Mercato immobiliare di Dallas: prezzi e tendenze nel 2023

In questo articolo

Dallas, Texas, è una delle aree metropolitane in più rapida crescita del paese, con un'economia ampia, diversificata e in crescita. Con prezzi delle case inferiori alla media nazionale e un solido potenziale di flusso di cassa, Dallas ha molte caratteristiche che supportano condizioni favorevoli a lungo termine per gli investitori immobiliari. 

Popolazione e mercato del lavoro

Situata nel nord-est del Texas, l'area metropolitana di Dallas è in realtà composta da due grandi città e una piccola città: Dallas e Fort Worth, e poi dalla città più piccola di Arlington che si trova tra di loro. Nel complesso, l’area metropolitana di Dallas ha una popolazione che sta crescendo ben al di sopra della media nazionale. L'età media dei residenti a Dallas è poco meno di 33 anni, proprio nel periodo di picco degli acquisti di case e formazione del nucleo familiare età, il che indica una domanda forte e sostenibile di alloggi nella regione. 

L'economia ampia e diversificata di Dallas aiuta a isolarla dalle recessioni economiche. L'area ha grandi istituzioni mediche ed educative e una significativa presenza di compagnie aeree basate su American Airlines e Southwest Airlines. Il tasso di disoccupazione è basso ma leggermente superiore alla media nazionale e negli ultimi tempi è leggermente aumentato. 

Prezzi della casa

Nonostante la forte domanda e un’economia forte, le condizioni di investimento a Dallas rimangono interessanti. Al momento della stesura di questo articolo, il prezzo di vendita medio nell’area di Dallas è appena superiore a 400,000 dollari, che è relativamente vicino alla media nazionale ma inferiore a quello di città con economie di dimensioni simili.

È importante notare che, sebbene i prezzi a Dallas siano rimasti relativamente stabili negli ultimi mesi, il ritmo di crescita è diminuito notevolmente. Ciò è prevedibile, dato il clima macroeconomico, ma vale la pena notare che l'apprezzamento a Dallas, nel suo insieme, sarà probabilmente modesto o addirittura leggermente negativo nei prossimi mesi.

Crescita degli affitti e flusso di cassa

La crescita degli affitti ha seguito modelli simili a quelli del settore immobiliare, ma varia leggermente a seconda della città all’interno dell’area metropolitana. Gli affitti ad Arlington, ad esempio, sono rimasti stabili negli ultimi sei mesi, mentre gli affitti a Dallas e Fort Worth sono scesi modestamente. Un certo calo degli affitti non è preoccupante, dato il rapido ritmo di crescita degli affitti negli ultimi anni, e la maggior parte dei dati supporta che i cali degli affitti saranno minimi.

Quando si considerano le prospettive di flusso di cassa per Dallas, queste variano considerevolmente in base alla posizione all'interno dell'area metropolitana. Le aree vicino a Fort Worth e a sud di Dallas hanno un rapporto affitto/prezzo (un buon indicatore del flusso di cassa) vicino all’1%, il che è un buon segno per il potenziale del flusso di cassa. Tuttavia, North Dallas e gran parte dell’area tra Dallas e Fort Worth hanno rapporti canone/prezzo che suggeriscono che il flusso di cassa sarà difficile da trovare. Nel complesso, ci sono solide prospettive di flusso di cassa per un'area metropolitana di queste dimensioni!

Inventario e salute del mercato

Guardando al futuro, ci sono segnali che, sebbene il mercato immobiliare a Dallas si sia allentato, è ancora su un terreno abbastanza solido. Le nuove quotazioni sono in calo e, sebbene le scorte siano aumentate rispetto ai minimi pandemici, in realtà sono diminuite negli ultimi mesi. Ciò indica un mercato con una concorrenza abbastanza forte per le proprietà e forse anche un mercato di venditori.

Inoltre, sebbene i giorni sul mercato (DOM) siano quasi tornati ai livelli pre-pandemia, nella lettura più recente sono diminuiti. Un nuovo punto dati non costituisce una tendenza, quindi questa sarà una metrica importante da tenere d’occhio nei prossimi mesi. 

Strategie vincenti

Nel complesso, Dallas è un robusto mercato a tutto tondo per gli investitori immobiliari. Ha un prezzo ragionevole, un solido potenziale di flusso di cassa e un’economia forte per sostenere la crescita futura. Mentre il mercato immobiliare nazionale sperimenta una correzione, Dallas sta reggendo relativamente bene. I prezzi sono rimasti relativamente stabili e i principali indicatori suggeriscono che nei prossimi mesi il mercato immobiliare sarà uno dei più stabili del paese.

Victor Steffen, un agente immobiliare favorevole agli investitori nell'area di Dallas, afferma: “Gli investitori che vediamo vincere in questo momento si stanno appoggiando alle proprietà BEAF. BEAF sta per focalizzato sull'apprezzamento del pareggio. I nostri investitori di maggior successo si rivolgono ad aree con popolazione in aumento, numero crescente di posti di lavoro e redditi medi in aumento. Puntiamo a un prezzo di ingresso inferiore del 10-20% rispetto al precedente massimo di mercato e vogliamo vedere il tasso di locazione di oggi coprire il PITI. A questo punto del ciclo di mercato, quando la maggior parte degli acquirenti al dettaglio resta in disparte, i nostri investitori hanno più opportunità che mai di acquistare inventario chiavi in ​​mano di alta qualità B+ o anche di grado A. È uno di quei rari cicli di mercato in cui gli investitori sono tra gli ultimi attori sul mercato. Possiamo acquistare asset “blue chip” a prezzi scontati senza competere con una dozzina di acquirenti al dettaglio”.

Se sei interessato a saperne di più sugli investimenti a Dallas, collabora con un agente immobiliare locale favorevole agli investitori come Victor Steffen, che può guidarti attraverso le strategie, le tattiche e i quartieri su cui concentrarti.

Ecco come contatta Steffen su Agent Finder:

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Steffen si è classificato al 22° posto su 86,000 agenti di EXP Realty per volume di vendite e al 5° posto nello stato del Texas. Lui e sua moglie sono investitori immobiliari attivi, possiedono una varietà di beni che producono denaro, tra cui alloggi in affitto per stanza, affitti a lungo, medio e breve termine. Hanno in programma di continuare a costruire il proprio portafoglio con particolare attenzione alle nuove attività di costruzione e ai complessi di 20-50 unità nel 2023.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.