Abbiamo fatto un pasticcio. Il nostro investimenti immobiliari errori nel 2023 ammontato fino a centinaia di migliaia di dollari, e sebbene Sul mercato è LO spettacolo in cui si incontrano investitori immobiliari esperti, oggi è la prova che tutti commettiamo errori. Da fatture fiscali dimenticate a debacle paesaggistici quel costo sei cifre interessate, lasciando che il tuo amministratore immobiliare gestisca il tuo affitto a breve termine nel terreno, e dimenticare una casa che possiedi-questi errori sono grossolani.
Se hai la sensazione di aver reso grave errori di investimento nel 2023, non preoccuparti, perché in questo episodio, il ns ospiti esperti parleranno di alcune delle loro perdite immobiliari più dolorose dell'anno passato come intrattenimento per il tuo divertimento! Hai mai dimenticato di possedere una casa sulla quale maturavano interessi? Pensavi che l'affare per cui hai perso soldi fosse finito? Non hai ottenuto il permesso e ora sei costretto a pagare costi di mantenimento a sei cifre sopra alcuni arbusti? Probabilmente non hai commesso questi errori, ma i nostri ospiti sì!
Restate qui per ascoltare esattamente quello che NON DOVRESTI fare nel 2024 (e oltre) e come trasformare una situazione terribile in un affare redditizio... o almeno in una lezione da non ripetere.
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Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Sono il tuo ospite, Dave Meyer, al quale oggi si sono uniti James, Kathy e Henry. E oggi parleremo degli errori più grandi che ognuno di noi ha commesso nel 2023, almeno finora. Immagino che abbiamo ancora un paio di mesi per fare ancora di più e commettere errori, ma almeno non so voi ragazzi, ho un sacco di errori con cui riempire questo spettacolo.
Potremmo avere un episodio molto lungo oggi, ma cominciamo e basta. Prima di addentrarci in ciascuno dei tuoi errori individuali, mi piacerebbe sapere di quali errori stai sentendo parlare in questo momento. Henry, so che lavori con molti studenti. Alleni molte persone. Ci sono errori o discussioni comuni di cui hai sentito parlare sull'attuale mercato degli investimenti?
Enrico:
Sì, penso che uno degli errori più comuni che le persone stanno commettendo in questo momento sia quello di non tenere conto di sufficienti costi di mantenimento, perché il costo del denaro è così alto e quindi le persone stanno fissando il budget. Stanno pianificando i costi di mantenimento quando stanno facendo il giro, ma poi potrebbe finire per dover contrarre prestiti a un tasso di interesse più alto del previsto e quindi mantenere le proprietà più a lungo del previsto.
Ora è molto più costoso quanto più tempo impieghi per completare un progetto. E penso che le persone non siano abbastanza conservatrici quando tengono conto dei costi di mantenimento.
Dave:
Beh, penso che probabilmente sarà un tema. In realtà è una cosa simile che stavo per dire. Ma Kathy, vedi qualche errore comune che ritieni che il nostro pubblico dovrebbe cercare di evitare?
Katia:
Voglio dire, il grande errore che ho visto più e più volte nel corso degli anni è che le persone comprano e mantengono l'acquisto di proprietà che sembrano davvero buone online, sembrano economiche. Si fidano dell'agente. Non ricevono le valutazioni e le ispezioni e non convincono persone terze a verificare che le proprietà siano in una buona zona e che funzioneranno davvero nel modo desiderato e nel modo indicato sulla carta.
Quindi fondamentalmente non fidarti del pro forma, di ciò che è sulla carta. Bisogna sempre scoprirne la realtà. Quindi non si presuppone pro forma che gli affitti continueranno ad aumentare. Semplicemente non lo sappiamo. Non sappiamo se i prezzi continueranno a salire. La proprietà deve solo avere un senso in questo momento ed essere in grado di fare il pro forma se le cose sono andate bene, sottoporlo a stress test o, se l'affitto è diminuito, potresti ancora gestirlo?
Dave:
Hai sentito questo consiglio che la gente dice? Non deve avere flussi di cassa nel primo anno perché gli affitti aumenteranno. E sì, due anni fa aveva molto senso. Ma penso che un altro errore comune sia pensare che gli affitti continueranno necessariamente a salire. Potrebbero, non lo so. Ma se conti su questo per far funzionare il tuo accordo, è un po' rischioso.
Katia:
Sì, penso di dirlo in questo modo, quindi mi difenderò qui.
Dave:
Va bene.
Katia:
E cioè che i tuoi costi sono più alti nel tuo primo anno. Hai costi di acquisizione, costi di chiusura. Quindi, se stai solo guardando il tuo primo anno pro forma, non sembrerà molto bello. Quindi stai attento.
Dave:
Intendo solo la tua velocità di esecuzione. Se il tuo tasso di esecuzione non sembra buono e rimarrai in calo senza contare i costi una tantum che si verificano nel tuo primo anno, allora forse cerca altrove.
Katia:
Sì, semplicemente non lo sappiamo. Sappiamo che abbiamo avuto una massiccia crescita degli affitti, e forse si stabilizzerà per un po'. Parte di questa crescita dell'affitto è stata, quanto, il 20% in un anno di aumento degli affitti, quindi dovremmo considerarlo come crescita dell'affitto per i prossimi cinque anni, onestamente.
Dave:
Totalmente sì, sì. E tu, James? Eventuali errori comuni che stai vedendo?
James:
Solo l'abuso del debito e la corretta impostazione dell'accordo. Non importa se si tratta di denaro forte, di finanziamenti per case di città. Qualsiasi tipo di debito è sostanzialmente più costoso, il che rallenta le cose. Quello che stiamo vedendo è che le persone si trovano un po' nei guai. Proprio come ha detto Henry, questi accordi richiedono molto più tempo e non hanno modificato il loro pro forma per tenere conto di questi tempi di attesa aggiuntivi. Voglio dire, la tua tipica casa di due anni fa sarebbe stata venduta in tre giorni. Adesso ce ne possono volere 30 e il debito si accumula.
Costa più soldi. In concomitanza con ciò, le persone continuano ad entrare e acquistano solo perché vogliono concludere l'affare, e quindi non stanno impostando le loro strategie di uscita. Vedo che alcune persone si mettono nei guai perché chiudono con un prestito per lo sviluppo. Stanno progettando di rifinanziare il tasso e la durata della proprietà, e poi non hanno veramente capito il lato del debito commerciale.
E devono apportare molti più soldi perché i prestiti a valori si sono spostati così tanto con la copertura del rapporto debito/Pil, e quindi stanno finendo la liquidità. E quindi ho la sensazione che le persone stiano bloccando la loro liquidità e rimanendo bloccate in pagamenti molto elevati e ciò può essere molto disastroso.
Dave:
Va bene. Bene, questi sono alcuni errori comuni che stiamo vedendo in questo momento e che tutti coloro che ascoltano dovrebbero ovviamente cercare di evitare. E dopo questa breve pausa, parleremo degli errori forse insoliti che tutti e quattro abbiamo commesso quest'anno. Quindi torniamo subito. James, sentiamo i tuoi errori. Sento che ogni anno fai un sacco di grandi oscillazioni. Ti senti a tuo agio nel correre dei rischi. Quindi questo significa fare qualche errore?
James:
Bene, la prima cosa, uno dei miei primi errori che penso di aver fatto quest'anno è che non ho comprato abbastanza all'inizio dell'anno. Il mercato è stato in questa modalità di ipercorrezione per un secondo e abbiamo visto i prezzi salire dall'inizio dell'anno, probabilmente un altro 5% in un rimbalzo, non in crescita, ma in ripresa.
Ci sono stati alcuni affari facili da fare in cui li guardi e dici: "Non importa cosa, questo è un buon acquisto", ma abbiamo fatto un passaggio perché avevamo così tante cose da fare. Dicevano, ehi, questa è la cosa più intelligente da fare. Ma in realtà la cosa più intelligente da fare è fare un sacco di soldi. Quindi è come comprare l'affare, qualunque cosa accada, e capirlo.
Dave:
Prima di andare avanti, però, James, quando non hai concluso più operazioni, è perché ti sentivi come se avessi già troppi rischi là fuori, troppi soldi sul mercato ed eri incerto al riguardo, oppure non lo facevi? hanno la capacità di gestirlo?
James:
Ci sono numerose ragioni per cui non l'abbiamo fatto. In parte, ogni volta che il mercato cambia, sentiamo di dover ricostruire le nostre attività e i nostri sistemi, ad esempio come stiamo portando avanti i nostri piani di ristrutturazione, che tipo di appaltatori stiamo coinvolgendo, come stiamo andando per rilasciare i permessi, che tipo di personale vogliamo e il modo in cui stiamo implementando il piano deve essere diverso oggi rispetto a due anni fa perché è un mercato completamente diverso. Anche se il mercato è ancora sano, le scorte sono basse, è comunque diverso, giusto?
Il costo del denaro è in aumento, quindi ha più senso per noi coinvolgere più appaltatori di calibro superiore e pagarli molto di più perché il debito si compenserà. E quindi quello che fa è che abbiamo ricostruito tutti i nostri team di costruzione, il nostro team di sviluppo. In realtà abbiamo portato tutti internamente in modo da poter mantenere la velocità. Quindi è necessario spostare molti pezzi degli scacchi per farti andare al prossimo mercato. Quella è stata una delle pause che abbiamo fatto. L'altra pausa che abbiamo fatto è che abbiamo un sacco di cose.
Stiamo costruendo 80 case in città proprio adesso. Abbiamo 20 milioni di dollari in ballo, che sono... Sono solo progetti più grandi. E quindi volevamo completare l'inventario. Ma man mano che esaurisci il tuo inventario, non realizzerai quello che hai acquistato 12 mesi fa. La tua performance non avrà il successo che pensavi perché il mercato è cambiato. E questa è solo una parte del settore immobiliare e degli investimenti. Ma il modo migliore per compensare questo a volte, se sei un affare da poco, dovresti comunque comprarlo e capire come...
Piuttosto che cederlo o venderlo, è come capire come raccogliere tali entrate anche se si tratta di un piano semplice. Quindi avremmo potuto fare alcune cose molto semplici e comunque guadagnare un bel po' di soldi, ma ci siamo presi quella pausa. Ora, la pausa è stata positiva perché ci ha permesso di resettare, ma probabilmente abbiamo lasciato almeno un quarto di milione di dollari sul tavolo.
Dave:
Sì. Va bene, bene. Grazie per averlo spiegato. Ciò ha senso. Ma ovviamente, in retrospettiva, fa un po’ male. Sentiamo parlare di questo errore.
James:
Uno degli errori più grandi con cui ho a che fare in questo momento... È divertente perché le persone dicono: “Hai a che fare con questo? Fai così tanti progetti. Succede e basta. Stiamo ristrutturando una casa molto costosa. Abbiamo un prestito di 1.8 milioni di dollari. Vale quattro milioni e mezzo. Abbiamo un ottimo acquisto su questo. Abbiamo effettuato una ristrutturazione sostanziale ed enorme in cui abbiamo investito circa un milione di dollari in questa proprietà, ovvero circa 800 in questo momento. Ricostruito il tutto. Ci sono voluti circa 18 mesi per ottenere i permessi e farla costruire.
In realtà ci sono voluti circa 20 mesi per far uscire gli inquilini, ottenere i permessi e ricostruirlo. Stiamo arrivando alla finale. E una cosa di cui avevamo parlato con la città era che dicevano: “Oh, ehi, quando vai a prendere il permesso paesaggistico, basta allontanarsi e livellare. Andrà tutto bene." In genere si tratta di un permesso da banco. Quindi durante questi 18 mesi avremmo potuto ritirare questo permesso in qualsiasi momento. Ma mentre procedi, compri affari, vai avanti, lavori al progetto, ti concentri sulla casa e sulla sua stabilizzazione.
Abbiamo finito con la casa e andiamo a ritirare il permesso di sgombero e classificazione. Si scopre che quando già sapevamo che c'erano alcune zone umide nella proprietà e dobbiamo seguire una lista di controllo CIPA formale per questo piano paesaggistico.
Dave:
Oh no
James:
Siamo in attesa di questo accordo da sette mesi, pagando $ 18,000 al mese mentre aspettiamo l'approvazione e la casa è completamente finita. E non solo, non vogliamo venderlo perché, parte dell'enorme valore di questa proprietà, si trova su due acri e mezzo nel centro di Bellevue, che è molto difficile da trovare. Quindi è molto esclusivo, ma non possiamo fare nulla finché non otteniamo questo permesso. Ci sono state così tante cose che si sono innescate in base a ciò.
Anche se abbiamo parlato con la città e ci hanno detto: “Andrà tutto bene. Andrà tutto bene. Non preoccuparti”, poi hanno cambiato idea e talvolta possono farlo. Quindi la cosa migliore da fare è bloccare immediatamente i tuoi permessi e il tuo piano di gioco, e abbiamo aspettato troppo a lungo. E a partire da ora, se raggiungo il limite dei 10 mesi, cosa che probabilmente raggiungerò, mi costeranno $ 180,000. Quando abbiamo acquistato l’accordo, avevamo un prestito dell’8%. I tassi sono aumentati e ora abbiamo un prestito dell'11.5%.
Quindi stiamo solo mangiando quel costo. E quello che conta è sempre... Anche se pensi che non sia un grosso problema, metti semplicemente in atto il piano, controllalo e poi vai avanti. Perché abbiamo letteralmente finito con la nostra elettricità, il nostro impianto idraulico, il nostro edificio, tutto, semplicemente non possiamo ottenere un permesso paesaggistico.
Katia:
Incredibile.
Enrico:
Fa male. Fa male.
James:
Fa male. Che spreco di denaro.
Dave:
Normalmente tiri semplicemente tutti i tuoi permessi in alto? Oppure come evitarlo in futuro?
James:
Quello che dovresti fare, perché sapevamo che era un terreno enorme, molte volte non pensi di ottenere un permesso di disboscamento e livellamento, ma poiché stavamo ripulindo due acri e mezzo... E non stavamo livellando il l'intera cosa. È stato perché avremmo dovuto esaminare di più il codice e l'avrei fatto in modo leggermente diverso. Quindi hai bisogno di un permesso di sgombero e livellamento nella città specifica una volta che hai ripulito più di 5,000 piedi quadrati. E non è come con un trattore. Si tratta solo di eliminare gli arbusti.
E poiché pensavamo di rimuovere solo i cespugli adesivi ma di non toccare il terreno, sarebbe andato tutto bene, il che nel codice dice che va bene, a meno che non si facciano più di 5,000 piedi quadrati. Bene, abbiamo un lotto di 80,000 piedi quadrati. E onestamente, a causa dei 18 mesi, i cespugli di adesivi hanno continuato a crescere. Se avessimo continuato a mantenerlo durante l'intero progetto, probabilmente non sarebbe stato un grosso problema.
Ma perché spendere soldi per mantenerlo quando hai intenzione di strapparlo via tutto, buttando comunque 100 dollari nel giardino? E quindi è proprio una di quelle cose in cui avresti potuto, voluto, dovuto. Sarebbe stato molto semplice inserirlo nel nostro piano. Non l'abbiamo fatto e ora dobbiamo pagarne le conseguenze.
Dave:
Fa male. Mi dispiace sentirlo, amico.
Katia:
Sì, è solo un altro giorno in California, giusto? È proprio così che funziona qui. Ecco perché il ribaltamento in California mi terrorizza.
Dave:
Ti aspetti solo un'attesa di 10 mesi.
Katia:
Sì.
James:
Ma sai cosa? È colpa mia. È colpa mia. E devi ammettere i tuoi errori come investitore, ed è proprio così che va a volte. Fa schifo, ma la cosa buona è che porteremo a termine il progetto. Lo venderemo. Guadagneremo un po' di soldi o recupereremo i nostri soldi, e poi lo rifaremo.
Dave:
Beh, è un buon atteggiamento da avere, e per fortuna hai 180 dollari da perdere. Nell'accordo, intendo. C'è così tanta equità in questo. Non tu personalmente. Ma se potessi ancora perdere 180 dollari di profitto potenziale e riuscire comunque a raggiungere il pareggio, ciò dimostra che hai fatto un ottimo acquisto su quell'accordo.
James:
Un ottimo acquisto, ma voglio dire, pensa a cosa puoi fare. Puoi andare a comprare un'altra casa con 180 mila dollari.
Enrico:
Puoi comprarne un paio in Arkansas.
Dave:
O si. Lascialo andare, amico.
James:
Potresti concedere un prestito a tasso di interesse elevato. Potresti comprare un accordo. Che spreco di tempo e denaro. Ancora una volta, a volte il piano va male.
Dave:
Va bene. Bene, grazie per aver condiviso questo con noi. Henry, qual è il tuo più grande errore del 2023?
Enrico:
Oh cavolo, il mio più grande errore del 2023, quindi ho appena chiuso l'affare dove... Questo è stato il mio primo lancio in cui ho perso soldi.
Dave:
Quanti lanci hai fatto prima di perdere soldi su uno?
Enrico:
Un paio di centinaia.
Dave:
Oh ok. È un'eccellente percentuale di vincita.
Enrico:
All'inizio dell'anno ero molto vicino a perdere soldi, ma in realtà quando ho fatto i conti, ho guadagnato circa $ 8. Lo consideravo comunque positivo.
Dave:
Basta non contare il tasso di rendimento su quello. Hai fatto soldi.
James:
Finché sei nel verde, va tutto bene.
Enrico:
Il verde è verde, amico mio. Il verde è verde.
Katia:
Ho solo perso tempo.
Dave:
Qual era la tua tariffa oraria per quell'affare?
Enrico:
Ma questa, quindi questa è una casa che ho comprato. Si trovava in una zona più rurale della città, ma si estendeva su tre acri. È stato un buon affare, amico. L'ho pagato 180 e l'ARV era compreso tra 350 e 375. Avevo bisogno di una ristrutturazione da 70,000 a 80,000 dollari. E così l'ho comprato pensando e capendo che avevo più uscite. Quindi molte cose hanno contribuito a rendere questo un errore. È stato un buon affare. Ho comprato un buon affare. Non è che ho fatto un cattivo affare, ma è che sono cresciuto troppo in fretta.
E così, nel periodo successivo all'acquisto, ho finito per dover assumere un project manager perché in quel momento stavamo concludendo così tante trattative e lavorando su così tanti progetti. Non è che avessi messo in atto questo processo consolidato di project manager. Stavo venendo ad allenare questo ragazzo ed è fantastico. Sta facendo un ottimo lavoro. Ma il tempismo non era eccezionale perché i costi di mantenimento erano costosi. Voglio dire, lo possedevamo da quattro mesi prima ancora di pensare a cosa ne avremmo fatto?
Andremo avanti con questa ristrutturazione oppure no? Perché avevamo tanti altri progetti da portare a termine. Quindi, quando siamo riusciti a capire cosa avremmo fatto con questo progetto, ho deciso di andare avanti e attaccarlo alla MLS e provare a seguirlo per intero. E ci ho provato e non sono riuscito a darne un boccone. Quindi l'errore con la proprietà era che il layout sembrava difficile per la maggior parte degli investitori.
Quindi, per farlo funzionare, avresti dovuto creare essenzialmente un corridoio nel mezzo di quella che è una camera da letto esistente, perché essenzialmente dovevi attraversare una camera da letto per arrivare a un'altra e un bagno per arrivare a un'altra. Quindi il layout era semplicemente originale. E quindi se hai intenzione di capovolgerlo, devi aggiustarlo. E per me questo non è un problema. Lo sistemerò e basta. Sono abbastanza ottimista da sapere che possiamo andare avanti e risolvere il problema, ma molti investitori semplicemente non avevano quella visione.
Non volevano affrontare quel problema. E così, quando l'ho lanciato sul mercato, è stato difficile per me trovare qualcuno dal punto di vista degli investimenti che volesse risolvere quel problema. Alla fine l'abbiamo venduto sul mercato a un proprietario occupato che ci abiterà e lo sistemerà nel tempo, ma l'abbiamo venduto con uno sconto piuttosto significativo. Tutti gli altri hanno guadagnato soldi. Il mio agente ha fatto soldi. Il mio prestatore di denaro ha guadagnato soldi. Tutti i soggetti coinvolti hanno guadagnato soldi. Ero l'unico a non guadagnare niente, ma è stata più una scelta consapevole.
Volevo solo fermare l'emorragia degli interessi elevati, vendere la proprietà, finire in modo da poter passare alle cose che so che funzionano e genereranno il reddito che desidero, più il costo opportunità di ciò che posso fallo ora che non ho questa cosa in testa. Avrei potuto fare la ristrutturazione da solo e spendere i 70 e poi vendere la proprietà per una cifra più alta, ma mi ci sarebbero voluti altri quattro o cinque mesi, forse sei con tutto il resto che ho da fare.
Stavo solo facendo i conti di quel pagamento mensile e ho detto, sai una cosa? Andiamo avanti, chiamiamolo. Penso di aver perso circa 11 dollari, quindi non era la fine del mondo. Chiamalo e vai avanti. Quindi tutti gli altri hanno guadagnato soldi. Quindi è stato un bene per tutti, non solo per me, ma per un caso di crescita troppo rapida e per le condizioni del mercato. E se avessi dovuto farlo di nuovo, probabilmente avrei comunque acquistato la proprietà e mi sarei assicurato di arrivarci prima e probabilmente l'avrei gestito da solo, perché era una grande opportunità. Sono stato troppo occupato.
Dave:
Voglio dire, è più o meno quello che succede. Immagino che, poiché questo è il primo su cui hai perso soldi, questo potrebbe non applicarsi, ma quando fai il volume di affari che tu e James fate entrambi, ti concedi un assegno sapendo che subirò molte oscillazioni quest'anno, e se ne perdo due, va bene. La pensi così o fa davvero male? Credo che te lo chiederò, James, dato che probabilmente hai perso soldi per più di un solo affare.
James:
Sicuramente più di un accordo. Sono un investitore del 2008 che ti fa prendere a calci in culo. Ho sempre quel tipo di piccole cose... le chiamo cicatrici di battaglia. Che sei proprio come te, in un certo senso ricordi che le cose possono andare storte molto velocemente. Dico sempre alla gente che se acquisti 10 affari e sei davvero bravo in questo, molto probabilmente perderai soldi su due di essi. Tre se diventerai piuttosto mediocre, o forse sarai un disastro. Due andranno un po' meglio della media e ne colpirai un paio.
Due finiranno per schiacciare, e questo se sei bravo a farlo. E questa è solo la legge della statistica. Voglio dire, sono solo medie statistiche. Accadrà. Ti trovi in un ambiente ad alto rischio. Andrà alla grande, andrà male e tu vuoi fondere tutto insieme.
Dave:
Bene, Henry, apprezzo la tua prima perdita. Hai un atteggiamento piuttosto buono al riguardo.
James:
La tua media di battuta è abbastanza buona, Henry.
Dave:
Sì, sì, saresti nella Hall of Fame.
Enrico:
Voglio dire, l'aspettativa è che ne perderai qualcuno, giusto? Non mi aspetto di non perdere mai soldi. Sono davvero fortunato che non sia successo prima. Sono fortunato che, anche se ho perso soldi, nessun altro lo ha fatto. I miei investitori sono stati pagati. Sono stati tutti pagati e questo mi fa sentire bene. Sto bene, sto perdendo un po' di soldi. Non voglio che nessun altro debba mai perdere soldi a causa di un accordo che sto concludendo.
E quindi non dovevamo farlo. Tutto sommato è come una vittoria per me perché ora sono andato avanti e sto guadagnando soldi con altri affari. Ma non è stato divertente dover portare un assegno per concludere un affare che sto vendendo. Non era una bella sensazione.
Dave:
Sì, probabilmente è una sensazione strana.
James:
Devo dare a Henry alcuni suggerimenti su questo perché in realtà ero, a quanto pare, il prestatore di questo accordo.
Katia:
E hai guadagnato soldi.
James:
Ho fatto soldi. Ecco perché adoro il prestito di denaro privato. È meno lavoro. Ma allo stesso tempo, come mutuatario o operatore, non ne avevo nemmeno sentito parlare. Henry ha preso in prestito i soldi. Doveva intervenire, fare quello che doveva fare, andare avanti. E' un buon operatore. Quindi tanto di cappello a te, Henry, perché non ne ho mai sentito parlare.
Enrico:
Grazie. Ho bisogno che tu mi dia più soldi, ecco perché non volevo...
Dave:
Fai finta di non aver sentito niente, James.
Enrico:
Ma in tutta serietà, è fenomenale... lo dico sempre ai miei studenti. Penso che se avete intenzione di prendere in prestito dei soldi, ragazzi, dovete rendere i vostri investitori integri, qualunque cosa accada. Non importa cosa. A volte dovrai stringere i denti se ti trovi in una situazione difficile. Ma se vuoi crescere in questo business, amico, devi rendere i tuoi investitori integri, punto e punto, a bruciapelo. Questa è la parte più importante. Mangi per ultimo, amico. È sempre così che sarà come operatore.
Dave:
Assolutamente. Bene, Kathy, essendo una persona che raccoglie molti soldi dagli investitori, qual è il tuo più grande errore nel 2023?
Katia:
Bene, nel 2023 è stato un buon anno. Come James, direi che il mio errore più grande è stato non raccogliere più fondi per il nostro fondo per gli affitti unifamiliari, che sta per finire, e acquistarne di più perché è stato fenomenale. Semplicemente non abbiamo avuto concorrenza. Siamo le uniche persone al tavolo così spesso. L'unico che i grossisti chiamano e i nostri affari sono stati fenomenali.
Dave:
È fantastico.
Katia:
Questo è il lato positivo. Ma i problemi che dovrò affrontare nel 2023 derivano da decisioni che ho preso dieci anni fa, quando non sapevo le cose che so oggi e il motivo per cui amo insegnare e condividere in modo che le altre persone non le facciano. errori. Allora, come diceva Henry, crescevo troppo in fretta, avevo troppe opportunità e mi venivano lanciati troppi soldi.
E mi entusiasmavo per le cose interessanti. E uno dei progetti che mi è venuto in mente, cose come un villaggio del vino, qualcosa che un finanziatore non sa cosa sia. Fondamentalmente si trattava solo di proprietà commerciali in cui le aziende vinicole prendevano in affitto da te e avevano sale di degustazione e così via perché avevano bisogno solo di un piccolo spazio.
Dave:
Voglio dire, un villaggio del vino sembra piuttosto interessante.
Katia:
È molto bello ed è in California. Ed è in una parte della California che non ce l'ha. Era fuori Napa, sulla strada per Shasta. Sembrava tutto fantastico. Il pro forma sembrava ottimo, ma quello che abbiamo scoperto è che gli istituti di credito non lo capivano abbastanza bene, quindi abbiamo avuto difficoltà a ottenere il finanziamento. Quindi la grande lezione... Ok, questa è una, ma l'ho imparata anni fa. Ma quest'anno la cosa che ho imparato è che in alcuni di questi sindacati, il modo in cui lo strutturerei, e so il modo in cui lo strutturano altre persone, è costituito da diversi livelli di prestatore.
E abbiamo parlato di prestiti. Alcuni saranno prestiti bancari, altri potrebbero essere private equity, altri potrebbero essere dove hai un sindacato. Hai una LLC e porti un tipo di investitore che è dal lato azionario, e poi puoi portare un altro investitore che ottiene un tasso più basso perché entra come prestatore. E questo tende ad essere il fatto che vieni pagato prima come prestatore. Quindi li strutturerei perché molte persone investono nei loro IRA... Qui diventerò un po' tecnico, ma è importante che le persone lo capiscano.
Se investi nella tua IRA, prendi i soldi dell'IRA e investi nella sindacazione di qualcuno, nell'acquisto di un appartamento o in un villaggio vinicolo, e sei azionario, nel senso che ne sei un proprietario parziale, ottieni ciò che resta dopo che tutti gli altri hanno ottenuto pagato. Bene, nella tua IRA, è considerato investire in un'impresa. Era un'attività operativa. Se costruisci case e le vendi, si tratta di un'attività operativa rispetto a un appartamento più passivo. Ottieni l'UBIT, l'imposta sul reddito delle imprese non correlate, all'interno della tua IRA, e potrebbe essere circa il 50%.
Quindi è un grande shock, ma non succede se sei passivo. Quindi avrei portato gli investitori in un accordo che era... Potrebbero entrare come finanziatori, ma poi saranno anche investitori azionari. Bene, se l'accordo va male, e ne ho uno di 10 anni fa, che molte persone dicono: "Nessuno può perdere soldi nel settore immobiliare negli ultimi dieci anni", ma sai una cosa? Puoi farlo quando investi in cose diverse, oggetti strani, lucenti e così via. Quindi in questa LLC avevamo finanziatori e investitori azionari.
Ora quello che sto imparando è che se ci sono perdite e non puoi ripagare tutti e non puoi pagare l'intero importo del prestito, gli investitori azionari pagano l'imposta sulla condono del prestito. Oltre a perdere i loro soldi, pagano le tasse sul condono del prestito, la parte del prestito che non hanno pagato. Quindi qui ho due gruppi di investitori. E' semplicemente complicato. Quindi, ancora una volta, prima di effettuare qualsiasi sindacazione, assicurati sempre di aver parlato con il tuo commercialista e che comprenda veramente la posizione in cui ti trovi e quali sarebbero le conseguenze fiscali.
Ma sono preoccupato che molte persone in questi affari multifamiliari in cui c'era circa il 10% di capitale e poi c'era circa il 10% che era un prestito ponte e poi il prestito bancario, beh, quegli investitori azionari, se ci sono perdite, loro stanno anche pagando la remissione del debito per la parte del prestito che non hanno pagato. Quindi penso che ci saranno molti investitori là fuori scioccati dal fatto che non solo hanno perso i loro soldi, ma ora pagano le tasse. Speriamo che le perdite siano compensate.
Ma se il prestito è massiccio e non ho concluso nessuno di questi accordi multifamiliari, dico solo per coloro che lo hanno fatto, se avessero una leva finanziaria fino al 90%, cosa che ancora una volta non farei mai su multifamiliari. Il mio mentore diceva: non sfruttare oltre il 60%. Era conservatore, ma è per questo che non ho concluso alcun accordo. Andando al 90%, diciamo... Hai visto alcuni di questi affari che sono andati male dove si perde il 20%. Ora gli investitori azionari pagano. Stanno pagando le tasse oltre a perdere i loro soldi.
Dave:
È solo prendere a calci qualcuno mentre è a terra. E' semplicemente scortese.
Katia:
Non capisco, ma l'IRS sembra così. Beh, hai preso questi soldi per concludere questo accordo. Quindi se non devi restituire quei soldi, quello è reddito. È così che lo vedono. Spero che non sia stato troppo complicato.
Dave:
No.
Enrico:
Lo hai spiegato bene.
Dave:
Sembra terribile, ma sono ancora concentrato... Possiamo andare al villaggio del vino? Esiste questo?
Katia:
Quindi non siamo mai riusciti a ottenere il finanziamento, quindi no. Stiamo solo cercando di venderlo, ora è un terreno con tutti i diritti. E se qualcuno là fuori vuole un villaggio del vino, è pronto per essere costruito. Non siamo riusciti a ottenere il finanziamento. È un progetto interessante.
Dave:
Voglio visitare un villaggio del vino. Non sono sicuro di volerne costruire uno.
Katia:
Ce ne sono alcuni davvero buoni. Lo stavamo modellando su alcuni a Washington, in realtà. Non lo so. James, conosci qualche villaggio del vino perché ce ne sono stati di successo nello Stato di Washington?
James:
Probabilmente sono a Yakima o a Chelan?
Katia:
Non c'è una zona vinicola di Washington? Penso che sia lì.
James:
Già, a Yakima ci sono delle belle aziende vinicole adesso laggiù, ma io non produco vino. Non bevo nemmeno.
Enrico:
Hai bisogno di un villaggio da rockstar.
James:
Lo riproponi in un villaggio di rockstar.
Katia:
Un villaggio da rockstar. Questi a Washington lo stanno facendo impazzire perché stai solo affittando un piccolissimo spazio. Perché lì non producono il vino, lo assaggiano e basta. Fanno il loro vino altrove. Ma tutte queste meravigliose cantine nascoste tra le colline, nessuno le visiterà.
Le aziende vinicole potrebbero venire e avere piccole sale di degustazione in aree dove ci sono persone e pagherebbero molto perché in questo caso è diretto al consumatore invece di avere... Pagano circa il 50% per passare attraverso un grossista. Erano disposti a pagare molto di più per affittare lo spazio. Quindi i numeri sembravano fantastici. Devi solo costruirlo per farlo funzionare.
James:
Sembra un concetto interessante.
Katia:
E' permesso. Se qualcuno ha i soldi, costruiamolo.
Dave:
Bene, il mio più grande errore, immagino che il mio più grande errore di investimento quest'anno, perché ce ne sono stati molti altri, sia probabilmente qualcosa in cui tutti qui si identificano, ma è stato non licenziare qualcuno al più presto dovuto e anche solo aspettare a lungo, anche se sapevo che dovevo farlo, ma ero pigro al riguardo. E mi costerà un sacco di soldi. Ho un noleggio a breve termine. La maggior parte delle offerte che compro ora sono passive. Quindi gestisco ancora un paio di affari in Colorado e ho questo affitto a breve termine per il quale ho assunto un gestore immobiliare a servizio completo quando mi sono trasferito in Europa.
E sono stati cattivi sin dall'inizio. E ogni due mesi, probabilmente capisci questo, li prendi, iniziano a funzionare bene per un paio di mesi, e poi si allentano di nuovo. E sale di nuovo e si spegne di nuovo. E ho aspettato così a lungo. E alla fine siamo arrivati al punto in cui ricevevamo recensioni davvero negative. C'erano alcuni problemi con la proprietà che necessitava davvero di una ricostruzione fisica, e quindi l'abbiamo pensato. Sono giunto alla conclusione che finalmente dovevo togliere il cerotto, ma era proprio all'inizio dell'estate in Colorado, che è la stagione più impegnativa.
E così ho perso tutte le mie prenotazioni per giugno, luglio e agosto, che probabilmente ammontavano a 10 o 15 mila dollari. E poi ho perso anche tutte le mie recensioni, che se pensi a tutti i soldi che perdi perdendo 50 o 60 recensioni positive, tutte le prenotazioni perse nell'ultimo anno. Quindi, se l'avessi fatto in modo intelligente, in Colorado, dove si trova il noleggio a breve termine, c'è una specie di stagione del fango, avrei potuto farlo da marzo a maggio e sarebbe andato tutto bene. Ma ero pigro e ora mi sto leccando un po' le ferite.
Quindi quello fa male. E penso che probabilmente sia riconoscibile a tutti, perché che si tratti di un amministratore di proprietà o di un appaltatore, a volte ritardi semplicemente quella situazione inevitabile e scomoda che sai di dover superare.
Katia:
Assumi lentamente, licenzia rapidamente.
Enrico:
È più facile a dirsi che a farsi, amico.
Katia:
Si lo è.
Dave:
Lo so. Vivendo così lontano, non volevo davvero capirlo, a dire il vero. Volevo solo che facessero un buon lavoro e non lo hanno fatto. Ma va bene. Come hai detto tu, avrai molti anni belli. A volte ti manca per un po'. Ma finché hai una tendenza al rialzo nel tempo, va bene.
James:
Questo è interessante per me. Quindi, quando assumi una società di gestione di proprietà in affitto a breve termine ed è la tua proprietà, tecnicamente possiedono le recensioni?
Dave:
L'hanno fatto su questo, sì. Con quello nuovo ho trovato un modo per non farlo, ma non mi ero reso conto di come lo avevano strutturato la prima volta. Quindi è stato davvero uno schifo.
James:
Sono come delle manette d'oro perché non vuoi lasciarle.
Enrico:
È terribile.
Dave:
Si Esattamente. Esattamente.
Katia:
Sì, è interessante perché quando ho assunto un amministratore immobiliare per il mio primo affitto a breve termine fuori dallo stato, ho pensato che avrebbero gestito tutto e loro hanno detto: “No, no, no. Dovrebbe essere ancora sotto il tuo nome e il tuo Airbnb." E ho finito per licenziarli prima ancora di iniziare perché erano terribili.
Dave:
Davvero?
Katia:
Yeah Yeah. Quando non rispondono subito ai tuoi messaggi all'inizio di una relazione, questo è problematico. E poi ero così felice di aver ottenuto... Oh, ecco perché dovresti tenerlo sul tuo account per questo motivo, ma in quel momento non lo sapevo. È stata solo fortuna.
Dave:
Sì, è una lezione importante. E ora offro sconti a persone che conosco o lo regalerò solo per poter ricevere alcune recensioni. Quindi, se qualcuno vuole andare a sciare in Colorado, contattami su Instagram. Ho una casa molto bella. Potresti andarci quest'inverno, oppure possiamo andarci tutti. Ragazzi, volete andare?
James:
Verrò volentieri a dare un'occhiata al tuo blocco.
Katia:
Sì, facciamo una riunione.
Dave:
Non c'è nessuno lì.
Katia:
Lo cestineremo e basta.
Dave:
Onestamente, è come una casa per 16 persone in una città festaiola, quindi si usura sicuramente.
Katia:
Perfetto.
Dave:
Almeno non sarebbe la prima volta che lo cestinai. Certamente.
James:
Beh, sarò a Vail per il Ringraziamento, quindi penso che dovremmo andare tutti a casa tua per la cena del Ringraziamento e fare un vero e proprio Ringraziamento OTM. Henry, tu cucina il tacchino e andiamocene.
Dave:
Sarò in luna di miele. Sarò in luna di miele per il Ringraziamento.
Katia:
Bene, allora ti raggiungiamo lì.
Dave:
Ragazzi, potete andare. Sì, ragazzi, volete venire in Tailandia?
Enrico:
Oh, mi piacerebbe andare in Tailandia.
Katia:
Dove stai andando?
Dave:
Andremo in Cambogia e Tailandia.
Enrico:
Così geloso.
Dave:
Sono molto emozionato.
Katia:
Sì.
Dave:
Sarà molto bello. Ma voi ragazzi potete avere la casa. Puoi cucinare il tuo tacchino lì.
Katia:
La cucina di Henry.
Dave:
Va bene, bene, grazie mille a tutti per aver condiviso i vostri errori. Penso che questa sia una parte importante degli investimenti immobiliari e penso che facciamo un lavoro dignitoso condividendo i nostri errori in questo programma. Probabilmente faremo qualcosa in più perché oggi abbiamo commesso un errore con gli investimenti, ma ad un certo punto dovremo chiarire anche alcune delle nostre previsioni per il 2023. Penso che sicuramente ci saranno alcune ammissioni di errori da parte nostra. So di averne un paio che mi perseguitano, quindi rimanete sintonizzati.
Katia:
Non è ancora la fine dell'anno.
Dave:
Sì è vero. Vedremo cosa accadrà, ma anche per questo avremo i conti entro la fine dell’anno. Se vuoi saperne di più sui nostri meravigliosi ospiti qui, James, se qualcuno vuole parlarti della perdita di 180 dollari, dove dovrebbe farlo?
James:
Il modo migliore per capire come perdere soldi è andare sul mio Instagram su [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Ho un sacco di storie per te.
Dave:
Va bene, Kathy, e tu?
Katia:
Su RealWealth.com c'è la nostra azienda e poi Kathy Fettke su Instagram.
Dave:
Va bene. Enrico?
Enrico:
Sì, puoi trovarmi sul mio sito web, seeyouattheclosingtable.com o Instagram. Sono @thehenrywashington.
Dave:
Va bene. E se vuoi trovarmi, puoi farlo su Instagram @TheDataDeli. Grazie mille a tutti per l'ascolto. Ci vediamo la prossima volta. On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Caitlin Bennett. Lo spettacolo è prodotto da Caitlin Bennett, con il montaggio di Exodus Media. Il copywriting è di Calico Content e vogliamo estendere un grande ringraziamento a tutti quelli di BiggerPockets per aver reso possibile questo spettacolo.
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In questo episodio copriamo:
- Perché dovresti Non aspettare MAI per ottenere i permessi in caso di ribaltamento e come potrebbe costarti sei cifre
- Il massiccio “tassa sulla remissione del prestito” potresti essere costretto a pagare se il tuo accordo va a monte
- Dimenticarsi di un ribaltamento e dello svantaggio ridimensionare il tuo portafoglio troppo veloce
- O meno hai perso la migliore opportunità di acquisto dell'anno passato
- Assumi lentamente, licenzia velocemente, e segnala che è ora di alleviare il tuo responsabile della proprietà dei loro compiti
- Perché vorrai diventare il prossimo prestatore di denaro privato di Henry Washington
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- Antincendio
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- Crescita
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- posto
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- Podcast
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- positivo
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- Problema
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- Camere
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- Arrivo
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- presa
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- di oggi
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- guaio
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- per
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- e una comprensione reciproca
- fino a quando
- verso l'alto
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- contro
- molto
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- Visita
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- In attesa
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- WELL
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- sono stati
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- quando
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- meraviglioso
- Lavora
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