ponte Previsioni del mercato immobiliare per il 2023 suona così, “Il cielo sta cadendo! Vendi tutto! Le case varranno $ 1 l'anno prossimo! Questo è proprio come il 2008! Guarda il track record di coloro che fanno previsioni come questa. Queste sono le stessi previsori che hanno previsto un incidente accadrà ad un certo punto negli ultimi dieci anni. Ora, con un pizzico di paura nell'aria, i principali giornalisti immobiliari faranno tutto il possibile per convincerti che ripeteremo il 2008. Tuttavia, questo è lontano dalla verità.
Ma come potremmo prevedere il mercato immobiliare del 2023 senza dati? E dove ci sono dati, ci sono Dave Mayer, vicepresidente di dati e analisi presso BiggerPockets e presentatore del Sul mercato podcast. Dave e il suo team hanno recentemente pubblicato "Il rapporto 2023 sullo stato degli investimenti immobiliari," che dà tutti i dati sul mercato immobiliare di cui hai bisogno investire con successo nel 2023. In esso, condivide Dave come l' mercato immobiliare 2022 Capovolto una volta che la Fed ha alzato i tassi, come sono state influenzate la domanda e l'offerta, e cosa possiamo aspettarci per il 2023.
Dave esaminerà anche il tre strategie di investimento ritiene più appropriato per investire nel 2023, Compreso un modo completamente passivo di investire, una combinazione di flusso di cassa e apprezzamento e come possono farlo gli acquirenti sfruttare questo mercato per ottenere offerte con un forte sconto. Anche se non possiamo prevedere il futuro, possiamo darti la nostra migliore visione di ciò che puoi fare creare ricchezza nel 2023. Quindi disattiva le previsioni della paura tradizionali e sintonizzati su notizie reali progettate per renderti più ricco!
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David:
Questo è il podcast show 718 di BiggerPockets.
Dave:
Se sei in un mercato in cui i salari non salgono, c'è solo un limite psicologico a ciò che le persone pagheranno per l'affitto. Può essere solo X percentuale. Di solito, il 30% del loro reddito può andare in affitto, quindi sono totalmente d'accordo sul fatto che in una città ibrida o apprezzata, la crescita degli affitti aumenterà. Non so se ciò significhi necessariamente che raggiungeranno mai il flusso di cassa che queste città con flussi di cassa tendono a sostenere, ma personalmente, penso che sia la soluzione migliore perché non stai scommettendo solo sul flusso di cassa o solo sull'apprezzamento o solo affitto crescita.
Stai ricevendo un po' di tutto. Non sai quale dei tre potrebbe dare il meglio, ma qualunque cosa accada, ne trarrai vantaggio.
David:
Cosa sta succedendo, gente? Questo è David Greene, l'ospite del podcast di BiggerPockets Real Estate qui oggi con uno dei miei co-conduttori preferiti, nientemeno che il vicepresidente dell'analisi di Biggerpockets, Dave Meyer, con uno spettacolo fantastico per te. Prima di tutto, Dave, come stai oggi?
Dave:
Sto andando alla grande. Mi sono divertito molto a registrare questo episodio. Penso che le persone abbiano molto da aspettarsi.
David:
State andando alla grande, perché se voi ragazzi ascoltate fino alla fine dello spettacolo, capirete esattamente perché questo è stato uno spettacolo fantastico su un argomento molto difficile che tutta la nostra concorrenza sta evitando, perché non Non voglio parlare di cosa accadrà nel 2023 oltre a urlare. Il cielo sta cadendo, o fai finta che non stia succedendo niente, e dammi solo i tuoi soldi così posso insegnarti come investire nel settore immobiliare. Ecco, non stiamo parlando di quella vita.
Dave:
Assolutamente no, e forse avremmo dovuto parlarne in fiera, ma penso che le persone stiano evitando il concetto di rischio. Vedono che c'è un rischio nel mercato, ed è vero. Credo che ci sia rischio nel mercato, ma il rischio è il contrappeso alla ricompensa. Quindi, devi comprendere i rischi in modo da poter raccogliere la ricompensa e le opportunità che sono là fuori. Penso che allo show ne abbiamo davvero parlato. Abbiamo parlato in modo molto specifico di quali sono i rischi e di alcuni dei modi in cui è possibile mitigare i rischi e sfruttare le opportunità che potrebbero presentarsi nel prossimo anno.
David:
Esatto. Quindi, se sei stato curioso, se sei stato frustrato, se volevi solo capire cosa diavolo sta succedendo nel mercato immobiliare in questo momento, questo è uno spettacolo che ti porterà un sacco di chiarezza . Se ascolti fino alla fine, in realtà entreremo in tre strategie che entrambi crediamo funzioneranno indipendentemente da ciò che farà il mercato in questi tempi incerti nel 2023. Prima di entrare nello spettacolo di oggi, ho una rapida consiglio per te. Vai su bigpockets.com/report e scarica il rapporto Dave ROE.
Molte delle informazioni dello show di oggi sono venute fuori da questo, e puoi ottenerle gratuitamente se sei un membro di BiggerPockets. Dave, qualcosa che vuoi dire prima di entrare?
Dave:
No, vai a controllare il rapporto. Ci ho passato molto tempo.
David:
Sostieni Dave e lasciaci un commento nel video di YouTube raccontandoci cosa ne pensi di questo rapporto. Mostragli un po' d'amore. Se ti piace questo programma, lasciaci una recensione a cinque stelle ovunque tu stia ascoltando i podcast. Ragazzi, onestamente, questo è molto, molto importante. Attualmente siamo la principale fiera immobiliare in tutto il mondo. Vogliamo rimanere così, ma non possiamo farlo senza il tuo aiuto. Quindi, che si tratti di Apple Podcast, Spotify, Stitcher, ovunque ascolti il podcast, per favore prenditi un secondo e fai sapere al mondo quanto ti piace questo podcast in modo che possiamo rimanere i numeri uno. Va bene, entriamo nell'intervista.
Dave, hai scritto un rapporto sul mercato immobiliare. Raccontaci un po' di questo.
Dave:
L'ho fatto. È uno stato completo e completo degli investimenti immobiliari per il 2023. L'ho scritto perché stanno succedendo così tante cose in questo momento. Non siamo e non siamo stati in un normale mercato immobiliare negli ultimi anni. Inizio il rapporto esaminando tutti i diversi fattori e variabili che avranno un impatto sul mercato immobiliare in questo momento, quindi parlo di alcune delle migliori strategie che puoi utilizzare nel 2023 per trarre vantaggio da ciò che penso personalmente essere opportunità nel prossimo anno e porre solo alcune domande sul mercato del 2023 perché ovviamente a tutti noi piace fare previsioni e indovinare cosa accadrà, ma ci sono alcune domande senza risposta che penso saranno il fattore X per il mercato immobiliare del 2023 che non sappiamo ancora come andrà a finire.
David:
Direi che nella mia breve carriera ho investito nel settore immobiliare... Beh, dico breve. Rispetto ad alcune persone, è lungo, ma non sono ancora un vecchio. Questo è il mercato più complicato che io abbia mai visto. Ha molti più fattori concorrenti che influenzano ciò che stiamo vedendo. È simile a quello che hai notato e parte di ciò è coperto nel rapporto?
Dave:
Assolutamente. Quando guardi il mercato immobiliare indietro nel tempo negli ultimi 80 anni o ovunque disponiamo di dati affidabili abbastanza buoni, il mercato immobiliare è solitamente abbastanza prevedibile. Si muove in cicli, ma per, diciamo, sette o otto anni su 10, sale dal 2% al 4%, un po' appena al di sopra del ritmo dell'inflazione. È uno stato piuttosto stabile e non così eccitante. Negli ultimi 15 anni circa, le cose sono diventate un po 'più interessanti, e negli ultimi due anni c'è stato un po' più di crisi del boom.
Negli ultimi tre anni in particolare, come probabilmente sanno tutti quelli che l'ascoltano, è diventato folle. Non significa che le persone agiscano necessariamente in modo irrazionale o che siamo totalmente svincolati dai fondamenti. Nella mia mente, quello che è successo negli ultimi due anni è che le variabili ei fattori che hanno sempre un impatto sul mercato immobiliare si sono tutti allineati in questa tempesta perfetta per far salire i prezzi delle case. Ora, stiamo iniziando a vederlo rilassarsi e tornare a un mercato immobiliare più equilibrato e onestamente più normale.
David:
Sembra folle. Sembra davvero negativo. Stiamo avendo questa correzione eccessiva, ma penso che se consideri la follia che abbiamo avuto negli ultimi otto anni in quanto caldo era il mercato, e la metti nel contesto di ciò, non penso che questa sia una correzione eccessiva come dicono le persone, ma sicuramente sembra così quando lo si confronta con l'aumento del prezzo del 20% che è la norma in alcune città. Ora, hai detto che ci sono alcune leve del mercato immobiliare che influenzano il modo in cui si comporta. Puoi dirmi cosa intendi con questo?
Dave:
Sicuro. Penso che in generale ci siano diverse variabili, e questi sono per lo più indicatori macroeconomici che hanno un impatto sui prezzi delle case più di altri. Ci sono migliaia di cose e ogni singolo mercato immobiliare si comporta in modo diverso. Ma quando parli del mercato immobiliare a livello nazionale, in realtà tutto si riduce a poche cose. Le persone spesso vogliono onestamente persino semplificare eccessivamente e dire: "I tassi dei mutui stanno aumentando, quindi i prezzi scendono". Fortunatamente, non è così semplice. Ci sono più indicatori. Ci sono più cose che contano davvero e non dovrebbe sorprendere.
Queste leve sono cose come la domanda e l'offerta. Ovviamente, i prezzi in senso economico si riducono sempre alla domanda e all'offerta, ma se lo estrapoli un po' di più, dobbiamo guardare davvero a cose come l'accessibilità economica, l'inventario, la carenza di alloggi negli Stati Uniti, l'inflazione ovviamente, e cose come i tassi ipotecari. Quelle per me erano le cose principali che stavano influenzando il mercato nel '22 e continueranno ad avere un impatto nel '23, ma solo in un modo leggermente diverso perché il modo in cui queste variabili interagiscono tra loro è cambiato.
David:
Ora, siamo usciti da una delle più grandi recessioni nella storia del nostro paese poco prima di questa esplosione. Quindi, secondo te, quale impatto ha avuto quella grande recessione nello spazio dei costruttori di case negli ultimi 10 anni?
Dave:
Voglio dire, secondo le stime di quasi tutti, gli Stati Uniti hanno un'enorme carenza di unità abitative. Le previsioni variano significativamente da tre e mezzo a sette milioni di unità abitative. Quando parli di economia, questo significa solo una carenza di offerta, giusto? Non ci sono abbastanza unità abitative negli Stati Uniti per le persone, e questo è in gran parte attribuito a ciò che è accaduto durante e dopo la grande recessione finanziaria. Fondamentalmente, tonnellate di costruttori hanno appena cessato l'attività nel 2008. Era dura là fuori e le persone cercavano lavoro. Aziende chiuse.
Le persone che lavoravano nell'edilizia finirono per entrare in altri settori, e quindi vediamo, se guardate il grafico, e l'ho inserito nel rapporto, è piuttosto sorprendente il grafico. Potresti vedere che la costruzione è appena caduta da un dirupo dal 2008 al 2010. Abbiamo lentamente ricostruito la nostra strada verso l'alto, e ora è a un livello abbastanza buono. Ma quegli otto anni, o, come hai detto tu, dal 2010 al 2018, eravamo ben al di sotto dei tassi di costruzione a cui dovremmo essere. Quindi, questo ha creato queste condizioni in cui non c'erano abbastanza case.
Ciò ha coinciso con il periodo che inizia intorno al 2020, quando i millennial, che ora sono il più grande gruppo demografico di tutti gli Stati Uniti, hanno raggiunto l'età massima per l'acquisto di case. Abbiamo questa confluenza di fattori in cui ci sono un sacco di persone che vogliono una casa e millennial che stanno mettendo su famiglia, iniziano ad avere figli e non abbastanza case. Questo è uno scenario perfetto per far salire i prezzi. Questo è solo un esempio di come queste diverse forze macroeconomiche lavorano insieme o hanno lavorato insieme durante la pandemia per far salire i prezzi.
David:
Ora, se vuoi saperne di più sulle cose di cui parla Dave e sui dettagli nitidi e grintosi che lo rendono così eccitante, puoi scaricare il rapporto gratuitamente su bigpockets.com/report e vedere questi dati per te stesso. Ora, continueremo a parlare di cosa c'è nel rapporto, ma se vuoi davvero interrompere il podcast e dare un'occhiata o ottenerlo dopo che il podcast è finito, per favore vai su bigpockets.com/report. Ora, penso che quello che stai menzionando sull'offerta e sui problemi nei giochi di offerta, secondo me, forse è la leva più grande in tutto questo dramma dei prezzi degli immobili e cercare di capirli.
Ne stavo proprio parlando ieri quando qualcuno ha detto: "Beh, David, se i tassi continuano a salire, vedi i prezzi crollare?" Ho detto: "Non li vedo precipitare, perché sono una scorta così limitata". Se sei proprietario di una casa e hai un tasso di interesse del 3%, e potresti vendere la tua casa e ottenere un tasso di interesse del 7%, a meno che tu non debba trasferirti, probabilmente non lo farai, specialmente con il tuo la casa ora vale meno di prima. Aspetterai. Quindi, poiché non stiamo vedendo un mucchio di offerta inondare il mercato, non stiamo assistendo a questo crollo dei prezzi, ed è quello che abbiamo visto durante l'ultima volta che abbiamo avuto un incidente.
C'era così tanta offerta. C'erano molte più proprietà di quelle che le persone potevano permettersi di acquistare o addirittura volevano acquistare, il che è ciò che ha portato alla grande diminuzione dei prezzi. Questo è, penso, ciò che confonde le persone che dicono: “Cosa? Stiamo andando in recessione. I prezzi non dovrebbero scendere come hanno fatto l'ultima volta?" Qual è la tua opinione sul confronto tra l'ambiente in cui ci troviamo ora e l'ultima volta che abbiamo visto crollare un immobile?
Dave:
Questo è un ottimo punto, e c'è molto da fare. Dirò prima dell'offerta che ci sono due buoni indicatori di offerta. Uno è questo indicatore a lungo termine, ed è quello che ho menzionato prima, ovvero che non ci sono abbastanza unità abitative negli Stati Uniti. Per me sono di parte, perché sono un investitore immobiliare. Questa è la cosa che indica l'apprezzamento a lungo termine per il settore immobiliare. Indipendentemente da ciò che accadrà nel 2023 o nel 2024, perché non sappiamo cosa accadrà, per me il fatto che ci siano molte persone che vogliono case, e non ce ne sono molte, è di buon auspicio per prezzi degli immobili nei prossimi 10-XNUMX anni.
Quando parli di cosa sta succedendo a breve termine, mi piace guardare una metrica chiamata inventario, che è fondamentalmente quante case sono sul mercato in questo momento. Secondo te, non sta esplodendo. È decisamente superiore rispetto a dove eravamo nel 2020 e nel 2021, ma non nel modo in cui sta segnalando un incidente. Solo per spiegarlo a tutti coloro che ascoltano, l'inventario, credo, è uno dei migliori indicatori della performance a breve termine del mercato immobiliare, se non il migliore, perché misura la domanda e l'offerta. Non conta solo quante case vengono messe in vendita. Questo è qualcosa noto come nuovi elenchi.
L'inventario è una misura del numero di case messe in vendita e della velocità con cui escono dal mercato. Quindi, quando vedi che le scorte iniziano a salire, ciò segnala uno spostamento significativo verso il mercato di un acquirente, dove i prezzi probabilmente scenderanno. Abbiamo visto che negli ultimi sei mesi l'inventario sta aumentando. Ma in realtà, David, stavo solo guardando questa settimana. Non so se conosci questo tizio, Mike Simonson. Viene dall'Altos Research. È un pezzo grosso dell'immobiliare. L'inventario è diminuito la scorsa settimana. Ora sta scendendo, quindi non è che l'inventario stia salendo alle stelle e all'improvviso stiamo vedendo che le cose rimangono sul mercato molto più a lungo di quanto non fossero prima della pandemia.
Stanno solo tornando ai livelli pre-pandemia. A partire da ora, le cose potrebbero cambiare nei prossimi sei mesi. Ma a partire da ora, lo stiamo registrando nel gennaio del 2023. Le cose sono piuttosto stabili in termini di inventario, e questa è una grande differenza rispetto a quanto accaduto nel 2008. Menzionerò anche che la principale differenza più grande tra adesso e 2008 è standard di credito. Questa non è la mia area di competenza, ma ho letto molto su questo. Fondamentalmente, le banche non sono autorizzate a concedere i pazzi prestiti rischiosi che hanno fatto nel 2008.
Le persone non sono inadempienti in questo momento. Le persone pagano i loro mutui in tempo, e questo mette davvero un freno ai prezzi, perché ciò che fa davvero crollare un mercato come un matto è la vendita forzata. Quando le persone sono costrette a vendere, perché non possono effettuare i pagamenti, questo è ciò che manda il mercato in tilt. In questo momento, non vi è alcun segno che ciò stia accadendo.
David:
È importante notare. Stavo usando l'analogia ieri quando stavo parlando con i miei responsabili delle vendite che stavano facendo le stesse domande. La mia opinione è che siamo un semirimorchio che scende da una collina. Ora, tutti sanno che non dovresti usare i freni solo quando guidi in discesa, perché le pastiglie dei freni si consumano. Dovresti passare a una marcia inferiore. Ma se questa fosse una vera recessione, non andremmo in discesa. Andremmo piano. Se l'economia era in difficoltà, le persone non potevano comprare case. Non potevano effettuare i pagamenti. Stavano soffrendo. Con il mercato del lavoro, vedresti per vendere.
Siamo in un mercato in cui stiamo rallentando artificialmente le cose alzando i tassi. È come usare i freni quando scendi da questa collina. Se togliamo il piede da quel freno, vedresti salire i prezzi delle case. Vedresti che le transazioni avvengono in numero maggiore. Vedresti che i giorni sul mercato iniziano a tornare indietro. È importante notare che questa non è una recessione basata su problemi fondamentali nella nostra economia in questo momento, almeno. Chissà se ChatGPT cambia tutto questo. Perdiamo tutti il lavoro, ma ho detto qualcosa di folle. Questo è assolutamente qualcosa che il governo ha scelto di fare per cercare di rallentare l'inflazione e l'aumento dei prezzi delle case.
Ora, questo è qualcosa di cui gli investitori immobiliari devono essere consapevoli, la decisione presa dalla Fed, la decisione presa dal governo. Questi fattori macroeconomici giocano un ruolo enorme nel valore del tuo investimento o nell'aspetto che avranno i numeri del flusso di cassa quando lo comprerai. Dimmi qualcosa su quali tipi di mercati vengono creati a seguito delle oscillazioni di inventario basso o alto che hai menzionato.
Dave:
Fondamentalmente, l'inventario, penso, è davvero bello da guardare nel tuo mercato locale, perché si comporta in modo molto diverso nei diversi mercati. Spesso e nel rapporto utilizzo esempi diversi, ma penso che in generale le località del Midwest e del Nordest stiano andando relativamente "bene". Tutti hanno una definizione di bene. Alcune persone vogliono vedere il crollo del mercato immobiliare. Dirò solo che i prezzi sono stabili a Chicago, Filadelfia, Boston, Indianapolis. Se li guardi e vuoi capire cosa sta succedendo nel tuo mercato, se l'inventario rimane piatto ed è ancora al di sotto dei livelli pre-pandemia, probabilmente potresti aspettarti che il mercato immobiliare in quella zona sarà relativamente piatto o forse anche modestamente crescere nel corso del prossimo anno.
Quando inizi a vedere i livelli di inventario salire al di sopra dei livelli pre-pandemia, questo, per me, è un segnale che i prezzi probabilmente scenderanno in quel mercato. Lo vedi francamente in molte delle città del boom della pandemia come Boise, Reno, Austin, Denver, dove investo. Questi mercati stanno vedendo più di una correzione, perché sono semplicemente saliti troppo in alto. Hanno appena raggiunto un livello, e questo è un altro importante indicatore di accessibilità che semplicemente non è sostenibile, persone i cui stipendi, i loro salari non possono sostenere i prezzi che abbiamo visto in alcune di queste città in espansione.
Consiglio vivamente se le persone vogliono guardare i loro singoli mercati e capire cosa sta succedendo, guardare l'inventario e i giorni sul mercato sono due modi davvero semplici che puoi iniziare a capire come: “Sei nel mercato di un venditore? Sei nel mercato di un acquirente? Solo per chiarezza, perché penso che le persone in realtà confondano molto questo, il mercato dell'acquirente significa spesso che è un buon momento per comprare. So che crea confusione perché le persone vedono i prezzi scendere, ma ciò significa che tradizionalmente hai più leva finanziaria. Mercato degli acquirenti significa che gli acquirenti hanno il potere. Il mercato del venditore significa che i venditori hanno il potere.
Quindi, stiamo lasciando un'epoca su scala nazionale in cui i venditori avevano tutto il potere, giusto? Vendiamo questo ogni... Voglio dire, probabilmente ti occuperesti di questo ogni giorno, David. I venditori potrebbero fondamentalmente dire: “Voglio tutto, nessuna concessione, il tuo primogenito. Dammi la tua macchina e la tua fede nuziale” e la gente lo stava facendo. Ora, è uno scenario diverso in cui gli acquirenti possono essere un po' più selettivi e negoziare. Ancora una volta, giorni sull'inventario del mercato, buoni modi per capire dove il tuo mercato è in un mercato equilibrato, il mercato di un venditore o il mercato di un acquirente.
David:
Questo è un ottimo punto. Penso che qualcosa che distingue i nostri podcast dagli altri è che non ci affidiamo solo al fattore paura per ottenere clic. Ora, è facile dire alla gente: “Durante il mercato di un venditore, non dovresti comprare perché il venditore ha tutto il potere. Basta non comprare. Ma il motivo per cui è il mercato di un venditore è solitamente perché i prezzi aumentano così velocemente, o gli affitti aumentano così velocemente, o le tue opzioni alternative agli immobili sono così desolate che questa è chiaramente l'opzione migliore. Quindi, più della tua concorrenza si allaga lì. Questo crea il mercato del venditore.
Quindi, al contrario, è facile entrare e dire: “Beh, è il mercato di un acquirente, o scusa, i prezzi stanno scendendo, quindi non dovresti comprare. Dovresti aspettare il fondo, anche se è il mercato di un acquirente. Questo potrebbe essere un momento migliore per acquistare, quindi devi essere consapevole di entrambi i mercati. C'è una strategia che funziona in entrambe, e ci sono pro e contro. L'acquisto nel mercato di un venditore è molto difficile. Rinuncerai a molte cose a cui tu né... A volte devi rinunciare a un'ispezione. Tuttavia, stai facendo esplodere il prezzo dell'asset al rialzo.
Nel mercato di un acquirente, potresti acquistare in un momento in cui i prezzi potrebbero scendere. Teoricamente, non sappiamo mai dov'è il fondo, ma stai guadagnando periodi di due diligence, venditori che pagano molti costi di chiusura, ottenendo la crema dell'inventario del raccolto su cui non potevi nemmeno mettere le mani prima a meno che tu non avessi 1.2 milioni in contanti per andare a competere. Ci sono vantaggi e svantaggi in entrambi, e stiamo davvero cercando di portare qui il quadro completo piuttosto che limitarci a creare un titolo che dica: “Acquista ora o aspetta. Il crollo del secolo sta arrivando”. Poi abbiamo visto quella roba per otto anni. Non è mai arrivato.
Dave:
Avranno ragione un giorno se continueranno a dirlo. Avranno ragione un giorno.
David:
È un buon punto. Un orologio rotto segna due volte al giorno. Non è così che va?
Dave:
Esattamente.
David:
La tua opinione su questo è ciò che penso che le persone dovrebbero guardare invece di limitarsi a “Dimmi cosa devo fare. È un acquisto o una vendita? Comprende i fattori che stanno influenzando il prezzo, e quindi la decisione giusta di solito si farà conoscere. Abbiamo coperto il lato dell'offerta parlando di inventario, monitorando l'inventario, capendo che questo è il motivo per cui i prezzi non stanno precipitando in questo momento, non c'è molta offerta, ma anche il lato della domanda è importante. Il settore immobiliare è interessante, perché la domanda è un po' più complicata di quanto sarebbe in qualcos'altro come forse le carte Pokemon.
Puoi dirmi qualcosa sulla domanda e su come funziona nello specifico nel settore immobiliare?
Dave:
La domanda nel settore immobiliare è composta da due cose. Penso che le persone spesso pensino che la domanda sia proprio quante persone vogliono comprare una casa. Non è. È quante persone vogliono comprare una casa e quante persone possono permettersi di comprare una casa. Sono due... Entrambi influenzano la domanda, ma si comportano in modo diverso. Penso che l'esempio più grande, David, siamo entrambi millennial. Penso che per anni si siano visti questi esperti in TV dire: “I millennial non vogliono comprare case. Non stanno comprando case. È come se i loro dati non lo mostrassero. Dimostra che non potevano permettersi di acquistare case, e poi nel momento in cui potevano permettersi di acquistare case a causa dei bassi tassi di interesse durante la pandemia, sono saltati nel mercato immobiliare come un matto.
Quindi, la domanda non è così semplice in quanto le persone non vogliono comprare case. Penso che le cose principali che stanno guidando la domanda e lo faranno, l'ho già detto, è che i millennial stanno raggiungendo il picco degli anni di formazione familiare. Questa è una cosa forte. Le persone sottovalutano davvero, credo, l'impatto dei dati demografici, ma è super, super importante. Stiamo vedendo la più grande generazione del paese entrare nella loro età di picco per l'acquisto di case, quindi questo aumenterà la domanda. Come ho appena detto, con i bassi tassi di interesse dal 2020 alla metà del 2022, le persone stanno impazzendo in questo mercato.
Ora, quella domanda demografica durerà probabilmente altri tre o cinque anni se guardi solo ai dati demografici degli Stati Uniti, ma ciò che è cambiato e il fattore più importante che è cambiato dalla metà del 2022 fino ad ora è quel fattore di convenienza. La seconda metà della domanda è il numero di persone che possono permettersi di acquistare una casa. Con i tassi ipotecari che salgono così rapidamente, questa è solo una convenienza economica completamente erosa. Abbiamo visto fondamentalmente il mercato immobiliare reagire a questo singolo fattore più di ogni altra cosa, perché se le persone non possono permettersi di acquistare una casa, ciò estrae tutta la domanda dal mercato e ciò tempera davvero i prezzi, o può persino inviare prezzi scendendo all'indietro.
Questo è davvero quello che è successo con la domanda. Francamente, forse sto andando avanti qui, la mia opinione su ciò che accadrà nel mercato immobiliare nel prossimo anno, due anni, tre anni, riguarda l'accessibilità e se si riprende. Dipende davvero, secondo me, l'accessibilità migliorerà? Questo è quando il mercato immobiliare toccherà il fondo e ricomincerà a crescere.
David:
Questo è un punto di sfumatura così potente che stai facendo. La domanda ha due teste quando si tratta di immobili. Devi essere disposto e devi essere in grado. Convenzionalmente, capace è stato il problema. Anche se volevi comprare una casa, semplicemente non potevi perché i prezzi stavano salendo più velocemente di quanto potevi tenere il passo, o non volevi competere con altre 11 offerte, o sventolare le tue contingenze, quindi hai appena detto , “Ehi, sono fuori. Non ho intenzione di farlo. Quando sei in un mercato davvero, davvero brutto è quando il lato volenteroso se n'è andato.
La gente non vuole comprare una casa. Questo è ciò che abbiamo visto nel 2010. Molte persone non sono state in grado di acquistare una casa, ma molte di loro potevano. Semplicemente non volevano. Ricordo che nel 2010 nessuno considerava il settore immobiliare come l'acquisto di un bene. È difficile se qualcuno non c'era allora. Lo consideravano come legarsi a un'ancora di 30 anni chiamata mutuo. Se dicessi: "Ho comprato una casa", direi: "Oh mio Dio, devi effettuare quel pagamento per i prossimi 30 anni. Perché dovresti farlo?" È divertente, Dave, perché la mia prima casa, il mio mutuo era di 900 dollari. Quella era ancora considerata una condanna a morte. Perché mai vorresti legarti solo a $ 900?
Nessuno era disposto ad acquistare case e c'era così tanta offerta che ha causato il crollo dei prezzi. Questo è ciò che stiamo monitorando quando osserviamo cosa sta facendo il mercato: quanta offerta c'è là fuori, che abbiamo coperto, e poi quanta domanda c'è là fuori. Ci sono due componenti. Devi essere disposto a comprare una casa, e devi essere in grado di comprare una casa al contrario di molte altre cose che non comportano finanziamenti, come l'esempio della carta Pokemon che ho dato. È solo "Sei disposto a comprarlo, giusto?" La maggior parte delle persone può permettersi di pagare $ 30.
Non so molto di carte Pokémon. Poi ne ho comprato un po' a mio nipote per Natale, e lui ne era super entusiasta. Non è una cosa in cui devi essere in grado di acquistarli con un immobile.
Dave:
Gran parte della possibilità di acquistare immobili è fuori dal nostro controllo, perché la maggior parte delle persone usa la leva finanziaria, usa il debito per finanziare gli immobili. Quindi, il tasso su un mutuo ha davvero un impatto su ciò che ti puoi permettere, e questo ha avuto un impatto positivo sulle persone durante la pandemia, perché le persone all'improvviso potevano permettersi molto di più. Ora che siamo tornati a... In realtà, è alto rispetto a dove eravamo, ma abbiamo ragione sulla media storica dei tassi ipotecari. Ora che siamo tornati a un tasso ipotecario più normale in termini storici, ciò ha avuto un impatto negativo sull'accessibilità.
Quando parli di acquistare una carta Pokémon o del buon vino o qualsiasi altra cosa, stai solo usando l'equità. Di solito non stai sfruttando quegli acquisti, quindi dipende davvero da te: “Hai quei soldi nel tuo conto in banca? Allora puoi andare a comprarlo. Esistono altri esempi di asset con leva, ma il settore immobiliare è probabilmente il più grande esempio di asset con leva, e lo è davvero. Ecco perché il settore immobiliare è molto sensibile ai tassi di interesse perché influisce davvero, davvero sulla tua capacità di acquistare proprietà di investimento o residenti primari.
David:
Ora, per quanto riguarda i tassi e la Fed, puoi dirci qualcosa su come vengono prese queste decisioni e su come ciò alla fine influisce sull'accessibilità economica?
Dave:
Oh ragazzo, il mio argomento preferito. Fondamentalmente, come tutti sappiamo, l'inflazione è davvero alta. Questo è un grosso problema per l'economia. Erode il nostro potere di spesa. Tutti lo odiano. Gli investitori immobiliari lo odiano un po' meno, perché il settore immobiliare è una fantastica copertura contro l'inflazione, ma fa comunque schifo a tutti. La Fed sta sostanzialmente prendendo decisioni per cercare di combattere l'inflazione. Lo fanno aumentando il tasso dei fondi federali. Questa è l'unica cosa che possono controllare. È traballante, ma è fondamentalmente il tasso al quale le banche si prestano reciprocamente.
L'idea alla base dell'aumento del tasso sui fondi federali è che se diventa più costoso prendere in prestito denaro, meno persone lo fanno. Quando ci sono meno persone che prendono in prestito denaro, meno denaro circola nell'economia. Questo è anche noto come l'offerta monetaria, e quindi stanno cercando di ridurre l'offerta monetaria perché l'abbiamo vista impazzire. Negli ultimi due anni, c'è una misura dell'offerta monetaria chiamata M2. Fondamentalmente, l'abbiamo visto esplodere e ciò è accaduto per alcuni motivi. Uno era dovuto ai bassi tassi di interesse, ma l'altro era dovuto alla stampa di denaro. Abbiamo introdotto molti nuovi soldi nel sistema e quindi non sono in grado di ritirarli dal sistema.
Quello che possono fare è alzare i tassi di interesse e cercare di farli circolare meno nell'economia. Se meno persone prendono in prestito denaro, il denaro rimane in banca, o rimane nel tuo conto di risparmio, o ne fai meno. Ciò aiuta a raffreddare l'inflazione, almeno in termini tradizionali. Questo è ciò che la Fed sta cercando di fare. Ovviamente, all'inizio di gennaio 2023, l'inflazione è ancora molto alta, ma sembra che la tendenza stia iniziando a diminuire. Ora, il tasso sui fondi federali non controlla direttamente i tassi ipotecari, ma influenza i tassi ipotecari. Quindi, abbiamo visto i tassi dei mutui passare da...
All'inizio del 2022, credo, sono al di sotto o intorno al 3%. Ora, a partire da questa registrazione, sono a circa il 6.2%, quindi sono più che raddoppiati. Ciò aumenta in modo significativo la quantità di ... Ciò riduce notevolmente l'accessibilità, dovrei dire. Abbiamo visto un momento in cui all'inizio della pandemia l'accessibilità economica era quasi ai massimi livelli. Le persone potrebbero permettersi qualsiasi cosa fino al punto in cui ora l'accessibilità è al minimo di 40 anni. Questo è il settore immobiliare meno conveniente dagli anni '1980 e le implicazioni di ciò sono ovvie. Se non te lo puoi permettere, non lo comprerai, quindi c'è meno domanda sul mercato.
David:
Questo è davvero, davvero buono. Ora, per ricapitolare qui, finora, abbiamo coperto le leve del mercato immobiliare, ciò che fa salire o scendere i prezzi, l'offerta e l'inventario e come puoi monitorarli, domanda e capacità, la sfumatura di ciò che influenza la domanda e il mutuo tassi e inflazione, che sono tutti ingredienti della torta del mercato immobiliare, direi, che tu monitori. Aggiungi altra farina. Aggiungi più uova. Aggiungi altro zucchero. Otterrai una torta dal sapore diverso. Questo è ciò che stiamo tutti cercando di capire quando proviamo a prevedere come stanno andando le cose.
Ora, prima di passare a ciò che funziona in un mercato incerto come questo, la mia ultima domanda per te è che cosa deve accadere affinché l'accessibilità venga riequilibrata di nuovo in cui investire nel settore immobiliare è qualcosa di cui le persone possono essere entusiaste e in realtà possibile?
Dave:
Prima di tutto, penso ancora che gli investimenti immobiliari siano possibili ed entusiasti. Devi essere un po' creativo, di cui parleremo tra un secondo. Penso che quello che è successo sia fondamentalmente per due anni, ogni singola variabile, tutte le leve di cui abbiamo parlato stavano solo puntando in una direzione per i prezzi, e quello era alto. Ora siamo a un punto in cui abbiamo bisogno di riequilibrare e le cose sono cambiate. L'accessibilità è diminuita al punto in cui è probabile che i prezzi, a mio avviso, scenderanno un po' nel 2023. Ciò che deve cambiare per l'accessibilità è una delle tre cose.
L'accessibilità è un fattore di tre cose diverse. Uno è ovviamente i prezzi delle case, quindi se i prezzi scendono, ciò migliora l'accessibilità. La seconda cosa è la crescita dei salari. Se le persone guadagnano di più, le cose iniziano a diventare più convenienti. Stiamo già vedendo la crescita dei salari iniziare a diminuire e non credo che sarà un fattore importante nel mercato immobiliare. Il terzo sono i tassi ipotecari, i diritti? Se i tassi ipotecari scendono, l'accessibilità economica tornerà a salire. Questi sono i fattori principali che almeno esaminerò per i prossimi due mesi.
I tassi ipotecari sono già scesi dal loro picco. Potrebbero risalire di nuovo, ma a ottobre, novembre, sono nei sette bassi. Ora sono nei sei bassi. L'accessibilità sta già iniziando a migliorare un po'. Questo è probabilmente il punto. Se guarderai una cosa per capire il mercato immobiliare nel 2023, l'accessibilità è la cosa che consiglierei.
David:
l'accessibilità è, come hai detto, una combinazione del prezzo rispetto al pagamento del mutuo. Non è così semplice come solo uno o l'altro.
Dave:
Esattamente.
David:
Semplicemente divertente perché quando le tariffe scendevano, tutti si lamentavano di come le case fossero inaccessibili, perché le persone potevano permettersi di pagarle di più, quindi i prezzi continuavano a salire. Poi, quando finalmente i prezzi sono scesi, la gente si è lamentata del fatto che i tassi di interesse sono troppo alti, ma sono entrambe le due facce della stessa medaglia. Di solito non puoi avere l'uno senza l'altro, proprio come la domanda e l'offerta. Va bene, passiamo a tre cose che funzionano in un mercato incerto come questo. Qual è il tuo primo consiglio per le strategie che le persone possono trarre vantaggio o dove possono fare soldi anche quando non siamo sicuri di cosa accadrà con il mercato?
Dave:
Bene, una delle cose di cui sono più entusiasta, e in realtà sto cercando di fare un investimento nelle prossime due settimane qui in poi, è il prestito privato. Quando ti trovi in un ambiente con tassi di interesse elevati, è la banca che applica tali tassi di interesse elevati. Quindi, se puoi diventare la banca, è una proposta piuttosto eccitante. Probabilmente ci sono un sacco di pinne là fuori che vogliono soldi. Probabilmente ci sono sindacati che hanno bisogno di prestiti ponte. Ci sono persone che hanno bisogno di mutui e quindi ci sono opportunità per essere un prestatore privato. Non sono un esperto in questo. David, non so se Dave Van Horn, il terzo Dave. Forse dovremmo averlo una volta sola.
David:
Tre D.
Dave:
È un vero esperto in questo. Non ricordo come si chiama il suo libro, Note Investing. BiggerPockets ha un libro. Controlla quello. Penso che il prestito privato sia un'opzione davvero interessante in questo momento, perché se il debito è costoso, è un male per il mutuatario, ma a volte è un bene per il prestatore. È qualcosa che sto almeno esaminando nel 2023. Hai mai fatto prestiti privati?
David:
Ho un paio di appunti tramite la compagnia di Dave in realtà, la PPR Note Company credo si chiami. È un concetto simile a quello che stai dicendo. Questo principio vale per i prestiti privati, ma vale anche per il solo risparmio. Sei stato punito per aver salvato gli ultimi otto anni circa. L'inflazione era molto più alta di quella che potevi ottenere con i tuoi soldi in banca. Questo aiuta ad alimentare l'aumento dei prezzi delle attività perché dici: "Beh, ho 100,000 dollari seduti in banca, guadagnando mezzo punto percentuale mentre l'inflazione è a Dio solo sa cos'è, probabilmente realisticamente dal 20% al 30% se guardi prezzi del cibo, benzina, immobili e cose del genere.
Devo metterlo da qualche parte. Dove lo metto? Beh, probabilmente lo metterò nel settore immobiliare, perché è quello che sta salendo di più, giusto? Ma quando vediamo che i tassi salgono, anche se rallentano, i prezzi delle attività salgono. Amico, c'è stato un tempo, ricordo, quando lavoravo nei ristoranti dove guadagnavo il 6.5% dei miei soldi che avrei messo in banca, e che non era nemmeno in un CD. Quindi, strategie come il prestito privato, il solo risparmio di denaro a un certo punto diventano possibili quando finalmente otteniamo tassi fino a livelli più sani.
Dave:
In realtà ho appena scritto un blog su questo in BiggerPockets che penso che stiamo raggiungendo un punto in cui i tassi di risparmio sono di nuovo interessanti. Nel mio conto di risparmio ad alto rendimento, posso ottenere quasi il 4% in questo momento. Conosco l'inflazione, uscirà domani, ma dal mese scorso penso che fosse al 7.1%, giusto? Le persone dicono: "Il 7.1% è superiore al 4%". Sì, è vero, ma il 7.1% guarda indietro. È quello che è successo l'anno scorso. Se guardi il tasso mensile, è in media di circa lo 0.2% negli ultimi cinque mesi. Quindi, se lo estrapoli e nessuno sa cosa succederà, ma se lo estrapoli, puoi immaginare che l'inflazione tra un anno potrebbe essere compresa tra il 2% e il 3%.
Quindi, se stai guadagnando il 4% sui tuoi soldi per la prima volta da anni, il tuo tasso di risparmio può effettivamente farti guadagnare non un grande rendimento, ma almeno più soldi dell'inflazione sta divorando. Personalmente, almeno ci metto i soldi... cerco opportunità nel settore immobiliare, ma prendo i soldi che ho, li metto in un mercato monetario o in un conto deposito ad alto rendimento, perché almeno tu può guadagnare dall'1% al 2% di rendimenti reali sui tuoi soldi rispetto agli ultimi anni in cui se mettevi i tuoi soldi in un conto di risparmio, perdevi almeno il 6% o il 7%.
David:
Non avevi nemmeno questa opzione quando le tariffe erano molto basse e stava alimentando questa grande corsa che avevamo. Ora, senza investimenti specifici, realizzi un profitto sull'interesse che deriva dalla banconota, ma è trascurabile rispetto a quanti soldi guadagni quando la banconota viene pagata in anticipo. In genere, quello che stai facendo è acquistare una banconota scontata in questi casi. Ho comprato una banconota. Diciamo che forse ho pagato $ 50,000 e il saldo della banconota era di $ 75,000 o $ 80,000, e ricevo i miei $ 300, $ 400 al mese da quella nota, quindi c'è un ritorno sui soldi che ho pagato.
È ammortizzato, quindi otterrai più di quello che hai messo fuori, ma vinci davvero quando quella persona vende o rifinanzia la sua proprietà e ti vengono rimborsati $ 80,000 quando avevi speso solo una percentuale inferiore per la nota. La parte difficile è che, a differenza degli immobili, non hai il controllo. Non è come una risorsa. Posso entrare lì, e posso comprare, e posso aggiustarlo per farlo valere di più. Scelgo a che punto del mercato lo venderò. Sei alla mercé dell'altra persona, quindi la strategia è solo quella di avere tutte queste piccole note che sono là fuori. A differenza di un jack nella scatola, non sai quando scoppierà, ma a un certo punto lo farà.
Quindi boom, fai uscire una nota. Guadagni. O vai a comprare una banconota più grande che ottiene più flusso di cassa, oppure vai a investire in qualcosa di diverso, che è qualcosa che avevo programmato di fare molto di più quando l'ho comprato. Poi abbiamo visto cosa è successo con il mercato immobiliare. Era come, "Oh no, tutto vapore avanti, mettimi i ferri sul fuoco come posso mentre questo mercato sta aumentando". Penso che sia un ottimo consiglio, strategie diverse che circondano il settore immobiliare, ma non necessariamente solo possederlo. La seconda cosa che vedo che hai menzionato sono le città ibride. Cominciamo con cosa intendi per ibrido?
Dave:
Se guardi indietro storicamente, i diversi mercati immobiliari si comportano in modo molto diverso. Tradizionalmente, prima della pandemia, quello che hai visto è che alcuni mercati erano ottimi per il flusso di cassa, ma non hanno apprezzato molto. Altri mercati sono stati ottimi per l'apprezzamento, ma non hanno generato molto flusso di cassa. Queste sono le due estremità dello spettro, ma ce ne sono alcune che ottengono un modesto apprezzamento e un modesto flusso di cassa, che personalmente sono davvero interessato. Penso che sia il miglior conser... È conservativo in un modo che hai un buon flusso di cassa, un flusso di cassa solido, non un flusso di cassa straordinario, ma un flusso di cassa solido in modo da poter sempre pagare il mutuo.
Non c'è rischio di default. Puoi resistere. Non c'è niente. Nessun rischio lì. Ma allo stesso tempo, è apprezzamento, quindi hai ancora alcune delle opportunità di rialzo che ottieni in mercati come la California o Seattle. Non è proprio così tanto, ma ottieni un po 'di ciascuno. Penso che quei mercati andranno particolarmente bene, perché molti di questi mercati ibridi tendono ad essere città più convenienti. Il mio tema in gran parte di ciò di cui sto parlando oggi è che l'accessibilità economica sta dominando il mercato immobiliare. Penso che i mercati più convenienti si esibiranno bene rispetto ad altri mercati nei prossimi due anni.
Penso che alcune di queste città ibride siano davvero interessanti. Voglio solo avvertire le persone che sono entrate nel settore immobiliare negli ultimi anni che ciò che abbiamo visto negli ultimi anni è così atipico in tanti modi, ma quello di cui sto parlando in questo momento è l'apprezzamento. Abbiamo visto ogni apprezzamento del mercato, grandi mercati, piccoli mercati, mercati rurali, mercati urbani, mercati suburbani, tutto. Perché no? Non è normale. Normalmente, alcuni mercati salgono. Gli altri mercati rimangono piatti. Alcuni mercati scendono.
Personalmente credo che torneremo a quella dinamica nel lungo periodo. Non so se sarà questo mese o l'anno prossimo, ma penso che sia normale per il mercato immobiliare. Penso che torneremo su questo. Quindi, guarderei ai mercati che stiamo assistendo a qualche cash show e qualche apprezzamento prima della pandemia. Si tratta di città terziarie come Birmingham, Alabama o Madison, Wisconsin o luoghi come questo che hanno una forte crescita demografica, ma offrono comunque flussi di cassa. Penso che supereranno gli altri mercati per i prossimi due anni. Questa è solo la mia opinione, ma è quello che sto guardando.
David:
Se qualcuno vuole identificare città come questa, quali dati dovrebbe cercare?
Dave:
Penso che la cosa numero uno sia che se vuoi guardare al flusso di cassa, puoi guardare una metrica chiamata rapporto affitto / prezzo. Basta dividere l'affitto mensile per il prezzo di acquisto. Se è vicino all'1%, stai andando molto bene. Probabilmente hai sentito parlare della regola dell'1%. Personalmente penso che sia un po' datato e che aspettarsi un accordo che soddisfi la regola dell'1% probabilmente ti causerà più danni che benefici, perché aspetterai per sempre alla ricerca di un mitico unicorno. Non che non possa esistere, ma come stavo appena parlando, quelle offerte dell'1% si verificano spesso in mercati che non apprezzano. Penso a me, non ne vale la pena.
Preferirei vedere qualcosa che è un rapporto tra affitto e prezzo di 0.7 o 0.8, ma è un mercato in apprezzamento. Ecco cosa intendo per città ibrida. Il rapporto affitto/prezzo è buono. Quindi, per quanto riguarda l'apprezzamento, è difficile fare previsioni, ma le cose più importanti sono molto semplici, la crescita della popolazione. Ci sarà domanda o più persone si trasferiranno lì che se ne andranno? Due, la crescita economica, puoi guardarla in termini di crescita dei salari o crescita del lavoro, ma se le persone si trasferiscono lì e vengono pagate sempre di più, i prezzi degli asset aumenteranno.
David:
Parliamo spesso di apprezzamento e flusso di cassa come se fossero forze opposte come Yin e Yang. Sei un investitore di apprezzamento o sei un investitore di flussi di cassa? Ma in termini pratici, per quelli di noi che possiedono proprietà immobiliari, ci rendiamo conto che in realtà non si escludono a vicenda, che molte volte il flusso di cassa aumenta con l'aumentare degli affitti. Cosa ne pensi dell'idea che alcuni mercati avranno aumenti di affitto, proprio come aumenterà il valore del bene?
Dave:
Io personalmente... sono d'accordo. Ci sono grandi mercati che hanno un flusso di cassa dell'1%. Non investirei in loro, perché personalmente lavoro a tempo pieno. Non dipendo interamente dal mio flusso di cassa per il mio stile di vita. Ma è anche troppo rischioso per me, perché quei mercati tendono ad avere una popolazione in declino o una crescita economica non eccezionale. Questo è, per me, rischioso. So che la gente dice che il flusso di cassa è una buona copertura contro il rischio, ma penso che alcuni ... Ma se il tuo vasto valore sta diminuendo, allora non credo che il flusso di cassa lo compenserà. Penso che sia molto importante.
Personalmente metterei in guardia le persone dall'assumere che gli affitti saliranno almeno quest'anno o il prossimo anno. Penso solo che abbiamo avuto quello che chiamano in finanza o economia un po 'di spinta in avanti, dove è come se i prezzi degli affitti di solito salissero di un paio di punti percentuali all'anno. Sono impazziti negli ultimi anni, e questo potrebbe aver preso tutta la crescita dell'affitto per i prossimi due o tre anni, e l'ha semplicemente portata avanti nel 2021 o nel 2022, per esempio.
David:
Molto possibile.
Dave:
La mia raccomandazione è di sottoscrivere un accordo supponendo che il flusso di cassa non aumenterà per il prossimo anno o due. Se succede, cosa che potrebbe, è solo un sugo in più, ma penso che la cosa prudente da fare sia presumere che il flusso di cassa sarà probabilmente piuttosto dolce... Voglio dire, la crescita degli affitti, mi scusi, probabilmente sarà piuttosto dolce per i prossimi due anni. Ma se lo tieni per cinque anni, sette anni, allora probabilmente prevederei sicuramente una crescita dell'affitto.
David:
Bene, quando prendi una decisione su dove acquistare, pensi che sia ragionevole aspettarsi che gli affitti di una città ibrida aumentino più di un mercato del flusso di cassa, un mercato del Midwest che non apprezza?
Dave:
Oh sì, al 100%. Voglio dire, se stai vedendo una città che ha una crescita economica, intendo solo guardare la crescita dei salari. Se i salari stanno aumentando, se stanno arrivando buoni posti di lavoro in quella città, questi sono alcuni dei migliori indicatori.
David:
Le persone sono in grado di pagare di più perché c'è domanda all'interno del mercato degli affitti, proprio come c'è nel mercato della proprietà della casa. Stessa idea.
Dave:
Esattamente. Se sei in un mercato in cui i salari non salgono, non c'è limite legale, ma c'è solo un limite psicologico a ciò che le persone pagheranno per l'affitto. Può essere solo X percentuale. Di solito, il 30% del loro reddito può andare in affitto. Se sei molto al di sopra di questo, e se i salari non crescono, allora non supporta la crescita dell'affitto. Quindi, sono totalmente d'accordo sul fatto che in una città ibrida o apprezzata, la crescita degli affitti aumenterà. Non so se ciò significhi necessariamente che raggiungerai mai il flusso di cassa che queste città a flusso di cassa tendono a sostenere.
Ma personalmente, penso che sia la scommessa migliore perché non stai scommettendo solo sul flusso di cassa o solo sull'apprezzamento o solo sulla crescita degli affitti. Stai ricevendo un po' di tutto e non sai quale dei tre potrebbe dare il meglio. Ma qualunque cosa accada, ne trarrai vantaggio.
David:
Bene, questo è quello che volevo mettere in evidenza per le persone che sono forse nuovi investitori, che sono inesperti in alcuni di questi mercati del flusso di cassa in cui le aziende chiavi in mano tendono ad operare, e i guru che ti stanno vendendo un corso, di solito sono, " Flusso di cassa, lascia il tuo lavoro. Trova una ragazza. Non essere un perdente. Hai bisogno di flusso di cassa e risolveranno tutti i tuoi problemi. Poi ti spingono in alcuni di quei mercati in cui gli affitti non salgono quasi mai. Negli ultimi 10 anni sono stati gli stessi. Rispetto a se avessi investito forse a Denver 10 anni fa, potrebbe essere stato un flusso di cassa modesto quando l'hai acquistato, ma 10 anni di crescita dell'affitto, e sta andando molto, molto bene.
Non vogliamo dire che salirà, ma puoi assolutamente metterti in una posizione in cui è più probabile che salga entrando in uno di questi mercati che sta avendo una crescita dei salari, aziende che si trasferiscono, crescita della popolazione senza scommettere completamente l'intera fattoria sull'investimento in qualche selvaggio mercato che apprezza che stai sanguinando denaro. C'è un modo responsabile per farlo. Penso che sia davvero un buon consiglio valido quello che stai dando qui.
Dave:
Voglio dire, questo è probabilmente un intero altro spettacolo, ma Dio, amico, sai quanti noleggi ci vogliono per diventare finanziariamente liberi? So che molti investitori immobiliari dicono: “Oh sì, lascia il tuo lavoro. Acquista tre affitti e sii finanziariamente libero. È solo un'assoluta assurdità. Il modo di pensarci è il modo in cui guadagni denaro e flusso di cassa negli investimenti: hai bisogno di X dollari investiti al tasso di rendimento Y per eguagliare il flusso di cassa Z.
David:
Proprio come guardiamo ogni altro veicolo di investimento finanziario quando diciamo: "Quanto ti serve nel tuo 401k a quale ritorno per andare in pensione?"
Dave:
Esatto, e quindi puoi scegliere di essere un investitore di flussi di cassa e dire: "Avrò $ 100,000 investiti all'11% in contanti sul rendimento in contanti". Fantastico, questo ti fa guadagnare $ 11,000 all'anno. Non posso vivere di quello. Se vuoi costruire a lungo termine e dici: "Guadagnerò un 6% in contanti sul ritorno in contanti, ma attraverso l'apprezzamento e lavorando in un buon lavoro, avrò $ 2 milioni investiti a un 6% in contanti sul rendimento in contanti", quindi guadagni $ 120,000 all'anno. Penso che le persone siano semplicemente ossessionate da questa idea di cash on cash return senza pensare all'importo del capitale che hai investito nei tuoi investimenti è ugualmente se non più importante del cash on cash return. Questo è solo il mio sproloquio.
David:
Non andremo troppo lontano su quella strada, ma prenderò in giro le persone, che è questa piccola idea. Questo è uno dei motivi per cui incoraggio le persone a cose come il metodo BRRRR o l'acquisto e l'apprezzamento dei mercati, perché la tua proprietà può creare capitale per te proprio come hai guadagnato nel tuo lavoro che stavi lavorando. Puoi creare due fonti di capitale. Lo chiamiamo semplicemente equità quando è all'interno di una proprietà. Lo chiamiamo capitale quando è nel nostro conto in banca, ma è la stessa energia. Inizi la tua carriera usando metodi del genere, e poi più tardi nella tua carriera, passi a mercati con flusso di cassa più elevato che sono un po' più stabili, e poi fai esattamente quello che hai appena descritto.
Questa è una roba piuttosto interessante in cui stiamo entrando quando abbiamo solo intenzione di parlare del mercato.
Dave:
Mi piace questa conversazione. Questo è divertente.
David:
Va bene, l'ultimo argomento di cui voglio chiederti è acquistare in profondità. Cosa intendi per comprare in profondità?
Dave:
Voglio dire, acquistare in profondità significa semplicemente acquistare al di sotto del valore di mercato. Non so te, David, ma per i primi otto anni della mia carriera di investitore immobiliare, non ho mai nemmeno offerto al prezzo richiesto. Offrirei sempre meno del prezzo richiesto. Solo negli ultimi anni è diventato normale per te offrire al di sopra del prezzo richiesto e pregare ancora.
David:
Così vero. Senti gli agenti dire cose come se avessero pagato per intero, e io rido tipo "Questo è un affare qui". La domanda completa non significa nulla, ma operano dal vecchio paradigma in cui nessuno paga il prezzo richiesto.
Dave:
Totalmente. All'inizio, proveresti sempre a imbrogliare un po 'il venditore, vedi quello che riesci a ottenere. Penso che siamo tornati in un ambiente in cui è possibile. Non in tutti i mercati, non in tutte le asset class, ma siamo in un mercato in cui puoi acquistare sotto chiedendo. Penso che sia solo un buon modo per proteggersi. Se pensi che il tuo mercato potrebbe scendere del 5%, prova a trovare una proprietà inferiore del 5%. Investo a Denver, ed è già sceso di quasi il 10% a Denver. È uno di quei leader del mercato in termini di calo dei prezzi.
Penso che potrebbe scendere di un altro 5%. Quindi, quando faccio un'offerta in questo momento, offrirò il 5% in meno rispetto alla richiesta. In questo modo se va giù, sto bene. Mi dà un po' di cuscino. Questo è ciò che intendo per acquisto profondo. Sta solo scendendo al di sotto del prezzo richiesto per darti un po 'di cuscino. Dirò anche che penso davvero che il tempismo del mercato sia difficile, e se è compreso tra l'1% e il 2%, non preoccuparti troppo. Ho acquistato la mia prima proprietà nel 2010. Il mercato immobiliare ha toccato il fondo nel 2011, 18 mesi dopo l'acquisto o qualcosa del genere.
Pensi che ci abbia mai pensato una volta, che la mia proprietà è scesa dell'1% prima che iniziasse a risalire? Non una volta. Le persone mi dicono quanto sono gelose che ho comprato nel 2010. Quello che non vedono è che il valore della mia proprietà è effettivamente diminuito dell'1% o del 2% prima che iniziasse a crescere come negli ultimi due mesi. Penso che l'acquisto in profondità sia davvero importante, ma non sarei ossessionato dal tentativo di portarlo esattamente in fondo al mercato. È letteralmente impossibile da fare. Ma se pensi che il mercato scenderà del 5% o del 10%, prova a ottenere alcune concessioni dal venditore per sentirti più a tuo agio.
David:
Questo è un consiglio incredibilmente valido. Quando ho comprato il mio primo immobile, era la fine del 2009, quindi non ero nemmeno al 2010. Poi è sceso di più. Ero tipo “Sono così stupido. Avrei dovuto aspettare. Tutti dicevano: "Perché hai comprato un immobile?" Nella mia testa, l'ho immaginato scendere fino a zero. Poi, un anno dopo, ha iniziato a salire e poi è esploso. È divertente. Ho pagato 195 per quella casa che probabilmente è scesa a 185, e mi stavo prendendo a calci. Ora, vale 525 o giù di lì. Semplicemente non importa.
Dave:
Esattamente.
David:
Questo non importa, vero? È il tuo ego che cerca di essere più intelligente di te, e ce la stai facendo. Quella era una proprietà che avevo sotto contratto a 215, e sono andato lì per ottenere alcune concessioni del venditore, e l'ho ottenuta a 195. Questo è esattamente ciò che le persone dovrebbero fare nel mercato di questo acquirente. Se la casa è sul mercato da tre giorni, sta riscuotendo molto interesse. Forse non riesci a usare la strategia, ma cerco case con giorni di mercato alti, foto di annunci scadenti. Insegno letteralmente alle persone come prendere di mira le cose nella MLS che sono state ignorate da altre persone, scrivere offerte molto aggressive e quindi valutare in base alla controfferta quanto sia serio quel venditore e come possiamo mettere insieme un accordo.
Nello scambio 1031 che ho concluso un paio di mesi fa, penso di aver acquistato 17 o 18 proprietà, ma solo 12 o 13 di esse sono passate attraverso lo scambio. Da quei 12 o 13, ho guadagnato oltre un milione di dollari in azioni in base al prezzo stimato rispetto a quello che ho pagato. Era solo questa strategia di “Sono nella MLS. Non sto facendo niente di folle”, ma non vado a cercare la casa con le bellissime foto dell'annuncio scattate professionalmente da un ottimo agente immobiliare. Sto cercando le persone che hanno pagato una commissione dell'1% al loro agente immobiliare. Hanno scattato alcune foto con il loro iPhone sette.
Sembra terribile. È rimasto lì per molto tempo. Voglio dire, letteralmente, Dave, alcuni di loro avevano caricamenti capovolti. Le foto del bagno sono state caricate capovolte che puoi dire a Zillow: "Quattro persone l'hanno guardato e nessuno l'ha salvato".
Dave:
Quelli sono quelli che vuoi.
David:
Esatto. Quindi acquistare in profondità, mi riferisco all'acquisto di azioni. Stessa idea. Non pensare solo di dover pagare il prezzo richiesto come una volta. Esplorare. Scrivi un'offerta davvero bassa e aspetta e vedrai. Dico alla gente: “Un'offerta dovrebbe essere come un colpo. Se accettano la tua prima offerta in questo mercato, probabilmente hai scritto troppo in alto. Non dovresti mettere fuori combattimento le persone con un'offerta. È un jab, e aspetti e vedi come ti sei difeso? Sei debole? Non approfondirò troppo, ma uno degli affari in particolare era quotato per 1.6 milioni, aveva abbassato il prezzo fino a 1.2 milioni.
Sono entrato e ho scritto un'offerta a $ 1 milione e 50 con circa $ 50,000 di costi di chiusura. Era circa 1 milione anche. Mi ha ribattuto accettando il mio accordo, ma non era d'accordo con la differenza di costo di chiusura di $ 50,000. Sapevo che se mi avesse contrastato così duramente, avrebbe voluto vendere questa casa. Ho tutta la leva qui. Farò questo affare. Ho finito per resistere, e lui è tornato e ha detto: "Va bene, ti darò anche il costo di chiusura". Ora, se mi avesse contrastato con forse $ 10,000 di sconto sul suo 1.2, avrei semplicemente lasciato andare. Non è un acquirente motivato.
Non potresti mai usare strategie come questa negli ultimi otto anni. Semplicemente non esistevano. Questo è un ottimo punto. Se sei preoccupato che il mercato continui a scendere, entra e scrivi un'offerta più aggressiva di quella che avresti normalmente, e copriti in questo modo.
Dave:
Non hai niente da perdere. Penso che le persone dicano "Oh mio Dio, lo rifiuteranno". È come, "E allora?" Ovviamente, non vuoi fare solo cose che non hanno senso, ma se pensi che la tua offerta sia giusta e ragionevole, tanto vale provare. Vedi se sono d'accordo.
David:
Poi l'altra cosa, il consiglio che darò alle persone è di non dare per scontato che un pugno metterà fuori combattimento qualcuno. Molte di queste proprietà di cui stiamo parlando, ho scritto un'offerta. Hanno detto di no. Ho fatto tornare il mio agente immobiliare una o due settimane dopo, ed è stato forse. Una o due settimane dopo, è stato come "Giochiamo a palla". Quindi è iniziata la trattativa vera e propria. I venditori stanno impazzendo proprio come gli acquirenti stanno andando fuori di testa. Tutti stanno andando fuori di testa in questo mercato e tu vuoi solo trovare il giusto tipo di mostro che corrisponda ai tuoi interessi.
Dave, ci condurrò a concludere questa cosa chiedendoti l'unica cosa che esitiamo sempre a fare, ma tutti vogliono sapere, quali sono le tue previsioni per il 2023?
Dave:
È davvero difficile, ma la cosa di cui sono fiducioso è che probabilmente vedremo una continuazione delle attuali condizioni di mercato almeno per la prima metà del 2023. Penso solo che in questo momento ci sia ancora così tanta incertezza. Assisteremo a una recessione? Quanto andrà male? La disoccupazione aumenterà? Cosa farà la Fed? Ci sono troppe domande in questo momento, e fino a quando non ci sarà un po' di fiducia su quelle grandi questioni economiche, penso che vedremo, come hai detto, le persone impazzire un po' e non avere abbastanza stabilità perché il mercato trovi la sua piede.
La seconda metà dell'anno, credo, è davvero il fattore X. Penso che ci siano diversi scenari che possono svolgersi. Ti darò tre diversi scenari. Il primo è se c'è una recessione globale, che la maggior parte degli economisti crede che ci saranno persone... Non entrerò nei dettagli di questo, ma se c'è una recessione globale che tende a esercitare una pressione al ribasso sui tassi ipotecari, le persone si riversano nel governo degli Stati Uniti obbligazioni che spingono verso il basso i rendimenti, i tassi ipotecari tengono traccia dei rendimenti e quindi vedi uno scenario in cui i tassi ipotecari potrebbero scendere più di quanto non siano ora. Se i tassi ipotecari scendessero ancora di più di quanto non siano ora, personalmente credo che il mercato immobiliare probabilmente toccherà il fondo tra un anno, la fine del 2023, l'inizio del 2024, e ricomincerà a crescere.
L'altro scenario è che la Fed raggiunga miracolosamente un atterraggio morbido e i tassi ipotecari potrebbero scendere. Questo è un altro scenario in cui vedo il mercato toccare il fondo verso la fine del 2023, all'inizio del '24, o l'inflazione continua a salire, la disoccupazione impazzisce, ma i tassi dei mutui per qualche motivo non scendono. Quindi, in quello scenario, se i tassi ipotecari rimarranno sopra il 6.5%, sopra il 7% per lungo tempo, penso che probabilmente avremo una correzione di due anni. Tutto il '23 e il '24 sarà così. In tal caso, potremmo assistere a cali a due cifre nel mercato immobiliare nazionale, ma è ancora difficile dirlo.
Penso che due dei tre scenari nella mia mente indichino una correzione di un anno in cui vedremo un calo dei prezzi a una cifra. Ho detto che penso che sarà tra il 3% e l'8% negativo a livello nazionale se i tassi ipotecari rimarranno alti. Ho detto questo. Si tratta di convenienza. Quindi, se l'accessibilità economica non migliora, i tassi ipotecari rimangono alti. Durante la seconda metà di quest'anno, penso che vedremo un calo nazionale del 10%, 15% e non toccare il fondo fino alla fine del '24, forse anche all'inizio del '25.
David:
Questa è una risposta straordinariamente ben ponderata e articolata per qualcuno che non voleva fare una previsione, quindi grazie. Grazie per questo. Mi piace il modo in cui fornisci le informazioni su cui ti basi piuttosto che limitarti a buttare fuori qualcosa. Perché man mano che le informazioni cambiano, anche la previsione cambierà. Qualcosa che le persone devono ricordare, queste cose non sono scolpite nella pietra.
Dave:
Totalmente. Le persone dicono: "Hai detto questo e non hai tenuto conto di questo". È come "Non sono un indovino". Sono proprio come, “Sto guardando queste informazioni. Ecco come lo interpreto”. Non so cosa accadrà, ma penso che questi tre scenari, non conosco la probabilità di ciascuno di essi, ma penso che si ridurrà davvero ai tassi ipotecari e all'accessibilità, e quando vedremo il fondo . Dirò solo... Posso solo dire un'altra cosa al riguardo è che tradizionalmente nelle recessioni, dicono che l'alloggio è il primo a entrare e il primo a uscire, dove poiché i tassi dei mutui salgono e il settore immobiliare è un bene con leva finanziaria, i prezzi tendono declinare prima. Questo è ciò che crea la recessione.
Lo stiamo vedendo proprio ora, giusto? Le tariffe sono aumentate. L'edilizia abitativa è in recessione, quindi stiamo iniziando a vedere che inizia a incresparsi in tutto il resto dell'economia. Ma come ho detto, quando il mutuo... Quando entriamo in recessione ufficiale o altro, i tassi dei mutui tendono a scendere. Ciò spinge le persone a tornare nel mercato immobiliare. Ciò crea un'enorme quantità di attività economica e ci tira fuori da una recessione. È solo interessante vedere che la recessione non fa bene a nessuno. Non tifo per questo, ma se lo vedi, spesso è il primo passo e i mercati immobiliari iniziano a riprendersi. Quindi, è un'altra cosa guardarlo.
David:
È per questo che non puoi cronometrare il fondo, perché non sai quando accadrà. Quando vedi che compare nei dati, è già iniziato e il fondo è già in salita.
Dave:
È già successo.
David:
Ottimo punto. Va bene, quindi abbiamo una previsione di mercato piuttosto buona per il 2023. Abbiamo una conoscenza molto solida delle cose che influenzano i prezzi degli immobili. Queste sarebbero le leve che le persone tirano per far salire e scendere i prezzi, l'offerta, e puoi misurarlo in base all'inventario, e quindi alla domanda, che è un mostro a due teste di entrambi disposti ad acquistare una proprietà e in grado di acquistare una proprietà. Abbiamo parlato dei tassi dei mutui e dell'inflazione e di tutta la complessità che si crea in questo mercato folle ma meraviglioso in cui ci piace investire. Abbiamo anche parlato dei modi in cui puoi guadagnare nel 2023 indipendentemente da ciò che fa il mercato .
Il prestito privato e l'acquisto di note sono un modo in cui le persone possono aspettarsi di fare soldi nel settore immobiliare. Alla ricerca di queste città ibride in cui non sei ... Non hai un rischio asimmetrico in nessuna direzione di una proprietà a flusso di cassa che non aumenta mai in affitto o in valore, così come un mercato speculativo che speri solo salga e perdere il controllo e acquistare in profondità, comprendendo che questo è il mercato di un acquirente e ciò significa che hai il controllo. Quindi, sei uno sciocco se non lo usi. Usa il controllo per cercare di andare là fuori e ottenere il miglior affare possibile piuttosto che preoccuparti solo di cose che non puoi controllare come quando il mercato sta per toccare il fondo.
Dave, grazie mille per esserti unito a me. Mi piace quando vieni per queste cose e possiamo aiutarti a dare un senso alla follia emotiva che di solito proviamo quando le persone non sanno cosa aspettarsi. C'è qualche ultima parola che vorresti lasciare ai nostri ascoltatori prima che ti lasci uscire di qui?
Dave:
No, è stato molto divertente. Ma se vuoi altri consigli su come fare soldi nel 2023, o per capirlo in dettaglio, incoraggio tutti a scaricare il rapporto che ho scritto. È gratis. Potresti farlo semplicemente sulargerpockets.com/report.
David:
Va bene, bigpockets.com/report. Controlla. Se pensavi che Dave suonasse intelligente, aspetta di leggerli. Sembra ancora più intelligente quando stai leggendo lì. Poi hai scritto un libro con J Scott su un argomento simile a questo. Puoi collegarlo molto velocemente prima di andare?
Dave:
Sicuro. J e io, se non lo sai, J è un prolifico eccellente investitore. Lui e io abbiamo scritto un libro intitolato Real Estate by the Numbers. Riguarda la matematica, i numeri e le formule di cui hai bisogno per diventare un eccellente investitore immobiliare. So che se la gente pensa che suoni intimidatorio, non lo è. La matematica dietro gli investimenti immobiliari non è molto difficile. Hai solo bisogno di capire alcuni semplici framework, ed è quello che abbiamo delineato. Lo scopo è aiutarti ad analizzare le offerte come un esperto. Quindi, se vuoi essere in grado di analizzare le offerte in modo conservativo, specialmente nel 2023, e capire quali ipotesi fare, quella roba, dovresti dare un'occhiata.
David:
Sì, vai a controllare anche quello. Se sei un nerd, o vuoi essere intelligente come un nerd senza essere un nerd, questo è il libro che fa per te. Va bene, Dave, grazie mille per esserti unito a me oggi. Ti lascerò uscire di qui e fare ulteriori ricerche per aiutare la comunità di BiggerPockets a capire cosa sta succedendo nel mercato. Questo è David Greene per Dave, il rinnegato del gentiluomo, Meyer che firma.
Sono un professionista. Guarda. Guarda quanto sono bravo a dire le cose.
Dave:
Lui è Ron Borgogna. Leggerà tutto quello che metti sul gobbo.
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In questo episodio copriamo:
- Perché Il 2023 non è un mercato immobiliare “normale”. e i dettagli che portano allo stato odierno
- Il “leve” che influenzano i prezzi delle case e perché il 2023 NON è lo stesso del 2008
- del venditore vs. mercati del compratore e dove si prevede che i prezzi scendano maggiormente
- Domanda dell'acquirente e come l'inaccessibilità ha indotto la maggior parte degli acquirenti a sedersi con le mani in mano
- Tasso di mutuo aumenta e come la Fed stia usando tassi elevati per combattere l'inflazione
- Il tre strategie che funzionano nel mercato immobiliare di oggi e come investire mentre gli altri si siedono in disparte
- Previsioni del mercato immobiliare per il 2023 e quando potremmo potenzialmente vedere il minimo dei prezzi delle case
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- tonnellate
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