Diventare un investitore immobiliare non è complesso. Trova un immobile, acquistalo e affittalo. Sebbene questa formula possa essere facile da scrivere, metterla in pratica è molto più complicata. Questo è il motivo per cui molti aspiranti investitori non fanno mai il salto per acquistare i loro primo investimento immobiliare. Ma, con i giusti consigli, tutoraggio e mentalità, chiunque può diventare un investitore immobiliare che genera reddito passivo, con un percorso tracciato libertà finanziaria e pensionamento anticipato.
Oggi, Ashley e Tony uniscono le loro conoscenze nel settore immobiliare aiutare tre investitori ad acquistare il loro primo o prossimo immobile in affitto. Per prima cosa parliamo Brandon, un futuro hacker domestico che ha lottato per acquistare una casa l'anno scorso e ora sta cercando la sua prima abitazione principale che possa aiutarlo a sovvenzionare il suo mutuo. Successivamente, parliamo con Lawrence, un investitore che ha acquistato due immobili in affitto entro sei mesi ma vuole espandersi più rapidamente con l'aiuto di finanziamenti creativi. Infine, Melanie si unisce a noi per discutere i suoi piani per a immobile in affitto a breve termine, ma non conosce ancora il posto migliore dove acquistare.
Se ritieni che il mercato immobiliare del 2023 sia un osso duro, sappi che lo desideri investire nel settore immobiliare, questo è l'episodio che fa per te. BENE seguiremo i nostri tre allievi nei prossimi novanta giorni mentre Ashley e Tony danno consigli strategici su cosa dovrebbero fare dopo per ottenere una proprietà in affitto redditizia sotto contratto. Quindi segui, e anche tu potresti farlo ottieni il tuo prossimo immobile in novanta giorni (o meno!).
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 251.
Tony:
Ogni recessione a partire dagli anni ’60 è durata, in media, poco meno di 12 mesi. Quindi è come, puoi acquistare questa proprietà? Anche se forse non è un fuoricampo in quei primi 12 mesi mentre c’è tutta questa incertezza economica, cosa succede nel secondo anno, nel quinto anno e nel decimo anno quando possiedi l’affitto a breve termine? Se in un certo senso selezioni quelle caselle di cui abbiamo parlato dove stai raggiungendo la posizione, stai raggiungendo il valore, stai raggiungendo i servizi, molto probabilmente l'elenco continuerà ad andare bene. Probabilmente ci sarà qualche incertezza nel breve termine, ma penso che, come investitori immobiliari, dobbiamo tenere duro e ricordare che stiamo davvero investendo anche per quell’apprezzamento a lungo termine e per il flusso di cassa.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
Benvenuto nel podcast per principianti del settore immobiliare, dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per iniziare il tuo viaggio di investimento. Voglio iniziare l'episodio di oggi gridando a qualcuno con il nome utente di Eshazamm. Shazamm [impercettibile 00:01:05] per dire recensione a cinque stelle su Apple Podcast. Dice: “Tutte queste storie di vita reale sono così stimolanti. Mi piace sapere che tutte queste persone sono intervenute senza essere esperte, stanno imparando lungo il percorso e dimostrano che ci sono molti modi per affrontare gli investimenti immobiliari. Gli ospiti non sono necessariamente intervistati esperti. Ma Ashley e Tony, fate un ottimo lavoro mantenendo il podcast fluido e interessante. E anche voi ragazzi siete delle personalità adorabili." Shazamm, lo apprezzo. Penso che potrebbe essere la prima volta da adulto che mi chiamano adorabile, ma sono qui per questo. Ci penso io.
Ashley:
Tony, ogni volta che incontro qualcuno, di solito è la prima cosa che dicono di te.
Tony:
"Oh, è così adorabile."
Ashley:
“Qual è la sua routine di cura della pelle? È così adorabile.
Tony:
Cura della pelle, la ricevo sempre, ma l'adorabile è nuova, ma mi va bene. Sto bene.
Ashley:
Sì, lo prenderò ogni giorno.
Tony:
Sono stato chiamato peggio.
Ashley:
Tony, sono super emozionato perché oggi iniziamo una nuova serie negli episodi del Real Estate Rookie Podcast. Stiamo organizzando un gruppo di allievi di 90 giorni. Abbiamo tre persone che abbiamo scelto e che resteremo con loro per 90 giorni e le aiuteremo in ogni modo possibile a raggiungere i loro obiettivi di investimento immobiliare.
Tony:
È davvero emozionante. Abbiamo un pubblico esordiente davvero coinvolto e sorprendente. Noi, insieme al team di produzione, abbiamo pensato, come possiamo fornire più valore alle persone del nostro pubblico? Abbiamo pensato, amico, quale modo più interessante che portare alcune persone alle prime armi sul podcast, seguendole per 90 giorni, mentre io e Ash diamo loro quanto più valore possibile. Poi il resto del nostro pubblico principiante potrà ascoltare e, si spera, imparare alcune cose interessanti lungo il percorso. Quindi ragazzi, incontrerete tre persone fantastiche sul podcast.
Per prima cosa incontrerai Brandon DiOrio. Viene dal Minnesota. Poi porteremo con noi Lawrence Briggs dal Texas. Concluderemo con Melanie Wilmesher dal Colorado. Ognuno di loro è in una posizione leggermente diversa, punti di partenza leggermente diversi, obiettivi leggermente diversi. Ash e io faremo del nostro meglio per analizzare ciò su cui stanno lavorando e fornire loro alcuni spunti e consigli su come continuare a muoversi verso questi obiettivi.
Ashley:
So già che impareremo moltissimo anche da loro, cosa di cui sono davvero entusiasta. Una delle cose migliori dell'essere host è che possiamo imparare anche da tutti gli altri in prima persona. Oggi parleremo solo della definizione degli obiettivi. Assegnaremo alcuni compiti a casa e daremo a tutti i loro MINS, il passo successivo più importante, e pianificheremo cosa faremo con loro nei prossimi 90 giorni. Quindi oggi è solo il punto di partenza, poi faremo episodi di follow-up per vedere com'è il viaggio e aiutarli a ottenere quegli affari.
Tony:
In realtà, quello che vogliamo che voi ragazzi facciate mentre ascoltate è sfidare voi stessi a seguire. Se i vostri obiettivi sono simili a quelli per cui stanno lavorando Lawrence, Brandon e Melanie, vedete se riuscite a sfidare voi stessi a fare le stesse cose di cui parliamo in questi episodi. Poi forse entro 90 giorni circa, avrai raggiunto il tuo obiettivo semplicemente ascoltando ciò che abbiamo qui. Quindi questa è la nostra sfida per voi ragazzi, è seguire il percorso e farlo anche a casa.
Brandon, benvenuto al podcast per principianti del settore immobiliare. Sei il primo allievo. Come breve introduzione per il nostro pubblico alle prime armi, voglio solo condividere brevemente alcune cose su di te in modo che la gente possa conoscerti un po' meglio. Il numero uno è che sei un appaltatore HVAC e stai cercando di concludere il primo accordo. Numero due, la tua famiglia opera nel settore immobiliare commerciale, ma in realtà sei interessato al residenziale. Numero tre, ti piace il paintball, amico. C'è qualcos'altro oltre a questi tre punti che vuoi condividere con gli ascoltatori principianti?
Brandon:
No, questo mi riassume abbastanza bene. Lavora parecchio quando fa caldo e freddo adesso. In realtà sono nel mio camion tra una chiamata e l'altra. Ho spostato il mio pranzo alle 2:00.
Tony:
Amico, se questo non è il segno di un investitore alle prime armi, non so cosa lo sia, amico. Sei là fuori a lavorare durante la pausa pranzo, saltando su questo episodio del podcast. Prima di iniziare a registrare, mi hai detto che faceva freddo dove eri. Dateci solo un'idea di quanto sia gelido là fuori. Hai detto che era a una cifra?
Brandon:
Sì, a una sola cifra da un giorno all'altro. In questo momento il sole è ancora piuttosto forte. Ci sono 22 gradi, quindi non ho il camion acceso. Non è poi così male. Ma le notti sono piuttosto brutte, portando a spasso il mio cane che mi ha svegliato alle 3:00 ieri sera per uscire.
Ashley:
Brandon, devo chiederti, qual è la tua strategia quando devi dare la brutta notizia a qualcuno che ha bisogno di installare il nuovo sistema HVAC?
Brandon:
Non ho davvero una strategia così tanto. Perché con quanto sono diventate costose le fornaci, è difficile a meno che non siano veramente pericolose. Questa è l'unica volta in cui cerco davvero di enfatizzare il fatto di averne uno nuovo. Ma arrivi a fornaci vecchie di 20 anni che hanno bisogno di $ 1,400, $ 1,500 di lavoro, poi provi a educarli che semplicemente non ne vale la pena, come una vecchia macchina con gomme difettose, freni e uno strano ticchettio del motore.
Ashley:
Quindi non ci sono molti clienti che piangono come me perché devono spendere un sacco di soldi e consolarli.
Brandon:
Di solito non corrisponde mai all'importo totale, ma è un cartellino rosso quando le fornaci stanno semplicemente emettendo troppo monossido di carbonio e devi chiudere il gas. Questo è quello che arriva alle persone.
Ashley:
Siamo davvero entusiasti di averti con noi nei prossimi 90 giorni. Potresti forse dire a tutti un po' cosa stai facendo adesso nel campo degli investimenti immobiliari?
Brandon:
Quindi niente di attivo al momento. Sto cercando di rintracciare alcuni affari. In realtà ne ho perso uno oggi perché era un pre-pignoramento. Era l'ultimo giorno del periodo di rescissione, credo. Non riuscivamo a trovare i soldi abbastanza velocemente. Sono trascorse solo circa due settimane dall'attraversarlo fino al momento in cui stava per finire. Sto solo cercando di identificare una casa per me stesso a lungo termine o per un trucco domestico.
Ashley:
In quale mercato stai attualmente cercando?
Brandon:
A circa 40-50 minuti a ovest di Minneapolis, dove vivo attualmente, quindi voglio solo stare un po' vicino.
Ashley:
Quando hai iniziato a cercare offerte? Quando hai deciso: "Sto agendo, voglio iniziare a fare offerte, voglio iniziare a cercare, voglio fare questo", da quanto tempo sei in questo periodo di tempo?
Brandon:
Circa un anno fa ho trascorso due mesi cercando intensamente di acquistare qualcosa, ma non sono mai stato nemmeno vicino a come fosse il mercato. Fondamentalmente ho rinunciato temerariamente a offrire, cercare e cose del genere e mi sono concentrato maggiormente sulla lettura dei libri e sull'apprendimento di ciò che potevo. Ora quelle cose hanno finalmente rallentato, sto cercando di realizzarle finalmente.
Ashley:
Ora che il mercato è cambiato, quale pensi sia il tuo più grande ostacolo, la cosa per cui hai bisogno di aiuto in questo momento?
Brandon:
Immagino che la cosa più importante per cui ho bisogno di aiuto sia sapere che sto guardando bene i numeri, usando i diversi programmi per stimare gli affitti, gestire i costi di riabilitazione e cose del genere.
Tony:
Quando pensiamo ai tuoi obiettivi, voglio solo ricapitolare qui per i nostri ascoltatori. Stai pensando di farlo da circa un anno o giù di lì, magari dilettandoti un po'. Ma l'obiettivo per te, Brandon, è quello di ottenere, nei prossimi 90 giorni, la tua prima proprietà sotto contratto da qualche parte dentro e intorno alla regione in cui ti trovi nel Minnesota.
Brandon:
Sì.
Tony:
Eccezionale. Ora una cosa veloce, perché ne ho parlato quando abbiamo iniziato, hai detto che la tua famiglia opera nel settore immobiliare commerciale, ma stai scegliendo di seguire la strada residenziale. Dacci qualche informazione sul motivo per cui sei inclinato in quel modo rispetto alla pubblicità.
Brandon:
In questo momento mi rivolgo al residenziale principalmente solo per i costi di avvio. L'acconto con la pubblicità è solo molto, molto di più, un po' più difficile da ottenere. La mia famiglia ha fatto molto sviluppo, ma ora si sono trasferiti in un ambiente residenziale più che ne ho parlato e sono arrivate alcune opportunità che sono stati in grado di affrontare e che io non sono stato in grado di affrontare. Quindi ora sono in un certo senso divisi con alcune proprietà in entrambi.
Tony:
Quando pensiamo a questo obiettivo che hai di ottenere la prima proprietà residenziale sotto contratto nei prossimi 90 giorni, quali sono alcune sfide che stai anticipando, magari con il tuo mercato o qualsiasi altra cosa, il controllo degli affitti? So che ogni mercato è leggermente diverso. Quali sono alcune sfide che ritieni di dover affrontare?
Brandon:
Le sfide in questo momento stanno solo facendo funzionare i numeri. Ora con tassi di interesse più alti, sto solo cercando di trovare una proprietà che fluisca un po' di cassa solo per poter essere sicuro o semplicemente qualcosa che abbia senso trasferirmi per me stesso e affittare le stanze.
Ashley:
Brendan, possiamo approfondire un po' le tue finanze? A partire da adesso, qual è il tuo piano per l'acquisto di un immobile? Ti è stato pre-approvato un prestito? Hai un acconto risparmiato? Hai un prestatore di denaro privato? Qual è il tuo potere d'acquisto in questo momento, così possiamo farci un'idea?
Brandon:
In realtà ho appena ricevuto una nuova pre-approvazione perché l'altro aveva un anno oggi. Ho un acconto da parte, quindi potrei versare il 20% su un massimo di 440. Penso che la matematica funzioni là fuori. Quindi ho tutto da parte in attesa che succeda qualcosa. Idealmente, sarebbero due proprietà più economiche con i soldi che ho messo da parte per un acconto.
Tony:
Sembra che tu sia in una buona posizione, Brandon. Hai del capitale messo da parte. Hai la possibilità di ottenere l'approvazione per un prestito. Quando pensi alle sfide, hai detto che in realtà si tratta solo di far funzionare i numeri. Voglio solo farti una domanda. Nell’ultimo mese, quante operazioni diresti di aver analizzato?
Brandon:
Il mese scorso, gli ultimi 30 giorni [non udibile 00:10:14], vuoi dire?
Tony:
Si si.
Brandon:
Direi che probabilmente solo circa cinque hanno guardato attentamente e una specie di vista di trenta metri più vicina a 20.
Ashley:
Brandon, hai un criterio di acquisto come una buy box per cui quando guardi la proprietà, è come, "Okay, lista di controllo, corrisponde a questo, questo, oh, non quello. Ok, passo a quello successivo”? Come stai facendo quella panoramica delle proprietà e poi decidi su quale stai effettivamente facendo quell'analisi approfondita?
Brandon:
Potrebbe essere il punto in cui mi impicco se non ho una buy box al 100% o qualcosa di ristretto. La cosa più importante, come truccare una casa da surfista, idealmente, vorrei qualcosa con una camera da letto principale, che, nella fascia di prezzo che sto cercando, semplicemente non ce ne sono state molte perché sono le case più vecchie che non ne hanno mai avute. Per cose più a lungo termine, immagino che la mia buy box per interesse sia stata, se sembra approssimativa, in un certo senso ha suscitato il mio interesse. Scorrendo le immagini, mi piace vedere forni più vecchi, condizionatori più vecchi, scaldabagni, cose di cui posso occuparmi molto facilmente e anche usare come negoziazione per dire che devono essere scambiati e quindi poterli fare entrambi in un unico momento. giorno. A parte questo, non ho ristretto troppo il campo. A questo punto per me è più una questione di area.
Ashley:
Stai dicendo che quando vedi una proprietà, è solo nella tua testa mentre la guardi?
Brandon:
Sì.
Ashley:
Questo ci rende le cose facili. Questo è il tuo primo compito a casa. Quello che voglio che tu faccia è in realtà prenderti il tempo per scrivere alcune delle cose che mi hai elencato e poi aggiungerne altre, come qual è il tuo budget per una proprietà, tutte queste diverse cose che desideri in una proprietà, e inizia a crearne un elenco. Quindi, mentre esamini e osservi queste proprietà, forse penserai ad altre cose come: “Oh, sai una cosa? Questa proprietà aveva questo. Penso che sarebbe un enorme valore aggiunto. Lo aggiungerò ai miei criteri, alla mia buy box." Quindi ogni volta che guardi una proprietà, passi attraverso la stessa lista di controllo. Ciò eliminerà la confusione e non perderai tempo ad analizzare le offerte che comunque non soddisfano ciò che desideri effettivamente. In questo modo riuscirai subito a cercare quelle cose che sono nella tua lista in modo da non dedicarci più tempo. Allora Tony, quale sarebbe la seconda parte, fare l'analisi degli accordi, secondo te?
Tony:
Sì. Penso che dobbiamo aumentare il volume delle trattative che stai analizzando. Hai detto di aver concluso circa cinque affari nell'ultimo mese. Voglio cinque, sei X quello. Quindi, se riusciamo a portarti a un punto, Brandon, in cui analizzi almeno un affare al giorno, esci dal lavoro, stai cenando, qualunque cosa sia, trascorri così 30, 45 minuti analizzando un nuovo affare.
Ciò che accadrà sono due cose. Innanzitutto, il pezzo della buy box di cui ha parlato Ashley, quella buy box diventerà più chiara per te. Perché man mano che analizzi più affari, inizierai a riconoscere le tendenze in determinate aree o dimensioni delle camere da letto o metratura intorno, "Okay, queste proprietà tendono a fare meglio di queste proprietà, quindi restringerò la mia casella di acquisto per ora solo queste cose”. Quindi questa è la prima cosa che la tua buy box diventa più ristretta semplicemente analizzando più offerte. In secondo luogo, ci sono buone probabilità che se analizzi 30 offerte questo mese invece di cinque rispetto al mese scorso, per una di quelle 30 potrebbe valere la pena presentare un'offerta. Penso che il primo ostacolo che dobbiamo superare sia presentare tali offerte. Perché una volta che ciò inizierà ad accadere, ora ci stiamo avvicinando alla conclusione effettiva di quel primo accordo.
Ashley:
Brandon, come stai facendo... È così facile per noi dirlo, ma dovrai trovare il tempo ed essere intenzionale nel fare l'analisi dell'affare e nel creare quella buy box. Quindi, quando avremo finito con questa chiamata o anche stasera, c'è un periodo di tempo, "Okay, in questo periodo di tempo, ogni singolo giorno lo farò". O sai cosa? Forse lo farai in batch. La domenica sera farai sette diverse analisi di affari. Anche se non ci sono sette offerte che soddisfano la tua buy box, prendi semplicemente qualsiasi cosa solo per esercitarti a gestire anche i numeri su di essa. Ricorda, inoltre, che anche se questo è il prezzo richiesto, non significa quello che devi pagare per una proprietà, quindi riduci semplicemente il prezzo richiesto, diminuisci la tua offerta per far funzionare l'affare e vedi quale cifra effettivamente arriva.
Voglio che tu faccia quelle cose e ci lavori sopra. Se hai bisogno di tale responsabilità, sentiti libero di pubblicare nel nostro canale Slack che abbiamo l'analisi delle tue offerte. Quindi, se stai utilizzando l'analisi delle offerte di BiggerPockets, pubblica tali rapporti. Potrei davvero insistere su di te e tormentarti se non vedo alcuna attività lì dentro, solo per aiutarti a ritenerti responsabile e semplicemente presentarli lì. Inoltre, forse possiamo fornirti più valore esaminando questa cosa e forse potresti cambiarlo e aiutarti a mettere a punto anche l'analisi dell'affare.
Tony:
Ultima domanda da parte tua, Brandon, così capisco meglio la tua situazione. Attualmente stai lavorando con un agente immobiliare? Ti stai procurando queste offerte da solo? Come si presenta il flusso delle tue trattative?
Brandon:
Attualmente, mio padre è l'agente immobiliare con cui lavoro. Ho anche la patente, ma al momento è bloccata. Ho usato le sue intuizioni su un sacco di cose, il che potrebbe essere stato anche ciò che mi ha rallentato se sottoscrivo con una o due percentuali in più, e poi lui la guarda e aggiunge la percentuale o due su quello che ho , quindi le cose non hanno mai funzionato. Quindi devo assolutamente restringere il campo.
Tony:
Sento che abbiamo un piano di gioco decente per te. Ashley ha menzionato l'idea del time blocking. È difficile trovare il tempo per fare queste cose quando hai un lavoro a tempo pieno, soprattutto uno che è impegnativo dal punto di vista temporale, dal punto di vista fisico. Quindi quello su cui voglio davvero che ti concentri, Brandon, è il motivo per cui stai iniziando questo viaggio. Quindi, se puoi, condividi con noi perché è così importante per te raggiungere questo obiettivo e come sarà la tua vita se non riesci a realizzarlo nei prossimi 90 giorni?
Brandon:
Immagino che la cosa più importante sia avere la flessibilità se lo voglio, crescendo, creare una famiglia. Non voglio arrivare al punto di desiderare una famiglia e desiderare di avere più tempo per questo. Amo quello che faccio, ma fisicamente non voglio avere difficoltà ad alzarmi dal letto tra 20 anni perché le mie ginocchia non ci sono più o qualcosa del genere. Voglio fare quello che sto facendo il più a lungo possibile perché mi piace, ma voglio la libertà quando potrei averne bisogno se succede qualcosa di imprevisto o voglio concentrarmi sulle cose di famiglia.
Ashley:
Brandon, questo è sicuramente un ottimo motivo. Siamo super entusiasti e felici di aiutarti. Assicurati solo di fare i compiti fino alla prossima volta che ci sentiamo. È così facile. Alcune persone potrebbero pensare: “Oh, è una cosa così ovvia da fare”, ma quante persone effettivamente si siedono e lo fanno? Questa è la parte difficile è sedersi e farlo davvero. È così facile dire a qualcuno o sapere che devi fare qualcosa, significa intraprendere l'azione e farla davvero. Brandon, se c'è qualcuno che si trova nella tua stessa situazione e magari vuole contattarti e avere una certa responsabilità, dove sarebbe un posto dove potrebbe contattarti o scoprire qualche informazione in più su di te?
Brandon:
Instagram sarebbe la soluzione migliore. È brandon.diorio, quindi il mio nome completo, quindi B-R-A-N-D-O-N punto D-I-O-R-I-O.
Ashley:
Bene, Brandon, grazie mille per aver dedicato del tempo alla tua pausa pranzo e, spero, avrai un paio di minuti per mangiare. Di solito, Tony spinge la faccia prima di qualsiasi registrazione, quindi sentiti libero la prossima volta di portarti il pranzo [00:17:59 non udibile].
Tony:
Puoi mangiare mentre lo fai. Va benissimo.
Ashley:
Ok, Brandon, ci vediamo la prossima volta. Grazie mille.
Brandon:
Grazie ragazzi.
Ashley:
Successivamente abbiamo Lawrence Briggs dal Texas. Mi sento come se Tony e io conoscessimo già Lawrence solo da Instagram. Lo vediamo ovunque. Lawrence ha esperienza professionale nella gestione immobiliare e ha investito in singole famiglie vicino a grandi basi militari. Lawrence attualmente possiede due proprietà in affitto a lungo termine, ma sta cercando di portare la sua attività al livello successivo e assicurarsi finanziamenti creativi. Lawrence, benvenuto a essere il nostro allievo per questo primo trimestre.
Lawrence:
Grazie. Grazie mille a tutti per avermi ospitato. È come un'opportunità epica.
Ashley:
Bene, siamo molto entusiasti di sapere in cosa possiamo aiutarti. Allora perché non inizi magari raccontandoci qualcosa sui tuoi investimenti attuali che hai.
Lawrence:
Ovviamente. Ho due affitti a lungo termine. In realtà ho acquistato due proprietà in affitto a distanza di sei mesi l'una dall'altra quest'anno nel 2022. Ho messo entrambe le proprietà fuori mercato, quindi sono stato in grado di stipulare l'affare, mettere insieme l'accordo e ora affittarle e autogestire. In questo momento, verso il 2023, il mio obiettivo del primo trimestre può andare in entrambe le direzioni. Sono molto vicino a diventare libero al 1% dal debito dei consumatori. Tuttavia, se potessi acquistare un’altra proprietà entro il primo trimestre del 100, preferirei acquistarne un’altra e lasciare che il flusso di cassa ripaghi quel piccolo debito al consumo che ho.
In questo momento, sono un dipendente W2 come la maggior parte delle persone, quindi ho un DTI estremamente basso, ma ho esaminato possibili proprietà che sono un po' superiori a quelle per cui normalmente verrei approvato, soprattutto se voglio ottenere in forse un duplex. Quindi il mio obiettivo è riuscire a imparare come elaborare strategie e utilizzare i finanziamenti creativi a mio vantaggio perché non ho paura di andare là fuori, trovare un accordo e metterlo insieme. Devo solo assicurarmi di mettere insieme l'accordo giusto che diventerà vantaggioso per me e per il venditore, quindi possibilmente un prestito DSC o un finanziamento del venditore per il prossimo accordo.
Tony:
Lawrence, innanzitutto, congratulazioni per aver concluso i primi due affari e averli portati a termine in un periodo di tempo così breve. Penso che molti dei nostri ascoltatori stiano cercando di trovarsi nella stessa situazione, quindi hai già gettato le basi lì.
Lawrence:
Thank you.
Tony:
Quando parli dei tuoi obiettivi, in realtà si sta aggiungendo a quel portafoglio, ma concentrandoti davvero su, come hai detto tu, su una sorta di prestito basato su DSCR, o forse su un accordo di tipo soggetto 2 o finanziamento del venditore. Che tipo di immobile stai cercando? Cerchi una residenza unifamiliare, grande plurifamiliare, piccola plurifamiliare? Che aspetto ha quel tipo di proprietà?
Lawrence:
Ovviamente. La mia scatola di acquisto definitiva sono le case unifamiliari solo perché sono vicino a una base militare, e quindi è molto vantaggioso che le case unifamiliari siano disponibili in quest'area. Quindi la mia buy box secondaria sarebbe un duplex o un fourplex. Ancora una volta, ciò dipenderebbe dalla capacità di mettere insieme un accordo finanziario stellare vantaggioso per il venditore o un accordo di tipo DSCR.
Tony:
Lawrence, quando pensi ai passi che devi compiere per arrivare da dove sei oggi, per concludere il primo accordo finanziario creativo, come ti sembra quella tabella di marcia?
Lawrence:
Sicuramente, devo imparare come essere in grado di analizzare quelle proprietà per farle funzionare per il finanziamento del venditore. Quindi questo è il mio ostacolo più grande e sarei sicuramente molto grato se tutti voi mi aiutaste in quell'area per poter esaminare le offerte e dire: "Okay, funzionerebbe per DSCR e/o finanziamento del venditore o eventualmente soggetto 2?" ?” Quindi questo è il mio obiettivo finale: imparare ad analizzare tali proprietà. Poiché sappiamo tutti che dal 2022 al 2023 ci saranno alcuni ostacoli per quanto riguarda i tassi di interesse con i finanziamenti tradizionali.
Ashley:
Penso che un modo in cui potremo aiutarti, Lawrence, è inviare più offerte. Quindi, esaminando un accordo e chiedendo, a quale cifra o prezzo funzionerebbe con il finanziamento del venditore? Come sarebbe questo nel caso di un prestito bancario? Come sarebbe se potessimo occuparci del soggetto 2? Lawrence, vuoi spiegare a tutti cos'è l'argomento 2? Perché non ne sentiamo parlare molto, ma di recente abbiamo fatto un'intervista con Pace Morby come Rookie Reply, quindi se volete tornare indietro e ascoltarlo di più. Lawrence, vuoi semplicemente descriverci velocemente di cosa si tratta?
Lawrence:
Non ho mai fatto un prestito soggetto 2. La maggior parte delle persone, quello che faranno è prendere in carico praticamente un prestito esistente. Ciò può essere vantaggioso in questa zona perché è una città militare. Quello che succede è che i nostri soldati acquistano proprietà con prestiti VA, e poi potranno schierarsi o lasciare l'area. Quindi ora sono bloccati con queste proprietà e non hanno esperienza negli investimenti immobiliari. Quindi può essere molto vantaggioso poter entrare e fare un possibile argomento 2 in cui praticamente ti fai carico di quel prestito.
Ashley:
Anche quell'episodio con Pace Morby, per chiunque voglia saperne di più sull'argomento 2, è l'episodio 236.
Tony:
Lawrence, hai detto che una delle tue sfide è stata analizzare queste offerte utilizzando finanziamenti creativi, ma hai analizzato le prime due offerte che hai acquistato da solo?
Lawrence:
Si si. Sono un grande nerd quando si tratta di Excel, quindi ho il mio foglio Excel e seguo i numeri di ciò che chiederei, per cosa verrei approvato, quindi eseguo circa cinque diversi scenari di diversi tassi di interesse e acconti. Se mi dà quel punto debole, allora andrò avanti e concluderò l'accordo.
Non mi piacciono le offerte à la carte. Mi piace considerare un accordo in modo olistico. Alcune persone dicono: “Oh, devo avere un rendimento cash-on-cash del 15%. In caso contrario, lo lascerò.” Dico: “No, non ho intenzione di fare un affare immobiliare à la carte. Lo esaminerò nel complesso. Perché per quanto mi riguarda, sono single senza figli, quindi sono a lungo termine. Sto investendo nella ricchezza generazionale per cambiare la traiettoria della mia famiglia. Potrei non riuscire a raggiungere quel rendimento in contanti, ma indovina un po'? Potrei essere in grado di ottenere questo apprezzamento. La mia residenza principale che ho acquistato quattro anni fa ha praticamente raddoppiato il suo valore quando le persone dicevano di non acquistare nel 2018. Quindi non mi piace semplicemente dire che deve colpire questo particolare oggetto altrimenti ho finito.
Tony:
Voglio approfondire l'idea di costruire ricchezza generazionale, qualcosa di cui parliamo spesso, ma sembra che sia un motivo forte per te. Ma prima di farlo, voglio solo sottolineare una cosa. Hai parlato di come hai analizzato le proprietà del primo anno che hai acquistato. Hai parlato dei diversi modelli Excel, analizzandoli utilizzando diversi tassi di interesse e acconti, questo processo può essere applicato anche al percorso di finanziamento creativo.
Solo perché il tipo di debito che stai utilizzando è quello del venditore anziché della banca, non significa che la tua analisi di tale accordo cambi. Perché anche quando vai con il finanziamento del venditore, ci sarà ancora forse una certa percentuale di denaro che stai investendo. Ci sarà ancora un tasso di interesse. Ci sarà ancora un periodo di ammortamento. Ci sarà ancora una scadenza per quel debito. Quindi, anche se questi numeri possono variare dal finanziamento del venditore al prestito bancario, le fasi di analisi sono sempre più o meno le stesse. In base a ciò che hai appena descritto, sembra che tu sia già abbastanza bravo ad analizzare le offerte. Quindi non so se il pezzo di analisi sia davvero una sfida così grande per te come pensavi inizialmente.
Lawrence:
Sì, lo è sicuramente... Ecco perché è bello avere dei mentori perché se parli solo da solo, non ti rendi conto che stai già facendo qualcosa. Voglio solo assicurarmi che sia vantaggioso per tutti. Ogni volta che mettevo insieme le mie offerte precedenti, era una vittoria per me e per il venditore. Ma sto solo imparando come funzionerebbe, perché alcuni affari potrebbero volere un pagamento in blocco, o come apparirebbe se avessi bisogno di rifinanziarlo, essendo in grado di mettere quel livello extra su ciò che sono già bravo con l'analisi.
Ashley:
Lawrence, gli affari che stai ottenendo, che stai analizzando, come li trovi?
Lawrence:
Oh, rete. Sono un grande networker. Porto con me i biglietti da visita. La gente mi riconosce dal mio papillon in giro per la città. Dico semplicemente alla gente: “Ehi, sono un investitore immobiliare. Cerco immobili. Contattami." Sono attivo sui social media, come tutti sapete. I due modi in cui ho trovato quelle proprietà, uno è stato consegnando cibo. Quindi mi sono fermato e ho pensato che l'appaltatore fosse il proprietario, e ho pensato: "Ehi, è questa casa tua?" Lui dice: "No, ma ti darò le informazioni di contatto del proprietario". Sono tipo "Oh, fantastico". E ho acquistato quella proprietà. Quindi la seconda proprietà è avvenuta tramite un gruppo Facebook. Un ragazzo ha pubblicato un post dicendo: "Ehi, sto cercando di vendere una proprietà". Sono tipo "Okay, lasciami eseguire i numeri". Quindi ho decisamente la sensazione che alla gente piaccia dire cliché, la tua rete è la tua rete, ma è proprio vero. Non è quello che sai ma chi conosci.
Ashley:
Davvero veloce, quali sono i tuoi modi, inoltre... Quindi stai guardando i gruppi di Facebook, ti fermi nei posti. Quali sono gli altri modi in cui stai cercando affari oltre a dire a chiunque cosa stai facendo con il settore immobiliare? Stai facendo qualche tipo di campagna di posta? Immagino che tu stia bussando alla porta, fermando gli appaltatori.
Lawrence:
Ho fatto una campagna di posta elettronica e l'ho fatta da solo. Ho consegnato tutte le lettere. Penso di averne fatti forse 50 perché pensavo: "Li voglio davvero scritti a mano e cose del genere". Penso che probabilmente dopo la decima lettera ho pensato: "Ne ho abbastanza". Ma mi sono dato un obiettivo e ho inviato circa 10 lettere. Non ho ottenuto alcun accordo, ma alla fine mi sono messo in contatto con un agente immobiliare che ha detto: “Ehi, hai mai inviato una lettera a uno dei miei clienti? Perché penso che abbia ricevuto una lettera. Sicuramente non vuole vendere, ma non ha mai ricevuto una vera lettera scritta a mano. Lei dice: "Ti terremo presente se deciderà di vendere qualcosa dal suo portafoglio".
Ashley:
Lawrence, qual è il motivo di tutto questo? Perché ti stai impegnando per diventare un investitore immobiliare? Qual è lo scopo dietro tutto ciò?
Lawrence:
Il mio perché è rompere la povertà generazionale nella mia famiglia. Sono nato nei progetti di edilizia residenziale di New Orleans, i Calliope Projects. Probabilmente è uno dei peggiori progetti abitativi probabilmente in America. Sono stato cresciuto da una madre single che non era pigra. Ha svolto circa tre lavori, ma solo con un'istruzione appena superiore, forse fino alla prima media. Doveva diventare custode negli ospedali. Quindi quello che ha fatto, da madre single, ha cercato di aiutare me e le mie sorelle. Sono uno dei sette. Ho sei sorelle. Non aveva un background di alfabetizzazione finanziaria. La mia etica del lavoro viene da lei, ma non sapeva che non puoi diventare ricco semplicemente lavorando.
Il mio motivo è spezzare quella maledizione perché sono l’unico, principalmente nella mia famiglia, a comprendere l’alfabetizzazione finanziaria e a praticarla. Quindi sarebbe un momento di chiusura del cerchio poter lasciare un’eredità che va oltre le mie capacità, così i miei futuri nipoti, pronipoti e possibili figli non dovrebbero nascere in povertà. Quindi questo è il mio perché.
Ashley:
Lawrence, sono così orgoglioso di te. Dichiarando semplicemente che hai preso l'iniziativa per educare te stesso, è molto difficile cambiare il modo in cui hai saputo che tutto per tutta la tua vita cambiare e voler agire su qualcos'altro. Penso che sia un ottimo motivo-
Lawrence:
Thank you.
Ashley:
… e sembra che sia sicuramente una motivazione sufficiente per andare avanti e creare davvero quella ricchezza generazionale.
Tony:
Lawrence, adoro ascoltare la storia e penso che sia la prova che il punto in cui inizi ha ovviamente un grande impatto su quanto lontano puoi arrivare, ma sicuramente non limita ciò di cui sei capace. Penso che la mia domanda successiva sia: cosa pensi che abbia scatenato quell'idea in te? Perché così tante persone cresciute in determinati ambienti, è tutto ciò che sanno, è tutto ciò a cui sono esposti, non riescono nemmeno a capire nulla oltre ciò che vedono intorno a loro. Quindi cosa c’è stato nella tua educazione che ti ha permesso di vedere oltre?
Lawrence:
Ovviamente. Come ho detto, mia madre faceva circa due o tre lavori. Quello che ha fatto è stato voler esporre la nostra mente, e così mi ha mandato in scuole private. Quindi ero uno dei pochi ragazzi dei progetti ad andare in una scuola privata con bambini i cui genitori erano medici, avvocati e cose del genere. Quando lasciavo questa zona di povertà, andavo in questi quartieri o periferie. Ho iniziato ad innamorarmi di queste case unifamiliari e il mio piccolo cervello le ha associate a una vita migliore. Sappiamo che ovunque si verificano crimini e attività criminali. Ma ero tipo, devo portare la mia famiglia lì, e non voglio mai che nessuno dei miei familiari non viva in un ambiente sicuro, tra virgolette. Quindi, potendo andare in quei quartieri quando frequentavo una scuola privata, ho associato quelle case a una vita migliore perché quell'ambiente era completamente diverso dagli spari e dalle attività criminali a cui avevo assistito da bambino.
Tony:
Bene, complimenti a tua madre per avere quell'intuizione che ti aiuta ad espandere ciò che stavi vedendo perché tutto ciò che devi fare è vederlo e subito diventa qualcosa di raggiungibile. Quindi un paio di cose. Innanzitutto, mi piace che ti concentri sulla finanza creativa. Io e Ash non è la nostra super specialità. Penso che entrambi ci siamo dilettati nello spazio finanziario del venditore. Ci sono un paio di episodi di altri programmi BiggerPockets che voglio che tu ascolti. Questo farà parte dei tuoi compiti. On the Market, episodio 29, Pace Morby in quell'episodio, e poi BiggerPockets episodio 527.
Quindi per quelli di voi che sono membri professionisti di BiggerPockets, Lawrence, so che lo siete, ma questo è più vero per i nostri principianti che stanno ascoltando. Se siete membri professionisti, avrete effettivamente accesso come membro professionista a Invelo, che è il software che vi aiuta a trovare offerte fuori mercato. Puoi inviare mailer, puoi fare [00:33:13 impercettibile], tutti i tipi di cose fantastiche per aiutarti a trovare affari fuori mercato. Lawrence, hai già avuto accesso a quello, ma per i nostri esordienti, potrebbe essere una buona cosa che anche voi verificaste.
Ashley:
Bene, Lawrence, grazie mille per aver condiviso con noi l'inizio del tuo viaggio. Tony ha ripassato un po' i tuoi compiti, per ascoltare quegli episodi di Pace Morby. Allora ti sfido anche a mettere insieme un'offerta campione. Anche se si tratta solo di una proprietà che vedi sulla MLS, vai avanti e scrivi effettivamente cosa offriresti per il finanziamento del venditore. Quanto investiresti nella proprietà? Quale sarebbe il tasso di interesse che faresti? In quanti anni lo avresti ammortizzato? Ci sarebbe un pagamento in blocco? Sarebbe richiamabile? Quindi metti insieme un'offerta campione. Poi voglio che lo porti con te la prossima volta che saremo impegnati in una chiamata, e lo esamineremo e lo guarderemo. Esamineremo i numeri dell'accordo, vedremo come imposti il finanziamento del venditore e a quale cifra ha effettivamente senso acquistare la proprietà.
Lawrence:
Eccezionale. Suona bene. Sono pronto per andare al lavoro.
Ashley:
Lawrence, qual è il tuo Instagram se qualcuno vuole connettersi con te?
Lawrence:
Il mio Instagram è Lawrence, ortografia comune, L-A-W-R-E-N-C-E, sottolineatura Briggs, B-R-I-G-G-S. Non puoi perdermi. Ho un grande sorriso e un papillon.
Ashley:
Lawrence, grazie mille e non vediamo l'ora di trascorrere i prossimi 90 giorni con te e fornirti quanto più valore possibile per aiutarti a continuare il tuo percorso di investimento.
Lawrence:
Anche io. Whoo!
Tony:
Melanie, benvenuta al podcast per principianti del settore immobiliare. Sei il nostro terzo e ultimo allievo per questo episodio. Siamo davvero entusiasti di condividere la tua storia con il nostro pubblico qui e di scoprire cosa succederà nei prossimi 90 giorni. Breve informazione su di te, Melanie, hai già due proprietà in Colorado, il che è fantastico. Hai trascorso l'ultimo mese in Florida cercando alcuni affitti a breve termine là fuori, così entusiasta di tuffarti in questo. Hai già la licenza immobiliare, il che è fantastico. Il tuo obiettivo a lungo termine è allontanarti da quel W2 e trascorrere parte dell'anno in un posto un po' più caldo del Colorado. Sono così entusiasta di averti nel podcast, Melanie. Benvenuto nel gruppo degli allievi.
Melanie:
Grazie mille. Sono così entusiasta di essere qui. Non avrei potuto presentarmi meglio e sono davvero, davvero entusiasta di far parte di questo gruppo. Lawrence e Brandon sono meravigliosi. Abbiamo chattato offline. Sono solo molto grato per l'opportunità.
Tony:
Emozionante. So che stai cercando affitti a breve termine. Come è stato quel viaggio per te finora? Perché hai già due mandati a lungo termine in Colorado, e questo sarà il tuo primo mandato a breve?
Melanie:
Uno in realtà è un semestre, parte della nostra residenza principale. In un certo senso ci siamo imbattuti in esso. Doveva essere a lungo termine, ma sì, questa sarebbe stata un'impresa a breve termine.
Tony:
Quali sono alcune di quelle sfide che senti di dover affrontare quando entri in questo mondo degli affitti a breve termine?
Melanie:
Immagino che per darti qualche informazione, sono andato al BPCon e ho assistito alla sessione di Amanda Han sulle strategie fiscali e fondamentalmente ho imparato a conoscere gli studi sulla segregazione dei costi e in particolare i vantaggi di essere un dipendente W2 e avere un STR. Quindi ho lasciato BPCon e ho detto semplicemente: "Okay, devo acquistare un STR prima della fine dell'anno". Sono originario del Colorado, ma non potrei odiare il freddo più di quanto possa fare." Quindi ho pensato che probabilmente la Florida fosse il posto giusto. Abbiamo una famiglia lì. Mi impegnerò semplicemente in quel processo.
Ho trovato un agente nei forum BP ed è stato fenomenale. Abbiamo parlato molto di ciò che mi interessava e del mio budget. Abbastanza rapidamente, mi sono reso conto che mi sentivo un po' sopra la testa. Il mio W2 è nel settore tecnologico. Quando ho iniziato il processo e ci ho pensato, mi sentivo come se avessi semplicemente più tolleranza al rischio in generale, e sto iniziando a sentirmi come se ne avessi solo un po’ meno. Quindi pensare di acquistare una proprietà da $ 400,000, $ 500,000 con un pool che avrebbe funzionato molto bene su Airbnb è diventato un po' più snervante. Quindi quello è stato una specie di inizio.
Ci siamo spostati un po'. Ho cambiato un po' la mia fascia di prezzo. Abbiamo iniziato a guardare alcune altre proprietà. Ma la mia sfida attuale è che ne ho esaminati alcuni, ne ho visti alcuni di persona, la tariffa media giornaliera, in alcune delle mie analisi, semplicemente non riesce a mostrare alcun profitto e, in molti casi, è abbastanza negativo. Penso che abbia senso considerando il mio prezzo e guardando solo alcune delle proprietà un po' più al largo della costa.
Quella che direi che la mia sfida più grande è: devo davvero riconsiderare questa mossa per il momento attuale in cui ci troviamo? Sto osservando l'occupazione delle proprietà Airbnb in tutta la Florida e vedo un'occupazione molto inferiore a quella che mi aspetterei e a quello che ho sentito essere l'alta stagione. Quindi, pensando alla fattibilità considerando lo stato dell'economia, i venti contrari e tutto il resto, voglio solo essere intelligente riguardo a questo obiettivo perché in definitiva l'idea è quella di avere una proprietà che fluisce in contanti. Posso aspettare di scappare dall'inverno ancora per qualche anno prima di buttarmi in un accordo forzato.
Tony:
Beh, apprezzo tutto quel background, Melanie. Alcune tue domande di follow-up qui. Cosa diresti che è più importante per te? Otterrà una proprietà in Florida o la proprietà giusta ovunque?
Melanie:
Ottima domanda. Sta diventando una proprietà che scorre in contanti. L'obiettivo più ampio è diventare finanziariamente indipendenti e trovare proprietà che possano generare liquidità. Quindi sacrificherei facilmente la ricerca di una proprietà in qualsiasi area specifica se potessi individuarne una che si aggiungerebbe a un portafoglio, il mio portafoglio, e inizierebbe a generare profitti reali.
Tony:
Un'altra domanda: hai esaminato altri mercati al di fuori della Florida?
Melanie:
Sì, seguo The Short-Term Shop. Adoro davvero il podcast di Avery. Conosco alcune delle aree in cui sono attivi. Non ho fatto alcuna analisi lì, ma ho esaminato, oltre all'area in cui mi trovavo a Tampa, alcuni degli altri mercati della Florida in cui stavano esaminando. So che siamo nelle montagne Blue Ridge, in alcune zone della Georgia e anche nel Mississippi. Sono aperto a quelli. Penso che una cosa che volevo gestire da tutti voi è che è un investimento. Voglio assicurarmi di non spaventarmi troppo presto e di non arrendermi troppo presto. Naturalmente l’obiettivo è trovare un immobile nei prossimi 90 giorni. Ma la risposta breve è che sono aperto a considerare altri mercati se si arriva al punto in cui devo semplicemente riconsiderare la mia decisione precedente.
Ashley:
Ovviamente, Tony sarà molto più utile di me nel comprendere il settore degli affitti a breve termine. Un evento comune che ho riscontrato tra gli ospiti che abbiamo avuto di recente è che vuoi vedere dove ci sono grandi attrazioni che le persone visiteranno sempre. Abbiamo appena avuto qualcuno che ha parlato dei parchi nazionali, di come non vedono mai le persone smettere di visitare i parchi nazionali. Tony, sono interessato a sapere anche cosa ne pensi riguardo alla permanenza nei mercati dove c'è quella grande attrazione che le persone visiteranno sempre costantemente. Quindi, Melanie, se potessi seguire i mercati della Florida che stai osservando, hanno qualche grande attrazione che forse è qualcosa di più del clima caldo e della spiaggia?
Tony:
Ovviamente, entrambi i mercati in cui siamo molto attivi in questo momento sono incentrati sui parchi nazionali. Siamo nel Tennessee vicino alle Smokey Mountains. Siamo a Joshua Tree vicino al Joshua National Park. Quindi ho un grande amore anche per la scena dei parchi nazionali. Bene, ecco il mio consiglio, Melanie, e ti permetterò di rispondere anche alla domanda di Ashley.
Penso che in molti dei mercati più maturi degli affitti per le vacanze abbiamo assistito a massicci aumenti di prezzo negli ultimi due anni, ma le tariffe giornaliere medie in quei mercati non hanno tenuto il passo con tali aumenti di prezzo. Quindi una cabina nel Tennessee potrebbe valere il 75% in più nel 2022 rispetto al 2019, ma gli ADR non sono aumentati del 75% per compensare tale differenza. Quindi i profitti in alcuni di questi mercati più grandi e maturi vengono leggermente compressi, motivo per cui ho posto la domanda sulla selezione del mercato. Penso che per i nuovi investitori che entrano in alcuni di questi mercati più secondari e terziari dove c'è domanda, qualcosa come un parco nazionale o qualche altro tipo di conducente, ma non sono così popolari come le Smoky Mountains dove ci sono 10,000 inserzioni in quel generale regione. Ti lascerò rispondere alla domanda di Ashley su quali siano le altre attrazioni della Florida.
Melanie:
Ad essere onesto con te, Ashley, quello che ho fatto invece di... No, non stavo cercando altri punti caldi. So che è un consiglio davvero vitale che ho sentito in molti podcast, assicurarti di essere negli ospedali o in altre località turistiche. All'inizio la mia più grande considerazione era solo l'oceano e le preferenze personali. Quindi ho sicuramente spazio per approfondire ulteriormente la questione. In un certo senso stavo scegliendo le aree in base anche a... Il mio secondo fattore, mentre stavo facendo un passo indietro, era guardare alcune piattaforme di analisi. Quindi STR Insights era uno di quelli che stavo esaminando da un bel po'. Fondamentalmente, per farla breve, stavo solo pensando che i prezzi sono molto più bassi in questa particolare zona. Forse ci sarà un margine più alto qui perché stai investendo di meno. Ma poi ho approfondito un po' il forum BiggerPockets. Gran parte del feedback che ho ricevuto è stato che non ci sono attrattive in quest'area e solo queste analisi, fondamentalmente guardare i dati da posizioni specifiche non sono sufficienti. Quindi è un fattore che devo davvero prendere in considerazione adesso se continuo a cercare un affitto a breve termine di sicuro.
Ashley:
I miei affitti a breve termine sono tutti in zone molto rurali dove l'attrazione è un piccolissimo ospedale, oppure le persone vengono e soggiornano semplicemente perché c'è solo un hotel in città, quindi non c'è letteralmente nient'altro. Ma sto anche facendo arbitraggio su Airbnb dove il rischio è minimo. Non sto scaricando $ 400,000 in una proprietà. Quelle che possiedo sono proprietà da $ 50,000 a $ 100,000, quindi non sono investimenti così enormi per cui, se per qualche motivo la gente non viene più lì, non è un grosso problema per il quale posso coprirne il costo. un po. Ma avevi detto che otterresti un flusso di cassa negativo quando esegui l'analisi dell'affare. Quante offerte hai presentato?
Melanie:
Non ho presentato alcuna offerta.
Ashley:
Quello che voglio sfidarti per i tuoi compiti è inserire alcune offerte di basso livello. Quindi, al prezzo di acquisto, ottieni un flusso di cassa negativo. Quindi quale dovrebbe essere il prezzo di acquisto e quali dovrebbero essere i termini del prestito per renderlo un flusso di cassa? Quindi inizia a lanciare un'offerta. Anche se fai solo un'offerta da adesso al momento in cui parliamo, buttala a quel prezzo basso.
Un'altra cosa che puoi fare anche se si tratta già di un noleggio a breve termine esistente è richiedere i dati del 2019. Analizziamo i campeggi, io e il mio partner, e questa è una cosa che tutti gli operatori di campeggi con cui abbiamo parlato hanno detto è di non utilizzare i dati solo dal 2020 e 2021 e ora dal 2022. Torna al 2019 ed estrai i dati anche da lì , prima che viaggiare esplodesse per quei due anni e vedere com'era allora. Quindi vedi se riesci a ottenere qualcuno di quei dati. Quindi, anche tornando a... Tony su AirDNA, puoi tornare indietro e guardare i dati dei mercati per vedere qual era la tariffa giornaliera nel 2019? Ovviamente non sarà la stessa cosa, ma potresti guardare qual è l'occupazione.
Tony:
Di solito, i dati che guardo risalgono, credo, solo a 18 mesi fa, quindi non so se quel software risale al 2019 o meno.
Ashley:
Bene, Melanie, ci piacerebbe che tu presentassi un'offerta, anche più di una, meglio, ma fallo al prezzo della tua offerta e non aver paura di insultare qualcuno o di fare un'offerta così bassa. Inoltre, è super eccitante e ne vale la pena se viene accettato. O anche se ti contrastano, puoi vedere che forse c'è un altro modo per far funzionare le cose, e possiamo parlarne, se ciò accade. Penso che sia ora che tu sia pronto a fare un'offerta a qualunque prezzo abbia senso.
Melanie:
Grazie Ashley. Adoro quella raccomandazione.
Tony:
Il mio secondo consiglio per te è che immagino che il compito a casa sia quello di scegliere almeno altri due mercati. La Florida è un mercato molto grande e popolare con molta concorrenza. Indipendentemente dal punto in cui ci troviamo nel ciclo, le persone vanno sempre in Florida ed è una destinazione di viaggio molto popolare. Quindi voglio che tu provi a trovare almeno altri due mercati che siano magari mercati di medie dimensioni, da qualche parte dove ci sono da 100 a 500 inserzioni in quei mercati, quindi c'è ancora un discreto pareggio lì, ma la concorrenza è decisamente più debole in termini di come molte persone hanno presentato offerte e probabilmente anche i prezzi saranno un po' più bassi.
Quando guardi questi mercati, ci sono davvero tre cose che vuoi cercare. Questo vale non solo per te, Melanie, ma anche per tutti i nostri ascoltatori. Innanzitutto, vuoi esaminare le politiche. Vuoi capire quali sono i permessi di affitto breve per quella città, per quella contea. In genere, visitando il sito web della contea o chiamando lì, puoi ottenere tali informazioni abbastanza rapidamente. La seconda è la popolarità. Non vuoi diventare troppo piccolo. Se ci fossero meno di 100 inserzioni, probabilmente non toccherei quel mercato. Voglio già vedere almeno alcuni affitti a breve termine attivi solo per provare il concetto. Non so se vorrei essere il decimo in una determinata città perché potrebbe significare che chissà se le persone si presenteranno o meno. La terza cosa è solo la redditività. Vuoi assicurarti che dopo aver selezionato le prime due caselle sarai ancora in grado di trovare offerte che soddisfino il tuo rendimento.
Quando guardi effettivamente le proprietà stesse, vuoi guardare la posizione. Ogni città ha un hotspot in cui gli annunci tendono ad avere risultati leggermente migliori e, attraverso la tua analisi, inizierai a vedere dove sono le proprietà con il rendimento migliore. Vuoi dare un'occhiata ai servizi. Quali sono i migliori servizi in quel mercato? Questa struttura dispone di tali servizi o ho la possibilità di aggiungerli? Poi il terzo è il valore, lo stesso della redditività. Otterrai il rendimento che desideri dopo aver preso in considerazione tutte queste cose? So che è un boccone. Torna indietro, riascolta quello che ho appena detto proprio adesso. Ma penso che se affronti queste poche cose, ti troverai in una posizione molto migliore quando parleremo la prossima volta.
Melanie:
Grazie per questo. Ho una domanda di follow-up, se va bene.
Tony:
Sì.
Melanie:
Mi chiedo, pensando all'anno a venire, nei calcoli o semplicemente come consigli alle persone, stai considerando un'occupazione inferiore? Stai cercando di tenerne conto solo sapendo che le cose stanno cambiando in generale?
Tony:
Penso decisamente che probabilmente vorrai aggiungere un po' di margine a qualsiasi calcolo ADR o occupazione che stai facendo. Quanto è davvero difficile da dire perché nessuno possiede davvero quella sfera di cristallo. Ma penso che aggiungere forse un 10% negativo sulle tue ADR o un 15%, se vuoi essere super conservatore, sia realistico. Sappi solo che ogni cambio di dollaro in un ADR ha un impatto piuttosto importante sulle tue entrate alla fine dell'anno. Quindi intorno al 10% potrebbe essere abbastanza buono.
Sappiate che, ogni recessione a partire dagli anni ’60, la maggior parte è durata, in media, poco meno di 12 mesi. Quindi è come, puoi acquistare questa proprietà? Anche se forse non è un fuoricampo in quei primi 12 mesi mentre c’è tutta questa incertezza economica, cosa succede nel secondo anno, nel quinto anno e nel decimo anno quando possiedi l’affitto a breve termine? Se in un certo senso selezioni quelle caselle di cui abbiamo parlato dove stai raggiungendo la posizione, stai raggiungendo il valore, stai raggiungendo i servizi, molto probabilmente l'elenco continuerà ad andare bene. Probabilmente ci sarà qualche incertezza nel breve termine, ma penso che, come investitori immobiliari, dobbiamo tenere duro e ricordare che stiamo davvero investendo anche per quell’apprezzamento a lungo termine e per il flusso di cassa.
Melanie:
Sì, assolutamente. È un ottimo promemoria.
Ashley:
Melanie, prima di concludere la chiamata di oggi, qual è il tuo motivo per investire nel settore immobiliare?
Melanie:
Adoro il mio W2. Ho la fortuna di avere una squadra meravigliosa e di poter fare quello che faccio. Allo stesso tempo, semplicemente non voglio sedermi dietro il mio computer per il resto della mia vita. Voglio davvero essere in grado di incorporare un po' di quella libertà nella mia vita, quindi l'indipendenza finanziaria è il motivo ultimo. Aiuta il fatto che il settore immobiliare sia così divertente, stimolante, emozionante e interessante. Quindi sono semplicemente molto motivato a continuare ad imparare e a crescere. Ho anche cercato di ottenere la mia licenza solo perché valuto davvero o mi piace valutare gli affari. Quindi spero che questo continui a far parte della mia carriera, ma un po’ più flessibile col passare del tempo.
Ashley:
Bene, Melanie, grazie mille per esserti unita a noi per i prossimi 90 giorni. Siamo super emozionati. Dove può contattarti qualcuno se vuole connettersi con te?
Melanie:
Odio sembrare così secco, ma ti incoraggio ad andare su LinkedIn. Non sono molto attivo su Instagram. Mi sento come se fossi sempre su LinkedIn. Quindi solo il mio nome, Melanie Wilmesher, e lì sono super reattivo. Probabilmente è il posto più triste che tu abbia mai sentito a cui le persone possano rivolgersi.
Ashley:
Una delle mie migliori amiche, Lika, è una regina di LinkedIn. Mi tormenta continuamente perché non sono su LinkedIn. Ha ottenuto così tanti affari da lì, prestatori di denaro privati da lì e investitori con cui lavorare. Ha avuto un enorme successo con esso.
Melanie:
Ok, lo prendo.
Ashley:
Grazie mille per esserti unita a noi, Melanie. Tony, abbiamo appena incontrato i nostri tre allievi, abbiamo esaminato i loro obiettivi e dato loro il primo compito a casa. Quali sono i tuoi pensieri?
Tony:
Penso che alcune delle cose che vedo in tutti e tre sono che le sfide che pensavano fossero sfide non erano così grandi come erano realmente. Quando ti prendi un po' di tempo per svelarli, capisci che i passaggi che devi compiere sono un po' più chiari di quanto inizialmente previsto. Onestamente, penso che sia una cosa importante in cui si imbattono molti nuovi investitori. C'è questo aspetto emotivo che rende le cose un po' più spaventose di quanto non siano in realtà, ma quando fai il punto su tutte le cose che già sai e su quelle che capisci, è un po' più facile andare avanti di quanto credi.
Ashley:
Penso che questo possa riguardare me e anche te, Tony, è che a volte sappiamo cosa dobbiamo fare. Ci vuole solo che qualcun altro ci dica di farlo.
Tony:
Ecco perché mi piace avere un allenatore in palestra perché è come, "Sì, so che dovrei farlo", ma quando ti dicono in faccia: "Fallo ancora una volta", allora ti mantiene motivato. Speriamo di poter avere lo stesso impatto anche qui sui nostri allievi.
Ashley:
Per tutti i principianti a casa, ci piacerebbe che voi ragazzi stabiliste i vostri obiettivi di 90 giorni. Se non sai ancora qual è il tuo perché, prova davvero a definirlo e a darti qualcosa che ti dia la motivazione e ti dia davvero energia ogni singolo giorno per continuare ad andare avanti per raggiungere effettivamente quell'obiettivo. Io sono Ashley @wealthfromrentals e lui è Tony @tonyjrobinson su Instagram. Torneremo con un altro episodio. Ci vediamo la prossima volta ragazzi. (cantando)
Guarda il podcast qui
In questo episodio copriamo
- Alta tassi di interesse e come i mutui più costosi abbiano indotto molti investitori a fermarsi
- Costruisci la tua "scatola degli acquisti" e come ottenere il tuo esatto criteri per la locazione degli immobili
- Finanziamento creativo e come fare acquistare una proprietà in affitto più grande anche se non hai i soldi per farlo
- Ricchezza generazionale e utilizzare gli investimenti immobiliari per mettere la tua famiglia in una posizione migliore
- Mercati degli affitti a breve termine e come analizzare da lontano una casa vacanza
- Cosa fare quando i dati gonfiati sugli immobili in affitto non si sommano alle tariffe odierne
- Trovare la libertà finanziaria ed lasciando il tuo W2 lavoro d'ufficio dietro
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- Gruppo
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