Vedendo Greene: rompicapo di proprietà in affitto che potrebbero uccidere il tuo flusso di cassa

David:
Questo è il podcast di BiggerPockets, spettacolo 735.
La realtà è che ogni proprietà che ho visto nella mia carriera non è a norma. Va bene? La maggior parte delle città nella Bay Area in cui vivo richiedono che tu ottenga dei permessi, se cambi la pavimentazione, se cambi il rubinetto, se cambi il paesaggio del cortile. Se guardi effettivamente per cosa la città ti richiede di ottenere i permessi, è tutto.
Anche le case costruite come nuove costruzioni non sono all'altezza di ogni singola cosa. Ora, ciò non significa che sia giusto non ottenere i permessi. Significa solo che non si tratta di un problema immediato perché qualcosa non è consentito.
Cosa sta succedendo a tutti? Mi chiamo David Greene e se non lo sai, ora lo sai. Questo è il podcast immobiliare migliore, più grande e più cattivo del pianeta e siamo qui per parlare con te. Nell'episodio di oggi, uno spettacolo in stile Seeing Greene, prendo domande da te, dalla community di BiggerPockets, e rispondo affinché tutti possano ascoltarle, e ragazzi, è divertente.
Ci imbattiamo in alcune cose difficili che non vengono poste molto spesso e mi sono divertito molto a rispondere ad alcune domande stimolanti. Questi includevano argomenti come: “Quanta parte del denaro che sto guadagnando in risparmi dovrei investire? C’è una formula che dovrei seguire?” “Devo ripagare le proprietà esistenti che ho in questo momento o devo continuare ad espandermi? Non sono sicuro quale sia la strada giusta per me.” E ancora: «Sto comprando un immobile, ma non è tutto permesso. Devo andare avanti oppure no? Come faccio a sapere cosa pensare?" Tutto questo e molto altro nello show di oggi.
Prima di addentrarci nel merito, ho un breve consiglio per te. Questo è molto vicino e caro al mio cuore, e spero che tutti voi ascoltiate attentamente.
La creazione di ricchezza non riguarda solo l’acquisto di proprietà. So che sei qui per conoscere gli investimenti immobiliari e questo è lo spettacolo. Ma sarebbe sbagliato non dirvi che se si vuole costruire ricchezza bisogna anche risparmiare. Ora, è come dirti che devi mangiare le verdure. Capisco che non piaccia a nessuno, ma fai attenzione a dove vanno i tuoi soldi.
Tenere traccia delle tue spese è incredibilmente frustrante, ma incredibilmente fruttuoso. Ho condiviso questo con le comunità che gestisco, con tutte le persone che mi seguono, lo dico a tutti, abbiamo una recessione in arrivo. Ogni dollaro guadagnato deve essere protetto. Ci sono persone che vogliono portartelo via. Prendi sul serio il risparmio dei tuoi soldi in modo che quando arriva l'accordo giusto, sei nella posizione di annullarlo. Va bene, arriviamo alla nostra prima domanda.

Matteo:
David Pilf studio Greene, grazie mille per aver risposto alla mia domanda. Il mio nome è Matthew Van Horn. Vengo da Memphis, Tennessee. Ho un piccolo portafoglio. Possiedo tre affitti a breve termine qui a Memphis e ho un'attività secondaria che gestisce affitti a breve termine per altre persone. A proposito, se le persone non capiscono il riferimento allo studio sul pilf, devono ascoltare l'episodio 674 con Ashley Hamilton. È informativo e molto, molto divertente, ho pensato.
David, la mia domanda è: quanto spesso dovrei investire in relazione al mio tasso di risparmio? Spero che abbia un senso. Giusto per fare un esempio, diciamo che sono in grado di accumulare $ 5,000 al mese, sia dal lavoro, dagli affari, dal reddito immobiliare. Diciamo che posso accumulare $ 5,000 al mese che possono essere reinvestiti in accordi futuri. Esiste una formula o una sorta di regola pratica che dice quanto spesso dovrei investirlo?
Esiste una sorta di regola pratica che dice che dovresti investire una volta all'anno, quindi dovrei investire quando avrò quei 60 dopo un anno? Ha senso investire semplicemente tutte le volte che posso, non importa quanto piccole siano le operazioni? Sto facendo una domanda stupida? Spero solo che tu possa aiutarmi con questa cosa, David, ti apprezzo.

David:
Va bene, grazie, Matthew. Apprezzo rivederti e sì, è stato un episodio esilarante con Ashley Hamilton. Consiglio vivamente a tutti coloro a cui piace ridere di andare ad ascoltarlo. È stato molto divertente e stimolante.
Va bene, parliamo della tua domanda. Farò quello che faccio normalmente. Inizierò con una visione ampia e poi lentamente mi restringerò. La mia opinione personale è che in questo momento sta parlando solo David Greene. Non rappresento tutti in BiggerPockets o tutti nel mondo.
Non funziona formulare la domanda come hai fatto tu, ma tutti noi vogliamo farlo, ok? Quindi la gente dirà: “Quale percentuale di denaro dovrei accantonare per riparazioni o emergenze?” Le persone diranno, come te, “Quale percentuale del mio reddito dovrei investire?” C'è questo conforto che deriva da formule chiare e concise. Se riesco a inserirlo in un foglio di calcolo, mi fa sentire come se fossi al sicuro e sto facendo la cosa giusta.
Il pericolo in questo è che la vita non funziona secondo queste regole che creiamo. Molte di queste regole, se devo essere completamente franco, provengono da consulenti finanziari che vendono a persone come te che stanno ascoltando questo, metodi che offrono il comfort ereditario, ma non sono reali, ok?
Quindi, quando Suze Orman o Dave Ramsey o qualunque altro commerciante di borsa che stai ascoltando sta parlando, devono impacchettare le informazioni in modo che il tuo cervello possa riceverle e dire: “Ha senso. Lo farò." Stanno cercando di farti agire, il che non è intrinsecamente sbagliato. Diventa pericoloso quando pensi che la vita funzioni in un foglio di calcolo perché in realtà non è così. Va bene? E in realtà diventa limitante per la tua crescita quando pensi in questo modo.
Ho dovuto passare attraverso la stessa piccola cosa in cui ti trovi tu, dove Morpheus tiene in mano la pillola rossa e la pillola blu e dice: "Potresti prendere la pillola blu e potresti svegliarti e tornare subito a come hai pensato prima, oppure potresti prendere la pillola rossa e accettare la verità, ma sarà molto scomodo." E quindi non posso dire a tutti quando hanno bisogno di prendere quella pillola o se dovrebbero. Devi prendere questa decisione da solo. Va bene?
Quindi non voglio far sembrare che ti stia insultando, Matthew, perché non è così. Stai facendo un'ottima domanda che si applica a così tante persone. Sto solo cercando di fornire alcune informazioni di base che non sentirai in altri posti. La realtà del settore immobiliare è che non sai quando le cose andranno storte. Va bene?
Sto attraversando un processo in questo momento in cui sono stato costretto a farlo da qualcuno che ha rubato i diritti sulle mie proprietà e io devo vendere e andare in un 1031 e acquistare un sacco di beni immobili in un brevissimo periodo di tempo, e poi la tempesta perfetta mi colpì. Non riesco a convincere le città ad approvare i permessi. Non riesco a convincere gli architetti a rinunciare ai progetti. Non riesco a convincere gli appaltatori a finire i lavori. Ho otto proprietà multimilionarie vacanti che stanno sanguinando in questo momento, e non posso fare nulla per uscire da questo pasticcio. Non me lo aspettavo perché non mi rendevo conto di quanto sarebbe stato difficile il processo di autorizzazione.
Se non avessi riserve enormemente grandi perché sono estremamente conservatore, questo potrebbe distruggermi. Starò bene grazie alle riserve, ma non mi sento bene. Fa schifo a breve termine. E se lo impostassi in modo da avere sei mesi di riserve per ogni singola proprietà e lo mettessi in un foglio di calcolo e funzionasse così, sarei fregato in questo momento.
Adotto un approccio diverso. Quando ho preso quella pillola rossa, che non deve essere confusa con questioni politiche, ma ho capito che non funzionerà in un foglio di calcolo con il settore immobiliare, mi sono reso conto che ci sono tre pilastri su cui devo concentrarmi ed eccellere, funziona davvero, mentre l'approccio del foglio di calcolo no.
Il primo pilastro è la difesa. Ho una sfida ogni giorno. Quale percentuale dei miei soldi posso risparmiare? Posso evitare di comprare la Ferrari? Posso evitare di spendere soldi in modo stravagante solo perché ne ho tanti? Quando viaggio e vado in un hotel, passo alla suite presidenziale solo perché voglio avere un bell'aspetto e ho i soldi per farlo o rimango disciplinato e non lo faccio? Quando viaggio, mi assicuro che il mio assistente stia ancora cercando il volo più economico, non solo prendendo la strada più breve del tipo: “Oh, David ha un sacco di soldi. Gli prenoto semplicemente questo volo." Significa perdere in difesa e la difesa vince i campionati, quindi mantengo sempre basse le mie spese.
Ciò non significa che mi sto privando, ma non spendo soldi solo per spenderli. Spero che non mi vedrai mai versare champagne da una bottiglia costosa. Solo così tutti sanno che ho così tanti soldi da spendere. Penso che sia estremamente irrispettoso verso gli dei della finanza quando vivi in ​​quel modo.
Il pilastro successivo è l'offesa. Sto guadagnando più soldi possibile? Stai dicendo che guadagni cinquemila dollari al mese. Preferirei di gran lunga che tu facessi una domanda diversa: “David, come posso guadagnare più di cinquemila dollari al mese? Come posso raddoppiare la quantità di denaro che sono in grado di guadagnare e risparmiare?" Piuttosto che “A che ritmo dovrei investire i soldi che sto guadagnando?” E' semplicemente una domanda migliore da porre. Se manteniamo tutti l'acceleratore sull'attacco, stiamo guadagnando più soldi possibile. Stiamo crescendo personalmente. Cerchiamo modi per sfidare noi stessi. Stiamo uscendo dalla nostra zona di comfort.
E il terzo pilastro sono gli investimenti. Come posso investire nel modo più prudente possibile? Ora, tu mi fai una domanda in spagnolo e io rispondo in francese. Capisco che questo possa creare confusione. Dico solo che non credo di poter rispondere alla domanda che poni perché il mondo non funziona in questo modo. Funziona in questo modo se diciamo: "Investirò in azioni, mi daranno un rendimento del 7% e posso calcolarlo nei prossimi 40 anni, se investessi un rendimento del 7%, Posso aspettarmi di avere X somma di denaro. Il motivo per cui non funziona è perché l’inflazione è superiore al 7%, non solo l’inflazione CPI, ma anche la quantità di denaro che viene stampato.
Quelle strategie prevedibili e confortanti ti faranno perdere. Non è possibile tenere il passo con quanti soldi vengono stampati in questo modo. L'unico modo per vincere adesso è eccellere nei tre pilastri. Risparmiare quanto più possibile, guadagnare quanto più possibile, investire la differenza.
Ora, quando si tratta di investire, non dirò che ogni mese dovresti spendere 5,000 o investirli, o quando arrivi a 60,000, dovresti spenderne 40,000, ok? Quello che sto per dire è che dovresti cercare di eccellere nel pilastro degli investimenti, il che significa trovare il miglior accordo possibile.
Potresti non comprare affatto una casa per tre anni e, alla fine di quei tre anni, ti imbatti in due affari che puoi acquistare per 400,000 che avranno un ARV di 600,000 e saranno ottimi affitti a breve termine che incasseranno flusso incredibilmente forte e devi comprarli entrambi. È più realistico per come funzionano le cose.
Potresti concentrare la tua attenzione sull'attacco e guadagnare più soldi e nel processo di assumere più investitori e gestire le loro case per loro, sfidando te stesso in quel modo, un paio di loro dicono: "Non vogliamo più possederli . Vuoi semplicemente comprarli da me?" E ottieni ottimi affari al punto che dici: "Oh, se non avessi speso tutti i miei soldi in affari mediocri perché avrei dovuto spenderli a una certa velocità, sarei in grado di acquistare questi affari fantastici". Questo è molto più il mio stile.
Potrei non acquistare molti immobili in un periodo di tre o quattro anni e poi comprarne un sacco in una volta quando vedo il mercato aprirsi. Potrei comprare molto di un tipo di asset e poi passare a un altro e fare grandi mosse in questi momenti, perché non sto chiedendo di vivere la vita in questo modo prevedibile come dici tu.
Ora, Suze Orman potrebbe rispondere a questa domanda. Ci sono persone assolutamente finanziarie che potrebbero, probabilmente non sono investitori immobiliari. Perché gli investitori immobiliari devono cogliere al volo l'affare quando arriva. Preferirei di gran lunga che tu dicessi: “Compro ottimi affari. Sto cercando ottimi affari. Sarò pronto e liquido a balzare quando vedrò molto. Ho tutti gli strumenti nella mia cassetta degli attrezzi che posso usare." Come il finanziamento del venditore o qualsiasi altra cosa in cui puoi eccellere per ottenere ottimi affari. Ma non controlli quando arriva un grande affare. Ciò che puoi controllare è quanti soldi stai spendendo, quanti soldi stai risparmiando e quanti soldi stai guadagnando.
Quindi voglio che tu torni, vada su bigpocketes.com/david, mi mandi un altro video e voglio che tu dica: “Grazie, David. Mi dispiace un po' che tu non abbia risposto alla mia domanda, ma ti perdonerò. Che consigli hai per me, su come posso guadagnare o risparmiare più di $ 5,000 al mese? Ecco come si presenta la mia attività." E prenderemo la questione da questo punto di vista.
Per tutti quelli che stanno ascoltando, spero che questo abbia un senso, ok? Devi guardare il denaro in modo diverso se vuoi essere in grado di accumularlo come fanno le persone benestanti. Le persone ricche non fanno domande del genere. Non vedrai le persone che sono davvero, davvero brave con i soldi dire: "Quanto del mio denaro dovrei spendere o investire nel mese?" Li senti dire: “Dove sono le mie opportunità? Come posso trarne vantaggio e come posso spingermi a essere una versione migliore di me domani rispetto a oggi? Il nostro prossimo video clip proviene da Branco a Raleigh, nella Carolina del Nord.

Bianca:
Ehi, David, come va amico, sono Branco della eXp qui a Raleigh, North Carolina? Sarò breve. Grazie per tutto quello che fai, amico. Mia moglie ed io abbiamo entrambi 29 anni, guadagniamo circa $ 250,000 all'anno, abbiamo quattro case, tre lavori domestici e un affare fuori mercato.
Per il bene di questa domanda, vorremmo semplicemente ripagare i tre hack domestici, e questa è fondamentalmente la domanda. Piano A, paga. Piano B, non pagare. E il motivo per cui pensiamo anche solo a ripagare il piano A è perché dopo aver saldato i 750,000 dollari di mutui, finanzieremmo una vita fantastica, che è di circa 10, 11 dollari di flusso di cassa, e questo giocherebbe ancora con gli HELOC di quelle proprietà e cerco ancora altri affari, il che è divertente per me.
Il piano B sarebbe continuare a fare quello che stiamo facendo e comprare una casa circa un anno, una casa ogni anno e mezzo, due anni forse, e so che il piano B ha più senso dal punto di vista finanziario perché ovviamente avremmo più proprietà, ma non lo so. È solo che dal momento che sta già finanziando la vita, è semplicemente abbastanza, abbastanza e non lo so. Cercherei ancora degli affari, quindi è forte la tentazione di ripagarlo.
Noi, ancora una volta, sono un agente. Forse ci sto pensando perché il mercato sta rallentando. Non lo so. Qualsiasi consiglio, saggezza sarebbe molto apprezzata. Fai attenzione amico. Ciao ciao.

David:
Va bene, Branco. Questa è una buona domanda e apprezzo la tua trasparenza. Questa sarà l'ultima domanda. Dovremo analizzarlo un po' più a fondo. Non posso semplicemente darti la tua risposta.
Ci sono vantaggi in entrambi gli approcci: ripagare il tuo patrimonio immobiliare, vivere del flusso di cassa, non cercare di essere un multi, multi, multimilionario, semplicemente vivere una bella vita o usare la leva finanziaria, usare le competenze che hai come agente, usare il conoscenza che stai acquisendo su BiggerPockets, utilizzando le competenze che continueranno ad aumentare ogni anno per ottenere affari sempre migliori e costruire una vita più grande. Va bene?
Non posso dirti quale sia la strada giusta per te e tu lo sai. Ecco cosa posso dirti. L’approccio per ripagare il tuo immobile aveva molto più senso quando i tassi di interesse erano davvero alti. Aveva anche molto più senso quando non stampavamo denaro come facciamo adesso. Ciò non significa che ti sto dicendo che l'altra opzione di continuare a ridimensionare è migliore per te. Sto dicendo che la bilancia pende a favore delle persone che stanno crescendo grazie a tutto il denaro che abbiamo stampato. Vorrei fare un esempio.
Ricordo molto chiaramente un certo momento della mia vita, probabilmente avevo 28 anni. Avevo appena comprato la mia casa a Discovery Bay, in California. Era un pignoramento. Ho pagato, credo di aver pagato 272 per questo. L'ho comprata a un'asta, ho utilizzato un prestito della FHA per ottenerla e ho investito il tre e mezzo per cento, ma ero a un punto in cui volevo davvero una delle nuove Corvette. Erano come se il modello Stingray fosse tornato. Erano fantastici.
Probabilmente avevo sette proprietà in affitto, una coppia in California e una coppia in Arizona. Non ero ancora andato in Florida, e avevo parlato del mio futuro con Tim Rhode, che abbiamo avuto più volte nel podcast, e lui diceva: "Scopri quanti soldi ti servono per andare in pensione, lavora per quello". numero, fermati quando arrivi.” Quindi ho pensato: "Va bene, se ricevessi cinquemila dollari al mese per le proprietà in affitto e ricevessi cinquemila dollari al mese per la mia pensione da poliziotto, oh mio Dio, 10mila dollari". Sono molti più soldi di quanti ne avrei mai bisogno. E se pagassi la mia casa, potrei abbassare il mutuo con un altro, era $ 900 o qualcosa del genere.
Ecco cosa è pazzesco. Quando avevo 28 anni, 10 dollari erano molto più soldi di quello che sono adesso. Quindi il mio piano era di parlare con un altro agente di polizia, Shane Caduti, e lui mi ha chiesto: “Perché ti preoccupi così tanto dei soldi? Non ne hai bisogno. Comprati una Corvette e goditi la vita. E in realtà avevo programmato di appenderlo al chiodo dicendo: “Okay, ho ottenuto i miei affitti. Non devo più preoccuparmi di queste cose. Comprerò proprio quella Corvette. Terrò una piccola somma in banca per coprirmi, e poi vivrò una vita facile. Qualcosa non mi andava bene.
Non era avidità, non era ambizione. Non dovevo dimostrare nulla. C'era questa vocina ferma che diceva: "Se fai questo, è un errore enorme, non farlo". E in realtà ho seguito una strada diversa. Ho parlato a qualcuno del mio dilemma e mi hanno messo in contatto con la Bank of North Florida. Ho una linea di crediti per iniziare ad acquistare affitti. Ho imparato il metodo BRRRR. Ho venduto una delle mie case in Arizona. Sono andato e ho acquistato circa 10 o 11 altre proprietà in Florida con gli stessi 80 dollari che ho continuato a riciclare tramite BRRRR.
Sono migliorato molto nel comprendere la costruzione e nel trovare affari. Ho negoziato perché lo facevo così spesso, che l'ho ampliato fino a circa 40 proprietà in Florida, più le mie altre. Sono migliorato. Ho scritto un libro intitolato Investimenti immobiliari a lunga distanza. Sono stato coinvolto in BiggerPockets, eccomi qui oggi a insegnare queste cose ad alto livello come imprenditore che possiede diverse società e posso influenzare molte persone.
Il settore immobiliare ha fatto molto di più per me, oltre a darmi solo cinquemila dollari al mese per vivere una vita. Ed ecco la cosa spaventosa, quando ripenso a dov'ero, se avessi riattaccato, lavorerei ancora come poliziotto. Avrei solo cinquemila dollari al mese di reddito passivo, magari con aumenti dell'affitto. Potrebbero essere circa 6,500 o qualcosa del genere in questo momento.
Ma vivere nella Bay Area, nel nord della California, non è così, non voglio far sembrare che io sia elitario perché amo decisamente uno stile di vita modesto. Non sono molti soldi. Puoi vivere così, ma non puoi viaggiare quando vuoi. Non potrei andare alle Hawaii semplicemente per vedere Brandon. Dovrei stabilire un budget quando potrò effettivamente viaggiare. Non possederei i condomini che possiedo alle Hawaii in modo da poter inviare familiari, soci in affari, amici intimi che ho.
Una delle cose che preferisco è che quando una coppia a me vicina sta attraversando problemi coniugali, potrei semplicemente mandarla nel mio appartamento alle Hawaii e dire: “Ascolta, mi sto prendendo cura di tutto. Pago il tuo aereo. Sto pagando una babysitter. Sto pagando il condominio. Andrai e ti divertirai." Oppure posso inviare i membri della famiglia che lo adorano. Mia mamma adora visitare quei posti, le Hawaii sono la sua cosa preferita.
Non potrei farlo se non avessi quelle proprietà e non le avrei assolutamente se fossi andato in pensione prima. Non sto cercando di influenzarti in nessuna direzione. Sono solo onesto riguardo all'idea che avevo, che se avessi smesso di crescere e fossi rimasto dove sono, era sbagliato, non sarei rimasto dov'ero.
Inflazione, le cose probabilmente costano tre volte di più di quello che, in quel momento della mia vita, probabilmente potrei comprare una bistecca a Safeway per otto dollari. Quella stessa bistecca costa circa 25 dollari in questo momento. È. Tutto è molto più denaro. L'auto che guidavo prima o poi si consumerà. Ho comprato quella cosa. Era una Camry nuova di zecca e l'ho comprata per 22mila dollari. Era così economico per gli standard odierni. Ora, quella stessa macchina potrebbe costare 40, 50 mila o più solo per un normale modello base.
Beh, sarei stato fregato quando la mia roba si fosse esaurita e fossi dovuto comprarne un'altra. La riparazione è a carico della casa in cui vivo e il pagamento della casa è lo stesso, ma tutto mi costa di più da sistemare a causa dell'inflazione. E ho capito che il mondo non smetterà di crescere solo perché noi smettiamo di crescere o smettiamo di lavorare. Sei sempre in una battaglia in salita. Le cose diventano più costose con il tempo.
Quindi ti incoraggio a considerare seriamente di continuare a lavorare come agente, di continuare a investire nel settore immobiliare, di continuare a hackerare case ogni anno, di continuare a prendere decisioni che renderanno felice la tua versione tra 10, 20, 30 anni. , e non dare per scontato che tutto vada bene. Che andrà tutto bene, che ripagherai i tuoi immobili e starai bene.
I soldi che potresti ottenere dal ripagare le tue proprietà potrebbero benissimo non essere sufficienti per vivere. Potresti avere un altro figlio, potresti avere un membro della famiglia malato. Il mercato degli agenti immobiliari potrebbe cambiare e le commissioni scomparire. Non puoi più guadagnarti da vivere in quel modo e ti ritrovi a dover tornare a lavorare in una fabbrica a cui non piace la tua vita perché non possiamo prevedere cosa succederà.
Penso che sia un grosso errore dare per scontato il meglio. Il mondo diventerà più facile, migliorerà. Possiamo semplicemente fermarci. Non sai cosa succederà. Cosa succede se ti ammali o finisci per morire e la tua famiglia rimane senza il capofamiglia? Se hai un sacco di beni immobili che possono vendere, è un po' di denaro con cui possono vivere. Se te ne sei andato, non è lo stesso caso.
Quindi potresti dire che mi sto inclinando di più verso. Sei un ragazzo giovane, sei ambizioso, lavori come agente, parli bene, hai delle competenze. Usateli dannatamente. Non direi mai a qualcuno che è davvero appassionato di fitness: “Vai a vincere una gara di fitness, poi ritirati e non allenarti mai più. Non ne hai bisogno." È vero che non è necessario, ma perché vorresti diventare più malsano? Una volta che hai imparato il fitness e sei bravo nell'esercizio fisico e sei bravo a mangiare bene, non devi competere ai massimi livelli di sempre, ma perché dovresti buttarlo via? È più facile per te eccedere in queste cose che per altre persone.
Quindi, se la genesi della tua domanda deriva forse dalla vergogna o dal senso di colpa, del tipo: “Non dovrei essere così ambizioso. Non ho bisogno di così tanto. Non crederci. Ho dovuto affrontare la stessa battaglia e non sono mai diventato uno stronzo avido. Non sono mai diventato la persona che comprava Bugatti e McLaren con tutti i miei soldi. Non ho mai comprato un jet privato. Vivo ancora in quella stessa casa, che tu ci creda o no. Non sono mai andato a comprare una proprietà di Big Baller. Non ne ho bisogno. Non ho una famiglia in questo momento. Quella proprietà va bene. In effetti, probabilmente potrei effettuare il downgrade.
Potrei trasferirmi in una delle unità degli affitti a breve termine che sto sviluppando e vendere quella casa, e potrei finire per farlo. Non ho bisogno di una proprietà enorme. Non pensavo che tutto sarebbe andato meglio. Sapevo che poteva andare peggio e ne sono felice. Sono così felice di aver costruito le mie attività e di aver continuato ad espandermi che ho continuato ad andare avanti perché il denaro sta diventando un problema per sempre più persone, e più ne ho, più sarò in grado di aiutare.
Quindi spero che questo aiuti a rispondere alla tua domanda. Se posso fornirti ulteriore chiarezza, inviaci un altro video. Fammi sapere. “Va bene, David, ho sentito cosa stai pensando. Ecco la mia domanda su cosa dovrei fare. Mi piacerebbe ricontattarti e ringraziarti per essere vulnerabile e mostrarci tutte le domande che molte persone nella tua barca si trovano ad affrontare. La nostra prossima domanda è un video inviato da JD Mims.

JD:
Ciao David. La mia domanda riguarda gli agenti immobiliari. Quindi sto cercando una proprietà qui per la mia residenza personale in California, a Sacramento, e ho trovato un posto che soddisfa tutte le aspettative. L'unico problema che ho avuto è che sono stati fatti dei lavori per trasformarlo in un duplex che non era consentito.
Ora, ho chiesto all'agente informazioni sui permessi perché in realtà non ho acquistato proprietà qui in California, quindi ho pensato che forse funziona in modo diverso a seconda dello stato, e così ho detto: “Questa è la mia preoccupazione. Il lavoro non è stato permesso. Sono preoccupato per cosa succederà se provo a venderlo e se metto un affittuario una volta che me ne sarò andato." L'agente è un agente più recente, quindi ha chiesto al suo capo. Il suo capo dice: "Beh, finché il lavoro viene svolto a regola d'arte, allora va bene finché arriva il perito e supera la valutazione". Ho contattato la città e mi hanno detto che non è vero.
Quindi la mia domanda è: dovrebbe essere un problema o esiste una sorta di zona grigia che non capisco? Perché sento che la risposta che mi è stata data era solo per tranquillizzarmi, perché stavamo cercando da un po' e il mercato è molto difficile e volevano solo che comprassi qualcosa e andassi avanti.
Ma la mia sensazione è che dovrebbe essere un grosso problema, ma non so se lo sto rendendo più grande di quello che dovrebbe essere in realtà, perché sento che come agente dovresti prenderti cura di me e darmi ragione informazioni, ma non lo so, forse c'è una zona grigia. Forse sto rendendo la cosa più grande del necessario, quindi mi farebbe piacere il tuo feedback al riguardo. Grazie.

David:
Va bene, JD, sembra una buona idea. Analizziamo questa situazione perché non sei l'unico che è qui. Amico, ci sono così tanti aspetti da affrontare con questo.
Prima di tutto, quando dici: "È un grosso problema?" Dobbiamo definire cos'è un grosso problema. Ci sono molti angoli diversi per affrontare questo problema. Quindi l'analogia che farò è quando parliamo della libertà di parola in America. Va bene? Questo è qualcosa con cui hai a che fare molto quando lavori nelle forze dell'ordine o se segui quello che succede sui social media.
In America esiste la libertà di parola. Il problema è che quando qualcuno dice qualcosa di offensivo e poi la gente si arrabbia con lui o perde il lavoro o viene espulso da una piattaforma o qualcosa del genere, la risposta è sempre: “Beh, ho libertà di parola. Non puoi farmi questo." È solo che lo stanno applicando nel modo sbagliato. Nell'arena in cui piaci ad altre persone o al lavoro che svolgi o alle regole di qualunque sia quella piattaforma di social media, non puoi semplicemente dire nulla. Hanno le loro regole.
Nell’arena del codice penale ci sono delle libertà. Non puoi andare in prigione per aver detto: "Non mi piace il presidente". Ma potresti perdere il lavoro, suppongo per aver detto qualcosa del genere. Le società private possono avere il proprio insieme di regole, indipendentemente dal fatto che tu sia d'accordo o meno.
La tutela della libertà di parola non si applica a tutto. Si applica solo al fatto che il governo possa punirti. Non puoi ricevere un'infrazione o una citazione per aver detto qualcosa di impopolare. E quando le persone si confondono a riguardo, non sanno cosa farsene perché pensano: "Beh, non ci sono leggi per proteggere la mia libertà di parola?" Dicono: "Sì, ma questo non significa che puoi fare certe cose in determinati ambienti senza conseguenze". Va bene? Questo vale per la tua situazione di autorizzazione.
È un grosso problema? Bene, se chiami la città e dici: "Deve essere consentito?" Il cento per cento delle volte diranno di sì. Devono dire di sì. Sarebbe come quando ero nelle forze dell'ordine, e qualcuno si avvicina a me e dice: "Ehi, voglio una passeggiata in questo momento. Mi è permesso farlo?" Non mi è permesso dire: "Sì, vai avanti e jaywalk". Perché se vieni investito da un'auto, ne sarò responsabile. Quindi non posso dire: “Sì. Vai a fare una passeggiata."
D'altra parte, significa che ho inseguito ogni singola persona che ho visto dall'altra parte della strada senza usare le strisce pedonali? No, probabilmente non mi importava, a meno che non fosse un incrocio molto trafficato e non stessero causando un grosso problema. Questo è il miglior esempio che posso dare per le situazioni di autorizzazione.
La realtà è che ogni proprietà che ho visto nella mia carriera non è a norma. Va bene? La maggior parte delle città nella Bay Area in cui vivo richiedono che tu ottenga dei permessi, se cambi la pavimentazione, se cambi il rubinetto, se cambi il paesaggio del cortile. Se guardi effettivamente per cosa la città ti richiede di ottenere i permessi, è tutto.
Anche le case costruite come nuove costruzioni non sono all'altezza di ogni singola cosa. Ora, ciò non significa che sia giusto non ottenere i permessi. Significa solo che non si tratta di un problema immediato perché qualcosa non è consentito.
Inoltre, te lo dirò, e tutti te lo avrebbero detto, fai sempre in modo che sia permesso, ma è perché le persone devono dirtelo. Semplicemente non è pratico che tutti lo facciano. Ora, se stai cercando di capire: "Questo mi metterà nei guai?" Dipende di cosa si tratta.
Quando dici che i lavori sono stati fatti senza permessi, non mi hai dato abbastanza dettagli su quello che è successo. Se mettevano del muro a secco, della cartongesso o qualcosa del genere e non ottenevano il permesso, trasformavano un soggiorno in due camere da letto. Non l'ho mai visto nella mia carriera, non significa che non possa succedere. Non ho mai visto la città essere coinvolta e dire: "Metti il ​​muro a secco senza permesso, sei in grossi guai, ti mettiamo in prigione".
Ma cosa succede se la proprietà si trova in un'area destinata a proprietà unifamiliari e la gestiscono come duplex? La situazione della zonizzazione potrebbe diventare un grosso problema. Se non ti è permesso avere più di una porta in quel quartiere e lavori come se avessi due porte, potrebbero chiuderti. La città potrebbe entrare e dire: "Ehi, non funzionerà".
Ora, la California, poiché hai detto che sei a Sacramento, ha leggi che vietano ai comuni di non lasciarti mettere un ADU nella tua proprietà. Quindi questa è una soluzione alternativa quando la città cerca di dire: "Non puoi avere una seconda unità, non puoi renderla un duplex". Dove puoi entrare e dire: “Non puoi impedirmi di farlo. Mi è permesso avere un ADU." La città può tornare e dire: "Questa unità che chiami ADU soddisfa i requisiti che abbiamo definito come ADU?" Questo è uno dei modi in cui presenterei la tua domanda al tuo agente o alla città.
“Ehi, questa proprietà aveva dei lavori che erano stati fatti. Ora è un duplex. La seconda unità conterà come ADU?" E mi piacerebbe ottenere informazioni al riguardo per vedere se forse sarai coperto lì. Potrei anche dire se compro l'immobile e i lavori non fossero consentiti, quali sono le conseguenze che si potrebbero ridurre? Forse la città dice: “Non ne abbiamo idea. Se nessuno si lamenta, non ci importerà”.
Forse la città dice: "Oh, manderemo immediatamente un ispettore e ti faremo sistemare il lavoro". Ma penso che JD, devi fare un po' di lavoro di gambe per capire cosa succederà realmente. L'impressione che ricevo è che vuoi che il tuo agente faccia questo lavoro per te e ti dica che è un grosso problema, e poi possibilmente vai dal venditore e chiedi al venditore di abbassare il prezzo o di ottenere il permesso di lavoro , e vuoi che tutti dicano: "Oh, non possiamo lasciare che questa situazione continui". Ed è da lì che potrebbe provenire la tua frustrazione.
Al venditore probabilmente non importerà perché sa che nessuno ha svolto lavori con i permessi. Che c'è un altro acquirente che acquisterà la proprietà e potrebbe non preoccuparsene affatto. La questione dei permessi è un argomento scottante perché non esiste una linea chiara sulla sabbia con cui possiamo affrontare queste situazioni, che è ciò che vogliamo. È più confortante quando è chiaro cosa si dovrebbe fare e cosa non si dovrebbe fare.
Non posso darti una risposta più diretta perché non ho altre informazioni, ma quello che posso dire è che non mi arrabbierei con il tuo agente per la risposta che ti sta dando, perché questo è ciò che ogni agente ovunque dirà. Dirò anche che non è immediato, non è consentito, quindi non compratelo perché quasi ogni proprietà, probabilmente ogni proprietà che abbia mai visto, ha qualche forma di lavoro non consentito. Ma non conosco il tipo di lavoro.
Se prendessero una casa unifamiliare e mettessero questa, ne costruissero letteralmente una estesa, di una metratura molto estesa e non avessero ottenuto alcun permesso e non si sa se fosse stato fatto in sicurezza, sarebbe un grosso problema. Non puoi semplicemente costruire una casa, forse gli appaltatori non l'hanno fatto. Forse il proprietario della casa l'ha costruito lui stesso.
Ma forse hanno semplicemente preso un'area della casa e l'hanno isolata dal resto, e anche se non hanno detto alla città il lavoro è stato comunque svolto a norma e in sicurezza, ed è perfettamente a posto. Penso che tu abbia bisogno di avere qualche dettaglio in più sulla situazione prima di prendere una decisione se acquistare o meno la proprietà, e sfortunatamente non li ho avuti, quindi non posso darti una risposta più diretta. Spero che i consigli che ti ho dato ti aiutino nella decisione che devi prendere.
Va bene. Stiamo passando alla parte dello spettacolo in cui posso condividere i commenti degli spettacoli precedenti su YouTube, e questo mi piace. Voglio incoraggiarvi ragazzi, per favore, lasciate più commenti da farmi leggere. Più è divertente, più è perspicace. Più sei intelligente, meglio è. E anche se è qualcosa con cui non sei d'accordo o vuoi più chiarezza sul perché ho detto quello che ho detto o sei confuso o hai un argomento di cui vuoi che parliamo di più, diccelo nei commenti. Li leggiamo per ogni singolo spettacolo e li incorporiamo negli spettacoli futuri.
Il nostro primo commento viene da John Conrady. “David, sei un capo e sei stato di grande aiuto nel mio viaggio. Voglio solo dire che hai spiegato le cose in modo molto chiaro e continua così." Grazie, Giovanni.
Questa è probabilmente la parte più difficile del lavoro. Non è sempre sapere cosa dire a tutti. È, come posso dirlo chiaramente senza tralasciare nulla che potrebbe mettere qualcuno nei guai senza impiegare troppo tempo a perdere la sua attenzione. È sempre da qui che provengono i miei livelli di stress quando parlo, "Ho tralasciato qualcosa o ho detto troppo e come faccio a trovare l'equilibrio perfetto?"
Zachary Hitchcock afferma: "Adoro il podcast e mi ha aiutato a cambiare il mio comportamento da stipendio a stipendio fino a intraprendere il mio percorso verso la ricchezza generazionale a lungo termine". Zachary, questo mi scalda il cuore. Mi piace sentirlo.
E continua dicendo: “Domanda. Ho imparato parecchio da questi podcast e dai libri sulla negoziazione. Qual è il modo migliore per utilizzare questa conoscenza mentre si deve negoziare tramite agenti? È un tabù parlare direttamente con un agente venditore o è meglio concentrare le energie sulla strategia con il mio agente?
Sì, è difficile. A volte sono tentato di aggirare il mio agente e inoltre, e sono una persona esperta. In generale, non vuoi farlo. Quello che probabilmente vorrai scoprire è scegliere un agente che sia ricettivo ai tuoi consigli. Quindi quando dici: "Ehi, voglio che tu dica questo". Vuoi l'agente che ti ascolti davvero e dica: "Okay, lo dirò in questo modo". Oppure respinge e dice: "Non voglio farlo in quel modo". Vuoi avere l'impressione che all'agente importi come stanno negoziando, ok?
Ciò che fanno la maggior parte degli agenti, non sono molto bravi, è dire: “Non voglio farlo. Scriviamogli semplicemente qualcosa. Mettiamolo per iscritto e inviamolo laggiù. Ma non pensano a presentarlo nel modo giusto. È complicato. Il problema quando parli direttamente con l'agente della quotazione è che sei fermo e vuoi parlare con il venditore. Vai a parlare con l'agente del venditore e poi le tue parole vengono messe attraverso il filtro quando arrivano al venditore e comunque non sarà quello che desideri.
È molto difficile negoziare nel modo che descrivo quando avviene tramite agenti. Vuoi solo assicurarti di scegliere un agente che abbia una certa abilità in quest'area e quando comunichi con loro, meglio sono in grado di venderti, è molto probabile che siano in grado di vendere l'altro agente in allo stesso modo.
Questi commenti provengono dall'episodio 717, comunque, se volete dare un'occhiata a quello. Il prossimo viene da Joe Chavez, “Golden Girls. Blanche Devereaux era l'originale hacker domestico e chi non vorrebbe Sophia come inquilina? Immaginatelo. Sicilia, 1925 alla ricerca di un BRRRR.” È divertente perché abbiamo parlato di Golden Girls in quell'episodio e sì, suppongo che Blanche fosse un'hacker domestica, avendo tutte le altre ragazze che vivevano con lei. "L'hacking domestico prima e aveva un nome risale a Golden Girls." Ben fatto, Joe. È divertente.
Steve Borowski dice: “Wow, aspetta un attimo, David. La gente stava rubando i titoli della tua proprietà e tu l'hai semplicemente guardato. Capisco che non vuoi entrare nei dettagli personali della questione, ma mi farebbe piacere se potessi parlare un po' di come proteggerti da queste cose. Nella mia mente, penso che se può succedere a David G, potrebbe succedere a me e come posso evitarlo? Sì. Sto cercando di non diventare più un bersaglio di questo tipo in futuro e, per come è andata, sfortunatamente non avrebbe potuto essere evitato.
Quindi sto ristrutturando le cose per fare in modo che ciò non possa accadere di nuovo, ma il furto del titolo è molto reale e mi ha causato una cascata di problemi. Mi ha costretto a entrare in un 1031. Ho acquistato più proprietà contemporaneamente di quanto volessi. Sono arrivati ​​i permessi comunali e hanno incasinato le cose. Ho avuto tutti i tipi di problemi nel tentativo di ottenere l'approvazione delle cose.
C'erano persone nel mio team che gestivano il mio portafoglio che hanno dovuto abbandonare questo progetto. È stato assolutamente orribile e mi ha messo in una situazione in cui sto cercando di uscire dal disastro, ma questo crea, ma succede con il settore immobiliare. Questo succede con la vita. Non puoi trasformarti in una vittima solo perché ti è stato riservato un trattamento crudele. E secondo la mia esperienza, quando continui a fare le cose giuste, Dio, il destino dell’universo, comunque tu voglia vederlo, risolverà la situazione a mio vantaggio in qualche modo.
Quindi il motivo per cui non condivido ulteriori dettagli su come sia successo è che non voglio renderlo pubblico affinché più persone imparino come potrebbero fare la stessa cosa. Penso che ci siano molti più predatori là fuori che cercano di rubare le cose di altre persone di quanto sappiamo, ma se vuoi mandarmi un messaggio, ne parlo in un gruppo privato che gestisco. Se fai parte di quel gruppo, potresti saperne di più lì, quindi grazie.
Va bene, tutti quanti. Questo è il nostro spettacolo di oggi. Spero che vi sia piaciuto ascoltarlo tanto quanto a me è piaciuto realizzarlo. Spero anche che questi episodi di Seeing Greene vi siano piaciuti. Ancora una volta, se vuoi essere presente qui, vai su bigpockets.com/david e invia la tua domanda. Mi piacerebbe rispondere e per favore continua a impegnarti nei commenti di YouTube.
Infine, se ti piace e ti è piaciuto, non devi pagare per questo. Tutto quello che ti chiederei è di andare ovunque ascolti il ​​tuo podcast, Apple Podcast, Spotify, qualunque esso sia, e lasciarci una recensione a cinque stelle e dire alla gente perché ti piace lo spettacolo. Questo aiuta moltissimo.
Se vuoi sapere di più su di me, vuoi vedere cosa sto succedendo, vuoi sbirciare il sipario e vedere cosa sta succedendo in Groenlandia, puoi seguirmi @davidgreene24 su tutti i social media.
Puoi anche dare un'occhiata al mio nuovo sito web, davidgreene24.com, e poi mandarmi un DM o farmi sapere cosa ne pensi del sito web. Ho dovuto pagare un sacco di soldi per realizzare questa cosa. Verrà lanciato molto presto o probabilmente dovrebbe essere disponibile nel momento in cui sarà disponibile, quindi per favore dammi un feedback al riguardo.
E infine, se hai un po' di tempo, guarda un altro video, ascolta un altro podcast, informati ulteriormente e, se non lo fai, ci vediamo al prossimo episodio. Ti amo. Ti apprezzo. So che puoi ottenere le tue informazioni da qualsiasi luogo, quindi apprezzo che la tua attenzione, il bene più prezioso che hai, sia su noi su BiggerPockets.
Date un'occhiata al sito web di BiggerPockets con i forum se volete saperne di più, e non volete doverlo fare ascoltando, se vi piace leggere, ci vediamo al prossimo spettacolo.