Il "Ciclo del destino" potrebbe causare banche, imprese e gli immobili commerciali crollano. Con le valutazioni immobiliari in ribasso, la proprietà i proprietari iniziano a diventare inadempientie il credito si restringe, facendo sì che lo stesso ciclo si ripeta ancora e ancora, trascinando verso il basso banche e bilanci fino a noi raggiungere il fondo. Ma questo scenario di “Doom Loop” sta solo alimentando la paura di a crollo del mercato immobiliare, o mancano ancora mesi prima che questa diventi la nostra nuova realtà?
Noi abbiamo chiesto Richard Barkham, economista capo globale della CBRE, il suo punto di vista cosa potrebbe causare un “Doom Loop” e per cosa dovremmo essere preparati. Il team di Richard gestisce alcuni dei dati immobiliari commerciali più completi del pianeta. Quando le masse fuggono spaventate, la squadra di Richard vede un'opportunità e se ascolti l'episodio di oggi, lo saprai esattamente dove i prezzi sono troppo bassi per essere trasferiti.
Richard dà il suo previsioni economiche per il prossimo anno, quando gli Stati Uniti potrebbero entrare a recessione, quanto alto disoccupazione potrebbe arrivare e dove prezzi degli immobili commerciali stanno andando. Mentre alcuni settori immobiliari commerciali stanno affrontando un drastico calo dei prezzi, altri sembrano sorprendentemente forti. Ma con un’economia più debole e la paura di un “Doom Loop” che prende piede, Gli investitori quotidiani sono al sicuro da questa potenziale catastrofe economica?
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Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti su Sul mercato.
James Dainard, che succede amico? È bello averti qui.
James:
Sono felice di essere qui. Sono appena atterrato su un Red Eye a Naples, in Florida. Quindi mi trovo in una stanza d'albergo a caso in questo momento.
Dave:
Perché sei a Naples, in Florida?
James:
È per un ritiro delle vendite. Stiamo facendo incontrare un gruppo di ragazzi a casa di uno dei nostri partner, quindi è davvero bello. Ma sono letteralmente atterrato, sono salito sull'Uber e mi sono fermato in un hotel a caso per partecipare al podcast.
Dave:
Dio mio. Quindi non è nemmeno lì che alloggerai.
James:
No, siamo a metà strada.
Dave:
Hai appena affittato una stanza per registrare il podcast.
James:
Devo avere quel buon wifi.
Dave:
Oh. Dio mio. Oh. Stai in hotel più belli di me. Il mio wifi è sempre terribile lì. Ma questa è dedizione, lo apprezziamo molto. Bene, oggi abbiamo un grande spettacolo. Lascia che ti chieda: hai sentito il termine “doom loop” di recente?
James:
È in ripetizione. Almeno è il termine del mese. Lo so.
Dave:
Bene, se non l'hai sentito, per il nostro pubblico, il doom loop è lo scenario di cui parlano molti giornalisti e analisti, dove iniziano i default degli immobili commerciali, le banche smettono di concedere prestiti, il credito si restringe, il che esercita una maggiore pressione al ribasso sui prezzi. , sempre più persone vanno in default e si crea questa spirale negativa discendente. E questo è successo in passato. Questa non è finzione o teoria. Questo è successo e molti analisti pensano che potrebbe accadere negli Stati Uniti con il settore immobiliare commerciale.
Quindi oggi abbiamo portato con noi un ospite incredibile. Si tratta di Richard Barkham, capo economista globale e responsabile della ricerca globale per CBRA, che se non la conoscete, è una delle più grandi società immobiliari commerciali dell'intero paese. Ha un enorme team di analisti ed economisti, e con lui abbiamo un'incredibile conversazione sul doom loop, su cosa sta succedendo nel mercato immobiliare internazionale e su come potrebbe avere un impatto sugli Stati Uniti. E quindi penso che sentiremo alcune cose davvero affascinanti in questa conversazione.
James, hai qualche domanda che ti interessa particolarmente porre a Richard?
James:
Sì, dove saranno gli accordi? Non abbiamo ancora visto le grandi offerte.
Dave:
Datemi quegli affari.
James:
Dove stanno andando? Andiamo a trovarli.
Dave:
Sì. Tutti questi economisti parlano molto di teoria. Sono ospiti meravigliosi e super disponibili, ma non credo che ti mostreranno proprietà che rappresenteranno un grosso affare per te.
James:
Ti danno quei piccoli suggerimenti sulla pepita d'oro che dovresti iniziare a cercare.
Dave:
Sì, informano la tua strategia.
James:
Sì, prendi appunti e vai a scavare in tutti i settori di cui parlerà.
Dave:
Prima di iniziare la nostra conversazione con Richard, volevo solo dirti che ascolterai due termini diversi che potresti non conoscere. Uno è il tasso massimo. Ne parliamo abbastanza nello show. Ma i tassi massimi sono un modo in cui spesso vengono valutati gli immobili commerciali. Ed è fondamentalmente solo una misura del sentiment del mercato e di quanto gli investitori sono disposti a pagare per un particolare flusso di reddito o una particolare classe di attività. Più alto è il tasso massimo, meno costoso sarà l’edificio. Quindi gli acquirenti di solito preferiscono tassi di interesse elevati. Più basso è il tasso massimo, più costoso è l’edificio. Quindi ai venditori in genere piace questo. Quindi tienilo a mente mentre affrontiamo questa intervista.
L'altra cosa di cui parleremo è l'IRR. Se non ne hai mai sentito parlare, sta per Tasso interno di rendimento, ed è fondamentalmente solo una metrica utilizzata dagli investitori immobiliari di tutti i tipi, ma è usata particolarmente spesso negli immobili commerciali ed è una metrica preferita per gli investitori commerciali. perché è molto sofisticato. Ne ho scritto nel mio libro, ma non posso nemmeno dirti la formula a mente.
Fondamentalmente ciò che fa l'IRR, nel senso più semplicistico, ti consente di tenere conto di tutti i diversi flussi di reddito che ottieni da una proprietà. Quindi molte persone guardano al flusso di cassa e al rendimento cash-on-cash, oppure guardano alla crescita del proprio capitale e al multiplo azionario. Ciò che fa l'IRR è esaminare il diverso flusso di cassa che stai ottenendo, il diverso capitale netto che stai costruendo, i tempi di tale reddito e ti fornisce un numero solido per comprendere il tuo rendimento complessivo. Ed è un'ottima cosa da imparare se sei un investitore immobiliare. Ne parliamo in Real Estate by the Numbers. Sappi solo che Richard, James e io parleremo di IRR e questo è ciò che significa.
Va bene, James, senza ulteriori indugi, parliamo di Richard Barkham, il capo economista globale della CBRE.
Dave:
Richard Barkham, benvenuto su Sul mercato. Grazie per esserti unito a noi.
Richard:
Molto felice di essere qui.
Dave:
Iniziamo facendoti raccontare al nostro pubblico qualcosa di te e della tua posizione in CBRE.
Richard:
Quindi sono Global Chief Economist presso CBRE, e CBRE è la più grande società di servizi immobiliari al mondo. Occupo questo ruolo da otto anni. Prima di allora lavoravo per una nota compagnia inglese chiamata Grosvenor, e prima ancora, per i miei peccati, ero professore universitario.
Dave:
Eccellente. E puoi raccontarci qualcosa su cosa tu, e presumo anche il tuo team, lavorate alla CBRE in termini di previsioni e analisi economiche?
Richard:
Sì. Quindi il mio team è composto da 600 persone in tutto il mondo e siamo principalmente impegnati nella raccolta e nella gestione dei dati sui mercati immobiliari. Ora ciò che facciamo è semplicemente restare in contatto con i mercati immobiliari globali e ci piace essere i primi sul mercato con commenti sulle recenti tendenze nel settore immobiliare e ci piace avere le migliori grandi idee sulle forze che stanno guidando il settore immobiliare.
Dave:
Oh bene. Bene, vogliamo conoscere le tue grandi idee. Cominciamo però solo con una visione generale. Ognuno ha un’opinione diversa in questi giorni su dove sta andando l’economia americana. Qual è il tuo?
Richard:
L’economia statunitense si è rivelata sorprendentemente resiliente, ma prevediamo comunque l’arrivo di una recessione. Lo abbiamo previsto per il quarto trimestre del 4 e il primo trimestre del 2023. Ma data la resilienza dell’economia non possiamo esserne esattamente certi. Potremmo spingerci un po’ oltre, ma il più forte aumento dei tassi di interesse degli ultimi 1 anni alla fine peserà sull’economia. Sta già colpendo alcuni settori, tra cui quello immobiliare. Anche le condizioni globali stanno peggiorando, il che ci porta sempre più nella direzione di una recessione.
Dave:
E quali sono alcune delle condizioni globali a cui fai riferimento che ritieni avranno il maggiore impatto sull'economia statunitense?
Richard:
Beh, penso che prima di tutto ci saremmo aspettati che la Cina, una volta uscita da Ziglar, quel blocco covid, decollasse con una crescita davvero rapida. E così è stato per un quarto. Ma nel secondo trimestre l’economia cinese ha subito un forte rallentamento, in parte perché le persone hanno speso tutti i loro soldi nel primo trimestre e si sono trattenute un po’ nel secondo trimestre. Ma penso che in Cina ci siano questioni più fondamentali legate alla debolezza del mercato immobiliare, in particolare nelle città di secondo e terzo livello. Anche l’economia cinese sta rientrando nel suo normale canale di crescita, ovvero le esportazioni, ma i mercati occidentali sono molto lenti.
Quindi penso che l’economia cinese abbia dei problemi. Ora, perché ciò influisce sugli Stati Uniti? È perché dietro le quinte, negli ultimi 20 anni circa, la Cina è stata un motore sempre più importante della domanda globale. E sebbene gli Stati Uniti siano un’economia abbastanza isolata e resiliente, non riescono a farla franca completamente con l’indebolimento della domanda globale. E questa è la cosa più importante della Cina. Ma ho anche notato che anche l’Europa si è indebolita. Germania, Francia e Italia hanno tutte avuto una crescita del PIL negativa nel secondo trimestre. Quindi anche le economie sviluppate più grandi cominciano a sentire un colpo.
James:
Sono contento che tu abbia sollevato l'argomento perché in realtà ho letto parecchio sull'economia cinese e su quanto si sta raffreddando e forse si sta dirigendo verso la stagflazione. È un grosso problema perché è un’economia enorme che sta emergendo. Che effetto avrà questo sulla nostra possibile recessione a livello locale? Una mia preoccupazione è che ciò potrebbe effettivamente mandare il mondo in una sorta di rotazione che potrebbe mantenere i tassi un po’ più alti. Pensi che ciò influenzerà i tassi in futuro per i prossimi 12 mesi con l'impatto anche di qualsiasi tipo di rallentamento globale?
Richard:
No, penso che nel caso della Cina sia il contrario. Penso che la Cina invierà un impulso deflazionistico, un rallentamento in Cina, perché la Cina è un grande utilizzatore di risorse e materie prime nell’economia mondiale. Se l’economia cinese rallenta, ciò esercita una pressione al ribasso sulle materie prime e ciò aiuta a ridurre l’inflazione nel mondo sviluppato. E penso anche che la Cina guidi gran parte dei mercati emergenti. La Cina e i mercati emergenti insieme potrebbero rappresentare il 35% dell’economia globale. Le aziende statunitensi esportano in quei mercati. Quindi penso che ci sia un impulso di rallentamento inviato all'economia degli Stati Uniti e agli altri mercati sviluppati. Ma non penso che sia inflazione, penso che sia deflazione.
Dave:
Quindi una domanda che continuo a porre ad alcuni dei nostri ospiti è, per coloro che credono che una recessione sia in futuro, cosa cambierà da adesso, che hai descritto come resiliente, a uno che effettivamente sprofonda in una recessione? Quali pensi che saranno alcuni dei piloti che faranno pendere la bilancia?
Richard:
Penso che ad un certo punto le aziende vorranno ridurre il proprio organico. Se la domanda rallenta, le aziende vorranno lasciare andare la manodopera, e penso che quello che inizieremo a vedere sarà un aumento della disoccupazione. Abbiamo una disoccupazione incredibilmente bassa. Sono state le 3.5. L'ultimo numero era 3.8, ma penso che nel corso di una recessione potrebbe facilmente arrivare fino a 4, 4.5. E in effetti, era molto più alto di quello della grande crisi finanziaria. Quindi meno posti di lavoro, più difficile trovarlo, più tempo tra un lavoro e l’altro, e questo si ripercuote sulla fiducia dei consumatori. E penso che questo induca le famiglie a essere molto più caute su ciò che spendono. E stiamo cominciando a vederne alcuni elementi, perché al momento l’economia americana continua ad aggiungere posti di lavoro, nuovi posti di lavoro che compensano il rallentamento della spesa da parte di persone che sono già occupate.
James:
Quindi Richard, quando pensi che... Il rapporto sull'occupazione sta iniziando a cambiare. Penso che l'ultimo mese indichi che sta iniziando a rinfrescarsi. Sta sicuramente iniziando a raffreddarsi e, da quello che ho capito, molti dei tassi di interesse che vengono aumentati sono elevati, per (a) combattere l'inflazione, ma anche per raffreddare il mercato del lavoro. Fino a quando non vedremo più disoccupazione, credi che la Fed continuerà ad aumentare i tassi per cercare di combattere il mercato del lavoro? Oppure è qualcosa che possono rendere più un atterraggio morbido fino al punto in cui non dovremo vedere un sacco di disoccupazione per tenere i tassi sotto controllo? Perché in questo momento il costo del denaro è eccessivamente alto. So che lo sto pagando in tutte le mie attività quotidiane nel settore immobiliare. Penso che stiamo tutti aspettando che tornino a scendere, e stiamo vedendo che l'inflazione inizia a scendere. Il mercato del lavoro sta iniziando a rallentare, ma abbiamo davvero bisogno di vedere una rottura nel mercato del lavoro perché inizi a cambiare nella direzione opposta?
Richard:
Penso che la Fed vorrebbe rallentare l’economia senza incidere realmente sul mercato del lavoro. Quindi non penso che la Fed stia attaccando il mercato del lavoro, ma al momento i dati di oggi mostrano che l'indice del costo del lavoro è stato rivisto al rialzo. Quindi il costo del lavoro è ancora più alto di quanto sarebbe ideale. E un modo semplice per esprimere ciò è che il tasso di crescita dei salari orari nell’economia statunitense in questo momento è del 4.4%. La Fed vorrebbe vederlo intorno al 3.5% perché, e questa è una risposta di economia tecnica, una crescita salariale del 3.5% più una crescita della produttività dell’1.5% dà una crescita del 2% nei costi unitari del lavoro, e questo è il tasso coerente con il 2% inflazione. Quindi il 4.4% è superiore al tasso coerente con un'inflazione del 2% e, in effetti, in realtà la produttività è piatta, quindi l'impulso dal mercato del lavoro.
Ora ci sono due modi in cui ciò può facilitare. Innanzitutto, possiamo reintegrare più lavoratori nella forza lavoro. Quindi la partecipazione alla forza lavoro può aumentare, e questo sta accadendo. Ma l’altro modo in cui ciò può accadere è eliminando la domanda dal mercato del lavoro. E la domanda di posti di lavoro, i posti di lavoro creati stanno diminuendo, ma penso che ci siano ancora qualcosa come 8 milioni di posti vacanti nell’economia statunitense. Quindi, nonostante il rallentamento, il mercato del lavoro è ancora robusto e non credo che la Fed voglia causare disoccupazione, ma manterrà i tassi di interesse elevati finché la crescita dei salari non si ridurrà sostanzialmente, e ciò potrebbe quindi innescare un aumento. nella disoccupazione.
James:
Sì, spero che si raffreddi. Stiamo ancora cercando di assumere in questo momento ed è impossibile trovare persone, come nel Pacifico nordoccidentale, è semplicemente terribile. Ogni volta che pubblichiamo un annuncio di lavoro, ci vogliono dai tre ai quattro mesi per riempirlo, anziché 30 giorni, come avveniva in passato.
Richard:
Beh, penso che tu non sia l'unico a pensarla così. E c’era la sensazione che l’industria manifatturiera stesse rallentando. Ma se si guardano le indagini sull’industria manifatturiera, il problema più grande non è il costo del finanziamento della produzione, ma l’accesso alla manodopera qualificata. È una cosa reale. Uno dei fattori trainanti di ciò, ovviamente, è demografico. Ci sono molti boomers che lasciano il mercato del lavoro. Oltre a tutti gli stimoli ciclici e a tutto il ciclo macroeconomico, ci sono i dati demografici che si sovrappongono e ci sono i boomer che lasciano il mercato del lavoro. E alcune previsioni dicono addirittura che il mercato del lavoro statunitense si ridurrà nei prossimi cinque anni. Quindi questo deve essere reintegrato, penso, direi, con la migrazione legale di persone qualificate. E questo sta riprendendo, ma, come lei suggerisce, le condizioni del mercato del lavoro si sono raffreddate ma sono ancora tese.
Tornando alla domanda iniziale, questo preoccupa la Fed. Assolutamente lo è.
Dave:
Va bene, Riccardo. Bene, ti abbiamo parlato molto di macroeconomia, ma ci piacerebbe sapere, data la tua esperienza alla CBRE, la tua opinione sul mercato immobiliare commerciale. Sembra che ogni singolo giorno leggiamo un titolo su uno scenario negativo e negativo, e mi piacerebbe sapere se ti senti allo stesso modo? Oppure qual è il tuo pensiero sul mercato commerciale?
Richard:
Va bene. Bene, lasciatemi semplicemente contestualizzare per la gente, solo il quadro generale, appena prima di iniziare. Il patrimonio immobiliare commerciale negli Stati Uniti vale circa 10 trilioni. È un po' più di questo. Le case unifamiliari, o immobili residenziali, valgono 45mila miliardi. Quindi il mercato immobiliare residenziale è molto, molto più grande, e in realtà è in buona salute. I prezzi stanno salendo e anche l'edilizia sta migliorando, e questo è davvero strano dato che abbiamo tassi ipotecari al 7.5%. Penso che ciò spieghi tutto ciò dopo la grande crisi finanziaria. Non siamo riusciti a costruire abbastanza case negli Stati Uniti. C'è un deficit di 4-XNUMX milioni di case, quindi l'equilibrio tra domanda e offerta nel mercato residenziale è ragionevolmente sano.
Ora possiamo passare a come ciò influisce sul mercato degli appartamenti. La gente parla di rovina e oscurità. Cerchiamo di contestualizzare gli immobili commerciali. E il vero settore in recessione nel settore immobiliare commerciale è quello degli uffici. E di questi 10mila miliardi, gli uffici potrebbero rappresentarne il 25%. Quindi, ancora una volta, è un settore grande, è molto visibile, è sotto i nostri occhi. E i posti vacanti nel settore degli uffici sono pari al 19%, rispetto al 12% di un paio di anni fa, un tasso di posti vacanti che non vedevamo dai tempi della crisi dei risparmi e dei prestiti dei primi anni '1980. Le aziende stanno davvero riducendo la quantità di spazio che utilizzeranno a causa del lavoro a distanza.
Inoltre, abbiamo ricevuto sul mercato nuovi immobili dalla precedente ondata di costruzioni. Quindi i fondamentali in carica sono molto deboli in questo momento. Questa è una sfumatura, parlerò di cose immobiliari.
James:
Per favore.
Richard:
Non è vero che il mercato degli uffici è completamente morto. Ho esaminato il numero di transazioni che CBRE sta effettuando nel 2023, ed è solo il 5% in meno rispetto al numero di transazioni che abbiamo effettuato nel 2019. Ma quando le aziende occupano spazio che è il 30% in meno rispetto a quello occupato nel 2019 , quindi il mercato è attivo, solo le aziende occupano meno spazio e preferiscono anche la costruzione più recente. La vera fuga verso la qualità e l'esperienza, credo. Il mercato non è morto, ma le scorte non occupate sono aumentate dal 12% al 18%.
Osservando il resto del settore immobiliare, con questo intendo gli appartamenti, con questo intendo il settore della vendita al dettaglio, con cui intendo quello industriale, e sempre più alternative come data center, studi medici, scienze della vita, direi che i fondamentali ci sono in realtà ragionevolmente robusto. È davvero sorprendente quando lo guardi. Il tasso di posti vacanti è in aumento, la domanda non è più quella di prima, ma direi che i fondamentali in tutti questi settori sono ragionevolmente buoni. Con questo intendo dire che le persone sono attive nel mercato, prendono spazio, e non c'è un grande aumento nel tasso di posti vacanti e di spazio non occupato.
James:
Richard, hai visto molta compressione dei prezzi? L'abbiamo visto in alcuni spazi residenziali, ma ora abbiamo visto il prezzo medio delle case risalire. Hai visto molta compressione con l’aumento dei tassi di interesse e della domanda? Come stavi dicendo, gli inquilini occupano meno spazio. Hai notato una forte compressione in tutti questi segmenti, come quello industriale, degli uffici, della vendita al dettaglio e dei prezzi? Quali aggiustamenti hai visto? Perché ho visto i prezzi iniziare a scendere in quei settori, non così tante transazioni in corso, ma che tipo di aggiustamenti dei prezzi abbiamo visto anno dopo anno, in base alla minore domanda?
Richard:
Sì. Voglio dire, è una storia complessa, quindi la risposta sarà un po' lunga, ma cominciamo con gli appartamenti. Se sei un utente di appartamenti il prezzo da pagare è ovviamente l'affitto. Nel periodo dal 2020 al 2022, quando le persone escono davvero dal Covid, abbiamo visto gli affitti degli appartamenti aumentare del 24%, in media in tutti gli Stati Uniti. È terribile. Direi che la crescita degli affitti degli appartamenti è scesa a circa il 2%. Quindi i prezzi stanno ancora salendo, ma sono al di sotto dell’inflazione. E ci sono alcuni mercati, penso, dove ci sono molti nuovi appartamenti in costruzione in cui hai effettivamente visto alcuni cali di prezzo. Ma in media, penso che in tutta l’America i prezzi degli appartamenti stiano ancora salendo lentamente.
Nel caso della vendita al dettaglio, questa è un'altra storia strana. Non costruiamo spazi commerciali da circa 15 anni. E il settore del commercio al dettaglio ha attraversato il Covid. Ha ripulito i suoi bilanci, si è reinventata come operatore omnicanale, un omnicanale molto elegante e penso che parte del fatto che l'esuberanza dei consumatori abbia mandato le persone nei centri commerciali. Quindi in realtà nel settore della vendita al dettaglio i nostri broker ci dicono che non c'è abbastanza spazio di Grado A. Le aziende sono frenate dall'espansione perché non c'è abbastanza spazio. Non abbiamo costruito abbastanza. Quindi gli affitti continuano ad aumentare nel commercio al dettaglio, a dire il vero. Questo non vuol dire che non ci siano problemi con i centri commerciali di grado B e C. Penso che tutti lo vedrebbero nella loro vita quotidiana, ma anche alcuni di questi si stanno reinventando come centri comunitari e destinazioni di centri commerciali antichi. E stanno trovando altri usi, anche gli uffici flessibili stanno entrando in alcuni centri commerciali B e C.
Quindi questo è appartamento, questo è vendita al dettaglio. Il settore industriale ha ancora il vento favorevole dell'economia digitale e dell'e-commerce, e quest'anno vedremo il leasing nel settore industriale scendere del 30%, da un miliardo di piedi quadrati dell'anno scorso a forse 750 milioni di piedi quadrati. , ma sarà comunque il terzo anno più forte mai registrato. Quindi gli affitti stanno salendo e non poco nel settore industriale, forse intorno al 9-12%. Quindi questo è un mercato molto caldo. E, naturalmente, altre cose come i data center. Ci sono persone qui a Dallas, dove risiedo, che affittano spazi per sei anni. C'è davvero un'enorme richiesta di data center attorno al cloud computing, all'intelligenza artificiale, è un settore incredibilmente caldo.
Quindi mi fermerò qui. Ci sono altri settori di cui potrei parlare, ma penso che i fondamentali del settore immobiliare, uffici a parte, siano sorprendentemente forti, il che non vuol dire che gli investitori siano attivi. Se si fa una distinzione tra le persone che utilizzano l'immobile per lo scopo per cui è stato costruito e pagano l'affitto, e le persone che possiedono immobili, che sono fondi pensione, compagnie di assicurazione sulla vita, fondi universitari e altri capitali privati, la situazione è molto tranquilla il fronte degli investimenti in questo momento. E i prezzi stanno crollando. Il prezzo effettivo che pagheresti per un immobile come bene sarà inferiore tra il 15 e il 20% rispetto a quello di due anni fa.
Dave:
Quindi solo in sintesi. Sì, quindi la domanda tra gli inquilini, siano essi inquilini di appartamenti o inquilini al dettaglio, sembra resistere relativamente bene, ma la domanda tra gli investitori sta diminuendo. Questo è ciò che abbiamo visto, e i dati che ho esaminato mostrano che i tassi di copertura stanno aumentando. E' questo quello che vedi? E se è così, al di fuori dell'ufficio, penso che tutti consideriamo l'ufficio come il più grande successo, ma il nostro pubblico è particolarmente interessato al tipo di pubblico degli appartamenti multifamiliari, quindi sono solo curioso di sapere come si stanno comportando i tassi massimi in quello specifico settore degli immobili commerciali proprietà.
Richard:
Beh, penso che sia come tutti gli altri settori. I tassi massimi sarebbero compresi tra circa 125 punti base e 150 punti base, a seconda del tipo di asset e della posizione, da circa il 3.5% fino al 4 o 5%, a seconda della posizione. E forse anche più alto, dipende da quale sia il punto di partenza. Esistono diversi tassi massimi che riflettono le diverse classificazioni e le diverse località. Direi che, in generale, i prezzi sono superiori di 150 punti base, il che equivale a un calo dei prezzi di circa il 20%.
Dave:
E pensi che continuerà così?
Richard:
Sì, lo so, in realtà. Capisco... Non per sempre.
Dave:
No, adoro semplicemente qualcuno che dà una risposta diretta. Quindi di solito quando chiediamo qualcosa del genere loro, ehi, beh. Perché è complesso, non fraintendermi, ci sono molti avvertimenti, ma apprezzo sempre una risposta molto chiara come questa.
Richard:
Sì. Penso che potrebbe esserci un’ulteriore perdita di valore, e non si invertirà finché gli investitori non inizieranno a vedere un chiaro percorso di discesa per i tassi di interesse. Abbiamo iniziato a vedere, penso forse due mesi fa, solo un po' la sensazione di dove fossero le persone... Guardando quello che ho visto, che in realtà erano uffici, c'è un problema, ma i fondamentali nel settore immobiliare in realtà non sono poi così male, noi sembra che stiano superando l’inflazione. E quei tassi di rendimento a termine, prendiamo un tasso massimo del 5%, aggiungiamo una crescita degli affitti del 2% e abbiamo teoricamente un IRR a termine del 7%, e ciò equivale a costi del debito tra il 6.5 e il 7.5%. La gente ha cominciato a pensare che forse ricominceremo a cercare accordi.
Ma penso che il picco del Tesoro a 10 anni, quando è passato da 4.2 a 4.4 nelle ultime due settimane, abbia nuovamente portato in mente l’incertezza sul percorso di discesa dei tassi di interesse. Quindi le persone hanno semplicemente posato di nuovo le penne e hanno pensato, beh, aspetteremo e vedremo cosa succede. Penso che siamo in questo mondo in cui le buone notizie sono cattive notizie, mentre tra il 2009 e il 2020, per il settore immobiliare le cattive notizie erano buone notizie perché hanno mantenuto bassi i tassi di interesse. Ora siamo nel mondo opposto, è lo stesso mondo ma è opposto. Ma le buone notizie sono cattive notizie perché aumentano le preoccupazioni delle persone riguardo ai tassi di interesse più alti per un periodo più lungo.
James:
Quindi Richard, stai dicendo che potremmo vedere altri acquisti nei prossimi 12 mesi. Sento che il mercato multifamiliare è diminuito un po', ma i venditori sono ancora lì e non ci sono molte transazioni in corso perché i tassi massimi non sono abbastanza attraenti per noi da considerarli. Perché ho visto la stessa cosa, vedevamo tassi massimi come 3.5, forse 4 bassi, e ora sono fino a 5.5. Non è molto interessante con il debito là fuori in questo momento.
Richard:
No, no. Voglio dire, penso che se le persone avessero più fiducia non guarderesti solo, per diventare tecnico, non guarderesti solo al tasso massimo. Dovresti guardare l'IRR, che tiene conto dell'apprezzamento dell'affitto che otterresti.
James:
Destra.
Richard:
E penso che l'IRR, anche se si presuppone una crescita degli affitti del 2%, 2.5%, ti dà un IRR che sta arrivando al limite. Ma penso che quando la fiducia evapora, le persone non sono investitori IRR. Gli investitori IRR implicano fare ipotesi sull’affitto futuro e le persone non vogliono farlo. E proprio, come dici tu, non esiste una leva positiva in questo momento e le persone non sono disposte ad accettare una leva negativa sul mercato.
Ma non ci vorrà molto per ribaltare questa equazione, non credo. Ci piacerebbe solo avere una direzione un po' più chiara sulla direzione in cui sta andando l'inflazione, una guida un po' più chiara sul fatto che abbiamo raggiunto il picco del ciclo dei fondi della Fed, la Fed è stata molto equivoca a riguardo, quindi penso che le cose andranno bene. mancia. Perché dal lato del leasing, il leasing è scomparso nel secondo trimestre del 2, proprio quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire, le persone hanno abbandonato il mercato. Bene, il leasing è tornato. Il leasing del secondo trimestre di quest'anno è tornato. E abbiamo un livello piuttosto elevato di nuove costruzioni, forse 2022 unità a trimestre, ma il mercato sta assorbendo da 2 a 90,000 unità a trimestre, almeno sulla base delle prove del secondo trimestre e della traiettoria del terzo trimestre.
Quindi la domanda è tornata ad aumentare. Probabilmente i posti vacanti stanno leggermente aumentando. Ma con il ritorno della domanda non ci vorrà molto, in termini di aspettative, affinché la gente dica che ci sono degli affari da fare qui. Direi, proprio per quanto riguarda la resistenza dei venditori, se la Fed non fosse intervenuta e non avesse fornito liquidità al settore bancario, cosa che ha permesso al settore bancario di poter transitare attraverso un periodo di prestiti. Potrebbero ancora pagare gli interessi, ma sono sott'acqua in termini di valore. Avremmo potuto avere una situazione diversa. La Fed è stata molto attiva nel fornire liquidità al settore bancario. E, naturalmente, penso che ciò abbia mantenuto la pressione sui proprietari, e quindi c'è questa situazione di stallo tra acquirenti e venditori, o proprietari e potenziali acquirenti.
Dave:
Richard, voglio approfondire il settore bancario e cosa sta succedendo lì. Proprio ieri stavo leggendo un articolo sul Wall Street Journal in cui si ipotizzava un “circolo vizioso” nel settore immobiliare commerciale. La premessa di base è che le loro valutazioni sono già in ribasso. Ha messo alcune proprietà sott'acqua e ora le persone stanno iniziando a non pagare quei prestiti. Il credito bancario si sta restringendo, il che significa che le persone non possono rifinanziarsi o non possono acquistare, il che esercita un’ulteriore pressione al ribasso sulle valutazioni e crea la spirale che crea una sostenuta pressione al ribasso sui prezzi nel settore immobiliare commerciale. Sono curioso di sapere se pensi che ci sia il rischio di questo circolo vizioso, o come vuoi chiamarlo, se c'è più rischio nei fallimenti bancari e nella mancanza di liquidità che incidono sul mercato commerciale?
Richard:
Voglio dire, quello che sto per dirvi è un argomento piuttosto complesso, che è da qualche parte nel mezzo, non ci sono problemi e c'è un circolo vizioso.
Dave:
Va bene.
Richard:
Penso che, con grande rispetto, la massima giornalistica sia semplificare ed esagerare.
Dave:
Destra.
Richard:
E penso che, in una certa misura, con il settore immobiliare sia quello che sta succedendo. E non sto dicendo che non ci sia un problema con la svalutazione dei prestiti, ma penso che quello che sentiamo e vediamo è che le banche hanno ampio accesso alla liquidità e per questo motivo non soffrono la fuga dei depositi . Quindi, quando subiscono perdite o devono svalutare prestiti, sono in grado di riportarli sul loro conto profitti e perdite in modo relativamente ordinato. Non c’è dubbio che il costo e la disponibilità di credito per nuovi finanziamenti siano molto più ristretti. È incredibilmente stretto. Ma non penso che le banche vogliano ritrovarsi con il settore immobiliare nei loro libri contabili. Voglio dire, ci sono già passati. Non vogliono mettere le persone in default e poi avere il patrimonio immobiliare che devono gestire oppure devono venderlo con uno sconto a qualcuno che lo tiene per due anni e poi fa un profitto due anni dopo. Ci sono già passati e non vogliono affrontarlo di nuovo.
Quindi penso che quello che stiamo vedendo è che, ove possibile, le banche si stanno espandendo. Direi addirittura estendere e fingere, ma ci sono molti modi creativi in cui le banche possono lavorare con i mutuatari per superare il periodo di stress acuto. E non sto dicendo che non ci saranno perdite. La nostra ricerca ci dice che probabilmente 60 miliardi di prestiti rischiano di andare in default. Ci sono 4.5 miliardi di prestiti agli immobili commerciali. Quei 60 miliardi, forse sono l'1.5% del totale dell'attivo bancario. Quindi sarà doloroso, ma non farà crollare il settore bancario. Pertanto, il circolo vizioso non è positivo, e subire perdite non è mai positivo, ma non penso che sia un circolo vizioso così aggressivo come quello che abbiamo visto nelle precedenti crisi immobiliari. Abbiamo visto che i doom loop esistono nella realtà. Lo hanno fatto durante la crisi dei prestiti di risparmio, lo hanno fatto durante la grande crisi finanziaria, ma al momento, per una serie di ragioni, non credo che siamo ancora arrivati a questo punto.
James:
Ci sono sicuramente molti articoli con quella parola "doom loop" in corso. È il nuovo in-term che vedo in ogni articolo, dove è doom loop, doom loop, è tutto quello che sento.
Dave:
Aspetta, James, l'episodio adesso si chiamerà doom loop, e probabilmente avremo il nostro episodio con le migliori performance di tutti i tempi se lo chiameremo doom loop.
Richard:
Non possiamo parlare di circoli virtuosi piuttosto che di doom loop?
Dave:
Sì, nessuno vuole sentir parlare di circoli virtuosi, sfortunatamente vogliono sentir parlare di circoli virtuosi. Mi piacerebbe circoli virtuosi.
James:
Ma se si avvicina un circolo vizioso, Richard, perché sembra che tu ti senta fiducioso in alcuni settori commerciali per il futuro, quali settori ritieni siano i quali la maggior parte degli investitori dovrebbe diffidare in questo momento? Se stai cercando di acquistare il prossimo accordo nei prossimi 12 mesi, quali settori ti piacciono, ehi, mi calmerei o diffiderei?
Richard:
Ebbene, è molto forte la tentazione di dire uffici, perché negli uffici, come ho detto, abbiamo registrato un aumento dei posti vacanti dal 12% al 19%. Non abbiamo certezze sul ritorno al lavoro nella sede americana. Riteniamo che il ritorno al lavoro accelererà, ma solo in un periodo più lungo, ma al momento non vi è alcuna certezza. D'altra parte, come professionista nel settore immobiliare da circa 40 anni, ottieni le migliori occasioni nei mercati più bombardati. Quindi, in mezzo a tutta questa revisione dei prezzi, ci saranno alcune ottime opportunità nel settore degli uffici. E se vuoi davvero essere controcorrente, corri nella direzione opposta. Tutte quelle persone che corrono in una direzione dicendo doom loop, doom loop, capisci da dove vengono e ti muovi nella direzione opposta.
Penso che anche il commercio al dettaglio abbia molto da fare in questo momento. Stavamo vedendo un bel po’ di capitale privato. E non è come per gli uffici, le dimensioni delle risorse possono essere inferiori. È possibile che i piccoli investitori siano coinvolti nel commercio al dettaglio, e stiamo assistendo ad una carenza di spazio e ad alcune tendenze molto, molto interessanti nel commercio al dettaglio. I settori più attraenti, se voglio dirlo in questi termini, o i settori su cui siamo più fiduciosi, credo, a causa dei venti favorevoli, sono il settore industriale e il settore multifamiliare se si vuole investire nella crescita degli affitti a lungo termine. Ma una volta che il mercato inizia a muoversi, è lì che i prezzi aumenteranno più rapidamente. Quindi, se vuoi investire in quella storia a lungo termine, allora devi muoverti rapidamente, direi.
Non fraintendetemi, ci sono alcune parti del multifamiliare e dell'appartamento che penso possano incontrare dei problemi. C’erano molti finanziamenti ponte a basso costo nel settore multisettoriale in cui le persone, negli anni del boom con una crescita degli affitti del 24%, acquistavano beni di grado C con un debito molto basso e cercavano di ristrutturarli e riposizionarli come Spazio B o B plus o A Grade. Data la debolezza generale e il livello dei tassi di interesse, penso che alcuni di questi potrebbero finire in default. Quindi, se sei uno studioso di queste questioni, potrebbero esserci asset da raccogliere o ricapitalizzare in quel segmento di mercato.
Dave:
James inizierà a sbavare adesso.
Richard:
Oh, lo ero. Mi stavo agitando.
Dave:
Quella è la sua timoniera.
James:
All'improvviso mi sono prurigino le dita. Sono tipo, sì, eccoci qui. E penso che Richard ce l'abbia fatta. È come se tutti comprassero questi affari con artisti molto ristretti e poi venissero aggiustati i debiti a metà strada, e i tuoi costi di costruzione sono più alti, i tuoi tempi di autorizzazione sono più lunghi, e poi all'improvviso il tuo costo del denaro è aumentato ed è sicuramente ho avuto qualche problema in quel settore. È come se anche le cose che si sono stabilizzate si stessero ancora muovendo, ma le cose che si trovano a metà stabilizzazione sono quelle in cui vediamo opportunità. Ed è sicuramente quello che stiamo cercando.
Richard:
Giusto. E ancora, nel corso di una lunga carriera, le persone che hanno preso ottime decisioni di acquisto hanno acquistato da sviluppatori in difficoltà o società di costruzione in difficoltà. Lo abbiamo già visto prima.
Dave:
Beh, spero che nessuno perda la maglietta. Non tifo affatto per questo. Ma penso che sia utile riconoscere che questo sta accadendo e che probabilmente ci saranno asset in difficoltà che dovranno essere riposizionati da qualcun altro diverso dall’attuale proprietario.
Richard:
Sì. Voglio dire, il settore bancario in questo momento sta cancellando molti debiti che sono sott'acqua, quindi c'è un costo economico in questo, ma al momento la situazione non è fuori controllo. E per fortuna non ha ancora colpito del tutto il settore dei consumi, il mercato immobiliare, perché poi ciò ha un impatto sulla gente comune, e non è affatto piacevole.
Dave:
Bene, Richard, grazie mille per esserti unito a noi. Questo è stato incredibilmente perspicace. Voglio condividere con il nostro pubblico che tu e il tuo team avete scritto un incredibile rapporto economico, chiamato The Midyear Global Real Estate Market Outlook per il 2023. È una lettura affascinante e c'è anche un bellissimo video che lo accompagna.
Richard, puoi parlarci brevemente di questo e dove il nostro pubblico può trovarlo se vuole saperne di più?
Richard:
Sì, sarà sul sito web della CBRE, cbre.com. Vai su Ricerca e approfondimenti e fai clic su di esso. Potrebbero essere necessari due o tre clic, ma è lì. I miei esperti di ricerca provengono da tutto il mondo e cerchiamo di essere neutrali, equilibrati e guidati dai dati. Ci limitiamo a fornire un'ampia panoramica dei mercati immobiliari negli Stati Uniti e nel mondo. In realtà, ci ho partecipato e ho anche imparato da esso, a dire il vero.
Dave:
Questo è il miglior tipo di progetto di ricerca, giusto?
Richard:
Sì, assolutamente.
Dave:
Va bene. Bene, Richard, grazie ancora per esserti unito a noi.
Richard:
E' un piacere assoluto.
Dave:
Quindi James, Richard ci ha detto che secondo lui i valori degli asset stanno diminuendo, il che ovviamente non è positivo per chi detiene beni immobili, ma anche che potrebbero esserci alcune opportunità, di cui so che sei particolarmente interessato a sfruttare. Quindi, come ti fa sentire questo tipo di previsione o previsione riguardo alla tua attività?
James:
Beh, mi piace che mi abbia dato la conferma che dovresti comprare quando le altre persone non vogliono comprare, in sostanza. C'erano così tante piccole cose fondamentali quando parlava di come gli affitti industriali stanno aumentando, ma i prezzi stanno scendendo. Quindi c'è qualche opportunità in questi settori di andare avanti e semplicemente di cercare quelle opportunità proprio adesso, perché senti dire continuamente che le persone dicono: “Ah, non puoi comprare nulla. Non puoi comprare nulla." Ma solo quella statistica di cui parlava, industriale, gli affitti stanno aumentando ma i prezzi stanno scendendo, è lì che vuoi andare a guardare. Quindi sono sempre più entusiasta per i prossimi 12 mesi e sarà solo questione di essere pazienti e trovare l'opportunità giusta.
Dave:
Nello show hai menzionato che i tassi massimi dove sono ora, hai detto Seattle, quanto sono 5.5?
James:
Sì, direi tra 5.25 e 5.5, lì, da qualche parte lì.
Dave:
Ma data la posizione dei tassi di interesse, si tratta di una leva finanziaria negativa, che non è qualcosa che in genere attrae gli investitori, data la posizione dei costi del debito. A che punto i tassi massimi dovrebbero aumentare affinché tu possa sentirti davvero entusiasta del potenziale delle operazioni che potresti acquistare?
James:
Bene, puoi sempre ottenere un buon tasso massimo se acquisti valore aggiunto. È lì che puoi aumentarlo. Ma voglio dire, in teoria, non mi piace davvero acquistare al di sotto del tasso massimo. Vorrei essere in quel 6.5. Se si stabilizza con un piccolo rialzo, vorrei essere intorno a 6.5 in questo momento.
Dave:
E perché tutti lo capiscano, i tassi massimi sono una misura del sentiment del mercato. E come indica James, i flussi e i riflussi si basano sul costo del debito, sulla quantità di domanda e sul rischio percepito. E in generale, i tassi massimi sono più bassi per gli asset stabilizzati. E quando i tassi massimi sono più bassi significa che vengono scambiati a un costo più elevato. Quando i tassi massimi sono più alti, sono più economici. E di solito puoi ottenere un tasso massimo più alto come acquirente se stai acquistando, come sta dicendo James, un riparatore o qualcosa che necessita di valore aggiunto.
Ma scusa, James, vai avanti.
James:
Sì, penso che sia quello che stiamo vedendo in questo momento. Molte delle transazioni che stiamo vedendo negli ultimi sei mesi riguardano molti movimenti di denaro di 1031, ma non molti nuovi acquirenti entrano per quel limite generale di 5.5. Se hanno uno scopo per andare a comprare, lo faranno. A parte questo, tutti inseguono quel valore aggiunto in cui bisogna rimboccarsi le maniche e mettersi al lavoro. Ma ci sono alcuni acquisti davvero buoni in questo momento. So che i nostri IRR sono aumentati parecchio negli ultimi nove mesi fino a raggiungere il 17, 18% e quindi sono tutte cose positive.
Dave:
Questa è un'ottima cosa. Beh, dovremo solo tenere d'occhio la situazione e vedere come va, ma in generale sono d'accordo con la valutazione di Richard. I tassi massimi sono in aumento, e penso che continueranno a salire mentre la mia ipotesi è che gli affitti, almeno nel settore multifamiliare, che è il settore che capisco meglio, probabilmente rallenteranno. Potrebbero mantenersi al di sopra dello zero e crescere, ma penso che questi folli tassi di crescita degli affitti che abbiamo visto nel multifamiliare siano finiti per il momento. E così, combinato con l'aumento dei tassi massimi, abbasseremo i valori multifamiliari ancora più in là dove sono oggi, il che potrebbe presentare alcune opportunità interessanti. Quindi dovremo tenere d'occhio questo.
James, grazie mille per essere qui. Lo apprezziamo sempre. E per tutti quelli che lo ascoltano, ti apprezziamo. Se ti piace questo episodio, non dimenticare di lasciarci una recensione su Spotify, Apple o su YouTube se lo stai guardando lì. Grazie ancora e ci vediamo per il prossimo episodio di On The Market.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerca di Pooja Jindal, copywriting di Nate Weintraub. E un ringraziamento molto speciale all'intero team BiggerPockets. I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente dati, opinioni e strategie di investimento.
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In questo episodio copriamo:
- ha spiegato il "Doom Loop" immobiliare e cosa potrebbe causare questo reazione a catena per far crollare i prezzi degli asset
- Il “rallentamento globale” ed recessione previsioni per 2023 e 2024
- Il più debole e settori più forti del settore immobiliare commerciale (e quali sono sottoprezzo)
- Aggiornamenti del tasso massimo e cosa alla fine farà sì che i prezzi aumentino nuovamente
- Migliori opportunità di acquisto nel 2023 e beni con affitti in aumento e prezzi in calo
- Disoccupazione, inflazione, deflazione e cosa possiamo aspettarci nel prossimo anno
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
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- Ritirarsi
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- Rischio
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- Suddetto
- vendite
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- bilancia
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- SCIENZE
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- Sei mesi
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- Soft
- solido
- alcuni
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- qualcosa
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- Spendere
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- spuntone
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- soggiorno
- Ancora
- stimolo
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