È troppo tardi per investire nel settore immobiliare? Dovremmo smettere di ascoltare BiggerPockets e ricominciare invece a comprare NFT, criptovalute, investire in tulipani, comprare Beanie Babies, forse Pogs, se ve lo ricordate. È quello il futuro? Dovremmo comprarne un sacco e aspettare di vedere se ritorna o il settore immobiliare è ancora una buona opzione? Tutto questo e molto altro nel Seeing Greene di oggi.
Inoltre, voglio solo ricordarvi che ho dimenticato di riaccendere la luce. Sono davvero bravo a farlo, quindi non appena questo piccolo segmento finisce, vedrai la luce diventare blu. Non confonderti. Vede ancora Greene. Sarà semplicemente blu verdastro. Quali sono i colori quando mescoli il verde e il blu? È forse come il turchese? Vedo turchese per i primi 15 minuti e poi torna ad essere verde. Sono solo io che sono smemorato, ragazzi. Non è facile essere Greene.
Va bene, il Quick Dip di oggi offerto da Batman è che abbiamo un nuovo spettacolo in arrivo sul canale YouTube di BiggerPockets di cui sarò un collaboratore frequente. Mostrerò alle persone come guadagnare di più nel loro lavoro attuale. Questo è qualcosa che mi appassiona, mi piace moltissimo. Non abbandonare qualcosa in cui non sei bravo e prova semplicemente a trovare qualcosa di nuovo in cui pensi che diventerai migliore senza impegnarti nella prima cosa. Devi perseguire l'eccellenza in qualunque cosa tu faccia. Quindi, se vuoi essere presente in quello show o in questo, vai su bigpockets.com/david. Scrivi la tua domanda e seleziona la casella delle offerte di lavoro se desideri essere sul canale YouTube. Va bene ragazzi, per me basta. Entriamo nella nostra prima domanda.
Nick:
Ehi, David. Il mio nome è Nick Gutzman. Ho 19 anni e frequento il secondo anno alla Colorado Mesa University di Grand Junction. Sto cercando di acquistare una proprietà unifamiliare vicino alla mia scuola da affittare idealmente agli studenti. Sono stato coerente nell'utilizzare gli strumenti di Zillow e BP, ma non riesco a trovare un accordo con le tariffe attuali e le forniture nella mia città. Faccio fatica a compiere il prossimo passo attuabile. La mia domanda principale è quali sono gli strumenti o le strategie che potresti consigliare per trovare un accordo e quali sono alcuni modi creativi in cui potrei finanziare un accordo? L'istituto di credito a cui probabilmente mi rivolgerei mi ha detto che potevo aspettarmi un tasso del 7.5% da lui. Con quel numero, faccio fatica a trovare qualcosa che funzioni e funzioni per la mia situazione. Grazie mille per tutto quello che fate tu e BP. Vi auguro una buona giornata.
David:
Va bene, Nick, grazie mille per il video. Questo è un problema comune a molte persone, quindi non scoraggiarti. Questo è proprio lo stato del mercato in cui ci troviamo in questo momento.
La buona notizia è che il motivo per cui è così difficile trovare affari è perché il settore immobiliare è ancora competitivo e prezioso e le persone vogliono possedere questi beni. Un paio di cose in cui possiamo entrare, il 7.5% è probabilmente un... Questo è un tasso standard, è dove si trova la maggior parte delle persone. Se lavori con l'istituto di credito ed è quello che ti dice, probabilmente è quello che otterrai. Se stai cercando un modo creativo per finanziare il tuo accordo, significa semplicemente che devi trovare i soldi da qualche altra parte.
Non ci sono molte persone che hanno centinaia di migliaia di dollari in giro e che si sentiranno a loro agio nel prestarteli per meno del 7.5%, il che significa che probabilmente lo riceverai solo dal proprietario, il che significa che probabilmente hai bisogno di una sorta di finanziamento da parte del proprietario, il che significa che dovrai pagare più del dovuto per la proprietà per far sì che ne valga la pena per darti la tariffa migliore che desideri, oppure dovrai trovare un venditore motivato in difficoltà , il che richiederà molto lavoro e, francamente, sarà molto difficile per te mentre vai a scuola. Nessuno di questi sembra particolarmente allettante per la situazione in cui ti trovi.
Il consiglio che sto per darti è che invece di cercare un accordo, voglio che tu cerchi di concludere un accordo. Se hai difficoltà a far funzionare i numeri su una proprietà in cui affitterai le stanze ad altri studenti, potresti analizzare l'affare sbagliato. Quindi ecco cosa vorrei che tu facessi. Lavoreremo all'indietro da questo. Diciamo che al tasso di interesse che ti viene dato nella fascia di prezzo che stai considerando, diciamo che stai per stipulare un mutuo di $ 4,000 al mese, il che significa che devi guadagnare più di $ 4,000 al mese dal affitti. Se riesci a ottenere diciamo $ 800 a stanza e puoi ottenere una casa con cinque camere da letto, ora diventano $ 4,500. Potrebbe essere sufficiente per superare il mutuo di $ 4,000. Supponiamo che le tasse e l'assicurazione siano incluse in quella cifra di $ 4,000. Ciò significa che il tuo obiettivo è trovare una proprietà che abbia cinque o più stanze.
Riesci a trovare una proprietà che abbia cinque camere da letto ma abbia un soggiorno e una camera familiare e puoi convertire il soggiorno in altre due stanze? Riesci a trovare una proprietà che abbia quattro bagni e che abbia una metratura sufficiente a cui poter aggiungere qualcosa? Imposterei i miei parametri di ricerca per mostrarmi solo cose con una metratura elevata. In aggiunta a ciò, guarderei proprietà che hanno una metratura maggiore di quella pubblicizzata. Quindi una delle cose che faccio quando guardo le case è invece di cliccare sulla freccia a destra e guardare tutte le foto che l'agente ha caricato, vado indietro. Faccio clic sulla freccia a sinistra e guardo prima il retro della casa.
Ora, il motivo per cui lo faccio è che se c'è una metratura non consentita che è brutta e che l'agente immobiliare non vuole mostrare in foto, voglio vederla. Voglio vedere l'incorniciatura nel seminterrato. Voglio vedere l'ADU parzialmente finito. Voglio vedere il garage extra nella proprietà dotato di impianto elettrico e idraulico. Molte persone mettono i bagni nei loro garage perché quando sono là fuori a lavorare sulla propria macchina, a lavorare sui propri progetti, vogliono potersi fermare e andare in bagno senza camminare nella casa principale. Bene, una volta che ha un impianto idraulico del genere, puoi rifinire quel bagno e renderlo più bello e aggiungere un angolo cottura in quelle proprietà per molto meno denaro rispetto a quando devi far passare l'impianto idraulico e il drenaggio fino in quella struttura. Quindi devi cercare proprietà come questa che mancano ad altre persone.
Ora, detto tutto ciò, potrebbe non essere ancora sufficiente perché sembra che tu stia cercando in una città che non ha molto inventario. Questo é un problema. Se ti trovi in una città universitaria e non ci sono molti annunci sul mercato in questo momento, sarà dura. In parte ciò è dovuto al fatto che i venditori non mettono le loro case sul mercato perché aspettano che i prezzi tornino su. I venditori hanno visto: “Beh, i prezzi sono scesi, prima la gente vendeva a di più. Non voglio vendere la mia casa per meno soldi. Ci vuole molto tempo prima che arrivino al punto in cui accettano di buon grado che questo è il valore di una proprietà e questo frustra gli acquirenti. Quindi potresti cercare in una città diversa e cercare di realizzare la stessa cosa. Una città universitaria diversa che ha più inventario, questo è un metodo che potresti adottare. Oppure potresti utilizzare alcuni metodi creativi come guidare per soldi, saltare la traccia. Potresti esaminare i quartieri e trovare le proprietà elencate come più metratura. Molti di questi sono dati pubblici.
Quindi, se potessi escogitare un sistema per trovare le case di almeno 3,000 piedi quadrati, sapendo che probabilmente avranno più camere da letto e bagni, potresti andare a bussare alle loro porte, chiamare quelle persone, inviare quelle lettere. Potresti provare a trovare un proprietario disposto a vendere, ma, ancora una volta, questo non è un grande ritorno nel tuo tempo. Le probabilità di trovare la casa che desideri e poi avere anche un venditore disposto a vendere e che lo faccia anche al prezzo che desideri sono molto difficili. So che molte persone pagano per seguire questi corsi, e questo è molto popolare in questo momento perché è difficile trovare accordi, quindi siamo là fuori cercando di utilizzare metodi creativi.
Quello che nessuno ti dice è che fondamentalmente è come svolgere un lavoro a tempo pieno. Spesso, dopo tutto il tempo che hai dedicato per far sì che ciò accadesse, avresti guadagnato di più se ti fossi trovato un lavoro e avessi lavorato. Quindi non è sempre il metodo migliore. Quello che voglio dirti è di non scoraggiarti. Stai cercando di farlo in un momento molto difficile del mercato. Siamo in una situazione di stallo. I venditori non vogliono abbassare i prezzi perché non sono ancora disperati. Gli acquirenti non vogliono o non possono pagare i prezzi più alti richiesti dai venditori e non c'è abbastanza inventario per bilanciare questo problema, quindi resta nella lotta. Non si sa mai quando verrà visualizzata la prossima inserzione.
Quello che vuoi assicurarti è di vederlo prima. Quindi imposta il filtro per mostrare solo le case con almeno 2,500, idealmente 3,000 piedi quadrati, con più bagni, quindi guarda tutte le case che escono e vedi se in quella casa c'è più metratura di quanto dice effettivamente l'elenco o che può essere convertito in modo da poter trasformare una casa con cinque camere da letto in sei camere da letto, inoltre ha un garage che può essere convertito in due o tre camere da letto con angolo cottura e bagno. Se potessi fare qualcosa del genere, potresti trovare un modo per far funzionare la proprietà per quello che stai cercando di fare.
Va bene. La nostra prossima domanda viene da Josh Lewis da San Diego. Josh dice: “Adoro tutti i tuoi contributi a bp. Sei un solido sostenitore della missione. Beh, grazie per questo, Josh. “In un certo contesto, possiedo una proprietà a San Diego. Ho accesso a una grossa fetta di capitale proprio, da circa 350,000 a 450,000 a seconda della valutazione, e desidero utilizzare un HELOC insieme al metodo BRRRR per acquisire la mia prima proprietà in affitto e avviare il mio viaggio. Domanda, ripensando alla tua carriera, se ti venisse data la stessa circostanza, troveresti più vantaggioso perseguire una proprietà più costosa come un riparatore da $ 300,000 superiore a BRRRR nel redditizio mercato della California? Oppure cercheresti più proprietà, ad esempio, nel mercato del calcio della SEC, come proprietà da $ 250,000? Nella mia circostanza, sto dando più valore al flusso di cassa, ma capisco che ci sono più fattori in gioco qui con una potenziale gestione a lunga distanza, che ho già acquistato sia il tuo libro BRRRR che il tuo Investimenti immobiliari a lunga distanza. Grazie per il tuo tempo e la tua propensione all’educazione.”
Bene, Josh, grazie per la tua padronanza della lingua inglese. Nelle tue domande qui hai parlato sia di propensione che di coraggio, nonché di circostanze. Molto impressionante, amico mio. Va bene, torniamo alla prima cosa che hai detto. Guardando indietro alla tua carriera, "Se ti venisse data la stessa circostanza, troveresti più vantaggioso", un'altra parola grossa, "perseguire una proprietà più grande e costosa o diverse proprietà più piccole?" Non considero il numero di proprietà come il modo per affrontare questa domanda. Ora, dirò in generale, meno è meglio, perché più proprietà hai, più difficile è gestirle. Più diventano costosi e più cose ti perdi.
Quindi in generale sono propenso ad acquistare una proprietà da un milione di dollari rispetto a due proprietà da $ 500,000, ma non è sempre così semplice. Guarderei di più all'importo totale del capitale che ho distribuito, ok? Quindi, se intendo acquistare un valore immobiliare per un milione di dollari, che si tratti di più di due case da 500,000 dollari o di una casa da 1 milione di dollari o di tre case da 300,000 dollari, il numero di case non è il punto di partenza. Quello che guarderei è il valore delle proprietà che sto acquistando. Qual è il piano di gioco qui? Qual è lo spettacolo? Penso che le persone facciano meglio a lungo termine, investendo in aree che apprezzano sia il prezzo che il flusso di cassa, ok? Spesso viene inquadrato come flusso di cassa o apprezzamento, e non è vero. Quando lo fai per tutto il tempo che ho fatto io, inizi a riconoscere gli schemi. E quello che vedi sono le aree che apprezzano e valorizzano anche gli affitti. I due vanno quasi sempre di pari passo. E quindi il flusso di cassa cresce nel tempo proprio come cresce il valore del bene.
Quando compri in questi mercati più economici, le case da 150,000 dollari, non è che non apprezzino, è che anche l'affitto non aumenta. E tutti qui che hanno acquistato proprietà chiavi in mano che possiedono proprietà nel Midwest, sto ottenendo da loro un alleluia amen, e stanno tutti dicendo ora: "Vorrei che qualcuno me lo avesse detto", perché il presupposto con il settore immobiliare è che gli affitti aumenteranno ogni anno, ma il tuo mutuo rimarrà lo stesso. Questo è ciò che rende il buy and hold così potente.
Ma ciò non accade in tutti i mercati. In alcune aree come Detroit, Indiana, il Midwest in generale, gli affitti potrebbero aumentare, ma è una cifra molto ridotta. A volte potrebbero essere 10, 15, 20 dollari all'anno. Questo è il problema che ho con le mie proprietà più economiche. Rispetto alle cose che ho comprato nelle aree a crescita più elevata che erano più costose, a volte si ottengono grandi aumenti degli affitti. Le mie proprietà in California stavano saltando di $ 200, $ 300 all'anno in affitto. Quindi potrebbe passare da 1,500 a 1,800 a 2,100 a 2,500 in un quadriennio. E quando l'hai comprato e aveva senso quando lo hai preso per la prima volta a 1,500, è davvero bello a 2,500. Questa è la strategia che voglio adottare.
Ora, questo non funziona se devi impegnarti e hai bisogno di flusso di cassa immediato, motivo per cui dico sempre alla gente che il settore immobiliare è una brutta cosa in cui investire se hai bisogno di soldi adesso. Questa è una cosa in cui ritardi costantemente la gratificazione. Questo significa mettere 20 dollari nella tasca del tuo cappotto e poi ritrovarli più tardi come: "Oh, bello, avevo dimenticato di averlo messo qui". È come un conto di risparmio sovralimentato che crescerà nel tempo. Il settore immobiliare funziona molto meglio quando gli si concede un periodo di tempo più lungo per crescere, come piantare un albero. Non puoi aspettarti dei frutti il primo anno in cui hai piantato l'albero. Se questa è la situazione in cui ti trovi, devi fare qualcos'altro. Devi piantare un cespuglio o coltivare un giardino di fiori che possano essere raccolti e venduti e ci vorrà più lavoro. Non è come piantare un albero che rimanda continuamente il reddito passivo. Il reddito passivo richiede tempo per svilupparsi.
Quindi la prima cosa che ti direi quando stai pensando a cosa dovresti fare qui è investire in un'area che probabilmente crescerà, ok? Quando parlo di modi per fare soldi nel settore immobiliare, ho concluso che ci sono fondamentalmente 10 modi per fare soldi nel settore immobiliare e cinque di questi hanno a che fare con l'equità, ok? Il primo che ho appena descritto è quello che io chiamo “capitale azionario apprezzato dal mercato”. Si tratta di scegliere un mercato che ha maggiori probabilità di apprezzarsi rispetto ad altri mercati. Non è speculazione, non è supposizione. Significa usare l'educazione e i fatti per prendere una decisione informata.
Il prossimo è ciò che chiamo equità naturale. Questa è solo inflazione combinata con il rimborso del prestito. Ciò accadrà indipendentemente da ciò che acquisti, ma la tempistica del mercato può aiutare. Quando acquisti in mercati in cui è più probabile che si verifichino pressioni inflazionistiche, è più probabile che tu guadagni denaro nel settore immobiliare. Quindi, quando vedo l’inflazione aumentare, investo più tempo e più denaro nel settore immobiliare rispetto alle mie attività. Se vedessi un rallentamento dell'inflazione, sarei meno propenso a impazzire acquistando immobili e sarei più propenso a investire denaro in attività commerciali o altre attività. Quando dico investire denaro, intendo investire tempo ed energia in essi.
Un altro modo in cui puoi creare capitale nel settore immobiliare è acquistare quello che io chiamo acquisto di capitale, e questo è semplicemente un buon affare. Questo significa acquistare meno del valore di mercato. Quindi, se stai cercando un asset da un milione di dollari e puoi ottenerlo per $ 825,000, hai appena acquistato un patrimonio netto di $ 175,000. Quindi l’accordo stesso gioca un ruolo in questo. E poi il quarto modo in cui parlo di creazione di equità è forzare l’equità. Questo sarebbe qualcosa come un valore aggiunto. Entrerai lì e lo migliorerai esteticamente o aggiungerai metratura. Farai qualcosa per far valere di più la proprietà.
Ora, non cerco offerte che abbiano uno di questi elementi, anche se potrei acquistare un'offerta che ha uno di questi elementi se ne ha molti, se posso aggiungere molto valore, se è davvero interessante mercato. Forse compro in un mercato davvero caldo, compro una proprietà chiavi in mano perché credo che l'apprezzamento del mercato azionario compenserà la mancanza di valore aggiunto perché non c'è niente da aggiungere, giusto? O forse opposto. Entrerò in un mercato che non credo crescerà molto e non otterrò nemmeno un grande affare, ma vedo che c'è così tanto valore che posso aggiungere alla proprietà che ne vale la pena. Ma in generale, li cerco un po’ tutti e quattro. Non riesco a ricordare quale sia il quinto che mi è venuto in mente. Potrei doverci pensare.
Ma è così che voglio che tu pensi. "Come posso aggiungere valore a queste proprietà che mi creeranno patrimonio netto se non ho bisogno del flusso di cassa immediato?" Ora, questo non vuol dire che il flusso di cassa non abbia importanza. Ciò che questo significa è concentrarsi sul proprio capitale e poi convertirlo in flusso di cassa. È molto più facile accumulare mezzo milione di dollari di capitale e poi investirlo per il flusso di cassa piuttosto che cercare di risparmiare $ 500,000 e investirlo per il flusso di cassa. Potrebbero volerci 40 anni per risparmiare $ 500,000. Sono un sacco di soldi. Puoi costruirlo in tre o cinque anni se usi i metodi che ho appena descritto quando si tratta di creare equità e quindi migliorare tu stesso tale equità. Quindi la prima cosa che farei è entrare nei mercati come la California. E l'ho comprato in un momento fantastico. È stata solo una stupida fortuna. Ho ottenuto molta equità naturale perché ho iniziato a comprare dal 2009 al 2013, e poi abbiamo fatto un allentamento quantitativo e, boom, il mercato è esploso.
E poi l'ho comprato in un grande mercato. La California è cresciuta più di altri mercati. Ho anche comprato bene. Li ho acquistati al valore di mercato e quindi sono entrato con un po' di capitale. Ciò che non ho fatto in California è stato non forzare l’equità. Non ho comprato proprietà per poi sistemarle perché non capivo molto bene il settore immobiliare. Non capivo la costruzione, non sapevo come guardare una proprietà e vederne una visione come quello che posso fare in questo momento. Quindi questa è una cosa che cambierei, è che se entrassi dove sei tu adesso con i miei occhi, guarderei quelle quattro cose e vedrei come si applicano ognuna di queste. Questo è ciò che chiamiamo gli occhiali Greene. Quando guardi il settore immobiliare dai miei occhi, cerchi queste quattro cose.
Non mi piacciono le case multiple in un mercato perché danno un'illusione di sicurezza, del tipo: "Beh, l'ho distribuito su tre case". È solo che spesso compri tre problemi invece di un buon affare, giusto? Non si sente parlare di nessun investitore, almeno in tutta la mia carriera, che abbia fatto un sacco di soldi comprando immobili a buon mercato e ottenendone molto. Non funziona. È come andare al mercatino delle pulci, sì, puoi comprare un sacco di, non Nike, ma Bike. Puoi comprare un sacco di scarpe Bikey perché costano poco, ma si sfaldano molto velocemente e ti fanno venire le vesciche e vorresti non averle mai comprate e poi non vorresti mai indossarle e quindi stai cercando di sbarazzartene loro appena puoi e arriva il prossimo idiota e li compra.
Ciò di cui senti parlare quando si tratta di acquistare un immobile sono le tre regole: posizione, posizione, posizione. C'è una ragione per cui tutti i brufoli salati dicono tutti la stessa cosa. Hanno comprato la posizione giusta. Vedi Warren Buffet dare lo stesso consiglio quando si tratta di azioni. Non sta cercando di ottenere l'affare del secolo. Sta cercando di acquistare le migliori aziende, il che sarebbe l'equivalente dell'ubicazione nel settore immobiliare, e sta cercando di acquistarne di più quando il mercato è in ribasso, il che sarebbe l'equivalente del naturale apprezzamento o dell'inflazione e del rimborso dei prestiti nel nostro mondo. Sta usando gli stessi principi di cui sto parlando adesso, ma li sta applicando al mercato azionario.
Ebbene, nel mercato immobiliare, funziona così. Stai parlando di flusso di cassa, ovviamente lo vuoi, ovviamente dovresti volerlo. Tutti dovremmo volerlo. Quello che voglio consigliarti è che non ne hai bisogno fino alla pensione. Non hai bisogno di flusso di cassa finché non puoi più lavorare o non vuoi più lavorare. Quindi, se puoi ritardare questo, se puoi lasciare che la proprietà crei capitale per te, e diciamo che acquisti una proprietà da un milione di dollari per 825,000, sale a 1.2 o forse due proprietà che valgono un milione per cui paghi un totale di 825,000 e salgono a 1.2 e poi il mercato si ferma e li vendi nel 1031 in un nuovo progetto superiore, vai con proprietà per un valore di 2 milioni di dollari e li prendi entrambi per 1.67 e poi salgono a 2.4, tu' Stiamo effettivamente creando equità ad ogni singola rotazione di questa palla di neve che sta scendendo da una collina.
E poi, quando hai quel capitale, investilo nel flusso di cassa, poi rivedi il tuo scenario e decidi: “Voglio continuare a investire? Voglio rilassarmi? Voglio lasciare il mio lavoro? Qual è il mio prossimo passo?" Abbiamo molte più opzioni se prendi la strada che ti sto dando ora, cosa che la maggior parte delle persone non vede. La vedo in modo leggermente diverso, ed è per questo che voi ragazzi siete qui per l'episodio di Seeing Greene.
E mi sono appena ricordato che sto facendo un episodio di Seeing Greene, quindi ora la luce è verde dietro di me. Giuro che le persone come me fanno le cose più stupide invece delle cose più stupide, come se potessi dare una risposta brillante a qualche domanda e la gente dicesse "Sbalordito", ma non riesco a ricordarmi di accendere la luce verde prima di registrare. Questo è molto comune per me. Devo mettere le chiavi e il portafoglio nel telefono nello stesso posto perché se non lo faccio esco di casa senza uno di essi. Sono terribile per questo. Quindi, se mai commetti errori, se mai fai cose distratte, se mai ti rimproveri per aver fatto qualcosa che pensi non dovresti, lasciami un commento. Dimmi quali sono le cose che fai che nessuno sa o che ti fanno sentire così stupido da poterle condividere con il resto di noi? E vediamo se altre persone commettono gli stessi errori.
So che riceverò un commento da qualcuno che dice: "Come faccio a sapere che questo è un episodio di Seeing Greene se la luce è blu dietro la testa di David?" Li riceviamo ogni tanto quando mi dimentico di farlo, anche se il titolo dirà Seeing Greene, e inizierò lo spettacolo dicendo Seeing Greene. C'è sempre qualcuno che dice: “Sono confuso. È vedere verde o vedere blu?" Cosa faccio con questa luce?
Va bene, la nostra prossima domanda è un video di Justin Pack a New York.
Justin:
Ehi David, grazie mille per aver realizzato questo podcast. Mi piace davvero il fatto che tutti voi vi prendiate del tempo per rispondere alle nostre domande e aiutare noi neofiti. Quindi parlate sempre tutti di come l'hacking domestico sia un'ottima strategia per iniziare. Bene, ho completato il primo passo e ho ottenuto un hack in casa. Ho potuto vivere molto a buon mercato, affittando la mia casa a stanze. È un'abitazione unifamiliare a Dallas che ho acquistato nel 2019. Ora ho affittato tutte le stanze e mi sono trasferita da casa. Il problema è che la proprietà non è redditizia, perde poco più di $ 200 al mese in spese dopo che tutto è stato contabilizzato, ma non sono ancora riuscito a non pagare le utenze, Internet e quelle altre cose lì. Quindi ora ho quasi $ 100,000 di capitale nella proprietà dopo lo scoppio della pandemia e sto cercando di capire come rendere la proprietà più redditizia o capire se dovrei venderla. Fatemi sapere i vostri pensieri. Grazie.
David:
Giustino. Roba buona, amico. Questa è un'ottima domanda e mi stai dando una piattaforma per sbraitare sul settore immobiliare in un modo che raramente riesco a fare. Quindi apprezzo che tu mi abbia ringraziato per aver realizzato lo spettacolo, ma voglio ringraziare te e ogni altro ascoltatore che abbiamo per aver posto grandi domande perché senza di esse non avremmo questo spettacolo. E credimi, molte persone sono nella tua stessa posizione e stanno lottando con la tua stessa situazione, quindi adoreranno ascoltarlo.
Va bene, analizziamo un po' la cosa. Quando ho iniziato a investire per la prima volta, ho avuto questo pensiero. Era come il 2007 e stavo cercando di capire cosa avrei potuto comprare, e stavo parlando con gli agenti e ho pensato: "Sì, voglio una proprietà che faccia guadagnare più soldi di quanto costa possederla". E loro ridevano di me dicendo: “Il settore immobiliare non funziona in questo modo. Non si acquista una proprietà che rende ogni mese più soldi di quanto costa, almeno non la prima volta che la si acquista." Questo avvenne nel momento in cui il mercato stava esplodendo, quindi ovviamente in quel momento non ci sarebbe stato alcun flusso di cassa. E non ho premuto il grilletto. Sono felice, perché aspettando, ho avuto un'opportunità migliore.
Ma in quel momento ho capito una cosa. In un certo senso avevano ragione. Il settore immobiliare genera flussi di cassa solo se ottieni un affare incredibile o acquisti in un momento incredibile o non c'è abbastanza concorrenza per gli asset per cui hai un'opportunità incredibile, oppure aspetti. Va bene? Ora so che per gli investitori in cash flow sembrerà una bestemmia nel settore immobiliare, quindi ascoltami. Quando guardi altri paesi, Australia, Europa, Sud America, i loro immobili non generano flussi di cassa quando li acquisti.
Questo è pazzesco. Questo è una specie di fenomeno americano. Nessuno che compra a Toronto ottiene flusso di cassa. Pochissime persone che investono nella maggior parte delle aree canadesi ottengono flusso di cassa. In effetti, le uniche aree che storicamente generano flussi di cassa in ogni momento sono quelle in cui la gestione rappresenta un onere. In realtà devi renderlo come un lavoro gestire la proprietà e gestire gli inquilini. Non è un reddito passivo. Ci siamo abituati a questo perché siamo usciti da un crollo così enorme nella nostra economia e nel settore immobiliare che nessuno voleva possedere questi beni e nessuno voleva comprare. Quindi ci siamo ritrovati con molti più inquilini. E poi abbiamo anche abbinato questo a un boom economico dopo il crollo in cui tutti guadagnavano di più e i salari aumentavano. Il valore di questi beni stava aumentando. L’inflazione era dilagante. Avevamo questo mix perfetto tra la possibilità di acquistare immobili a prezzi incredibilmente bassi e poi l'economia è cresciuta vertiginosamente. Hai ottenuto il meglio da entrambi i mondi. Il risultato è stato che il flusso di cassa è diventato la norma.
E così come investitori, esamineremmo semplicemente Zillow esaminando ogni casa e dicendo: "Quale ha il miglior flusso di cassa?" Ed è stato fantastico. Sono saltato dentro con entrambi i piedi, giusto? Lavoravo cento ore a settimana come poliziotto, risparmiando più soldi che potevo perché mi sentivo come Super Mario quando tocca il fiore ed è invincibile e tutto ciò che toccavo muore, ecco cosa stavo facendo. Dico: "Amico, sto andando a uno sprint morto e sto comprando quanto più possibile questo immobile". Le tariffe erano basse, i valori delle proprietà erano bassi, tutto scorreva in contanti. Potevo comprare nei migliori mercati e potevo avere flussi di cassa, e stavo ottenendo un apprezzamento. Ho pensato: "Tutto è andato benissimo", ma tutto si è interrotto bruscamente una volta che abbiamo iniziato ad aumentare i tassi, e ora siamo tutti frustrati. “Non riesco a farcela. Sto facendo qualcosa di sbagliato. Sto facendo un pasticcio. Sono pessimo in questo. Forse dovrei andare a fare qualcos’altro”. No, in realtà è normale.
Niente in Australia porterà flussi di cassa. Niente in Canada porterà flussi di cassa. Niente in Europa circola denaro. Infatti, se vai in altre parti del mondo, non ottieni prestiti FHA. Non si deposita il 3.5% su un asset. Nessuno, infatti, concede prestiti per 30 anni a tasso fisso del 3% o del 4%. Nessuno concede prestiti a tasso fisso di 30 anni da nessuna parte. Non lo faresti. Non presteresti i tuoi soldi per il 4% fisso per 30 anni. Ciò accade solo perché il nostro governo sponsorizza questi prestiti. Abbiamo un intero sistema creato per mantenere bassi i tassi di interesse, e non entrerò in questo argomento adesso, ma questo è il motivo per cui ho avviato The One Brokerage perché ero affascinato da come funzionavano i prestiti e volevo saperne di più a questo proposito ed essere in grado di aiutare le persone ad acquistare beni immobili da istituti di credito di cui possono fidarsi. Ma ho capito: "Oh mio Dio, è pazzesco".
Se vai in Egitto, ti chiederanno di versare il 50% e ci sarà un pagamento in blocco tra due o tre anni, ok? È quasi come un prestito edilizio. Molte persone in altri paesi pagano in contanti per le loro case, motivo per cui le case vengono tramandate di generazione in generazione. Non puoi comprarlo. Va bene? Quindi è un po' uno sfondo su quanto sia difficile investire nel settore immobiliare in altri posti.
Ecco cosa ho imparato nel 2007. Anche se pagassi prezzi ridicolmente alti per quell'immobile e perdessi soldi ogni mese, quando guardi l'affitto che aumenta nel tempo, il mutuo che rimane invariato nel tempo, il principio viene ripagato debito nel tempo, l'ho messo in pratica in un grafico e ho visto che c'era un punto di pareggio a circa sette anni in cui avrei perso denaro ogni anno e a sette anni avrei iniziato a guadagnare soldi. E poi ho detto: “Okay, quanti soldi avrò perso in sette anni? E ora che sto guadagnando, quanto tempo dovrò aspettare prima di essere ripagato dei soldi persi?" E a circa nove anni, ho notato, "Okay, ora ho raggiunto il pareggio con il flusso di cassa". Questo prima di ripagare il prestito. Questo prima di ricevere qualsiasi tipo di apprezzamento. Questo è dovuto esclusivamente all'aumento degli affitti.
E ho realizzato: "Beh, se posseggo questa risorsa per 30 anni, 40 anni, 50 anni, e devo aspettare nove anni prima di raggiungere il pareggio, non sarà la fine del mondo, soprattutto se il l'inquilino sta saldando il mutuo per me. Quindi, quando l'ho guardato in una prospettiva di 30 anni e ho analizzato i numeri, ho visto: “Non c'è niente che si avvicini a questo. Devo solo riuscire a resistere a nove anni di perdite di denaro, e poi sarò a posto." Ora, per favore, smettila di urlare. Non urlare al telefono. Non urlare al tuo computer. So cosa stai pensando, tipo "Non farlo mai". Non vi sto dicendo di farlo. Sto dicendo che ha senso farlo se si adotta un approccio a lungo termine. Quando adottiamo un approccio a breve termine, quando diciamo: “Voglio lasciare il mio lavoro adesso, devo trovare un duplex in modo da poterlo fare. Ho bisogno di soldi adesso. Voglio comprare una Tesla adesso. Ho bisogno di una gratificazione immediata”, il settore immobiliare diventa molto frustrante.
Non ho quasi nessun accordo che mi abbia fatto guadagnare un sacco di soldi subito, ma non ho affari che non mi facciano guadagnare soldi dopo averli posseduti per un po'. E ho imparato che la gratificazione ritardata è davvero il segreto per creare ricchezza e investire nel settore immobiliare. Gli affari che ho concluso, ne ho uno in cima alla mia testa in questo momento, ok? È questa baita di 8,000 piedi quadrati che ho comprato nelle Smokey Mountains. Era di proprietà di un dirigente della Coca-Cola o della Pepsi, li confondo, ma era responsabile dello sviluppo del pasto a valore aggiunto nei fast food. Quindi li ha convinti a vendere più bibite perché una bibita veniva fornita con ogni singolo pasto quando facevano i pasti con valore extra.
Ha costruito questo posto incredibilmente enorme e fantastico, ok? L'ho comprato e mi sta facendo guadagnare soldi. Sta andando bene perché può ospitare dalle 30 alle 40 persone. È davvero unico. Tendo ad acquistare immobili che non rientrano semplicemente nello schema dello stampino per biscotti, ed è per questo. Ma se guardi quanto posso farti pagare per notte in quella proprietà, alcune delle mie altre cabine forse costano 200, $ 300 a notte. È roba economica, ok? Quindi, se ottengo un aumento del 10% in un anno, il che sarebbe davvero positivo, salgo da 20 a 30 dollari a notte. Ma in questi posti costosi che forse posso far pagare 1,500 a notte, un aumento del 10% è di $ 150 a notte.
Ora moltiplico 20 dollari a notte per un numero qualsiasi, 200 giorni in un anno, o 150 volte 200 giorni in un anno, e l'anno prossimo otterrò ipoteticamente un aumento del 10% sui 1,500, che ora sono diventati 150 a quello, quindi Ottengo un aumento del 10% sul 1,650. Ok, ora i miei affitti aumenteranno di 165 dollari a notte. Inizia ad aumentare in modo esponenziale perché ho acquistato immobili più costosi in mercati che non hanno preso immediatamente... Non mi ha fruttato un sacco di flusso di cassa subito, ma crescerà per generare molto più flusso di cassa.
Questo principio è ciò che volevo evidenziare. Ora, voglio riportare questo al tuo scenario specifico, amico mio. Stai perdendo soldi in questo momento, ma hai guadagnato centomila dollari di capitale, quindi non hai perso soldi, ok? Devi passare molti mesi perdendo $ 200 al mese prima di raggiungere effettivamente il pareggio con i $ 100,000 di capitale che hai. Quindi la domanda non è: "Devo vendere questa cosa immediatamente e non perdere i 200 al mese?" a meno che le tue finanze non siano in una posizione tale da non poter sopportare quel colpo. Se vivi di stipendio in stipendio, $ 200 al mese sono devastanti.
Se non riesci a trovare un giorno di straordinario o un lavoro secondario... voglio dire, conosco camerieri che guadagnano 200 dollari a notte che lavorano a turno in un ristorante, ok? E se mi dicessi: "David, devi lavorare una volta alla settimana". No, una volta al mese al ristorante per non perdere soldi con questa operazione immobiliare. Perderai 200 dollari al mese con l'affare, ma guadagnerai 200 dollari al mese al ristorante. Saresti disposto a lavorare una volta al mese per i prossimi 30 anni per avere un immobile completamente ripagato e apprezzato? In realtà, non sarebbe necessario nemmeno prima di 30 anni perché prima o poi gli affitti si adegueranno. È un gioco da ragazzi, sì, fallo. Va bene?
Il motivo per cui ti senti male potrebbe essere l'ego. Stai guardando altri investitori che stanno facendo soldi. Guardi il tuo bilancio ogni mese e dici: “Beh, sto perdendo soldi. Sto sbagliando." Forse no. Forse è così che il settore immobiliare ha sempre funzionato nel tempo. Sono state le persone disposte a perdere a breve termine per fare soldi a lungo termine che hanno funzionato.
Ora, spero che le cose non rimangano così, ma mi sto preparando per una realtà in cui l'età dell'oro in cui stai semplicemente cercando mele, metti semplicemente la bocca lì dentro e vieni fuori e speri che la tua mela sia più grande di le altre mele, ma hai sempre una mela, potrebbe essere finita. Non lo so. Non lo so, ma so che abbiamo mantenuto i tassi di interesse molto bassi per molto tempo. E se volevi una casa, dovevi pagare più del dovuto. Non è stato possibile effettuare ispezioni. Ti sei ritrovato in una guerra di offerte, eri molto a disagio, non sapevi con cosa saresti andato a finire ed era rischioso. E so che non era salutare, anche se avevi un flusso di cassa immediato.
Ora che stiamo lasciando che i tassi di interesse raggiungano livelli più tradizionalmente normali, stiamo tutti impazzendo dicendo: "Non è così che funziona il settore immobiliare". Potrebbe essere che dobbiamo accettare che questa è la nuova normalità. E la posizione, la posizione, la posizione sta diventando importante. Perché? Perché è lì che gli affitti salgono. Quando acquisti nella migliore posizione o acquisti la migliore proprietà, gli affitti salgono ovunque e tu esci da quel buco più velocemente. Uscirai dal buco della perdita di denaro più velocemente.
Ora, non lo dirò a nessuno qui, compra proprietà che perdono soldi, ok? Se potessi evitarlo, evitalo. Sto dicendo, Justin, che potresti non trovarti nella situazione peggiore di sempre. Potrebbe essere il tuo ego o il fatto che ti paragoni alle offerte di altre persone che ti fa sentire in colpa per questo. Va bene? Questa è Dallas, Texas. Questo è uno dei mercati più caldi del paese. Se dovessi scegliere un mercato in cui investire i miei soldi nei prossimi 15, 20 anni, Dallas, in Texas, sarebbe tra i miei primi tre. Questo è un mercato fantastico. Continuerete a schiacciarlo sia nella crescita degli affitti che nella crescita delle azioni a Dallas. È un ottimo posto per parcheggiare i tuoi soldi. Crescerà più velocemente che se trovassi un posto in cui il denaro scorreva positivamente per 200 dollari, ma da quel momento in poi sarebbe rimasto stagnante. Non penso che questo sia un cattivo investimento.
Ora, sono tre letti e tre bagni e mezzo, ok? E se avessi solo cinque letti e tre bagni e mezzo? Potresti vendere questa proprietà e trasferire quei soldi in un'altra proprietà a Dallas, in Texas, con cinque camere da letto? Ciò potrebbe risolvere immediatamente il tuo problema di flusso di cassa e otterrai un maggiore apprezzamento, ok? Hai fatto tutto bene. Hai appena comprato una casa un po' troppo piccola. Se avessi solo altre due camere da letto, magari anche una in più, non avresti un flusso di cassa negativo. Quindi questo è un problema facile da risolvere. Vendilo, trasferisci il tuo capitale in un altro affare con più camere da letto. Boom, il tuo flusso di cassa è positivo. Mantienilo in quel mercato a lungo termine, giusto? Se vuoi piantare un albero a Dallas, sradicalo e pianta un altro albero sempre a Dallas.
Ma anche se non puoi, per qualche motivo se non lo fai, non significa che hai fatto un cattivo affare. Guadagnerai un sacco di soldi con questo accordo. Abbandona l'aspettativa che il settore immobiliare sia la pillola magica che risolve tutti i tuoi problemi dal primo giorno. Stai andando alla grande, amico. E hai imparato molto dall'accordo, ok? Dovresti raddoppiare gli investimenti immobiliari. Sei la persona che dovrebbe investire di più, acquistare più proprietà, fare meglio con tutti. Basta fare il piccolo aggiustamento. Quando corri per la stanza, hai bisogno di più stanze. È così semplice, vero? Se vuoi vendere auto, vendi auto più costose.
A volte c'è una piccola cosa che possiamo modificare che fa un'enorme differenza nei rendimenti che otteniamo. Per te, nel momento in cui vedo che hai comprato una casa con tre camere da letto e tre bagni e mezzo, penso che avrei voluto che il team di David Greene lo avesse rappresentato perché non ti avremmo permesso di comprare una casa con tre camere da letto. Avremmo cercato una casa con cinque camere da letto che avesse anche la capacità di ricavare un'altra camera da letto da uno studio e farne sei camere da letto, e poi avresti guadagnato un sacco di soldi.
Ma ti dirò che il flusso di cassa su questa proprietà impallidirà in confronto al denaro che guadagni ripagando il tuo prestito e lasciando che il valore aumenti nel tempo. Grazie mille per la domanda. Questo è stato davvero, davvero bello. Resisti, Dallas. Gli affitti continueranno a salire mentre il resto dei paesi non terrà il passo perché è un ottimo posto in cui investire dove molte persone si stanno trasferendo. Mandami un'altra domanda se vuoi approfondire cosa potresti fare per vendere quella proprietà, di cosa devi parlare con l'agente, dove dovresti elencarla e dove potresti investire i soldi in una nuova proprietà.
Va bene, a tutti, grazie per aver inviato queste domande. Lo adoro. In effetti, ho parlato molto più a lungo del solito su alcuni di questi perché sono così entusiasta di queste domande. E so che molti di voi amano il settore immobiliare proprio come me, e siete dannatamente frustrati. È molto difficile trovare un posto dove mettere i soldi per molto tempo. Ci sei riuscito semplicemente superando la paura di investire e noi ci siamo detti: “Fallo e basta. Fallo e basta. Fallo e basta", e tutti hanno fatto bene. Non si tratta solo di superare la paura. Ora devi superare la paura e devi essere disposto a prendere un paio di pezzi e devi cercare un accordo molto duramente. Questo è il momento più difficile per investire di tutti quelli che ho visto. Allo stesso tempo, il potenziale è probabilmente più grande di quanto sia mai stato. Va bene?
Di recente ho acquistato molti immobili e so che quando i tassi torneranno a scendere, questi accordi che erano come meh sembreranno immediatamente sorprendenti. E nel tempo con l’inflazione, voglio che un portafoglio del valore di 50 milioni di dollari salga invece di un portafoglio del valore di 15 milioni di dollari che aumenti nel tempo. Va bene. In questo segmento dello spettacolo condivideremo alcuni commenti su YouTube e voglio condividere i tuoi commenti. Quindi, se fossi così gentile, vai alla sezione commenti sulla pagina YouTube di BiggerPockets e dimmi cosa ne pensi dello spettacolo. È divertente? Ti piace? Ti dà fastidio che io continui a dimenticarmi di far diventare la luce verde, o l'umorismo sta davvero interrompendo lo spettacolo? Fammi sapere.
Il nostro primo commento viene da Susan Owen. "David Greene, grazie per questo episodio è il mio preferito in due anni di ascolto." Questo deriva dall'episodio 723 che abbiamo fatto. "Apprezzo molto il consiglio che hai dato al veterano in questo episodio." Bene, grazie Susan e grazie a tutti i veterani che hanno servito il nostro Paese e i nostri connazionali con quello che hanno fatto. Rispetto per te.
Il prossimo arriva da Lexi York. "Adoro quanto lo mantiene reale!" Con un punto esclamativo. È abbastanza reale. “Troppi influencer sui social media là fuori predicano notizie false e fuorviano le persone”. Grazie, Lexi. Non è qualcosa che otterrai mai da me. Quando il mercato stava esplodendo e l’inflazione decollava, dicevo alla gente: “Devi comprare. Devi mettere i tuoi soldi da qualche parte. E ora che tutto è rallentato, dico alla gente: “Prendetevi il vostro tempo e scegliete un accordo, ma aspettate. Regalati una lunga passerella dell'immobile che stai acquistando. Non aspettarti che funzioni immediatamente." Ehi, se potessimo impiegare nove mesi per far crescere un bambino nel grembo materno e potessimo aspettare così a lungo per la gioia di avere un figlio, potresti aspettare un paio d'anni prima che le tue proprietà diventino un flusso di cassa davvero elevato.
Va bene. E da OmarKansas1, “Sì! Sono felice che tu abbia ascoltato il podcast di Nate Bargatze. Mi piacevi prima, ma secondo me hai fatto un salto di livello vedendolo a Las Vegas sabato. Grazie per questo, Omar Kansas. Adoro Nate Bargatze. E' un comico esilarante. Dai un'occhiata ai suoi programmi Netflix. È qui che abbiamo avuto l'idea di leggere i commenti perché ascoltavo il suo podcast e gli ascoltatori dicevano le cose più divertenti e lui provava a leggerle nello show. È stato molto divertente. Ecco perché lo facciamo qui. Quindi grazie per questo.
Inoltre, se vedi Nate allo spettacolo, digli di venire da noi. Vogliamo coinvolgere Nate nel podcast BiggerPockets e conoscere la sua storia. Se investe nel settore immobiliare, in cosa investe, o se fa semplicemente battute per vivere e non ha idea di cosa fare con i soldi, vai a parlargli di BiggerPockets e vedi se verrebbe al nostro show. Ci piacerebbe averlo.
Va bene, se non lo sapevi prima di andare avanti, c'è un nuovo programma su YouTube di cui farò parte, ok? Questo è sul canale YouTube di BiggerPockets. Parleremo di persone che vogliono fare carriera nel settore immobiliare invece di diventare semplicemente un investitore a tempo pieno. Hai una domanda su come crescere nel tuo attuale lavoro? Vuoi lavorare nel settore immobiliare o vuoi massimizzare i tuoi guadagni? Stiamo creando un nuovissimo programma YouTube sull'utilizzo del tuo W2 per iniziare a investire e far crescere la tua ricchezza. Usa bigpockets.com/david e scegli la domanda di lavoro nel modulo, ok? Quindi se vuoi partecipare a questo show, vai su bigpockets.com/david. Invia la tua domanda, noi proviamo a coinvolgerti. Se vuoi andare a quello spettacolo, vai nello stesso posto, bigpockets.com/david e fai semplicemente clic sulla casella che dice Domanda di lavoro, e possiamo avere la risposta alla tua domanda sull'altro podcast.
Quindi questo è per le persone che amano il settore immobiliare, ma non sono pronte a buttarsi a capofitto, lasciare il lavoro e provare a farcela come grossista. Va bene? A volte guadagnare di più con il tuo W2 è una buona cosa. A volte avviare un’impresa è una buona cosa. E suppongo che se ci pensi, diventare un grossista è la forma di avviare un'impresa. Non si tratta semplicemente di diventare un investitore immobiliare a tempo pieno e di vivere del reddito da locazione. E' quello che ho fatto. Quindi, se ami il settore immobiliare, ami lavorare, ami fare soldi e ami l'eccellenza, vai su BiggerPockets.com/david e lasciami una domanda lì.
Va bene. Il nostro prossimo video clip viene da Brian Lucy in Colorado.
Brian:
La mia domanda è: ho un paio di accordi sul nostro contratto in questo momento e vorrei un finanziamento per uno di essi in particolare, ma ho cercato di trovare finanziatori privati che posso utilizzare per finanziare la proprietà. Sto cercando di scoprire come procedere per controllare le persone che trovo su Facebook. Faccio parte di parecchi gruppi su Facebook e voglio assicurarmi che queste persone siano legittime e non mi trufferanno i miei soldi perché mi è già capitata una situazione del genere una volta ed erano un sacco di soldi . Quindi mi chiedo come si fa a controllare i prestatori privati per scoprire se sono finanziatori legittimi. Ho avuto un ragazzo che mi ha detto di mandargli dei soldi prima della chiusura per fare alcune cose amministrative. Apprezzo qualsiasi aiuto che potresti aiutarmi con questo. Grazie mille, David. Adoro lo spettacolo. Grazie.
David:
Va bene, Brian, grazie per la domanda. Prima di tutto, mi dispiace molto sapere che qualcuno ti ha scansionato. Ci sono molte truffe in corso. Ci sono persone con account Instagram falsi che dicono di essere me ma non lo sono. In realtà sono nervoso per questo perché penso che le persone invieranno link che sembrano provenire da me per convincere le persone a iscriversi a cose che sto facendo e non sarò io. Quindi devi essere molto, molto attento a controllare i posti prima di inviare denaro.
Un modo in cui consiglio alle persone di fare attenzione è chiedermi un memo vocale se pensi che sia io a chiederti qualcosa, ad esempio: "Ehi, puoi mandarmi un video? Puoi inviarmi un promemoria vocale?" Sai come suona la mia voce, sarebbe più difficile da replicare. Ora, per quanto riguarda il modo in cui ciò è accaduto con un prestatore privato, dovrebbe essere fatto tramite una società di proprietà. Ok, i soldi dovrebbero andare alla società titolare e non dovrebbero rilasciarne nulla finché non sarà un deposito in garanzia. Questo è il modo in cui lo eviterei, se invii semplicemente denaro avanti e indietro tra persone che non conosci, non c'è sistema immunitario lì. Non c'è protezione per te. Quindi cerco di evitarlo.
Ma francamente, non ho mai avuto problemi con qualcuno che mi derubava perché ho preso in prestito denaro solo da persone che conoscevo o che mi conoscevano. Non chiedo loro nulla. Non esiste la frase "Inviami questi soldi per una tassa amministrativa prima che ti dia un sacco dei miei soldi". Non dovrebbe succedere, ok? Se ci saranno costi di chiusura da parte di questo prestatore privato, dovrebbero essere sostenuti tramite una società titolare e dovrebbero finanziare la parte di denaro che ti stanno prestando sul conto di deposito a garanzia, e quindi potrai finanziare le tue spese amministrative o qualsiasi altra cosa ti stanno addebitando su quel conto di deposito a garanzia e la società titolare può rilasciare loro i tuoi fondi solo dopo che avranno i fondi per te.
Vuoi avere una terza parte neutrale che ti protegga se non conosci la persona. Mi dispiace molto per quello che è successo, ma grazie per averlo condiviso con il nostro pubblico in modo che più persone non vengano derubate perché posso vedere in futuro, è così facile creare profili sui social media. È così facile fingere di essere qualcun altro. La frode telematica diventerà sempre più diffusa.
Va bene. La nostra ultima domanda viene da Heather Cha nella Bay Area. Heather dice: “Finalmente sono in una fase in cui mi impegno a investire ma devo guardare fuori dallo stato. Attualmente sto guardando Dallas, Indianapolis, Atlanta e Jacksonville. Sto cercando specificamente affitti a lungo termine e ho un punteggio di credito vicino a 800 con denaro risparmiato e nessun debito. Come investitore immobiliare amatoriale per la prima volta, consiglieresti di trovare qualcosa che non necessiti di ristrutturazione? Ho affittato per tutta la vita, quindi non ho davvero esperienza di lavoro con appaltatori poiché sto davvero cercando un posto fuori dallo stato. Ho l’ulteriore livello di stress di non essere vicino al mercato che sto esaminando. Grazie per il tuo tempo.”
Va bene, prima di tutto, Heather, se sei nella Bay Area, contattami. Non sai mai quando ti serve aiuto immobiliare in California, e quando arriva ti aiuto io. Ma se si tratta di investimenti a lunga distanza, dai un’occhiata al libro che ho scritto su quell’argomento. E sì, francamente, se non hai esperienza negli investimenti immobiliari o non conosci l'edilizia o lavori con appaltatori, non intraprendere un progetto fuori dallo stato. Questo è uno dei modi più veloci in cui le persone possono commettere grossi errori e perdere grandi soldi. In effetti, le persone che fanno affari fuori dallo stato che effettuano ristrutturazioni per la prima volta, se non perdono soldi, sono semplicemente state fortunate. Questo succede continuamente. Va bene?
Quindi non voglio che tu acquisti un progetto che necessita di ristrutturazione oltre alle piccole cose che un tuttofare può gestire, e il tuo agente ha delle referenze e può supervisionare il progetto per te se non sei presente. Invece, mi concentrerei sul tentativo di acquistare una casa vacanza e di farla gestire da un'azienda che ha effettivamente esperienza in questo campo. Posso metterti in contatto con una società di gestione immobiliare di cui mi avvalgo se ti trovi nella zona di Jacksonville. Fanno alcuni affitti a breve termine. Sto cercando di ricordare il nome della città dove molte persone se la passano davvero bene. Non mi viene in mente in questo momento, ma se mi contatti, soprattutto se sei originario della Bay Area, farò del mio meglio per metterti in contatto con le persone. Sarò felice di supportarti e cercherò modi in cui puoi supportarmi.
Va bene, tutti quanti. Questo è il nostro spettacolo. Voglio sapere nei commenti, ho parlato a lungo? Ti piace quando parlo più a lungo? Ti vanno bene gli spettacoli che durano un po' più a lungo? Vuoi mantenerti super, super serrato perché hai un programma? Fammi sapere quando scadrà la sequenza temporale, se desideri spettacoli più lunghi o più brevi, e anche cosa ne pensi di alcune delle mie lamentele. Ti ha portato beneficio? Hai conosciuto i principi del settore immobiliare? Oppure vuoi semplicemente arrivare al nocciolo della questione? Leggiamo questi commenti e adattiamo il nostro approccio in base a ciò che dici. Grazie ancora per il tempo che hai dedicato all'ascolto. So che l'attenzione è costosa e voi ragazzi potreste imparare da chiunque, quindi apprezzo davvero che siate qui ad imparare da me e da noi di BiggerPockets.
Se vuoi seguirmi e saperne di più su quello che sto facendo, puoi andare su davidgreene24.com, oppure puoi seguirmi sui social media @DavidGreene24 su Twitter, Instagram, YouTube, qualunque cosa tu voglia, puoi trovami ovunque. Organizzerò un ritiro a Scottsdale nella proprietà che io e Rob abbiamo comprato. Quindi, se ti interessa la definizione degli obiettivi, dai un'occhiata a davidgreene24.com/retreats. E inoltre, ragazzi, se saltate le pubblicità di BiggerPockets, smettete di farlo. Ascoltali perché pubblico annunci sul podcast BiggerPockets e voglio che tu conosca alcuni dei prodotti che puoi ottenere da me e dove posso aiutarti. Quindi, se sei come me e a volte salti le pubblicità, non farlo, perché lì dentro ci sono le uova di Pasqua. Potresti sentire la mia voce dolce e sensuale, profonda e piena, che ti parla di alcune delle cose che sto succedendo, di come possiamo incontrarci di persona e di come posso aiutarti con i tuoi obiettivi. Grazie ancora. Se hai un minuto, ascolta un altro video di BiggerPockets. E se non lo fai, ci vediamo al prossimo.
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In questo episodio copriamo:
- L’“età dell’oro” del flusso di cassa e perché potrebbe finalmente finire nel 2023
- Come ruotare quando non riesci a trovare un "accordo" nel mercato immobiliare odierno
- Flusso di cassa vs. apprezzamento mercati e questo costituisce una scommessa migliore a lungo termine
- Cosa fare quando il tuo la proprietà in affitto non è redditizia e come sapere se vale la pena venderlo
- controllo prestatori di denaro privati e perché non dovresti MAI inviare denaro a uno di essi
- Ristrutturazioni fuori dallo stato e ristrutturazioni e perché gli investitori immobiliari alle prime armi dovrebbero starne alla larga
- Soddisfazione posticipata e perché è il vero percorso verso la creazione di ricchezza
- E altre ancora… So Molto di piu!
Link dallo spettacolo
Libro citato nello spettacolo:
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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