Apa yang Dilakukan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD)?

Dalam artikel ini

Grafik Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS adalah agen pemerintah federal yang membantu orang mendapatkan akses ke perumahan yang terjangkau. Kebanyakan orang Amerika mengasosiasikan HUD dengan bantuan perumahan umum dan membantu keluarga berpenghasilan rendah. Namun, program HUD juga membantu individu memenuhi syarat Pinjaman FHA, melakukan perbaikan rumah, dan menegakkan hukum perumahan yang adil secara nasional. 

Banyak investor properti sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah HUD untuk memperluas portofolio mereka. Rumah yang diambil alih HUD sering dijual di bawah nilai pasar, memungkinkan Anda untuk merehabilitasi dan membalikkan properti untuk mendapatkan keuntungan. 

Namun, program perumahan HUD juga merupakan cara yang bagus bagi keluarga untuk membeli rumah pertama mereka. Skema seperti “Program Tetangga Tetangga yang Baik” atau “Program $100 Dolar HUD” memberikan opsi pembiayaan yang sangat terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah untuk membeli rumah.

Artikel ini mengeksplorasi apa yang diperlukan untuk membeli rumah HUD dan apakah jenis perumahan ini bisa menguntungkan. Anda juga akan mempelajari pro dan kontra membeli properti HUD yang diambil alih.

Apa itu Rumah HUD

A rumah HUD adalah properti yang diambil alih yang disita dari pemilik rumah yang gagal membayar pinjaman Federal Housing Administration (FHA) mereka. Rumah HUD dapat berupa jenis properti apa saja—rumah tradisional, dupleks, atau bahkan rumah trailer. FHA membayar sisa hipotek, dan HUD menempatkan properti di pasar perumahan. 

Rumah HUD yang hadir di pasar properti dijual “apa adanya”. Oleh karena itu, Anda tidak dapat mengharapkan peningkatan, renovasi, atau perbaikan properti apa pun. Selain itu, karena pemilik properti sebelumnya mengalami kesulitan keuangan, properti tersebut mungkin dalam keadaan rusak. Namun, rumah ini biasanya yang termurah untuk dijual di daerah tersebut. 

Program HUD

Program HUD dimulai pada tahun 1965 ketika Presiden Lyndon B. Johnson membentuk badan tersebut. Misinya adalah untuk “menciptakan komunitas yang kuat, berkelanjutan, inklusif, dan rumah terjangkau berkualitas untuk semua.” Untuk memenuhi tujuan ini, HUD menjalankan berbagai program untuk memastikan perumahan sewa yang terjangkau dan membantu keluarga menikmati keamanan finansial dan kualitas hidup yang lebih baik.

Berikut adalah beberapa program perumahan HUD yang dirancang untuk memberikan bantuan keuangan kepada siapa pun yang ingin membeli atau menyewa rumah.

Program voucher pilihan tempat tinggal

Biasa dipanggil Bagian 8 perumahan, program ini memberikan bantuan sewa untuk keluarga berpenghasilan rendah, penyandang disabilitas, atau orang lanjut usia. Tuan tanah yang menyewa penyewa Bagian 8 harus memastikan bahwa properti tersebut memenuhi atau melampaui standar kesehatan dan keselamatan minimum. Selain itu, penyewa menerima voucher untuk membantu membayar hipotek mereka. 

Untuk memenuhi syarat untuk perumahan Bagian 8, keluarga harus memenuhi kriteria khusus. Ini termasuk pendapatan rata-rata berdasarkan ukuran keluarga, riwayat sewa yang baik, kurangnya catatan kriminal, dan memilih dari daftar apartemen atau rumah HUD yang disetujui. 

Kemudian, otoritas perumahan umum setempat menyetujui Bagian 8 pemohon. 

Pinjaman bantuan perumahan federal

FHA menawarkan asuransi hipotek dan pinjaman kepada orang-orang yang mungkin tidak memenuhi syarat berdasarkan aturan hipotek standar. Daripada menawarkan pinjaman secara langsung, FHA melindungi pemberi pinjaman yang disetujui dari risiko keuangan jika pemilik rumah gagal membayar hipotek. Namun, FHA dapat menyita properti ini, yang kemudian menjadi "rumah HUD".

Berikut adalah beberapa kriteria untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA:

• Memiliki rasio utang terhadap pendapatan kurang dari 43%
• Memiliki skor kredit minimal 580 untuk uang muka 3.5%.
• Miliki skor kredit antara 500 dan 579 untuk uang muka 10%.
• Bayar Premi Asuransi Hipotek (MIP)
• Memiliki bukti pekerjaan dan penghasilan tetap
• Tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama

Hibah blok pengembangan masyarakat (CDBG)

Program HUD juga membantu memastikan perumahan yang aman dan peluang perumahan yang adil. Misalnya, program CDBG memberikan bantuan keuangan kepada masyarakat untuk merehabilitasi dan memperbaiki bangunan tempat tinggal dan non-perumahan. Selain itu, hibah membantu meningkatkan utilitas dan meningkatkan akses ke pekerjaan dan layanan publik.

Program kemitraan investasi HOME

Grafik program RUMAH menyediakan dana Federal untuk memperbaiki perumahan bagi penyewa dan pemilik rumah. Program ini khusus untuk keluarga dengan pendapatan gabungan di bawah rata-rata tingkat pendapatan keluarga di daerah tersebut.

Misalnya, pemilik rumah berpenghasilan rendah bisa mendapatkan dana untuk memperbaiki atau merehabilitasi rumah mereka agar tahan cuaca atau melakukan perbaikan darurat. Atau keluarga dapat mengajukan permohonan bantuan sewa berbasis penyewa untuk membantu membayar biaya perumahan atau membayar uang jaminan atas properti sewaan. 

UU Perumahan yang Adil

Grafik UU Perumahan yang Adil adalah program HUD yang memastikan bahwa penyedia perumahan tidak dapat menolak perumahan bagi siapa pun berdasarkan diskriminasi. Oleh karena itu, tuan tanah tidak boleh melecehkan, menolak untuk menjual atau menyewakan, atau membuat perumahan tidak tersedia karena faktor-faktor berikut: 

• Usia
• Identitas gender
• orientasi seksual
• Agama
• Asal negara
• Kedudukan perkawinan
• Ras
• Warna
• Cacat

Undang-undang Perumahan Adil berlaku sama untuk pemilik rumah yang menjual rumah atau tuan tanah yang menyewa unit. 

Cara Membeli Rumah HUD

Membeli rumah HUD bisa menjadi cara yang bagus untuk mendapatkan penawaran bagus untuk sebuah properti. Rumah yang diambil alih ini sering dijual dengan harga diskon, membuatnya menarik bagi calon investor dan pemilik rumah.

Namun, pertanyaannya adalah: bagaimana cara membeli rumah HUD?

Seperti halnya pembelian properti apa pun, proses pembelian dimulai dengan uji tuntas. Oleh karena itu, sangat penting untuk meneliti target pasar Anda, menganalisis penjualan, dan menghitung nilai setelah perbaikan (ARV). Selain itu, sebaiknya pelajari tentang biaya yang terkait dengan pembelian rumah HUD.

Langkah selanjutnya adalah memastikan Anda memiliki pembiayaan. Jadi, kecuali Anda dapat membuat penawaran tunai di rumah, Anda harus mendapatkan persetujuan awal untuk hipotek. Langkah ini memberi tahu Anda seberapa besar kemampuan Anda untuk menawar properti HUD.

Berikut adalah langkah-langkah yang diperlukan saat Anda mulai mencari rumah untuk dibeli di bawah program perumahan HUD:

• Cari rumah HUD untuk dijual: Grafik situs HUD daftar berbagai agen federal dengan properti untuk dijual. Di sana, Anda dapat mencari rumah berdasarkan negara bagian atau kode pos. Ingat, sebelum mengajukan penawaran untuk membeli properti investasi, Anda harus menunggu hingga periode listing awal berakhir. 
• Temukan agen real estat yang disetujui HUD: HUD hanya menerima tawaran properti dari agen atau broker berlisensi. Oleh karena itu, mencari agen yang berpengalaman dalam proses pembelian HUD sangatlah penting.
• Kumpulkan informasi tentang penawaran: Langkah selanjutnya adalah mengumpulkan semua informasi penawaran. Ini termasuk tenggat waktu, siapa yang memenuhi syarat untuk menawar, dan jika ditetapkan sebagai "properti yang ditempati pemilik".
• Jadwalkan inspeksi properti: Jika memungkinkan, atur inspektur rumah untuk memeriksa kondisi properti. Rumah HUD dijual "apa adanya" dan mungkin memerlukan perbaikan ekstensif. Jika inspeksi pra-penawaran tidak memungkinkan, pastikan tawaran Anda menyertakan kemungkinan inspeksi rumah.
• Ajukan penawaran Anda: Bekerja samalah dengan agen atau broker real estat Anda untuk mengajukan penawaran atas properti yang Anda inginkan. Jika tawaran Anda yang menang, biasanya Anda memiliki waktu 30 hingga 60 hari untuk menyelesaikan kesepakatan. 

Siapa yang memenuhi syarat untuk rumah HUD?

Siapa pun dapat memenuhi syarat untuk membeli rumah HUD. Namun, pembeli pemilik-penghuni mendapatkan prioritas dalam proses penawaran. Oleh karena itu, 30 hari pertama proses penawaran dicadangkan untuk pemilik-penghuni—artinya rumah tersebut harus menjadi tempat tinggal utama Anda selama 12 bulan. Selain itu, Anda tidak dapat membeli rumah HUD dalam 24 bulan sebelumnya.

Setelah proses penawaran 30 hari pertama berlalu, ketentuan penjualan tidak lagi eksklusif untuk hunian pemilik. Setelah itu, penawaran terbuka untuk semua orang, termasuk investor fix-and-flip atau investor yang membeli properti sewaan.

Bagaimana menemukan rumah HUD

Satu-satunya cara untuk menemukan properti yang dijual di bawah skema perumahan HUD adalah di HUDHomestore.gov situs web. Situs ini memungkinkan Anda memfilter hasil untuk menemukan penyitaan HUD berdasarkan negara bagian, kode pos, ukuran properti, harga, dan jenis pembeli. Properti penyitaan ini tidak ditemukan di MLS atau situs web real estat lainnya. 

Bagaimana membiayai rumah HUD

Dimungkinkan untuk membeli rumah HUD melalui pembiayaan tradisional, baik hipotek tradisional, pinjaman FHA, pinjaman VA, pinjaman FHA203(k), atau uang tunai. Namun, ada beberapa opsi pembiayaan tambahan untuk perumahan HUD. Inilah yang paling umum:

• Program Good Neighbor Next Door: Program ini membantu pegawai negeri yang memenuhi syarat — guru, petugas polisi, petugas pemadam kebakaran, dan teknisi medis — membeli rumah dengan diskon 50 persen. Namun, ada kriteria tertentu yang harus dipenuhi. Misalnya, pelamar harus tinggal di properti tersebut minimal selama tiga tahun.
• Program Satu Dolar: Insentif ini membantu keluarga berpenghasilan rendah membeli rumah seharga $1. Rumah yang memenuhi syarat harus sudah ada di pasar setidaknya selama enam bulan.
• Program Turun $100: Pembeli pemilik-penghuni berpenghasilan rendah dapat membeli rumah dengan uang muka $100. 
• Program Voucher Pilihan Tempat Tinggal: Keluarga berpenghasilan rendah dapat mengajukan permohonan perumahan Bagian 8 untuk menerima bantuan keuangan guna membantu membuat pembayaran hipotek lebih terjangkau. 

Pro dan Kontra Membeli Rumah HUD

Misalkan Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah HUD. Apa faktor utama untuk membantu memutuskan apakah itu masuk akal secara finansial? Berikut keuntungan dan kerugian membeli properti HUD. 

Pro

1. Membeli rumah HUD lebih murah

Manfaat paling signifikan dari rumah HUD adalah harganya. Biasanya, properti ini dijual di bawah nilai pasarnya. Ini dapat menjadikannya pilihan yang lebih menarik bagi investor atau keluarga yang mencari perumahan yang terjangkau. 

2. Uang muka lebih rendah

Membeli rumah HUD dengan pinjaman FHA berarti uang muka Anda bisa sekecil 3.5% dari harga pembelian. Oleh karena itu, setoran tipikal akan berkisar dari $500 hingga $2,000 daripada standar 20%. Selain itu, Anda mungkin memenuhi syarat untuk Program Pembayaran Uang Muka $100. 

3. Bantuan dengan biaya penutupan

Dalam banyak kasus, pembeli rumah HUD memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan biaya penutupan. Ini dapat membantu membayar pajak transfer, biaya pencatatan, dan biaya terkait lainnya. 

4. Lebih sedikit persaingan di pasar perumahan HUD

Keuntungan lain dari membeli rumah HUD adalah persaingan yang lebih sedikit. Penawar yang berhasil adalah penawar yang menghasilkan laba bersih terbesar bagi Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan. Itu tidak didasarkan pada kontinjensi, pembiayaan, atau ukuran uang muka.

Kekurangan

1. Rumah HUD dijual "tak terlihat"

Anda tidak akan pernah bisa membeli properti turnkey saat menawar rumah HUD. Properti dijual "sebagaimana adanya", dan tidak ada negosiasi atas properti ini. Bahkan dengan inspeksi properti, banyak masalah perbaikan dan rehabilitasi yang tidak terlihat bisa terjadi. 

2. Aturan hunian dan batasan penjualan

Jika Anda membeli rumah HUD sebagai "penghuni-pemilik", Anda berada di bawah dua batasan. Pertama, Anda harus tinggal di properti tersebut minimal selama satu tahun. Kedua, Anda tidak bisa membeli rumah HUD lagi selama dua tahun. Mungkin itu bukan masalah besar, tapi itu sesuatu yang perlu dipertimbangkan.

3. Risiko membeli lubang uang

Masalah umum dengan penyitaan HUD adalah tagihan rehabilitasi bisa sangat besar. Karena pemilik rumah sebelumnya tidak dapat membayar hipotek, kemungkinan besar rumah tersebut dalam kondisi perbaikan yang buruk. Selain itu, proses penyitaan bisa memakan waktu lama, artinya mungkin sudah kosong selama beberapa bulan atau tahun.

4. Gunakan agen real estat yang disetujui HUD

Membeli rumah yang terdaftar di situs web HUDHomestore membatasi jenis agen yang dapat Anda gunakan. Agen atau broker real estat harus disetujui oleh HUD untuk mengajukan penawaran. 

5. Stok perumahan HUD terbatas

Dibandingkan dengan MLS, penyitaan yang dijual relatif sedikit. Misalnya, banyak negara bagian memiliki kurang dari sepuluh properti untuk dijual. Kurangnya properti yang tersedia dapat menyulitkan untuk menemukan rumah yang cocok.

FAQ Beranda HUD

Apa fungsi dan tujuan utama HUD?

Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan bertujuan untuk menciptakan komunitas yang kuat, berkelanjutan, inklusif, dan rumah terjangkau berkualitas untuk semua. Melalui berbagai program, HUD berupaya meningkatkan kepemilikan rumah, mendukung pengembangan masyarakat, dan meningkatkan akses perumahan terjangkau yang bebas dari diskriminasi.

HUD bekerja dengan pemerintah negara bagian dan lokal, lembaga perumahan umum, dan organisasi nirlaba untuk mencapai tujuan ini.

Siapa yang memenuhi syarat untuk rumah HUD?

Dua faktor kualifikasi saat membeli rumah HUD dibagi menjadi pemilik-penghuni dan investor. Penawaran 30 hari pertama hanya terbuka untuk pembeli yang berkomitmen untuk tinggal di properti selama 12 bulan. Ini termasuk pembeli yang membeli rumah melalui program HUD.

Tahap kedua dari proses penawaran HUD dimulai jika tidak ada penawaran yang diterima pada tahap awal. Siapa pun dapat memenuhi syarat untuk menawar rumah HUD yang telah terdaftar selama lebih dari sebulan. 

Apa yang dilakukan sekretaris HUD?

Sekretaris Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) menasihati Presiden tentang masalah-masalah yang berhubungan dengan perumahan. Selain itu, Sekretaris memprakarsai kebijakan dan peraturan serta mengawasi program untuk memajukan misi agensi dalam membuat perumahan yang terjangkau—sewa dan kepemilikan rumah—dapat diakses oleh semua orang, terutama keluarga berpenghasilan rendah.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.