Soppesare i costi e i benefici di costruzione rispetto all'acquisto di immobili in affitto? Non sei solo! Quando i prezzi degli immobili salgono, ha senso che la maggior parte di noi inizi a cercare scappatoie. Ma il costo è solo una cosa da considerare quando si tratta di investimenti immobiliari. Per fortuna, Ashley e Tony hanno alcuni suggerimenti per decidere da che parte andare.
Bentornati a questa settimana Risposta da principiante! Se hai mai considerato costruire un investimento immobiliare o l'acquisto di una nuova costruzione, vorrai sentire cosa hanno da dire i nostri host. Tocchiamo anche se la posizione del tuo avvocato è importante o meno quando lo sei investire fuori dallo statoe come beneficiare dell'esenzione dalle plusvalenze. Ultimo ma non meno importante, scaviamo nel differenze tra reddito W2 e reddito da locazione quando si tratta di tasse, e perché uno è so molto meglio dell'altro!
Se vuoi che Ashley e Tony rispondano a una domanda immobiliare, puoi pubblicare nel Gruppo Facebook per debuttanti immobiliari! Oppure chiamaci alla Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 264.
Tony:
Ma spesso se fai una nuova costruzione nel 2023 rispetto a una casa ristrutturata che è stata costruita nel 2005, il valore di quella proprietà, soprattutto se la consideri un affitto a breve termine, che è quello che facciamo, è in genere più alto . Possiamo ristrutturare una casa costruita nel 2005 fino in fondo, ma lo stile costruttivo, l'estetica di una casa costruita nel 2023 sarà più moderna di una casa costruita nel 2005 anche se è stata ristrutturata molto bene.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al podcast Real Estate Rookie, dove ogni settimana, due volte a settimana, ti portiamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per dare il via al tuo viaggio di investimento. Voglio iniziare l'episodio di oggi gridando a qualcuno con il nome utente di lukster8891. Lukster ci ha lasciato una recensione a cinque stelle sul podcast Apple che dice: “Podcast incoraggiante. Tony e Ashley, il loro podcast è estremamente istruttivo e incoraggiante. Grazie per aver creato uno spazio per dare a persone come me la conoscenza e la spinta in più per sentirsi sicuri nell'investire nel settore immobiliare.
Mi piace il modo in cui l'hai espresso, Lukster, "per aver dato e creato uno spazio per dare alle persone come me quello spazio per sentirsi sicuri". Questo è davvero ciò di cui parla il podcast Real Estate Rookie. Ovviamente ci sono un sacco di informazioni là fuori sull'investimento nel settore immobiliare, ma a volte può sembrare travolgente, a volte può sembrare, non so, troppo per provare come bere da una manichetta antincendio. Lo scopo del podcast Rookie è quello di fornire a ogni singolo ascoltatore informazioni e storie digeribili e utilizzabili per aiutarli davvero a spostarli nel loro viaggio. Quindi, se tutti state ascoltando e non ci avete ancora lasciato una valutazione e una recensione oneste, per favore fatelo. Più recensioni riceviamo, più persone possiamo aiutare e aiutare le persone è sempre il nostro obiettivo. Ashley, come stai oggi?
Ashley:
Bene bene. Bene, prima di tutto, se non l'abbiamo detto abbastanza, grazie mille ragazzi per quelli di voi che hanno lasciato recensioni. Adoriamo leggere ciò che ti piace del podcast e come ti ha giovato e soprattutto quando ci lasciate le vostre vittorie, ciò che avete realizzato. Quindi, quando lasci una recensione, assicurati di condividere con noi ciò che hai imparato dal podcast di uno dei nostri ospiti. Chi era il tuo ospite preferito? Chi ami, o forse anche chi vuoi che venga nello show? Abbiamo avuto molti incontri di produzione su chi sono alcuni degli ospiti dell'autobus che possiamo portare per voi ragazzi che porteranno il massimo valore. Che ci crediate o no, non è solo una battuta noiosa, in realtà proviamo a pianificare le cose e siamo davvero strategici su come gestiamo il podcast. Sì, quindi Tony, quale riabilitazione, a cosa stai lavorando, qualsiasi cosa?
Tony:
Sì, abbiamo dei grandi progetti per il 2023. So che abbiamo avuto il nostro episodio di definizione degli obiettivi poche settimane fa, ma un grande obiettivo per me è che voglio ancora chiudere la mia prima grande proprietà commerciale quest'anno. Stiamo esaminando hotel, boutique motel in giro per il paese. Abbiamo imparato molto la scorsa estate con quell'affare che avevamo sul nostro contratto ma che alla fine non siamo riusciti a concludere. E davvero era il prezzo di acquisto. Avevamo raccolto un paio di milioni di dollari, avevamo bisogno di un altro paio di milioni. Ed è come, "Beh, amico, quanti accordi avrei potuto comprare con i due milioni che avevamo già raccolto?" Ci sono molte proprietà là fuori che avremmo potuto comprare. Quindi penso che torneremo indietro e probabilmente ridurremo un po 'il nostro prezzo di acquisto e proveremo a trovare qualcosa che abbia un po' più senso in quella fascia di prezzo.
E poi un altro grande obiettivo per me è lanciare la nostra società di gestione immobiliare nello spazio di noleggio a breve termine e la nostra società di pulizie a noleggio a breve termine. Quindi cercare di trovare i COO giusti per puntare su quelle iniziative per noi, ma penso che queste siano due grandi lacune nel mercato degli affitti a breve termine. Non esiste un marchio noto a livello nazionale nello spazio di pulizia per affitti a breve termine. Ci sono sicuramente società di gestione immobiliare che sono grandi, ma mi sento come se fossimo in una posizione unica in cui abbiamo prima costruito un nostro portafoglio. Siamo prima host e poi manager di proprietà, quindi abbiamo una prospettiva diversa da molte di queste altre società che esistono da un po' di tempo.
Ashley:
Inizierai semplicemente offrendolo nei mercati in cui operi ora? Qual è il tuo piano per crescere e ridimensionarlo? Alla fine sarà più un modello di franchising o è qualcosa che vuoi continuare a supervisionare i mercati e selezionerai i mercati in cui entrare e continuerai a crescere tu stesso?
Tony:
Sì, è un'ottima domanda. Non abbiamo ancora deciso davvero. Il modello di franchising è qualcosa che penso potrebbe funzionare, ma ho anche l'idea di mantenere davvero il controllo su alcuni aspetti del marchio. Ma penso che inizialmente vogliamo solo una prova del concetto. Abbiamo già l'infrastruttura, quindi abbiamo il team operativo per fare tutte le comunicazioni con gli ospiti e lavorare con il personale di manutenzione e il personale delle pulizie. Quindi davvero sentiamo di poter portare quell'infrastruttura in qualsiasi mercato, dobbiamo solo trovare gli addetti alle pulizie e i tuttofare giusti in quei mercati per supportarci. Penso che il nostro obiettivo principale sia trovare le proprietà giuste e i proprietari giusti con cui lavorare e poi lasceremo che i mercati si prendano cura di se stessi.
Ashley:
Per me, mi riprendo la gestione della proprietà che abbiamo utilizzato negli ultimi tre anni, società di gestione della proprietà. E ora quello che sto facendo è costruire di nuovo una società di gestione immobiliare, dove l'ultima volta, quando ho iniziato, ero autogestito, quindi ero il gestore della proprietà, ero l'agente di leasing, tutto. E ora questa volta sto assumendo un gestore della proprietà. Penso che firmerà davvero il suo contratto questa settimana, il che è super eccitante. E poi mi limiterò a supervisionare tutto e fondamentalmente lo farò solo nel modo in cui lo voglio. Ma non stiamo assumendo nessun cliente, sono solo le mie proprietà e le proprietà dei miei soci in affari. Questa è una cosa, non voglio avere a che fare con i proprietari. Gli inquilini possono causare problemi e cose del genere, ma a volte i proprietari sono peggiori del... E lo so perché altri proprietari parlano di come interagiscono con la loro società di gestione immobiliare.
Io come proprietario della mia società di gestione immobiliare, non voglio occuparmene. Penso sempre agli insegnanti un esempio, che hanno a che fare con gli studenti della loro classe ma poi hanno a che fare con i genitori ea volte i genitori sono peggio di. Quindi parte della mia grande visione e obiettivo per il 2023 è capire quali sono le cose che non voglio affrontare che mi sembrano pesanti, e una di queste cose è essere responsabile nei confronti degli altri proprietari. Sono molto fiducioso di poter avviare questa società di gestione della proprietà e subito so già di avere questi proprietari che verrebbero con cui condividere le spese generali, ma semplicemente non voglio quella responsabilità di qualcosa che sta accadendo e andando avanti, ok, è il mio flusso di cassa, sono io che dico: "Per occuparmi di questo problema, spenderò solo questa somma di denaro per risolverlo". Dove se è un proprietario, è proprietà di qualcun altro, non posso semplicemente andare a spendere questi soldi e prendermene cura perché è il loro flusso di cassa che sta diminuendo, questo è il loro problema.
Quindi mi piace avere il controllo sul prendere la decisione che avrà un impatto su di me e sulle mie proprietà e non che avrà un impatto su un proprietario e non dovermi preoccupare davvero di questo, immagino.
Tony:
Questa è sicuramente una preoccupazione anche per noi è che man mano che ridimensioni, ci sono molte personalità con cui devi affrontare. Ma penso anche che sia per questo che vogliamo essere piuttosto selettivi con i proprietari con cui lavoriamo. Se quella persona è ... non voglio dire un dolore perché penso che sia una rappresentazione ingiusta. Ma se quella persona forse sta cercando un livello di coinvolgimento nell'operazione quotidiana che non è in linea con il tipo di coinvolgimento che vogliamo dai nostri proprietari, forse non è una buona idea. Penso che sia quello che stiamo cercando di aumentare abbastanza lentamente per assicurarci che... Vogliamo che le persone si fidino di noi e che vengano da noi per la nostra esperienza e non persone che pensano: "Ehi, posso fare un lavoro migliore di puoi” e cercando di insegnarci come essere operatori di noleggio a breve termine. Quindi c'è una linea sottile lì.
Ashley:
Mi hai appena descritto come un...
Tony:
E questo è un buon punto-
Ashley:
[00:08:29 impercettibile].
Tony:
Perché penso che tu fossi in una posizione in cui onestamente potevi fare un lavoro migliore di...
Ashley:
Sì, e lo farei.
Tony:
… quell'amministratore di proprietà che hai.
Ashley:
Sì. E io [00:08:36 impercettibile] quell'esperienza. Penso che nella tua situazione tu stia esaminando anche i proprietari. Non solo crescerai e scalerai così velocemente da assumere qualcuno solo per massimizzare la tua base di clienti e massimizzare le tue entrate, che sarai selettivo. E questo ti dà anche quell'esclusività, in quanto vuoi essere un proprietario ... e non usare la parola treno, ma mentre assumi nuovi investitori, nuovi proprietari che stabiliscono quelle aspettative come "Questo è ciò che ci aspettiamo da te, e questo è ciò che ti aspetti da noi. Se uno di noi cambia da quello, è lì che abbiamo una situazione su come aggirare il problema. O forse la partnership non funziona perché in realtà è una partnership. Soprattutto quando è il tuo investimento immobiliare, non hai più il controllo delle operazioni quotidiane di quella proprietà e massimizzando il flusso di cassa e cose del genere, ti affidi al tuo partner, la società di gestione della proprietà, per supervisionare tutto questo e massimizzare davvero le prestazioni della tua proprietà. E questa è una cosa che non ho capito quando ho assunto una società di gestione immobiliare, è che avrei dovuto fare molte più domande.
Un esempio è, ok, la bolletta dell'acqua. Entra nel loro reparto fatturazione, nei loro debiti. C'è qualcuno che controlla le banconote. Vanno avanti e lo pagano e poi se ne occupa. Fantastico, non devo pagare le bollette, cose del genere. Ma non c'è nemmeno nessuno che dice: “Aspetta, la bolletta dell'acqua è stata di $ 100 il mese scorso. Perché all'improvviso sono $ 250? Il bagno funziona? Sta succedendo qualcosa?" Solo perché sta entrando in un dipartimento generale che non conosce la tua proprietà, cose del genere. Mi sento come se stessi andando su una tangente.
Tony:
No, ma questo è un buon punto. È come impostare correttamente quelle aspettative all'inizio o nemmeno all'inizio, prima ancora che la relazione inizi davvero? C'è un bel libro che ho appena letto, e si chiama Never Lose a Customer Again. Il libro si concentra maggiormente sulle aziende più grandi, ma è come, quando cerchi clienti, come puoi avere conversazioni all'inizio e poi come puoi strutturare quei primi 100 giorni di quella relazione in modo che, A, il tuo cliente abbia un'esperienza davvero straordinaria e rimangono clienti per molto tempo, ma, B, che le aspettative che tu hai su di loro e che loro hanno su di te sono super chiare da entrambe le parti, in questo modo sia su come operare efficacemente all'interno di quella partnership . Quindi non perdere mai più un cliente, non ricordo chi fosse l'autore, ma è stato un grande libro che mi è piaciuto molto.
Ashley:
Penso che mi avrebbe aiutato a lavorare meglio con la società di gestione della proprietà, se entrambi avessimo delle aspettative reciproche e lo avessimo stabilito in anticipo. Sono sicuro che fanno un ottimo lavoro, sono cresciuti e scalati così tanto negli ultimi due anni che ovviamente hanno un modello di business di successo, ma era solo diverso da quello che mi aspettavo, e avremmo dovuto avere quelli aspettative più chiare in anticipo.
Ok, quindi la nostra prima domanda è di Annie Johnson, e questo è attraverso la pagina Facebook di Real Estate Rookie. Se non l'hai già fatto, assicurati di unirti al gruppo Facebook. Ci sono oltre, credo, 60,000 membri in questo momento. È un ottimo modo per porre domande, ottenere informazioni o persino condividere i propri consigli e saggezza. Ok, quindi la domanda di Annie è: “Qualcuno ha collaborato con una LLC per investimenti fuori dallo stato? Hai usato un avvocato nel tuo stato o nello stato in cui stavi investendo? Importa? Qualsiasi approfondimento su questo argomento è utile. Questa sarà la nostra prima partnership e LLC. Abbiamo deciso che non vogliamo fare un accordo di partenariato legalmente documentato”.
Ok, quindi mi chiedo perché riguardo a quest'ultima domanda perché quando crei una LLC, devi creare un accordo operativo, che sono comunque i termini della tua partnership. Quindi penso che se lo fai, qualunque cosa accada, se crei la tua LLC, affinché sia una LLC legale per funzionare nel modo desiderato, devi fare l'accordo operativo, che è fondamentalmente un accordo di partnership in sé.
Tony:
Molto veloce, voglio solo gridare ad Annie che sta facendo questa domanda. Questa è in realtà Annie Hatch Johnson che è stata ospite nell'episodio 46. Riconosco il volto e il nome lì. Grida ad Annie. Penso che l'ultima volta che le abbiamo parlato fosse da qualche parte qui, non ricordo, da qualche parte nel Midwest, ma alla fine si è trasferita in Alaska. Lei e suo marito stavano facendo delle cose in affitto a breve termine in Alaska, quindi grida ad Annie.
Ashley:
Quindi Tony, vuoi davvero rispondere a questa domanda perché lo hai fatto molto di più? Penso che in realtà tu faccia joint venture, ma l'unico investimento fuori dallo stato che ho fatto è stato con James [00:13:32 impercettibile], e abbiamo stipulato un accordo di joint venture in cui avevamo le nostre LLC separate e si sono riunite in l'accordo di joint venture. Quindi abbiamo avuto la mia New York LLC e poi la sua Washington State LLC, e poi abbiamo concluso l'accordo di joint venture attraverso quello. E abbiamo documentato l'intero accordo operativo su come la partnership ha funzionato per quell'unico accordo.
Tony:
Sì, è un'ottima domanda. La maggior parte delle nostre partnership avviene attraverso accordi di joint venture, non necessariamente nuove LLC che abbiamo creato. Ma Annie, ti darò un po' di informazioni sulla base delle conversazioni che ho avuto con i miei avvocati e diversi avvocati della SEC e cose del genere. Ogni stato è diverso. Le informazioni che mi sono state fornite e, ancora una volta, non sono un avvocato, quindi consulta un avvocato per assicurarti che queste informazioni siano accurate, ma per noi stavamo cercando di acquistare una proprietà che si trovava in California utilizzando una nuova LLC. La tua domanda in giro è nel tuo stato o nello stato in cui stai investendo, ci sono alcune limitazioni. Ad esempio, c'è ovviamente un trattamento fiscale migliore negli stati diversi dalla California. Ma supponiamo che volessi creare una LLC nel Delaware ma, diciamo, ero in California, i partner in California e la proprietà è in California, non posso creare un'entità del Delaware per detenere il titolo e riscuotere gli affitti su quella proprietà in California.
Quindi, a seconda dello stato in cui vivi e dello stato in cui si trova la proprietà, ci sono alcune leggi che devi seguire su dove creare quell'entità. Quindi il mio primo consiglio, Annie, sarebbe di chiedere a un avvocato nel tuo stato o nello stato in cui si trova la proprietà di ottenere il loro consiglio su dove dovresti strutturare quell'entità e in quale stato dovrebbe essere focalizzata. niente di diverso su quel fronte, Ash?
Ashley:
No, no, davvero non l'ho fatto. Inoltre non ci ho approfondito molto, ma è più o meno quello che ho sentito, immagino.
Tony:
Voglio dire, quindi sì, questa è la prima cosa, è parlare con il tuo avvocato per identificare in che stato si trova. fare un accordo di partenariato”. Presumo che quando lo dici, Annie, è che non vuoi seguire la strada in cui siamo andati noi di avere solo un accordo di joint venture, in realtà vuoi che questa entità sia in atto. Ma per il punto di Ashley, penso che tu voglia ancora passare attraverso tutti gli stessi processi di pensiero o esercizi che faresti se stai facendo quell'accordo di partnership per assicurarti che se, per qualsiasi motivo, non c'è tensione, ma ogni partnership sta andando per avere i suoi dossi e forse disaccordi, e più tempo passi in anticipo a rispondere a queste domande, meglio è.
C'è un libro fantastico che ho letto l'anno scorso intitolato The Partnership Charter di qualcuno di nome David Gage, ed è stato uno dei migliori libri che ho letto sulle partnership. Non è specificamente orientato al settore immobiliare, ma è un libro di partnership commerciali ed è pieno zeppo di domande che tu e il tuo partner dovreste chiedervi l'un l'altro prima di entrare davvero in questa partnership per assicurarvi che ci sia chiarezza su come gestirai alcuni problemi in quella partnership. Quindi leggi quel libro, parla con un avvocato, penso che questi siano i miei primi due consigli.
Ashley:
Ok, passiamo alla nostra prossima domanda, e questa è di Sia: “Qualcuno ha comprato un terreno e costruito una casa invece di una riabilitazione? Ho davvero difficoltà a trovare un accordo perché le persone pagano più del dovuto. Com'è ottenere una ristrutturazione su una casa di nuova costruzione? Penso che forse il mercato potrebbe cambiare un po 'in cui non vedrai così tante persone pagare più del dovuto, quindi spero che tu possa avere maggiori possibilità di trovare affari. Ma sono in questo thread di messaggi di testo immobiliari e uno degli investitori ha inviato un messaggio quel quarto trimestre del 2022, è un capostipite e aveva proprietà in vendita per oltre 60 giorni. Non appena il primo gennaio è arrivato, ha visto un enorme aumento delle proiezioni. Penso che abbia detto che sono triplicati, la quantità di spettacoli che stava triplicando, e ne aveva quattro sotto contratto proprio nelle prime due settimane di gennaio che sta vedendo solo questo enorme aumento dal primo dell'anno. Quindi forse le persone ricominceranno a pagare più del dovuto e ad acquistare più del dovuto.
Quindi, costruendo una casa, ho costruito la mia residenza personale, ma non sono mai andato a comprare un investimento immobiliare o ho costruito un investimento immobiliare facendolo da zero. La prima cosa che penso che dovresti davvero fare è la tua ricerca su cosa valuterà quella proprietà quando avrai finito di costruirla. Valuterà ciò che ci metti o anche di più in modo da poter ritirare tutti i tuoi soldi? La seconda cosa è come lo finanzierai? Hai intenzione di fare contanti? Hai intenzione di ottenere un prestito di costruzione? Quindi, se stai pagando in contanti, una cosa che devi fare è cercare e parlare con le banche, e abbiamo risposto a questo in un'altra risposta da principiante, penso che sia stata quella trasmessa la scorsa settimana riguardo al periodo di stagionatura. Perché se stai pagando in contanti per far costruire questa casa e poi vai in banca per rifinanziarla, potrebbero dire: “Sai una cosa? Non possiedi questa casa da un anno e non ti rifinanzieremo per un anno per fare quel rifinanziamento in contanti. Quindi queste sono alcune delle cose che dovresti assolutamente esaminare prima di passare effettivamente al processo di costruzione.
Tony:
Un paio di punti dalla mia parte. Proprio come Ashley, non ho mai fatto nuove costruzioni per quanto riguarda gli investimenti. Abbiamo acquistato un bel po' di nuove costruzioni, ma è stato dal costruttore che ha svolto il lavoro per identificare il lotto, ha ottenuto tutti i permessi, ha gestito il terreno di costruzione e stavamo essenzialmente acquistando un prodotto finito da quel costruttore. Voglio solo parlare dei pro e dei contro di questo approccio e del motivo per cui abbiamo deciso di seguire quella strada. Il primo vantaggio che abbiamo visto è stato che siamo riusciti a ottenere un prodotto superiore. Spesso, e dipende dal livello della riabilitazione, ma spesso se fai una nuova costruzione nel 2023 rispetto a una casa ristrutturata che è stata costruita nel 2005, il valore di quella proprietà, specialmente se la consideri come un breve- il noleggio a termine, che è quello che facciamo, è in genere più alto.
Possiamo ristrutturare una casa costruita nel 2005 fino in fondo, ma lo stile costruttivo, l'estetica di una casa costruita nel 2023 sarà più moderna di una casa costruita nel 2005 anche se è stata ristrutturata molto bene. Ed è quello che abbiamo visto molto, è che le nostre nuove costruzioni tendono a fare meglio delle nostre case ristrutturate anche se la qualità è altrettanto buona, ma è solo che la cornice della casa è un po' più datata con quella roba più vecchia . Questo è stato un grande vantaggio per noi.
Il secondo motivo per cui abbiamo optato per molte delle nuove costruzioni di questo costruttore è che aveva già identificato e consentito più lotti in questa città in cui stavamo cercando di investire. Quindi per noi, ci ha permesso di scalare eccezionalmente rapidamente perché ha aveva già fatto il duro lavoro di... I permessi richiedono quasi più tempo della costruzione della casa in California. Quindi il fatto che avesse già svolto quel duro lavoro su più lotti significava che avremmo potuto costruire questa macchina per iniziare ad acquisire queste proprietà non appena avesse finito. E per noi, eravamo in una fase di crescita davvero forte, quello era un nostro grande obiettivo, era scalare rapidamente e avere quella relazione ci ha permesso di fare proprio questo. Quindi quelli erano i due grandi vantaggi: abbiamo ottenuto un prodotto davvero superiore e siamo stati in grado di acquisire quelle unità in tempi relativamente brevi, molto più velocemente che se avessimo provato a farlo da soli.
Lo svantaggio di questo approccio è che stavamo decisamente pagando di più per il prodotto finito che se avessimo svolto noi stessi il lavoro di identificazione del terreno, ritiro dei permessi e costruzione di quella proprietà da soli. Non ci sono dubbi. Non ci venderebbe quelle case se le vendesse in perdita ogni singola volta. Ce lo stava vendendo perché stava realizzando un buon profitto. Sapevamo che non stavamo pagando più del dovuto perché era ancora un valore di mercato, ma sappiamo che stavamo spendendo più di quanto avessimo fatto noi stessi. Penso che queste siano le due cose che devi soppesare. Hai le competenze per fare costruzioni dal basso, perché è decisamente diverso dal fare una riabilitazione. Quelle sono competenze simili ma ancora diverse. E poi il secondo pezzo è: hai il tempo per gestire davvero anche qualcosa del genere? Quindi l'abilità e il tempo sono due cose da considerare.
Ashley:
Sì, quel prezzo che stai pagando in più è in realtà la commissione di gestione del progetto, è come se la commissione dell'appaltatore generale fosse come se assumessero il ruolo amministrativo, la gestione dell'intero progetto è ciò che stai pagando. Quindi, anche se non dovessi andare con il costruttore e lo facessi tu stesso, potresti comunque pagare a un appaltatore generale una piccola percentuale di buffer perché saranno loro a far entrare i sottotitoli e cose del genere per occuparsi davvero anche del progetto. Ma se agirai come appaltatore generale e gestirai l'intero progetto e assumerai individualmente ogni appaltatore che deve entrare, allora, sì, è lì che risparmierai molti soldi. Ma come ha detto Tony, hai il tempo e la conoscenza per farlo anche tu? Se hai intenzione di provarlo e non hai la conoscenza o l'esperienza e vuoi solo imparare, potrebbe finire per costarti più di quanto sarebbe necessario per costruirlo effettivamente.
Tony:
Basta comprarlo da loro.
Ashley:
Sì, solo per comprarlo dal costruttore. Quindi è sicuramente qualcosa da considerare.
Tony:
Voglio solo condividere alcuni dei mal di testa che derivano dal provare a fare da soli la costruzione dal basso. Siamo buoni amici con questo costruttore ora perché abbiamo acquistato credo 13 case da lui a questo punto. Un giorno eravamo fuori dal sito e stavo solo chiedendo del processo di autorizzazione. In genere ciò che fa è inviare piani per più pacchi contemporaneamente, la stessa identica planimetria, la stessa identica planimetria, solo pacchi diversi, e li invierà alla contea. Ogni piano, ricorda che sono piani identici, vengono sottoposti a quattro diversi... Accidenti, chi sono le persone che esaminano i piani nella contea?
Ashley:
L'addetto all'applicazione del codice?
Tony:
Sì, non riesco a ricordare il nome delle persone che stanno guardando i piani o qualunque cosa sia, mi sfugge in questo momento. Ma comunque, va a quattro persone diverse, tutte con lo stesso lavoro, solo quattro persone diverse. Ogni persona guarderà la stessa identica serie di piani e tornerà con note diverse. La persona A dirà: "Ehi, devi aggiustare questa cosa". La seconda persona non vedrà ciò che ha visto la prima persona, ma chiamerà qualcosa di diverso. Quindi è esattamente la stessa cosa, ma quattro persone diverse hanno un'interpretazione diversa di ciò che deve essere risolto. Quindi riprenderà quei piani e poi dovrà apportare quattro serie separate di modifiche, alcune delle quali a quattro diversi gruppi di persone, quindi è sicuramente un processo molto arduo e talvolta frustrante passare attraverso l'intera nuova costruzione per conto proprio.
Ashley:
Oppure puoi semplicemente vivere in campagna nelle aree rurali dove conosci l'unico ufficiale di applicazione del codice, l'unico ispettore edile, e sì, è così, è tutto ciò con cui hai a che fare è una persona. E poi il consiglio di pianificazione, immagino.
Tony:
La cosa ancora più assurda, Ash, è che stavamo guardando in alcuni posti dell'Arkansas, e ci sono alcune contee dell'Arkansas dove non esiste un processo di approvazione. È come se potessi praticamente costruire tutto ciò che vuoi costruire. Quindi, a seconda della città o della contea in cui ti trovi, la capacità di costruire qualcosa di nuovo è probabilmente più facile in alcuni luoghi.
Ashley:
Sì, abbiamo sicuramente aree remote del genere. Non ho ancora investito in uno, ma è come se tu potessi sopportare qualsiasi cosa. Non c'è nessun processo di approvazione o qualcosa del genere, nessun permesso da inserire.
Tony:
La tua terra, ci fai quello che vuoi, giusto?
Ashley:
Ecco una storia che frustrerà alcune persone: nell'edificio in cui si trova il mio negozio di liquori, aveva bisogno di un nuovo tetto. Quindi Daryl è uscito e ha trovato qualcuno che farà il tetto, abbiamo ricevuto l'offerta, tutto, e lui è tipo "Posso iniziare domani". E così ho detto a Daryl, ero tipo, “Beh, non abbiamo un permesso di costruzione. È entrato?" Ha mandato un messaggio al ragazzo e il ragazzo ha detto: "No, non ne ho ricevuto uno, ma posso iniziare domani". Quindi guidiamo ... Sono 15 minuti di auto dal municipio e diciamo: "Dobbiamo ottenere un permesso di costruzione, vogliamo farlo". Era tipo "Va bene, compila questo modulo", ed era un centinaio di dollari e l'ha fatto. Lei dice: “Okay, te lo prepariamo domani. Vieni e fallo ritirare dall'appaltatore e lo metteremo in vetrina.
Tony:
Oh. Lascia che ti racconti una storia all'estremità opposta dello spettro. Abbiamo vasche idromassaggio che abbiamo iniziato a installare nella maggior parte dei nostri noleggi a breve termine a Joshua Tree. È stato un processo molto simile in cui devi presentare i piani per la vasca idromassaggio come dove si trova rispetto alla casa. Devi fare un'ispezione del permesso elettrico per assicurarti che tutto sia fatto nel modo giusto. E poi ci sono alcune caratteristiche di sicurezza che devi aggiungere alla vasca idromassaggio. Era un processo molto simile in cui ogni volta inviavano un ispettore diverso.
Quindi il primo ispettore esce, ci dà un elenco di cose che dobbiamo sistemare e noi sistemiamo 1, 2, 3 e quattro. Il secondo ispettore esce per convalidare che le prime quattro cose sono state fatte, ma poi chiama altre cose che il primo ispettore ha perso. Poi esce un terzo ispettore e dice qualcosa di totalmente... Quindi è stato proprio come questo gioco di sedie musicali che cercava di riempire tutte queste scatole per questi diversi ispettori, e ci sono voluti mesi per ottenere alcuni di questi permessi per le vasche idromassaggio, quindi è decisamente frustrante.
Ashley:
Oh mio Dio.
Tony:
Ad ogni modo, siamo andati fuori tema, ma speriamo di vedere che ti è stato utile. Penso che per farla breve sia pensare ai pro e ai contro e alle proprie competenze in termini di ristrutturazione di una casa rispetto alla nuova fase di costruzione. E poi al punto di Ashley sul rifinanziamento, assicurati solo di parlare con le banche sul front-end in modo da avere una buona idea di quale sia il periodo di stagionatura e quali altri forse cerchi potresti dover superare se lo fai segui il nuovo percorso di costruzione per ottenere quel rifinanziamento e completarlo sul back-end.
Ashley:
Sì, un'ultima cosa che aggiungerò a questo come esempio. Non nel mio mercato, un mercato diverso, ma questo amico che ho, hanno costruito case con patio, come un piccolo complesso di appartamenti, solo un piano. Hanno pagato in contanti per l'intera cosa, l'hanno costruita da zero, hanno fatto funzionare tutto questo sito, tutto. E quando hanno finito, l'hanno affittato, e in realtà non ha valutato nemmeno quello che hanno messo nell'affare. Penso che abbiano dovuto lasciare forse il 40% di quello che hanno pagato perché la banca avrebbe prestato loro solo il 70% del valore stimato. In realtà, è stato più di questo, è stato più del 40% che ci hanno lasciato dentro. Non conosco i numeri esatti, ma è qualcosa su cui essere molto cauti, è assicurarsi che valuterà quello che vuoi perché potresti rimanere bloccato a lasciare centinaia di migliaia di dollari in un affare che non hai fatto aspettati di fare soprattutto se stai prendendo in prestito denaro da un prestatore di denaro privato, un prestatore di denaro duro per finanziare quell'affare e quindi non va a valutare ciò che desideri.
Con questo investitore, fortunatamente, si trovava in questa situazione in cui ha stipulato un contratto con il costruttore in cui stava effettuando pagamenti al costruttore per parte di quella lacuna. Quindi è stato in grado di mitigarlo e quindi utilizzare solo il flusso di cassa. E tutto ha funzionato dove è ancora una proprietà che scorre denaro anche dopo aver pagato questi due prestiti. Quindi assicurati di avere più strategie di uscita e diversi modi per finanziare un affare.
Ok, quindi la nostra prossima domanda è di Joey Stout: "Come viene tassato il reddito da locazione rispetto a uno stipendio W-2? Grazie, Joe S. Bene, Joe, il tuo reddito W-2 sarà un reddito da lavoro e sarà basato sulla fascia fiscale in cui ti trovi, quindi quanti soldi hai guadagnato. Andiamo avanti e aumentiamo le fasce fiscali per il 2022. Ok, quindi se lo sei ... Diamo un'occhiata qui. Se guadagni da zero a $ 10,000, stai pagando il reddito imponibile del 10%, e poi il 12% da 10,000 a 41,000. Il 22% sarà il tuo reddito tassato da 41,000 a 89,000. La tua aliquota fiscale sarà del 24% da 89,000 a 170,000 e così via. Quindi più guadagni dal reddito da lavoro, il tuo reddito W-2, più alta diventa la tua aliquota fiscale. Quindi salti a oltre mezzo milione, pagherai il 37% in tasse sul reddito.
Lo guardi e dici: "Quindi voglio rimanere sotto i 539,000 perché poi pagherò il 2% in più di tasse" e devo davvero capire dov'è quella soglia in cui ha più senso. Quindi, se sei proprio al limite di uno, diciamo dal 24% al 32%, ok, è un bel salto, è l'8%. E se guadagni $ 170,050, sei al 24%. Ma diciamo che vai e guadagni 180,000, vieni spinto fino alla fascia fiscale del 32%. Vale la pena prendere quei 10 dollari in più perché ora quell'intera fetta di denaro sarà tassata al 32%? Quindi qualcosa di cui tutti dovrebbero essere cauti con il proprio reddito.
Questi sono solo alcuni esempi delle parentesi e salgono. Quando sei in una fascia, quindi diciamo che 170,000 sono tassati al 24%, quei 170,000 saranno tassati a quel 24%. Ma poi se guadagni altri 10 dollari in più, quei 10 saranno nella fascia fiscale successiva, quel 32%.
Tony:
Quindi è solo il tuo reddito che rientra in quella fascia che è tassato a quella percentuale, giusto? Quindi, se guadagni $ 500,000, quell'intero 500,000 non sarà tassato al 37%. I primi 10,275 saranno al 10% e poi fino a 41,000 sarai al 12%. E poi ognuno di quei diversi cade in quei diversi secchi. Ecco perché le tasse sono così confuse, motivo per cui tutti dovrebbero sicuramente ottenere un CPA davvero buono per aiutarti a navigare in tutte quelle diverse sfumature.
Ma prima hai dichiarato, Ash, che il tuo stipendio W-2 è reddito da lavoro, e il reddito da lavoro riceve il peggior trattamento fiscale tra tutti i redditi. Sarai tassato il più alto in base al tuo reddito guadagnato. Il reddito da locazione ottiene uno dei trattamenti fiscali più preferenziali. In realtà abbiamo riportato Amanda Han nell'episodio 255, e proprio alla fine di quell'episodio, anche nel mondo degli investimenti immobiliari ha classificato quali strategie ottengono il miglior trattamento fiscale, quali strategie ottengono il peggior trattamento fiscale. Il flipping era alla base di quel trattamento di preferenza fiscale perché è ancora un reddito da lavoro attivo. E poi cose come affitti a breve termine e affitti a lungo termine erano al top perché è più considerato un reddito passivo.
Ashley:
Una cosa da notare che penso con il reddito da lavoro è che tipo, ok, lavorerai così tante ore, ma se sei proprio al limite di una di quelle parentesi, vale la pena lavorare quelle ore extra e poi ora quelle ore saranno tassate al 37%? E così $ 37 di quei $ 100 per cui lavorerai in più sono andati. Ma voi ragazzi potete fermarvi se volete davvero vedere in quale fascia fiscale vi trovate. Alcuni degli esempi che usiamo per il primo single filer, ma sono cambiati per il deposito coniugale congiuntamente, deposito separato, capofamiglia. Quindi vai a dare un'occhiata a quelli e puoi effettivamente capire quale sarà il tuo reddito. Mostrerà, tipo, okay, se hai guadagnato $ 95,376, il tuo reddito imponibile sarà di $ 16,290. Quindi qualsiasi cosa oltre sarebbe quel 24%. Quindi è come la scala mobile che penso sia il modo migliore per dirlo. Man mano che sali a ciascuna fascia, quel reddito che aumenta sarà tassato a quelle diverse aliquote.
Penso che ci sia un enorme vantaggio per il reddito passivo a causa di ciò e quindi anche essere in grado di fare uno scambio 1031 in cui puoi effettivamente posticipare il reddito dalla tua proprietà in affitto se vai avanti e lo vendi.
Tony:
Per farla breve, Joey, vuoi che la maggior parte del tuo reddito sia passivo dai tuoi affitti e che l'importo minimo sia attivo e guadagnato se vuoi essere in grado di massimizzare davvero le tue tasse. Ora, ci sono così tante strategie diverse là fuori, Joey, per aiutarti a ridurre la tua responsabilità fiscale anche dal tuo lavoro W-2. Ancora una volta, citerò di nuovo l'episodio 255 perché Amanda ne parla, ma ci sono modi in cui puoi utilizzare le perdite passive dal tuo portafoglio immobiliare per compensare il tuo reddito W-2. La maggior parte delle persone ottiene questo risultato utilizzando affitti a breve termine. È molto più difficile farlo con i noleggi a lungo termine, ma ci sono modi per dire: "Ehi, ho una perdita di carta di $ 100,000 sui miei noleggi e lo applicherò al mio stipendio di $ 100,000 nel mio lavoro W-2 dal momento che hai zero debiti fiscali. E ho amici che pagano zero tasse usando la stessa identica strategia.
Ashley:
Non sono uno di quegli amici.
Tony:
Non ho ancora abbinato neanche quello. Ho sicuramente avuto una fattura fiscale negli ultimi due anni, ma quando ottieni un buon CPA, si spera che tu possa iniziare a mettere quei pezzi a posto. Abbiamo avuto una folle corsa alla fine del 2022, l'anno che si è appena concluso, per acquistare un immobile per cercare di ottenere anche maggiori benefici di aggregazione dei costi.
Ashley:
Sì, sai cos'è anche qualcosa che è anche un buon vantaggio fiscale è una fattoria, sta ottenendo buoni vantaggi fiscali su questo. Gli agricoltori non devono pagare le tasse stimate, possono aspettare fino alla scadenza della dichiarazione dei redditi e pagare le tasse stimate il 15 aprile perché quando effettui i pagamenti delle tasse stimate e devi pagare in anticipo praticamente ogni trimestre, paghi mentre procedi lungo, questo è il denaro che il governo sta ricevendo senza interessi. Quindi questo è un enorme vantaggio. Puoi tenere quei soldi fino al momento delle tasse effettive e pagarli all'ultimo minuto. Ma sì, ci sono solo un sacco di cancellazioni che puoi fare. E anche le tasse sulla proprietà, puoi ottenere un'esenzione sulle tasse sulla proprietà per farle diminuire se utilizzate per usi agricoli e cose del genere.
Tony:
Ci sono alcune cose strane nelle fattorie. Ho un amico, si chiama Kai Andrew, ha comprato una fattoria, una fattoria di lavanda, e l'ha comprata per quello che hai menzionato lì, alcuni benefici fiscali. Ma anche i requisiti di zonizzazione, le restrizioni di zonizzazione nelle fattorie sono significativamente inferiori o meno restrittive di quelle che si vedono sulle proprietà residenziali o anche su altre proprietà commerciali. È stato in grado di costruire più affitti a breve termine in questa fattoria grazie a ciò che la suddivisione in zone consentiva in quel mercato. Ci sono così tante piccole sfumature da provare e diventare davvero creativi con esso. Ma sì, penso per farla breve, cerca opportunità per ridurre davvero il tuo reddito imponibile, e di solito ciò accade seguendo il percorso passivo rispetto al percorso guadagnato.
Ashley:
Un'altra cosa da aggiungere è che anche molti agricoltori sono esenti da tasse. Quindi comprare un camion per la tua fattoria esentasse, è un'enorme imposta sulle vendite che stai risparmiando sull'acquisto di un veicolo. Quindi un sacco di piccole cose diverse come quella.
Tony:
E così, comprare un caseificio è l'altra parte della storia. Prima di passare a questa domanda, quindi ho menzionato Kay Andrew, ma se vuoi tornare ad ascoltare il suo episodio, era l'episodio 107. Abbiamo parlato di hacking della terra, quindi 10 modi diversi per creare flussi di reddito con una proprietà. E Kai è il maestro in quella strategia e l'intero acquisto di una fattoria di lavanda è stato solo uno dei modi in cui la terra si è fatta strada verso il successo. Quindi episodio 1 0 7, se vuoi saperne di più da Kai.
Ashley:
Va bene. L'ultima domanda di oggi è di Hayes Holland: "Se vendi la tua casa principale dopo un anno di residenza, sono escluso dalla regola di esenzione dalle plusvalenze che richiede due anni, o c'è un modo per aggirare questo?" Ok, quindi prima di tutto, penso che ci sia un piccolo malinteso qui è che sei esente dalla regola sulle plusvalenze solo se è la tua residenza principale. Se si tratta di un investimento immobiliare, devi pagare le plusvalenze su di esso a meno che tu non faccia uno scambio 1031. Questa è l'unica esenzione lì. Ma se stai solo uscendo e vendendo, ti tieni i soldi, non stai facendo quello scambio di 10 31, sarai tassato su quella plusvalenza per un investimento immobiliare, non importa per quanto tempo detieni il proprietà. Ma se è la tua residenza principale, devi viverci per due anni, ma possono essere due degli ultimi cinque anni. Quindi potrebbero essere due anni qualsiasi durante quel periodo di cinque anni. Quindi non è solo che devi vivere nella proprietà per due anni e poi venderla. Puoi tenerlo per altri tre come investimento immobiliare e poi venderlo al quinto anno e potrai comunque averlo come reddito esentasse.
C'è un amico investitore che lo ha fatto più volte, non so nemmeno quante volte, ma ogni due anni compra una nuova residenza primaria e prende questi soldi esentasse. Penso che la regola sia che puoi prenderne solo mezzo milione esentasse. Non sono sicuro di quale sia esattamente questa regola, ma c'è un importo massimo. Non puoi andare a vendere la tua casa per altri 5 milioni di dollari e ottenere 5 milioni di dollari esentasse. Potrebbe anche essere un milione se siete una coppia sposata, ma dovreste verificarlo. Usa Google perché non lo conosco a mano.
Quindi ogni due anni compra una proprietà che necessita di riabilitazione, lui e la sua famiglia ci vivono e fanno lentamente i lavori di ristrutturazione nel corso dei due anni, poi vanno avanti e la vendono e si trasferiscono in una nuova proprietà. Quindi sì, sicuramente un buon modo per ottenere entrate esentasse facendo questo, a patto che la tua famiglia non si dispiaccia e si trasferisca ogni due anni. Ma se dovessi guadagnare mezzo milione di dollari in due anni e tutto quello che devi fare è trasferirti...
Tony:
Mossa.
Ashley:
… non sei poi così male. Quindi dipende davvero dal mercato in cui ti trovi. Dove vivo, è già abbastanza difficile trovare una casa per mezzo milione di dollari, figuriamoci venderne una che si apprezzerà fino a mezzo milione in due anni.
Tony:
Stessa cosa per me. Nel quartiere in cui vivo, è tutto un quartiere nuovo di zecca. Tutto è stato costruito al più tardi nel 2017, quindi anche cercare di entrare e trovare davvero molte di queste opportunità è probabilmente scarso. Ma la domanda sì, e ne abbiamo già parlato un po', ma forse dovremmo approfondire, ma per quanto riguarda gli investimenti, puoi differire le tasse sulle plusvalenze usando quello che viene chiamato lo scambio 1031. Abbiamo fatto il nostro primo 1031 non l'estate scorsa, ma l'estate prima. Siamo stati in grado di attingere al capitale da una delle nostre case, l'abbiamo preso e abbiamo utilizzato i proventi esentasse per acquistare due diverse proprietà.
Ho un amico che ha venduto molte delle sue residenze unifamiliari nel Midwest e l'ha usato per comprare... Penso che abbia sette affitti a breve termine in questo momento che ha acquistato con quello. Lo scambio 1031 è un modo fantastico per differire il pagamento delle tasse, utilizzare tutti i guadagni derivanti da una vendita per l'acquisto di un'altra proprietà. Ci sono alcune restrizioni su ciò che puoi fare e ci sono alcune tempistiche piuttosto rigide quando devi identificare e chiudere quella proprietà, ma questa strategia, alcune persone la chiamano swap fino allo sfinimento, è ciò che fanno molti investitori immobiliari continuare ad ampliare il proprio portafoglio senza pagare alcuna imposta sulle plusvalenze durante la loro vita.
Ashley:
Quindi, mentre Tony parlava, io sono andato avanti e ho fatto il lavoro per voi, ragazzi, per quelli di voi che stavano guidando e non potevano Google immediatamente, la regola è che un singolo proprietario di casa, single filer può ottenere fino a 250,000 tasse per la vendita del loro primario e poi delle coppie che depositano insieme fino a 500,000. Quindi questo è il profitto basato su di esso. Voglio dire, non male in due anni, mezzo milione di dollari esentasse.
Tony:
Sì.
Ashley:
Voglio dire, potresti farlo come lavoro a tempo pieno.
Tony:
Totalmente giusto? E lo fai un paio di volte all'anno. Mi ricorda anche che abbiamo avuto un ospite, accidenti, vorrei poter ricordare quale episodio fosse, ma stava acquistando una nuova costruzione. Penso che fosse in Texas da qualche parte. Avrebbe acquistato la prima fase della nuova costruzione e poi due anni dopo sarebbe stata come la fase 18 o qualcosa del genere, e tutte quelle planimetrie si erano apprezzate in modo significativo e stava vendendo quelle proprietà appena arrivate all'ultima fase e lui era solo riciclando quel capitale nel prossimo. Quindi compri una nuova costruzione, vivi lì per due anni, la vendi, compri un'altra nuova costruzione, vivi lì per due anni, vendila. Penso che l'abbia fatto tipo tre volte per il tempo in cui è venuto al podcast.
Ashley:
Penso che lo stesse facendo ad Austin, forse ad Austin, in Texas.
Tony:
Sì, era decisamente da qualche parte in Texas.
Ashley:
Sì, me lo ricordo. Sì. Bene, grazie, ragazzi, tanto per esservi uniti a noi nella risposta da rookie di questa settimana. Se avete una domanda a cui volete una risposta nello show, potete chiamarci al 188-5ROOKIE e lasciarci un messaggio vocale. Oppure puoi lasciare una domanda nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie dove molto probabilmente riceverai più risposte e risposte da tutti i membri del gruppo, ma potremmo anche riprodurla nello show e puoi sentire la nostra risposta.
Grazie mille ragazzi per esservi uniti a noi. Io sono Ashley di Wealth from Rentals, e lui è Tony di Tony J. Robinson, e ci vediamo mercoledì con un ospite.
(cantando)
Guarda il podcast qui
In questo episodio copriamo
- Quando la posizione del tuo avvocato potrebbe essere importante e investire da lontano
- Proteggiti con accordi di partenariato in investimenti in joint venture
- I pro ei contro della costruzione di un investimento immobiliare invece di ristrutturarne uno
- Come le proprietà di nuova costruzione possono influenzare il periodo di stagionatura del refi
- Massimizzare le tasse con il reddito passivo
- Perché spostarsi ogni due anni può essere il modo più intelligente per evitare le tasse
- Utilizzo di uno scambio 1031 per differire il pagamento delle imposte sulle plusvalenze
- E altre ancora… So Molto di piu!
Link dallo spettacolo
Libri citati in questo spettacolo:
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- Dare
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- sentito
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