Usando il tuo beni immobili business per finanziare la tua vacanza da SOGNO, con tutte o la maggior parte delle spese pagate!? Come un investitore immobiliare, gestendo ingenti somme di denaro per Materiale, riabilitazionee altre spese hanno i loro vantaggi. Oggi siamo entusiasti di parlare di un metodo semplice ma intelligente strategia del debito che novellini immobiliari spesso trascurano.
Bentornato in un altro Risposta da principiante! Se stai cercando di trarre vantaggio da molti vantaggi dell’investimento immobiliare, sintonizzati mentre Tony e Ashley condividono come loro utilizzare le carte di credito per trucco di viaggio ogni anno verso lussuose vacanze a cinque cifre! Parliamo anche di quando dovresti e non dovresti utilizzare un HELOC per aiutare finanziare un investimenti immobiliari. Ti sei mai chiesto come dovresti usare i soldi da rifinanziamento cash out? I nostri host coprono alcune delle limitazioni che potresti incontrare. Alla fine, Ashley e Tony discutono della loro top analisi degli investimenti strategie nel 2023 e come scegliere quello più adatto a te!
Se vuoi che Ashley e Tony rispondano a una domanda immobiliare, puoi pubblicare nel Gruppo Facebook per debuttanti immobiliari! Oppure chiamaci alla Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 286.
Tony:
Eseguiamo molti dei nostri lanci attraverso le nostre carte di credito, acquistiamo materiali e cose del genere. Tutti i nostri eventi vengono gestiti tramite le nostre carte di credito. Per tutte le diverse cose che abbiamo nella nostra attività, le utilizziamo la nostra carta di credito il più possibile. Per tutti gli investitori immobiliari che sono là fuori, penso che una cosa comune che le persone trascurano sia la possibilità di utilizzare i punti della carta di credito per finanziare le proprie vacanze.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al Podcast per principianti del settore immobiliare dove ogni settimana, due volte a settimana, ti offriamo l'ispirazione, la motivazione e le storie di cui hai bisogno per ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. E oggi abbiamo alcune domande e risposte. Adoro le risposte dei Rookie perché possiamo immergerci in profondità nei pensieri, nelle paure e nei desideri più oscuri del nostro pubblico Rookie. Gli argomenti che tratteremo oggi riguardano innanzitutto i casi in cui non dovresti utilizzare un HELOC, perché ci sono momenti in cui dovresti e momenti in cui non dovresti. Parleremo di come io e Ash stiamo cambiando la nostra strategia di analisi degli investimenti per il 2023 e di quali cambiamenti dovresti apportare. E parleremo del motivo per cui dovresti dire no più spesso di quanto dovresti dire sì quando si tratta di scegliere la tua strategia di investimento immobiliare.
Ashley:
Tony fa una grande rivelazione nell'episodio di oggi su come è andato in questa affascinante vacanza da $ 12,000 per, quanto sono stati, cinque giorni?
Tony:
Cinque giorni, sì.
Ashley:
Per $ 200. E come puoi farlo anche tu. Volevo solo usare quella battuta finale, ma ottime informazioni immobiliari oggi, ma anche come investitori immobiliari, come puoi prendere la tua attività e usarla personalmente a tuo vantaggio. Tony parla di come è riuscito a farlo di recente con sua moglie e condivide i suoi segreti.
La nostra prima domanda oggi è di Nicole Roy. Qualcosa che davvero non capisco è qual è il vantaggio di fare un interesse solo HELOC per finanziare un altro accordo? Per me non ha senso non pagare mai la cambiale e quindi potenzialmente pagare un mutuo su primario, più un mutuo su investimenti immobiliari, oltre ai pagamenti HELOC gettati nel fango. Non capisco. Mi sto perdendo qualcosa? Sta dicendo che hai la tua residenza principale, su cui hai un mutuo, e poi otterrai un HELOC dalla tua residenza principale per il capitale aggiuntivo presente nella tua proprietà, e quindi utilizzerai quell'HELOC per acquistare un investimento immobiliare . E ora penso che nel suo esempio, sta dicendo che utilizzerebbe l'HELOC per l'acconto e poi andrebbe a prendere un mutuo sull'investimento immobiliare. Ora ha l'ipoteca sulla sua primaria, i pagamenti di soli interessi HELOC, e poi ha anche il suo mutuo per investimenti immobiliari. Lei si chiede come può avere senso tutto ciò se stai pagando queste bollette per acquistare quell'investimento immobiliare?
Tony:
Sì, voglio dire, il mio pensiero, e non ho mai utilizzato l'HELOC sulla mia residenza principale prima, quindi sto solo parlando da quello che sono i miei pensieri su come usarlo. Ma ho sempre considerato l’HELOC come una moneta forte quasi meno costosa. In genere non utilizzeresti denaro forte per un acquisto e mantenimento a lungo termine, quello non sarà il tuo debito a lungo termine. Le persone in genere utilizzano denaro forte per 12-18, forse XNUMX mesi quando acquistano e ristrutturano una proprietà. Quindi l’obiettivo alla fine di quel periodo di tempo è rifinanziarsi con un debito a lungo termine più economico e poi ripagare quel denaro forte.
Quando pensi di usare il tuo HELOC, lo userei nello stesso modo in cui esci, magari stai acquistando una proprietà in difficoltà, e poi usi quell'HELOC per finanziare l'acconto o la ristrutturazione, e poi, dopo un certo periodo di tempo, 12, 18 mesi, torni indietro e rifinanzi con un debito fisso a lungo termine. Conosco alcune persone che hanno acquistato affitti a breve termine utilizzando il loro HELOC e utilizzeranno il loro HELOC per finanziare l'acconto. Ma poi quello che faranno è che, poiché i flussi di cassa e gli affitti a breve termine tendono ad essere un po’ più grandi, prenderanno tutto quel flusso di cassa dalla proprietà e poi ripagheranno in modo aggressivo il loro HELOC in un periodo di 12-18 mesi. Stesso concetto, ma in genere vorrei vedere qualcuno che utilizza HELOC solo in un breve periodo di tempo. Cosa ne pensi, Ash?
Ashley:
Sì sono d'accordo. Immagino che nel caso dell'acconto, utilizzando il tuo HELOC per un acconto, penso che sia più comune per le persone utilizzare HELOC come prezzo di acquisto completo o forse solo per finanziare la riabilitazione, poiché hanno trovato un altro modo per acquistare la proprietà e poi la usano solo come riabilitazione. Poi, quando vanno a rifinanziare la proprietà, stanno ripagando quell'HELOC, sia che lo abbiano usato per il mutuo o che lo abbiano usato per la ristrutturazione o altro, o per acquistare la proprietà all'inizio. Se lo usi come HELOC, come acconto e stai per ottenere un mutuo, è importante sapere quale sarà il tuo termine se intendi rifinanziare. Se sai che rifinanzierai la proprietà tra un anno, allora vuoi assicurarti di aver aggiunto abbastanza valore alla proprietà in cui puoi andare a rifinanziare per estrarre abbastanza soldi per ripagare il tuo HELOC e quel finanziamento originale che hai ottenuto per acquistare la proprietà.
Se stai usando i soldi HELOC solo per un acconto e poi ricevi un mutuo a tasso fisso a lungo termine su di esso e non hai piani di rifinanziamento, allora devi avere un piano per ripagare quella linea di credito e non pagando solo i pagamenti degli interessi. Forse hai un reddito elevato ma semplicemente non hai risparmiato i tuoi soldi, ma sai che andando avanti, potresti permetterti di buttare $ 3,000 al mese e puoi ripagare l'HELOC per intero, in 12 mesi, 18 mesi o qualsiasi altra cosa È. Ma invece di aspettare 12 o 18 mesi per acquistare un investimento immobiliare, finché non avrai risparmiato l'acconto, otterrai l'HELOC. La cosa più importante è gestire i numeri e assicurarsi che abbia senso avere quei pagamenti. Se stai rimborsando il tuo HELOC, l'intero flusso di cassa, forse parte del tuo reddito W2 andrà anche a ripagare quella linea di credito.
Il mio vecchio co-conduttore qui, Felipe Mejia, ci andava e usava linee di credito come acconti sulle proprietà e prendeva semplicemente tutto il flusso di cassa da tutte le sue proprietà e lo gettava sulla linea di credito fino a quando veniva ripagato e poi avrebbe ricominciato a prelevare lui stesso il flusso di cassa. Poi, quando ha acquistato un'altra proprietà, fa la stessa cosa, toglie la linea di credito, investe tutto il suo flusso di cassa finché non viene ripagato e continua a riutilizzare la stessa linea di credito per gli acconti sulle proprietà.
Tony:
Sì, penso che siamo sulla stessa pagina qui, è che vuoi davvero usare quell'HELOC come debito a breve termine e non entrare in una situazione in cui lo tieni per sempre. Prima di passare alla prossima domanda, Ash, voglio solo ringraziare qualcuno che ci ha lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcast. E in realtà è una specie di recensione lunga, ma la leggerò perché penso che ci siano molte buone informazioni qui.
E questa recensione dice: “Adoro i tuoi contenuti. Mi sono sposato con un hacker domestico. Nel corso degli anni abbiamo vagato in alcune altre proprietà in affitto. Mio marito lavora nel settore e conosce molte persone, quindi sistemare le cose è facile per lui. Si è occupato della manutenzione e mi ha messo in grembo la parte gestionale. Non avevo idea di cosa stavo facendo e avevo un pessimo atteggiamento nei confronti degli affitti. Poi ho trovato il podcast Real Estate Rookie e, per la prima volta nella mia vita, sono davvero entusiasta di possedere queste proprietà. Sono grato per la tua conoscenza e vedo queste proprietà come un ottimo strumento. Non so se riusciremo mai a superare le 12 porte che abbiamo, ma per la prima volta ho chiarezza e obiettivi. So quali sono i miei prossimi passi. Ragazzi, mi fornite la direzione che non avevo mai avuto prima e apprezzo il podcast di Real Estate Rookie più di quanto le parole possano dire, grazie mille."
Sì, come ho detto, una recensione più lunga, ma che fantastica. E apprezziamo quelle parole gentili e per tutti i nostri debuttanti che stanno ascoltando, se non hai ancora lasciato la valutazione e la recensione su qualunque piattaforma stai ascoltando, per favore fallo. Perché più recensioni riceviamo, più persone possiamo aiutare e più persone possiamo aiutare, più storie riceviamo proprio come questa. Vi apprezziamo ragazzi per essere stati con noi.
Ashley:
Ok, la nostra seconda domanda di oggi è di Natalie Ann. “Come hai ristretto il tuo focus per determinare la tua strategia? Sono dappertutto con l'acquisto di un duplex buy and hold e sono anche incuriosito dal fare un giro e avere affitti a breve termine. "
Tony:
Questa è una domanda comune, Ashley, che si fanno molti Esordienti: dove devo andare? Dove prendo o trascorro il mio tempo? E per me si tratta sempre di un paio di cose. Penso che il primo sia capire quali sono i tuoi obiettivi come investitore immobiliare, e poi, in secondo luogo, capire veramente dove si trovano i tuoi punti di forza e di debolezza e cosa ti piace fare nel ruolo di investimento immobiliare. Se il tuo obiettivo è lasciare il tuo lavoro quotidiano il più velocemente umanamente possibile, investire in gran parte degli affitti a lungo termine chiavi in mano potrebbe essere un percorso più lento per arrivarci. Ma fare qualcosa come il lancio o la vendita all'ingrosso o il noleggio a breve termine, potrebbe portarti lì un po' più velocemente. Penso che la prima cosa sia capire quali sono i tuoi obiettivi e cercare di identificare quale classe di asset o quale tipo di investimento immobiliare può aiutarti a raggiungerli più velocemente.
Quindi la seconda cosa da guardare è in cosa sei veramente bravo? Sì, forse ti piace l'idea del denaro che puoi generare lanciando case, ma forse fai schifo nella gestione della proprietà e forse fai schifo nel gestire le persone e va bene, giusto? Ma se è così, forse cambiare casa non è giusto per te, o forse odi chiamare a freddo, parlare con estranei e vendere persone. E se è così, allora la vendita all’ingrosso corretta non fa per te. Forse odi l’idea di parlare al grande pubblico e fornire un servizio clienti, quindi gli affitti a breve termine non fanno per te. Ogni classe di asset ha competenze diverse necessarie per avere successo. E devi chiederti: ho le competenze, l'abilità e il desiderio di fare bene in quella classe di asset? Penso che queste siano le due cose che prenderei in considerazione, Ash.
Ashley:
Sì, ci ho pensato davvero molto ultimamente, per quanto riguarda la tua prima strategia. La cosa più importante è pensare al motivo per cui stai investendo nel settore immobiliare. E una risposta molto comune è perché vuoi lasciare il tuo lavoro W2. Come si fa a farlo? Che hai bisogno di soldi, hai bisogno di un altro reddito. E penso che a volte le persone si confondano con: "Odio il mio lavoro, voglio fare qualcosa che amo e di cui sono appassionato". E sì, è fantastico. E credimi, quando arriveranno i soldi, inizierai ad amare il settore immobiliare. Ma a volte quella passione o desiderio, "Voglio progettare case, mi piacerebbe scegliere i mobili e progettarli per affitti a breve termine" è il ragionamento che le persone scelgono determinate opzioni. O anche semplicemente: “Wow, sembra che così tante persone stiano guadagnando molto di più con gli affitti a breve termine. Lo farò e basta.
Penso che guarda quali sono le tue risorse, quali sono le tue opportunità e cosa riuscirai ad avere successo all'inizio e costruisci quelle solide basi. Quando ho iniziato a investire nel settore immobiliare, lavoravo come amministratore immobiliare per un investitore buy and hold. Avevo una certa esperienza in quella strategia immobiliare. Avevo anche risorse perché avevo finanziato questo investitore. Avevo acquistato delle proprietà per lui, tutte queste cose. Avevo quella base di conoscenza. Ho iniziato a costruire la mia fondazione raccogliendo affitti buy and hold. E questo è ciò che ha creato il mio flusso di cassa. Questo è ciò che ha iniziato a costruire la mia ricchezza. E sono diventato molto bravo ad acquistare, acquistare e detenere proprietà nel mio mercato. Mi considero un esperto in questo. Adoro le cabine con terra e prendere vecchie cabine e trasformarle in questi piccoli spazi carini, accoglienti e moderni. Ho deciso di provarlo.
Ho costruito le mie solide basi e ora mi sono concentrato sulla realizzazione di queste cabine. Per la mia prima cabina ho superato il budget di 40,000 dollari. E se avessi iniziato con quello, questo mi avrebbe lasciato cadere. Probabilmente avrei dovuto vendere il progetto a metà strada. Una volta che hai queste solide basi, puoi ruotare e iniziare a imparare le cose che ti appassionano davvero e hai più libertà di tempo, più soldi per fare quegli errori mentre impari a fare le cose che avevo l'altro investitore come mentore, una risorsa come qualcuno da cui imparare. Non commettevo tanti errori perché avevo tutti questi vantaggi a portata di mano. Penso che inizi a guardare quali sono questi vantaggi e opportunità per te, dove puoi essere il più strategico e di successo per costruire quelle basi e usarle per determinare quale dovrebbe essere la tua strategia.
Tony:
Sì, è un consiglio fantastico, Ashley. E quando ho iniziato a investire, mi sono detto, e immagino di permettermi di fare un passo indietro, giusto? Ho 32 anni in questo momento e, durante i miei primi 20 anni, ho sempre saputo che volevo diventare un imprenditore e, spero, un giorno lavorare per me stesso. Ma quello con cui ho lottato è stato impegnarmi in una cosa. E ogni due mesi mi sembrava davvero di rimbalzare da un'idea geniale all'altra, e provavo questa cosa e quella cosa e questa cosa e quella cosa, e stavo proprio cercando quello, come avrei potuto trovare l'oro . Ma poiché non mi sono mai impegnato veramente in una strategia, in una tattica, non sono mai diventato veramente bravo in nulla. E ho acquisito un sacco di abilità casuali in questi posti diversi, ma non ero un maestro di nulla. Quando ho iniziato a investire nel settore immobiliare, mi sono anche detto: “Ehi, voglio davvero diventare bravo in una cosa nel mondo degli investimenti immobiliari”.
Per me, si è trattato di affitti a breve termine. E quell'impegno per questa cosa è ciò che mi ha davvero permesso di diventare un maestro del mio mestiere. Natalie, e per tutti gli altri Esordienti che stanno ascoltando, la mia sfida è dire: "Okay, qualunque sia la strada che scelgo", impegnarsi su quella strada per almeno cinque anni. Di': "Dedicherò i prossimi cinque anni a concentrarmi davvero solo su questa cosa". Se si tratta di buy and hold, proverai a diventare il miglior investitore buy and hold nei prossimi cinque anni. Se si tratta di lanciare case, prova a diventare il miglior lanciatore di case nei prossimi cinque anni e, qualunque classe di asset tu scelga, diventa un maestro in quel mestiere. Quindi, una volta che hai davvero accumulato tutta la tua esperienza in questa classe di asset, diventa molto più facile uscire da lì e provare diverse strategie.
Ashley:
E con quella cabina, onestamente il budget sarebbe stato molto più di 40,000 dollari se non avessi avuto l'esperienza e la conoscenza di aver già investito così tanti anni e gestito ristrutturazioni per noleggi a lungo termine e cose del genere. Ed era molto diverso. E anche impostandolo come affitto a breve termine, prima avevo avuto solo un affitto a breve termine, ed era in un complesso di appartamenti. Non ho mai dovuto preoccuparmi davvero della metà delle cose che fai quando si tratta di una casa unifamiliare in affitto a breve termine. "Okay, questa proprietà è in campagna, dobbiamo avere il WiFi, c'è anche il WiFi qui?" Cose del genere, non pensi a quando hai appena iniziato a fare alcune di queste cose. Natalie in realtà aveva una seconda parte della domanda: come sei diventata brava ad analizzare gli affari?
Tony:
Penso che la prima cosa, Ashley, e che in un certo senso si rifa a quello che abbiamo appena detto, è che è difficile diventare bravi nell'analisi se sei dappertutto. Se stai cercando di ristrutturare una casa, se stai cercando di vendere all'ingrosso, se stai cercando di [00:15:43 non udibile], se stai cercando di girare la chiave, se stai cercando di STR, se vuoi acquistare un complesso di appartamenti, se vuoi il self storage, ogni singolo tipo di investimento immobiliare prevede un processo di analisi delle offerte. E penso che le persone spesso facciano fatica a diventare brave perché non sono concentrate su una cosa. In un certo senso ricollegandolo a ciò che abbiamo detto inizialmente, si tratta semplicemente di scegliere quel tipo di investimento immobiliare e poi concentrarsi davvero su quello. Poi da lì è davvero solo ripetizione. Più rappresentanti ottieni nell'analizzare le proprietà, più veloce diventa analizzare tali affari.
Dico a molti studenti con cui lavoro che la mia sfida iniziale nei loro confronti è del tipo: "Ehi, nei prossimi 90 giorni voglio che analizzi 100 proprietà" e sembra un compito arduo, ma ecco cosa succede. Quei primi cinque o dieci ti ci vorranno un'eternità perché è la prima volta che entri nei dati e cerchi di capire come utilizzare i diversi strumenti per analizzare e cosa ha senso e cosa no. Ma quando arrivi al numero 10, ti muovi un po’ più velocemente. Quando arriverai a 15, saprai esattamente qual è l'ADR su una tre camere da letto a Joshua Tree perché l'hai già fatto 50 volte. C’è questo tipo di slancio che inizia a crescere mentre analizzi le trattative. E Ash, sono sicuro che se ti chiedessi: "Ehi, quanto costa un affitto di due letti a Buffalo, New York?" Probabilmente non devi nemmeno pensarci davvero e puoi semplicemente snocciolare quei numeri. Penso davvero che sia una questione di ripetizione e di diventare bravo ad analizzare.
Ashley:
Sì, l'unica cosa che aggiungerei anche a questo è che, oltre alla ripetizione, c'è l'esperienza. Mentre acquisti proprietà, ti rendi conto di cose che devono essere modificate nei tuoi numeri o di cose di cui non hai tenuto conto prima. Una cosa che penso manchi a molte persone è che non tengono conto delle loro commissioni, se hai creato una LLC, non tieni conto di quelle commissioni LLC. Non rendi conto della tua dichiarazione dei redditi. Se hai una LLC, stai pagando una tariffa separata al tuo commercialista o commercialista per presentare la dichiarazione dei redditi. Queste piccole cose possono sommarsi.
Pago come per una LLC, è aumentato nel corso degli anni e da dove provenivo, ho iniziato forse nel 200, e ora è salito a 350-400 per una LLC, che può avere da una a diverse proprietà al suo interno. Ma se stai acquistando la tua prima proprietà e hai la tua LLC e stai pagando $ 200, potrebbe essere andato perduto il flusso di cassa di un mese e non ne stai tenendo conto nei tuoi numeri. Queste sono alcune delle cose che penso di aver imparato nel corso degli anni, investendo, come: "Oh, ecco cose a cui non avevo nemmeno pensato quando analizzavo un accordo".
Tony:
E immagino che prima di rispondere a quest'ultima domanda, voglio solo commentare come stiamo cambiando il nostro approccio nell'analizzare le offerte, soprattutto nello spazio degli affitti a breve termine. E questo varierà da mercato a mercato, ma ho potuto vedere i dati per molti mercati diversi negli Stati Uniti, e quello che stiamo vedendo è che il primo trimestre in molti stati in un molti mercati sono in calo di circa il 15% anno su anno se si confronta il 2023 con il 2022. Mentre analizziamo le offerte, ora che stiamo esaminando gli acquisti, dobbiamo scontare qualunque fosse quella entrata nel 2022 mentre analizziamo per il 2023.
Stiamo ancora acquistando proprietà, ma il modo in cui le analizziamo è che stiamo aggiungendo lo sconto per assicurarci di non pagare più del dovuto. E penso che sia una buona strategia da adottare. È meglio essere un po’ più conservatori mentre entriamo in quest’area di incertezza economica. E penso che più conservatore sei nei tuoi numeri, più sicuro puoi essere nel presentare effettivamente quelle offerte.
Ashley:
Va bene. La nostra prossima domanda è per Montas Risavis. "Esiste un limite a ciò che puoi fare con il denaro che ricevi da un rifinanziamento in contanti?" Questa è una buona domanda perché se vai in banca e ottieni un mutuo, ti chiederanno di utilizzare quei fondi per acquistare una proprietà. Se ricevi un prestito per un'auto e ottieni quei fondi, ti chiedono di usarli per acquistare quell'auto. Per quanto riguarda il rifinanziamento in contanti, quando vai a fare domanda alla banca, ti chiederanno prima di tutto se hai qualche debito corrente sulla proprietà come garanzia. Forse possiedi i soldi di qualcuno, un prestatore privato che ti ha dato i soldi per acquistare la proprietà e devi ripagarli, o hai fatto un prestatore di denaro forte o hai un'altra ipoteca sulla proprietà, forse c'è un privilegio sulla proprietà per qualcos'altro.
Forse hai un altro HELOC sulla proprietà, qualunque esso sia, dovrai pagare tutto ciò che è garantito sulla proprietà, come proprietà come garanzia, dovrai ripagarlo con i proventi del contante rifinanziare. Un'altra cosa che ho visto che anche la banca farà è che forse il tuo debito rispetto al reddito non è così elevato quando ti prequalificano e dicono: "Okay, se usi parte dei proventi di questo prestito sopra e oltre il tuo attuale mutuo, e pagherai questa carta di credito, pagherai questo prestito auto in modo da eliminare il pagamento del debito, poi andremo avanti e approveremo questo rifinanziamento in contanti. Tutto ciò per cui i fondi dovranno essere utilizzati verrà concordato preventivamente con la banca. Ma qualsiasi cosa al di là di ciò vogliono che tu paghi con i proventi, cioè ricevi un assegno o viene depositato direttamente sul tuo conto bancario e puoi farci quello che vuoi. Non ci sono limitazioni.
Tony:
E penso che l'altro vantaggio che molte persone dimenticano, soprattutto i nuovi investitori, è che il denaro che ottieni da un rifinanziamento in uscita è esentasse perché non è reddito, tecnicamente è debito che ti stai assumendo, quindi non sei tassati su qualunque siano tali proventi. Ed è per questo che vedi molti investitori immobiliari di grande successo che guadagnano la maggior parte dei loro soldi nemmeno dal flusso di cassa delle loro proprietà, ma escono e acquistano queste proprietà commerciali e le comprano per un paio di milioni, investono un altro paio di milioni per sistemarli, e poi saranno in grado di rifinanziarsi e tirare fuori milioni di dollari tutti esentasse. È così che vedi che molte delle persone che stanno davvero schiacciando questo spazio continuano a fare bene senza aumentare la loro responsabilità fiscale.
Ashley:
Gli inquilini pagano questi pagamenti per loro.
Tony:
Totalmente giusto? Ed è una situazione vantaggiosa per te come proprietario. Ash, hai incassato rifinanziamenti su qualche proprietà di recente?
Ashley:
Sì, ho fatto il nostro piccolo noleggio a breve termine.
Tony:
E, immagino, se potessimo semplicemente parlare di come appare questo processo per i Rookies. Sei in grado di attingere al 100% di tale capitale? Qual è il processo tipico? Semplicemente guida un investitore Rookie attraverso quello che sembra.
Ashley:
Abbiamo curato la parte commerciale del prestito perché è in una LLC. Ci siamo rivolti a un prestatore commerciale, che puoi trovare praticamente in qualsiasi banca. Siamo andati dal piccolo prestatore locale e abbiamo utilizzato un prestito in denaro forte per acquistare la proprietà, quindi abbiamo utilizzato contanti per ristrutturare la proprietà. Una volta che avevamo quasi finito con la proprietà, siamo andati in banca e abbiamo chiesto il prestito per rifinanziarlo. Abbiamo fatto una valutazione, dovevamo prima saldare il prestito in denaro forte. Di quel rifinanziamento in contanti, è stato concordato che avremmo preso quel denaro per ripagare il rifinanziamento della proprietà. Per quanto riguarda il rimborso dei soldi che abbiamo investito per la riabilitazione, la banca non dice: “Oh, devi ripagarti. Questo è un requisito.
A loro non importa. Potete andare avanti e prendere quei soldi e metterli in un'altra proprietà e non ripagarvi mai, qualunque cosa vogliate farne. Abbiamo effettuato quel rifinanziamento in contanti, e poi venerdì prossimo abbiamo chiuso in realtà con un altro rifinanziamento in contanti in cui stiamo facendo sul lato residenziale, non sul lato commerciale dei prestiti. E per quella proprietà, abbiamo creato una carta di credito, una carta di credito con interessi dello 0% per qualsiasi materiale per la manodopera. Lo abbiamo rivelato alla banca e abbiamo detto: "Intendiamo saldare quella carta di credito quando abbiamo acquistato questa proprietà". In realtà stiamo chiedendo loro di prendere i fondi per ripagare quella carta di credito. Abbiamo già ripagato il prestatore di denaro forte perché il prestito di denaro forte era dovuto prima di completare il rifinanziamento dei nostri incassi. In realtà riceveremo un assegno davvero grosso, ma sarà solo per ripagare noi stessi per aver ripagato il nostro prestatore di denaro.
Tony:
Quindi in genere, Ashley, sui rifinanziamenti che hai effettuato, fino a quale LTV sono generalmente disposti ad arrivare? La casa vale centomila dollari. Quale percentuale sono disposti a darti sul refi?
Ashley:
Quindi su entrambi, 80%.
Tony:
È piuttosto buono.
Ashley:
Sì, l'ho visto, quello che faremo venerdì prossimo, è sul lato residenziale, quindi piuttosto comune. Poi il prestito commerciale, molte volte offrono solo dal 70 al 75%, ma questo era... non so se era perché i numeri erano così sensati che erano disposti a salire fino all'80% su di essa.
Tony:
E ancora una volta, il vantaggio di lavorare con una banca più piccola e più locale è che ottieni una certa flessibilità che non otterrai da alcune delle grandi banche là fuori. Sì, ho fatto solo un paio di veri [00:25:23 non udibili] in cui sto eseguendo refis di incasso e quelli in cui ho dovuto raggiungere circa 72, ed era esattamente il 72% è quello che avevo essere pronto per poter recuperare i contanti. Ogni banca è un po’ diversa.
Ashley:
Questi sono in realtà i primi prestiti, i primi rifinanziamenti a cui abbia mai fatto l'80%. Di solito lo faccio solo, anche se valuta più in alto, faccio solo tra 70 e 75 solo per mantenermi in grado di non essere eccessivamente indebitato.
Tony:
Troppo indebitato, sì.
Ashley:
Sì. Questa è la prima volta che mi sento davvero a mio agio con l'80.
Tony:
Quindi qualcos'altro che hai menzionato è stato l'utilizzo della carta di credito con interesse dello 0% per contribuire a finanziare parte della riabilitazione. E ho appena postato sui miei social un paio di giorni fa che io e Sarah abbiamo fatto questa fantastica, fantastica vacanza di quasi una settimana in Messico, e voglio dire che il viaggio probabilmente valeva circa $ 12,000 una volta sommati i nostri voli, il soggiorno, il posto in cui abbiamo soggiornato. E abbiamo letteralmente speso solo $ 200 per andarci perché tutto il resto era coperto dai nostri punti. E sto cercando di ricordare quanti, erano diverse centinaia di migliaia di punti che avevamo, ma eseguiamo molti dei nostri lanci attraverso le nostre carte di credito. Compriamo anche materiali e cose. Ospitiamo i nostri eventi di persona. Praticamente tutti i nostri eventi vengono gestiti tramite le nostre carte di credito. Pubblichiamo annunci per i nostri eventi, proprio come tutte le diverse cose che abbiamo nella nostra attività, le utilizziamo il più possibile attraverso la nostra carta di credito.
E possiamo fare delle vacanze davvero belle un paio di volte all'anno. Abbiamo trascorso cinque giorni a Playa del Carmen in un resort super, super lussuoso proprio lì, sul lungomare. Abbiamo ottenuto il trasferimento aeroportuale privato e una Tesla che ci è venuta a prendere e ci ha riportato indietro. Abbiamo avuto accesso gratuito a tutti i parchi. Comunque è stato un viaggio fantastico. Per tutti gli investitori immobiliari che sono là fuori, penso che una cosa comune che le persone trascurano sia la possibilità di utilizzare i punti della carta di credito per finanziare le proprie vacanze. Come me e Sarah, la maggior parte delle volte quando viaggiamo adesso non paghiamo le vacanze,
Ashley:
Onestamente, nemmeno se sei un investitore immobiliare perché molte carte di credito hanno dei bonus di iscrizione, e ci sono persone là fuori che sono fantastiche nel fare questo dove vanno e aprono nuove carte di credito, le chiudono o qualsiasi altra cosa , e stanno accumulando tutti questi punti perché le carte di credito avranno come se spendi $ 5,000 entro i primi tre mesi, allora ti daremo centomila punti da utilizzare per viaggiare o altro.
In realtà lo faccio probabilmente da quattro o cinque anni ormai. Ho iniziato con i bonus di iscrizione e ora con la riabilitazione e tutto il resto, aiuta sicuramente ad accumulare punti. Ma se volo nel sud-ovest negli ultimi quattro anni, ho potuto portare qualcuno con me gratuitamente. Ho avuto il loro pass per il compagno. È agrodolce perché se volo con Delta, ho abbastanza punti da accumulare lo status lì dai punti della loro carta di credito. è come se di solito mi passassero alla prima classe, ma se qualcuno viene con me, vola gratis sulla Southwest, che non prevede upgrade. È come: "Sì, puoi venire con te, è fantastico, ma ora stiamo volando [00:28:36 impercettibile]".
Tony:
Fateli pagare da soli.
Ashley:
Scusa, bambino di cinque anni, devi racimolare i soldi per il biglietto che verrà con te.
Tony:
Qual è stata la tua carta di credito preferita? Quale ti piace di più per i punti?
Ashley:
Penso che il Chase Sapphire.
Tony:
Sì, lo stesso che stavo per dire.
Ashley:
Soprattutto se stai iniziando per la prima volta, fallo perché hanno la regola delle cinque, è come una cosa delle cinque regole in cui puoi avere solo cinque carte di credito aperte da Chase in quattro anni o qualcosa del genere. È qualcosa del genere. Oppure sì, non lo so. Ma ti impediscono di quante carte di credito raccogli per i punti e se puoi aprire le carte a tuo nome personale. Se hai delle attività commerciali, puoi aprirle a nome della tua attività, ma puoi combinare tutti quei punti per il tuo numero premio Marriott personale o Delta o qualunque cosa sia.
Tony:
E non per andare troppo fuori dai binari, ma quello che ho capito anch'io, perché abbiamo anche il Chase Sapphire, e io ne ho uno a mio nome, Sarah ne ha uno a suo nome, e anche se sono personali carte, le usiamo solo per affari. Poi abbiamo la carta Chase Business Ink e puoi fare tutte queste cose interessanti. Ma quello che ho notato è che in realtà i punti a Chase valgono più delle miglia che ottengo con lo United. Potrei avere centomila miglia e potrei avere centomila punti e i punti con Chase vanno più lontano delle miglia anche se prenoto sullo United. Sì, in ogni caso, il punto di tutta questa conversazione è che tutti ascoltino, dovresti sfruttare il debito nel modo giusto per aiutarti a finanziare la vacanza dei tuoi sogni.
Ashley:
Se in passato hai esaurito le tue carte di credito, accumulato debiti sulle tue carte di credito e non le hai pagate mensilmente, questa potrebbe non essere la strategia da provare in questo momento per hackerare i viaggi, ma se sei stato molto diligente e paghi la tua carta di credito staccata ogni singolo mese, non hai mai accumulato saldo, allora tanto vale approfittare di questi punti. I ragazzi di Travel Point, è come PointsGuys.com, penso che sia, è un grande sito web. C'è un sacco di gente, penso che sia zia Kara, zia Kara o qualcosa del genere. Parla molto di hacking di viaggio. Ci sono molti posti diversi in cui puoi provare a conoscerlo.
Tony:
Sono felice che tu l'abbia menzionato perché sì, non voglio che nessuno pensi che io e Ashley stiamo solo accumulando sei cifre di debito sulla carta di credito. Il mio assistente entra e probabilmente paga con la nostra carta di credito a giorni alterni. Molto raramente abbiamo un saldo effettivo anche sulle nostre carte di credito. Vuoi assicurarti di avere i soldi.
Ashley:
Se non lo ripagavo, di solito è da una settimana a ogni due settimane. Prima di tutto, non mi piace avere un equilibrio elevato, ma probabilmente, Daryl sarebbe da Lowe, direbbe: “Mi dispiace, è stato rifiutato. Hai già fatto il pieno da Lowe nelle ultime due settimane." Va bene. Andiamo alla nostra prossima domanda qui. “Come si fa a selezionare un agente immobiliare che sia favorevole agli investitori? Che domande fai loro?" Penso che il modo migliore sia andare online su BiggerPockets.com/agentfinder ed è un servizio di matchmaking per investitori e agenti immobiliari.
Questi agenti immobiliari, puoi selezionarli per mercato, quindi devi almeno sapere in quale mercato vuoi investire. Quindi compili un modulo e ti abbineranno a un agente. Quindi puoi chiamare e parlare con l'agente, vedere se sarà ancora più adatto a te. Ma penso che questo ti darà un enorme vantaggio nel fatto che stai già parlando con agenti che lavorano direttamente con gli investitori, magari hanno anche esperienza negli investimenti invece di iniziare da zero selezionando gli agenti.
Tony:
Quindi solo una cosa da aggiungere a questo, Ashley, e penso che questa sia una domanda che dovresti porre al tuo potenziale commercialista, al tuo avvocato, ai tuoi agenti, al tuo broker assicurativo. L’errore che fanno molti nuovi investitori quando parlano con queste aziende è porre la domanda: “Lavori con investitori immobiliari?” E ovviamente la loro risposta sarà: “Sì, lavoriamo con investitori immobiliari, adoriamo lavorare con investitori immobiliari”.
Ashley:
“Lavoriamo con tutti.” Non importa cosa avresti chiesto loro-
Tony:
Esatto, la risposta sarà sì.
Ashley:
Gli agricoltori avrebbero detto di sì.
Tony:
“Amiamo gli agricoltori”. Ma penso che la domanda migliore da porsi sia: quale percentuale della vostra clientela attuale o passata sono investitori immobiliari? È una domanda simile, ma un po’ più mirata. E ora se dicono "Forse circa il 5%". Ora, sai, okay, bello, che a questa persona piace lavorare con investitori immobiliari, ma non è specializzata nel lavorare con investitori immobiliari. Ma se dicono "Ehi, il 60%" o l'80% o "il 95% della mia clientela sono investitori immobiliari", è così che sai di avere anche un vero agente favorevole agli investitori.
Ashley:
Ragazzi, grazie mille per averci sottoposto domande ogni settimana. Se vuoi inviare una domanda, puoi inviare un messaggio diretto a me o a Tony, oppure puoi inviarlo nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie. Io sono Ashley, @wealthfromrentals, e lui è Tony, @tonyjrobinson su Instagram, e torneremo mercoledì con un ospite.
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In questo episodio copriamo
- Come influenza debito immobiliare nel modo giusto (e finanzia la tua vacanza da SOGNO!)
- Quando dovresti e non dovresti usare a HELOC per un investimento immobiliare
- New strategie di analisi degli investimenti stiamo utilizzando nel 2023
- Perché dovresti dire "no" più spesso di "sì" quando scelta di una strategia di investimento
- Tutto su rifinanziamento cash out (e per cosa puoi usare i soldi!)
- Come trovare il meglio agenti immobiliari favorevoli agli investitori nella tua zona
- E altre ancora… So Molto di piu!
Link dallo spettacolo
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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