Risposta da principiante: finanziamento del venditore, abusivi e vale la pena diventare un agente?

Ashley:
Questo è l'episodio 268 di Real Estate Rookie.

Tony:
Penso che molti neofiti forse suppongano erroneamente di aver bisogno di una licenza per essere investitori immobiliari, quando la maggior parte degli investitori immobiliari che conosco non ha la licenza, e invece assumiamo qualcuno che è esperto in quella cosa specifica e sfruttiamo la loro esperienza, perché il mio agente a Joshua Tree, lui e il suo team, li adoro assolutamente perché hanno il processo di acquisto e vendita di immobili fino a una scienza. Ad esempio, se dimentico di programmare la mia ispezione, il suo coordinatore delle transazioni sta dicendo: "Ehi, pianificherò la tua ispezione per te".

Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore Tony Robinson.

Tony:
E benvenuto al podcast Real Estate Rookie dove ogni settimana, due volte a settimana, ti portiamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per dare il via al tuo viaggio di investimento. Come sempre, voglio iniziare l'episodio di oggi gridando qualcuno con il nome utente di KSP75. KSP ci ha lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcast. Dice: “Possiedo una casa plurifamiliare e la mia famiglia vive in una parte della casa, quindi ho una certa esposizione a inquilini, contratti di locazione, eccetera. Real Estate Rookie è fantastico da ascoltare in quanto fornisce informazioni, guida e fiducia per passare al livello successivo di investimenti immobiliari. Ho intenzione di divorare ogni episodio, prendere appunti, leggere, ricercare ed essere pronto al 100% con assoluta certezza a balzare sul mio prossimo affare quando le condizioni saranno giuste. Quindi KSP, apprezziamo, tu e io adoriamo che presto avrai le informazioni, la guida e la fiducia per portare a termine il prossimo affare.

Ashley:
Allora Tony, cosa c'è di nuovo in te?

Tony:
Ho una maglietta di colore diverso oggi, quindi dondolo il marrone. Suppongo. È quasi nero, ma non del tutto.

Ashley:
Ho dovuto alzare la luminosità del mio telefono perché pensavo ancora che fosse nero fino a quando il produttore non ha detto qualcosa e ho cambiato la luminosità, sono tipo "Oh sì, è una tonalità diversa".

Tony:
Penso che potrei provare un colore diverso per il 2023, quindi vedremo. Ma no, parlando seriamente, in realtà, penso che andrò in West Virginia questo fine settimana. Abbiamo appena firmato un LOI su un accordo che stavamo esaminando là fuori. È davvero un bel pezzo di terra quello che stiamo guardando. È di circa sei acri, ed è vicino a un nuovo parco nazionale nel West Virginia, e la proprietà stessa ha una casa principale, una guest house, cinque piazzole per camper, e poi ha anche il permesso di aggiungere un sacco di siti di glamping. . Quindi l'idea è che compreremo quella proprietà, aggiungeremo i siti glamp, rinnoveremo la casa principale e poi probabilmente compreremo anche alcuni camper Airstream per renderlo una piccola destinazione là fuori. Quindi ne siamo entusiasti.

Ashley:
È fantastico. È davvero eccitante.

Tony:
Sì.

Ashley:
Sei già stato in West Virginia?

Tony:
Mai nella mia vita. Questa sarà la prima volta.

Ashley:
Quando ero più giovane, andavo lì ai Campionati Mondiali IBO di tiro con l'arco. Io, mio ​​padre e mio fratello chiamavamo [00:02:51 impercettibile].

Tony:
Hai partecipato ai campionati del mondo di tiro con l'arco?

Ashley:
Per tipo un campionato, l'IBO League, ma sì.

Tony:
Perché ne sento parlare solo ora? Mi hai mai detto che eri ai campionati del mondo di tiro con l'arco?

Ashley:
Non lo so. Voglio dire, sento che non è un grosso problema. Non lo so. Ma sì, quando ero più giovane facevo tiro con l'arco al bersaglio in 3D.

Tony:
Voglio dire, quante persone possono dire di essere state ai campionati del mondo per qualcosa?

Ashley:
Ma comunque, era a Snowshoe Mountain ogni anno nel West Virginia e adoravo andarci. È come un piccolo villaggio sciistico in cima alla montagna ed è stato fantastico. L'intero torneo di tiro con l'arco avrebbe camminato su e giù per le colline per fare le riprese in 3D e cose del genere, quindi è stato davvero fantastico.

Tony:
Sì, non ci sono mai stato, quindi penso che partiremo questo fine settimana e sarà una specie di viaggio veloce, ma siamo super eccitati. Questa sarà la prima volta che faremo qualcosa con il glamping. Non era nemmeno realmente nel piano di gioco, ma la proprietà si è presentata da sola. In realtà, questa persona mi ha contattato su Instagram, e io non sono il migliore nel controllare i miei DM, ma ogni tanto li esamino e cerco di cancellarli, e qualcuno mi ha mandato un accordo , era come, "Ehi, sì, sto cercando di offrire a questo." Quindi, se voi ragazzi avete altri buoni affari che soddisfano questi criteri, per favore continuate a inviarmeli perché questo non sarebbe successo senza quel ragazzo.

Ashley:
Anche io vado via questo fine settimana, ma sfortunatamente non è per un accordo. È per un weekend di ragazze immobiliari a Las Vegas. Quindi alcune donne investitrici immobiliari sono diventate le mie amiche più care. Quindi stiamo organizzando un weekend tra ragazze a Las Vegas. Facciamo molti viaggi insieme, ma di solito è tutto il nostro gruppo di amici, ma questa volta saranno solo un paio di ragazze, e sì, stiamo per conquistare la Strip di Las Vegas.

Tony:
Finché non ti diverti più con loro di quanto ti sei divertito con me e Sarah l'estate scorsa, penso che vada benissimo.

Ashley:
Beh, sai una cosa? Penso che tu sia al sicuro perché le piscine sono chiuse in questo periodo dell'anno, quindi non ci saranno feste in piscina.

Tony:
Niente feste in piscina.

Ashley:
Ma sono anche stato a Las Vegas, non lo so, probabilmente 12 volte, ma non sono mai stato in un nightclub di Las Vegas. Probabilmente sarà la mia prima volta questo fine settimana.

Tony:
Beh, purché sia ​​il tuo secondo viaggio più divertente a Las Vegas, e penso che siamo pari. Erano buoni.

Ashley:
Quindi oggi su Rookie Reply, abbiamo effettivamente alcune ottime domande che il nostro produttore ha estratto dal gruppo Facebook di Real Estate Rookie. Quindi parleremo di pulizia per fatturato. Quindi, dopo che un inquilino si è trasferito, come dovresti addebitarlo, cosa è comune, diversi modi in cui addebiti per la pulizia. Inoltre, un po 'di finanziamento del venditore, se il venditore te lo offre, come funziona insieme a ottenere un finanziamento bancario nello stesso posto, e poi parliamo di fare un sondaggio su una proprietà. Tony e io abbiamo esperienze molto diverse al riguardo, quindi se volete valutare ciò che è comune nella vostra zona, ci piacerebbe che voi ragazzi saltaste sui commenti di YouTube e commentaste di seguito se di solito lo fate o non ricevi un sondaggio quando acquisti una proprietà e perché.
Ok, quindi la prima domanda di oggi viene da Jason Dorsey. “Quando si acquista un immobile, qual è lo scopo di ottenere un sopralluogo? L'agente immobiliare mi chiede se ne prenderò uno. Ok, quindi un sondaggio, un sondaggio è della terra. Quindi, dove sono le linee di confine, scoprirai dove, quanto è grande il lotto, quindi quanti acri e dove vanno effettivamente quelle linee. Quindi qual è la tua proprietà che stai effettivamente acquistando e qual è la proprietà vicina. Tony, è normale che le persone facciano sondaggi dove vivi per acquistare la proprietà?

Tony:
Almeno non le proprietà che sto comprando. Non credo che un agente immobiliare o nessuno o anche i miei finanziatori mi abbiano mai chiesto di fare un sondaggio, ma anche i nostri pacchi sono piuttosto piccoli. Penso che le linee del lotto siano abbastanza ben definite in genere. Quindi forse è per questo che non è così preoccupante per i mercati in cui mi trovo.

Ashley:
Sì, non credo di aver mai chiuso una proprietà senza avere un sondaggio interessante.

Tony:
Non è così folle?

Ashley:
Sì. Perché qui, è molto comune far fare il sopralluogo, e di solito, in genere, il venditore paga per far fare il sopralluogo dove esce un geometra, segna la proprietà, magari picchetta gli angoli del lotto per te, e poi tira fuori sostanzialmente la mappa del sondaggio Di solito mettono dove si trova la casa sulla proprietà, i confini della proprietà dove si trova una strada. A volte, anche se una persona potrebbe aver già fatto un sondaggio forse in precedenza quando ha acquistato la casa, oppure ho comprato una piccola cabina A-frame l'anno scorso e c'era un vecchio sondaggio degli anni '90, e ho accettato quel sondaggio e ho appena avuto il il venditore firma una dichiarazione giurata di non modifica affermando che stava dicendo che non c'erano modifiche alla linea del pacco. Di solito si consiglia solo di tornare indietro e accettare un sondaggio che forse ha solo un paio di anni, solo per avere quel senso di sicurezza che non ci sono state modifiche al pacco e alle righe del sondaggio.
Avevo una proprietà che quando il sondaggio è stato fatto, c'è stata una disputa con i vicini che in realtà non è stata fatta correttamente, e non abbiamo chiuso e la nostra chiusura è stata posticipata fino a quando quella vera controversia non è stata fatta e le linee sono state effettivamente definito in merito a dove effettivamente è andato il pacco. Qui è dove puoi anche scoprire se ci sono servitù anche sulla proprietà. Intorno a dove vivo, è molto comune per una servitù alla compagnia del gas dove hanno una linea del gas. In realtà, nella mia residenza principale, abbiamo un pozzo del gas, e c'è una strada che torna al pozzo del gas sulla proprietà in cui la National Fuel è la compagnia del gas a cui possono accedere in qualsiasi momento. E poi pagano, riceviamo benzina gratis a casa nostra, il che è fantastico. Sì, consumo illimitato, che di questi tempi non si sente nemmeno. Quindi solo ci sono diverse cose del genere che puoi anche scoprire facendo il sondaggio fatto sulla proprietà.
Quindi, se è consigliato dal tuo agente immobiliare, chiedi se è qualcosa che il venditore fornirà. In caso contrario, puoi sempre pagare il costo del sondaggio da eseguire e, a seconda delle dimensioni del lotto, intendo, in genere vedo per un paio di acri, non una tonnellata di edifici o altro, potrebbe variare da 400 a forse $ 1,000 al massimo.

Tony:
Interessante. Sì, non ne ho mai sentito parlare. Sto esaminando i documenti di chiusura mentre parli di alcune delle nostre vecchie proprietà per vedere se forse era lì dentro e non me ne sono nemmeno accorto, ma non vedo nulla su un sondaggio in nessuno dei documenti che ho. La cosa più vicina che ho, mostra anche le linee del lotto, è dal rapporto del titolo e l'ultima pagina ha solo una vista a volo d'uccello di tutti i diversi pacchi su quella strada, e indica solo quale lotto è nostro . Ma no, è così interessante. Non l'ho mai fatto letteralmente prima.

Ashley:
Sì, in realtà sono scioccato anch'io per quello. Abbiamo avuto l'episodio in cui abbiamo parlato di pozzi e di come voi ragazzi in genere non avete pozzi dove stavate acquistando per la prima volta, ma sì, per un sondaggio, per farlo. Sì, consiglierei di fare un sondaggio o vedere se ne hanno già fatto uno. Semplicemente, rende le cose molto più facili anche se stai ricevendo finanziamenti bancari. Di recente ho chiesto anche alle banche una copia del sondaggio che in precedenza non avevo fatto, ma ho appena fatto un prestito commerciale in cui hanno chiesto una copia del sondaggio.

Tony:
Sì, e ora mi domando se forse non mi sto aprendo a problemi lungo la strada non facendo quel sondaggio quando stiamo acquistando la proprietà, soprattutto se sono solo poche centinaia di dollari. È solo per assicurarsi che non ci siano problemi con i confini della proprietà o cosa succede se il recinto dei vicini è di circa 10 piedi più in là di quello che dovrebbe essere. Puoi vedere alcune di quelle cose, come il mio agente immobiliare, usano LandGlide, l'app o qualcosa del genere. Quindi, se siamo nella proprietà, diranno: "Ehi, ecco dov'è la linea" e cose del genere, ma probabilmente è qualcosa che dovremmo prendere un po' più sul serio ora che ne sento parlare.

Ashley:
Sì, usiamo anche LandGlide e suX Hunt. Abbiamo fatto un piccolo esperimento in realtà un paio di settimane fa in cui questi 30 acri che avevo comprato, abbiamo camminato lungo il confine della proprietà. Era subito dopo la fine della stagione di caccia, ed è stato incredibile quanto fossero vicini alcuni degli alberi che erano per i vicini che erano... Erano rivolti verso la loro proprietà, ma ci sono stati alcuni casi in cui è stato come, "Eh, quello in realtà potrebbe essere sulla nostra proprietà ", il loro albero. Ma l'onX Hunt che abbiamo notato, e il LandGlide, erano un po' fuori da dove si trovavano anche i paletti effettivi negli angoli della proprietà. Non era molto preciso.

Tony:
Spot on.

Ashley:
Sì.

Tony:
Freddo. Bene, dovremmo passare alla domanda due?

Ashley:
Sì, andiamo al prossimo. "Puoi condividere i pro e i contro nell'ottenere la tua licenza immobiliare solo per aiutarti negli affari di investimento immobiliare?" Questa domanda viene da Teresa Molter del gruppo Facebook Real Estate Rookie. Se non siete ancora nel gruppo Facebook di Real Estate, assicuratevi di esservi iscritti. Vale la pena iscriversi a Facebook solo per entrare in questo gruppo e puoi entrare in contatto con molti investitori che la pensano allo stesso modo e anche porre domande che potremmo inserire nello show. Quindi Tony, nessuno di noi ha la nostra licenza immobiliare, ma Sara sta prendendo la sua licenza, giusto?

Tony:
Sara sta lavorando per ottenere il suo. Anche se ha attraversato l'intero processo, ora è quasi al traguardo e stiamo ancora discutendo se abbia bisogno di passare attraverso la fase finale del test. Ci sono alcune cose che stiamo guardando, giusto? Il primo è che è un processo piuttosto lungo in California per ottenere la tua licenza. Devi seguire tre corsi, ci sono alcune certificazioni aggiuntive che devi ottenere e alla fine devi sostenere questo esame che è anche un esame piuttosto lungo, e ovviamente ci sono anche dei costi associati a tutto questo. Ma non è che in 30-45 giorni puoi avere la patente. È come un calvario di almeno sei mesi, forse anche di più a seconda di quanto velocemente ti ci vuole per completare tutti i corsi.
Quindi penso che la prima domanda che chiunque dovrebbe porsi, ma Teresa per te in particolare, è quanto tempo, denaro ed energia ci vorranno per ottenere la patente. E poi la seconda cosa è qual è il tuo obiettivo nel fare questo. Hai detto che forse è solo per aiutarti nei tuoi affari immobiliari. Stai cercando solo di avere accesso MLS? Vuoi forse risparmiare sulle commissioni che pagheresti all'agente di un acquirente quando acquisti qualcosa o all'agente di un venditore se vendi qualcosa? Qual è la tua motivazione per farlo? E poi qual è il volume che pensi di utilizzare effettivamente? Se stai acquistando un affare all'anno, ha davvero senso passare attraverso i cerchi per ottenere e mantenere quella licenza su base annuale o comunque frequentemente sia nel tuo stato?
Penso che molti neofiti forse suppongano erroneamente di aver bisogno di una licenza per essere investitori immobiliari, quando la maggior parte degli investitori immobiliari che conosco non ha la licenza, e invece assumiamo qualcuno che è esperto in questo cosa specifica e sfruttiamo la loro esperienza, perché il mio agente a Joshua Tree, lui e il suo team, li adoro assolutamente perché hanno il processo di acquisto e vendita di immobili fino a una scienza. Se dimentico di programmare la mia ispezione, il suo coordinatore delle transazioni sta dicendo: "Ehi, pianificherò la tua ispezione per te" oppure "Ehi Tony, solo un promemoria, il tuo periodo di due diligence termina tra sette giorni. Se vuoi far uscire la tua richiesta, assicuriamoci di farlo oggi. Quindi penso, Teresa, che se il tuo obiettivo è solo risparmiare denaro, forse non farlo, ma se vuoi davvero diventare un agente, allora probabilmente lo farò.

Ashley:
Ho iniziato la mia licenza immobiliare tipo tre volte. Penso di aver pagato circa $ 99 per il corso online. Questo è stato, non so, cinque anni fa o altro. Devi riacquistare il corso dopo un anno o altro. Ma è arrivato allo stesso punto del motivo per cui ne ho bisogno, e l'unica ragione per cui l'avrei preso era per potermi portare alle proiezioni, quindi non dovevo programmare le proiezioni con qualcun altro, con un agente, e potrei semplicemente andare alle proprietà. Poi sono arrivato al punto in cui la maggior parte delle mie proprietà erano offerte fuori mercato. Questo è stato l'unico vantaggio per me. Certo, risparmiando i soldi sulla commissione, ma penso che valga la pena pagare i soldi per far fare a qualcun altro le scartoffie, redigere il contratto, parlare con l'altro agente, occuparsi delle cose che vengono fuori.
Soprattutto, penso che sia un enorme vantaggio avere un agente quando hai inquilini nella proprietà e stai cercando di vendere. Pianificare le proiezioni con gli inquilini nelle proprietà può essere un incubo solo coordinarsi con loro, convincerli a concedere l'accesso. Sono andato a così tante proiezioni di proprietà in cui dovrei entrare in un'unità e ci arriviamo ed è come, “No, scusa. L'inquilino ha detto di no o avrebbero dovuto essere qui, non lo sono. Non abbiamo le chiavi”, cose del genere. In realtà ho venduto due proprietà nell'ultimo anno che avevano inquilini e letteralmente sono andato con un agente immobiliare che lavorava con la mia società di gestione immobiliare, ha detto: “Questo è ciò per cui voglio venderlo. Ecco la mia proprietà”, e ha ottenuto tutte le informazioni sull'inquilino dalla società di gestione della proprietà, ha coordinato ogni proiezione direttamente con loro. Quel diritto lì valeva di per sé la commissione di doverlo fare.
Sono d'accordo con Tony su questo. Se vuoi effettivamente gestire un'attività come agente immobiliare e acquistare e vendere case per altre persone, allora sì, potrebbe valerne la pena perché ricorda, ci sono quei costi di formazione continua. Per mantenere la tua licenza, ti costerà denaro, ti costerà tempo anche per seguire quei corsi di formazione continua.

Tony:
Sì, sono totalmente d'accordo, Ash. Penso che dipenda dalla motivazione finale. Proprio come hai detto, preferirei pagare qualcuno per gestire tutto il lavoro amministrativo piuttosto che farlo io stesso. Ma ripeto, ho capito. Ci troviamo in spazi diversi nel nostro viaggio nel settore immobiliare, quindi forse ha più senso per noi farlo. Ma il mio pensiero personale, Teresa, è che se non hai intenzione di renderlo una vera fonte di reddito per te, potrei concentrare più tempo sulla costruzione della mia attività immobiliare prima e poi guardando le cose dell'agenzia o il lavoro dell'agente Dopo.

Ashley:
Va bene. Passiamo alla nostra prossima domanda di Rick Watts. “Qualcuno ha mai acquistato una casa con occupanti? Qualcosa che devo considerare nel tentativo di tirarli fuori? Erano lì con il permesso del precedente proprietario, ma non c'è alcun contratto di locazione e non sembrano disposti ad andarsene. Probabilmente parlerò con un avvocato riguardo ai miei obblighi legali. Cercherò un po' l'anima anche per gli obblighi etici. Solo non sapevo se qualcuno l'avesse mai sperimentato prima.

Tony:
Ash, posso iniziare prima con una domanda per te, giusto? Non compro mai proprietà con inquilini. Anche i nostri lanci che acquistiamo, molte volte sono noleggi a lungo termine in anticipo, ma è sempre un requisito da parte mia che l'acquirente si assicuri che gli inquilini siano liberi. In realtà c'è un capovolgimento che abbiamo sotto contratto da quasi due mesi perché il venditore sta lavorando per far uscire quegli inquilini. Quindi la mia linea di base è che non lo comprerò se c'è un inquilino lì dentro perché non voglio il mal di testa di dover provare a sfrattare. Da te, dal tuo punto di vista, se hai una proprietà che stai cercando di acquistare e sai già che gli inquilini non vogliono andarsene, andresti comunque avanti con l'acquisto?

Ashley:
Sì, e penso che qualcosa con questa domanda che Rick forse non sapesse fare abbastanza due diligence, penso forse dato che questa proprietà era sotto contratto, perché penso che ci siano alcuni modi in cui avrebbe potuto gestirlo prima di metterlo sotto contratto. Fidati di me, ci sono così tante cose che avrei voluto sapere sulle prime due proprietà che ho fatto anch'io.
Ho acquistato un bel po' di proprietà con inquilini, ma quello che faccio è stipulare un accordo di preclusione in cui confronto ciò che dice il proprietario con ciò che dice l'inquilino. L'inquilino o il proprietario diranno: "Ecco i termini del contratto di locazione, ecco il contratto di locazione". Oppure, se è nella situazione di Rick, non c'è un contratto di locazione, mi daranno solo $ 400 in contanti al mese e sono mese per mese e questo è il loro nome, questo è il loro numero di telefono, questo è tutto quello che ho. Quindi contatterò l'inquilino, con il permesso del proprietario ovviamente, e gli farò compilare un accordo di preclusione che sostanzialmente mi dà maggiori informazioni su di loro ma conferma ciò che ha detto il proprietario. Stanno dicendo che anche il loro affitto è di $ 400 al mese? Stanno dicendo che in realtà hanno un contratto di locazione quinquennale in cui il proprietario dice: "No, beh, puoi farli uscire non appena chiudi la proprietà"?
Quindi ci sono passi che puoi fare. Puoi anche usarlo come negoziazione. Di recente ho venduto una proprietà e la persona che l'ha acquistata voleva che gli inquilini venissero rimossi dalla proprietà prima dell'acquisto. Quello che abbiamo fatto è stato avvisare loro di andarsene. Erano di mese in mese, abbiamo dato il giusto preavviso, hanno detto: "No, non ce ne andiamo". Quindi abbiamo avviato il processo di sfratto e in realtà abbiamo ancora chiuso la proprietà, ma abbiamo trattenuto i soldi in garanzia per pagare le spese legali se avessero dovuto continuare con lo sfratto. Abbiamo fissato un importo in dollari, penso che fosse forse circa $ 1,200 o altro per coprire le spese legali se avessero dovuto continuare con lo sfratto se l'inquilino non se ne fosse andato. E così, quando l'inquilino se n'è andato da solo senza dover procedere con lo sfratto, mi sono stati rimborsati quei 1,200 dollari. E poi se avessero dovuto procedere con lo sfratto completo, l'acquirente avrebbe dovuto tenersi quei $ 1,200 per aiutare a coprire il costo.
C'è un modo in cui puoi affrontare questo problema prima di chiudere la proprietà affermando nel tuo contratto che la proprietà deve essere vacante. In questa situazione esatta qui con Rick dovrai iniziare il processo di sfratto per far uscire queste persone dalle unità. La cosa di cui preoccuparsi è che non esiste un contratto di locazione per la proprietà e si vuole stare attenti ad andare in tribunale e all'improvviso appare un contratto di locazione. Quindi ottenere una sorta di documentazione forse dal precedente proprietario che afferma che vivevano lì a questo importo X, non c'era un contratto di locazione o erano mese per mese, qualcosa del genere può sicuramente aiutare il tuo caso.
Ma per quanto riguarda la tua ricerca interiore degli obblighi etici, hai diritto al diritto di quella proprietà e fai solo il processo legale per portare a termine lo sfratto. E poi, Tony, potresti saperne di più su questo per quanto riguarda i diritti degli squatter. Voglio dire, pagano anche l'affitto qui o vivono solo nella proprietà? Perché questo può essere un altro problema in sé in cui dovresti ripetere il processo di sfratto, ma scusami, in California credo che ci siano diritti di squatter molto indulgenti. È corretto?

Tony:
Non possiedo noleggi a lungo termine in California. Non ho mai. Ma lo so, e non citarmi su questo perché potrei essere un po' fuori posto, ma sono abbastanza sicuro che anche se qualcuno trova una casa aperta e rimane lì abbastanza a lungo senza il permesso di nessuno, può tecnicamente avere diritti come inquilino. Sicuramente varierà da stato a stato, Rick. Quindi chatta con un avvocato nel tuo stato per ottenere le informazioni giuste, ma la mia preferenza è sempre stata che non compro proprietà con inquilini lì se non ho intenzione di tenerli.

Ashley:
Sì, e ho fatto un salto di casa con James Dainard a Seattle, Washington e anche lì ci sono diritti di squatter piuttosto favorevoli. Ho sempre scherzato con lui, beh, se questo accordo va male, mi trasferirò nella proprietà e potrò almeno vivere lì per probabilmente un anno o due gratuitamente per riavere il mio ritorno.

Tony:
Prima di essere sfrattato.

Ashley:
Ok, quindi passiamo alla nostra prossima domanda. Questa domanda è di Rob Young e proviene anche dal gruppo Facebook di Real Estate Rookie. “Quali sono i rischi associati al venditore che finanzia l'acconto? Sono l'acquirente. Il venditore non possiede la casa libera e chiara. Posso ottenere il mutuo ma non ho i soldi per l'acconto. Il venditore è disposto a estendere i termini. Dovrebbe soddisfare il suo mutuo quando vende. Qualche consiglio?" Ok, facciamo una specie di mappatura di questo forse prima. Ok, quindi Rob otterrà un mutuo per l'acquisto di questa proprietà. Ok, usiamo solo, per matematica semplice, diciamo che lo sta comprando per $ 100,000. Sta ottenendo un mutuo all'80%, quindi $ 80,000 e ha bisogno di $ 20,000. Il venditore sta dicendo: "Ti presterò i $ 20,000 per l'acconto. Devi pagarmi un importo X in cinque anni "o qualunque cosa sia.
Quindi il problema con questo è che la banca vorrà vedere da dove provengono quei soldi, specialmente se lo stai facendo residenziale dove devi dimostrare che hai guadagnato quel reddito o che hai risparmiato quei soldi o che quei soldi sono arrivati da te o è stato un regalo di un familiare. Vedere che hai ricevuto i soldi dal venditore potrebbe non qualificarsi come prova dei fondi per la proprietà. Questa è la prima discussione che vorrei fare: andare dall'addetto ai prestiti, l'istituto di credito che stai utilizzando e chiedere informazioni sulla situazione.
Se stai effettuando finanziamenti commerciali, so che ciò accade abbastanza comunemente quando il venditore effettuerà il finanziamento del venditore per l'acconto. Lo riveli alla banca, la banca esegue i numeri e dice: "Va bene, questa proprietà in affitto può permettersi di pagare le sue spese mensili comprese queste due rate del mutuo, una alla banca per $ 80,000 e l'altra al venditore per $ 20,000 . Approvato. Andare avanti. Andiamo avanti.” Ma questa è la mia preoccupazione per questo. Si tratta di un finanziamento residenziale o di un finanziamento commerciale? Quindi è un po' come il primo passo che guarderei per questo tipo di situazione.

Tony:
E penso, Rob, solo per darti un po' di chiarezza su come il denaro scorre tra acquirente, banca, venditore, banca, perché ci sono alcuni passaggi lì dentro, giusto? Quindi, tornando al tuo esempio, Ashley, diciamo che Rob sta comprando questa casa per $ 100,000, ottiene un mutuo per $ 80,000 e ha un acconto di 20, e diciamo che questo venditore deve forse $ 35,000 sulla casa. Usando numeri tondi, se lo vendono a 100, pagheranno il loro mutuo di $ 35,000, dopo rimarranno con $ 65,000, giusto?
Ma Rob, il denaro non passa direttamente da te al venditore. Di solito c'è una terza persona in mezzo. In California, usiamo società di titolo e deposito a garanzia, e il modo in cui funziona è quando la banca invia il loro assegno per $ 80,000, lo invieranno in titolo e deposito a garanzia. Escrow andrà quindi dal venditore e dirà: “Ehi, signor venditore, questo denaro è per la proprietà che stai vendendo a Rob. Vediamo che devi ancora 35,000 dollari alla Bank of America per questa proprietà. Quindi, prima di emetterti fondi, estingueremo il tuo debito di $ 35,000 dovuto a Bank of America e otterrai il saldo che è di 65,000 ". Quindi, Rob, non devi necessariamente preoccuparti che il venditore ripaghi l'ipoteca iniziale, perché fintanto che passi attraverso il titolo e il deposito a garanzia, si assicureranno che qualsiasi debito o qualsiasi tipo di gravame, qualsiasi cosa contraria la proprietà viene pagata prima che il denaro vada effettivamente al venditore.

Ashley:
Sì, quindi questo è un ottimo punto è che vuoi assicurarti che i soldi che stai pagando, in modo che $ 80,000 nel nostro esempio, coprano ciò che è dovuto sul mutuo o che il venditore abbia i soldi. Ma come ha detto Tony, è qualcosa che il titolo farà in modo che accada alla chiusura e che all'improvviso non diventerai proprietario di questa proprietà, ma ci sarà ancora un altro privilegio sulla proprietà dal precedente proprietario.

Tony:
Ash, in base a quello che hai detto, sono d'accordo. Penso che sia comune vedere che a volte il venditore riporterà una parte dell'acconto e, onestamente, penso che ci siano alcune banche più piccole, se Rob lavora con forse un'unione di credito locale o qualcosa con cui potrebbe sentirsi a proprio agio il venditore ha anche un secondo diritto di pegno sulla proprietà. Rob, di solito è lì che le banche si sentono strane, dove non vogliono nessuno in una posizione di secondo grado. Vogliono che tu abbia una sorta di pelle nel gioco e non un altro prestatore. Ma se lavori forse con un'unione di credito più piccola o una banca locale, forse sono a loro agio nel darti 80k per il primo e poi farti dare 20k dal venditore per il secondo. Quindi penso che dipenda dalla banca con cui lavori.

Ashley:
Soprattutto se stai acquistando la proprietà al di sotto del valore di mercato. Se puoi mostrare le composizioni della banca e dire: “Guarda, sto comprando questa casa per 100,000, ma qualsiasi altra casa simile intorno a me viene venduta per almeno 150,000. Lo sto già comprando $ 50,000 al di sotto del mercato "o qualunque cosa sia, questo sicuramente aiuterebbe anche il tuo caso.
Ok, quindi la nostra prossima domanda qui è di Eric Donno. “Spese di pulizia e trasloco, come si lavora con le tasse? Per i miei affitti a lungo termine, ho addebitato una tassa di trasloco per coprire una pulizia professionale prima del trasloco. Il mio pensiero era che fosse meglio farlo piuttosto che prelevare le spese di pulizia dal loro deposito al momento del trasloco. Come gestisci la pulizia? Mangi solo il costo, lo ritiri dal deposito al momento del trasloco, non pulisci affatto? Ok, quindi questa è più una domanda a lungo termine, ma Tony, forse dopo aver affrontato la situazione del noleggio a lungo termine, puoi anche coprirla anche dal lato del noleggio a breve termine.
Per un noleggio a lungo termine, puoi addebitare una tassa di pulizia per il trasloco. In genere non lo vedo spesso. Davvero, onestamente non so se ho mai visto qualcuno farlo. Voglio dire, puoi addebitare una commissione, a meno che il tuo stato non ti permetta di farlo. Quello che faccio è fare una lista di controllo per la pulizia. Quando qualcuno si trasferisce nell'appartamento, cammina con me e facciamo quasi un'ispezione della proprietà dove possono dire: “Sai una cosa? C'è questa ammaccatura nel rivestimento qui. Non voglio essere accusato per questo. C'è una macchia in questo angolo del tappeto”, qualunque cosa siano queste cose. Possono passare attraverso e segnare, oppure passare attraverso e dire semplicemente: "sì, tutto è in ottime condizioni, ottime condizioni, ottime condizioni". Forse c'è un po' di usura su uno degli armadietti, possono annotarlo. Documenta tutto con le foto, tu come segno del proprietario o gestore della proprietà, e poi firma anche l'inquilino, datalo, e questa è la data in cui ricevono le chiavi, entrano nell'unità. Va bene? Va tutto bene e bene.
Quindi, quando è il momento di trasferirsi, viene fornita loro una lista di controllo per la pulizia. In realtà lo fornisco in anticipo quando si trasferiscono. Quindi ehi, solo così sai che quando te ne andrai, questo è tutto ciò che deve essere pulito. In realtà ho ricevuto questa lista da mia sorella. Quando si è laureata all'università, ha dovuto trasferirsi per un lavoro di insegnante per un paio d'anni, e nell'appartamento in cui si trovava, sono andato a trasferirla quando aveva finito e le hanno dato questa lista di controllo per le pulizie che elencava tutto come se ciò non fosse stato fatto, quanto ti sarebbe stato addebitato. Quindi, se non pulivi il frigorifero, costava 10 dollari o quello che era. Voglio dire, questa era in realtà una lista piuttosto nitida e dove sta cancellando i bui, tutto così.
Ricordo che mia sorella era andata fuori di testa pensando che non sarebbe stato abbastanza pulito. Voglio dire, non ha letteralmente nemmeno toccato questo posto per tutto l'anno in cui ci ha vissuto o qualunque cosa fosse. Era immacolato. Ricordo che il manager venne a fare la sua ispezione per il trasloco e si guardò intorno, disse: "Va bene, sembra fantastico". Lei è tipo "Tutto qui?" E lui dice: “Sì, sì, ti sei preso davvero cura di questo posto. Grazie." E aveva passato due giorni prima a pulire ogni minimo angolo anche se non c'era nemmeno sporcizia o polvere. Quindi implementando una sorta di lista di controllo in cui i tuoi inquilini sanno in anticipo, questa è l'aspettativa per quando ti trasferirai, quindi non ci sono sorprese, e hanno già firmato quel foglio di ispezione dicendo che entrambi concordate che è in buone condizioni. Non c'era niente che non andasse con l'unità quando si sono trasferiti.
E poi rinfresco sempre, quando danno l'avviso che si stanno trasferendo, do loro quel foglio di ispezione. Ecco dove puoi scrivere questo è il costo per articolo. Se i tappeti devono essere puliti perché ci sono delle macchie, devono essere puliti professionalmente o qualcosa del genere, è un addebito di $ 100, qualunque cosa sia. Oppure puoi pagare una tariffa forfettaria per le pulizie. Se non pulisci l'unità, fai pulire questa lista di controllo delle cose, ti addebiteremo $ 250 perché è quello che ci costa avere qualcuno che entra e lo fa. E poi quando gli inquilini se ne vanno, hanno i loro averi. Entri e fai la procedura dettagliata con l'inquilino affermando: "Okay, questo non è stato pulito qui, questo non era lì".
Nello Stato di New York nel giugno del 2019, hanno effettivamente cambiato la legge in base alla quale devi effettivamente offrire all'inquilino di eseguire l'ispezione del trasloco prima che si trasferisca effettivamente. Quando danno preavviso, penso che siano due settimane prima della data effettiva del trasloco, devi offrire loro la possibilità di fare un'ispezione lì, è una specie di pre-ispezione, in modo che abbiano l'opportunità di correggere qualsiasi cosa. Dì che c'è un buco nel muro o qualcosa del genere. Questo dà loro l'opportunità di rattoppare e dipingere, cosa che se mi seguite su Instagram, potete vedere che non è sempre la cosa migliore che i vostri inquilini facciano le riparazioni da soli. Questo è il modo in cui l'ho fatto e in genere vedo che non ci sono costi addebitati e che possono essere prelevati dal loro deposito cauzionale fino a quando non si sono trasferiti.

Tony:
Sì, è un grande crollo, Ashley. La maggior esperienza che ho avuto con questo è stata quella società di gestione della proprietà in cui ho lavorato dopo il college, e il loro processo era quasi esattamente quello che hai appena detto dove un certo periodo di tempo prima che gli ospiti effettivamente, o l'ospite, prima che l'inquilino dovesse effettivamente farlo si sarebbero trasferiti, avrebbero eseguito una procedura dettagliata iniziale e poi il giorno in cui l'inquilino avrebbe restituito le chiavi, avrebbero eseguito le procedure dettagliate finali per assicurarsi che tutto fosse corretto. Qualunque cosa non fosse stata corretta, veniva fatturata, ovviamente prelevata dal loro deposito cauzionale, e se andava oltre, veniva emessa loro una fattura, ma veniva fatturata per ogni articolo ancora in sospeso. Quello era il loro processo. Ma sì, non credo di aver mai incontrato nessuno che addebiti un trasloco ai propri inquilini, come una tassa di pulizia quando si trasferiscono nella proprietà, ma immagino Eric, se funziona per te e le persone stanno ancora cercando da dire a casa tua e forse funziona, ma come ha detto Ash, ci sono molte altre opzioni lì.

Ashley:
Ok, quindi è tutto per la risposta Rookie di oggi. Spero che voi ragazzi abbiate portato via un sacco di valore da questo. Se ci sono domande a cui vuoi rispondere, inviaci un messaggio diretto a me o Tony su Instagram. Puoi lasciare una domanda nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie dove probabilmente riceverai un sacco di risposte prima ancora che siamo effettivamente in grado di mandare in onda l'episodio con la nostra risposta. Grazie mille ragazzi per esservi uniti a noi. Io sono Ashley di wealthfromrentals e lui è Tony di tonyjrobinson, e torneremo mercoledì con un ospite.