Quanto sono importanti tassi del mutuo a investimenti immobiliari? Dovrei toglierne altrettanto ammortamento possibile per abbassare le mie tasse? E cosa dovrei fare quando il mio Il rapporto DTI (debito/reddito) è troppo alto? Tu hai le domande e David Greene ha le risposte! In questo episodio di Vedendo Greene, David va ad alto livello, entrando in argomenti come agevolazioni fiscali sugli immobili, ritorno sul patrimonio netto (ROE), e perché prestiti e leva finanziaria sono più rischiosi di quanto pensi la maggior parte dei principianti!
Abbiamo domande da parte di hacker domestici, BRRRRer, investitori multifamiliari e commerciali e altro ancora sul Seeing Greene di questa settimana. Innanzitutto, sentiamo uno studente universitario che ci prova hackerare una casa in un mercato immobiliare costoso. Quindi, una famiglia che ha superato il proprio spazio e vuole utilizzarlo finanziamento creativo per acquistare la loro prossima residenza principale. E infine, una madre se ne preoccupava investimenti immobiliari potuto influenzare la stabilità dei suoi figli. Non sai cosa faresti in queste situazioni? Allora resta qui! David ha le risposte!
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David:
Questo è lo spettacolo Podcast di BiggerPockets 720. La leva è eccezionale. Non è bello per tutti. È pensato per le persone che capiscono come usarlo. Ci sono molte cose nella vita che sono così. Va bene. Le auto sono fantastiche, ma non le permettiamo ai bambini di nove anni di guidarle. Non li lasciamo guidare nemmeno dai 25enni se non hanno superato un corso di sicurezza per conducenti, superato l'esame e compreso le regole della strada. Devi guadagnarti il diritto di guidare. Devi guadagnarti il diritto di giocare con il fuoco, giusto? Ci sono persone che usano il fuoco nel loro lavoro. Ci sono i saldatori. Esistono diversi tipi di persone che usano il calore per condurre determinate cose, ma non puoi semplicemente dare loro lo strumento e lasciarli andare a giocarci subito. Devi guadagnartelo bene. La leva finanziaria è molto simile.
Come state tutti? Questo è David Greene, il tuo conduttore del podcast BiggerPockets Real Estate, qui oggi con un episodio di Seeing Greene per il tuo piacere di visione e ascolto. Se stai ascoltando [00:00:50 non udibile] su un podcast, è fantastico. Lo apprezzo. Ma puoi anche darci un'occhiata su YouTube, se vuoi vedere come sono. Mi viene spesso detto che nella vita reale sono più alto di quanto pensasse la gente. Non so se è un complimento o se quello che stanno cercando di dire è che ho una vocina stridula che mi fa sembrare alta un metro e settanta. Non sono sicuro di come prenderlo. Quindi fammi sapere, quando mi guardi su YouTube, assomiglio a quello che avevi immaginato nella tua testa? È sempre divertente quando vedi l'aspetto di qualcuno, ed è molto, molto diverso da quello che ti aspettavi, e non potrai mai più guardarlo nello stesso modo.
Nello show di oggi abbiamo delle cose davvero interessanti. Parliamo di come continuare l’hacking immobiliare anche quando il rapporto debito/reddito può iniziare a ridursi a causa del possesso di tutti i nuovi immobili. Si discute se un immobile attualmente di proprietà debba essere affittato o se debbano rimanere in quell'immobile e non acquistarne uno nuovo. Parleremo se qualcuno dovrebbe risparmiare $ 300,000 in tasse o se dovrebbe evitarlo e risparmiare quei soldi in futuro, tutto questo e altro ancora nell'episodio di oggi di Seeing Greene. Ora, se non hai mai ascoltato uno di questi episodi, lascia che te lo spieghi velocemente. In questi spettacoli, prendiamo le domande da voi, i nostri ascoltatori, le suoniamo e poi rispondo affinché tutti possano ascoltarle con l'obiettivo di contribuire ad aumentare la vostra base di conoscenze e il vostro patrimonio immobiliare in modo che possiate avere più successo nel vostro percorso verso libertà finanziaria attraverso il settore immobiliare.
Prima di entrare nello spettacolo di oggi, un ultimo ordine del giorno è Quick Tip, e cioè che il 2023 è ormai arrivato. Il 2024 non sarà migliore del 2023 se non si apportano modifiche intenzionali a tal fine. E il 2023 non sarà diverso dal 2022 se non si apportano modifiche intenzionali per renderlo tale. Quindi trascorri un po’ di tempo meditando su come vorresti che fosse la tua vita. E, cosa più importante, chi dovresti essere per realizzarlo. A volte commettiamo l’errore di chiederci: “Cosa devo fare o cosa devo accumulare per ottenere ciò che voglio?” È molto meglio chiedersi: "Chi devo diventare?" Perché quando diventerai quella persona, quelle cose ti troveranno. Va bene, arriviamo alla nostra prima domanda.
Shalom:
Ciao David. Sono felice che tu abbia risposto alla mia domanda. Mi chiamo Shalom e sono un appassionato ascoltatore di BiggerPockets. La mia domanda è la seguente. Quindi attualmente sono uno studente universitario a New York City e presto mi laureerò con un reddito di $ 85,000 all'anno. Mi chiedo come posso iniziare a hackerare la casa o come posso continuare il mio viaggio nel settore immobiliare. Quindi attualmente ho un parcheggio, su cui eseguo l'arbitraggio. Lo affitto per 275, e poi arbitraggi lo subaffitto a qualcun altro per 335 al mese.
Ora sto cercando di espandermi, ma non so come hackerare la casa o come posso crescere senza... perché il mio mercato è molto costoso. Così a New York o a Brooklyn o nella periferia del New Jersey i duplex vanno a un milione e mezzo, due milioni e più. Allora come posso hackerare o espandermi in questo mercato con vincoli così limitanti con... di reddito e altri tipi di cose? Grazie.
David:
Va bene, Shalom. Grazie mille per aver posto questa domanda. Lo apprezzo. Immergiamoci in questo perché c'è una risposta a ciò che stai chiedendo. Stai parlando di hacking domestico, che è probabilmente il mio argomento preferito in tutto il settore immobiliare in cui approfondire. Ci sono tanti modi per farlo. È una strategia di investimento davvero superiore. Potrebbe essere un... È flessibile. Dovrebbe far parte della strategia di tutti, anche se si acquistano immobili con mezzi diversi. L'hacking domestico è fantastico.
Quello di cui stai parlando è un problema comunemente riscontrato nelle aree ad alto prezzo, cose più costose. Ad esempio, quello di cui stai parlando, New Jersey, New York, lo vedrai spesso. Il motivo per cui i duplex si vendono a così tanto è che qualcuno lo comprerà, e so che sembra sciocco, ma pensaci. Se normalmente pagherai quattromila dollari al mese per il tuo mutuo, ma potresti acquistare un duplex e affittare un lato per 2,500, è una grande vittoria se devi pagare solo 1,500.
Quindi, se stai cercando di ottenere flusso di cassa, non funzionerà, ma se stai cercando di risparmiare sul mutuo, funzionerà. Quindi, sfortunatamente, tutta la concorrenza va bene se non ottiene flusso di cassa, il che crea più domanda. La fornitura rimane la stessa. I prezzi salgono. Questo è ciò che stai affrontando. Quindi, se vuoi hackerare una casa in un mercato costoso, cosa che dovresti fare, ci sono due cose a cui pensare. Il primo, beh, stai pagando l'affitto in questo momento?
Se consideri l'affitto che stai pagando e lo includi come reddito nell'investimento, potresti scoprire che i numeri sembrano molto migliori di quello che stavi pensando di non farlo. La seconda cosa è che probabilmente non sarai in grado di acquistare un duplex perché maggiore è il numero di unità nella proprietà, più è probabile che i numeri sembrino migliori.
L'altra cosa è che potresti esaminare gli hack domestici non tradizionali. Quindi descriviamo sempre la strategia dell'hacking domestico. Brandon Turner e io lo facevamo continuamente parlando di "Compra un duplex, compra un triplex, vivi in una unità, esaurisci le altre", perché è molto semplice capire il concetto. Ma ciò non significa che l'esecuzione debba effettivamente essere eseguita in questo modo. È un po' difficile farlo funzionare in questo modo, ad essere sinceri.
È più semplice comprare una casa con cinque camere da letto e tre bagni, aggiungere un'altra o due camere da letto, così da avere sei o sette camere da letto, affittare quelle stanze e vivere tu stesso in una delle stanze. Ora, questo non è così comodo, ma è a questo che stai rinunciando. Stai rinunciando alle comodità per poter fare soldi. Adesso sei un ragazzo giovane. Guadagni 85 all'anno, il che non è affatto male.
Puoi correre qualche rischio acquistando un immobile. Penso che sia una mossa intelligente. Dovresti investire i tuoi soldi ma sacrificare il tuo comfort. Non devi semplicemente comprare un duplex e affittarne un lato. Se lo facessi, comprerei un duplex con due o tre camere da letto su ciascun lato e le affitterei individualmente. Aumenterai sempre le entrate generate da una proprietà aumentando il numero di unità che possono essere affittate.
Questo può essere fatto passando da un duplex a un triplex o da un triplex a un fourplex o un fourplex che ha due camere da letto invece di una camera da letto e affittando le camere da letto individualmente o convertendo una camera familiare in una camera da letto e affittandola. Ora, questo non funziona su larga scala. È molto difficile costruire un ampio portafoglio in questo modo perché ora stai affittando da 10 a 12 camere da letto per ogni singola unità. È molto difficile gestirlo.
Ma quando sei nuovo e stai solo cercando di ottenere trazione e di aumentare l'apprezzamento, acquistando un mercato costoso, questo è probabilmente il modo migliore per farlo. Diminuirai anche il rischio mentre impari un po' i fondamenti dell'investimento nel settore immobiliare. Quindi questo è il consiglio che avrei per te. Smettila di guardare i duplex.
Devi guardare i triplex o i fourplex, e devi guardare le case unifamiliari che hanno molte camere da letto e molti bagni con parcheggio sufficiente e vicini che non sono molto vicini perché non vuoi che si lamentino e mettendo i parchi del tuo inquilino davanti alla sua casa. Quindi dovrai cercare sulla MLS e cercare più frequentemente l'accordo giusto, ma cercare un diverso tipo di accordo e scoprirai che l'hacking domestico funziona molto meglio.
Va bene. La nostra prossima domanda viene da Jesse Goldstein. “Ehi, Davide. Grazie per aver creato quella che è chiaramente la migliore fonte di contenuti immobiliari disponibile. Il tuo spettacolo è più pieno di proteine immobiliari della mia famiglia dopo la cena del Ringraziamento. La mia domanda riguarda come applicare le strategie di finanziamento creative utilizzate per le operazioni di investimento allo spazio immobiliare residenziale. Per inciso, io e mia moglie stiamo aspettando il nostro quarto figlio e stiamo rapidamente diventando troppo grandi per la nostra residenza cittadina di 2300 piedi quadrati.
Il nostro piano è di affittarlo se riusciamo a trovare una casa più grande, ma poiché non siamo riusciti a trovare un prezzo giusto nei pochi mesi da quando abbiamo cercato, una collega si sta trasferendo fuori dallo stato a dicembre, recentemente l'ha inserita nell'elenco bella casa, ma con i tassi di interesse odierni è molto più di quanto mi sento a mio agio a spendere. Stavo chiacchierando con lei qualche settimana fa dopo averla sentita dire che non avevano morsi dopo due riduzioni di prezzo e stavano pensando di affittare la proprietà.
Sembra che entrambi siamo stati colpiti dall’aumento dei tassi di interesse. Penso che ora potremmo trovarci in una situazione in cui potrebbero prendere in considerazione alcune idee di finanziamento creative per risolvere potenzialmente entrambi i nostri problemi. Sono fissati sul prezzo di mercato di 1.3 milioni, ma attualmente hanno un tasso di interesse molto basso tra i due e ora sono piuttosto motivati piuttosto che affittarlo. Abbiamo parlato brevemente della questione della rata del prestito, del contratto di vendita del terreno, dell'opzione di locazione o del potenziale possesso di una seconda ipoteca, e stiamo entrambi chiedendo consiglio agli avvocati immobiliari.
Qual è la tua impressione sull'impiego di queste strategie nello spazio residenziale? Nessuno degli agenti immobiliari locali della Pennsylvania con cui ho parlato ha sentito parlare di questo approccio. Se procediamo su queste strade, come potrebbero entrambe le parti compensare i nostri rispettivi agenti per il loro duro lavoro negli ultimi mesi? Grazie." Ok, tuffiamoci in questo, Jesse.
Prima di tutto, quando si tratta di risarcire gli agenti, è qualcosa di cui il venditore sarà responsabile. Ciò deve provenire dal lato del venditore, indipendentemente da come è strutturata la transazione. Ora, il titolo e la società di deposito a garanzia possono gestirlo per te. Preleveranno semplicemente le commissioni che sarebbero andate agli agenti e le pagheranno anche se non stai effettuando la transazione in quello che chiamiamo un accordo a condizioni di mercato in cui non hai messo la MLS. Non hanno semplicemente trovato un acquirente che non conoscono. Te lo stanno vendendo.
La tua domanda si riduce a strutturare tutto questo in modo creativo, e sembra che quello che stai pensando sia che puoi ottenere un accordo migliore se lo fai. Sulla base di tutto quello che ho visto qui, l'unica parte dell'accordo che sembra migliore è il tasso di interesse che otterrai. Lo otterrai nei due e non nei sette o nei sei o dovunque siano.
In realtà non stai ottenendo un prezzo migliore. Vogliono quegli 1.3 milioni. Una cosa di cui essere consapevoli è che se prendi il controllo di questo e non ottieni il tuo prestito, c'è un po' meno di due diligence da fare. Quindi vorrai ottenere una valutazione per assicurarti di non pagare più del dovuto per quella proprietà a meno che tu non stia bene pagando 1.3 e non ti interessi per cosa valuta. Ma è probabile che, se non vende, probabilmente l'hanno quotato troppo in alto e stanno pensando di venderlo perché vogliono ottenere gli stessi soldi.
Ora in realtà non stanno perdendo nulla qui a parte il fatto che tengono quel debito sul loro libro paga, per così dire. Quindi saranno comunque responsabili del pagamento anche se sei tu a farlo per loro, e se provano a comprare la loro prossima casa, scopriranno che è difficile. Quindi, a volte, poiché i venditori non capiscono gli aspetti negativi di un argomento, fai tutto il lavoro, metti insieme il tutto, magari chiudi anche la casa, loro vanno a comprare la prossima, e il loro prestatore dice: " Non puoi comprare una casa. Hai ancora quest'ipoteca a tuo nome."
E loro dicono: “Beh, no. Tal dei tali lo sta pagando. Non importa. Si presenta ancora come appoggiato alla proprietà sotto di te. Soggetto a non è questo un catch-all che risolve ogni singolo problema. Può funzionare in molti casi, ma in altri casi no. Non so se questo suona come uno in cui si dice immediatamente: "Oh, soggetto a farà funzionare l'accordo". Non hai menzionato i numeri che indicano un tasso di interesse compreso tra due. Ok, le persone si innamorano del tasso di interesse. E' una questione di ego. “La mia tariffa è alta. La mia tariffa è bassa. Sono in due." Questo non significa niente.
Se la proprietà perde denaro ogni mese o potresti ottenere un pagamento più economico se hai acquistato la casa di qualcun altro a cui non sei soggetto. Non importa quale sia la tua tariffa. È importante ciò che la proprietà sta effettivamente producendo. In teoria potresti acquistare una casa con un tasso di interesse del 40% se ci fossero flussi di cassa. Se ha fruttato abbastanza soldi, questo è ciò che conta davvero. Quindi devi fare un po' di compiti qui, eseguire alcuni numeri e vedere: "Se compro questa proprietà con il loro mutuo, funzionerà nel modo in cui voglio che funzioni?"
Se non smette semplicemente di guardarlo. Il problema qui sarà il prezzo di acquisto, non solo il tasso di interesse. Se funziona, ecco la tua risposta. Ora non ti resta che capire come strutturarlo se intendi acquistarlo. Parte del problema è che dovrai capire la differenza tra ciò che devono e ciò che chiedono. Quindi diciamo che c'è un'ipoteca su questa cosa per 700,000, e vogliono venderla per 1.3.
Ebbene, quella differenza di 600,000 dollari che dovresti mettere come acconto, o dovresti pagare loro come cambiale, o dovresti prenderli da un altro prestatore, e quel prestatore non vorrà darti la somma prestito perché saranno in seconda posizione dietro al prestito che c'è già. Vedete, quando otteniamo un prestito per acquistare una proprietà, ripaghiamo i vincoli esistenti con i soldi del nuovo prestito, il che riporta il nuovo prestito in prima posizione, che è dove vorranno sempre essere . Questa è un'altra complicazione che si presenta con l'argomento della strategia.
Quindi, se devono solo 1.1 milioni e stanno cercando di venderlo per 1.3 milioni, e tu hai i $ 200,000 che avresti comunque messo come acconto, potrebbe funzionare. Ma tutto deve essere perfettamente allineato per te se vuoi far funzionare qualcosa di simile. Il mio consiglio è di non considerare il finanziamento creativo come un modo per far sembrare un cattivo affare un buon affare. Sembra quasi che tu stia cercando di convincerti a accettare questo accordo perché la loro tariffa è pari a due, oppure dici: “Ehi, ci conosciamo. Ecco la mia occasione per utilizzare tutte le cose interessanti che ho imparato su BiggerPockets."
Mi piace molto l'eccitazione, ma non è questo il modo ideale per essere il finanziamento creativo. È più quando qualcuno si trova in una situazione incredibilmente angosciata, ed è molto motivato a vendere, ed è disposto a fare finanziamenti creativi anche se di solito non è nel suo interesse. Ora, se stai cercando di acquistare questa casa per te perché hai menzionato la sostituzione della tua residenza cittadina, quindi forse questa è una residenza principale, allora la tua due diligence è ancora più semplice. Guarda quale sarebbe la tua ipoteca su questa casa, se ti assumessi la loro ipoteca.
Confrontalo con quello che sarebbe il tuo mutuo su una casa simile che potresti acquistare se la comprassi con i tassi di interesse odierni e vedi quale di queste situazioni ti fa sentire meglio. Ti piace di più questo a questo prezzo, o ti piace di più quello a quel prezzo? E se ti piace di più questa casa, l'unica cosa che devi risolvere è quella situazione con il venditore in cui potrebbe esserci una discrepanza tra l'importo dovuto nel suo vecchio mutuo che stai subentrando e quanto è il prezzo di acquisto che dovrai pagare la differenza. Buona fortuna.
Tipo:
Ehi David, grazie per aver risposto alla domanda. Il mio nome è Guy Baxter. Ho 26 anni da San Diego, California. Ascolto il podcast da quasi tre anni ormai e proprio quest'anno ho acquistato la mia prima proprietà a San Diego. L'ho comprato a maggio.
Sto arrivando al sesto mese e ho alcune domande su BRRRRing, proprio con le attuali condizioni di mercato. Da quando ho acquistato la proprietà, i tassi di interesse sono aumentati parecchio e sto solo cercando di decidere se continuare sulla strada del BRRRR e stringere i denti con i tassi di interesse più alti e ritirare tutti i miei soldi così posso metterlo e distribuirlo da qualche altra parte, o se dovessi mantenere il pagamento mensile più basso e semplicemente risparmiare un po' di più per il prossimo anno per hackerare di nuovo la casa.
Fortunatamente, con l'aumento dei tassi di interesse a San Diego, i prezzi non sono ancora scesi del tutto, quindi dovrei riuscire a ottenere il massimo, mi hanno restituito tutti i soldi, forse un po' di più, e sì, si spera, ha senso . Non vedo l'ora di sentire la risposta. Grazie.
David:
Ehi, grazie per questo, Guy. Va bene. Questa è una domanda frequente e farò del mio meglio per analizzarla in un modo che possa aiutare tutti. Quando provi a decidere: "Devo rifinanziare dal mio tasso basso a un tasso più alto", che è ciò che dovresti fare per prelevare i tuoi soldi dall'accordo per acquistare l'affare successivo. La domanda sbagliata da porsi è: “Devo mantenere la mia tariffa bassa o ottenere una tariffa più alta?”
La domanda giusta da porsi è: “Quanti soldi dovrei spendere ogni mese se rifinanziassi per prelevare i miei soldi più di quanto sto spendendo adesso?” Quindi diciamo che il tuo debito è di tremila dollari al mese, e se rifinanzi, salirà a 3,500 al tasso più alto con il saldo del prestito più alto perché stai ritirando i soldi. Va bene. Quindi ora hai una perdita di $ 500 se lo fai.
Vuoi confrontarlo con quanti soldi puoi guadagnare se reinvesti i soldi che hai tirato fuori. Quindi, se stai ritirando $ 250,000, puoi investire $ 250,000 in un modo che ti faccia guadagnare più dei $ 500 che ti costa ogni mese in più per sottoscrivere il nuovo prestito? Quindi ora stai confrontando 500 extra con quello che posso ottenere in più da qualche altra parte. Questo è il modo giusto di considerare questo problema. Ora, ovviamente, stiamo considerando solo il flusso di cassa, mentre il settore immobiliare ti fa guadagnare denaro in molti modi diversi.
Ma se riesci ad avvicinare un po' il flusso di cassa, è un gioco da ragazzi acquistare il nuovo immobile perché alla fine otterrai un apprezzamento. Otterrai un prestito per ripagare una nuova proprietà. Otterrai affitti che aumenteranno sulla nuova proprietà mentre il tuo mutuo rimarrà lo stesso. Quindi ogni anno diventerà teoricamente più prezioso per te e, in un periodo di 5, 10, 15, 20 anni, avere due proprietà invece di una sarà quasi sempre una strategia di investimento superiore. Quindi, la maggior parte delle volte, tirare fuori i soldi per comprare più immobili, a lungo termine, sarà meglio, ma non è sempre così.
Va bene. Se il tuo flusso di cassa è incredibilmente buono nella proprietà di San Diego, forse è una mossa migliore per la qualità della vita vivere di quello e non reinvestire. Se hai un sacco di beni immobili e non vuoi comprarne altri, forse è una mossa migliore restare semplicemente dove ti trovi. Ma ciò a cui voglio arrivare è di non porre la domanda: “Devo uscire dal 4% per arrivare al XNUMX%?” Semplicemente non importa. È importante quale sia il costo di quel capitale.
Quanto ti costa ritirare quei soldi e quanto puoi guadagnare con i soldi se li reinvesti, o perderai soldi se li reinvestisci? E se non ci fossero opportunità là fuori? Questo è uno scenario realistico per molte persone. Non c'è niente da comprare che gli piaccia. In tal caso, non ti fa bene fare un rifinanziamento di cash-out e avere capitale se non hai intenzione di spenderlo per nulla. Va bene.
Quindi fatti le domande giuste. Pensaci bene. Forse inviaci un altro video con alcune diverse opportunità di investimento che potrei confrontare. E poi, posso darti una risposta migliore sull'opportunità di prelevare i soldi dalla casa di San Diego e rimetterli sul mercato in una proprietà diversa.
Va bene. Grazie a tutti per aver inviato le vostre domande. Se non lo facessi, non avremmo uno spettacolo e apprezzo davvero il fatto che possiamo averne uno. E voglio chiederti: "Ti piace lo spettacolo?" In questo segmento dello spettacolo leggo i commenti dei video di YouTube sugli spettacoli precedenti, così puoi sentire cosa dicono gli altri. Ed è qui che vorrei chiederti se vuoi mettere mi piace e iscriverti a questo video e a questo canale e lasciare i tuoi commenti su YouTube affinché possiamo leggerli eventualmente in un episodio futuro.
Va bene, questo viene dall'episodio 699, suggerimento di un ascoltatore riguardo a un inquilino pericoloso di Ariel Eve. Alla domanda due, chiama i servizi di protezione degli adulti per esprimere le tue preoccupazioni. Condurranno un'indagine sulla sua sicurezza nel vivere da sola. Il nostro prossimo commento viene da Iceman Ant. Il commento di Ariel proveniva da una persona che aveva un inquilino ed era preoccupata per la sua sicurezza. Avevano paura che la persona potesse svenire o addirittura morire nell'unità di cui disponevano e volevano sapere se avevano qualche obbligo effettivo di prendersi cura della persona o eventuali responsabilità in quello scenario.
Il nostro prossimo commento viene da Iceman Ant. "LOL. Ha detto, programmi. È bello, David. Sono cresciuto anche nel settore VHS.” Va bene, questa è una critica che merito. Ho fatto un commento riferendomi a vecchi programmi televisivi, e l'ho chiamato programmi perché è così che li chiamava mia nonna, e mi era rimasto in testa, ed è venuto fuori mentre parlavo. E Iceman mi ha chiamato in causa. Una volta era: "Stai guardando il tuo programma preferito?" So che qualcuno là fuori ricorda che la gente chiamava programmi TV programmi.
Ci sono alcune cose del genere che continuiamo a dire. Come qualcuno dirà: "Stai filmando?" E io dico, beh, non usiamo più la pellicola. Nessuno usa la pellicola da molto tempo. Come adesso, probabilmente diremmo registrazione, ma sentirai ancora la gente dire riprese. Va bene. Il nostro prossimo commento viene da Brie. “Sono preoccupato per la domanda del primo spettatore perché anche l'hacking seriale sarebbe stata la mia strategia iniziale. Tuttavia, se non è possibile applicare il reddito da locazione della proprietà che stai attualmente occupando ai rapporti di reddito del debito, ciò rappresenta un enorme ostacolo per qualificarsi per quella seconda casa. Questa è la prima volta che ne sento parlare. Quindi l’alternativa è trasferirsi affittando o aumentando il reddito W2 per permettersi le due case senza contare il reddito da locazione. Altri suggerimenti?»
Va bene. I commenti e le domande di Brie hanno a che fare con il fatto che quando fai hacking in casa, non puoi prendere il reddito che ti viene pagato e utilizzarlo per il reddito per la tua prossima proprietà. Nella maggior parte dei casi non è consentito utilizzare il reddito derivante da una residenza principale per qualificarsi per più proprietà e per la proprietà successiva. Ora, credo che se ha un ADU o talvolta se è un duplex o vivi in un'unità affittandone l'altra, potresti essere in grado di farlo. Ma molte volte, gli istituti di credito dicono: “No, questa è la tua principale. Non puoi contare il reddito che ne deriva perché non possiamo verificarlo.
Questo è anche un problema quando le persone non dichiarano quel reddito sulle loro tasse. Se non richiedi il reddito sulle tue tasse, sicuramente non sarai in grado di utilizzarlo per qualificarti per la prossima casa. E dico spesso alle persone di hackerare la casa ogni anno. La chiave è che quando esci dall'ultima casa, ora non è più la residenza principale. Non importa se il tuo prestito è un prestito per la residenza principale.
E comunque, se te lo stai chiedendo, no. Se lasci una casa, che è la tua residenza principale, non si adatta automaticamente a un prestito immobiliare con un tasso più elevato. La banca non lo sa, non gli interessa, non importa. Hai ottenuto quel prestito come residenza principale e i termini del prestito, se hai ottenuto un tasso fisso, non cambieranno per il periodo di tempo successivo, di solito 30 anni in cui hai quel prestito.
Quindi, quando te ne vai, ricevi comunque un prestito che è un prestito per la residenza primaria, ma ora sulle tue tasse viene ora richiesto come proprietà di reddito. Ora stai rivendicando il reddito che ne deriva e ora puoi utilizzare tale reddito per acquistare ulteriori proprietà. Quindi a volte compri una casa, la fai hackerare, ti trasferisci in qualcos'altro, poi inizi a rivendicare quel reddito sulle tasse come un investimento immobiliare, il che non danneggerà il tuo DTI. Allora potrai comprare la tua prossima casa. Puoi ripetere questo processo all'infinito. Quindi rallenta la velocità con cui puoi acquisire nuovi hack domestici.
Ma nella peggiore delle ipotesi, puoi comunque farlo ogni due anni, giusto. E una volta arrivato a un certo punto, non avrai bisogno di entrate extra per qualificarti. Il tuo rapporto debito/reddito sarà buono poiché l'affitto che hai di tutte le case precedenti che hai acquistato viene conteggiato nel tuo reddito. Quindi può rendere un po' più lento l'inizio, ma a lungo termine non ti farà molto male. Grazie per questo, Brie.
Il prossimo commento viene da Austin. “Penso che ci sia qualcosa che Eli, che ha posto la domanda sull’hacking domestico, potrebbe fare. Puoi acquistare una casa principale una volta all'anno. Quindi, se arriva quell'anno, diciamo che il suo anno a casa sua è il 12/11/22, può convincere i coinquilini a firmare un nuovo contratto di locazione che semplicemente non è un contratto di affitto per stanza, ma l'intero contratto di locazione della casa. Quindi chiedi ai coinquilini di firmarlo per, diciamo, il 1° gennaio 2022. Anche se ormai è dicembre, possono concordare un nuovo contratto di locazione adesso. Quindi potrebbe vivere in casa dall'12/11 al 12/31, cercando di trovare una nuova casa.
Può andare subito dal suo prestatore e mostrare il suo contratto di locazione del 1° gennaio, e conteranno il 75 o l'80% dell'affitto come reddito. Oppure, se tutti i suoi coinquilini volessero trasferirsi il 31 dicembre, potrebbe semplicemente affittare, pre-affittare l'intera casa a una famiglia e ottenere un contratto di locazione firmato. Prendi quel contratto di locazione firmato al prestatore e conteranno il 75 o l'80% dell'affitto come reddito per aiutare il DTI. L'altra cosa che Eli potrebbe fare è provare ad acquistare un duplex. Diciamo che il duplex ha il lato A affittato a mille e il lato B è libero. Il creditore conterebbe il 75 o l'80% del reddito locativo dal lato A nel suo DTI. Curioso se qualcuno ha altre idee. Anch'io mi occupo di hacking domestico e sto cercando di espandermi.
Va bene. Bene, grazie, Austin, per il tuo contributo. Vorrei... Potrebbe essere giusto, ma dovremmo verificarlo prima di presumere che qualsiasi consiglio che stai ricevendo funzionerebbe. Quindi, ogni volta che mi trovo in una situazione come questa, vado da un addetto ai prestiti e dico: "Ehi, come funziona?" Ora, la maggior parte delle volte, nemmeno gli addetti ai prestiti lo sapranno. Questo è semplicemente troppo granulare. Quindi andranno dal prestatore e diranno: “Ehi, ho bisogno di parlare con un account executive. Quali sono le vostre regole per la sottoscrizione quando si tratta di questi scenari?
E andranno a parlare con un sottoscrittore. Aspetteranno di avere una risposta. Il sottoscrittore esaminerà le condizioni che hanno per tutti i diversi programmi di prestito e ti farà sapere se può funzionare, o non può funzionare, o cosa funzionerebbe. E poi torniamo a te. Questo è il motivo per cui ho una società di prestiti, un'unica società di intermediazione, ed è per questo che vado da loro e dico: “Ehi, questo è il mio problema. Come possiamo aggiustarlo?" E lascio che siano i professionisti a risolverlo. È forte la tentazione di cercare di spiegare tutto questo in una rubrica su YouTube, ma non è saggio. Non c'è modo che qualcuno qui possa saperlo, e queste regole cambiano continuamente.
Quindi la soluzione migliore, se hai domande, è contattare effettivamente un ufficiale di prestito o un intermediario di prestito e chiedere loro: “Ehi, questo è il mio problema. Come posso risolverlo?" Lascia che tornino da te con alcune risposte. E il nostro ultimo commento viene da Kelly Olson. “David, continui a dire, socio responsabile. Prova a dire accountabilabuddy. Scivola via dalla lingua ed è divertente da dire. Accountabilabuddy. Ok, è più facile a dirsi, ed è anche un po' più allegro, e non so quanto bene verrà il formaggio verde. Quindi, per ora, userò il partner responsabile della responsabilità molto quadrato, ma dirò, Kelly, accountabilabuddy probabilmente decollerà. Sarà molto popolare.
E se preferite accountabilabuddy, fatecelo sapere nei commenti scrivendo semplicemente in accountabilabuddy. Va bene. Amiamo e apprezziamo il tuo impegno. Per favore continua a farlo. Metti mi piace, iscriviti e commenta questo canale YouTube. E se stai ascoltando un'app podcast, prenditi del tempo per darci una recensione a cinque stelle. Vogliamo migliorare e rimanere rilevanti, quindi per favore, scriveteci se siete su Apple Podcast, se siete su Spotify, Stitcher, qualunque cosa sia. Non rimarremo il miglior podcast al mondo legato al settore immobiliare se voi ragazzi non ci date quelle recensioni. Ecco perché lo chiedo. Grazie mille. Va bene. Torniamo allo spettacolo. Il nostro prossimo video proviene da JJ Williams a St. Louis, Missouri.
JJ:
Ciao David. Ho un contratto con una proprietà finanziaria del venditore. È una casa storica in cui valuteremo la trasformazione... Sarebbero tre unità nella casa principale, e poi c'è anche una piccola casa ad essa associata. È una zona plurifamiliare e commerciale. Quindi stiamo cercando di realizzare due Airbnb al piano inferiore oltre alla piccola casa. E poi stiamo cercando di realizzare uno spazio ufficio o un noleggio a lungo termine al piano superiore.
L'accordo è di 125, riducendo il 10% del finanziamento al venditore, e poi ristrutturare tutto costerà tra i 70 e gli 80,000 dollari. Sono solo curioso. Ho delle azioni da cui prelevare tutti i soldi per fare la riabilitazione. È più intelligente chiedere un prestito a fronte di quelle azioni, o dovrei semplicemente ritirarle, usare i soldi e, in questo modo, il mio flusso di cassa sarà un po' migliore? Fatemi sapere cosa ne pensate. Ti apprezzo.
David:
Wow, JJ, questa è una domanda molto interessante. Non le ricevo molto spesso, il che è divertente perché hai iniziato con la domanda fornendomi tutti i dettagli dell'accordo stesso, e poi quando fai la vera domanda alla fine, mi rendo conto che nessuno di quei dettagli è effettivamente rilevante. Ma congratulazioni per l'accordo che stai mettendo a punto e per avermi spiegato come funzionerà. È davvero bello.
Va bene. La vera domanda qui è: “Ho azioni. Dovrei vendere le azioni e utilizzare il denaro per l’acconto, o dovrei prendere un prestito contro le azioni per farlo? Ciò dipenderà dalla solidità della tua posizione finanziaria. Se la tua posizione è forte, potrebbe essere meglio prendere il prestito contro le azioni. Ora, ovviamente, questo presuppone che le azioni mantengano il loro valore o salgano. Se le azioni crollano e prendi un prestito contro di loro, sei semplicemente andato in doppio pericolo. Hai perso soldi con le azioni e stai perdendo soldi con il prestito che devi pagare, giusto.
E non sappiamo mai esattamente come andrà a finire. Quindi la maggior parte dei guru finanziari come me ti daranno consigli conservativi. Quasi tutti diranno: "Non farlo". Va bene. Questo è messo qui sul mio cappellino di Dave Ramsey. “Non fare mai leva finanziaria contro le azioni. In effetti, non dovresti avere influenza su nulla. Vendi tutto e paga la casa in contanti, vendi tutto e paga la casa in contanti. Non essere stupido." Ora, potrebbe avere ragione perché non conosco abbastanza la tua situazione per potertelo dire. Ma devo dire che se hai una posizione finanziaria forte e credi nelle azioni, secondo me non è una pessima idea prendere un prestito contro di lui per comprare la proprietà.
È una pessima idea se non puoi effettuare sia il pagamento della casa che il pagamento del prestito contro le tue azioni, supponendo che tutto vada storto con questo affitto. Va bene. Ora, questo è un consiglio che darei a tutti. Assumere il vantaggio nel caso peggiore. Non puoi affittare la proprietà, passano nove mesi quando è vuota. Devi effettuare il pagamento del prestito alla persona che ti ha venduto la proprietà, e devi effettuare il pagamento del prestito contro le azioni, e la riabilitazione va a buon fine. Riesci ancora a coprire tutti i tuoi debiti con i soldi che hai risparmiato e quelli che guadagni con il lavoro?
Se la risposta è no, non contrarre prestiti contro le azioni. Non fare nulla di più rischioso se non hai quei soldi extra. Se la risposta è: “Sì, David, vivo sotto i miei occhi da cinque anni. Risparmio un sacco di soldi ogni mese. Lavoro davvero duro. Sono bravo con i contanti.” Ebbene, i miei amici si sono guadagnati il diritto di usare la leva finanziaria, ed è proprio il modo in cui la vedo. La leva è ottima. Non è bello per tutti. È pensato per le persone che capiscono come usarlo. Ci sono molte cose nella vita che sono così.
Va bene. Le auto sono fantastiche, ma non le permettiamo ai bambini di nove anni di guidarle. Non li lasciamo guidare nemmeno dai 25enni se non hanno superato un corso di sicurezza per conducenti, superato l'esame e compreso le regole della strada. Devi guadagnarti il diritto di guidare. Devi guadagnarti il diritto di giocare con il fuoco, giusto? Ci sono persone che usano il fuoco nel loro lavoro. Ci sono i saldatori. Esistono diversi tipi di persone che usano il calore per condurre determinate cose. Ma non basta semplicemente dare loro lo strumento e lasciarli giocare con esso fin dall'inizio. Devi guadagnartelo bene. La leva finanziaria è molto simile. Sii saggio al riguardo. Se riesci a gestirlo, usalo. Se non puoi, aspetta e usalo in futuro.
Fatemi sapere nei commenti cosa ne pensate del mio approccio all'uso della leva finanziaria. Va bene. La nostra prossima domanda è fantastica e viene da Claudia Dominguez di Coral Springs, in Florida. "Ho acquistato una proprietà alla fine del 2021 che fungerà da mia residenza principale fino a quando non potrò affittarla più tardi nel 2022, requisito di occupazione del proprietario di un anno secondo l'associazione." Quindi sembra che Claudia abbia acquistato una proprietà in HOA. "Dato che questa sarà la mia prima proprietà in affitto, ho diverse domande per le quali mi piacerebbe ricevere aiuto."
Va bene. È una casa con tre letti, due bagni e 1800 piedi quadrati. Si tratta di un'unità angolare, residenza cittadina su un unico livello con un garage per due auto acquistata per 322 con uno sconto del 10% su un mutuo di 30 anni. Claudia ritiene che potrebbe affittare tra 2,500 e 2,800 al mese. “Le nostre spese mensili, comprese le quote associative, sono 2100.” Quindi quello che stiamo realmente guardando è un flusso di cassa compreso tra 400 e 700 dollari al mese prima di esaminare la manutenzione e tutto il resto. Va bene. Domanda. “Come potrei calcolare il mio potenziale ROI sulla proprietà? Il nostro acconto e le spese di chiusura ammontavano a 50,000. Ne abbiamo spesi altri 5,000 per nuovi pavimenti dopo il trasloco prima che si verificassero danni al laminato che c'era prima.
Va bene, cominciamo con quello. Non calcoli il ROI perché ci vivi da un anno e non importa cosa scrivi. È importante quanta equità hai nella proprietà in questo momento. Quindi sottrai le commissioni dell'agente immobiliare, i costi di chiusura, qualsiasi costo di vendita dalla vendita di questa casa e scopri quanti soldi ti sarebbero rimasti. Va bene. Quindi prenderai i 400 al mese che otterresti se fosse affittato per 2,500. Diventeremo conservatori. Lo moltiplicheremo per 12. Ok. 12 mesi per 400 al mese fanno $ 4,800 in un anno.
Va bene. Lo dividerai per la quantità di capitale che hai in casa in questo momento. Quindi viene acquistato per 322 con il 10% in meno. Quindi molto probabilmente non hai quasi nessun capitale proprio. Va bene. Perché se vendessi la casa, i costi di chiusura sarebbero probabilmente vicini al 6%. Quindi questo ti lascia con solo il 4% del capitale di questa proprietà, che probabilmente è 12. Quindi diciamo che è salito un po', e diciamo che hai detto... Amico, cerchiamo di esserti d'aiuto qui perché la Florida ha avuto un buon anno, e diciamo che hai $ 40,000 di capitale in questa proprietà.
Quindi, se dividiamo 4,800 per 40,000, otteniamo un rendimento del capitale proprio del 12%, che è abbastanza buono nel mercato odierno. Va bene. Ma diciamo che non hai nemmeno 40,000 di equity. Se dividiamo quei 4,800 per... Diciamo che la tua casa non si è rialzata affatto e che ci sono solo circa $ 12,000. Bene, ora il rendimento del tuo capitale sarà del 40%. Quindi, meno capitale hai nell’affare, maggiore è il rendimento del tuo capitale, il che significa che più ha senso affittarlo piuttosto che venderlo e investire i soldi da qualche altra parte.
Quindi, prima di approfondire la tua domanda, sembra già che lasciare questa proprietà e affittarla sarà un gioco da ragazzi per te, ma andiamo avanti. "Come posso verificare se è finanziariamente sensato aggiornare i bagni?" Probabilmente non lo farà. Solo la quantità di denaro che dovrai spendere per aggiornare i bagni non aumenterà il tuo affitto di quanto pensi. Ma la tua domanda non era: "Dovrei?" Era: "Come potrei saperlo?" E quindi la mia risposta sarà: se aggiornare i bagni aumenterà l'affitto che puoi ottenere con un ritorno positivo sull'investimento, ha senso farlo.
Quindi, se potessi aumentare l'affitto da 2,400 a 2,800 semplicemente rinnovando i bagni, e ti costerebbe solo, diciamo, 15 dollari rinnovare i bagni, e lo terresti come affitto per un periodo sufficiente di tempo per recuperare i 15, ecco come stabilisci la questione. “Sto lottando con il mio pregiudizio secondo cui non affitterei una proprietà con bagni obsoleti. Sto valutando una ristrutturazione a basso budget perché posso ottenere vanità usate più moderne e ho scoperto che le vasche possono essere verniciate. Semplicemente non sono sicuro se dovrei continuare a spendere soldi per questo.
Ok, prima di tutto, buon lavoro da parte tua per aver riconosciuto i tuoi pregiudizi. Probabilmente non è un grosso problema come pensi. Tuttavia, mi hai influenzato. Se stai pensando di fare una ristrutturazione a basso budget, in parte da solo, in cui stai semplicemente acquistando nuove vanità e dipingendo una vasca, sì, può davvero avere senso per te. Presumo che stessimo parlando dell'intera ristrutturazione del bagno.
“Se il mercato continua come è stato negli ultimi trimestri, significherà spendere molto di più per il prossimo immobile che acquisterò con l’intento di affittarlo. Quali criteri dovrei prendere in considerazione per assicurarmi di acquistare un buon investimento a prezzi che sembrano gonfiati? Credo di aver sentito dire che l'apprezzamento non dovrebbe essere immediato, oppure valuto il fattore per una tenuta a lungo termine? Non sono sicuro di come stimare l’aumento dei canoni di affitto che potrebbe altrimenti supportare l’acquisto della prossima proprietà in un mercato ristretto”.
Ancora una volta, i tassi di interesse non contano quando prendi questa decisione. So che sembra strano sentirlo, e il prezzo di acquisto non ha importanza. Ciò che conta è che aumenterà di valore da quando l'ho pagato e avrà un flusso di cassa? Ora, i tassi di interesse e i prezzi di acquisto influiscono sul flusso di cassa e sono rilevanti solo per quello scopo. Ciò significa che quanto più alto è il prezzo di acquisto e quanto più alto è il tasso, tanto più difficile sarà il flusso di cassa. Ma di per sé non sono importanti. Quindi il criterio che penso dovresti prendere in considerazione è che dedicherai più tempo e più sforzi alla ricerca di un altro accordo per sostituire quello che hai.
E questo non è raro nel settore immobiliare. In effetti, questo è probabilmente più vicino a un mercato più sano di quello che abbiamo visto dall’ultimo crollo. So che sembra pazzesco, ma ci siamo viziati. Ci siamo abituati ad acquistare una proprietà che apprezzava ogni singolo anno e che necessitava di pochissimi lavori che non erano destinati in primo luogo al flusso di cassa. Si trattava per lo più di immobili residenziali. Abbiamo comprato tutti. Quel denaro è fluito dal primo giorno, e non solo flusso di cassa, ma flusso di denaro a doppia cifra. Siamo solo noi che siamo viziati. E ora che non siamo più viziati, siamo arrabbiati per questo.
Ma tradizionalmente, il modo in cui è strutturato il settore immobiliare, è pensato per farti guadagnare soldi a lungo termine, non a breve termine. Quindi va bene se è più difficile di quanto pensassimo farlo funzionare. Il settore immobiliare è ancora una buona decisione di investimento. Domanda due delle tre opzioni di prestito. “Quali sono le migliori opzioni di prestito per l’acquisto di un immobile? Ho un lavoro W2 che paga sopra la media per la mia zona. E ho un buon credito, ma ne ho abbastanza solo per un acconto del 10% circa sulla prossima proprietà. Dato che possiedo già una proprietà, credo che mi verrà imposto un prestito convenzionale con un acconto del 10%”.
Va bene. Quindi la migliore opzione di prestito per te è fare sulla tua prossima casa la stessa cosa che hai fatto per la prima di cui abbiamo appena parlato. Desideri utilizzare un prestito per la residenza primaria e versare il meno possibile. Non devi versare il 10%. Puoi effettivamente versare il 5% in molti casi o il 10% se non hai già un prestito FHA. Se non la comprerai come residenza principale, il che significa che lascerai quella in cui ti trovi e non comprerai un'altra casa in cui vivere, andrai a vivere da qualche altra parte. Puoi mettere il XNUMX% in meno molte volte come casa per le vacanze. Va bene.
Quindi queste sono come una casa che affitterai per qualche tempo. Ma lo affitterai ad altre persone, o non vivrai lì come residente principale. Quindi contattaci se vuoi che esaminiamo la ricerca di un mutuo per la casa per le vacanze o vai da qualcuno su BiggerPockets, usa i loro strumenti lì e trova una persona che è un membro che fa mutui e chiedi loro: "Ehi, quali opzioni ho?" avere se non voglio bruciare il mio mutuo per la casa vacanze? Voglio comprare la prima casa." Ma non presumo che tu debba versare il 10%. Molto probabilmente puoi ottenere qualcosa dal 5 al XNUMX% dal momento che stai lasciando la tua attuale residenza principale.
Molte persone pensano che si possa avere un solo mutuo per la residenza principale alla volta. Quello non è vero. Di solito puoi avere solo un prestito FHA o un prestito VA alla volta. Ma puoi avere più di un prestito per la residenza primaria alla volta perché non tutti i prestiti per la residenza primaria sono VA e FHA. È possibile ottenere un prestito convenzionale, spesso con uno sconto del 5% sulla residenza principale. Domanda tre di tre. Questa è una domanda legata alla famiglia.
“Per iniziare devo iniziare l'hacking della casa. Vivo con i miei figli nella proprietà che verrà affittata. Ci siamo appena trasferiti da un appartamento in cui siamo stati solo per sette mesi dopo esserci trasferiti dalla casa che abbiamo venduto nel 2021. Il mio intento è acquistare un'altra proprietà e viverci per un po' prima di affittarla e infine acquistare la mia casa a lungo termine. termine a casa. Ho la sensazione che costringere i miei figli a trasferirsi ogni uno o due anni potrebbe avere un effetto negativo su di loro, ma non voglio usare i miei figli come scusa per non raggiungere i miei obiettivi. Come concili alcune delle esigenze degli investimenti immobiliari, nel mio caso, l'hacking domestico, dove trasferisco i miei figli ogni anno in un posto nuovo, con quelle che sembrano carenze mentre cresco la famiglia?
Ooh, questa è una buona domanda qui. E, ovviamente, stai chiedendo a un ragazzo che non ha famiglia e non ha figli, eppure mi siederò comunque qui e farò del mio meglio per spiegare questa difficile conversazione. Prima di tutto, voglio solo dire che in realtà capisco, non riesco letteralmente a capire, ma sono empatico con quello che stai attraversando e penso che tu sia una brava persona anche solo per aver posto questa domanda. Perché in podcast come questo parliamo sempre delle componenti finanziarie del settore immobiliare. È per questo che le persone sono qui per ascoltare. Tuttavia, saremmo sciocchi se non riconoscessimo che nel settore immobiliare esiste anche una componente emotiva.
Questa è una parte del processo e se vuoi che il tuo subconscio sostenga ciò che stai facendo e ti sostenga in esso, devi soddisfare il tuo lato emotivo. Quindi sono felice che tu me lo chieda, e se altre persone si sono chieste la stessa cosa, non sentirti in colpa. Questo è del tutto normale ed è qualcosa su cui tutti noi dobbiamo lavorare come investitori. In effetti, uno dei motivi per cui penso di aver impiegato più tempo nella vita per mettere su famiglia era perché sapevo quanto difficile sarebbe stata la mia carriera nelle forze dell’ordine, le mie settimane lavorative di cento ore, il mio impegno nel creare imprese e nel fare soldi attraverso il settore immobiliare. una famiglia in modo negativo. È più difficile, e penso che fosse nella mia testa, e ho semplicemente deciso di fondare una famiglia perché volevo prima costruire il successo in questo campo.
Ovviamente la posizione in cui mi trovo ora è diversa. Quindi ora, se volessi mettere su famiglia, penso che potrei farlo senza quel senso di colpa. Ma tu sei proprio lì, nel bel mezzo di alcuni di questi sensi di colpa di mamma. Quindi procediamo attraverso questo. Claudia, la prima cosa a cui penso è che vuoi avere una conversazione onesta con i tuoi figli e condividere il motivo per cui la decisione sarà un vantaggio per la famiglia in futuro. È uno strumento didattico, vero.
Quindi forse i tuoi figli non sono abbastanza grandi per capire la matematica, ma se lo sono, potresti spiegare loro: “Questo è l'importo della rata della nostra casa. Ora, se ci trasferiamo nella seconda casa, il costo sarà solo questo. Ciò significa che la mamma non deve lavorare tanto al lavoro, e potrò stare a casa con te di più se ci trasferiamo di nuovo. Non direi: "Questo significa che la mamma guadagna molti più soldi", perché se fossi un bambino, l'ho sentito dire, direi: "Oh, bello, quindi puoi comprarmi altri giocattoli adesso", che non è dove vuoi che vada la conversazione. Quindi fai la correlazione tra più soldi risparmi, più potresti stare con loro.
La prossima cosa che farei è cercare di trovare un modo per renderlo divertente. A nessuno piace muoversi. È un dolore, vero. Quindi puoi renderlo divertente? Può esserci qualche tipo di ricompensa che potresti dare a questi ragazzi che non costi denaro, che renderà questa esperienza meno… non so se traumatica è la parola giusta, ma meno un'esperienza negativa. Ragazzi, potete riunirvi tutti e mangiare pizza o popcorn sul pavimento mentre vi muovete, sedervi sui pouf e condividere storie sulla vostra parte preferita della nuova casa?
Potete vivere un'avventura in famiglia e passeggiare per il quartiere e segnalarvi le case che vi piacciono di più o vedere quanto sono lontani i ristoranti, la gelateria o il cinema? Puoi portarli ai nuovi film e dire: "Ehi, ragazzi, confrontiamo questo con l'altro cinema e vediamo cosa potrebbe essere migliore in questo". Giusto. Puoi trasformarlo in un gioco, un sistema o uno schema in cui, ogni volta che si muovono, imparano cosa serve per muoversi e quindi migliorano nel farlo? Ora, non so se si tratta di un trasloco molto duro per i ragazzi tanto quanto cambiare scuola, questo è quello che penserei. È dover perdere alcuni dei loro amici.
Quindi, se riesci a ospitare un hacker nello stesso distretto scolastico, sarebbe sicuramente meglio. In caso contrario, avrei molte conversazioni su quello che stanno passando a scuola. Molti genitori commettono l'errore di dare per scontato che tutto vada bene per i loro figli perché i loro figli non dicono nulla. Ma quando ero bambino, non andavo a casa a parlare con mia madre o mio padre se ero vittima di bullismo o se avevo un problema in corso. Non succedeva molto spesso, ma sicuramente non ne avrei parlato. E le volte in cui ho provato a parlarne con i miei genitori, in un certo senso l'hanno respinto perché avevano altre cose nella loro vita per le quali erano più stressati.
Quindi ho pensato che quando ci siamo trasferiti, è stato un trasloco molto, molto, molto difficile per me. Stavo frequentando la seconda media, quindi andai alle medie in una nuova scuola con un gruppo di ragazzi che avevano molti più soldi dei ragazzi dell'ultima scuola. E non mi vestivo molto bene, e venivo preso in giro, e non ero mai stato preso in giro perché ero molto popolare alla mia prima scuola. Semplicemente non sapevo come gestire questo tipo di situazione. E non c'era nessuno con cui parlare.
Quindi sarei aperto con loro riguardo al fatto che sono estroversi? Fanno nuovi amici? Sono introversi? Hanno difficoltà a fare amicizia? E dai loro solo qualche consiglio su cosa possono fare per essere più simpatici in generale, in modo che la transizione non sia così difficile per loro. Naturalmente, voglio riconoscere che stai facendo dei sacrifici qui. Sarà più difficile per loro perché lo stai facendo. Quindi complimenti a te per aver messo la tua famiglia al primo posto, anche se sarà difficile a breve termine. Va bene, la nostra prossima domanda viene da Jack Graham.
Jack:
Ehi, David. Mi chiamo Jack Graham e ho una grande domanda per te: dovrei separare i costi bonus per alcune delle mie proprietà, in modo da non dover pagare le imposte sul reddito sul mio reddito regolare? E giusto per contestualizzare, ho circa cinque proprietà per un valore totale di circa 2.5 milioni. Circa il 40% di questo è in equità, e sto cercando di ottenere alcune di queste proprietà, di cui due le ho acquistate quest'anno, e ho guardato su YouTube, alcuni video, tutti portano fuori una segregazione dei costi bonus.
Essendo un agente immobiliare a tempo pieno e un ultra investitore, lavoro più di 75 ore al mese nel settore immobiliare. Quindi tecnicamente potrei usare quella parte del codice fiscale per compensare il mio reddito personale. E quest'anno dovrei pagare probabilmente dai 300 ai 350,000 dollari di tasse, e davvero non voglio. Quindi la mia domanda era per te: “Ehi, dovrei farlo? Dovrei usare quelle due proprietà che ho acquistato quest'anno per separare i costi bonus in modo da poter tenere i soldi nella mia banca e, si spera, acquistare nuove proprietà in futuro, e potrei fare un uso migliore dei miei soldi in questo momento invece di tenerli... dando al governo?
E quali sono le conseguenze? Pagherò più tasse in futuro? Se è così, è qualcosa che dovrei ancora fare? Fammi sapere quali sono i tuoi pensieri. Grande fan di BiggerPockets, grande fan di te e di quello che fate. Quindi grazie mille per tutto e aspetto con ansia la tua risposta.
David:
Va bene, Jack, grazie mille per questo. Che bella domanda qui. Quindi darò un'idea di ciò che stai descrivendo per chiunque non abbia familiarità con l'ammortamento dei bonus, quindi farò del mio meglio per rispondere alla tua domanda. Quello di cui Jack sta parlando qui è che, normalmente, quando acquisti una proprietà, chiamiamola una proprietà residenziale, il governo ti permette di cancellare una parte di quella proprietà ogni 27 anni e mezzo perché andrà in pezzi. Quindi dicono che la vita utile di questa proprietà supererà i 27 anni e mezzo. Quindi prendi il prezzo totale della proprietà, lo dividi per 27.5 e puoi cancellarlo dal reddito generato dalla proprietà. Quindi, se guadagna 500 dollari al mese, ma la cifra che ho appena descritto è 400 dollari al mese, pagherai le tasse solo su 100 dollari al mese.
Se sei un professionista immobiliare a tempo pieno, ti lasceranno sopportare le perdite. Quindi a volte quello che succede è che puoi cancellare 700 al mese, ma ne guadagni solo 500 al mese. Quindi hai $ 200 al mese in più che non vengono coperti. Se sei un professionista immobiliare a tempo pieno, puoi prendere quei $ 200 e applicarli rispetto ad altri modi in cui hai guadagnato denaro attraverso immobili, commissioni, case che lanciano entrate, credo. Praticamente in tutti i modi in cui guadagni, puoi proteggerti da quel 200%. Ora, quando combini tale indennità con l'ammortamento del bonus, in realtà non puoi aspettare 27 anni e mezzo per prendere quei soldi. Puoi fare uno studio in cui ti lasciano prendere tutto nel primo anno. Si chiama studio sulla separazione dei costi. È un po' più complicato di come lo descrivo, ma starei qui tutto il giorno cercando di parlarne.
Quindi, senza darti i dettagli, la strategia generale è quella di guardare una proprietà. Decidi: “Va bene. Bene, gran parte di esso si consumerà molto più velocemente di 27 anni e mezzo, quindi prenderò in anticipo la perdita di tutto ciò nel primo anno. Quando combini la strategia di prendere tutte le tue perdite nel primo anno con il fatto che ora sei in grado di proteggere il reddito da altre cose, i professionisti immobiliari a tempo pieno possono finire per evitare di pagare le imposte sul reddito. Ora, è così che persone come Robert Kiyosaki, Donald Trump e me quando diciamo: “Non pago alcuna imposta sul reddito. Non pago affatto le tasse. Io non sono stupido." Questo è davvero ciò a cui stanno arrivando. Va bene. Non è che evitino le tasse come se infrangessero la legge, è che hanno reinvestito tutti i loro soldi in nuovi immobili, quindi hanno tutte queste nuove perdite da subire contro i soldi che stanno guadagnando.
Ora, sembra fantastico, ed è per questo che lo facciamo perché non vogliamo pagare le tasse. Jack, anche tu non vuoi pagare le tasse, ma c'è uno svantaggio. In realtà ci sono un paio di aspetti negativi che descriverò prima di sapere se questa è la mossa giusta. Prima di tutto, non puoi mai smettere di acquistare beni immobili quando lo fai. Io dico che è come prendere il lupo con gli anni. Finché acquisti nuovi immobili... Ad esempio, devo acquistare immobili ogni anno per compensare i soldi che ho guadagnato, e a volte devo spendere vicino o talvolta più del 100% dei soldi che ho guadagnato tornare nel settore immobiliare per non pagare le tasse su di esso. Va bene. Quindi, se il tuo obiettivo è risparmiare un grosso gruzzoletto, non sempre funziona. A volte, se vuoi solo contanti in banca, è meglio pagare le tasse.
Secondo fuori. Non è gratuito. In realtà, quando prendi tutto in anticipo, perdi la capacità di prenderlo nei successivi 27 anni e mezzo perché lo hai preso tutto nel primo anno, quindi il deprezzamento è sparito. Non puoi proteggere nulla di quel reddito dopo averlo preso subito, il che significa che pagherai tasse più alte sul reddito futuro generato da quella proprietà. Ora, finché prendi quel reddito futuro, incluso in tutto il denaro che guadagni come professionista immobiliare, e continui a comprare più immobili, non pagherai tasse su di esso. Ma vedi di cosa sto parlando qui? Vieni risucchiato sempre più in profondità in questo mondo in cui non puoi mai smettere di acquistare più immobili.
E quando smetterai di acquistare più beni immobili, pagherai le tasse sui soldi che guadagni, e imposterai sul reddito che quelle proprietà producono, e quel reddito non sarà protetto da ammortamento. L'ultimo lato negativo a cui riesco a pensare è il fatto che non è gratuito. In realtà devi pagare per gli studi sulla separazione dei costi, che possono costare tra i sei e i $ 10,000 a studio secondo la mia esperienza. Quindi non solo non potrai sopportare la svalutazione per sempre, ma potrai solo eliminarla subito. Dovevi spendere dai sei ai $ 10,000 per il lusso di farlo. Quindi sì, risparmierai $ 350,000, ma subirai anche alcune perdite in alcuni degli altri modi che descrivo.
Detto questo, se entriamo in un mercato come quello attuale, dove mi aspetto di vedere opportunità migliori di quelle che abbiamo potuto vedere, quei 300-350,000 extra che spenderesti in tasse basteranno sei più bravo di quanto farebbe normalmente. Se entrassimo in un mercato in cui i prezzi continuassero a salire, su, su, su, su. E non importava quanti soldi avevi. Semplicemente non saresti stato in grado di acquistare nulla e, se lo avessi fatto, avresti perso denaro quando lo avessi acquistato, altrimenti avrebbe potuto crollare. Questa è una storia diversa. Ma ora siamo in una situazione in cui potresti prendere quei 350,000 e aspettare per vedere se diminuiranno di più. Tra virgolette, andrà in crash? Avere capitale in questo momento è più vantaggioso che averlo in altri scenari in cui il settore immobiliare continua a esplodere a causa di tutto il denaro che il governo sta stampando.
Quindi in un certo senso propendo per il fatto che penso che dovresti farlo, giusto. Un'altra cosa a cui pensare è che se stai investendo saggiamente per il futuro e stai facendo crescere il tuo capitale, ci sono modi per fare soldi nel settore immobiliare che non sono tassabili, che non sono flussi di cassa. Quindi devi segnalare il tuo flusso di cassa come reddito perché lo è. Questo è il motivo per cui quando le persone dicono "Flusso di cassa, flusso di cassa, flusso di cassa", e hanno negli occhi i piccoli simboli del dollaro come Paperone, e sono semplicemente ossessionati dal flusso di cassa perché risolverà tutti i loro problemi. i problemi. Non è così. Non è così. Ora è fantastico. Non sto dicendo di evitarlo, ma sto dicendo che non è così bello come lo spacciamo.
Quando ottieni capitale azionario, puoi effettuare rifinanziamenti di cash-out che non sono tassati, per niente. E la cosa bella di un rifinanziamento di cash-out è che di solito ci vuole molto tempo per accumulare capitale proprio. Quindi di solito, durante il periodo in cui hai costruito quel capitale, gli affitti sono aumentati sulla cosa che hai comprato. Quindi, nel momento in cui esegui un rifinanziamento di cash-out, gli affitti sono aumentati abbastanza da sostenere il debito aggiuntivo che stai assumendo con il rifinanziamento di cash-out. Quindi in realtà non corri alcun pericolo. Non perdi soldi quando lo fai. La proprietà continua a pagare il mutuo che hai contratto. Ottieni un rifinanziamento del cash-out, che non è tassato. Puoi vivere con quei soldi, oppure puoi reinvestire quei soldi nel futuro immobile che devi continuare ad acquistare se utilizzerai studi sulla separazione dei costi e ammortamenti bonus.
L'ultimo punto a cui ho appena pensato e che ho intenzione di mettere come una piccola ciliegina sulla torta per te, signor Jack Graham, è che la svalutazione dei bonus non durerà per sempre. In effetti, credo che nel 2023 sarà destinato a ridursi fino a poter prendere solo l'80% del valore e nel 2024 solo il 60% e così via, fino a quando non sarà a zero. Quindi, se stai pensando di farlo, direi che dovresti farlo ora perché ogni anno diventerà progressivamente meno vantaggioso fino a quando non ci sarà più. Grazie mille per la domanda. Per favore facci sapere cosa decidi.
Va bene, e quello era il nostro spettacolo di oggi. Ma quello che voi ragazzi avete ottenuto un po' di cose di alto livello proprio lì alla fine con alcune parole fantasiose come segregazione dei costi, svalutazione dei bonus, alcune cose interessanti lì, e poi avete anche ricevuto alcune cose dai principianti come: "Ehi, che prestito?" posso usarlo per comprare la mia prossima casa, e dovrei comprare una casa? Come posso mantenere alto il mio debito rispetto al reddito se continuo a hackerare la casa? Ed è per questo che siamo qui. Vogliamo darti quanto più valore possibile in modo che tu possa trovare la libertà finanziaria attraverso il settore immobiliare, proprio come hanno fatto molti di noi, me compreso. E ci piacerebbe sederci qui e fare il tifo per voi ragazzi, ragazzi, per osservarvi lungo la strada.
Quindi grazie mille per aver seguito. Se vuoi saperne di più su di me in particolare, puoi seguirmi sui social media @davidgreene24. Vai a seguirmi su Instagram adesso. Potresti trovarmi anche su YouTube se vai su youtube.com/@, piccolo segno @, davidgreene24, iscriviti al mio canale e guarda i video che ho lì dove faccio cose un po' più personali. Puoi anche seguirci su BiggerPockets anche su YouTube. Puoi seguirci su Instagram. Puoi seguirci su tutti i social media. Quindi guardaci lassù e seguici anche tu.
Senti, sbarazzati di un po' di schifezza nella tua vita. Va bene. Sbarazzati di alcune cose che non ti aiutano in nulla. Basta lo scorrimento insensato o lo scorrimento fatale che fai, e inizia ad ascoltare davvero cose che ti daranno un futuro migliore di quello che hai adesso. Grazie mille per il tuo tempo e la tua attenzione. Vi amo ragazzi. Se hai tempo, guarda un altro video, altrimenti ci vediamo la prossima settimana.
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In questo episodio copriamo:
- Come hackerare una casa anche in un mercato immobiliare ad alto prezzo
- BRRRRverso un tasso di interesse più alto e quando ha senso incassare
- Strategie di finanziamento creativo e se valga la pena utilizzarli per immobili residenziali
- Prestiti a margine e quando ha senso portarlo fuori influenza dal tuo portafoglio azionario
- ROI (ritorno sull'investimento) rispetto al ROE (rendimento del capitale proprio) e come valutare una proprietà primaria trasformata in affitto
- Hacking in casadell'effetto sulla vita familiare e quando il trasloco non vale la pena
- Bonus ammortamento ha spiegato e la guadagno a breve termine e dolore a lungo termine di grandi detrazioni fiscali
- E altre ancora… So Molto di piu!
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