Vuoi flusso di cassa, ma come ottenerlo in un mercato immobiliare con tassi e prezzi delle case elevati ma scorte basse? O, come sfuggire al ciclo degli affitti ed entrare dentro investimenti immobiliari? Dovresti acquistare il tuo primo affitto prima di una residenza principale? E in quale posizione finanziaria devi essere per entrare nella proprietà della casa? Quando inizi il tuo viaggio di investimento immobiliare, domande come queste sembrano non avere fine. Ecco perché abbiamo David Greene, investitore esperto, agente, broker e autore, per guidarti verso le risposte.
Bentornato in un altro Vedendo Greene, dove David, i tuoi suggerimenti, lanci e host per trovare la libertà finanziaria, è qui per aiutarti creare ricchezza attraverso investimenti immobiliari. Abbiamo domande da parte di investitori, affittuari e proprietari di case che cercano di fare il loro primo passo nel mondo degli investimenti immobiliari in affitto. Innanzitutto, parliamo di Stati favorevoli agli inquilini e come l'hacking domestico può permetterti di farlo schivare molte di queste dure leggi del proprietario. Successivamente, ne abbiamo colpiti alcuni HELOC (linea di credito di equità domestica) domande a proposito di quando pagare un HELOC e se usarne uno per acquistare un noleggio è una buona idea. Infine, David parla di crescere il tuo fondazione finanziaria e come sistematizzare la tua attività, in modo da NON lavorare sedici ore al giorno. Tutto questo e molto altro, in arrivo!
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David:
Questo è il BiggerPockets Podcast Show, 750. Stai cercando di trovare un flusso di cassa e quello che hai detto è un flusso di cassa rapido o facile, che è ancora più difficile da trovare del normale flusso di cassa. Ora, non ho intenzione di scoraggiarti dall'investire nel settore immobiliare, ma quello che sto per dire è che dovremo modificare un po' la mentalità qui. Devi avere il tempo dalla tua parte in una situazione come questa, soprattutto perché l'affare deve essere molto buono non solo per il flusso di cassa, ma anche per coprire i soldi che spenderai per il prestito quando lo prendi in prestito. HELOC. Probabilmente propenderei per l'hacking domestico, ma non una situazione in cui condividi parti della casa. Cerca qualcosa con cui la tua famiglia possa essere d'accordo dove stai affittando diverse parti della proprietà, e il motivo per cui dico che l'hacking della casa ti consentirà di ridurre maggiormente il rischio.
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il presentatore del podcast BiggerPockets Real Estate qui oggi con un episodio di Seeing Greene. Se non hai familiarità con questi, sono leggermente diversi dal nostro formato tradizionale in cui intervistiamo un ospite su come ha costruito bene attraverso il settore immobiliare. In questi spettacoli, prendo domande direttamente da te, la nostra base di ascoltatori mentre mi chiedi cosa farei se fossi nella tua situazione, o cerchi saggezza e guida nelle decisioni che devi prendere. Abbiamo uno spettacolo incredibile per te oggi e so che lo adorerai.
Nello spettacolo di oggi, spieghiamo perché la tua base finanziaria è più importante di quello che stai pensando e come guardare al settore immobiliare per essere il modo in cui guadagni soldi rispetto agli investimenti che hai già fatto può essere un errore. Parliamo di quando pagare un HELOC e perché, come funzionano gli HELOC, quando usarli e di cosa essere consapevoli quando li si utilizza, e parliamo di come i tavoli di attesa possono risolvere i problemi dei sistemi negli investimenti aziendali e immobiliari, il che ci porta direttamente al consiglio veloce di oggi.
Il consiglio rapido di oggi è scrivere i passaggi o fare un elenco di tutto ciò che stai facendo nella tua attività di investimento immobiliare. Resta nei paraggi e sentirai perché dovresti farlo. È alla fine dello spettacolo, quindi assicurati di ascoltare fino alla fine, e ti do un argomento molto, molto convincente sul motivo per cui devi sistematizzare il lavoro che fai negli affari e negli investimenti. Tutto questo e molto altro in un grande spettacolo. Se stai guardando su YouTube, non pensare che sia strano, stai per vedere una luce diventare blu. È successo perché continuo a dimenticare di accendere la luce verde prima di fare un episodio di Seeing Greene, ma sii paziente con me, e se stai ascoltando questo su un podcast, non hai idea di cosa sto parlando e questo è Bene. Non è necessario. Fai finta di non aver sentito e io non commetto errori. Veniamo alla nostra prima domanda.
Pat:
Ehi, Davide. Mi chiamo Pat, grande fan dello show. Stavo ascoltando l'episodio dell'altro giorno sull'investimento in mercati costosi e mi ha ricordato la domanda che ho sul fare proprio questo, ma come neolaureato e investitore immobiliare per la prima volta. Questa primavera mi laureerò con un master in contabilità e lavorerò nell'area metropolitana di New York, e voglio creare qualcosa il prima possibile per iniziare a investire nel settore immobiliare. Ma i prezzi elevati di New York, le loro tasse elevate e le leggi a favore degli inquilini mi hanno fatto esitare a farlo. Avrò una discreta quantità di denaro da parte e avrò un bel salario iniziale quando inizierò a lavorare, ma ho un po' di prestiti studenteschi da ripagare, quindi mi chiedevo quale fosse la tua opinione qualcuno nella mia situazione. È troppo rischioso investire a New York come investitore immobiliare per la prima volta? Dovrei semplicemente risparmiare denaro e affittare il più a buon mercato possibile? Fondamentalmente, quali sono le mie opzioni? Grazie.
David:
Va bene, Patrick, ottima domanda. Immergiamoci in questo. La prima cosa che voglio dire è di non lasciare che quei soldi ti brucino le tasche. Va bene trattenerlo. Non c'è niente che dica che devi prendere una decisione importante in questo momento. Ti sei sistemato. Ti metti in una situazione davvero buona nella vita, risparmiando una fetta di spiccioli e ottenendo un ottimo lavoro. Non voglio vederti perdere lo slancio che hai già costruito precipitandoti in un affare. Quindi, iniziamo dicendo semplicemente che non c'è fretta di andare a comprare una proprietà. Mi piace anche che tu stia hackerando la casa e che tu stia facendo le domande giuste. Stai dicendo: "Ehi, le leggi a favore degli inquilini a New York saranno qualcosa che è troppo da superare?" Molte delle leggi che proteggono gli inquilini non si applicano quando il proprietario vive nella proprietà come residenza principale.
Non conosco specificamente le leggi di New York, non ci ho mai vissuto. Penso che sia qualcosa che dovresti esaminare. Basta fare una ricerca su Google su queste leggi a favore degli inquilini e vedere se si applicano a qualcuno che sta violando la casa perché molte volte, in molti comuni, quando vivi nella proprietà e stai affittando stanze o stai affittando unità, le leggi che sono contro i proprietari non si applicano. È una strana piccola scappatoia in molte città diverse, ma lo esaminerei sicuramente.
L'ultima cosa che direi è che ci sono altre persone che stanno hackerando casa a New York. Le leggi a favore degli inquilini non sono sempre un problema. In genere diventano un problema se acquisti in un'area in cui otterrai inquilini meno desiderabili. Potrebbero esserci leggi che proteggono gli inquilini che rendono più difficile per te come proprietario ottenere uno sfratto. Forse devi aspettare ancora. Forse è più difficile aumentare l'affitto. Lo capisco. Tuttavia, ci sono ancora conseguenze per gli inquilini che non pagano l'affitto o devono essere sfrattati. Richiedono solo più tempo per realizzarsi.
Una delle cose che ho scoperto nel mio percorso di investimento immobiliare è che se stai affittando a persone che hanno qualcosa da perdere, non vogliono le conseguenze che derivano da uno sfratto, proprio come tu non vuoi le conseguenze che derivano dall'essere un padrone di casa e dover sfrattare qualcuno. Hai qualcosa da perdere. Vuoi affittare anche a inquilini che hanno qualcosa da perdere. Le persone con un buon lavoro che si preoccupano dei loro punteggi di credito che guadagnano un reddito decente hanno molte meno probabilità di costringerti a sfrattarle se non possono pagare l'affitto. La maggior parte delle volte, se non riescono a pagare l'affitto, se ne vanno. Lo scenario peggiore in questi casi è che ottieni un contratto di locazione interrotto. Non è la fine del mondo. Quello che vuoi davvero evitare è lo sfratto o, peggio ancora, uno sfratto quando distruggono la tua proprietà. Quindi, tienilo a mente. Se stai acquistando in una buona zona e scegli con cura il tuo inquilino, scegli qualcuno che ha un buon lavoro e ha qualcosa da perdere, è meno probabile che causi questi problemi.
Ora, per quanto riguarda il tuo capitale limitato, non so abbastanza delle tue finanze per darti una risposta semplice, ma vorrei vedere se hai un cuscino di denaro dopo aver versato l'acconto sulla casa. Ora, non so quanti soldi hai, ma non credo che dovresti comprare una casa se hai preso tutti i soldi che hai. Voglio vederti accumulare 20, 30, $ 40,000 di risparmi oltre all'acconto di una proprietà prima di entrare, nel caso in cui ti imbatti in alcuni di quei problemi del padrone di casa per la prima volta in cui commetti degli errori che stanno andando costarti un po' di soldi.
Mi piacerebbe anche vederti iniziare di corsa e fare bene il tuo lavoro prima di affrontare lo stress di essere un padrone di casa. È molto importante che quando inizi una nuova carriera, fai una buona impressione con il tuo capo, che impari il tuo mestiere, che sviluppi abilità quando si tratta di questo. Non sarei contrario a vederti buttarti con abbandono nell'essere il meglio che puoi nella tua nuova carriera, e una volta che puoi finalmente espirare e ti senti come se lo avessi capito, allora esamina gli investimenti immobiliari e continua a risparmiare denaro nel processo.
L'ultima cosa con cui voglio lasciarti è che non c'è fretta. Sei in un'ottima situazione. Non sappiamo cosa farà il mercato. Ci sono accordi là fuori, ci sono opportunità là fuori, ma non c'è nemmeno, in questa fase, alcun segno che tornerà presto ad essere una furia. Quindi, hai il tempo dalla tua parte. Continua a risparmiare denaro, continua a concentrarti sulla tua carriera, continua a colpire bene i fondamenti. Se vedi che i tassi di interesse subiscono un enorme calo, forse lo rendiamo più una priorità nella ricerca di una proprietà. Ma se non è così, tieni duro, mantieni la rotta, le cose stanno andando per il verso giusto, amico mio. Va bene, ora abbiamo due diverse domande HELOC. Diamo un'occhiata a loro. La nostra prima domanda è un video di Brandon Diet a Denver.
Brandon:
Ehi, Davide. Adoro il podcast e grazie per aver risposto alla mia domanda. Sto davvero cercando di essere coinvolto nel gioco degli investimenti immobiliari. Ho ricevuto un prestito HELOC di $ 50,000 e sto cercando di capire qual è il modo migliore per ottenere subito un flusso di cassa. So che dici sempre che il primo investimento non sarà un fuoricampo. Vorrei almeno farne una doppia o una tripla. Quindi, sto guardando un paio di opportunità. In realtà vivo a Denver, in Colorado, poiché entrambi conosciamo un mercato difficile per fare qualsiasi cosa con $ 50,000. Quindi, sto guardando posti come San Antonio, Texas, e ho anche esaminato queste proprietà a breve termine a Tula, in Messico. In un certo senso volevo avere la tua opinione in termini di ciò che pensavi fosse il modo migliore per ottenere un rapido flusso di cassa, quindi posso a mia volta usare quei soldi e entrare nella proprietà successiva. Grazie, Davide.
David:
Va bene, Brandon, grazie per la tua domanda. Inoltre, adoro l'acconciatura. Va bene, sei in un bel dilemma. Saremo onesti qui. Stai cercando di trovare un flusso di cassa e quello che hai detto è stato un flusso di cassa facile o veloce. Questo è ancora più difficile da trovare rispetto al normale flusso di cassa, come il flusso di cassa pulito è ancora più difficile da trovare rispetto al flusso di cassa sporco. Questo è un mercato molto difficile su cui investire. Hai 50 dollari con cui lavorare che non ti daranno molto respiro, specialmente quando si tratta di acconti, costi di chiusura e soldi che vuoi tenere in riserva. Hai menzionato nel video che hai circa $ 50,000. Ciò non ti dà un sacco di respiro per effettuare un acconto, pagare i costi di chiusura e avere dei soldi accantonati per le riserve nel caso qualcosa vada storto.
Hai anche menzionato negli appunti che ho qui che non ti piace l'hacking domestico perché hai una famiglia in crescita. Come se questo non fosse abbastanza complicato, ora hai il pagamento aggiuntivo che devi effettuare su quel prestito di $ 50,000 che stai cercando di sottoscrivere. Quindi, questo non è lo stesso dei soli 50 dollari che hai messo da parte. Questo è prendere un prestito di 50 dollari. Il flusso di cassa deve essere ancora più forte rispetto al flusso di cassa dopo aver rimborsato la seconda ipoteca dell'HELOC. Ora, non ho intenzione di scoraggiarti dall'investire nel settore immobiliare, ma dirò che dovremo modificare un po 'la mentalità qui. Questo sarà uno sforzo molto difficile. Questo non è solo un, ehi, in quale città dovrei investire, quali proprietà dovrei cercare. Stai competendo con un paese di persone che stanno tutte cercando di trovare proprietà a flusso di cassa in questo momento e stanno attraversando un momento molto difficile a causa dei tassi di interesse aumentati che abbiamo avuto e della mancanza di offerta che consente ai venditori di non dover abbandonare i loro prezzi.
Questo potrebbe essere qualcosa che è più una maratona che uno sprint. Va bene? Hai accesso a quell'HELOC, fantastico. Stai ascoltando il podcast, è fantastico. Stai ottenendo queste informazioni. Può essere allettante pensare: "Devo andare a fare qualcosa". Non devi andare a fare qualcosa. Arriverà l'affare giusto se aspetti. Devi avere il tempo dalla tua parte in una situazione come questa, soprattutto perché l'affare deve essere molto buono non solo per il flusso di cassa, ma anche per coprire i soldi che spenderai per il prestito quando lo prendi in prestito. HELOC e, a proposito, quelli sono mutui a tasso variabile per la maggior parte del tempo, il che significa che possono salire se i tassi salgono.
Ecco a cosa sto arrivando. Puoi utilizzare gli HELOC per acquistare proprietà di investimento, ma è più rischioso e un ambiente in cui i margini sono già molto sottili ed è difficile farlo funzionare, non mi piace che tu ti assuma ulteriori rischi in questa fase. Probabilmente propenderei per l'hacking domestico, ma non una situazione in cui condividi parti della casa. Va bene? Guarda alcune cose creative in cui acquisti un triplex e vivi in un'unità o affitti le altre due, oppure acquisti una casa principale e affitti l'ADU e affitti il seminterrato. Cerca qualcosa con cui la tua famiglia possa essere d'accordo dove stai affittando diverse parti della proprietà, non condividendo lo spazio abitativo, e il motivo per cui dico che l'hacking della casa ti consentirà di ridurre il rischio più di ogni altra cosa. C'è anche un valore intrinseco nel fatto che stai eliminando o riducendo una rata del mutuo, quindi non ti affidi completamente al flusso di cassa per dare un senso all'affare.
Qualunque strada tu prenda, voglio solo che tu ricordi, questa è una maratona, non uno sprint. Prenditi il tuo tempo. Va bene. Il nostro prossimo video è di Cory Budak.
Cory:
Ehi, Davide. Domanda veloce. Quindi, siamo agli inizi della nostra carriera di investitore. Abbiamo un piccolo noleggio a breve termine di successo e attualmente stiamo facendo un giro dal vivo per comprare, tenere e affittare. Con ciò, abbiamo investito molti soldi in questo e anche aumentato molto il valore. Quindi, abbiamo preso un HELOC e abbiamo continuato ad aumentare il valore della casa. Probabilmente siamo in circa 355,000, ma la casa probabilmente vale più vicino a cinque, ma i nostri HELOC sono andati per 50 e ne abbiamo usati solo circa 30, 35,000. La mia fidanzata è un'agente immobiliare e ha concluso alcuni affari, quindi abbiamo anche dei soldi risparmiati che sarebbero effettivamente in grado di ripagare l'HELOC. La mia domanda è: dovremmo farlo perché la linea di credito sarà lì per noi in qualsiasi modo per utilizzare quei soldi per continuare a investire, o dovremmo trattenere quei soldi e pagare solo gli interessi sull'HELOC in 10 anni e poi forse rifinanziarlo ?
Il nostro pagamento è inferiore a $ 200 al mese che possiamo fare facilmente, ma volevo solo sapere quale sarebbe lo scenario migliore perché è un po' che non dobbiamo pagare gli interessi se non vogliamo perché abbiamo il soldi per ripagare l'HELOC, ma non so quale sarebbe lo scenario migliore per noi. Quindi, dovremmo ripagare l'HELOC con i soldi che abbiamo e usarli per investire andando avanti, o dovremmo mantenere l'HELOC ai suoi attuali $ 35,000 e pagare solo gli interessi finché non vogliamo rifinanziare tra 10 anni? Grazie.
David:
Cory, adoro questa domanda, amico. Grazie mille per aver contattato qui e avermelo chiesto, e finalmente sono in grado di dare alcuni consigli pratici, il che è fantastico. Sì, dovresti ripagare quella cosa. Lascia che ti spieghi la logica del perché. Prima di tutto, attualmente stai pagando $ 200 al mese o quasi $ 200 al mese che puoi permetterti, quindi non devi ripagarlo, ma non è necessario spenderlo. In sei mesi, sono $ 1,200. Pensa a quante ore di lavoro ci vorrebbero per riuscire a guadagnare $ 1,200. Inoltre, pensa a cos'altro potresti investire quei soldi in modo da ottenere più di 200. Se hai opportunità, forse considera di spenderli e acquistare altre proprietà, ma molto probabilmente non hai opportunità, quindi io' Pagherò quella cosa.
Ora, ecco, come hai detto tu, hai accesso alla linea di credito. In realtà non stai perdendo nulla pagandolo. Potresti semplicemente riprenderlo di nuovo se ti imbatti in un accordo. Quindi, è tutto nel modo in cui guardi i soldi. Il denaro è una riserva di energia. L'ho detto molto. Quando mantieni quella riserva di energia nel tuo conto di risparmio, pagherai gli interessi per avervi accesso. Quando lo rimetti nel capitale della tua casa, ora non devi pagare interessi, ma hai ancora la riserva di energia. Sia che tu lo tenga come patrimonio netto o che lo mantenga come risparmio, è lo stesso. L'HELOC è solo la porta che ti permette di spostarlo da uno all'altro.
Quindi, il mio consiglio sarebbe di rimetterlo nel capitale della tua casa, ripagare quel prestito, ma tieni la porta aperta, quindi se vedi un'opportunità, tirala fuori e poi usala. Questa è una soluzione piuttosto semplice e mi piace che tu stia pensando in questo modo e tu faccia questa domanda. Assicurati di tenerci aggiornati su quello che hai finito per fare e se hai trovato qualcos'altro in cui investire quei soldi, mi piacerebbe sentirlo.
Va bene, in questo segmento dello spettacolo, passeremo ai commenti di YouTube e condividerò ciò che tu e altri follower di BiggerPockets avete detto su YouTube. Promemoria, mi piacerebbe sentire cosa hai da dire. Quindi, mentre ascolti lo spettacolo, vai su YouTube e lasciami i tuoi commenti da leggere in uno spettacolo futuro. Il nostro primo commento arriva dal Professor X che dice: “Questo è stato semplicemente perfetto. La risposta alla domanda/scenario sul pagamento delle proprietà era esattamente ciò di cui avevo bisogno. Continuerò a lavorare e a godermi la vita allo stesso tempo”.
Non lo so per certo, ma credo che questo provenga dall'episodio 735 e questa era una persona che era un agente immobiliare e stava cercando di capire se dovessi continuare a lavorare o dovrei provare a ritirarmi da una manciata di proprietà . Avevano un po' di quel senso di colpa per il lavoro che io chiamo in cui le persone si sentono male perché stanno lavorando e pensano che lo scopo della vita sia evitare il lavoro a tutti i costi. Quindi, quando devono andare a lavorare e guadagnare dei soldi, pensano di aver fatto qualcosa di sbagliato.
Non è solo la mia filosofia. Non penso che dovresti sgobbarlo in un lavoro che odi e non penso che dovresti fare qualcosa che non ti piace. Penso che dovresti perseguire la tua vocazione nella vita, ma è pur sempre una forma di lavoro. Quindi, che tu stia lavorando in un cubicolo, lavori in viaggio, lavori da casa o lavori per aiutare altre persone, è tutto lavoro. Devi fare qualcosa. Quindi, in questo caso, hanno apprezzato il mio consiglio di continuare a lavorare, vendere case, aiutare le persone a costruire ricchezza nel settore immobiliare e aggiungere al proprio gruzzolo nel processo. Preoccupati di lasciare il lavoro quando non hai più la passione per farlo. Grazie Professor X.
Il nostro prossimo commento arriva da EC. “David, devo lodarti per l'eccellente e sincero consiglio che mi hai fornito come esperto immobiliare. La tua analisi delle realtà pratiche della situazione e l'importanza di evitare l'autocompiacimento nel nostro pensiero possono migliorare notevolmente la crescita del nostro portafoglio nel tempo. Sei davvero notevole.” Bene, spara, EC, puoi seguirmi in giro e parlare di me ad altre persone quanto vuoi. Mi piace avere questo hype man qui. Assicurati di inviare un video su bigpockets.com/david. Mi piacerebbe rispondere a una delle tue domande. Grazie.
Jared Hackston dice: “Ehi, David. La tua azienda è in grado di offrire un prodotto di prestito che consenta a un venditore di portare una parte del mutuo in seconda posizione? Ad esempio, comprerei una prima casa per 700,000 se ottengo un mutuo per 400,000 e il venditore porta 300 in seconda posizione. Può succedere? Domanda di sfida. In caso contrario, come potrebbe una società di prestito o un'azienda farlo accadere? Grazie." Questa è un'ottima domanda, Jared, e l'ho esaminata un paio di volte. La maggior parte delle volte, i prestiti convenzionali non ti permetteranno di farlo. Semplicemente non ti daranno un prestito se ci sarà anche un altro prestito in seconda posizione, e il motivo è che influenzerà il tuo rapporto debito / reddito, ma ciò non significa che non possa accadere. Occasionalmente, possiamo trovare istituti di credito che lo faranno o puoi strutturarlo dopo che il prestito è stato fatto, a seconda di quali sono i termini del prestito.
Quindi, quello che ti incoraggio è di contattarci a e incollalo letteralmente nella tua e-mail e chiederò a uno dei miei addetti ai prestiti di vedere quali prodotti abbiamo e, se non li hanno, li porteranno a me e al mio partner e andremo a cercare un prestatore che lo farà fare qualcosa di simile in modo che possiamo aiutare le persone come te. Ottima domanda e adoro il modo in cui stai pensando. Grazie, Jared.
Va bene. Il nostro prossimo commento arriva da S. Sue che dice: “Grazie mille per la generosa condivisione delle tue conoscenze. Potresti per favore parlare di come impedire a qualcuno di rubare il titolo/atto della tua proprietà?" Mi dispiace tanto che ti sia successo. Questa è un'ottima domanda e sta accadendo sempre di più nel settore immobiliare. Sto lavorando con il nostro team di produzione per trovare un esperto, forse un avvocato che possa partecipare allo spettacolo principale di BiggerPockets e parlare di come ciò avvenga e di come puoi essere protetto. Quindi, grazie per il tuo commento lì.
E il nostro ultimo commento arriva da Shalin7023. “Prima volta nel tuo canale. Finora, buone informazioni e consegna. Risposte molto intelligenti alle domande. Controlleremo di nuovo il canale. Bene, fantastico. Abbiamo un nuovo ascoltatore e un nuovo fan, quindi dai il benvenuto a Shalin ai Seeing Greene. Siamo felici di vederti qui, e mi hai appena ricordato, ancora una volta ho dimenticato di accendere la luce verde dietro di me. Va bene, e siamo di nuovo con semaforo verde. Benvenuto allo speciale del semaforo verde del podcast BiggerPockets, noto anche come Seeing Greene, in cui il tuo ospite, David Greene, che sono io, dimentica regolarmente di accendere la luce in un colore diverso dietro di lui. Grazie per la vostra pazienza. Un giorno lo ricorderò, un giorno lo ricorderò e lo risolverò.
Grazie per tutto l'amore e il sostegno mentre condivido le mie prove e tribolazioni. Siamo una comunità e ci aiutiamo a mantenerci forti a vicenda, ed è qualcosa che amo di BiggerPockets e di questo podcast. Quindi, grazie per l'ascolto. Grazie per aver inviato i tuoi commenti. Grazie per aver posto le vostre domande e grazie per aver reso possibile lo spettacolo. Se desideri assicurarti che lo spettacolo continui, vai su podcast.com/david più grande e invia le tue domande immobiliari.
Inoltre, prenditi un minuto veloce per mettere mi piace, commentare e iscriverti a questo canale YouTube. Se lo stai ascoltando su un'app di podcast, prenditi del tempo per darci una valutazione e una recensione oneste. Quelli ci aiutano un sacco. Ci stiamo impegnando molto per mantenere BiggerPockets il miglior podcast del settore immobiliare al mondo, ma c'è molta concorrenza e c'è sempre qualche nuova giovane pistola che cerca di eliminarci, quindi con il tuo supporto, possiamo mantenere quel primo posto.
Va bene, torniamo alle domande. Inizieremo con una domanda di lettura di Caleb Bryan a Salt Lake City. "Ciao David. Sto cercando consigli su come dovrei iniziare la mia carriera di investitore. Attualmente vivo nel mercato di Salt Lake City e sto affittando un appartamento nel seminterrato per $ 1,100 al mese con il mio fidanzato. Non sono in una grande situazione finanziaria. Al momento ho circa 12,000 di debito al consumo e non ho beni reali a mio nome o una grossa somma di denaro per un potenziale acconto su una casa. Io e il mio fidanzato siamo attualmente qualificati per un prestito FHA nella gamma di 300,000, ma questo ci fa ben poco qui a Salt Lake. Sono in procinto di ottenere la mia licenza immobiliare come un modo per aumentare le mie entrate mantenendo il mio attuale lavoro W2 per tutto il tempo necessario. Sto lottando per decidere se concentrare tutte le mie energie e i miei soldi per portare me e il mio fidanzato in una casa primaria poiché l'area è in forte espansione e mi dispiacerebbe perdere tutta la potenziale equità, o se dovrei esaminare investimenti fuori dallo stato dove posso ottenere affitti con flussi di cassa elevati o non è affatto una buona idea cercare di investire fino a quando non sarò completamente senza debiti?
Beh, questa è un'ottima domanda, Caleb. Grazie per averlo chiesto. Entriamo in questo. Prima di tutto, no, non penso che dovresti uscire dallo stato e acquistare una proprietà da qualche altra parte perché trovare una proprietà con un flusso di cassa elevato in questo mercato è incredibilmente difficile e potresti finire per perdere denaro, il che non è una cosa che Voglio che accada, soprattutto se non sei già in una posizione finanziaria forte. Sto scrivendo un libro, dovrebbe uscire forse tra poco meno di un anno intitolato Pillars of Wealth, How to Make, Save, and Invest Your Way into Financial Freedom, qualcosa del genere. Questo sarà un libro scritto appositamente per persone come te, Caleb. Sono molto entusiasta di poter finalmente pubblicare questo libro. Non è proprio un'autobiografia, ma è vicina a una in quanto condivide esempi della mia vita, storie di ciò che ho passato, come ho guardato i soldi, come ho pensato ai soldi, come ho risparmiato denaro, come ho fatto soldi e dando consigli su come guadagnare di più, risparmiare di più e poi su come investirli.
Per farla breve, voglio vedere tutti, non solo tu, ma tutti, prima mettersi in una posizione di solidità finanziaria, poi preoccuparsi degli investimenti immobiliari. Penso che sia un errore che le persone cerchino di mettersi in una posizione di solidità finanziaria investendo. Dovresti prima farlo, poi investire i soldi che hai. Quindi, stai hackerando la casa in questo momento. Stai spendendo $ 1,100 al mese. Vivi con il tuo fidanzato. Ammetti di non essere in una bella situazione. Hai un debito di 12,000 dollari. Non hai un fantastico lavoro W2 e stai lavorando per ottenere la tua licenza.
Analizziamolo. Prima di tutto, ottimo lavoro per ottenere la tua licenza. Stai facendo dei passi positivi in una buona direzione. Ecco un piccolo trucco complicato che ho visto entrare nella testa delle persone che le rovina. È quando hanno un piano per andare avanti. Va bene? La gente dice: “Troverò un affare fuori mercato. Comprerò un mucchio di liquidità nel settore immobiliare e andrò in pensione. Sto per ottenere la mia licenza immobiliare ", e hanno messo tutte le loro fiches su una scommessa. Ho un percorso per raggiungere la libertà finanziaria, e mentre aspetti, perché è molto tempo per ottenere quella licenza o è molto tempo per trovare quell'affare fuori mercato o è molto tempo per trovare il tuo primo cliente come agente , hai tutto questo potenziale per fare più soldi di cui non stai approfittando perché stai pensando solo a una cosa.
Rompiamolo. Stai studiando per prendere la patente. Freddo. Cosa farai nelle altre 22 ore della tua giornata? Diciamo che ne hai otto per dormire, il che ti lascia con 14 ore. Ti stai spaccando il culo tutte le 14 ore per essere la migliore versione di Caleb che tu possa essere? Quando vai al tuo lavoro W2, stai portando un'energia incredibile, un atteggiamento straordinario e una fame e una sete di eccellenza?
Non mi interessa se sei al 7-Eleven a chiamare gente che compra Slurpees e mastica tabacco. Va bene? Stai cercando di vendere loro bibite? Gli stai raccontando di una specialità di patatine? Stai rifornendo il negozio tra i clienti? Stai facendo tutto il possibile per far credere al tuo capo che sei il migliore? Perché ecco cosa ho trovato. Se non eccelli e non dai il massimo nel punto in cui sei nella vita in questo momento, gli dei immobiliari, gli dei finanziari, comunque tu voglia guardarli, tendono a non sorridere a quelle persone, e quello che succede è quando quelle persone ottengono ricchezza, la perdono incredibilmente velocemente perché non hanno costruito una base con cui mantenerla.
Quindi, quello che dico a tutti, questo non è solo per te, questo è per ogni singolo essere umano che ascolta, quando vuoi di più, la prima cosa che dovresti guardare è cosa stai facendo con quello che hai. Se hai intenzione di lavorare e stai lottando per l'eccellenza, stai facendo del tuo meglio ogni singolo giorno al tuo W2, dovresti essere davvero bravo in quel lavoro, il che significa che puoi effettivamente iniziare a cercare un lavoro che paga meglio nello stesso campo, e probabilmente lo otterrai se sei davvero bravo, oppure potresti chiedere un aumento.
Se odi il tuo lavoro e lo stai saccheggiando e non ti viene dato il massimo in quello che stai facendo, sarà molto difficile saldare quei $ 12,000 di debito. Probabilmente non lo schiaccerai come agente immobiliare. Probabilmente avrai le stesse difficoltà quando otterrai la tua licenza che avevi con il lavoro W2, in più ora hai tutte le licenze e tutte le spese di intermediazione e le spese di scrivania e le tasse MLS e le tasse di lockbox e il nazionale associazione, l'associazione della California o la tua associazione statale e l'associazione locale. Ci sono un sacco di soldi che derivano dall'essere un agente immobiliare. Perderai di più. Va bene?
Quindi, questo si riduce davvero all'approccio che adottiamo nella vita, e non voglio vederti spingere te stesso per provare ad acquistare una proprietà prima di essere in una posizione di solidità finanziaria. Va bene? Quindi sei in una buona situazione. Stai pagando solo $ 1,100 al mese. Pensiamo a cosa possiamo fare nella vita che ti permetterà di guadagnare di più nelle situazioni che hai ora, prima che tu ti preoccupi di provare a portare beni immobili e coinvolgerli quando non hai un grande cuscino. Mi piacerebbe sapere cosa ne pensi di questo. Inviaci un altro video o inviaci un'altra presentazione e facci sapere come sono stati i tuoi progressi. Inoltre, se stai per ottenere la tua licenza, dai un'occhiata alle mie migliori serie di produttori con BiggerPockets, Sold, Skill e Scale. Puoi acquistarli su bigpockets.com/store.
Ok, e la nostra ultima domanda del giorno viene da Manny Escobar. Manny dice: “Mia moglie, Yvette, è un'agente immobiliare di alto livello a San Antonio, in Texas. È arrivata al punto in cui ha bisogno di delegare. Ad esempio, ha tre offerte che deve presentare. Attualmente lavoro con un cliente ad alta intensità di attenzione. Sono le 8:15 e ne ha ancora due da fare. Oh, come ricordo quei giorni, Manny. “Quali sono alcuni compiti che può delegare ai VA o ad altro personale per la massima efficienza? Non vuole necessariamente essere un broker, anche se aperto, ma anche come agente di prestito, so che ci sono alcuni compiti che può delegare per liberarla per ciò in cui è brava, interazione con il cliente, negoziazione, eccetera. È stata una one-woman show per tre anni e ha difficoltà a concettualizzare l'idea di non fare tutto. Ci sono stato anche prima. “Una ripartizione o un elenco di compiti che può delegare e ai quali sarebbe molto apprezzato. Inoltre, dove può trovare questi membri del team? Grazie per il tuo tempo, fratello. Tu e BT avete cambiato la mia vita e continuate a farlo, quindi sarò per sempre in debito con me".
Oh mio Dio, Manny, che bella domanda, amico, e sono eccitato per tua moglie. Probabilmente all'inizio ti odierà quando implementerai questi cambiamenti e poi ti amerà davvero dopo che saranno stati messi in atto. Va bene, analizziamolo. Prima di tutto, tua moglie deve leggere il mio libro Sold, Skill, and Scale perché ne parlo fino alla nausea in quei libri. In secondo luogo, ci sono un paio di principi da cui penso che tua moglie possa trarre vantaggio. Ho imparato molte di queste cose, stranamente, lavorando come cameriere in un ristorante. Mi sono reso conto che c'erano questi schemi per aspettare i tavoli perché cercavo sempre di aspettare quanti più tavoli potevo con il maggior numero di persone possibile nel modo più efficiente possibile perché è così che ho fatto soldi.
Quindi, quando sono diventato un agente immobiliare, ho pensato allo stesso modo. Come posso lavorare con il maggior numero di clienti possibile acquistando le case più costose che posso nel modo più efficiente possibile? L'hai colpito in pieno quando hai detto che è brava nell'interazione con il cliente e cose del genere. Non è brava con le scartoffie o con la compilazione di moduli. Un paio di regole empiriche che ho imparato lavorando nei ristoranti, potrei gestire molti tavoli. Ero quello che chiamavano un server forte. Potevo arrivare fino a 12, 13 alla volta e l'ho fatto molte volte. Non potevo prendere 12 tavoli tutti allo stesso tempo. Non potevo nemmeno prendere cinque tavoli tutti allo stesso tempo.
C'è una differenza molto grande tra quando arrivano i tavoli. Quindi, quello che hai sono queste esplosioni di ciò che hai chiamato attenzione e cose intense. Quindi, quando un tavolo si siede per la prima volta in un ristorante, devi andare a prendere l'ordinazione dei drink. Giusto? Devi sperare che la padrona di casa si ricordi di lasciare i loro menu o che siano seduti lì senza niente da fare. Potresti voler iniziare alcuni antipasti. Di solito è la prima interazione. Ti presenti, ricevi la loro ordinazione da bere, chiedi degli antipasti.
Una volta che hai messo i loro drink o i loro stuzzichini, supponendo che tu sia in un ristorante dove altre persone portano il cibo al tavolo, il che non era il caso del primo ristorante in cui ho lavorato, era nel secondo, ti sei comprato un po' tempo di respirazione. Ora puoi portare il cibo agli altri tuoi tavoli, puoi prendere ordini da altri tavoli. Ci sono queste cose che ti tengono molto occupato in un minuto, come non posso prendere l'ordine da un tavolo di sei persone e anche ricevere un ordine da bere per un altro tavolo o portare loro più salsa o assicurarmi che la loro bistecca sia cotta correttamente o aiutandoli a ottenere più vino. Posso fare solo una cosa alla volta. Ma dopo che ho ricevuto l'ordine e l'ho inserito nel computer, ho avuto un lungo periodo di tempo.
Quindi, parte dell'essere un buon agente sta nel distanziarsi quando svolgi determinati compiti. Quindi, per esempio, quando tua moglie scrive un'offerta, lo so perché ho addestrato agenti per anni ormai, non pianificano in anticipo. Aspettano che ci sia un'emergenza e poi cercano di fare tutto in quel momento. Quindi, probabilmente sta chiamando il telefono e dice: "Cosa vuoi fare per un deposito di denaro serio?" E stanno dicendo: "Cos'è un deposito di denaro serio?" E poi lo sta spiegando. Ci vuole molto tempo. Poi stanno dicendo: "Bene, quanto dobbiamo fare?" “Beh, non lo so. Fammi chiamare l'agente di quotazione.» Quindi chiama l'agente di quotazione. Adesso sono le 8:45 invece che le 8:15. Poi richiama i nostri clienti, ma loro mettono a letto i figli così non possono rispondere al telefono. Ora sono le 9:30 e finalmente rispondono al telefono e spiegano la caparra. Poi fanno la domanda sull'acconto e così via.
Quello che abbiamo fatto, perché questo era un problema anche per me, è stato quando ho fatto la presentazione di un acquirente quando ho iniziato a lavorare con il cliente e ho avuto le risposte a tutte queste domande allora. Avevo un modulo da compilare, la caparra confirmatoria è in genere il 3% del prezzo di acquisto, ma spesso possiamo farla franca con molto meno. Ti va bene la metà? Quindi, faremo circa l'1.5%. Su una casa da $ 300,000, sarebbero $ 4,500. Sì, suona bene. Va bene. Ho bisogno che tu mi dia subito la tua prova di fondi, così quando scriviamo l'offerta, ce l'ho sul ponte.
Quello che probabilmente sta facendo tua moglie è aspettare fino al momento di scrivere l'offerta, quindi il suo cliente deve ottenere la prova dei fondi, che è un estratto conto bancario che mostra che hanno l'acconto, e tua moglie le sta spiegando come andare avanti Chase o wellsfargo.com e prendi quei documenti, e lo stanno facendo nello stesso momento in cui arrivano tutti gli altri tavoli. Vedi cosa sto ottenendo qui? Devi essere in grado di distanziare questa roba. Questa è la prima cosa che tua moglie può fare prima ancora di assumere qualcuno è non aspettare che il cliente dica: "Voglio fare qualcosa". Sii il capo. Prendi il volante. Ottieni le informazioni di cui hai bisogno in anticipo.
La seconda cosa che puoi fare è fare un elenco di tutto ciò che deve essere fatto e vedere quale di queste cose può essere delegata. Ora, scrivere un'offerta è una delle cose più facili da delegare. Hai qualcuno che compila tutti i documenti e poi vai a rivederlo e assicurati che sia buono prima di premere invia per inviarlo al cliente. Non è necessario che sia tua moglie a indicare quale sarà la caparra, l'indirizzo della casa, il numero del pacco. Puoi facilmente avere un assistente virtuale o anche uno stagista dal suo ufficio.
Se è un'agente di alto livello, c'è un agente nel suo ufficio che non vende una casa da due anni che dice: “Puoi essere il mio mentore? Puoi essere il mio mentore? Stanno correndo in giro alla ricerca di un mentore. Tua moglie deve essere il mentore di quella persona. Chiedile di dire a quella persona: “Ti insegnerò l'immobiliare, ma quando avrò bisogno di fare qualcosa, lo farai tu. Quando avrò bisogno di offerte compilate, le compilerai. Chiedi a tua moglie di mostrare alla persona come compilare un'offerta e poi fagli vedere come lo fanno, e se commettono errori, sbarazzati di loro e prendine un altro.
Ma è piuttosto semplice. Le cose che probabilmente la stanno uccidendo saranno la conversazione che sta avendo all'ultimo minuto. "Abbiamo appena dato un'occhiata alla casa, dobbiamo ricevere l'offerta entro stasera", e ora sta provando a farlo alle 10 di sera. Appiana le cose essendo più organizzato e facendolo in anticipo. Un altro motivo per cui tua moglie probabilmente non riesce a immaginare che altre persone la aiutino con il suo lavoro è che non ha un sistema già delineato su ciò che accadrà. Quindi, nella sua testa, deve farlo da sola perché non sa delegare qualcosa a qualcun altro.
Quello che ho fatto quando ho fondato il team di David Greene è stato prendere tutto ciò che dovevo fare in un elenco e creare un elenco in un documento Google. Va bene? Dicevamo degli acquirenti. Parliamo di un annuncio, tutte le cose che devo fare prima di un appuntamento, tutte le cose che devo fare a un appuntamento, tutte le cose che faccio dopo l'appuntamento, poi tutte le cose che faccio per mettere la casa in MLS , poi tutte le cose che faccio una volta che la casa è nella MLS ed è attiva, poi tutte le cose che faccio quando va in garanzia, poi tutte le cose che faccio quando chiude. Ogni volta che avevo una transazione in cui qualcosa andava storto, tornavo alla mia lista e dicevo: “Dove posso inserire qualcosa qui in modo che non accada di nuovo? Dove posso preparare prima il cliente per questo? E così, direi, parlerei di vuoto, subito dopo una fase diversa del processo, ok, e si è appianato per un lungo periodo di tempo.
Ho quindi preso questo lunghissimo elenco e l'ho codificato a colori per tutte le cose che il mio primo assistente poteva fare. Tutto ciò che era blu è quello che ho fatto, tutto ciò che era rosso è quello che ha fatto lei. Quindi, stavamo lavorando sullo stesso elenco per tutti i diversi elenchi che avevamo, ed era molto chiaro cosa stavo facendo e cosa stava facendo lei. Poi alla fine ho ottenuto un CRM che avrebbe preso quell'elenco e, invece di dover guardare l'elenco, avrebbe delegato a lei le 75 cose delle 125 cose che poteva fare, e avrebbe delegato a me le 50 cose che potevo fare. Quel CRM si chiama Brivity. È per gli agenti immobiliari. Questo è quello che usiamo. E poi quello che sarebbe successo è che si sarebbe semplicemente presentata al lavoro e nella sua lista di compiti le sarebbero state assegnate tutte le cose che stava facendo per ogni singola proprietà che avevamo, ed era molto chiaro cosa stava facendo quel giorno. Non aveva bisogno di dire: "Cosa dovrei fare?"
È quello di cui tua moglie ha bisogno. Ora, succederà subito? No, ma se non succede, lei correrà su questa ruota per criceti per il resto della sua vita e tu desidererai un po' di tempo per tua moglie alle 10 di sera quando lei scrive offerte e tu... non vivremo quella vita di libertà finanziaria che stiamo tutti perseguendo attraverso il settore immobiliare. Farà schifo. Quindi, dobbiamo essere disciplinati all'inizio in modo che ciò non accada. Proprio come fa schifo quando ti siedi con sette tavoli contemporaneamente, ma non dici di no perché vuoi quei soldi, vuoi insegnare a una hostess che possono aspettare cinque minuti prima di sederti e renderlo più agevole.
Ora, lascia che ti dica come può funzionare se sei un investitore immobiliare. Il mio amico, Andrew Cushman, che è un investitore plurifamiliare, e io acquistiamo abitualmente complessi di appartamenti insieme, e abbiamo un sistema che funziona in modo molto simile a questo. Ci sono tre fasi, fase uno, fase due, fase tre. Fase uno, abbiamo un elenco di otto cose che facciamo per analizzare l'area in cui si trova l'appartamento. Andiamo su alcuni siti Web e cerchiamo di vedere qual è il reddito medio. Guardiamo una mappa delle inondazioni e vediamo se si trova in una zona allagata. Guardiamo una mappa del crimine e vediamo che tipo di crimine è. Guardiamo gli affitti di altri appartamenti in giro e vediamo se i nostri affitti sono più alti dei loro o più bassi dei loro. È tutta roba di altissimo livello, ma è documentato molto semplicemente da fare.
Successivamente, analizziamo la proprietà reale. Guardiamo il T12. Guardiamo i dati demografici di chi si sta trasferendo nell'area. Guardiamo l'annata della proprietà. Guardiamo le dimensioni e il numero di unità, il posto vacante nell'area, cose un po' più dettagliate. Va bene? E poi nella fase tre entriamo davvero, davvero in profondità. Il bello di avere questa analisi numerata su un documento è che possiamo avere tirocinanti o persone che lavorano per noi che fanno il lavoro e poi ci riferiscono, beh, in realtà è riferire ad Andrew perché sono impegnato a fare podcast come questo per voi ragazzi , quello che hanno trovato. Abbastanza bello, vero?
Quindi, una volta che hai spiegato tutto ciò che deve essere fatto e abbiamo persino inserito i collegamenti nel documento di Google, fai clic qui per andare alla mappa dell'inondazione, fai clic qui per controllare il crimine, fai clic qui per vedere cosa dice il Census Bureau su dove le persone si stanno trasferendo. Possiamo avere un'altra persona che passa attraverso, riempie tutte le informazioni per noi. Andrew lo guarda e gli ci vogliono 30 secondi per dargli un pollice in su o un pollice in giù prima di passare alla fase due.
Tua moglie potrebbe fare la stessa cosa. Si tratta di essere abbastanza disciplinati e di fare le stesse cose ancora e ancora e ancora. Quando non conosci il tuo processo, quando non sai cosa stai facendo, quando non sai cosa stai cercando, ti fidi solo del tuo istinto e finisci per aspettare i clienti al ristorante per alzare la mano e dire: "Voglio questo, voglio quello, voglio questo, voglio quello", e corri in giro cercando di ottenere loro tutto ciò di cui hanno bisogno senza alcun sistema in atto. Sono un grande fan di questo. È uno dei motivi per cui ho scritto il libro Scale, che è l'ultimo della serie di agenti immobiliari più produttiva in modo che gli agenti possano imparare a trasformare il loro lavoro in un business in modo che non lavorino fino alle 10:30 di sera ogni sola notte.
Manny, grazie mille per aver inviato questa domanda e tutti voi che state ascoltando, grazie per averlo fatto. Voglio vederti fare soldi nel settore immobiliare, ma voglio vederti goderti la vita allo stesso tempo. Non deve essere l'uno o l'altro. I sistemi consentono che ciò accada. Se ti piace questo spettacolo, per favore fammi un favore, dacci una recensione a cinque stelle ovunque tu stia ascoltando questo podcast. Quelli significano molto, e non dimenticare di commentare su YouTube perché voglio sapere cosa ne pensi di quello che ho detto, quali domande avevano le persone, quali domande hai e cosa ne pensi di me che dimentico di girare il verde riaccendere. Sicuramente non mi chiameranno Lanterna Verde se continuo a dimenticarmelo tutto il tempo.
Va bene, tutti, vi voglio bene. Grazie per essere qui. Grazie per aver scelto di ottenere la tua conoscenza immobiliare da me e da BiggerPockets. Sappiamo che potresti ottenerlo ovunque e significa molto che tu venga da noi. Puoi trovarmi su davidgreene24.com o sui social media, @davidgreene24. Puoi anche lasciarmi un commento qui su YouTube. Il nostro staff di produzione lo verificherà e, si spera, ti farà partecipare allo spettacolo. Se hai tempo, guarda un altro video di BiggerPockets, e se non lo fai, ci vediamo la prossima settimana.
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In questo episodio copriamo:
- Stati favorevoli agli inquilini e se sono ancora vale la pena investire
- Come trovare un flusso di cassa "rapido". nel mercato immobiliare odierno
- Quando (e quando NON) farlo Usa un HELOC per finanziare il tuo acconto
- Acquisto di una residenza principale rispetto all'affitto proprietà e costruendo la tua base finanziaria
- Quando estinguere una linea di credito e riciclare i fondi per acquistare più affitti
- Sistemi che DEVI mettere in atto per liberare tempo, fare affari più grandi e fare di più
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- unità
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