Tutto ciò che un nuovo investitore dovrebbe sapere PRIMA di chiudere una proprietà

David:
Questo è lo spettacolo Podcast BiggerPockets 709.

Ashley:
Quindi quello che ho fatto è stato prendere la mia esperienza, tutto ciò che ho imparato da quando ho iniziato nel settore immobiliare nel 2013 è stato quando ho iniziato e ho inserito tutto in un piano. Quindi passi. Quindi ogni capitolo è fondamentalmente un passo verso l'organizzazione di ciò che puoi fare. Puoi trovare tutte queste informazioni da qualche altra parte e quello che ho cercato di fare è costruire tutto insieme, prendere i pezzi importanti e mostrarti come ottenere la tua proprietà il primo anno dopo.

David:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il presentatore del podcast immobiliare di BiggerPockets. Qui oggi con una puntata speciale. Sarò affiancato dal collega investitore immobiliare e conduttore del podcast BiggerPockets Ashley Kehr. Ashley è la co-conduttrice del Real Estate Rookie Podcast, che fa con Tony Robinson dove aiutano i principianti ad acquistare immobili. E oggi Ashley parlerà del nuovo libro che ha pubblicato tramite BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Quindi, se sei un investitore immobiliare o un aspirante investitore immobiliare e desideri aiuto per ottenere la tua prossima proprietà e contratto, questo libro potrebbe essere un'ottima mossa per te.
Nello show di oggi, io e Ash approfondiamo un sacco di cose interessanti, compresi i passaggi da quando si mette una proprietà e un contratto al tavolo di chiusura e in particolare cosa dovresti cercare durante la due diligence, la riabilitazione, l'assicuratore, il tavolo di chiusura e altro ancora. Ti diamo alcuni ottimi consigli e vuoi assicurarti di coglierli tutti perché molti di questi ti faranno risparmiare tempo e denaro anche se sei un investitore esperto.
Prima di arrivare ad Ashley, il consiglio rapido di oggi è vedere cosa è possibile fare in 90 giorni mentre superi la paralisi dell'analisi e stabilisci un obiettivo per iniziare a fare progressi sul tuo primo o sul prossimo accordo. Prendi in considerazione l'idea di prendere il libro di Ashley. Anche se possiedi già degli immobili, questo libro può aiutarti a farlo meglio e il valore che ottieni rispetto al prezzo di un libro è probabilmente il miglior ROI che puoi ottenere nell'intero spazio. Progettata per guidare ogni principiante dalla definizione degli obiettivi alla realizzazione degli obiettivi in ​​tempi record, questa guida passo passo ti farà salire alle stelle da principiante del settore immobiliare a rockstar del settore immobiliare entro tre mesi. Puoi trovare il libro bigpockets.com/podrookie. Va bene, passiamo ad Ashley.
Ashley Kehr, bentornata al podcast immobiliare di BiggerPockets. Come stai oggi?

Ashley:
Bene. Grazie mille per avermi riacceso. È passato circa un anno, credo.

David:
Sì. Ora, prima di capire perché sei qui, voglio dirti che ho appena finito di registrare un episodio di Seeing Greene e volevo coinvolgerti e farti una domanda in stile Seeing Greene. Ecco la mia domanda e farò finta di essere l'ascoltatore della BP e tu sarai me qui.
In qualità di acquirente, perché per me è importante la data di chiusura di una trattativa? Non ne ho mai capito il significato. Ovviamente, vorrei chiudere una proprietà in genere il prima possibile, a meno che non ci avviciniamo alla fine di dicembre e potremmo anche iniziare il prossimo anno fiscale in modo più pulito. Ma c’è un elemento strategico che mi manca e che aiuterebbe la mia offerta a sembrare ancora più attraente per i venditori?

Ashley:
Bene, penso che la prima cosa sia che può cambiare. È variabile e dipende da quale sia la motivazione del venditore. Quindi qui a Buffalo in inverno nevica. Nessuno vuole trasferirsi in inverno. Quindi a volte anche offrire una chiusura ritardata può essere visto come un vantaggio se si fa un'offerta perché i venditori non vogliono muoversi e sono grati. Dato che la nostra casa è stata venduta, siamo sotto contratto, ma possiamo restare qui altri tre mesi finché fa caldo e poi chiuderemo la proprietà. Oppure queste persone potrebbero già avere in mente una casa, vogliono entrare nella loro nuova proprietà. Quindi, inserendo una chiusura rapida, e vedo che molto più comune è che le persone vogliono chiudere rapidamente, vogliono finire con la proprietà che stanno vendendo e vogliono passare alla cosa successiva della loro vita.
E quando scegli un'offerta in contanti, molto spesso sei in grado di chiudere più rapidamente rispetto a quando stai facendo un finanziamento convenzionale o anche un prestito FHA. Puoi chiudere più velocemente se usi denaro forte. Quindi molte volte la data di chiusura sarà effettivamente collegata anche al modo in cui stai acquistando la proprietà.

David:
Sì, questa domanda è arrivata da Brit dall'Oregon e ha creato un po' di confusione perché dice: “Ovviamente preferirei concludere un accordo il prima possibile, ma la maggior parte degli acquirenti sono nel campo opposto. Vogliono più tempo. Hai bisogno di tempo per mettere insieme il tuo prestito, tempo per riunire tutte le organizzazioni. In generale, gli acquirenti vorrebbero un periodo di deposito a garanzia più lungo perché hanno più tempo per la due diligence, più tempo per prepararsi e i venditori vogliono chiudere prima”. Quindi, come hai detto tu, Ashley, in generale, una tempistica più breve è solitamente più vantaggiosa per il venditore, ma hai anche sottolineato che non dovresti darlo per scontato. Devi chiederti, beh, cosa vogliono i venditori? Perché se riescono a vendere più velocemente, è meno probabile che debbano pagare un'altra rata del mutuo o otterranno i soldi più velocemente per la prossima cosa che desiderano.
Ma a volte non vogliono vendere più velocemente perché non hanno un posto dove andare. O come hai detto tu, non vogliono trasferirsi in pieno inverno. E questa è la cosa che gli agenti possono fare, possono far funzionare gli accordi, è che possono scoprire la logistica di ciascuna parte e poi mettere insieme l'accordo in un modo che funzioni per entrambe le persone.

Ashley:
Sì, l'ho già fatto prima che la data di chiusura potesse essere determinata dal venditore. Che non inserisco nella mia offerta il fatto che voglio che si chiuda entro 30 giorni, soprattutto dal lato commerciale quando sto scrivendo una lettera di intenti ed è molto più flessibile che attenersi a un contratto immobiliare residenziale che il venditore posso scegliere la data di chiusura in modo che non ci sia un momento fermo e difficile entro il quale devo chiudere.

David:
Sì, è intelligente perché toglie molta ansia ai venditori perché spesso non sai mai cosa stanno pensando. Buon consiglio lì.
Quindi non ti parliamo da circa un anno. So che hai ospitato il podcast Real Estate Rookie lì con Tony ed è andato tutto alla grande. Vi ho incontrati un paio di volte, ma ditemi, cos'altro avete fatto nell'ultimo anno della vostra vita?

Ashley:
Alcune delle cose più importanti sono l'acquisto di cabine a terra e il loro aggiornamento e la loro trasformazione in un'esperienza moderna e glamour. Ho appena completato di recente una proprietà A-frame che si è rivelata bellissima. Questo è stato il mio progetto nell'ultimo anno, realizzare quattro cabine e rinnovarle completamente. Oltre a ciò, ho ospitato bootcamp di BiggerPockets sui proprietari di immobili e sono solo un investitore alle prime armi. Una volta iniziato a farlo, ho deciso di scrivere un libro. Il mio libro uscirà il 10 gennaio e si intitola Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Sembra piuttosto succoso. Cosa possiamo aspettarci di trovare all’interno di questo libro?

Ashley:
Fondamentalmente tutto ciò che trovi in ​​questo libro, tranne forse le mie esperienze personali, puoi trovarlo su Internet, puoi trovarlo in altri libri, puoi trovarlo sui podcast, puoi trovarlo sui giornali, puoi trovarlo parlando con altri investitori . Quello che ho fatto è stato prendere la mia esperienza, tutto quello che ho imparato da quando ho iniziato nel settore immobiliare nel 2013 è stato quando ho iniziato e ho inserito tutto in un piano. Quindi passi. Quindi ogni capitolo è fondamentalmente un passo verso l'organizzazione di ciò che puoi fare. Puoi trovare tutte queste informazioni da qualche altra parte e quello che ho provato a fare è costruire tutto insieme, prendere i pezzi importanti e mostrarti come ottenere la tua proprietà il primo anno dopo.

David:
Sembra che sia una specie di progetto. Segui semplicemente il passaggio uno, il passaggio due, il passaggio tre e ti ritroverai con una proprietà.

Ashley:
Sì.

David:
Molto bello

Ashley:
Ed è successo. Fare il bootcamp è che fondamentalmente abbiamo fatto la stessa cosa nei bootcamp. Lo conduco insieme a Tyler Madden e abbiamo avuto così tante persone che sono venute e ci hanno detto che hanno ottenuto la loro prima proprietà o forse sono rimasti bloccati dopo la loro prima o seconda proprietà e poi sono andati avanti e hanno preso il bootcamp e sono stati in grado per ottenere un altro immobile sotto contratto. Ero proprio a Phoenix per un incontro di BiggerPockets. Tony e io abbiamo fatto un podcast dal vivo lì e due persone proprio a quell'incontro avevano partecipato al bootcamp e sono venute da me e mi hanno detto che uno aveva già ottenuto un accordo e l'altro ne aveva ottenuti due.

David:
Va bene. Quindi funziona, giusto? Immergiamoci in una parte che i nuovi investitori potrebbero non conoscere e questo sarebbe il motivo per cui una sequenza temporale è importante. Quindi consigli questa sequenza temporale di 90 giorni, questo emerge nei bootcamp, appare nel tuo libro. Che cosa, secondo te, nella sequenza temporale di 90 giorni aiuta i nuovi investitori a fare progressi?

Ashley:
Penso che basti fissare un obiettivo e fissare una scadenza per quell'obiettivo. Quindi, se desideri ottenere un affitto a breve termine o desideri un affitto a lungo termine o desideri acquistare una proprietà da capovolgere, questo ti dà abbastanza tempo per completare e seguire tutti i passaggi per ottenere effettivamente una proprietà sotto contratto. . A seconda dello stato in cui ti trovi, come New York, molto probabilmente non chiuderai una proprietà perché a volte ci vogliono 90 giorni solo per chiudere la proprietà anche dopo averla messa sotto contratto. Quindi, a seconda di dove vivi, nel momento in cui chiudi effettivamente la proprietà, potrebbero non essere 90 giorni, ma quello che ci piace vedere è che stai facendo offerte e ottieni qualcosa sotto contratto entro 90 giorni.

David:
Va bene, d'accordo. Quindi approfondiamo ciò che realmente accadrà in questo processo e iniziamo da quando ottieni effettivamente qualcosa nel contratto. Quindi, una volta che la proprietà ha stipulato un contratto, molte persone pensano che il lavoro sia finito: “Evvai! È nel contratto, l'ho comprato." No, l'hai fatto. Questo è un passo ed è qui che inizia il vero lavoro e una delle prime cose è la due diligence. Allora cosa consigliate agli investitori di fare quando iniziano a fare la due diligence sulla proprietà che hanno appena messo in contratto?

Ashley:
Prima ancora di addentrarci in questo, voglio solo sottolineare quanto sia importante ottenere effettivamente l'accordo ed è così eccitante e può sembrare un tale sollievo, ma quello che ho scoperto è che molti contratti immobiliari ti portano a quello punto di trovare l'accordo, come trovare affari, analizzare affari e quindi fare offerte. Ma molti non evidenziano ciò che fai dopo aver ottenuto la proprietà sotto contratto prima di chiudere. Quindi è qui che ho impiegato molto tempo nel libro per spiegare e ho una lista di controllo delle acquisizioni che inserisco nel libro e poi approfondisco ogni cosa. Quindi una parte molto importante è la tua due diligence.
Negli ultimi due anni abbiamo visto che molte persone rinunciavano alle ispezioni sulla proprietà in cui stavano semplicemente facendo offerte e non completavano realmente alcuna due diligence, ma c'è molta due diligence che può essere fatta per quanto riguarda un'ispezione fisica della proprietà. Esiste anche la due diligence che puoi eseguire semplicemente stando dietro un computer per scoprire informazioni e dati. Quindi alcune di queste cose sono la verifica delle tasse sulla proprietà, l'ottenimento di un preventivo sull'assicurazione, la scoperta di quale sarebbe il premio su un'assicurazione, il tipo di assicurazione di cui hai bisogno sulla proprietà, e poi hai anche la tua società di titolo che fa il lavoro di ricerca del titolo e vedere se ci sono vincoli o sentenze sulla proprietà passata sulla proprietà. Poi c'è anche il recarsi in cancelleria della contea o in municipio per parlare con l'ufficiale di controllo, soprattutto a seconda del tipo di proprietà.
Quindi, con me che cerco proprietà con terreno in aree rurali dove ti imbatti in fosse settiche e pozzi nella proprietà e non sono collegati ai servizi pubblici. Quindi c'è effettivamente un po' di due diligence da fare per scoprire quando è stata l'ultima volta che la contea l'ha ispezionato? La contea deve uscire e fare un'ispezione dopo la vendita? È necessario sostituirlo? Quanto verrà a costare?

David:
Sulla primissima proprietà che ho acquistato, nessuno mi ha detto che le tasse sulla proprietà erano più alte di quanto stimato. Quindi si è scoperto che era una zona, qui li chiamiamo Mello-Roos. Non so se voi ragazzi lo avete, ma sono tasse extra riscosse per pagare le scuole che sono state create. Valutazioni speciali sarebbero probabilmente il termine tecnico. E pensavo che le tasse sarebbero state di 140 dollari al mese e invece erano circa 450. Erano più di 300 dollari al mese su una casa che avevo comprato per 195,000. Non era come un immobile super costoso dove le tasse erano così alte da schiacciare i numeri e non sapevo nemmeno che fosse una cosa che potesse succedere. Non sapevo che si potessero avere alcune case con tasse più alte di altre. È questa una delle cose di cui parli, gli investitori devono essere consapevoli?

Ashley:
Sì, e anche nello stato di New York hanno il programma di risparmio STAR. È la tua residenza principale, puoi ottenere un credito d'imposta sull'immobile. Se sei un agricoltore o affitti la tua terra a un agricoltore per scopi agricoli, puoi ottenere uno sconto sulle tasse sulla proprietà. Lo stesso anche se sei un veterano. Quindi, se vai a ritirare le tasse sulla proprietà, devi sapere chi vive effettivamente nella proprietà adesso e come è posseduta la proprietà perché potresti guardare quella bassa tassa sulla proprietà e non renderti conto che quell'importo di risparmio STAR che viene detratto in realtà è perché vivono nella proprietà e tu utilizzerai un investimento immobiliare e quindi aumenterà.

David:
E' esattamente vero. Quando ho iniziato a vendere case, una delle cose che avrei fatto per i miei clienti era inserire la proprietà nel sito web dell'ispettore fiscale della contea. Quindi dovresti cercare il numero del pacco dell'assessore. Questo è ciò che significa APN, se hai mai sentito la frase APN, oppure potresti semplicemente inserire l'indirizzo e potresti trovare la proprietà e questa è in realtà un'informazione pubblica. Potresti vedere quanto pagano i tuoi vicini per le tasse, puoi vedere cosa pagano tutti. E mostrerebbe, okay, ecco quale sarà l'importo effettivo che la contea raccoglierà o lo stato. E poi ecco tutte le vostre valutazioni speciali, otterrete questo, otterrete questo, otterrete questo e vedrete quali sono le tasse per la proprietà individuale e presumo che sia lì che Verrebbe visualizzata la valutazione STAR o lo sconto nel caso in cui si tratti di un proprietario di casa di residenza principale.

Ashley:
Sì, quindi questo è un ottimo punto in cui puoi effettivamente andare per trovare le tasse sulla proprietà. Puoi andare al sito web di mappatura GIS della contea. Quindi basta la mappatura GIS di Google nella tua contea, ed è un sito web gratuito che mostra una mappa e poi i lotti e puoi semplicemente fare clic sui lotti o cercarli. Puoi andare sul sito web della tua città e molte volte li avranno lì. Ci sono alcune città rurali in cui investo che non li hanno ancora nemmeno sui siti web e devi andare fisicamente all'ufficio dell'assessore per ritirarli. Poi ci sono anche altri siti a pagamento come PropStream, che costa $ 99 al mese dove puoi ottenere le tasse sulla proprietà.
Assicurati solo di verificare le tasse sulla proprietà, soprattutto se stai acquistando sulla MLS o anche se il venditore ti sta semplicemente dicendo quali sono le tasse sulla proprietà, assicurati di andare a verificare effettivamente quei dati e di essere ottenere dati aggiornati anche su di esso. Quindi, se le tasse sulla proprietà risalgono a più di un anno fa, assicurati di ritirare anche quelle nuove.

David:
Sì, e in molte aree le tasse vengono rivalutate sulla vendita. Quindi, in una manciata di posti che ho visto, l'ispettore fiscale ogni 10 anni o qualcosa del genere arriva e dice: "Ecco il valore della proprietà". Hanno azzerato tutte le tasse in base a questo. Ma nella maggior parte delle aree, quando la proprietà cambia di mano, la rivalutano. Quindi il prezzo di acquisto è proprio lì. Quindi un'altra cosa che è accaduta a quella prima casa è che è stata venduta nel 2006 come nuova costruzione per 595,000. L'ho comprato per 195. Quindi, anche se ho finito per pagare più tasse di quanto mi aspettassi in base ai 195, mi hanno raccolto un sacco di tasse alla chiusura attraverso il processo di deposito a garanzia perché l'hanno valutato ancora a 5 95. Poi quando è stato venduto è entrato l'ispettore fiscale e ha detto: "Va bene, vale 195". Sono un terzo delle tasse. Questo ragazzo pagherà quello che hanno fatto gli altri.
Ma avevano già raccolto più di quello da me al deposito a garanzia, quindi avrebbero dovuto rimborsarmelo. Non succede di frequente, ma quello che hanno fatto è stato inviarlo alla proprietà invece che a me e il mio inquilino ha effettivamente falsificato l'assegno, lo ha incassato e poi mi ha pagato l'affitto con i miei soldi per tre mesi consecutivi con quello sgravio fiscale. Quindi no, quando acquisti la proprietà, quando guardi quali sono le tasse attualmente, sono una percentuale del prezzo di acquisto. Probabilmente, nella maggior parte dei casi, stai pagando di più per la casa rispetto a quanto ha pagato il venditore quando l'ha acquistata. Quindi le tue tasse saranno più alte. Non puoi guardare il numero esatto e dire che sono le mie tasse. Devi guardare la percentuale del prezzo di acquisto. È simile al modo in cui insegni ai principianti quando fai fare loro questa parte?

Ashley:
Sì, e penso che un altro elemento importante da aggiungere alle tasse sulla proprietà per ottenere informazioni è che anche i tuoi servizi pubblici stanno verificando cosa dicono che sia il costo dell'acqua e delle fognature, soprattutto se ne pagherai una parte come proprietario. E anche scoprire che tipo di servizi utilizzano. Quindi qui dove vivo e nelle aree in cui investo per il riscaldamento, potrebbe essere propano, potrebbe essere naturale, gas o potrebbe essere elettrico, o in realtà ho appena comprato una casa in cui c'erano solo tre stufe a legna nel proprietà. Quindi ci sono modi molto diversi di riscaldare la casa e diversi servizi pubblici, anche diverse società di servizi pubblici. Quindi durante il processo di due diligence, quindi non solo verificando le tasse sulla proprietà, ma anche verificando quali tipi di utilità sono presenti sulla proprietà e quindi anche i relativi importi.
Quindi, se una proprietà non è ben isolata e il calore viene pompato fuori casa e la bolletta del gas è estremamente alta, anche se non stai pagando la bolletta del gas, quando inserisci un inquilino in quella proprietà, molto probabilmente lo farà chiederti: "Sai quali sono le utenze medie per la proprietà?" Puoi ottenere queste informazioni chiamando la società di servizi pubblici e chiedendo una media. Non possono dirti esattamente qual è la fattura di qualcuno, ma possono darti una media su sei mesi o un anno. Assicurati di prenderti tutto l'anno, soprattutto se vivi in ​​una zona con stagioni diverse. Perché se chiami in autunno e hai gli ultimi sei mesi, sarà estate. Quindi vuoi che l'intero anno veda qual è la bolletta media. Ma ciò avrà sicuramente un impatto sugli inquilini che entreranno in casa. Potresti essere in grado di ingannare qualcuno e bloccarlo in un contratto di locazione di un anno, ma se hanno una bolletta molto alta perché la proprietà non è ben isolata, molto probabilmente si trasferiranno dopo quell'anno in un posto più conveniente .

David:
Questo è un ottimo punto. Ora, che ne dici dopo che hai fatto parte di quel lavoro e ora devi capire se è in corso una riabilitazione? Ogni casa ha una riabilitazione? Alcune proprietà hanno ristrutturazioni? Come consigli alle persone nel libro di svolgere la dovuta diligenza sulla parte di riabilitazione dell'accordo?

Ashley:
Sì, quindi la parte più semplice è che puoi portare il tuo appaltatore prima ancora di offrire la proprietà, ma a volte ciò non è fattibile. Ecco che durante il periodo di due diligence, prima di chiudere la proprietà, viene impostato tutto in modo che il giorno della chiusura, tu sia pronto ad agire sulla proprietà. Quindi potrebbe accadere se hai il permesso, e lo inserisco sempre nei miei contratti. Anche se non ricevo finanziamenti bancari, inserisco una condizione a cui posso avere accesso per un appaltatore e/o una valutazione. In questo modo, se finisco per ricorrere a finanziamenti o soldi forti o qualcosa cambia, ho ancora l'opportunità di portare qualcuno nella proprietà. Quindi per un perito o per un imprenditore. E questo di solito non è un problema perché la maggior parte degli immobili che compro sono già sfitti.
Se ci sono inquilini, potrebbe essere più difficile convincere i venditori ad accettare questo o se magari vivono lì come loro principale. Ma vale sempre la pena chiedere e vale sempre la pena provare in modo da poter rivolgersi a un appaltatore per ottenere una stima più approfondita di quella preventivata. Quindi, quando fai la tua ispezione o anche la tua mostra prima di fare un'offerta, scatta quante più foto possibile e poi fai un video di tutta la casa in modo da poter tornare indietro e puoi davvero costruire il tuo budget come okay, ci sono 13 finestre nella proprietà, dovranno essere tutte sostituite. Questo è quanto costa una finestra e quanta manodopera è necessaria per realizzarla. E puoi esaminare stanza per stanza e costruire davvero la tua stima e costruire quell'ambito di lavoro che puoi poi dare agli appaltatori.
Quindi, anche se non riesci a farli entrare nella proprietà, puoi inviare loro i video, i filmati, l'ambito del lavoro e loro possono darti almeno un'idea approssimativa. E poi, proprio quando chiuderai, sarai in grado di farli entrare direttamente nella proprietà e, si spera, di averli in fila.

David:
E' un ottimo consiglio. È molto comune sentire le persone scoraggiarsi: “Il mio appaltatore non può girare per casa durante i sette giorni di due diligence a cui devo sottopormi. Devo tirarmi indietro." E penso che sia pazzesco perché la maggior parte delle volte non possono darti una cosa super dettagliata. Ma in Investimenti immobiliari a lunga distanza, quando ho scritto quel libro, ho parlato di come lo faccio quando non sono nemmeno in zona. E l'ho fatto di recente. Ho comprato una casa a Blue Ridge, in Georgia, o una baita di cui hai parlato. Stai comprando quei due.
E quando eravamo lì, ho insegnato al mio agente come farlo quando non sono qui. Non sarò presente a tutte queste scene, quindi prendi il telefono, fai un video, attraversa il garage, procedi lentamente da queste parti e dì: “Ecco cosa si sta chiedendo. Possiamo mettere una camera da letto qui, una camera da letto qui? Dove metteremmo il bagno? Vogliamo abbattere questo muro”. E fa un video dell'intera faccenda nel caso in cui l'appaltatore stia cercando di capire, potrebbe esserci un problema di carico in quella situazione? Poi abbiamo salito le scale del garage fino al punto in cui praticamente avevano allestito un alloggio e abbiamo mostrato come appaiono le finiture qui, vogliamo che tu le abbini al piano di sotto.
Mi ha dato un budget molto limitato su quanto sarebbe costato farlo basandosi solo sul video. Poi ho chiuso e poi sono entrati e hanno detto: "Oh okay, ecco alcune modifiche che dobbiamo apportare ora che abbiamo visto la proprietà". Ma non avevo bisogno che percorressero tutto. Ed è molto, molto più semplice di quanto pensiamo. E a molte persone non viene nemmeno in mente di fare un video e poi inviarlo alle persone quando non sono presenti. È simile al metodo che utilizzi al momento dell'acquisto?

Ashley:
Sì, sicuramente. E una domanda comune, e tu hai detto che a volte non puoi portare il tuo appaltatore lì fuori, e ultimamente lo vedo spesso con i novellini che non riescono a convincere gli appaltatori a venire nella proprietà, specialmente se hanno non hanno ancora chiuso la proprietà, o forse non hanno ancora nemmeno un contratto, ma sono nuovi investitori, vogliono solo prendere ogni precauzione possibile. Quindi una cosa che puoi fare è offrirti di pagare un appaltatore per farcela. Quindi, se non sei sicuro se li utilizzerai o meno e stai attraversando un periodo difficile, puoi ottenerlo. Ma quello che sto facendo è anche costruire il mio ambito di lavoro.
Quindi, se hai una certa conoscenza o hai qualcuno che ha conoscenza, forse non è un appaltatore o non può effettivamente fare il lavoro per te, ma potrebbe percorrere la proprietà per te e costruire, ecco le cose di cui hai bisogno da fare, costruire quell'ambito di lavoro e poi inviarlo all'appaltatore. Quindi non stai chiedendo a un appaltatore un preventivo dettagliato su cosa faranno. Invierai loro l'ambito di lavoro e chiederai loro di compilare le voci. Quindi, se lo invii a tre diversi appaltatori, hai stime molto comparabili perché l'hai effettivamente costruito. E poi riceverai anche dei feedback, ne sono sicuro, e ti daranno qualcosa che ti manca, cose del genere. Ma questo ti mostrerà anche chi è davvero un grande appaltatore che si prende cura di te e che darà il suo contributo.

David:
Cosa ne pensi del fatto che il tuo appaltatore e il tuo ispettore domestico vadano lo stesso giorno in cui puoi allinearli?

Ashley:
Non lo so. Non ci ho mai pensato, in realtà. Non l'ho mai fatto. Voglio dire, non ne vedo alcuno svantaggio.

David:
Ciò che si spera accada è che l'ispettore domestico veda delle cose e dica: "Ehi, deve essere risolto". Ma l'appaltatore potrebbe non sapere che questa presa non funziona o ehi... Spesso scoprirai che le prese sono cablate nel modo sbagliato o che il quadro elettrico vero e proprio non è impostato correttamente o che l'impianto idraulico è difettoso. Dicono: “Sì, è strano. Perché passa di qua invece che di là?" Dove possono chiedere all'appaltatore di includerlo nell'ambito del lavoro se è necessario fare qualcosa. E viceversa, l’appaltatore può dire: “Sembra strano”. E forse può chiedere all'ispettore della casa di verificare se i perni sono stati posizionati nella zona giusta o se sono stati cablati in modo errato.
Questo è stato uno dei suggerimenti che ho imparato quando stavo investendo molto a Jacksonville, in Florida, e comprando molte case contemporaneamente, è che se fossi riuscito a convincerli entrambi allo stesso tempo a fare la loro procedura dettagliata, sarebbe stato meno coordinativo per il mio agente per cercare di capire come convincere i venditori ad accettare questo e poi si sono messi in gioco a vicenda e mi hanno semplicemente dato più informazioni da rivedere durante il periodo di due diligence.

Ashley:
Sì, questo è un ottimo punto perché in questo modo devi avere accesso alla proprietà solo una volta facendoli venire subito. E se per qualche motivo qualcuno non può farlo, puoi inviare il rapporto di ispezione al tuo appaltatore.

David:
Sì, è sicuramente... Anche noi lo faremmo sempre. Dicevamo: "Ehi, guarda qui, dimmi le cose che pensi di poter fare a meno costo". Perché se pensano che siano 9,000 dollari per risolvere un piccolo problema, probabilmente non glielo permetterò. Ma a volte aprono il muro o spostano comunque le cose, dicono: "Oh sì, già che siamo lì, sistemeremo il problema". E non devi nemmeno pagare nulla, invece se dovessi chiamare un idraulico appositamente per quel problema, potrebbero farti pagare cinquemila dollari perché devono tagliare la tua lamiera e spostare le cose. Ma se stai comunque facendo una demo del bagno, puoi sistemare le cose che appaiono nel rapporto.

Ashley:
È fantastico anche se hai intenzione di chiedere al venditore di ridurre il prezzo o di coprire il costo di alcune delle cose che emergono durante l'ispezione. Quindi, avendo il tuo appaltatore proprio lì, puoi ottenere preventivi abbastanza rapidamente per poter rinegoziare anche con il venditore.

David:
Molto meglio che provare a convincere il tuo appaltatore a recarsi tre volte nella stessa proprietà per ottenere un preventivo per una cosa nuova quando sei nel bel mezzo della negoziazione, il che è un ottimo passaggio alla parte successiva del processo dopo aver messo qualcosa nel contratto, è la negoziazione. Qual è il tuo consiglio su come negoziare per stipulare un contratto e poi qual è il tuo consiglio per una volta stipulato il contratto, cosa puoi fare per risparmiare un po' di soldi anche lì?

Ashley:
Sì, la cosa che mi piace di più, quindi ci sono davvero due scenari diversi, sei fuori mercato o sei sul mercato, penso che sia molto più facile negoziare un accordo fuori mercato perché puoi essere diretto con il venditore e non c'è nessun intermediario lì. Quindi, in questo scenario, di solito scrivo una lettera di intenti in cui indico i termini di base del contratto, il prezzo di acquisto, la proprietà, le informazioni del venditore, le mie informazioni, i termini dell'accordo ed eventuali imprevisti, Mi piace inviarlo a loro e incontrarli entro 24 ore. Quindi fisso un incontro con loro, glielo manderò la sera prima, e poi vado a sedermi con loro. E ne ho una copia per me e ho una penna pronta per scarabocchiare le cose e inizializzare le cose per apportare modifiche. Quindi mi piace trovarmi faccia a faccia durante la negoziazione e chiedere semplicemente: “Quali sono le cose su cui sei titubante? Cosa non ti è piaciuto?" E scoprirai tantissime informazioni.
Un venditore mi ha detto che non voleva farlo ed era un po' eccentrico e ha detto: "Sai, ho solo bisogno di $ 2,500 al mese, è quello che mi serve". Allora cosa ho fatto? Ho lavorato all'indietro. Ho fatto un finanziamento al venditore di 25 anni, con ammortamento al 3.5%, e questo ha raggiunto i $ 2,500 di cui aveva bisogno. E ha funzionato benissimo per me e ha funzionato per lui, ma non l'avrei mai saputo senza semplicemente conversare e ascoltare. Quindi penso che ci siano tanti motivi diversi per cui le persone vendono o per cose che sono importanti per loro. Quindi, se riesci a trovarti faccia a faccia con loro, penso che sia molto più facile leggerli quando parli di qualcosa che è nella lettera di intenti, di cosa è importante per loro e di cosa non lo è.
E poi ti dà anche la possibilità di pubblicare... Quindi lo faccio sempre durante la proiezione. Chiedo sempre se sono interessati a finanziare il venditore. Se la risposta è assolutamente no, subito, allora è allora che vado a dire: “Oh, non sapevo se avevi detto al tuo commercialista, al tuo commercialista che stavi vendendo e loro ti avevano consigliato i vantaggi fiscali di ciò. Questo proprio lì li rallegra un po'. E poi è come se, sai, c'è sempre qualche piccola cosa. Beh, non lo so, immagino che potrei parlare con loro e cose del genere. E: "Oh sì, dovresti." Ci sono molti vantaggi fiscali.

David:
Puoi condividerlo brevemente? Quali sono alcuni dei vantaggi di cui le persone possono parlare a un venditore spiegando perché potrebbero voler utilizzare il finanziamento del venditore?

Ashley:
La prima cosa è che il reddito imponibile è ripartito per tutta la durata del contratto di prestito che stanno pagando. Quindi non verranno colpiti pesantemente dalle tasse per ottenere una somma forfettaria di denaro in anticipo. Di solito è la cosa più importante per le persone. Ma anche se sono più anziani, anche i loro anziani ricevono quel reddito fisso fisso. Ho visto molti venditori più anziani del genere invece di... Soprattutto nei campeggi, ho cercato i campeggi e sono così abituati ad avere questo reddito mensile che arriva e ricevono questa somma forfettaria e ora vogliono per restare entro quel reddito mensile che sono abituati a percepire e che si vede con gli affitti a lungo termine. Ma il più grande vantaggio fiscale è che non vengono colpiti così duramente dalle tasse nel primo anno e sono distribuiti.

David:
Sì, non stanno riempiendo il guadagno tutto in una volta.

Ashley:
Sì, e penso che anche molti venditori stiano cercando di costruire ricchezza generazionale. Vedono anche il valore di quando muoio, questi pagamenti vengono semplicemente trasferiti ai miei figli, ai miei nipoti, e così via.

David:
Ottimo punto. Va bene. E se qualcuno si avvalesse di un agente immobiliare per acquistare la casa? Che consiglio hai per loro su come negoziare tramite il loro agente?

Ashley:
Penso che dipenda da quanto ti fidi o apprezzi l'opinione del tuo agente e da quanto il tuo agente lavorerà per te. Mi sono trovato in una situazione in cui il mio agente che stavo utilizzando mi ha fatto sentire in imbarazzo per le cose che stavo chiedendo. Quindi penso che sia molto facile che le cose si confondano. Passano dall'acquirente al suo agente, dall'agente del venditore a loro. E poi se lo ottieni effettivamente sotto contratto, nello stato di New York, dobbiamo usare gli avvocati, poi metti anche gli avvocati in mezzo a quello e poi sono quasi come sei persone che stanno effettivamente attraversando.
Quindi penso che sia molto più difficile avere quella conversazione ed è per questo che metto sempre tutto su carta. Lo scrivo come voglio che sia. Quindi, se nell'offerta chiedo il finanziamento del venditore, scriverò il piano di ammortamento. Dirò: "Questo mese voglio acquistarlo per così tanto". Ma nel corso di cinque anni, guadagnerai X importi di interessi. E lo spiego. Non mi affido a nessuno degli agenti per spiegarlo nemmeno come un vantaggio e per dimostrare che in realtà guadagneranno di più accettando il finanziamento del venditore.

David:
Sì. Mi hai fatto pensare al motivo per cui diventa così complicato quando sono coinvolti gli agenti, perché hai esattamente ragione. È un buon punto. E mi sono reso conto che ci sono alcune cose che diventano "standard del settore" quando hai a che fare con gli agenti e alcune di queste variano in base alla regione. Ad esempio, nel nord della California è normale che il venditore paghi l'imposta sul trasferimento di proprietà, ma che l'acquirente paghi le spese di proprietà e di deposito a garanzia. Ma in alcune parti della California settentrionale, le commissioni relative al titolo e al deposito a garanzia vengono divise equamente. È diverso quando ti trovi nella Bay Area, nella Central Valley o nella South Bay. Ciò che accade è che non esiste un modo giusto o sbagliato per farlo, ma l'agente di quotazione che proporrà le informazioni al venditore le colorerà come se stessero chiedendo qualcosa che non è normale, siano avidi. Vogliono che tu paghi per questo. Beh, di solito dovrebbero pagare per quello.
Quindi ora il venditore che non sa nulla di immobiliare dice: "Oh, mi stanno derubando". E ora puntano i piedi dicendo: "No, non lo faremo". L'agente dice: "Sì, è vero, ti farò risparmiare soldi". E poi vanno dall'agente dell'acquirente e dicono che non lo faranno. L'agente acquirente va da te e tu dici: “Sì, vai a negoziare di nuovo. È ridicolo. Dovrebbero fargli cambiare idea. Questo è il tuo lavoro, giusto?" Ora, l'agente dell'acquirente dice: “Ugh, se spingo troppo, si tireranno indietro. Se non spingo abbastanza forte, il mio cliente si arrabbierà. E poi tu, l'acquirente, non hai idea di quali conversazioni si stanno svolgendo tra l'agente di quotazione e il venditore. E poi quando ci aggiungi lo zio che vuole aiutare e il papà che vuole proteggere il proprio figlio e gli avvocati coinvolti e ognuno ha il proprio insieme di valori che pensano dovrebbero essere gestiti, diventa molto difficile fare qualsiasi cosa negoziare affatto.
Quindi, quando vai direttamente dal venditore, non c'è tutto questo modo presupposto di fare le cose per cui stai cercando di combattere. È: “Ecco cosa ti offro. Questo ti avvantaggia?" "Più o meno, ma questo mi gioverebbe di più." "Okay, vediamo se riesco a strutturarlo in un modo che mi avvantaggia." Ed è molto più pulito. Non hai tutte le tradizioni che vengono associate a come offendere qualcuno.
Stavo pensando che in certe culture asiatiche è molto tradizionale portare un piccolo regalo quando incontri una nuova persona e io non mi presenterei portando un piccolo regalo. Non ci penserei mai. Non lo facciamo dalle mie parti. E quindi potresti offendere le persone molto facilmente e questo accade costantemente nelle vendite immobiliari. E poi aggiungi diversi broker che hanno modi diversi di fare le cose e diversi MLS hanno cose diverse e diverse società di titolo e deposito a garanzia impostano le cose in modo diverso. Ci sono tanti modi per turbare le persone. E ciascuna parte sente solo come l'altra parte non era d'accordo, e poi entrambe le parti si arrabbiano davvero. È come un gioco del telefono in cui le cose possono diventare complicate. Quindi è questo uno dei modi in cui ti piace rivolgerti direttamente al venditore perché puoi evitare tutto ciò?

Ashley:
Sì, ma devo dire che ci sono stati momenti in cui avere un agente è stato sicuramente un vantaggio perché forse sono amici dell'altro agente o lo conoscono bene. E anche se può sembrare non etico, ci sono momenti in cui gli agenti lasciano un suggerimento o danno un fatto sui venditori che forse altre persone che fanno offerte non conoscono o cose del genere. O anche se entrambi volete prezzi diversi e quant'altro, gli agenti rappresentano l'acquirente o il venditore, la diversa rappresentazione, entrambi vogliono vendere la proprietà. Entrambi hanno l'obiettivo finale di chiudere quella proprietà per ottenere la loro commissione. Quindi a volte si arriva a un certo punto in cui gli agenti lavorano di più insieme solo per portare a termine l'accordo. E questo può essere un enorme vantaggio perché hai sia l'acquirente che l'agente del venditore che fanno tutto il possibile per realizzare questo accordo.
Quindi l'ho visto, soprattutto se qualcosa come una negoziazione si è trascinata all'infinito o se le cose si sono presentate. Avevo un immobile che avevo sotto contratto e stavo facendo un finanziamento, stavo facendo una valutazione. Il perito non sarebbe venuto alla proprietà a meno che il vialetto non fosse stato arato. Il venditore si è assolutamente rifiutato di arare il vialetto. Quindi gli agenti immobiliari si sono offerti di dividere il costo dell'intervento dell'autista dello spazzaneve perché entrambi volevano spostare l'affare e portarlo a termine. Il conducente dell'aratro è rimasto effettivamente bloccato nel vialetto. Ci sono voluti altri $ 400 per farlo rimorchiare fuori dal vialetto e la cosa si è trasformata in questa cosa orribile. Ma proprio come in questo caso, se fossi stato solo io a negoziare con il venditore, a volte sono così testardo che non avrei sborsato i soldi per pagare l'aratro, forse alla fine, ma penso che fosse come, è sicuramente un Il vantaggio di avere agenti è quando decidono di lavorare effettivamente insieme per ciò che è meglio per l'acquirente e il venditore per concludere l'affare.

David:
Ho visto accadere cose del genere che non hanno alcun senso oggettivo. Quindi diciamo che il venditore non vuole pagare 500 dollari per arare il vialetto, ma ci sono voluti 90 giorni per stipulare il contratto. Aspetteranno altri 90 giorni per trovare un altro acquirente. Spenderanno $ 7,000 in rate del mutuo o più per quel periodo di tempo invece di spendere $ 500 per arare il proprio vialetto in modo che un perito possa entrare nella proprietà. Ma loro entrano in questo modo semplicemente testardi, non mi muovo, e anche gli acquirenti possono farlo. E' esattamente vero. Gran parte di quello che fai come agente, per quanto strano possa dirsi, è negoziare contro la controparte, ma spesso stai negoziando con il tuo stesso cliente. Stai cercando di fargli capire quanto siano ridicole le loro decisioni emotive.
Come se fossimo il venditore, l'acquirente era disposto a spendere 1.2. È lì che ho negoziato il prezzo. È stato valutato un milione, l'acquirente lo comprerà comunque e vuole solo che il venditore aggiusti un po' di legno marcio, una cosa da $ 2,000 e loro dicono: "Non gli darò niente". E tu dici: "Ti rendi conto che stanno spendendo $ 200,000 in più del loro valore e ci sono ottime probabilità che il prossimo perito non te lo dia". E potresti vincere questa battaglia e poi vendere la tua casa per il milione per cui era stata valutata. Vuoi rischiare 200,000 per duemila dollari." E loro dicono: “Oh, okay. Non ci ho pensato." Perché la gente non ci pensa. Sono molto emotivi e i buoni agenti possono assolutamente portare un po' di luce in questa follia.
Penso che qualcuno che ha esperienza nell'acquisto di beni immobili spesso diventi esperto con gli esseri umani. La gente pensa che imparare a investire nel settore immobiliare stia abbassando i numeri. Cavolo, sono le basi. È come i super fondamentali. È semplicemente dribblare un pallone da basket e tirare una mazza. Non ti rende bravo a basket. Gli esseri umani e la psicologia sono il luogo in cui si guadagnano davvero i soldi, soprattutto quando hai a che fare con le persone. Che consiglio hai per le persone che stanno cercando di entrare nel mondo degli investimenti immobiliari e magari hanno difficoltà a capire come comunicare meglio o il modo giusto di presentare le informazioni?

Ashley:
La prima cosa è leggere il libro Non stai ascoltando. Dovrò chiedere ai produttori di inserire le note dello spettacolo perché non ricordo subito l'autore, ma quel libro proprio lì penso sia esattamente ciò di cui hai appena parlato, è capire come si sente qualcuno, leggere le sue emozioni e in realtà ascoltandoli e non solo cercando di essere reattivi rispondendo subito e cercando di razionalizzare con loro. Molte volte le persone vogliono solo essere comprese, vogliono solo essere ascoltate. E se stai davvero ascoltando, puoi forse vedere qualcosa di fondo che ti aiuterà effettivamente a risolvere e risolvere il problema invece di cercare di razionalizzare con loro o vedere davvero cosa sta succedendo.
L'altro libro che consiglierei è Hug Your Haters di Jay Baer. È un libro basato sul servizio clienti, ma penso che sia un'ottima lettura per chiunque. Quindi, se qualcuno ti sta dando critiche costruttive o feedback negativi o hai a che fare con un venditore difficile o un cliente difficile, questo segue semplicemente i passaggi su come gestire quella situazione. È un po' esagerato ucciderli con gentilezza. Mostra semplicemente tutti questi casi in cui qualcuno ti sta quasi attaccando o discutendo con te, specialmente quando sei in trattativa su come gestire quella situazione per finire per convincerli a ringraziarti.
Tra questi due libri, penso che siano letture davvero fantastiche, ma comunicanti con le persone, che ho imparato così tanto nel corso degli anni. Lavoro al fianco di questo investitore da quasi otto anni, credo, forse anche di più. Spesso ridiamo di quanta strada ho fatto. Ho iniziato come amministratore immobiliare e mi occupavo solo di inquilini. Mi agitavo così tanto che mi sentivo sopraffatto. E ora si tratta semplicemente di gestire situazioni diverse, rimanere calmi, freddi, concentrati, pensando davvero a come rispondere perché puoi imparare a leggere le persone e tutte quelle cose, ma non sarai in grado di prendere effettivamente nota delle cose se non sei tu stesso ad ascoltarli e ad osservarli effettivamente. E devi essere in grado di impedirti di reagire subito, tornare indietro e difenderti e metterti sulla difensiva prima di poter effettivamente vedere il quadro generale di ciò che stanno cercando di spiegarti.

David:
Questo è un ottimo punto. Vuoi capire da dove vengono prima di provare a far loro capire da dove vieni tu e questo richiede un po' di disciplina. Non è una risposta naturale.

Ashley:
E hai appena detto tutto quello che ho detto in una frase. Avrebbe potuto essere molto più breve.

David:
Bene, ho avuto il vantaggio di pensare alla mia risposta mentre davi la tua. Non essere troppo duro con te stesso lì.

Ashley:
E fa parte del libro: non pensare alla tua risposta. È come se la maggior parte delle persone non ascoltasse, in realtà pensassero alla loro risposta, il che è così difficile da fare.

David:
Sì. È come se la nostra linea di base appena fuori dal mercato, appena fuori dalla catena di montaggio della fabbrica fosse quella di stare sulla difensiva e provare a dimostrare alla gente che abbiamo ragione, il che è così strano perché è estremamente arrogante presumere di avere sempre ragione su tutto . Conosciamo tutti il ​​valore dell'apprendimento, ma per qualche motivo quando conversiamo con qualcun altro non pensiamo all'apprendimento. Pensiamo a come dobbiamo insegnare loro. Dobbiamo convincerli a vedere le cose dal nostro punto di vista. Uso sempre l'esempio di se sei un pugile e stai cercando di mettere KO il tuo avversario, non funziona quando le sue mani sono alzate e non è stanco, ti darai semplicemente un pugno e stancarsi. Quello che vuoi fare è lasciare che si prendano a pugni. Non provare a mettere fuori combattimento qualcuno finché non è stanco e non vuole più litigare, cosa che di solito fai facendolo parlare.
Una volta che qualcuno ha detto tutto quello che aveva da dire, ha tirato fuori tutto dal petto e ti ha detto come si sente, si trova nel punto più vulnerabile di sempre come essere umano, è allora che vuoi fornire le tue informazioni. Quel seme colpirà il terreno più soffice e fertile rispetto a quando provi a spingerlo lì prima che la persona sia pronta ad ascoltarlo. In realtà ti fa risparmiare anche molta energia. Questo è un ottimo punto. Grazie per quei due libri. Passiamo ora alle assicurazioni. Quali sono alcune cose che le persone dovrebbero sapere sull'assicurazione del proprietario della casa quando cercano di acquistare la propria casa?

Ashley:
La prima cosa è trovare un agente che abbia familiarità con le polizze dei proprietari o qualunque sia la tua strategia. Se stai ribaltando una casa e sarà vuota, la tua polizza assicurativa sarà molto diversa da una proprietà in cui effettivamente vive qualcuno. Se hai una proprietà in affitto a lungo termine, se hai una proprietà in affitto a breve termine, la tua assicurazione sarà diversa. Il costo di un affitto a breve termine è solitamente più alto, ad esempio, di quello della tua residenza principale, ma il costo di un affitto a lungo termine può spesso essere inferiore a quello della tua residenza principale perché non copri nessuno dei contenuti dell'edificio. Quindi allinearsi con un agente su chi ha esperienza in questi diversi ambiti o qualunque sia la tua strategia e farli effettivamente sedere con te nell'esaminare la politica su cosa è coperto e cosa non è coperto.
Quindi, qualcosa che non può essere coperto da una polizza assicurativa qui a New York è negli scantinati, spesso ci sono pompe di scarico, per pompare tutta l'acqua che entra nel seminterrato di queste vecchie, vecchie case su queste vecchie fondamenta. È come una copertura aggiuntiva sulla maggior parte delle polizze e devi chiedere di aggiungerla in modo che se la pompa di raccolta non si avvia o ha un malfunzionamento, la tua polizza assicurativa lo coprirà. Inoltre, puoi ottenere uno sconto per tantissime cose. Come avere una pompa di raccolta, puoi ottenere uno sconto perché pomperà l'acqua in caso di allagamento. Quindi ci sono cose diverse e scopri e chiedi quali sono questi sconti perché possono davvero sommarsi.
La prossima cosa è l'eventuale assicurazione speciale necessaria sulla proprietà. Quindi Tony Robinson, il mio meraviglioso co-conduttore, ha acquistato una proprietà in Louisiana e ha dovuto stipulare un'assicurazione contro le alluvioni e l'assicurazione contro le alluvioni è salita alle stelle quando la proprietà è diventata inaccessibile per lui. Ecco perché è importante scoprire le informazioni in anticipo, e questo è stato il suo primo investimento immobiliare ed è stata un'esperienza di apprendimento per noi e anche per molti ascoltatori da capire, ma esiste un'assicurazione contro i terremoti. Ci sono tutti questi diversi tipi di polizze assicurative che puoi ottenere e alcune di esse sono obbligatorie, soprattutto se stai ottenendo un mutuo sulla proprietà, come l'assicurazione contro le alluvioni.

David:
Va bene. Ultima domanda per te. Preferisci pagare un po' di più per avere un agente assicurativo con cui comunicare in caso di sinistro o se c'è una domanda o consigli alle persone di seguire il percorso più economico possibile e trovare un'agenzia assicurativa online dove devi trattare attraverso l'assistenza virtuale o l'intelligenza artificiale?

Ashley:
Non so se ci sia davvero una differenza di costo perché quando assumi un agente, stai attraversando... Quindi, in realtà, per prima cosa, non andrei con un agente. Sceglierei un broker assicurativo perché è in grado di quotarlo a più società. Quindi riceverai indietro le virgolette e potrai andare avanti e scegliere da lì. Questa è la mia più grande raccomandazione. Per quanto riguarda la realizzazione di un sito online, non lo so per certo, non li ho mai usati prima, dicono che citeranno le tue polizze e ti restituiranno i preventivi. Per quanto riguarda lo sconto, non lo so perché in realtà è la compagnia assicurativa che invia l'offerta e non l'agenzia vera e propria. Non lo so. Questa è una bella domanda.

David:
Sì, la compagnia assicurativa che invia l'offerta spesso renderà più conveniente se lo fai attraverso il portale online perché non deve pagare una commissione o uno stipendio alla persona che gli ha portato l'affare.

Ashley:
Commissione?

David:
Sì.

Ashley:
Interessante.

David:
Il problema è che quando fai un reclamo attraverso quello, non ottieni aiuto. Non puoi inviare un'e-mail a qualcuno e dire: "Ho un'alluvione, cosa devo fare?" Questo è quello che tutti vogliono. Sei costretto a passare attraverso l'albero telefonico e loro dicono: "Beh, il motivo per cui ti abbiamo concesso lo sconto è perché non paghiamo nessuno per soddisfare la tua richiesta". E ho appena visto persone togliersi i capelli dalla testa, farsi rimbalzare da una persona all'altra o avere a che fare con robot o non ricevere risposta o parlare con qualcuno che non parla inglese che gli ha semplicemente dato un numero di caso e si blocca su di loro.
È molto frustrante dover avere a che fare con la compagnia assicurativa, ed è per questo che ne parlo perché spesso sembra un modo semplice per gli investitori di risparmiare denaro, il che è divertente perché la tua assicurazione è una parte così piccola del tuo intero patrimonio immobiliare. bilancio patrimoniale. Probabilmente il modo peggiore per cercare di renderlo più redditizio è risparmiare $ 12 al mese sul tuo programma assicurativo o qualcosa del genere. Ma se hai un broker assicurativo, come hai detto, hai un essere umano a cui puoi andare e dire: "Un albero è caduto sul mio tetto, cosa faccio?" E loro dicono: "Ci penseremo noi, ti abbiamo preso".

Ashley:
E nemmeno quella parte. Trovo che il motivo principale per cui devo parlare con il mio agente o broker è perché ho bisogno di una copia del mio raccoglitore di polizza che dimostri che se sto ottenendo una nuova ipoteca sulla proprietà o qualche tipo di nuovo finanziamento a cui il prestatore viene effettivamente aggiunto come beneficiario di una perdita e semplicemente averlo fatto rapidamente o semplicemente essere in grado di stipulare una polizza assicurativa su una proprietà. Ed è per questo che ho esaminato e creato questa lista di controllo per l'acquisizione, perché diversi anni fa il mio agente mi ha chiamato il giorno prima della chiusura, il mio agente immobiliare, “Okay, sei pronto per chiudere? Hai cambiato le utenze a tuo nome, hai la tua assicurazione. E sono andato nel panico. Mi è semplicemente passato di mente. Stavano succedendo così tante cose e ho semplicemente dimenticato questa necessità fondamentale. E avere un agente a cui potrei semplicemente chiamare subito e inviare loro le informazioni e dire: “Ho bisogno di un'assicurazione al più presto. Domani chiudo." E avere quella relazione in cui lasceranno tutto e se ne prenderanno cura per te.

David:
Va bene. Ultima domanda del nostro spettacolo. Cosa può aspettarsi qualcuno il giorno di chiusura se arriva così lontano?

Ashley:
Ciò varia in base al modo in cui chiudi effettivamente la proprietà. Quindi ci sono diversi modi. Nello stato di New York hai un avvocato. Potresti andare all'ufficio del cancelliere della contea e sederti a un tavolo di chiusura, e questo è abbastanza comune se lo acquisti con un mutuo dove incontrerai l'avvocato della banca, ti siederai nella tabella di chiusura effettiva e poi il tuo avvocato prenderà i documenti e li archivierà presso il cancelliere della contea.
Se ti trovi in ​​uno stato in cui non sei obbligato a ricorrere ad avvocati e puoi semplicemente passare attraverso il titolo, potresti dover andare all'ufficio del titolo e sederti lì e firmare i documenti, oppure puoi avere un notaio e puoi vai in anticipo all'ufficio del tuo avvocato, firma, li autenticano o la società del titolo può inviarti un notaio. Vedi molti investitori su Instagram pubblicare come stanno firmando i documenti di chiusura dalla spiaggia o da un ristorante in vacanza. E quindi penso che la chiusura abbia iniziato a cambiare. Come nell'ufficio del mio avvocato, prima del COVID, dovevo sempre recarmi fisicamente in ufficio il giorno della chiusura, poi i documenti venivano portati d'urgenza all'ufficio dell'altro avvocato lo stesso giorno, poi andavano e venivano effettivamente archiviati lo stesso giorno e Io porterei l'assegno e l'assegno verrebbe portato con me.
Ora, ieri sono andato a firmare per una proprietà che sta per chiudere. Non chiuderà fino alla prossima settimana. I fondi vengono trattenuti in garanzia fino alla chiusura, quindi verranno rilasciati quando verranno effettivamente depositati presso l'ufficio del cancelliere. Quindi la documentazione nei prossimi cinque giorni, la documentazione è passata da me all'acquirente e poi andrà all'ufficio del commesso, il tutto entro quel lasso di tempo. Quindi ci sono tanti modi diversi. Penso che la cosa più emozionante sia quando sei effettivamente seduto a un tavolo di chiusura, ti vengono consegnate le chiavi dopo aver firmato e dai il tuo assegno, ma davvero non l'ho mai visto accadere. Spesso, a quanto pare, non ricevo nemmeno più le chiavi di una proprietà.

David:
Sì è vero. Raramente ti vengono consegnate le chiavi. Come se il tuo agente trovasse un modo per coordinarli. È un buon punto. Quali sono alcune cose che consigli il giorno di chiusura, quando le persone vanno a sedersi, supponendo che si siano rivolte a una società di deposito a garanzia e a un agente immobiliare, non stiano lavorando direttamente con il venditore, che dovrebbero guardare nel loro chiudere i documenti per assicurarsi che siano accurati?

Ashley:
Quindi, anche il giorno prima della chiusura o magari la mattina della chiusura, dovresti andare alla proprietà e fare un'ispezione finale, un'ispezione finale. Anche se stai acquistando una proprietà che è rimasta vacante per tutto il tempo in cui l'hai avuta sotto contratto, vuoi andare lì e assicurarti che i tubi non si congelino e che l'acqua non scoppi dappertutto, cose diverse del genere. Vuoi comunque andare e assicurarti che la proprietà sia nelle stesse condizioni di quando l'hai messa sotto contratto. Quindi questa è la prima cosa che dovresti fare. Poi nei giorni di chiusura effettivi, guardando il rendiconto di chiusura. E se lavori con una società o un avvocato di grande titolo, dovrebbero inviartelo in anticipo per esaminarlo effettivamente.
Quindi, se stai acquistando una proprietà che ha inquilini, vuoi assicurarti di essere ripartito proporzionalmente per il reddito da locazione effettivo. Quindi forse gli inquilini pagano il primo, ma chiudi il 15 in modo che sia ripartito proporzionalmente per i 15 giorni in cui prenderai possesso della proprietà e loro manterranno i primi 15 giorni in cui possiedono la proprietà . Inoltre, se è previsto un deposito cauzionale, riceverai il deposito cauzionale. Quindi di solito è visto come un credito sull'estratto conto. Quindi non è che ricevi effettivamente un assegno di $ 600, stanno semplicemente togliendo $ 600 dal prezzo di acquisto totale.
Quindi vuoi assicurarti che le tasse sulla proprietà siano ripartite proporzionalmente, cosa che verrà calcolata per te. Il venditore aveva pagato tutto ciò che copre ancora parte dell'anno fiscale. E quelle sono una specie di grandi cose. E poi sii anche consapevole del tipo di commissioni che stai pagando, spese di deposito, spese di titolo, spese di sondaggio, se presenti, cose del genere. E acquisisci familiarità con l'aspetto di una dichiarazione di chiusura. Puoi cercarne uno su Google e dare un'occhiata, familiarizzare con i diversi addebiti che comportano. E se stai chiudendo anche con un mutuo, sarà sicuramente molto più approfondito che se avessi semplicemente chiesto al tuo avvocato di mettere insieme il tutto per un accordo in contanti.

David:
Questi sono ottimi, ottimi punti. Ne aggiungerò un altro, questo è qualcosa che è nella mia lista di controllo che faccio chiedere ai miei assistenti ogni volta che chiudo una proprietà che lo fanno, perché accade così frequentemente, i costi di chiusura che vengono negoziati spesso non sono inclusi in la documentazione. E mi arrabbio sempre così tanto come se qualcuno mi stesse fregando finché non realizzo che come funziona è che gli agenti compilano l'addendum, lo risolvono. A volte ce ne sono due o tre che vanno avanti e indietro prima che tu sia finalmente d'accordo, o più, su cosa sarà. Questi vengono inoltrati alla società titolare. Se non vengono inoltrati alla società del titolo, la società del titolo non ha modo di sapere, o dovrei dire la società di deposito a garanzia, non ha modo di sapere se quelli dovrebbero essere inclusi. Anche se lo sono, spesso la dichiarazione di chiusura è stata compilata prima della conclusione dei negoziati.
Quindi alcuni dipendenti in quel luogo ricevono l'e-mail che dice: "Ecco le aggiunte". E non li leggono tutti, o non li guardano da vicino e semplicemente non vedono, oh, $ 7,500 di credito dovrebbero andare all'acquirente perché quando stavano inizialmente negoziando, quello non era in Là. Quindi dovresti sapere quali crediti dovresti ottenere e se sono crediti del prestatore, sono crediti del venditore o se è il contrario, se qualcosa è stato modificato, se il prezzo stimato è arrivato più in basso e hai abbassato il prezzo di acquisto. Non dare per scontato che i documenti di chiusura lo rifletteranno. Come acquirente, devi conoscerlo. E va bene ritardare la chiusura se dici: "Ehi, questo deve essere risolto".
Questo è uno dei motivi per cui cerchiamo sempre di programmare questi ultimi, come quando vai a firmare i tuoi documenti la mattina presto. Perché se lo fai alle quattro del pomeriggio perché è l'ora che ti fa comodo o altro, cerchi di capirlo in pausa pranzo alle 2, è troppo tardi per ottenere i nuovi documenti e ottenere tutte le approvazioni e ora la chiusura è ritardata di un giorno e questo può rovinare tutto. Quindi ci sono ancora esseri umani coinvolti nel mettere insieme queste cose e gli esseri umani commettono errori.
Va bene, Ashley. Bene, è stato fantastico. Grazie mille per aver condiviso con noi così tanta conoscenza, saggezza e tempo su come ottenere una proprietà per qualcuno che non ne ha una o non ne ha molte. Prima di lasciarti uscire di qui, dove possono trovare questo libro?

Ashley:
Puoi andare alla libreria BiggerPockets. E se ordini prima del 10 gennaio, data di uscita ufficiale, riceverai alcuni bonus preordine, un sacco di fogli di lavoro e tonnellate di moduli e documenti che ho messo insieme nel corso degli anni. Ma potresti anche vincere la possibilità di essere effettivamente mentore da me e Tony, e sarà effettivamente registrato e suonato dal vivo sul Real Estate Rookie Podcast. Quindi riceverai un po' di aiuto da parte nostra e potrai anche essere ospite del podcast.

David:
Eccezionale. Quindi vai a controllare. A meno che tu non abbia un milione di proprietà, vai a prendere il libro di Ashley e scopri come puoi ottenerne di più. E se hai già un paio di proprietà, scopri come puoi farlo meglio, giusto? Ci sono molti modi, come abbiamo detto nello show, in cui puoi commettere errori piuttosto grossi. Quindi, se hai sentito qualcosa nell'episodio di oggi e hai pensato: "Ooh, non lo farò". Vai a prendere il libro e vedi cos'altro potresti non fare.
Grazie mille per il tuo tempo, Ashley. So che sei una donna impegnata, quindi ti lascerò uscire di qui. Ragazzi, se vi è piaciuto lo spettacolo di Ashley, andate a darle un'occhiata nel podcast di Real Estate Rookie. Ashley, dove altro le persone possono scoprire di più su di te?

Ashley:
Puoi contattarmi su bigpockets.com, sul mio profilo lì o su Instagram, @wealthfromrentals.

David:
E puoi trovarmi su Instagram o YouTube o altrove, @davidgreene24. Va bene, grazie Ashley. Buona fortuna con le vendite dei tuoi libri e ci vediamo presto.