Perché ho venduto un portafoglio di proprietà in affitto che mi ci sono voluti ANNI per costruire

David:
Questo è il podcast show 752 di Bigger Pockets.

Lee:
Mi chiamo Lee Yoder e sono riuscito a diventare un milionario nel settore immobiliare con uno stipendio medio e credo che puoi farlo anche tu.

David:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il conduttore del podcast Bigger Pockets Real Estate. Sono qui oggi con il mio co-conduttore Andrew Cushman, che è anche uno dei miei ottimi amici e anche il mio partner negli investimenti multifamiliari. Lo abbiamo coinvolto perché è un esperto di multifamiglia per aiutare a intervistare l'ospite di oggi, Lee Yoder. Lee ha una storia fantastica e voi ragazzi adorerete l’episodio di oggi. Lee parla di come ha accettato un grosso taglio di stipendio per mantenere il suo lavoro, ma ha recuperato tempo per iniziare a investire, di come ha convinto sua moglie a sostenerlo nei suoi folli sogni immobiliari. E come ha acquistato diversi complessi di appartamenti ed è pronto a comprarne di più, il tutto guadagnando uno stipendio medio. Andrea, come stai oggi?

Andrew:
Amico, sai una cosa? Sto parlando di beni immobili con te. Gli affari vanno bene. Sono sano e in montagna nevica come un matto. Scierò fino ad agosto, quindi mi sento meglio delle persone che vedi negli spot farmaceutici.

David:
È fantastico, amico. Questa è la lista di controllo di Andrew di tutto ciò che desideri nella vita. Se ci fossero delle buone onde aggiunte da qualche parte dove potresti fare surf, questa sarebbe la tua santa tripletta.

Andrew:
Sai qual è il mio obiettivo per il prossimo mese: fare surf la mattina e sciare lo stesso pomeriggio.

David:
Non ho dubbi che ce la farai perché sembra che tu abbia raggiunto tutti i tuoi obiettivi. A proposito di quale casa fanno i nostri complessi di appartamenti?

Andrew:
È molto più avanti rispetto al pro forma. Ho appena inviato tutte queste informazioni al prestatore per fargli sapere: “Ehi ragazzi, stiamo andando alla grande. Non devi preoccuparti per noi."

David:
Va bene, così, in realtà hai ottenuto, penso di doverti un rendiconto finanziario personale. Devo occuparmene perché ho visto quell'e-mail l'altro giorno. Ma basta parlare di noi, parliamo dello spettacolo di oggi. Qual è stata la tua parte preferita dell’intervista di oggi?

Andrew:
Sì, voglio sottolineare che c'erano molte parti preferite. Lee ha davvero fornito molte informazioni fantastiche, soprattutto per coloro che stanno semplicemente cercando di iniziare o che hanno utilizzato questa crisi come un'opportunità per inserirsi. È stato davvero difficile da fare, ma una delle cose che preferisco è che Lee ha trovato il suo mentore originale su Bigger Pockets. Va bene, quindi tutti in ascolto, siete già nel posto giusto. Tutto quello che devi fare è semplicemente usarlo. È fantastico ascoltare il podcast o guardare YouTube e raccogliere tutte le informazioni, ma per trarne davvero il beneficio, vai sui forum e interagisci con le persone.
Vai al BPCON e incontra le persone di persona. Partecipa agli incontri BP locali e conosci persone. È così che Lee ha ottenuto il suo primo mentore che lo ha aiutato nel suo primo accordo, e quel ragazzo ha continuato a investire con lui fino ad oggi mentre faceva crescere la sua attività. E questo mi porta al suggerimento rapido che è: restare nei paraggi per scoprire come Lee ha utilizzato le relazioni di rete e poi LoopNet per entrare nel business e scoprirlo. Hai sentito che LoopNet è il luogo in cui gli affari finiscono, ma in realtà potresti usarlo come arma segreta per entrare in una multifamigliare.

David:
Ecco fatto, se anche tu hai uno stipendio medio e vuoi capire come approfondire gli investimenti immobiliari, questo è un episodio da non perdere. Abbiamo solo chiesto se ti è piaciuto. Potresti lasciarci un commento su YouTube e condividerlo con qualcun altro? Se ti piacciono questi programmi, cosa che spero davvero che ti piacciano, potresti anche lasciarci una recensione a cinque stelle ovunque ascolti il ​​tuo podcast, questo ci aiuta moltissimo. Va bene, passiamo a Lee. L'ospite di oggi è Lee Yoder. Lee è un ragazzo della fattoria dell'Ohio diventato fisioterapista che ha lottato, come molti di noi, per trovare un lavoro che andasse bene per lui e che lavorasse per la sua famiglia in crescita.
Ha avuto una grande opportunità per scalare la scala aziendale, ma per farlo ha fatto un passo indietro tagliando lo stipendio del 30%. Ciò gli ha permesso di riacquistare il suo tempo e di iniziare il suo primo lancio, che è stato il catalizzatore del suo viaggio di investimento. Lee crede che chiunque possa seguire il suo percorso per avviare un'attività secondaria di investimenti immobiliari mentre si lavora a tempo pieno e si coinvolge il proprio coniuge o partner. Facendo crescere il suo portafoglio a 34 unità e poi vendendolo completamente per reimpostare le sue priorità, Lee è ora un socio accomandatario su 283 unità e ha sbloccato il suo vero potenziale di investitore. Lee, benvenuto allo spettacolo,

Lee:
Davide. Grazie. Entusiasta di essere qui.

David:
Sì, e il mio co-conduttore qui, Andrew Cushman. Sembra quasi che stessi leggendo la sua storia delle origini. Interverrà più avanti nell'episodio per parlare di come ha iniziato con i salti mortali e si è reso conto che il suo cuore era negli investimenti multifamiliari, quindi è interessante. Ok, taglio dello stipendio del 30%. Cominciamo con quello. Com'era la vita per te in quel momento? Quanti anni avevi? Che tipo di reddito ti ha portato questo lavoro e perché eri d'accordo con un taglio dello stipendio del 30%?

Lee:
Sì, bella domanda, David. Bene, poiché ho visto un percorso più grande e migliore, ho visto il sogno del settore immobiliare nella vita che pensavo potesse illuminarci, ma anche David perché vivevamo al di sotto delle nostre possibilità. Quindi, era una riduzione dello stipendio del 30%, forse 30,000 dollari, e potevamo ancora avere la vita. Potremmo ancora pagare tutto. In realtà non dovevamo cambiare molto la nostra vita. Quindi questo è un passo importante. Se riesci a vivere al di sotto delle tue possibilità, forse puoi fare qualcosa di diverso, prendere alcune decisioni che non saresti in grado di prendere se vivessi stipendio per stipendio e ne avessi bisogno.
Ma ci siamo semplicemente messi nella posizione di non spendere tutto il mio stipendio, quindi abbiamo avuto la possibilità di farlo. Non abbiamo dovuto cambiare il nostro stile di vita perché ho accettato quel taglio di stipendio. Quindi quella è stata una specie di prima mossa importante. Eravamo semplicemente intelligenti dal punto di vista finanziario, penso che abbiamo ricevuto un buon acconto sulla nostra casa, non abbiamo comprato troppa casa per noi, quindi eravamo nella posizione in cui eravamo in grado di farlo. Quindi non dovevamo cambiare il nostro stile di vita per farlo.

David:
Questo è un punto molto importante da notare. Senti continuamente le persone chiedere: "Come hai potuto lasciare il tuo lavoro o ridimensionarti? Come hai trovato il tempo per farlo?” Beh, vendi la tua BMW e procurati una civica, giusto? Esci da quella casa con quattro camere da letto con un affitto di 4,500 dollari al mese e vai a vivere con i tuoi suoceri. Ci sono modi in cui puoi farlo se sei disposto a fare il sacrificio. Tutto si riduce al piacere, al dolore e a quanto lo desideri. Uso spesso l’esempio secondo cui la ricchezza opera su uno spettro. Da un lato hai conforto, dall’altro hai profitto. Più ti avvicinerai al profitto, meglio sarà. Ma va a scapito del comfort. Rinuncerai al conforto.
E tutte le persone che conosco che erano operai e che lo hanno realizzato, avevano tutte lo stesso modello. Quindi, se ti stai chiedendo come faccio a fare ciò che Lee ha appena capito, devi essere duro. Devi iniziare con la comprensione che farai dei sacrifici e mi piace che tu e la tua famiglia abbiate appena deciso che vivremo al di sotto delle nostre possibilità per poterlo fare. Quindi grazie per aver dato un ottimo esempio. Sono interessato a sapere di più su quali sono stati i tuoi prossimi passi. Quindi guidaci attraverso quella prima esperienza ribaltabile. Era quello che pensavi che sarebbe stato, e ne sei venuto fuori con qualche lezione a riguardo?

Lee:
Sì, sicuramente non era quello che pensavamo sarebbe stato. Sicuramente non è stato ciò su cui ho venduto mia moglie perché sto ascoltando un podcast che impara sul reddito passivo e su come puoi entrare nel settore immobiliare e lasciare che i tuoi soldi lavorino per te e fare tutto questo. Quindi sto vendendo a mia moglie il sogno e no, quando siamo entrati nel giro, non era quello che era, e lei me lo ha ricordato. Quindi entrambi abbiamo imparato la lezione e lei mi ha aiutato a imparare quella lezione. È difficile passare direttamente alla multifamiglia, soprattutto alle cose più grandi. Quindi lanciare potrebbe essere un ottimo modo per iniziare. Sì, così tante storie lì, David. Lascerò che siate voi a guidarlo, ma era quello che dicono molte persone, era semplicemente un lavoro diverso. Quindi, di livello piuttosto alto, ho preso quel taglio di stipendio e ne abbiamo recuperato più o meno con il ribaltamento.
E un altro motivo per cui me ne sono andato, non ho davvero organizzato tutto questo, ma un altro motivo per cui ho lasciato quello spazio aziendale e stavo cercando qualcos'altro era solo perché volevo avere più tempo con la mia famiglia, più flessibilità, più libertà. E l'ho capito quando ho lasciato il mio lavoro in azienda, perché non me ne sono andato per dedicarmi completamente al settore immobiliare, me ne sono andato e sono tornato a fare fisioterapia a domicilio, cosa che avevo fatto prima, che è un lavoro che offre molto di flessibilità. Il che mi ha offerto la possibilità di dedicarmi al settore immobiliare e di iniziare questo trambusto immobiliare. Ma semplicemente non mi sono avvicinato tanto quanto stavo svolgendo il lavoro aziendale. Ma ora avevo tutta questa flessibilità, ma poi ho riempito tutto quel tempo con questo ribaltamento ed è stato molto impegnativo in termini di tempo.
Ho fatto gran parte del lavoro da solo perché avevo paura e non avevamo molti soldi e non conoscevo gli appaltatori, quindi abbiamo fatto gran parte del lavoro da soli. E quindi è stato davvero interessante, mi sentivo come se Dio ci avesse dato questa immagine del tipo: "Ehi, ecco come è il lancio". Perché ho accettato questo taglio di stipendio, ho comprato, ho recuperato molto del mio tempo, ma poi ho riempito tutto con un flip e ho recuperato quei soldi con il flip. Quindi è stato come se avessi rinunciato a questo lavoro davvero impegnativo per un lavoro meno impegnativo, ma ci ho messo sopra una svolta ed ero altrettanto occupato e guadagnavo la stessa quantità di soldi.

Andrew:
Quindi voglio dire due cose. Il numero uno è noi, Lee, non so se probabilmente lo sai, ma stai parlando con David Greene che ha l'oro olimpico per vivere al di sotto delle tue possibilità. E quel ragazzo che guadagnava sei cifre come poliziotto e dormiva nella sua macchina.

David:
Giusto.

Andrew:
E poi è riuscito ad affittare una stanza da un tizio. Quindi, per tutti coloro che ascoltano, ascoltate l'esempio di Lee. Non deve essere così estremo. Se puoi farlo, bene, ma se dici: "Beh, non vivrò nella mia macchina e lavorerò 18 ore al giorno, non posso farlo". Ascolta cosa ha appena fatto Lee. Ha tagliato il 30%, ha liberato un po' di tempo e poi ha fatto un salto di qualità per integrarlo. Quindi, in termini di questo capovolgimento, Lee, potresti darci solo una rapida panoramica dei numeri su questo, magari comprare, riabilitare, vendere, qual era la tua vera rete alla fine della giornata?

Lee:
Questo accadeva verso la fine dell'autunno 2017. Quindi, giusto per ambientarci, non era oggi, ma ho comprato una casa nella nostra città natale. Ho comprato una specie di sito di aste online senza essere visto. Ora sono andato sul sito e mi sono guardato intorno, non dovresti davvero farlo. L'ho comprato per 80,000 dollari e ne ho investiti circa 70,000. Quindi finisce a 150, lo vende per 190, prende le commissioni agli agenti, cose del genere. Abbiamo guadagnato circa 30,000 dollari. Quindi è lì che ho detto di aver preso questo taglio di stipendio di $ 30,000, poi ho aggiunto il flip in cima e ho guadagnato 30,000 con il flip. E così abbiamo guadagnato la stessa cifra. Quindi non è stato diverso. Ma ancora una volta lo dirò semplicemente, ma ci ha portato nel settore immobiliare. Ci ha fatto iniziare.

Andrew:
E quindi per tutti coloro che ascoltano, qual è la tua città natale?

Lee:
Lebanon, Ohio, appena a nord di Cincinnati, Ohio.

Andrew:
Va bene. Quindi quello che stai dicendo è che puoi fare capriole e multifamiliari con successo anche nel Midwest.

Lee:
O si. Sì, che tu ci creda o no, soprattutto ora che l'economia potrebbe cambiare, potresti guardare al Midwest.

Andrew:
No, hai assolutamente ragione. Ed è allora che ho detto molte volte, soprattutto quando hai iniziato, è come: "Oh, il mio mercato è troppo costoso". Se vivi a San Francisco o "Sono nel Midwest, qui non succede nulla". Non è sempre vero. Devi solo adattare la tua strategia. Lee, hai fatto davvero un ottimo lavoro nel dire: “Sai una cosa? Mi piace la mia città natale. Conosco la mia città natale", il che ti dà un vantaggio. E poi lì hai fatto sia il flipping che il lavoro multifamiliare. Quindi buon lavoro.

Lee:
Thank you.

David:
Allora Lee, come hai trovato questo primo salto mortale?

Lee:
Sì, all'epoca ero un sacco su Bigger Pockets, ascoltavo quello che facevano gli altri e guardavo online. Come ho detto, ho trovato questo su un'asta online, penso che fosse aste.com o xoomzoom.com. Uno di questi l'ha appena trovato online. Stavo solo cercando offerte online, cercando su Zillow, ho trovato questo, ho pensato che fosse un buon affare rispetto alle altre cose che stavo vedendo.

David:
Va bene. E poi lo hai negoziato tramite un'asta online?

Lee:
Sì, non c'è molto da negoziare. Alla fine mi sono ritrovato con l'offerta più alta. Stai semplicemente puntando e sei andato un po' più in alto e ho detto a mia moglie di andare e abbiamo vinto e ci siamo lanciati.

David:
E poi cosa hai fatto quando si è trattato di ricevere offerte dagli appaltatori? Come hai deciso quale sarebbe stata la riabilitazione?

Lee:
Sì, ancora una volta, solo rinvii. Penso che l'unico modo, soprattutto quando inizi, voglio dire, come faccio a sapere chi è bravo? Devi andare con i rinvii. Quindi ho iniziato a chiamare in giro e in realtà, uno dei miei primi mentori tramite Bigger Pockets ha appena visto che era nella mia città natale, il Libano. Era qui a fare cose, aveva affitti, parlava di Bigger Pockets. Quindi ho detto: "Ehi, posso incontrarti qualche volta?" E ci siamo incontrati qui al McDonald's e voglio dire, bella storia, ma andiamo avanti velocemente. Il ragazzo ha investito con me in un paio delle mie sindacati ed è un mio buon amico, ma mi ha aiutato a iniziare e mi ha presentato alcuni appaltatori. Quindi questo è il modo per farlo è fare rete con le persone nella tua zona e Bigger Pockets è il posto migliore da cui iniziare.

David:
Questo è un ottimo punto. E le persone chiedono sempre la chiave del networking e le risposte di solito sono semplicemente: “Beh, non fare lo stronzo”. Sii semplicemente qualcuno che piace alla gente. Ed è sorprendente come la differenza tra un appaltatore o una referenza che otterrai da qualcuno a cui piaci rispetto alla persona che non ti conosce affatto o ti vede come un concorrente o non si fida di te, non funziona come BENE. Quindi solo lo sviluppo personale è il primo punto da cui iniziare quando si tratta di ottenere buone referenze. Quindi sentiamo il prossimo accordo. Quindi se rivendi quella casa, tua moglie ora non è più contraria al settore immobiliare perché hai guadagnato $ 30,000. Sono sicuro che stai trattenendo il fiato perché se hai perso soldi con il primo, è come una condanna a morte da cui non potrai mai uscire.

Lee:
Potrebbe essere fatto.

David:
Allora, qual è stato il tuo prossimo accordo?

Lee:
Sì, quindi nell'affare successivo che abbiamo concluso alla Duplex, l'abbiamo ottenuto all'asta della contea. Abbastanza interessante, ho appena parlato di quel ragazzo. Stavo puntando contro di lui all'asta e l'ho battuto. Ha smesso di fare offerte e poi intendo andare avanti di nuovo velocemente, ho finito per vendergli la proprietà una volta che ho finito. Ma ho comprato questo duplex in Libano per 90,000 dollari. È stato duro. Un lato era vuoto. Il ragazzo che l'ha perso si stava trasferendo in una casa di cura, quindi stava per andarsene, ma poi sua nipote e un paio di altri ragazzi si sono ritrovati accovacciati lì. Quindi un'acquisizione molto interessante su quello. Ho una bella storia, ma l'ho comprata all'asta della contea per $ 90,000. Questo accadeva nell’autunno del 2018.

David:
Va bene. E l'hai pagato in contanti visto che era all'asta?

Lee:
Sì, l'ho menzionato di sfuggita. Quindi abbiamo utilizzato la linea di credito di equità domestica. Quindi la nostra casa ha guadagnato una certa quota di capitale. Per il momento abbiamo fatto un giro. Viviamo nella nostra casa da cinque anni, acquistata nel 2012, quindi è il momento giusto per acquistare. E quindi avevamo una buona dose di capitale proprio. Quindi abbiamo utilizzato un importo di credito di equità domestica su entrambi questi e abbiamo recuperato tutto dopo il lancio più 30,000. Quindi avevamo altro da mettere nel duplex.

David:
Va bene. Ed è andata bene anche quella capriola?

Lee:
Sì, quella è andata molto meglio. Quindi ora che conosco alcuni appaltatori, questa è una parte importante della storia di chiunque. Inizi a creare slancio ogni volta che fai un accordo. Ecco perché la gente dice che devi solo iniziare, perché non puoi iniziare a creare slancio se non inizi. Quindi ho conosciuto alcuni appaltatori, ne ho incontrati altri, ho avuto un incontro casuale con alcuni appaltatori che lavorano ancora con noi oggi. Sono venuti a comprare alcuni mobili da cucina che stavo vendendo perché ne avevano alcuni lì dentro e non volevo usarli. Quindi, vendendoli, sono usciti con un traballante furgone verde...

David:
Lo amo.

Lee:
… con un sacco di provviste dentro. E io ho pensato: “Cosa fate ragazzi?” E "Oh, in realtà rinnoviamo le unità aggiornate". E io sono tipo "Beh, lo faresti?" E finire per fare un ottimo lavoro per me? Quindi ho solo avuto più aiuto. Ho fatto molto meno lavoro, ma siamo solo più sicuri di noi stessi. Avevamo più riserve delle 30,000 accumulate, non avevamo bisogno di spenderle. Lo inseriremo nel prossimo accordo. Quindi avevo un po' più di ammortizzazione e quindi ci sentivamo più a nostro agio nel fatto che altre persone facessero il lavoro. Esperienza molto migliore. David, hai detto che se avessi perso soldi con quella mossa, mia moglie sarebbe stata fuori ed è vero. Ma continuavo a dirle che dovevo dimostrarle due cose. Un immobile può fare soldi e l'ho centrato, ma due immobili forniranno una vita migliore alla nostra famiglia e quello mi è mancato piuttosto male.
Quindi sul duplex mi sentivo come se avessi colpito entrambi. Sul duplex abbiamo finito per guadagnare soldi ed era più libero e abbiamo stabilito un reddito passivo. Quindi, una volta fatto, abbiamo completamente sventrato entrambe le unità e le abbiamo rinnovate. Ma poi abbiamo preso un paio di residenti lì e noi eravamo proprietari, quello lo gestivamo noi stessi e ovviamente non vedevamo molto solo su un duplex, ma vedevamo ogni mese che le entrate erano superiori alle nostre spese. E abbiamo iniziato a vedere, okay, questo è più quel reddito passivo che mi stai raccontando del sogno di cui parlano tutti su Bigger Pockets. "Va bene, posso vederlo." E così finisco per convincerla un po' di più riguardo al settore immobiliare con questo accordo.

David:
Farò una piccola deviazione. Non voglio andare troppo lontano su questa strada. Voglio solo avere la tua onesta opinione a riguardo. Non c'è giudizio. Hai menzionato la frase questo reddito passivo di cui parlano tutti su Bigger Pockets. Lo lancio a entrambi, ragazzi. Qualcuno di voi ha mai sperimentato che il reddito sia così passivo come si parla su Bigger Pockets su qualunque follower dei social media che guardate? O perché la tua esperienza ti ha insegnato che il settore immobiliare non è così passivo come forse il sogno di essere stato venduto? Inizierò con te, Lee.

Lee:
Sì, mi piacerebbe sentire cosa ha da dire Andrew a riguardo, ma direi che finché sei tu l'unico... voglio dire, sembra stupido da dire, ma finché sei attivo, se tu' Se sei quello che va a concludere l'affare, firma il prestito e ha qualcosa a che fare con esso, anche se acquisti la proprietà chiavi in ​​mano ma sei tu a possederla, non sarà così passivo. E ci sono diversi livelli di passività. Quindi no, non l’ho fatto, ma ho scelto di non essere passivo. Quindi, anche quando parlo di passivo, forse un po' meno lavoro, ma siamo sempre stati noi ad acquistare la proprietà e abbiamo sempre utilizzato la gestione di terze parti dopo questo duplex, ma gestiamo ancora attivamente le risorse. Quindi non l’ho sperimentato, ma ho visto i nostri investitori passivi sperimentarlo. Quindi puoi ottenerlo, ma non se sei tu ad acquistare la proprietà, a firmare il prestito e ad essere il gestore patrimoniale. No, non sarà passivo.

David:
Andrea, cosa ne pensi?

Andrew:
Direi che la mia risposta è assolutamente sì e diamine no allo stesso tempo. Dipende da cosa hai acquistato e da chi hai nel tuo team che lo gestisce. Così presto, quando abbiamo iniziato, nel 2013, abbiamo acquistato alcune proprietà con mare agitato nelle zone agitate di Dallas. E posso garantirti che non c'era assolutamente nulla di passivo in questo. Non passava giorno in cui quella proprietà fosse passiva. D'altra parte, abbiamo proprietà che abbiamo acquistato quattro o cinque anni fa, abbiamo già aggiunto valore. Abbiamo una grande squadra che è lì da molto tempo.
E candidamente a questo punto possiamo gestirlo in mezz'ora o un'ora a settimana e quelle proprietà sputano entrate davvero incredibili per quell'importo di rendimento. Quindi direi che è selettivo e in parte si basa su come imposti il ​​tuo modello di business, sulle tue relazioni, sul tuo team, su ciò che acquisti e poi anche su quanto sei paziente. Quasi nulla di ciò che ho acquistato è stato passivo fin dall'inizio. Non riesco a pensare a nulla di ciò che è successo, ma se guardi al lungo termine e superi quei primi anni, allora in realtà può diventare passivo. Quindi per me sì e no.

David:
Grazie per averlo condiviso. E grazie anche per aver dedicato tutto il lavoro che svolgi su questi accordi che possediamo insieme in modo da non doverlo fare io.

Andrew:
È vero. Per te è passivo, vero?

David:
SÌ. Questo mi ha fatto pensare a un libro che avrei dovuto scrivere, Scales of Passivity.

Andrew:
Si, mi piace. Sì. Beh in realtà no, questo è un argomento reale che lo è davvero.

David:
E il motivo per cui ne parlo è che so che molti dei nostri ascoltatori stanno ascoltando questa conversazione, si stanno picchiando, stanno attraversando questo tumulto interno di vergogna e senso di colpa e si sentono indegni perché entrambi gli immobili erano più difficile di quanto pensassero o, se funziona, richiede comunque molto tempo, attenzione ed energia. E loro dicono: "Beh, pensavo che dovesse essere qualcosa che l'ho semplicemente detto e dimenticato". Non dovrò farlo mai più. Il problema devo essere io”. Mi piace ascoltare ognuno di voi e metterò lì i miei 2 centesimi.
Non è passivo, è passivo, è più passivo di quando mi sparavano o inseguivo qualcuno o scrivevo un rapporto per quattro ore in una stanza da qualche parte. Ma sicuramente non è passivo e quindi non pensare di sbagliare. Se non sei in spiaggia a bere Mai Tai tutto il giorno e ti accorgi di essere risucchiato da e-mail e telefonate e con il laptop aperto, ben poco nella vita è completamente passivo. Penso che in generale sia un errore che molti di noi commettono. Pensiamo che quando mi sposerò non dovrò più preoccuparmi della mia relazione, ho finito. Entrambi voi ragazzi siete sposati, gli uomini sono come...

Andrew:
Che cosa? Non funziona in questo modo.

David:
Sì, probabilmente ho una vita amorosa più passiva di quella di voi due se non siete sposati. Quindi grazie. Lee, tornando al punto in cui eravamo nella tua storia qui, qual è stato il tuo Monte Everest e chi ti ha davvero aiutato ad arrivarci?

Lee:
Sì, direi che il mio Monte Everest, David, è stato l'affare successivo. Un salto nel settore immobiliare è solitamente il Monte Everest. È un grosso problema ed è difficile iniziare. Quindi lo dirò. Ma dopo il duplex eravamo pronti per entrare di nuovo nel multifamiliare. Sto ascoltando il podcast Bigger Pockets e ricordo che Andrew lo ascoltava molto presto in quel momento. Dico: "Amico, questi ragazzi, ecco come voglio essere. Voglio fare quello che faranno loro alla fine. Quindi continuano a dirmi: diventa più grande, più veloce, puoi farcela. E quindi è così che stavo guardando. Quindi alla fine siamo entrati in un'unità da 16 e non sembra così grande oggi, ma allora era assolutamente il Monte Everest. Se hai appena fatto un flip o un duplex, un'unità da 16 è probabilmente il Monte Everest per te, lo è stato per me.
Ciò che mi ha fatto superare quell'ostacolo, David, è stato ancora una volta, più networking, coinvolgimento, e penso di aver sentito qualcuno su Bigger Pockets menzionare: "Entra nella tua RIA locale". Questa è un'associazione di investimenti immobiliari della tua città. Ogni città ne ha uno. Ne ammiravo uno a Cincinnati. In realtà stavano organizzando un focus group in un appartamento alla RIA, incontrandosi a La Rose's Pizza, che è una pizzeria di Cincinnati, un lunedì al mese. Così ho iniziato ad andarci e il ragazzo lì ci stava insegnando come sottoscrivere una multifamiglia. E usavo solo un foglio di calcolo molto semplice, ma andava bene per piccoli multi e ho iniziato a insegnarmelo e mi sono sentito sempre più sicuro. Quindi vado su LoopNet, guardo le proprietà che nessuno vuole, le sottoscrivo, chiamo il broker e seguo semplicemente i movimenti. E mi sentivo sempre più sicuro di loro.
Lo dirò, anche chiamando una proprietà e sentendomi: "Penso che sia un buon affare, chiamerò questo broker". E chiamandoli e il broker dicendo: "Oh sì, è già sotto contratto. Avevamo tante offerte”. Anche quello era come: "Oh, amico, questo mi dà più fiducia". Perché ho scelto una buona proprietà perché pensavo che fosse un buon affare ed è già stato preso come "Amico, okay, ho capito". Quindi, solo esaminando quelle ripetizioni e ho sentito così tanti su Bigger Pockets parlare di questo: "Amico, devi sottoscrivere un centinaio di proprietà per essere abbastanza bravo da trovarne uno". E quindi quel genere di cose mi ha dato fiducia.

Andrew:
Lee, hai sollevato qualcosa con cui penso che molte persone stiano cercando di passare a una questione multifamiliare o con cui lottano. E cioè, ho appena iniziato, non ho un grande track record. Non mentirò ai broker né farò finta di essere qualcosa che non sono. Qualcuno che sta solo cercando di fare quella transizione che hai fatto tu, come suonavano quelle prime conversazioni con i broker? Quando ti sei presentato per la prima volta e "Ehi, sono Lee. Ho realizzato un duplex o solo una 16 unità." Come hai fatto a convincerli a darti l'ora del giorno e a mostrarti le offerte? Perché ovviamente sei andato molto oltre, ma come appariva quel pezzo iniziale?

Lee:
Sì, dirò due cose a questo proposito, Andrew. Uno, quindi il ragazzo che mi stava insegnando a sottoscrivere Mark, lo stavo usando. E a lui andava bene, mi stava aiutando a sottoscrivere. Quindi stavo dicendo: "Io e il mio partner ne possediamo così tanti". E neanche Mark ne aveva molto. Credo che all'epoca avesse acquistato un'unità da 25 e una da 40. Quindi possedevamo 65 unità. Quindi, se sto guardando un'unità da 16, se hai acquistato un 40 e un 25, tu e il tuo partner e andate avanti velocemente, Mark è finito, gli ho dato una parte del mio accordo. Quindi non stavo affatto mentendo, ma è stato lui ad aiutarmi a sottoscrivere. Quindi lo stavo usando, quindi sfruttare un partner o un mentore penso sia davvero un buon passo.
Ma poi due, dirò solo che alcune persone non darebbero questo consiglio, ma in quel momento ho sentito che LoopNet è il luogo in cui gli affari vanno a morire. E ricordo di aver pensato: "Beh, probabilmente è lì che dovrei cercare perché i broker non mi prenderanno sul serio, quindi non otterrò le migliori offerte, quindi dovrò... Questo è come entrerò. Vado a ottenere questi affari che nessun altro vuole e dedicherò il tempo ed è da lì che inizierò. E quindi, francamente, quando stavo chiamando alcuni intermediari, loro rispondevano alla mia chiamata perché nessun altro chiamava per la proprietà. Quindi dicono: "Ehi, non mi interessa chi sei, sei l'unico a guardare questo, quindi ti daremo una possibilità e se sembri serio allora ti porteremo". serio." E così ho avuto il socio e siamo andati avanti.

David:
Approfondiamo brevemente l'argomento e poi voglio chiederti di tua moglie e di come hai adottato misure per cambiare quella mentalità lì. Quando sento parlare di LoopNet, perché non passo tanto tempo a cercare offerte multifamiliari come fate voi due. Ho questa foto di Ray di Star Wars che attraversa un deposito di vecchie astronavi che non volano più e cerca di trovare parti che possa vendere come cibo? È così brutto? Quale analogia usereste per descrivere cosa vuol dire trovare offerte su LoopNet? E poi che consiglio hai per gli altri nuovi investitori, proprio come hai detto tu, Lee, dove questa è davvero la loro unica opzione. Come diresti loro di orientarsi alla ricerca di opportunità?

Lee:
Sì. Andrew, vuoi prendere quello? Cosa ne diresti, Andrew?

Andrew:
Quindi direi un paio di cose. Primo, è fondamentalmente Ray che attraversa la discarica dei kit Crash, ma tuttavia Lee aveva la mentalità giusta. Dice, beh, tutti pensano che LoopNet sia inutile, quindi andrò a fare LoopNet perché non c'è nessun altro ed è così che ha iniziato. Così posso, una storia davvero veloce. Ho comprato da LoopNet uno dei migliori affari che abbiamo mai fatto perché nei mercati in cui investiamo ho impostato gli avvisi. Ancora una volta, solo perché voglio vedere cosa sta succedendo, voglio imparare il mercato. Chi elenca cosa, quali sono i prezzi e tutto il resto.
Bene, un giorno ho ricevuto un avviso e l'ho guardato come: "Non ho mai visto il nome di quel broker prima". Ho chiamato il ragazzo, non era un broker, era il proprietario. Ce l'ha messo lui stesso. Ok, quattro giorni dopo lo avevamo sotto contratto. Sono là fuori a fare due diligence e gli appaltatori locali dicono: "Come hai ottenuto questo? Sì, stiamo cercando di ottenere questa proprietà da anni." Quindi è proprio come hai trovato... Ray alla fine ha trovato delle cose per procurarle il cibo? Puoi ancora trovare materiale su LoopNet, ma la strategia di Lee è esattamente quella che direi a chiunque stia iniziando a fare. Vai su LoopNet, trova le offerte... Non stai cercando offerte, stai cercando persone in una relazione.
Stai cercando di chi elenca ciò che stai ascoltando, stai cercando le persone che risponderanno alle tue chiamate. E se sei ancora nervoso, scegli un mercato in cui non investirai e fai pratica lì. E poi, una volta che ti senti a tuo agio, vai nel mercato interno in cui investirai e poi inizia a costruire quelle relazioni. Quindi LoopNet è un'ottima fonte di relazioni. Potresti essere fortunato e trovare un accordo, ma non affrontarlo con "Ehi, sto cercando un accordo". Avvicinati a questo dicendo: "Sto cercando persone, relazioni e sto sviluppando le mie capacità". E poi avrai successo con LoopNet o [non udibile 00:26:05] o qualsiasi altra piattaforma.

David:
Lee, e tu? Qualcosa di specifico? C'è un certo splendore che dovresti cercare in questo deposito di rottami che attirerebbe la tua attenzione? Oppure è semplicemente: “Sto cercando un broker che accetti la mia chiamata e sto chiamando per l’unica proprietà che nessun altro possiede, quindi è più probabile che li contatti al telefono. E poi sto cercando di inserirlo in una relazione professionale.

Lee:
L’unica cosa che direi è che i broker utilizzeranno LoopNet maggiormente per le proprietà più piccole. Quindi potrebbero avere un buon affare da 16 unità, un buon affare da 20 unità, un affare da 30 unità, ma potrebbero usare LoopNet per questo. Non hanno una grande lista. E direi che a Cincinnati abbiamo 3, 4, 5 tipi di broker di alto livello e non si scherzano troppo con le cose più piccole. Ma c’è un altro livello di broker che sono ragazzi piccoli, una specie di negozi indipendenti. Potrei dirti l'intermediazione e tu diresti: "Non ne ho mai sentito parlare". E si occupano solo di affari più piccoli. E molte volte li vomitano semplicemente su LoopNet. Non hanno questa lista gigante. Quindi puoi ottenerne alcuni, direi che, almeno a Cincinnati, puoi ottenere degli affari decenti, ma sono più piccoli. Quindi, ancora una volta, se è da lì che inizi, penso che potresti effettivamente trovare alcune cose. E quello che direi, proprio quello che stai cercando, David, è solo qualcosa che ti è vicino e qualcosa che pensi di poter operare abbastanza bene per qualsiasi motivo.

David:
E che dire dei bordi frastagliati, Lee? C'è qualcosa che sembra bello su LoopNet e poi vai a prenderlo e vieni tagliato? Perché so che la maggior parte delle volte le persone buttano lì dentro cose che semplicemente non entrano in nessuna scatola o che probabilmente non dovrebbero essere lì dentro. Hai qualche consiglio su come le persone possono evitare di cadere in qualche trappola?

Lee:
Sì, dirò solo che da un livello elevato, ho imparato nel corso degli anni, probabilmente imparato da ragazzi come Kendra, ma dirò che vedo proprietà in cui voglio possederle. Intendo l'età dell'edificio, la posizione, cose del genere, che contano davvero. Dove dico: "Amico, voglio possedere quella proprietà". Ma di solito i numeri fanno schifo e il prezzo fa schifo. Quindi dico: "Va bene, ma non mi piace per quel prezzo". Dove direi che c'è il bordo frastagliato di David sull'altro lato di quella medaglia in cui dici: “Amico, non mi piace molto quella proprietà. Non mi piace molto la posizione. È come una proprietà più vecchia. Scommetto che perde. Scommetto che il tetto non è buono. Scommetto che i residenti sono duri. Sarà difficile da gestire, ma ragazzi, i numeri sembrano buoni”. È lì che devi stare attento ed è difficile non farlo.
E direi che è più o meno così che ho iniziato. E a volte penso che Andrew abbia iniziato un po' in quel modo, forse ha comprato una proprietà ad Atlanta che era un po' così. E quindi forse è così che inizi. Ma è lì che devi stare attento a dove i numeri sembrano buoni e pensi: "Amico, lo sto ottenendo per un buon affare". Beh, non è perché nessun altro l’ha visto. Altre persone l'hanno visto e per qualche motivo l'hanno trasmesso. È perché ci sono bordi frastagliati, come hai detto tu, David, perché probabilmente non si trova in una zona fantastica, con una base di inquilini davvero approssimativa. L'edificio non è buono. Avrai impianti idraulici in ghisa, solo costi molto più alti. Pensi che quelli siano i bordi frastagliati a cui devi prestare attenzione.

Andrew:
Sì, si chiamano quegli occhiali da foglio di calcolo. E questo è generalmente il caso delle proprietà C e anche delle proprietà D, che appaiono benissimo su un foglio di calcolo. Oh mio Dio, il flusso di cassa è meraviglioso. Ma quello che dico, e ho bisogno di farmi una maglietta con questa, è che l'erba è sempre più verde sopra la fossa settica. E quasi tutti noi, me compreso, quando entriamo in multifamiliari, scegliamo quelle proprietà perché hanno un bell'aspetto su un foglio di calcolo. Nessun altro vuole, il broker ci parlerà, non farlo. Non farlo.

Lee:
Questo è un buon consiglio.

David:
È divertente come quando parlo con Andrew e stiamo entrando negli appartamenti che stiamo guardando o che lui sta analizzando, le domande che ha posto o gli occhiali che ha sono radicalmente diversi dai miei. Non mi sono mai posto la domanda: "Di che tipo di materiale sono fatti gli impianti idraulici negli immobili residenziali?" Semplicemente non mi è mai venuto in mente. Potrei anche non sapere di cosa si tratta. E questa è una delle prime cose che emergeranno ad un certo punto dell’analisi. E senti Lee la stessa cosa ed è una cosa molto diversa dal semplice acquisto di un duplex, anche se li chiamiamo entrambi multifamiliari. Va bene. Tornando alla tua storia, Lee, raccontami un po' come ha fatto tua moglie a cambiare idea sui passi che avresti intrapreso?

Lee:
Sì, una cosa che è stata davvero carina per noi, David, e potresti trovarla importante, spero che la trovi nel tuo coniuge, ma Dio ha appena creato me e Hannah in modo molto diverso. Sono uno che corre rischi e quando entro, sono pronto a partire. Sono quello che costruisce il paracadute durante la discesa, quel tipo di persona. E non lo è. Quindi all'inizio c'è stata molta lotta perché una volta trovato l'immobile, e soprattutto una volta entrato e assaggiato, ero dentro. Ero pronto per partire. Quindi, anche con quel primo capovolgimento, “Sì, okay, sono d'accordo con te. Ci è voluto troppo tempo. Ma amico, abbiamo fatto soldi. È stato divertente e il prossimo sarà migliore”. Ero pronto a vendere più proprietà. Per lei è stato come: "No, ci siamo impegnati perché avevi detto che sarebbe stato meglio per la nostra famiglia".
All'epoca avevamo due figli piccoli, David, e su questo siamo d'accordo. Mia moglie ed io siamo d'accordo sul tipo di vita che vogliamo. Mi limiterò a spingermi oltre e dire: "Bene, ci arriveremo, ma prima dobbiamo farlo". E mia moglie era un po’ più saggia di me e più pratica dicendo: “Ehi, no, i nostri figli sono giovani. Questo è un momento importante. Non ci sacrificheremo solo questa volta. Questo è importante. Facciamo un passo indietro”. Bene, fare quel passo indietro ci ha impedito di fare un altro giro. Quindi, invece di fare un altro giro, ha detto: “Ancora una volta, come hai parlato del reddito residuo derivante dalle persone che affittano e abbiamo ottenuto questa somma di denaro, ma ora non abbiamo nulla perché abbiamo venduto quella proprietà. Quindi ho pensato che stessimo facendo multifamiglia.
Quindi: "Sì, hai ragione, entriamo in un duplex". E poi più o meno la stessa cosa. L'abbiamo visto con un duplex e lei ha detto: "Okay, ma multifamiliare, e sei sicuro di voler fare un altro duplex?" Quindi mi chiede davvero di rallentare, di pensarci davvero e di essere intenzionale riguardo al nostro prossimo passo. Quindi è stato davvero bello. Non conosco molte persone che hanno fatto una unità da una, una da due unità e poi una da 16 unità. Abbiamo fatto solo tre passi. Abbiamo realizzato tre proprietà, ma la terza era composta da 16 unità. Ma devo dare credito a mia moglie perché, ancora una volta, avrei semplicemente fatto un sacco di capriole. Sarei stato come Andrew, ne conosco altri, posso pensare ad altri che sono molto in alto nella multifamiglia, ma prima hanno fatto un paio di dozzine di lanci. Sarei stato quel ragazzo, ma mia moglie ha detto: “No, metti i freni. Pensiamo a questo. Cerchiamo di essere intenzionali. Hai detto multifamiliare, hai detto affitti, tutto il resto. Non è questo il ribaltamento.
Ecco come lavoriamo insieme. Ma anche lei non avrebbe mai iniziato senza di me. Quindi in un certo senso spingevo e lei si fermava e diceva: "Pensiamoci". E io insistevo e dicevo: "Fermati e pensiamo a questo". Dico sempre: "Qual è il prossimo?" Ogni volta diceva: "Mi sono appena messa a mio agio con il duplex e ora dobbiamo fare una 16 unità. Per noi è il Monte Everest”. È come: “Cosa stai facendo? Non conosciamo nessuno che lo faccia”. E ho detto: "Beh, conosco un paio di persone su Bigger Pockets, o almeno li ho sentiti parlare di questo su Bigger Pockets, quindi lo faremo". Quindi è più o meno così che è andata tra noi, David, e come abbiamo raggiunto un compromesso insieme lungo il percorso.

David:
Va bene. Quindi sembra che in parte con la persuasione e in parte con lo slancio si finisca per diventare più grandi. Di cosa o di chi avevi bisogno per avere la fiducia necessaria per perseguire il prossimo accordo?

Lee:
L'unità 16 o quella successiva?

David:
Quello dopo l'unità 16.

Lee:
Sì, quello dopo davvero... Alcune persone parleranno della legge del primo accordo, forse in particolare quando si entra in una multifamiglia. E ci credo davvero. Quindi avevo bisogno di quel tipo di primo mentore che avevo. Mark, che guidava il focus group dell'appartamento al RIA di Cincinnati, avevo davvero bisogno che entrasse nell'unità 16. Ma continuava a dirmi per tutto il percorso: "Lee vuole che tu faccia questo, non avrai bisogno di me per il prossimo". E forse avrei potuto, ma ho scoperto che è vero. Quindi quello successivo era un'unità da otto, quindi in realtà era una specie di passo indietro. E la cosa divertente è che, parlando della legge del primo accordo, il giorno in cui stavamo chiudendo l'unità 16, ho preso sotto contratto l'unità XNUMX.
Quindi voglio dire, parliamo, ottieni uno slancio per chiudere il tuo primo e subito ne ottieni un altro. Solo un mese dopo abbiamo ottenuto 10 unità sotto contratto. E li ho fatti di più da solo. Avevo ancora l'orecchio del mio mentore che gli faceva alcune domande, ma in realtà gli ho dato un pezzo di quella 16 unità perché mi ha aiutato moltissimo. Ma poi entrando nelle successive otto unità e nelle dieci unità, che erano subito dopo, sono stato in grado di lanciarmi in quelle altre unità da solo.

Andrew:
Possiamo tuffarci per un secondo veloce? E so che ne hai parlato un po', ma per coloro che, ancora una volta, cercano di ottenere le prime otto, 10 o 16 unità, come hai finanziato questi primi accordi? Guadagnavi un po' di soldi con i salti mortali, avevi un partner, era solo da quello o stavi iniziando ad attirare investitori all'inizio della sindacazione a quel punto? Come hai fatto questi primi affari che hanno iniziato a costruire la tua piattaforma?

Lee:
Sì, bella domanda. Penso che questi piccoli multi siano un ottimo modo per iniziare. E puoi renderlo piuttosto semplice. Ho appena concluso un accordo di joint venture con un membro della famiglia o un amico intimo e il nostro rapporto è stato 50/50.

Andrew:
Di che accordo si trattava?

Lee:
Sono tutti e tre questi.

Andrew:
Oh ok.

Lee:
Nelle 16 unità, nelle otto unità e nelle 10 unità persone diverse. Ma ognuno di essi aveva uno o due partner e ne tenevo la metà e ne davo loro la metà. Erano più che altro soci in denaro. Ora fai attenzione su una panchina comune dove tutti devono essere attivi e lo sono stati. Ma se ci guardi davvero indietro, probabilmente stavo facendo il 90, 95% del lavoro ed è per questo che ho ottenuto il mio 50% e loro hanno ottenuto davvero il loro 50%. Perché hanno portato tutto il capitale di cui avevamo bisogno per l'affare.

Andrew:
Quindi per loro era passivo?

Lee:
Sì. Abbastanza vicino all'essere passivo per loro, sì. Ma tecnicamente no perché era una joint venture. Quindi dovevano essere attivi.

Andrew:
Giusto. Ai fini legali, non era passivo.

Lee:
Esatto, sì. Lasciamo che sia registrato.

David:
Va bene, quindi ricapitoliamo a che punto siamo. Quindi tagli lo stipendio al lavoro, passi dalla fisioterapia aziendale alla fisioterapia a domicilio. Quindi forse c’è un po’ di interruzione nel tipo di schema a cui era apparsa la tua vita. Ma questo ti ha dato più tempo e flessibilità, che hai dedicato al tuo primo lancio. È così che ti sei bagnato con gli investimenti immobiliari, hai imparato a gestire i numeri, impari a fare rete. Sembra che quella sia stata una parte piuttosto importante di tutta la tua storia qui.
E sembrava che fosse un passo indietro, ma in realtà ti ha spinto nella svolta che ti ha fatto iniziare con il settore immobiliare, poi con un duplex e poi con una multifamigliare più grande. Quindi stai prendendo slancio qui, ma mentre lo fai, porti anche più peso, gestisci più proprietà, hai più tempo da dedicare a questo. Ad un certo punto inizi a capire che o questo non vale il mio tempo, oppure so più di quanto sapessi prima. Non l’avrei comprato con quello che so adesso, anche se in quel momento aveva senso portarmi dove sono ora. Quando hai deciso di liquidarlo?

Lee:
Sì, bella domanda. In parte era guidato dal mercato, David. Quindi abbiamo ottenuto tutti e tre questi malti nell'autunno del 2019. Quindi, entrando nel 2020, il COVID colpisce, e abbastanza pazzo all'epoca pensava che potesse essere dannoso per il settore immobiliare ed è stato sorprendente per il settore immobiliare a causa di come il governo e il La Fed se ne è occupata. Quindi, con il passare del 2020, quelle erano tutte proprietà a valore aggiunto piuttosto elevato, quelle multifamiliari. Quindi utilizzo la gestione di terze parti. Questa è un'altra cosa. Ne parleremo un po', ma ne sono un grande sostenitore, soprattutto quando inizi. Se vuoi espanderti abbastanza rapidamente, immagino che se vuoi solo possedere un paio di duplex e ridimensionarli in piccolo e nella tua città natale, certo, gestiscili tu stesso. Ma l'utilizzo della gestione di terze parti mi ha davvero aiutato a crescere perché gestivano la gestione quotidiana e per me erano un ottimo partner. E vuoi parlare, tornando indietro molto velocemente, di come sono riuscito a superare il Monte Everest dell'unità 16, sapere che una società di gestione immobiliare lo gestiva era una parte importante di tutto ciò.

Andrew:
In realtà abbiamo recentemente discusso la questione della gestione immobiliare in un episodio precedente, ma come hai trovato la tua società di gestione di terze parti? Perché una proprietà di quelle dimensioni, 8, 10, 16 unità, è particolarmente difficile per cui trovare una buona gestione immobiliare. Allora come hai fatto?

Lee:
Sì, ancora una volta, dovrò solo tornare ai referral, ed è per questo che devi fare rete. Ecco perché devi far parte di una comunità. Su Bigger Pockets, è un ottimo punto di partenza. Ma poi lo userei per trovare la tua comunità locale. La RIA è davvero buona. Quando vai a una RIA, quando vai a un incontro, parlerai con persone che possiedono piccoli multifamiliari, parlerai con persone che possiedono affitti unifamiliari, bifamiliari, cose del genere. Quindi hai assolutamente ragione Andrew, non vorrei mai doverne gestire un sacco da solo. Quindi devi parlare con la gente. L'unica cosa che direi è parlare con persone che usano quella società di gestione immobiliare da più di un anno perché ho trovato persone e l'ho avuto anch'io dove all'inizio se la passano bene e poi non così tanto. Quindi, se qualcuno lavora con una società di gestione immobiliare da più di un anno e ha avuto una buona esperienza e ti fidi di lui, allora andrei avanti e andrei con quella società di gestione immobiliare.

Andrew:
Mi piace molto il tuo consiglio su come ottenere referenze da qualcuno che utilizza l'azienda da almeno un anno perché quelle relazioni si frequentano, giusto? Tutti sono eccitati e si comportano al meglio nei primi sei mesi o altro. Ma quando superi l’anno, alcuni dei veri colori iniziano a emergere ed è allora che sai davvero con chi stai lavorando. Quindi questo è un ottimo consiglio, Lee: ottenere referenze solo da qualcuno che ha utilizzato l'azienda per un anno o più. Mi piace che.

David:
Allora a che punto hai deciso che era il momento giusto per vendere queste proprietà?

Lee:
Con il passare del 2020 e quando abbiamo iniziato a portarli in giro, per me, David, è stato duplice. Ho visto un'opportunità a causa del mercato, ma due, ero così pronto a dare il massimo nel settore immobiliare e tu inizi a pensare a quale sarebbe il costo opportunità se non potessi lavorarci a tempo pieno? Perché anche se non avevo un lavoro impegnativo, avevo comunque un lavoro a tempo pieno e quindi sentivo una forte attrazione per il settore immobiliare. Quindi volevo entrare e condividerò solo alcuni numeri rapidi solo così la gente lo sa. Con quelle 34 unità che possedevamo, metà delle quali, siamo in un buon mercato di flussi di cassa. Probabilmente guadagnavo circa $ 30,000 all'anno con quelli. Ora non sono mai riuscito a realizzarlo del tutto perché abbiamo iniziato a venderli prima che si stabilizzassero tutti, ma avevo solo fatto i numeri da solo.
Se avessimo avuto una stabilizzazione annuale, probabilmente ne guadagneremmo 30 all’anno. Se avessimo potuto raddoppiarlo, probabilmente sarebbe stato sufficiente per me per dire: “Ok, questo è probabilmente il minimo indispensabile per pagare le nostre spese. Questo accadeva prima di tutta l’inflazione che abbiamo avuto. Quindi forse ora è decisamente più di questo. Ma in quel momento ho pensato: "Okay, devo raddoppiarlo". Beh, David, semplicemente non volevo aspettare così a lungo. Non volevo impiegare un altro anno per completarli e le proprietà erano già difficili da trovare. Quindi, poiché il mercato è salito così tanto, ho visto un’opportunità di vendere. Ora ci sono le tasse, i furgoni e tutte quelle cose, ma ho detto: "30,000 all'anno, avrei davvero l'opportunità di guadagnare 10 volte tanto se li vendessi tutti e tre". Ecco quanto è diventato ridicolo il mercato. Quindi ho detto: "Amico, potrei accumulare 10 anni di flusso di cassa su questi".
E ciò che mi ha permesso di fare, David, è stato regalarmi questa passerella. Quindi è stato come: "Se ho bisogno di 60 dollari all'anno, mi daranno cinque anni di valore". E diciamo che le tasse vanno in questo modo. Ok, valgono quattro anni. Quindi è come, "Ho quattro anni di passerella per lanciarmi in tutto questo, andare fino in fondo." Se non posso farci niente... voglio dire, a volte penso che le persone esagerino nello scenario peggiore. Il mio scenario peggiore era che tornassi a fare il fisioterapista dov'ero prima e posso ancora occuparmi del settore immobiliare. Non posso farlo a tempo pieno. Quindi il mercato ha avuto un ruolo importante in quella decisione. Volevo solo entrare così tanto e ho avuto l'opportunità con queste proprietà di dire: "Perché non prendo tutto questo flusso di cassa adesso? Sì, dovrò pagare le tasse. Ma mi procuro questo grande cuscino, questa passerella, per buttarmi dentro e vedere cosa posso fare. Nella peggiore delle ipotesi, devo tornare al mio lavoro che sto facendo in questo momento.

David:
Quindi, per i nuovi investitori che stanno guardando al multifamiliare, quali sono alcune cose che dovrebbero considerare, soprattutto considerando il fatto che non lo sappiamo con certezza, ma statisticamente parlando, i prossimi tre anni saranno probabilmente molto diversi da quelli precedenti? tre anni erano come.

Lee:
Sì, quello che direi, David è solo considerare, ci vuole solo tempo. Penso che il settore immobiliare richieda più tempo di quanto si pensi, soprattutto dopo gli ultimi tre anni, perché sono assolutamente d'accordo con te sul fatto che i prossimi tre anni non assomiglieranno agli ultimi tre anni. Quindi direi semplicemente: “Amico, preparati. Penso che nei prossimi tre anni si faranno degli ottimi affari. Quindi penso che avrai la possibilità di acquisire proprietà. Ma se pensi che comprerai qualcosa nei prossimi sei mesi e che raddoppierà o qualcosa del genere nei prossimi due anni, non credo che sia così. Ma va bene. Dategli solo un po' di tempo. Alla fine raddoppierà”. Sì, mi concentrerei solo su questo, mi concentrerei sull'ottenere i tuoi affari, mi concentrerei sulla costruzione della tua attività, sulla costruzione del tuo portafoglio, ma sappi solo che devi sapere che ci vorrà del tempo. Ci vuole tempo per creare ricchezza nel settore immobiliare.

David:
Andrew, cosa pensi dei prossimi tre anni rispetto agli ultimi tre anni?

Andrew:
Sì, penso che Lee abbia ragione. Molte delle offerte e delle opportunità che abbiamo visto negli ultimi cinque o sei anni erano tutte di due e tre anni. Quel modello di business è sparito. Avrei paura di qualsiasi cosa richieda un’uscita tra due o tre anni. Tuttavia, se si guarda al lungo termine, 5, 6, 10 anni, tutti i fondamentali che favoriscono gli investimenti multifamiliari sono perfettamente presenti, soprattutto se si acquista nei mercati giusti. E così entro la fine dell’anno, e penso che tutto il 2024 e probabilmente fino al 2025, offrirà a tutti opportunità che non sono state disponibili negli ultimi cinque o sei anni. È stato così competitivo e così costoso. Quindi, per coloro che hanno cercato di entrare nel mercato, e io non ci sono stato in grado, indovinate quali broker inizieranno a rispondere alle vostre chiamate adesso.
Perché molti acquirenti se ne sono andati. E questa è l’occasione per entrare in fondo a un nuovo ciclo. E non sto dicendo che il fondo sia un momento, un giorno, un mese o un prezzo specifico. Solo il quadro generale, il fondo sarà raggiunto nei prossimi 12, 18, 24 mesi. E poi qualsiasi proprietà ben posizionata che comprerai e finanzierai adeguatamente durante quel lasso di tempo, 5, 6, 10 anni lungo la strada, sembrerai un genio. Quindi penso che Lee abbia ragione, ci saranno molte opportunità. È necessario essere ancora molto cauti e strategici al riguardo. I modelli di business, i piani e le strategie che hanno funzionato negli ultimi cinque anni devono essere messi da parte. Torneranno. Ma queste non sono le strategie per il momento. Ma questo non significa che devi semplicemente sederti e aspettare. Non esiste un cattivo mercato, ma solo cattive strategie. Quindi dobbiamo solo adattare le nostre strategie al mercato attuale.

David:
Qual è la vostra opinione, entrambi, sui pagamenti in blocco in scadenza nei prossimi 18-24 mesi con tassi significativamente più alti rispetto a quando le persone sono entrate? Pensi che gli affitti siano aumentati abbastanza da poter ancora coprire il servizio del debito sul rifinanziamento, ma forse il flusso di cassa diminuisce per chi lo detiene? O pensi che assisteremo effettivamente ad alcune svendite?

Lee:
Andrew, probabilmente ne hai più perspicacia di me. Da queste parti, quello che stiamo vedendo e sentendo, penso che probabilmente se comprassi nel 2021, sarei sorpreso se non ottenessi una crescita degli affitti sufficiente per andare bene, a patto di non usare troppa leva finanziaria. Ho sentito parlare di persone che hanno ottenuto il 90% del valore del prestito e poi hanno ottenuto il cento per cento della riabilitazione nel prestito. Quindi c’è molto da superare perché quando rifinanzi, potrebbero darti solo 75. Quindi, anche se ottieni un aumento dell’affitto, potresti essere nei guai. Ma suppongo che, da quello che ho sentito, alcune persone che hanno acquistato forse alla fine del 2021 e 2022, a seconda di quanto breve sia il pagamento in blocco, potrebbero trovarsi in qualche problema in più.

Andrew:
Le situazioni menzionate da Lee saranno, a mio avviso, il motore dell'aumento del volume delle transazioni entro la fine di quest'anno, nonché delle maggiori opportunità. Ci sono un sacco di proprietà fantastiche che stanno funzionando davvero bene, ma nessuno ha visto... beh, non dovrei dire... non conosco nessuno, che si tratti di grandi banche, di qualsiasi tipo di podcaster, nessuno aveva previsto due anni fa che il tasso dei fondi federali aumenterebbe del 5%, giusto? La curva in avanti diceva: “Oh ehi, potremmo salire di mezzo punto prima del 2022”. Ed è quello che tutti avevano pianificato. Quindi questo è stato uno shock per l’intero sistema. E come ha detto Lee, ci sono un sacco di accordi conclusi nel 2020, nel ’21 e persino nel ’22 che hanno avuto una leva finanziaria molto elevata. E c’è stata ancora una certa crescita degli affitti, ma non abbastanza crescita da superare un’espansione del tasso massimo di cento o 150 punti base, il che significa che quando si fissa un limite al tasso NOI, si ottiene la propria valutazione.
Quindi ci sono un sacco di grandi proprietà là fuori che hanno un pagamento in blocco dovuto, il che significa che il prestito matura ed è dovuto per intero, nei prossimi 6, 12, 18 mesi. Non possono rifinanziarsi. David, parli sempre di: "Ehi, se fai un'operazione e lasci il 10%, è comunque una vittoria, incassa". Stiamo parlando di grandi rifinanziamenti in contanti che avverranno in cui uno sponsor o i suoi investitori dovranno trovare 5 milioni di dollari solo per rifinanziare il prestito e rimettere quei soldi. Molte persone non possono o non vogliono. Non farlo. Quelle proprietà verranno vendute o torneranno alla banca come pignoramento. E personalmente conosco parecchie proprietà che si trovano in quella situazione, per ora stanno buttando giù il barattolo, ma probabilmente verranno vendute.
Un avvertimento, un avvertimento per una coppia, rapidi avvertimenti per i finanziatori, ho imparato la lezione dal 2008. Non vogliono riprendersi un sacco di cose. Quindi quelli che possono essere flessibili lo sono. E ci sono un sacco di soldi in disparte che aspettano solo di tuffarsi nel momento in cui questi affari in difficoltà iniziano a farsi vedere. Quindi penso che questo aiuterà a mettere un limite alle cose, ma le opportunità ci saranno. E sinceramente, non vediamo l’ora di avere la possibilità di entrare all’inizio di un nuovo ciclo. E ancora una volta, soprattutto per chiunque voglia iniziare, ora è il tuo momento. La concorrenza è in calo, le persone ti presteranno attenzione e arriveranno affari.

David:
È fantastico. Ok, quindi lavoriamo con quello. Lee, ritieni che ci sia un punto debole in termini di dimensioni o unità che i nuovi investitori multifamiliari dovrebbero esaminare?

Lee:
Sì, penso che se hai appena iniziato, qualsiasi multifamiglia penso sia un ottimo posto per iniziare. Una volta che inizi a costruire il tuo portafoglio, ti senti a tuo agio magari con un duplex e un quadruplo, farei semplicemente un passo avanti. Vorrei saltare in un'unità 10, 12, qualcosa del genere. Devi raccogliere meno soldi per questo, sbagli, è un pasticcio più piccolo. Ma una volta che sei andato avanti, e come ho fatto io con quel portafoglio, ho scoperto che negli ultimi due anni ho fatto questo, abbiamo sindacato alcuni accordi, abbiamo fatto cose più grandi. Penso che ci sia una bella tasca tra le 20 e le cento unità. È una bella nicchia perché non devi essere vittima di bullismo da parte di ragazzi come Andrew Cushman. Ma anche rimanendo al di sopra delle 20 unità, direi che per il 90% degli investitori immobiliari, qualsiasi cosa al di sopra delle 20 unità è come lo era per me il Monte Everest.
E quindi ci sono molte meno persone in competizione, ma stai anche lontano dalla concorrenza davvero ricca di soldi che non guarderebbe mai nulla sotto le cento unità, a volte nemmeno sotto le 150 unità. Quindi cerco di avvicinarmi il più possibile alle cento unità perché ci sono alcune economie di scala ed è semplicemente molto più facile da gestire. Andrew ha detto, e sono d'accordo, che i multi più piccoli sono più difficili da gestire, quindi è molto utile se riesci a trovarne alcuni nella stessa area, il che rende il tutto più semplice. Ma penso solo che la concorrenza stia limitando la concorrenza tra le 20 e le cento unità. Penso che sia un bel posto dove stare.

David:
Carino. Sì, quindi sei troppo piccolo per i grandi, ma troppo grande per la concorrenza. Cerco sempre la stessa cosa. È una visione saggia a riguardo. Ho spesso esaminato gli immobili residenziali. Spesso c'è un modo per trovare il reddito medio per un'area, scoprire per cosa sarà pre-approvata la maggior parte delle persone in base a quel reddito medio, diventare un po' più costoso dove la maggior parte degli acquirenti non sarà in grado di farlo qualificarsi o qualificarsi scomodamente. E poi cerca l’area in cui l’accordo è rimasto sul mercato da più tempo.
E poi vai a scrivere un'offerta inferiore a quella richiesta, il che la collocherebbe effettivamente nella fascia di prezzo in cui le persone avrebbero potuto permettersela. Quindi ora, se hai bisogno di abbandonare la tua vendita e puoi ancora guadagnare soldi, ma questo modo di guardare gli immobili ha molto più senso che semplicemente collegare un foglio di calcolo e vedere cosa dice il foglio di calcolo. Che dire del concetto di buoni affari e di denaro che segue un buon affare? Ok, è un errore o hai scoperto che è così?

Lee:
No, direi che è un errore, penso che le persone con soldi siano interessate a un buon affare, certo. Ma il punto in cui penso che ciò diventi un errore è quando pensi: "Ehi, mi preoccuperò di raccogliere fondi una volta che avrò ottenuto un buon affare e poi le persone accorreranno da me". Penso che sia assolutamente un errore perché le persone non investono in un buon affare solo con qualcuno che non conoscono. Sì, lo farebbero se fosse un loro accordo perché si fiderebbero di se stessi. Ma-

David:
È un buon punto. Vuoi comprare della cocaina davvero buona, ti prometto che non è mai stata calpestata.

Lee:
Si si si. Simile. Quindi non si fideranno di te con quell'ottimo affare se non si fidano già di te. Quindi devi prima sviluppare la relazione. Devi spiegare loro il tuo track record, metterli a loro agio. Dico sempre che vogliamo che le persone si sentano a proprio agio e fiduciose nell'investire in immobili multifamiliari. E poi vogliamo che le persone si sentano a proprio agio e fiduciose nell'investire con triple, e poi mostreremo loro l'accordo. E se è un buon affare, i soldi arriveranno, ma solo perché li abbiamo già messi a loro agio e fiduciosi nella multifamiglia e con noi in particolare. Ma non puoi trovare l’accordo e poi cercare le persone e pensare che investiranno con te.

Andrew:
E penso che il nocciolo della questione sia che quando investi come LP, stai davvero scommettendo su quello sponsor e sull'operatore più che sull'accordo. Uno sponsor veramente buono può prendere un cattivo affare e ribaltarlo o salvarlo, ma un operatore o uno sponsor non altrettanto buono può prendere il miglior affare immobiliare e mandarlo in rovina. Quindi, Lee, hai assolutamente ragione.

David:
Quindi, quando si tratta di questo, hai bisogno di un mentore e di soldi per avere accesso al denaro? Cos’altro pensi di aver bisogno se stai cercando di raccogliere fondi per diventare un sindacato?

Lee:
Sì, penso che la chiave lì, David, se non hai intenzione di avere un mentore, penso che puoi iniziare in piccolo. Quindi per me, mia moglie ed io, abbiamo fatto il giro da soli, poi abbiamo fatto il duplex da soli. Quindi, quando siamo arrivati ​​all'unità 16, avevamo già un po' di track record. Quindi, anche se non avessimo avuto il mentore, penso che forse avremmo potuto romperlo e diciamo che siamo andati prima a un'unità di otto, ci sarebbe stato qualcuno disposto a fidarsi di noi. Ora sono le persone che ti sono più vicine, le persone che crederanno in te, anche se non hai una lunga esperienza e potrebbero vedere il tuo track record in altri posti della vita.
Ad esempio, se hai una grande carriera aziendale, molte volte vedo persone con cui ho lavorato, colleghi di qualcuno, che dicono: "Beh, non so se diventerai bravo nel settore immobiliare, ma so come lavori e so quanto ti dedichi e conosco la tua integrità, quindi investirò con te. Quindi le persone più vicine a te saranno le prime a investire con te. Quindi, se espandi lentamente e magari inizi da solo, penso che puoi convincere le persone a scommettere su di te senza avere un mentore su cui puoi appoggiarti e appoggiarti sul loro track record. Ma se vuoi saltare più velocemente, alcune persone là fuori dicono: "Beh, non voglio scherzare con piccole cose, voglio saltare direttamente in un'unità da 40".
Sì, penso che rimarrai sorpreso nel trovare abbastanza persone che investano con te per acquistare quelle 40 unità, a meno che tu non abbia i soldi tu stesso. Ma perché non ci saranno abbastanza persone che credono nel tuo track record per passare direttamente a un’unità da 40. Quindi penso che se vuoi andare velocemente, avrai più bisogno di un mentore, di qualcuno su cui appoggiarti e di qualcuno che ti aiuti a portare il capitale e l'esperienza di cui hai bisogno. Se vuoi andare molto piano e costruire lentamente il tuo track record e costruire lentamente la tua esperienza, costruire lentamente la tua base di capitale, penso che puoi farlo di più da solo.

Andrew:
Ancora una volta, per Lee, hai lasciato cadere una perla di saggezza in quel track record che non significa necessariamente guardare tutti i grandi affari che ho fatto. Il track record può essere la tua etica del lavoro nel tuo lavoro, la quantità di impegno costante, magari di volontariato, che hai svolto in chiesa o in un ente di beneficenza locale o qualcosa del genere. Qualcosa che faccia sapere alle persone chi sei nel profondo. Ciò conta per il track record, anche se non è immobiliare. Sì, il settore immobiliare è un ottimo elemento da aggiungere a tutto ciò, ma se sei seduto qui e dici: "Non ho alcun tipo di esperienza nel settore immobiliare", beh, puoi collaborare con qualcuno per ottenere il settore immobiliare e quindi aggiungilo al track record di chi sei e ora hai l'intero pacchetto.

David:
Molto ben fatto. Va bene, ultima domanda Lee, qual è la più grande lezione sulla multifamiglia che hai imparato?

Lee:
Sì, dirò che la cosa su cui mi sono imbattuto di più e che vorrei trasmettere ad altre persone che cercano di entrarci è solo la necessità di portare più riserve di quanto pensi di aver bisogno. È molto diverso. È lì che penso che i numeri siano più grandi. Rimarrai sempre sorpreso. Sono rimasto sorpreso tante volte dalla manutenzione differita che troviamo. Tornando indietro a quell'unità 16, David, ero così scioccato dal modo in cui le persone avrebbero vissuto, di cui si sarebbero accontentate. Quando abbiamo concluso l’accordo sapevamo: “Okay, ci sono tre unità libere. Pensiamo che altre persone se ne andranno”. Quindi avevo davvero un buon numero in mente e ci sono arrivato abbastanza vicino riguardo alla quantità di denaro che spenderemo per rinnovare le unità e le persone che se ne sarebbero andate, lo avevamo anche previsto abbastanza da vicino. Quello che non avevo previsto è che le persone che sono rimaste hanno dovuto investire migliaia di dollari nelle loro unità perché non mi sentivo a mio agio con loro che vivevano nel modo in cui vivevano da anni.
Siamo entrati nell’appartamento di alcune donne solo per cambiare il nostro bagno perché volevamo avere bagni più efficienti. E lei ha detto: "Oh, mentre sei lì, l'acqua non funziona nel mio bagno". Il lavandino del suo bagno non funzionava. E io ho detto: "Okay, da quanto tempo è un problema?" "Oh, circa quattro anni." Ho detto: "Vivi senza lavandino nel tuo bagno da quattro anni?" "O si." Era roba del genere e lo scaldabagno di qualcuno era spento. Voglio dire, è quello che stiamo spendendo. Dico: "Non siamo d'accordo con questo. Sì, risolveremo il problema. Ma non sapevo che avremmo speso così tanti soldi per le persone che sarebbero rimaste.
L'anno scorso siamo stati colpiti da un grosso problema fiscale su alcune delle proprietà che abbiamo sindacato, semplicemente venuto fuori dal nulla. È stata una cosa unica. C'era una nuova legge approvata in Ohio che ha giocato un ruolo in questo. Non si sa mai e le cose diventano davvero complicate quando all'improvviso non hai abbastanza riserve, all'improvviso non hai il budget CapEx che pensavi di avere, quindi non puoi trasformare le unità così velocemente come volevi. Mette tutto a soqquadro. Quindi una grande lezione: fatti una buona idea di cosa pensi di utilizzare in CapEx e poi di quanto ti serve in riserve. E poi probabilmente aggiungici il 20% e probabilmente sarai più vicino all'importo di cui hai bisogno.

David:
Uomo meraviglioso. Potremmo aver bisogno di riaverti per entrare nella syndication 101, ma grazie mille per il lavoro che hai svolto oggi. Penso che tu abbia dipinto un ottimo quadro di come scendere dalla pista e far decollare il tuo aereo quando si tratta di investimenti multifamiliari, nonché di come trovare pezzi di ricambio per quell'aereo in un deposito di rottami da qualche parte su LoopNet.

Lee:
Sì, è stato un onore assoluto farne parte, ragazzi. Lo ascolto da anni ed è semplicemente un onore assoluto, mi piacerebbe molto tornare.

David:
Andrew, qualche ultima parola?

Andrew:
No, direi solo che per quelli di nuovo, a volte le persone si avvicinano, è come, "Ho fatto 5,000 unità e vivo ad Atlanta, sto investendo a Dallas". E sembra un po' lontano. Lee mi ha fatto, Lee, ha davvero delineato la struttura per iniziare. Non ha semplicemente detto: “Lascerò il mio lavoro, ho tre settimane di riserva e entrerò in una multifamiglia”. È passato a un flip e poi è passato a una multifamiglia, si è dato protezione lungo la strada, ha fatto bene nel suo mercato. Aveva sua moglie a bordo, aveva un mentore, e nessuna delle cose di cui Lee parlava era questo evento folle e miracoloso in cui era semplicemente fortunato. Lee è semplicemente una persona di alto carattere che dedica tempo e impegno alle relazioni e cerca di fare le cose nel modo giusto, non dall'oggi al domani, nel tempo, il che lo ha trasformato in un imprenditore immobiliare di successo.

David:
Un bell'uomo. Da fisioterapista a fantastico investitore multifamiliare, questo è Lee Yoder. Grazie mille, Lee. Le persone che vogliono saperne di più su di te, dove possono andare?

Lee:
Sì. Saltate sul nostro sito web triplicemente, come negli investimenti immobiliari, .com. Questo è triplice, rei.com. E poi sono piuttosto attivo su LinkedIn e Facebook, quindi puoi trovarmi con il mio nome e sono anche su Bigger Pockets.

David:
E Andrew, per le persone che volevano seguirti, qual è il posto migliore per scoprire di più su di te?

Andrew:
Sì, se cerchi su Google Andrew Cushman, di solito si trova la prima pagina dei risultati. Ma basta andare su Vantage Point Acquisitions, il nostro sito web, vpacq.com. Ci sono un paio di schede lì puoi connetterti con noi e ci vediamo al BPCON a ottobre.

David:
Uomo meraviglioso. E puoi trovarmi su davidgreene24.com. Per favore, vai lì perché puoi seguirmi sui social media @ davidgreene24, ma otterrai account falsi che ti seguiranno non appena lo farai. Le persone vengono continuamente ingannate da questo. Assicurati che l'ortografia del nome sia corretta. Se hai intenzione di seguirmi sui social media, cosa che spero che tu faccia, potresti andare al mio sito web, che non è falso, davidgreene24.com. E beh, grazie mille Lee, ti riavremo di nuovo. Vi lascerò uscire di qui. Questo è David Greene per la firma di Andrew Jedi Cushman.