Finanziamento creativo può essere uno strumento potente per aiutarti a mettere in palio la TUA prima proprietà. In questo episodio, Ashley e Tony spiegano le maggiori differenze tra soldi duri, denaro privatoe prestito tradizionale, nonché quali opzioni renderanno la tua offerta irresistibile per un venditore!
Bentornato in un altro Risposta da principiante! Se avete bisogno capitale per un nuovo accordo, potresti prendere in considerazione collaborare con un genitore. Certo, come tutti gli altri partnership di investimento, è fondamentale che tu strutturarlo adeguatamente ed includere tutti i termini importanti nel contratto. I nostri host ti mostreranno come! Coprono anche rifinanziamento cash out in dettaglio, incluso come funziona e quanti soldi puoi tirare da un immobile. Infine, ne parlano utilizzando lo spazio sprecato nella vostra investimenti immobiliari per fare più soldi! Ne hai bisogno? tirare i permessi? Verrai catturato se non lo fai? Rimani qui fino alla fine per scoprirlo!
Se vuoi che Ashley e Tony rispondano a una domanda immobiliare, puoi farlo sottoponi una domanda qui, posta nel Gruppo Facebook per debuttanti immobiliario chiamaci alla Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Questo è l'episodio 324 di Real Estate Rookie.
Tony:
In genere, quando utilizziamo i nostri prestatori di denaro privati per un turno, diremo tipo "Nessuna contingenza di finanziamento" e diremo tipo "Chiusura a 21 giorni". Quindi, non diciamo necessariamente: "Ehi, è un'offerta tutta in contanti". Ma queste sono le cose che diciamo loro: "Ehi, chiuderemo rapidamente e non abbiamo alcuna emergenza finanziaria". Questi in genere rendono le nostre offerte un po’ più competitive.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony J. Robinson.
Tony:
E benvenuto nel podcast Real Estate Rookie dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniamo l'ispirazione, la motivazione e le storie di cui hai bisogno per ascoltare per iniziare il tuo viaggio di investimento. Oggi torniamo con un'altra risposta da Rookie e abbiamo avuto delle conversazioni davvero interessanti. Parleremo un po' delle opzioni di finanziamento, del denaro forte rispetto al denaro privato, di quali sono le differenze e quale funziona per ogni situazione.
Parleremo delle ispezioni immobiliari e dei tempi di queste. Dovresti farlo prima di chiudere una proprietà, durante il processo di chiusura, prima ancora di presentare un'offerta? Ti daremo una risposta a questo. Parleremo anche un po' dei servizi igienici antincendio e del motivo per cui dovresti o non dovresti acquistare proprietà con quel tipo di situazione idraulica.
Ashley:
Quindi, parliamo della collaborazione con i tuoi genitori, dei diversi modi per strutturare effettivamente tale partnership, e poi di cosa succede se entri in una proprietà che ha dello spazio sprecato come due soggiorni che possono essere una camera da letto aggiuntiva. E Tony e io analizziamo il processo che abbiamo incontrato entrambi e i nostri consigli su come guadagnare di più da quel secondo soggiorno trasformandolo in una camera da letto.
Tony:
Va bene. Ora, prima di affrontare le domande di oggi, voglio ringraziare qualcuno con il nome utente del Dr. Goldstein per il quale ci ha lasciato una recensione a cinque stelle sui Podcast di Apple. Il dottor Goldstein afferma: “Informativo e motivazionale. Lo spettacolo è fantastico. Coprono una vasta gamma di argomenti di investimento immobiliare in modo accessibile. L'episodio 273 mi ha ispirato a provare qualcosa di nuovo. Due mesi dopo, ho concluso un accordo e sono entusiasta di portarlo avanti. Grazie Ashley e Tony.”
E ragazzi, ecco perché creiamo il podcast Rookie per ispirare persone come il dottor Goldstein ad ascoltare queste storie, ad ascoltare queste tattiche, ad ascoltare queste strategie e ad agire. E l'unico modo in cui possiamo trovare più persone da ispirare è che se riceviamo più recensioni del podcast, questo aiuta a diffonderlo a più persone. Quindi, se fai parte del pubblico Rookie, lasciaci una recensione onesta su qualunque piattaforma tu stia ascoltando, così possiamo avere un impatto su più persone proprio come il Dr. Goldstein.
Ashley:
Va bene. E il ringraziamento sui social media di questa settimana va alla coppia di immobili in affitto, Patrick McGrath e sua moglie. Sono marito e moglie in viaggio verso il FIRE, che significa indipendenza finanziaria, pensionamento anticipato. Hanno 35 affitti acquisiti negli ultimi tre anni e oltre cinque milioni di asset. Ma fanno un ottimo lavoro nel condividere il loro viaggio sulla loro pagina Instagram.
Quindi, vai avanti e seguili e controlla la loro pagina per motivazione, ispirazione e probabilmente anche per porre alcune domande. Quindi questo è @RentalPropertyCouple. E se vuoi essere presente su Instagram o su qualsiasi thread di social media, TikTok, assicurati di taggare me e Tony nelle tue storie in una foto. Usate l'hashtag Real Estate Rookie ed è così che abbiamo trovato questi fantastici account Instagram che possiamo condividere con voi ragazzi. Cancella il tuo feed dai meme divertenti e inizia ad aggiungere altri investitori immobiliari con cui connetterti e fare rete.
La nostra prima domanda oggi è di Mike Joseph. "Ciao a tutti. Finora ho finanziato i miei affari, ma ho intenzione di utilizzare altri metodi di finanziamento a breve termine come il denaro forte per effettuare ricerche più velocemente. Questa è una domanda molto semplice, ma quando si finanzia un accordo utilizzando denaro forte, questo è considerato favorevole quanto il contante dal punto di vista del venditore?
"Quando fai un'offerta, rinunci all'eventualità del finanziamento per renderla più attraente per il venditore?" Quindi, Tony, vediamo cosa ne pensi dell'uso del denaro forte.
Tony:
Sì, voglio dire, vedi sicuramente alcune persone che diranno di avere "contanti" quando acquistano con soldi forti. Penso che dipenda anche dal modo in cui usi quei soldi. Se si tratta di soldi tradizionali, potresti dover fare qualche salto in più, soprattutto a seconda del tuo livello di esperienza. Ma supponiamo che tu abbia un vero usuraio privato a cui stai semplicemente tagliando un assegno con interessi ogni trimestre, ogni mese o qualunque cosa sia.
E hai davvero i soldi in banca anche se tecnicamente è un prestito in questo modo, è un po' più semplice, un po' meno attrito in questo modo. Quindi, penso che dipenda, Mike, da come imposti quel denaro privato o quella transazione in denaro, se ti senti molto a tuo agio o fiducioso nel chiamarlo contanti. Ad esempio, compriamo molti dei nostri flip e diremo che stiamo pagando in contanti anche se stiamo usando il debito, ma è perché abbiamo prestatori di denaro privati con cui abbiamo una relazione e abbiamo già ottenuto il finanziamento è stato messo in fila.
Quindi, il vantaggio di utilizzare denaro forte rispetto a denaro privato è che, in genere, i tuoi istituti di credito renderanno tutto un po' più semplice rispetto a un prestito tradizionale e soprattutto simile a un prestito FHA o qualcosa del genere, giusto? Se puoi entrare con un prestito che ha una maggiore probabilità di chiusura, penso che sia ciò che è più importante per il venditore anche del debito che hai di per sé.
Ashley:
Sì, quindi nello Stato di New York, quando chiudi una proprietà, devi usare degli avvocati, e poi c'è molto più lavoro sui titoli da svolgere ed è molto più difficile ottenere effettivamente il vincolo degli usurai sulla proprietà reale quando stai chiudendo. Quindi, prima ho detto che si trattava di contanti, e poi i venditori si sono chiesti perché gli avvocati debbano fare tutte queste cose che sembrano che tu stia ottenendo finanziamenti ora.
Quindi, ho imparato a non metterli in contanti. Rende solo più chiaro ai venditori che sì, ci sarà più lavoro da parte degli avvocati, il che potrebbe richiedere un po' più di tempo per quanto riguarda la chiusura. Quindi, sono decisamente dalla parte del dire che stai ottenendo finanziamenti. Ma conosco un sacco di altri investitori che dicono che si tratta di contanti perché possono ottenere i soldi così rapidamente dal loro prestatore di denaro e non è un processo così lungo passare attraverso lo Stato di New York per farlo effettivamente.
Tony:
Sì, in genere, quando utilizziamo i nostri usurai privati per un turno, diciamo tipo "Nessuna contingenza di finanziamento" e diciamo tipo "Chiusura a 21 giorni". Quindi, non diciamo necessariamente "Ehi, è un'offerta tutta in contanti", ma queste sono le cose che diciamo loro: "Ehi, chiuderemo rapidamente e non abbiamo una contingenza finanziaria". " E questi in genere rendono le nostre offerte un po' più competitive.
Ashley:
Sì, per soldi privati, l'ho sempre fatto, è un'offerta in contanti e quindi, sì, nessuna contingenza di finanziamento in questo. Ma con il denaro forte, ho iniziato a dire che lì si finanzia.
Tony:
Sì. E analizziamo anche questo, Ash, per i nostri principianti che forse non hanno familiarità con le differenze. Quindi, ci sono prestiti tradizionali in cui vai alla Bank of America o alla tua cooperativa di credito locale, o eccetera, per uscire e ottenere debiti per acquistare una proprietà. Ma poi c'è più il lato creativo in cui usi denaro forte o privato.
Il denaro privato è probabilmente l’opzione più semplice. Quindi diciamo che io e Ash siamo amici, voglio dire che siamo amici. Ma diciamo che Ashley ha 500,000 dollari in banca in questo momento e io trovo un accordo in cui il prezzo di acquisto e di ristrutturazione ammonta a 500,000 dollari. Quindi, posso andare da Ashley e dire: “Ashley, guarda, ho trovato questo accordo. Il costo totale del progetto è di $ 500,000. Penso che la proprietà varrà 750 dollari quando avremo finito."
Quindi, abbiamo un po' di capitale proprio lì, forse $ 800. E io dico: “Ashley, puoi prestarmi quei $ 500,000. Ti pagherò un interesse fisso ogni mese, ogni trimestre, forse alla fine del progetto, del 10%." Quindi, questo significa che Ashley riceverà $ 50,000 all'anno sui suoi $ 500,000 se le paghiamo il 10%. Quindi, Ashley dice: "Sì, Tony, certo".
Quindi, Ashley poi mi trasferisce i soldi per l'accordo, questo è un modo per farlo, oppure può trasferirli nel titolo e nel deposito a garanzia. Ma fondamentalmente è Ashley a finanziare l'accordo per me. È una transazione individuale e si basa sulla nostra relazione reciproca. Questa è una transazione di denaro privata. Un usuraio duro, in genere, è una persona che gestisce un'attività di qualche tipo.
Quindi, forse non è qualcuno con cui hai un rapporto personale molto stretto. Questo è qualcuno che ha un sito web e finanzia tonnellate di affari su base mensile. E avranno linee guida di sottoscrizione molto rigide. Vorranno vedere la tua proprietà. Vorranno vedere il tuo accordo. Vorranno assicurarsi che tu abbia un buon ambito di lavoro.
Vorranno sapere se hai un buon appaltatore. Vogliono assicurarsi di proteggere davvero il bene e il loro denaro perché non ti conoscono personalmente. E in genere, con un usuraio duro, vedrai commissioni più alte. Quindi, forse pagherai un po' più di soldi in anticipo e di commissioni. Li chiamano punti. Il tuo tasso di interesse potrebbe essere leggermente più alto di quello di un usuraio privato, ancora una volta, perché questo è un business per loro.
Quindi, se stai pagando, qualunque sia, il 6% o il 7% su un investimento tradizionale, forse stai pagando il 12% o qualcosa del genere per soldi duri, giusto? Non ho mai usato soldi forti. Quindi, so che le tariffe sono più alte, ma in genere ti faranno pagare un po' di più. Ma il denaro forte è un business, mentre il denaro privato è un elemento centrale della relazione.
Ashley:
Secondo me, il denaro privato, se hai accesso al denaro privato, di solito è molto più semplice e migliore del denaro forte.
Tony:
Ed è per questo che non ho mai usato duro perché abbiamo accesso al denaro privato. Quindi, perché dovrei fare i salti mortali da prestatore di denaro quando posso semplicemente seguire la strada del denaro privato? Ora, ci sono alcune persone che conosco che combinano le due cose. E ad alcuni usurai duri va bene questo, ad altri no. Ma supponiamo che tu abbia un duro prestatore di denaro a cui va bene questo.
Supponiamo che tu abbia un accordo e che tu debba versare $ 100,000 e che il tuo duro prestatore coprirà gli altri $ 400. Alcuni usurai duri ti permetteranno sostanzialmente di ottenere un usuraio privato per coprire quei $ 100,000. Quindi, quando demolirai questa proprietà, per te non ci saranno soldi in contanti. Hai il tuo duro usuraio che mette i $ 400.
Hai il tuo prestatore privato che mette i $ 100. Insieme, questo si combina per coprire i costi totali del progetto e tu ripagherai semplicemente gli interessi a entrambe le persone. Anche questa è un'opzione. Ancora una volta, non ho mai seguito questa strada perché preferisco tenermi tutto con i soldi privati, ma è una leva maggiore, giusto?
E questo è l'unico motivo per cui ci ho pensato perché, diciamo, esco e ad un certo punto potremmo avere $ 2, $ 3 milioni in prestiti di denaro privato a persone diverse ed è come se tutto fosse legato in forse tre o quattro proprietà . Ora, immagina se prendessi quei 2 milioni di dollari e li usassi come acconti su una serie di prestiti in denaro forte.
Potrei avere 10 affari da concludere contemporaneamente se li distribuissi in questo modo, ma ci sono più rischi, ci sono più costi. Quindi manteniamo le cose semplici. Tutti soldi privati.
Ashley:
Sì, ho un amico che ha fatto il suo primo prestito in denaro forte. Quindi, questa è stata in realtà una delle sue prime proprietà in affitto. Quando ha trovato un usuraio duro e loro gli avrebbero fatto l'80% e poi ha dovuto portare il restante 20%, ma gli è stato permesso di ottenere finanziamenti privati per il 10% di quello. Quindi, il 10%, ha dovuto dimostrare che proveniva dal suo conto bancario, l'altro 10%, avrebbe potuto prendere in prestito da qualcun altro.
E poi, il restante 80% era coperto dall’usuraio. Va bene. Quindi, la nostra prossima domanda è di Jesse Andhra. E la domanda è: è possibile fare un sopralluogo su un immobile prima di presentare un'offerta? E sì, lo è. Quindi, soprattutto se la proprietà è fuori mercato e stai parlando direttamente con il venditore, puoi andare avanti e chiedere di fare un'ispezione.
Il problema che vedo nel fare questo è che se voi ragazzi non siete nemmeno nella stessa fascia di livello e andate avanti e spendete $ 500 per un'ispezione, allora date loro la loro offerta e loro dicono: "No, in realtà vogliamo un 100,000 dollari in più per la proprietà." Quindi, questo è uno dei motivi per cui mi piace ottenere la proprietà sotto contratto prima di andare a pagare le spese per pagare un ispettore domestico. Se la proprietà è sulla MLS, una cosa che... le ispezioni possono richiedere molto tempo.
Nell'ultima ispezione della proprietà che ho fatto, ci sono volute tre ore e mezza per farlo. Penso che fosse una casa unifamiliare di 1,600 piedi quadrati. Tre ore e mezza. Quindi, in genere, quando pianifichi uno spettacolo, il tempo dell'agente blocca la finestra di 15 minuti, 30 minuti in cui sarai lì per vedere la casa. Quindi, dovrebbe essere chiarito che desideri visionare la proprietà per il periodo di tempo in cui la proprietà è stata sottoposta a ispezione in modo da non far vedere ad altre persone le proiezioni.
E nel mercato caldo di oggi, potrebbero esserci proiezioni consecutive quando la proprietà viene quotata. Quindi, queste sono le due preoccupazioni a cui riesco a pensare, ma vorrei essere molto aperto e onesto con tutti, i venditori, il tuo agente, il loro agente, chiunque sia coinvolto, quello che vuoi fare è fare un'ispezione prima effettivamente fare un'offerta e poi assicurarti di essere pronto a pagare quei soldi prima di fare un'offerta.
Tony:
C'erano alcune parti di una transazione immobiliare o, immagino, alcuni attori in una transazione immobiliare, venivano pagati qualunque cosa accada. Un creditore viene pagato solo se l'affare si chiude. Un agente immobiliare viene pagato solo se l'affare si conclude. Ma al tuo perito e al tuo ispettore non importa se l'affare si conclude. Vengono pagati in anticipo quando prestano i loro servizi.
Quindi, secondo Ashley, può diventare molto costoso se stai facendo ispezioni su ogni singola proprietà per la quale stai pensando di presentare un'offerta. Il motivo per cui non devi farlo, Jesse, è perché quando invii la tua offerta, in genere, ti viene concesso un certo numero di giorni per la due diligence. Va bene? Quindi, dovresti visitare la proprietà o chiedere al tuo agente di visitare la proprietà o almeno ottenere foto o un video dettagliato in modo da avere un'idea delle condizioni generali della proprietà.
E sulla base di ciò, puoi fare alcune ipotesi: "Ehi, quali sono alcune cose che ritengo in base a questa procedura dettagliata iniziale che potrebbero dover essere riparate, riparate o sostituite?" Il periodo di due diligence è la tua opportunità. Ora che lo avete sotto contratto, ora che tu e il venditore avete concordato almeno un punto di partenza iniziale per il prezzo di acquisto, ora potete andare fino in fondo e fare quell'immersione super profonda per andare oltre i muri e fare qualsiasi altra cosa dobbiamo fare per assicurarci che tutto vada bene sotto il cofano.
Ma il motivo per cui non devi fare un'ispezione della proprietà prima è perché hai quel periodo di due diligence durante il periodo di deposito a garanzia per ritirarti se si verificano grosse spese o per chiedere un credito aggiuntivo al venditore se emergono ulteriori cose. quel rapporto di ispezione. In genere scrivo 14 giorni per la due diligence nella maggior parte delle mie offerte. Ashley, cosa metti di solito?
Ashley:
Quindi, per un'ispezione, abbiamo effettivamente ridotto i tempi e lo abbiamo fatto entro... sette giorni è praticamente il massimo che siamo in grado di fare in questo momento. Ma diremo loro che lo faremo non appena riusciremo a far uscire di lì l'ispettore domiciliare. Il mio agente lo comunicherà al venditore e questo ha funzionato a nostro favore per un paio delle nostre offerte.
Quindi, sulle ultime due proprietà che ho offerto su MLS su cui volevo fare un'ispezione, siamo stati in grado di completare questa ispezione entro le prime 48 ore dall'invio della nostra offerta e dall'accettazione da parte loro. Quindi, questa è stata una cosa fondamentale: siamo in grado di andare avanti subito. E molte volte, prima di presentare l'offerta, viene eseguita gran parte della due diligence che posso già eseguire sul computer perché ciò aiuta a fondare la mia offerta.
La seconda parte riguarda semplicemente l'ispezione della proprietà e il tipo di ristrutturazione che verrà eseguita, tutto ciò che è emerso, quale sarà il costo per ripararlo. Quindi dobbiamo far entrare l'ispettore, il che può richiedere principalmente due giorni. Di solito è allora che riusciamo a farli entrare, due giorni da quando chiediamo effettivamente, quindi quando la nostra offerta viene accettata, e comunque entro due giorni.
E poi, di solito abbiamo bisogno di circa 12-24 ore dopo aver ricevuto i risultati per decidere effettivamente sull'offerta. E durante quel periodo di tempo, stiamo raccogliendo i costi di quanto costerebbe effettuare queste riparazioni, scoprendo altre informazioni sulla proprietà emerse durante l'ispezione su cui dobbiamo fare ulteriori ricerche. Ne avevamo una, era una casa sul lago e aveva un bagno con inceneritore. Quindi è qui che tutto brucia, tesoro.
Tony:
È vero?
Ashley:
SÌ. Quindi, non c'erano fosse settiche né fognature in questa proprietà e ce n'erano nelle proprietà circostanti. Quindi, una cosa che dovevamo scoprire era quanto sarebbe costato installare un sistema settico lì. Ma questa toilette inceneritrice è solo la toilette e poi c'è uno sfiato che ne esce. E metti un pezzo di carta nel WC e ci sono istruzioni molto rigide su come farlo.
Quindi, durante la nostra ispezione, il nostro agente, eravamo effettivamente lì con l'agente del venditore. Lei dice: "Okay, il venditore mi ha mostrato come farlo. Vi mostrerò come usare questo bagno." E abbiamo seguito l'intero processo. Allora prendi il foglio di carta e mettilo nel WC, ok? Ed è chiuso, quindi vedi solo la ciotola.
E poi, vai in bagno e poi devi prima premere un pulsante per tirare lo sciacquone. Quindi, si apre il fondo della toilette, la carta cade con la tua roba dentro. E poi si richiude quando rilasci il pulsante e poi accendi il fuoco e fa come un, e lo senti bruciare lì dentro. E poi, ogni tanto, penso che il venditore dicesse che ogni settimana prima di lasciare la casa sul lago, avrebbero svuotato la cenere.
Ma quando eri fuori e tiravi lo sciacquone, potresti sentire odore di bruciato nell'aria fuori dalla presa d'aria da un lato della casa se eri da quel lato della casa. Quindi, abbiamo dovuto fare molte ricerche su questi servizi igienici e dire: "Okay, prima di tutto, se vogliamo usarli come nostri residenti, goderci noi stessi la casa sul lago, possiamo occuparci di questo per il prezzo che abbiamo." lo stai capendo. Ma farlo come un noleggio a breve termine per cercare di spiegare agli ospiti come far funzionare questa cosa e..."
Tony:
Brucerebbero la casa. La casa verrà bruciata il primo anno.
Ashley:
Quindi sì, è stata una cosa importante. E alla fine abbiamo perso la proprietà perché abbiamo fatto l'ispezione e non avevamo ancora avuto l'approvazione dell'avvocato perché era successo durante il fine settimana e qualcun altro aveva presentato un'offerta a sorpresa e in realtà aveva offerto $ 70,000 in più di noi. Quindi l'hanno preso, ma ci hanno rimborsato la nostra ispezione a titolo di cortesia.
Tony:
Questo è figo.
Ashley:
Quindi è stato carino, ma sarebbe stato molto meglio al prezzo a cui avremmo ottenuto questa proprietà.
Tony:
Mi chiedo se la persona che l'ha comprato, che in un certo senso ti ha preceduto, sapesse di questa situazione del bagno in fiamme perché non ne avevo mai sentito parlare prima.
Ashley:
Sì, e la proprietà ha chiuso. Siamo passati con la nostra barca e abbiamo visto i nuovi proprietari sul molo e così...
Tony:
Sì, è pazzesco. La cosa più folle che penso di aver sentito da un'ispezione della proprietà.
Ashley:
Quindi, abbiamo cercato di farli, di rispondere alla tua domanda, nel più breve tempo possibile, in questo modo se non raggiungiamo un accordo su qualcosa, diciamo ai venditori, in questo modo non hai perso tempo. Ed entrambe le offerte, siamo stati i primi a vedere la proprietà, quindi l'abbiamo messa subito sotto contratto. Quindi, quello che è successo in quelle circostanze è stato in realtà un elenco tascabile.
Non l'hanno nemmeno ancora elencato. E poi, il secondo, non lo hanno mai lasciato in sospeso. Hanno solo detto che stavano ritardando le proiezioni. Quindi, dobbiamo vederlo prima. Abbiamo presentato subito la nostra offerta e hanno interrotto le proiezioni. Ed è per questo che abbiamo concordato di affrettare l'ispezione e tutto il resto, in modo che non dovessero metterla in sospeso e poi non siamo d'accordo sull'ispezione e poi torna ad essere nuovamente elencata, il che può lasciare un'ammaccatura nella proprietà .
Quindi, anche questa è una tecnica di negoziazione quando invii la tua offerta, se sai di essere uno dei primi e dici: "Non devi metterla in sospeso finché non viene inviata la nostra offerta, lo faremo è così veloce che devi solo ritardare le proiezioni di un paio di giorni o qualcosa del genere. Ma assicurati di ottenere il contratto e l'approvazione dell'avvocato per la firma, perché per noi è stata sicuramente una grande lezione che abbiamo imparato.
Tony:
Pazzo. Hai ricevuto un video? Devi mandarmi il video di quella toilette sputafuoco se ne hai uno?
Ashley:
Sì. Sono sicuro che ne abbiamo uno in tutte le foto che abbiamo scattato. Sì. Va bene. La prossima domanda è di Will Kilby. “Sto cercando una casa da capovolgere e i miei genitori si sono offerti di essere soci in contanti. E vorrei gestire l'affare e poi dividere i profitti. Come strutturerei questo tipo di accordo? Basta trovare un prestito e chiedere loro di finanziare i lavori di ristrutturazione.
“Potrebbero comprarlo in contanti, ma sento che sarebbe più problematico se non voglio rischiare così tanto denaro dei miei genitori. Qualsiasi consiglio sarebbe davvero apprezzato.” Sarà bene.
Tony:
Per prima cosa, ha detto la parola magica. Ogni volta che qualcuno dice questa parola nel podcast, dobbiamo lanciare una copia del libro. Ma Will, dovresti dare un'occhiata a Real Estate Partnerships scritto da Ashley Kehr e Tony J. Robinson. Quindi, per coloro che non ci hanno ancora ascoltato, ne abbiamo parlato senza sosta, ma Ash e io abbiamo scritto insieme un libro intitolato Real Estate Partnerships. È stato lanciato il 10 agosto.
Quindi, mentre ascolti questo episodio, dovrebbe essere disponibile ovunque per l'acquisto, ma vai su bigpockets.com/partnerships. Parliamo molto di strutture di partenariato. Ma Ash, immagino, qual è il tuo consiglio iniziale a Will in base alla domanda su come strutturare questo specifico tipo di partnership?
Ashley:
Sì, quindi penso che la prima cosa che devi decidere sia se andrai a prendere un prestito e poi solo a finanziare i lavori di ristrutturazione da loro, o sarà semplicemente un acquisto in contanti e loro finanzieranno il ristrutturazioni. Questa è la prima cosa che devi decidere. E sì, c'è molto rischio che mettano i loro soldi per la proprietà, ma c'è anche molto rischio di ottenere un prestito che potrebbero perdere sui lavori di ristrutturazione.
Quindi, penso che se sai di avere accesso a un prestito che potresti ottenere, che si tratti di un prestatore di denaro duro o magari di un altro prestatore di denaro privato, ma in ogni caso, dovresti sentirti a tuo agio e fiducioso nell'entrare nell'affare che non stai andando perdere i soldi e i tuoi genitori non ci perderanno. La cosa più importante a cui penso qui è assicurarmi che qualunque struttura tu faccia, sia scritta e tutto sia chiaro.
Se è chiaro ai tuoi genitori che questo è un rischio, che si tratta di un investimento e non gli viene garantito il denaro e che ne dividerai i profitti. Quindi, ci sono due modi che potrei vedere qui in cui potresti strutturarlo. Quindi, potrebbe trattarsi semplicemente di una partnership di debito in cui ti presteranno i soldi e tu pagherai loro una percentuale mensile di interessi, e loro avranno la garanzia di restituire quei soldi, dove se non li vendi per quello che pensavi, alla fine gli dovrai comunque quei soldi.
La seconda cosa è che diventerete soci azionari in cui tu e i tuoi genitori, diciamo, dividerete il tutto 50-50, loro metteranno i soldi. Quando la casa verrà venduta, forse riceveranno semplicemente i loro soldi indietro e poi voi ragazzi dividete quello che è rimasto tra voi due. Per quanto riguarda la percentuale dei profitti, valuterei quanto tempo ed energia avrai effettivamente a disposizione per gestire l'affare.
Acquisirai l'affare, lo troverai? Gestirai gli appaltatori? Farai effettivamente qualche lavoro da solo? Quindi, penso che giochi un ruolo importante nella percentuale che dovresti effettivamente prendere. Se alla fine ottieni il prestito e il debito sarà a tuo nome, anche questo gioca molto di più sul peso di ciò che stai portando sul tavolo e questo dovrebbe sicuramente aumentare la tua percentuale.
Se hai intenzione di ottenere il prestito a nome dei tuoi genitori, ciò aumenterà sicuramente ciò che stanno portando sul tavolo. Quindi, queste sono le cose che vorrei guardare. Inoltre, devi sapere anche cosa vogliono i tuoi genitori da tutto questo prima di poter decidere quale strada prendere, se vogliono ottenere i profitti o vogliono semplicemente ottenere un importo fisso, magari un pagamento mensile, o al massimo Alla fine del progetto, vogliono solo avere una percentuale che ottengono dal prestito dei loro soldi.
Tony:
Personalmente penso che preferisco trasformarla semplicemente in una partnership basata sul debito. Fornisce un rendimento fisso, quasi garantito al partner monetario e quindi consente a te, in quanto persona che gestisce davvero l'affare, di ottenere tutto il rialzo. E, cosa abbastanza divertente, Will, mia madre è in realtà un'usuraia privata in uno dei miei salti mortali. Penso che avessimo due prestatori privati in fila ed eravamo a corto solo un po'.
Quindi ho contattato mia madre, lei aveva un po' di soldi in quel momento ed è entrata come prestatrice di denaro privata. E l'abbiamo pagata, le abbiamo fatto compilare tutti gli stessi documenti compilati dagli altri nostri usurai privati. Li ha registrati e aveva una cambiale, aveva un atto di fiducia e tutto è stato registrato presso la contea. E l'abbiamo pagata, penso che all'epoca ci fosse stato dato un interesse del 10%.
Quindi, l'abbiamo trattata nello stesso modo in cui abbiamo trattato tutti gli altri nostri prestatori di denaro privati. Quindi, tutto ciò che Ashley ha detto è esatto. Ma a me personalmente, mi è sempre piaciuta l'idea di una partnership di debito per flip e poi di partnership azionarie soprattutto per le situazioni di tipo complessivo a lungo termine.
Ashley:
E poi, vorrei anche vedere quale sarà il coinvolgimento dei tuoi genitori. Saranno solo soci in contanti o sarà tua madre che entrerà e dirà: “No, no, non quella tessera. Restituirlo. Anche questa piastrella avrà un aspetto migliore. COSÌ-
Tony:
Questo è anche uno dei motivi per cui forse è necessario farlo come una partnership di debito in modo che i tuoi genitori non possano... perché ogni genitore vuole essere genitore del proprio figlio in qualche modo, forma o forma. Quindi, penso, Will, devi chiederti, vuoi che i tuoi genitori provino a dirti, sì, la selezione delle piastrelle, la pavimentazione e tutta quella roba?
Ashley:
E forse sarebbe un vantaggio avere loro un socio azionario, o forse tuo padre è molto utile dove potrebbe intervenire e sarebbe in grado di aiutare anche in parte. Quindi, ci sono molte variabili da considerare. Ma come ha detto Tony, facendolo… la struttura del debito è decisamente molto più pulita.
E poi, facendolo nell'altro modo, per fare un elenco dei ruoli e delle responsabilità che ognuno sta svolgendo e metterci un importo in dollari, e poi quanti soldi portano, mettere una percentuale su questo, chi riceverà il prestito e metti una percentuale anche a quello. Va bene. La prossima domanda è di RJ Elbers. Diciamo che una casa ha due soggiorni e volevo trasformarne uno in una camera da letto extra semplicemente aggiungendo un muro.
Qual è solitamente il processo per ottenere questo risultato? Devo ottenere i permessi o posso semplicemente assumere un appaltatore per aggiungere il muro? Inoltre, se qualcuno lo ha fatto, quanto costa in genere? Allora, Tony, hai mai fatto una cosa del genere per un noleggio a breve termine?
Tony:
Sì. Voglio dire, non abbiamo mai fatto solo questo, ma lo abbiamo fatto come parte di una ristrutturazione più ampia di una proprietà. E in realtà, l'unica volta che abbiamo aggiunto delle camere da letto, questa è una storia divertente, è che il precedente proprietario... era una casa con tre camere da letto e il precedente proprietario ha abbattuto tutti i muri tra le tre camere da letto. Erano sistemati in una configurazione a L.
Quindi c'era un corridoio e ci sono due porte qui e una porta qui. Quindi, era una grande L e lei ha semplicemente abbattuto tutti i muri e aveva solo una grande ed enorme camera da letto principale. Quindi siamo tornati indietro e abbiamo rimesso i muri dov'erano. Quindi, questa è l'unica volta in cui l'abbiamo fatto. Abbiamo aggiunto ulteriori bagni ad un paio delle nostre proprietà.
E la primissima volta che abbiamo aggiunto un bagno, non abbiamo ottenuto il permesso e la città è finita, è capitato che passassimo davanti a questa proprietà fuori da tutte le nostre proprietà e abbiamo visto i lavori in corso. Dobbiamo interrompere l'ordine di lavoro. Ho dovuto effettivamente ottenere i permessi per quella proprietà.
Quindi, penso, RJ, la scommessa più sicura e più semplice è che una volta identificato che vuoi aggiungere ulteriore metratura, camere da letto, bagni, qualunque cosa sia, vai nella tua città, vai nella tua contea, dì: "Ehi , ecco cosa sto cercando di fare. Diranno: "Ehi, abbiamo bisogno di questo documento, questo documento, questo documento". Sottoponi loro quelle cose.
E se vuoi evitare il rischio di essere chiuso dal comune e di finire nella sua lista dei cattivi, basta che quei permessi vengano ritirati in anticipo. Renderà il processo un po' più semplice per te.
Ashley:
Sì, e può sicuramente dipendere dalla città in cui ti trovi, per quanto riguarda...
Tony:
Questo è vero.
Ashley:
… quali sono i permessi effettivi di cui hai bisogno. Quindi, nella situazione di Tony, aggiungendo un bagno, un permesso idraulico, stai aggiungendo un nuovo impianto idraulico alla proprietà. Ma in questa situazione, per quanto riguarda le proprietà che ho realizzato, gli agenti di polizia non hanno richiesto il permesso per aggiungere un muro che serve solo a creare una camera da letto perché non ce n'è, soprattutto se non c'è l'elettricità.
Tony:
Niente elettrico. Sì.
Ashley:
… in corso o senza impianto idraulico-
Tony:
impianto idraulico.
Ashley:
… e stai letteralmente alzando il muro. Una cosa che potresti dover considerare è l'aggiunta di un armadio per trasformarlo in una camera da letto legale nella proprietà. Quindi, chiamerei semplicemente il tuo agente delle forze dell'ordine, chiederei, ma in genere in questa situazione, non vedrei la necessità che tu debba ottenere un permesso perché è solo un muro che si alza. E se non installi nessun nuovo impianto elettrico, come una presa di corrente o qualcosa del genere, non avrai bisogno di ottenere un permesso.
Tony:
Sì. E come hai detto tu, penso che dipenda anche dalla città o contea in cui ti trovi. La scorsa estate eravamo in una parte dell'Arkansas nordoccidentale e stavamo esaminando alcune proprietà là fuori. E all'agente che ci stava portando in giro, abbiamo chiesto qualcosa sulla procedura di autorizzazione. Era tipo: "Oh, in questa contea, non esiste un processo di autorizzazione". E noi diciamo: "Cosa intendi?"
Era tipo: "Sì, se possiedi la terra, puoi costruire quello che vuoi". E noi eravamo tipo "Cosa?" Quindi, questo mi ha quasi reso nervoso anche solo per comprare lì perché non hai idea di cosa farai...
Ashley:
Non sai cosa otterrai, sì. Il nuovo sviluppo là fuori, le possibilità sono infinite. Una volta che diventi davvero rurale, dove vivo anch'io, anche le città intorno a me diranno: "Permesso di costruire richiesto", perché molte altre città non hanno... non devi avere permessi di costruzione o qualcosa del genere Quello. Quindi anche la città ha detto: sono lì: “Benvenuti in questa città”. E poi dirà permesso di costruire.
Tony:
Permesso di costruzione. Sì.
Ashley:
Sì. E poi, l'ultima parte di questa domanda, quanto costa in genere? Quindi, quando stai facendo questo progetto, è l'incorniciatura, quindi dovrai pagare il legname a seconda di quanto è bello, devi inserire le borchie e incorniciarlo. E poi dovrai farlo, presumo che questo non sia un muro esterno. Quindi non avresti bisogno di alcun isolamento. E poi, avrai bisogno del muro a secco su entrambi i lati del muro.
La spesa maggiore è in realtà assumere un appaltatore che torni a finire il muro a secco. Quindi, anche se potrebbero incorniciarlo, possono appendere il muro a secco, la nastratura, la fanghiglia e la finitura del muro a secco, questa sarà in realtà la più grande perdita di tempo o consumo di tempo per l'appaltatore perché dovranno lasciare asciugare il fango e poi dovranno tornare indietro e levigarlo.
E poi, potrebbero dover tornare indietro e infangarlo di nuovo e poi carteggiarlo. Ma per fortuna, dato che probabilmente dovrebbe essere... probabilmente potresti fare due tavole, magari un po' di più in un muro a seconda di quanto è grande. Sto solo guardando il muro dietro di me e sarebbero come due pezzi di muro a secco. Ma questo sarebbe il maggiore consumo di tempo nel fatto di avere un appaltatore che dovrebbe tornare più volte.
Non è come se qualcosa potessero finire in un giorno. E poi, il dipinto, voglio dire che probabilmente potresti farlo da solo, o semplicemente quando è asciutto, l'appaltatore lo dipingerebbe in un giorno, a meno che non abbia bisogno di nuovi strati. Ma essendo un muro a secco nuovo di zecca, molto probabilmente non avresti bisogno di due mani.
Tony:
Sì, in realtà non l'ho mai fatto come un progetto a sé stante. È sempre stato comprensivo di una riabilitazione intestinale completa. Quindi, spenderemo 100,000 dollari per ristrutturare la vecchissima casa. Quindi, non potevo nemmeno stimare quanto costerebbe fare solo un muro per una camera da letto.
Ashley:
Sì, in realtà avevamo... oggi avrei voluto trasformarlo in un video su Instagram. Ieri sera un inquilino ha presentato una richiesta di manutenzione dicendo: "Mi dispiace tanto, sono caduto e sono inciampato nell'aspirapolvere e ho fatto un buco nel muro. Puoi venire ad aggiustarlo, per favore?" E poi, metti una foto ed è letteralmente un grosso buco nel muro e nel muro a secco. E così, l'addetto alla manutenzione le ha fatto sapere che sarebbe passato a vederlo lunedì o qualunque giorno fosse per darle un preventivo sul costo della riparazione.
E lei rimase sconvolta: “Cosa vuol dire che devo pagare per questo? Questo è stato un incidente. E lui: "Sì, sfortunatamente, dal momento che hai causato il danno alla proprietà che devi pagare per ripararlo. Sei più che benvenuto a utilizzare un altro appaltatore da noi approvato per procedere ed effettuare la riparazione per te oppure posso venire a farlo."
E così, abbiamo ricevuto questa lunga email dal residente all'amministratore della proprietà che diceva semplicemente: "Non ha idea di come risolvere questo problema. Non può aggiustarlo da sola. Dovrebbe pagare." E stiamo proprio ridendo. E così, alcune persone a volte si confondono pensando che vivere in appartamento significa che si trovano in una struttura di assistenza completa in questo. E nonostante ciò, scommetto che, se fossi in una struttura di assistenza completa, mettessi un buco nel muro, questo verrebbe visualizzato anche sulla tua bolletta mensile.
Tony:
Totalmente.
Ashley:
Ma sì, quindi è qualcosa che è venuto fuori oggi. Ma quando stavamo pensando, ok, quanto ti facciamo pagare perché è così dispendioso in termini di tempo fare quella toppa perché devi tornarci più volte per finire effettivamente lo sfangamento sul muro a secco e poi per dipingilo e dipingi anche la corrispondenza. Questo è qualcuno che vive lì, credo, da 10 anni.
Quindi, per quanto ne so, la vernice è cambiata nel corso di 10 anni. Ma dovremo prendere un campione e andare a farlo confrontare allo Sherwin-Williams e cose del genere. Ma probabilmente ripararlo senza solo la manodopera stessa costerebbe altrettanto. Abbiamo avuto appaltatori che non facevano un lavoro così piccolo perché sarebbero dovuti tornare quattro o cinque volte, ma è comunque una cosa così piccola da fare. Sì.
Tony:
Storia divertente, in realtà da bambino ho fatto due buchi nel muro a secco. Ero in... durante i miei anni alle medie, era lo stesso appartamento in cui vivevamo io e mia madre e il primo buco era nella mia camera da letto. Io e i miei amici stavamo tutti lottando nella mia stanza e uno di noi si è lanciato contro il muro e uno dei nostri ginocchia ha attraversato il muro a secco.
E la stessa cosa è successa al piano di sotto. Stiamo lottando al piano di sotto e abbiamo sbattuto contro il muro a secco rompendolo anche lì. Comunque, ho simpatizzato con il tuo inquilino.
Ashley:
Ricordi cosa è successo? Tua madre ha dovuto pagare la società di gestione immobiliare per sistemare il problema o l'ha fatto riparare da qualcuno?
Tony:
Non ricordo. Non ricordo. Sì, da bambino, le cose accadono in modo massiccio.
Ashley:
Sì, non lo fai.
Tony:
Sì. Quindi, devo chiederglielo però. Ho dovuto dire: "Ehi, hai dovuto pagare per questo?"
Ashley:
Yeah Yeah. Perché parte del motivo per cui voglio fare anch'io il reel è vedere, ho torto? È davvero qualcosa che dovrebbe essere incluso? Ma non la penso così.
Tony:
No. Già, il muro a secco è una di quelle cose che dovrebbero essere nelle stesse condizioni dopo che un inquilino se ne va.
Ashley:
Esattamente.
Tony:
Il muro a secco non si disintegra magicamente da solo. Sì.
Ashley:
E poi penso: okay, se fossi proprietario della tua casa, cosa faresti? Chiameresti qualcuno e pagheresti per questo. Capisco, vivi in un appartamento perché ci prendiamo cura di più cose, incluse per te, ma...
Tony:
Ora devi aggiornare il contratto di locazione. I danni al muro a secco non sono inclusi in eventuali riparazioni che erano lì, capiscono-
Ashley:
Che abbiamo nella lista di controllo per il trasloco lì dentro in quanto questo è ciò che ti verrà addebitato per riparare un buco quando te ne andrai. Questa è una buona idea. Forse abbandonerei quei prezzi se si trasferissero e ci fosse un buco ed è quello che faremmo pagare. Sì, è una buona idea.
Tony:
Ecco qua. Problema risolto.
Ashley:
Ok, un'altra risposta da principiante. La settimana scorsa ho avuto modo di fare una domanda e anche oggi Tony ha risposto a tutte le mie domande. Bene, abbiamo tempo per un'altra domanda. Quindi, prendiamo la domanda di Austin. "Come state tutti? A partire da ora, sono un vero principiante nel mondo degli investimenti immobiliari. Benvenuto, Austin. Siamo entusiasti di averti in questa comunità.
“Penso di sapere molto sul settore immobiliare adesso, almeno come funzionano alcuni processi e numeri. Numeri d'amore. Io sono un ingegnere. Tuttavia, sono curioso di sapere come funziona un rifinanziamento di cash-out. Quando prendi il rifinanziamento del prelievo, stai pagando un'ipoteca sull'importo che hai prelevato o sull'intero ARV della casa? Apprezzo questo fantastico gruppo. Ottima domanda, Austin.
Tony:
Ci sono un paio di modi diversi, giusto? Quindi, diciamo, Austin, quello, e proverò a usare numeri tondi qui in modo che in questo modo sia un po' più facile da capire per le persone. Diciamo che Austin acquista una casa e diciamo che il costo totale per l'acquisto e la ristrutturazione di quella casa ammonta a $ 60,000. Quindi, 60,000 dollari sono ogni dollaro che Austin ha investito in quella proprietà. E diciamo che ha pagato in contanti.
Ha pagato $ 60,000 in contanti sia per acquistare che per ristrutturare quella proprietà. Austin poi esce e ottiene una valutazione della proprietà. Quindi, chiede a qualcuno di esprimere la sua opinione sul valore di mercato di quella proprietà. E loro dicono: "Austin, la tua casa vale $ 100,000". Quindi, ha investito $ 60,000, la casa vale $ 100,000. Va bene. Quindi, attualmente ha $ 40,000 di capitale.
Ashley:
E voglio solo sottolineare, ha menzionato l'ARV, cioè il valore dopo la riparazione. Quindi, questo è ciò per cui è stato valutato nella sua situazione. Quindi, l'ARV potrebbe essere il tuo obiettivo relativo a ciò per cui vuoi che la proprietà venga valutata o potrebbe essere il prezzo per cui vuoi che la proprietà venga venduta se stai girando la casa.
Tony:
Pertanto, l'ARV è importante quando si ottiene un prestito perché la maggior parte degli istituti di credito non ti presterà l'intero valore stimato o l'ARV su una proprietà. Quindi, nella situazione di Austin, la casa vale, è valutata, è valutata $ 100,000. La maggior parte degli istituti di credito ti darà solo, a seconda del tipo di debito che dai, ma se diciamo che stai ottenendo un prodotto di investimento, forse sei al 20%, giusto?
Quindi, vogliono mantenere almeno il 20% del capitale proprio della proprietà. Ciò significa che su 100,000 dollari te ne daranno l'80% come prestito. Ciò significa che sarai in grado di ottenere l'80% di $ 100,000 pari a $ 80,000. Quindi, consentitemi di reimpostare nuovamente la tabella in questo esempio. La casa vale $ 100,000. La banca è disposta a prestarti l’80%, ovvero $ 80,000. E Austin ha investito 60,000 dollari in contanti in questa proprietà. Va bene?
Quindi, ha uno spread di $ 20,000. Il rapporto da 60 a 80 è l'equità a cui può attingere. Quindi, Austin potrà andare in banca. Va a qualunque cooperativa di credito locale o alla Main Street Bank, e loro dicono: "Austin, ecco un prestito di $ 80,000". Questo è un rifinanziamento in contanti perché riceverà un assegno in contanti completo, ripagherà i suoi $ 60,000 che ha investito nell'accordo e se ne andrà con altri $ 20,000.
Quindi, questo è il processo, immagino, per un rifinanziamento del cash-out. Significa che stai rimborsando tutto il denaro che hai inizialmente investito in questa proprietà e puoi tenere tutto il denaro rimasto fino all'importo che la banca è disposta a prestarti.
Ashley:
Quindi, lo scenario fornito da Tony è un ottimo esempio e funzionerebbe se ottenessi un prestito per quei $ 60,000 iniziali. Quindi, forse hai preso in prestito quei soldi da un amico o da un duro usuraio. Avresti comunque lo scenario di rifinanziamento del cash-out perché stai pagando $ 60,000 all'usuraio duro e poi riprenderai quei $ 20,000 in contanti.
Quindi, ogni volta che c'è denaro che non deve essere rimborsato a nessuno, si parla di rifinanziamento di cash-out. Quindi, in questo scenario in cui forse hai preso in prestito dei soldi da tua madre per fare questo e non c'era alcun vincolo, non c'è davvero nessun record, lei ti ha semplicemente dato i soldi, l'intero importo in dollari sarà davvero considerato un rifinanziamento in contanti perché non esiste alcuna traccia di un effettivo rifinanziamento di un mutuo.
Dove se andassi a prendere soldi forti sulla proprietà e ottenessi quei $ 60,000 e prendessi solo $ 60,000 e lasciassi quei $ 40,000, quel 40% di capitale nella proprietà e non lo toccassi, allora sarebbe semplicemente un rifinanziare perché stai solo estinguendo l'altra ipoteca che avevi sulla proprietà, i soldi duri.
Tony:
E poi, voglio solo chiarire l'ultimo paio di pezzi della sua domanda lì. Quindi, dice, "Quando richiedi il rifinanziamento del prelievo, stai pagando il mutuo sull'importo che hai prelevato o sull'intero ARV?" Ed è proprio l'importo del mutuo che hai sottoscritto. Quindi, ancora una volta, tornando all'esempio, hai chiesto un prestito per $ 80,000, quindi i pagamenti del mutuo saranno basati su $ 80,000, non sull'ARV di $ 100,000.
Ashley:
E questa è stata anche la nostra ultima domanda oggi. Grazie mille ragazzi per aver sempre posto domande fantastiche. Adoriamo rispondere. Ragazzi, inventate sempre cose diverse e a noi piace. Quindi puoi inviare più domande su bigpockets.com/reply. E come sempre, lasciaci una recensione o una valutazione sulla tua piattaforma podcast preferita. Ci piacerebbe anche che ti iscrivessi al nostro canale YouTube.
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- situazioni
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- tonnellate
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