Quanti mutui puoi avere?

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Ti sei mai chiesto quanti mutui puoi avere contemporaneamente? Nel 2009, Fannie Mae ha aggiornato la stessa politica del mutuatario, modificando il numero massimo di mutui convenzionali che una persona può avere da quattro a 10. Tuttavia, qualificarsi e trovare un istituto di credito che ti dia più di quattro può essere difficile. 

In questo post, discuteremo di cosa è necessario avere più mutui (compreso un esempio), i pro ei contro di avere più mutui e come gestirli.

Investimenti immobiliari con mutui multipli

Mentre puoi sottoscrivere fino a dieci mutui, le qualifiche diventano più rigide dopo il quarto. Ecco un confronto fianco a fianco:

	Mutui 1 – 4	Mutui 5 – 10
Punteggio di credito	Un punteggio di credito minimo di 670 (620+ per la tua prima ipoteca).	Un punteggio di credito minimo di 720+.
Rapporto Loan-to-Value (LTV).	80% o meno.	Di solito l'80% o meno.
Acconto	Di solito il 20%.	25% per immobili da investimento, 30% per case plurifamiliari.
Dichiarazioni fiscali obbligatorie	W-2 o prova delle dichiarazioni dei redditi che mostrano tutti i redditi da locazione di tutte le proprietà per un anno.	Prova delle dichiarazioni dei redditi che mostrano tutti i redditi da locazione di tutte le proprietà per due anni.
Restrizioni sui ritardi di pagamento	I pagamenti tardivi del mutuo sono scoraggiati.	Non sono consentiti pagamenti ipotecari in ritardo su qualsiasi proprietà nell'ultimo anno.
Documenti aggiuntivi richiesti	Stato Patrimoniale e Bilancio degli eventuali investimenti immobiliari esistenti.	Stato Patrimoniale e Bilancio di tutti gli investimenti immobiliari esistenti.
Requisiti finanziari aggiuntivi	N / A.	Prova di sei mesi di riserve in contanti per copertura capitale, interessi, tasse e assicurazione (PITI) per ogni proprietà.

Quando fai acquisti in giro, chiedi agli istituti di credito ipotecario i loro requisiti di prestito aggiuntivi, se presenti. 

Vantaggi di avere più mutui

Avere più mutui presenta diversi vantaggi, tra cui:

• Più reddito da locazione: Più proprietà affitterai, più alto sarà il tuo reddito da locazione. Un triplex può portarti $ 3,000 / mese e cinque potrebbero farti guadagnare $ 15,000 / mese. 
• Più facile ottenere FUOCO: Più proprietà e rendimenti maggiori significano anche che puoi raggiungere l'indipendenza finanziaria e andare in pensione prima (FIRE). 
• Portafoglio più ampio e diversificato: Possedere più proprietà ti consente di espanderti in diversi quartieri e mercati. Potresti scoprire che alcuni aspetti del tuo portafoglio producono rendimenti migliori di altri e cercare proprietà comparabili. 
• Più vantaggi fiscali: gli investitori immobiliari possono godere di ulteriori incentivi fiscali quando possiedono immobili in affitto, tra cui l'ammortamento e la segregazione dei costi. Questi possono aiutare a ridurre il carico fiscale. 
• Possibilità di Abbinamento: se hai più mutui ipotecari tramite lo stesso istituto di credito o compagnia assicurativa, a volte puoi combinare tutti i tuoi pagamenti in un unico pagamento, facilitando il monitoraggio. 

Complicazioni di avere più mutui

Anche la gestione di più mutui può avere i suoi lati negativi:

• Maggiore potenziale di perdita: Più immobili possiedi, più spese hai. Puoi guadagnare con il reddito da locazione, ma solo fintanto che hai inquilini disposti a pagare l'affitto desiderato, e i posti vacanti, gli aggiornamenti e le ristrutturazioni consumano tutti i tuoi profitti. 
• Più difficile da gestire: La gestione di dieci proprietà di solito richiede più tempo di due. Devi dedicare del tempo extra o assumere un gestore di proprietà in affitto che lo faccia per te.
• Richiede esperienza: Affittare una stanza o la metà inferiore del tuo duplex non richiede che tu sia un investitore esperto. Più proprietà assumi, più devi sapere per assicurarti che siano tutte in regola e ben mantenute. 
• Linee guida più severe: Molti istituti di credito non ti offriranno un altro prestito convenzionale se ne hai già quattro, e quelli che lo fanno avranno requisiti più severi. 
• Più scartoffie: Più mutui di solito significa più di tutto il resto: più bollette, requisiti assicurativi, responsabilità, manutenzione, documenti legali da compilare, ecc. 

Come gestire più proprietà

Avere processi che funzionano per te sono già in atto prima di espandere il tuo portafoglio. Per lo meno, hai bisogno di un registro degli affitti per tenere traccia delle spese, dei saldi e dei pagamenti mensili dell'affitto dei tuoi inquilini. Il tuo libro mastro dovrebbe includere anche informazioni come il saldo principale di ciascuna delle tue proprietà, le tempistiche di pagamento, le date di scadenza del pagamento del mutuo e le note che delineano i potenziali requisiti di aggiornamento della manutenzione. 

Sarebbe utile se creassi anche modelli per qualsiasi cosa ti venga in mente per semplificare i tuoi processi. Più puoi automatizzare, più tempo dedicherai ad altre attività.

Inoltre, non dipendere dai tuoi istituti di credito per dirti quando sono dovute le rate del mutuo, l'assicurazione e le tasse sulla proprietà. È tua responsabilità pagare in tempo, non loro. Detto questo, evitare che i tuoi pagamenti si sovrappongano può essere vantaggioso se hai più istituti di credito per ciascuna delle tue proprietà. Questo ti aiuterà a identificare quando e dove vanno i tuoi soldi.

Alternative ai Mutui Multipli Finanziari

L'accessibilità economica è spesso l'ostacolo più comune per avere più mutui. Qualificarsi per un prestito è già abbastanza difficile a volte!

Se non puoi ottenere un prestito tradizionale per il tuo prossimo investimento immobiliare, ecco alcune altre opzioni che vale la pena considerare:

Prestiti di denaro duro

Prestiti di denaro duro sono prestiti garantiti a breve termine da istituti di credito privati ​​o privati. Invece di aver bisogno di un credito eccellente e di un rapporto LTV basso, i prestatori di denaro accettano beni tangibili come garanzia, spesso proprietà. Se sei inadempiente su questo prestito, rischi di perdere quella garanzia. 

I periodi di rimborso per i prestiti in denaro sono in genere da tre mesi a un anno, ma sono più lunghi. Puoi anche aspettarti di pagare un tasso di interesse più alto per loro, di solito il 10-12%. 

Rifinanziamento cash-out

Un cash-out ti rifinanzia per convertire il capitale della tua casa in contanti, che puoi utilizzare per il tuo prossimo investimento. È un caposaldo della metodo BRRRR e un ottimo modo per guadagnare denaro extra senza prendere un prestito o pagare interessi. 

Ecco come funziona:

Supponiamo di avere un mutuo ipotecario per una proprietà di $ 500,000 pagata fino a $ 200,000. Ciò significa che hai $ 200,000 rimanenti sul tuo prestito e $ 300,000 in azioni. Se vuoi convertire parte di quei $ 300,000 in contanti, puoi sottoscrivere un nuovo mutuo, diciamo per $ 250,000. Il tuo nuovo mutuo è di $ 250,000, mentre gli altri $ 250,000 sono contanti in tasca. 

Prestiti di portafoglio

Questo prestito è un tipo di mutuo che un prestatore di portafoglio può offrire. Invece di vendere il tuo portafoglio di investimenti a un'altra società, il tuo prestatore conserva il prestito di portafoglio interno. Ciò consente loro di stabilire condizioni di mutuo più flessibili, spesso a tuo vantaggio. 

Tuttavia, anche i prestatori di portafogli si stanno esponendo al rischio. I prestiti di portafoglio non devono soddisfare i requisiti convenzionali, ma in caso contrario, questi istituti di credito non possono venderli sull'ipoteca secondaria. 

Mutui coperti

Mutui coperti consentono di finanziare più immobili di investimento con lo stesso contratto di mutuo. Questi mutui rendono la vita degli investitori immobiliari molto più facile perché hanno molte meno scartoffie di cui tenere traccia. 

Supponiamo inoltre che tu decida di rifinanziare o vendere una delle tue proprietà nell'ambito del tuo prestito globale. In tal caso, una clausola "libera" la proprietà dal tuo mutuo originale senza interrompere le altre proprietà sotto la "coperta". Ciò significa che non devi rimborsare l'intero prestito. 

Avere più mutui è giusto per te?

Possedere più immobili significa anche più lavoro e maggiori spese. Se ti manca quella capacità, possedere più proprietà può essere più stressante di quanto valga la pena se ti manca quella capacità. 

Tuttavia, la stipula di più mutui può comportare rendimenti sostanzialmente più elevati se si dispone di esperienza di investimento e di una solida strategia aziendale. Sei pronto ad ampliare il tuo portafoglio immobiliare? Scopri di più del nostro consigli e strategie degli esperti per quanto riguarda gli investimenti immobiliari.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.