Il nuovo piano fiscale proposto cerca di eliminare gli scambi 1031

La proposta del presidente Biden Bilancio per l'anno fiscale 2024 cerca di promuovere un accesso più ampio e una migliore accessibilità economica all’assistenza sanitaria e all’istruzione tagliando le tasse per le famiglie a basso reddito e riducendo il deficit, ma il finanziamento proposto proviene dall’aumento delle tasse sui ricchi e dall’eliminazione di un’importante agevolazione fiscale per gli investitori immobiliari, che probabilmente verrà rifiutato apertamente da molti al Congresso. 

A seconda della tua politica, potresti avere soluzioni diverse in materia di tasse. Molti potrebbero suggerire che cambiare il codice fiscale per renderlo meno vantaggioso per i ricchi è più complicato di quanto si possa pensare. In questo caso, la proposta di Biden potrebbe involontariamente danneggiare le famiglie della classe media, suggerisce la ricerca.

Questo articolo esamina in particolare gli effetti che questa proposta di codice fiscale potrebbe avere sugli investitori immobiliari.

Aumentare le tasse per i ricchi

Il bilancio proposto aumenterebbe le tasse sui ricchi americani in diversi modi. Ad esempio, sarebbe:

• Aumentare l’aliquota fiscale sulle plusvalenze dal 20% al 39.6% per le persone che guadagnano almeno 1 milione di dollari in qualsiasi anno
• Aumentare l’aliquota fiscale di Obamacare dal 3.8% al 5% per le persone con redditi di almeno 400,000 dollari
• Imporre un’aliquota fiscale minima del 25% allo 0.01% più ricco o alle famiglie con un valore pari o superiore a 100 milioni di dollari
• Aumentare l’aliquota fiscale sul reddito personale dal 37% al 39.6% per le persone che guadagnano almeno 400,000 dollari, invertendo un precedente taglio fiscale 
• Porre restrizioni sul contributo massimo ai conti Roth IRA per le persone che guadagnano almeno $ 400,000
• Rimuove l'aumento della base per le eredità in caso di morte, che incide sulle plusvalenze non realizzate superiori a 5 milioni di dollari (10 milioni di dollari per i depositari congiunti) 

È importante notare che, sebbene l’aliquota fiscale effettiva per l’1% più ricco sia diminuita a partire dagli anni ’1970, è ancora più che otto volte più alto rispetto all’aliquota fiscale media effettiva per la metà dei redditi più bassi, secondo la Tax Foundation. Ma da quando il governo federale ha speso $ 1.38 trilioni più di quanto ha incassato in termini di entrate nel 2022, non sorprende che i politici stiano prendendo in considerazione l’aumento delle aliquote fiscali per i ricchi, soprattutto perché le disparità di ricchezza erano più ridotte negli anni in cui i redditi più alti pagavano di più. Ricerca smentisce l’affermazione secondo cui il taglio delle tasse migliora l’economia e il governo incassa meno entrate quando le aliquote fiscali sono più basse, quindi aumentare le aliquote almeno per alcuni contribuenti potrebbe essere essenziale.

Ci sono, tuttavia, alcune conseguenze indesiderate derivanti dall’aumento delle imposte sulle plusvalenze al di sopra della soglia. Ad esempio, i proprietari di case che guadagnano molto meno di 1 milione di dollari o addirittura 400,000 dollari all’anno potrebbero ritrovarsi con una fattura fiscale per vendere una casa in un mercato caldo, dove una casa da 1 milione di dollari non è una villa: è una casa unifamiliare dal prezzo medio. Ad esempio, il prezzo medio delle case a San Francisco è di circa $1.3 milioni, anche dopo il calo dello scorso anno. Anche con l’esclusione delle plusvalenze per le residenze primarie, un proprietario di casa che ha acquistato una proprietà 20 anni fa in quello che è diventato un mercato caldo potrebbe potenzialmente essere intaccato dal tasso più alto nell’anno in cui vende. Ciò potrebbe rendere difficile per i traslocatori permettersi una casa simile agli alti tassi ipotecari di oggi. 

Non è chiaro quante persone rientreranno in questa categoria. Ma vale la pena chiedersi se certe eccezioni possano essere necessarie e se l’aumento dell’imposta sulle plusvalenze sia il modo migliore per raggiungere gli obiettivi del governo federale. I critici, ad esempio, sostengono un aumento dell’aliquota fiscale sulle plusvalenze scoraggia il risparmio. Il Congressional Budget Office stima che a imposta sui consumi, che incoraggerebbe il risparmio rispetto alla spesa, avrebbe il maggiore impatto sulla riduzione del deficit, ma anche questo lo farebbe impatto sproporzionato percettori di redditi bassi. Non c'è una soluzione facile. 

Eliminazione di 1031 scambi

Un altro aspetto del budget proposto è l'eliminazione di 1031 scambi “simili”. per gli investitori immobiliari, che esistono dal 1921. La sezione 1031 del codice fiscale consente alle persone fisiche di differire il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze su un investimento immobiliare utilizzando i proventi della vendita per acquistare una proprietà simile di valore uguale o superiore. UN scheda della Casa Bianca paragona il beneficio fiscale a un “prestito a tempo indeterminato senza interessi da parte del governo” e lo classifica come “spesa dispendiosa per interessi speciali”. 

Sembra esserci un malinteso sul fatto che gli investitori immobiliari siano già ricchi e insaziabilmente avidi e che evitino di pagare un’aliquota fiscale giusta sfruttando i loro inquilini per ottenere maggiori entrate. Forse la definizione delle iniziative politiche perpetua lo stereotipo, ma nella stragrande maggioranza dei casi ciò è palesemente falso. La “scappatoia” 1031 non avvantaggia esclusivamente i ricchi, ma avvantaggia anche gli investitori immobiliari di ogni ceto sociale. 

I proprietari di mamma e papà possiedono 41% di tutti gli immobili in affitto e quasi il 73% degli edifici da due a quattro unità. Queste non sono persone che guadagnano 1 milione di dollari all’anno: lo è il reddito medio annuo stimato per i proprietari $97,000. Sebbene il settore immobiliare sia spesso pubblicizzato come il veicolo di investimento preferito dagli ultra-ricchi, è anche uno strumento per la gente comune per aumentare i propri risparmi pensionistici e risparmiare abbastanza per mandare i propri figli al college. Piccoli affari per proprietà economiche costituiscono la maggior parte degli scambi simili. 

Per di più, riparazioni dimostra che non c’è nulla di dispendioso in simili agevolazioni fiscali sui cambi: svolgono un ruolo importante nell’incoraggiare l’attività economica e nel rivitalizzare le comunità e hanno aggiunto $97.4 miliardi valore per il PIL degli Stati Uniti nel 2021. Scambi di questo tipo rendono gli investimenti più efficienti, creando centinaia di migliaia di nuovi lavori. Rendono inoltre possibile per gli investitori convertire gli spazi commerciali vacanti in condomini, qualcosa che è importante incoraggiare durante l’attuale carenza di alloggi. L'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari ne offre alcuni esempi aneddotici di come gli scambi 1031 abbiano consentito agli investitori di ringiovanire le comunità. 

I critici sostengono che la rimozione delle centrali 1031 ridurrebbe le entrate federali, aggraverebbe la carenza di alloggi e porterebbe a un declino della qualità degli alloggi per gli inquilini poiché i proprietari avrebbero meno incentivi a aggiornare le loro unità con nuove cucine e bagni. Le aziende potrebbero anche essere scoraggiate dal trasferirsi in edifici che meglio soddisfano le esigenze dell’azienda e dei dipendenti. Sebbene sia possibile che ci sia un vantaggio nel porre limitazioni agli scambi 1031, eliminarli del tutto avrebbe probabilmente effetti negativi negativi sull'economia, suggerisce la ricerca. 

Conclusione

C’è una forte argomentazione a favore dell’aumento delle tasse sui ricchi per finanziare i programmi sociali. Potrebbe non essere l’unico modo per migliorare la mobilità economica, far uscire le persone dalla povertà e ridurre il divario di ricchezza, ma è una potenziale soluzione, anche se miliardari illustri si sono espressi a sostegno dell'idea.

Ma nel processo di riforma del sistema fiscale, i politici devono stare attenti che le soluzioni proposte non danneggino involontariamente le famiglie e le comunità a basso reddito e della classe media o gli investitori immobiliari che contribuiscono all’economia in modo positivo.

Non sai come massimizzare le detrazioni per la tua attività immobiliare? In Il libro sulle strategie fiscali per l'investitore immobiliare esperto, i CPA Amanda Han e Matthew MacFarland condividono le informazioni pratiche di cui hai bisogno non solo per pagare le tasse quest'anno, ma anche per preparare una strategia in corso che renderà la tua prossima stagione fiscale molto più semplice.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.