Matematika di Balik Suku Bunga Hipotek dan Mengapa Suku Bunga Tetap Tetap

Dave:
Halo semuanya, dan selamat datang di On The Market. Saya Dave Meyer. Bergabung hari ini oleh Henry Washington. Henry, aku mendengar rumor tentangmu hari ini.

Henry:
Uh oh. Ini tidak bagus. Atau mungkin memang demikian. Aku tidak tahu. Lakukanlah.

Dave:
Ini baik. Saya mendengar Anda menyelesaikan buku Anda.

Henry:
Saya menyelesaikan paruh pertama buku saya. Saya masih mengerjakannya.

Dave:
Baik.

Henry:
Masih mengerjakannya.

Dave:
Tunjukkan pada kami seberapa besar perhatian yang saya berikan dalam pertemuan itu.

Henry:
Kami menyelesaikan paruh pertama buku ini. Kami sedang mengerjakan paruh kedua buku ini. Kami telah mencatat semuanya, namun kami masih memiliki beberapa detail lagi untuk dimasukkan ke dalamnya.

Dave:
Ya, tim di BiggerPockets Publishing tampak sangat senang dengan buku Anda dan semuanya datang tepat waktu. Kedengarannya seperti buku yang bagus. Tentang apa ini?

Henry:
Ini tentang menemukan dan mendanai transaksi real estat Anda. Buku bagus bagi pemula untuk mempelajari cara keluar dan mulai menemukan penawaran ini. Wah, dengan perekonomian seperti ini, sungguh gila. Anda harus pandai menemukan kesepakatan.

Dave:
Sial. Saya tidak tahu apakah saya seorang pemula, tapi saya pasti akan membaca buku jika itu membantu saya menemukan penawaran yang lebih baik saat ini. Saya ingin sekali mengetahuinya. Ngomong-ngomong, kapan keluarnya?

Henry:
Saya pikir ini bulan Maret.

Dave:
Oke, bagus. Bagus. Baiklah. Ya, kami berdua akan menerbitkan buku Q1.

Henry:
Anda memiliki buku setiap Q.

Dave:
Saya punya satu buku yang keluar. Ini akan menjadi yang kedua. Saya baru menulis ini selama tiga tahun. Saya tidak akan tutup mulut mengenai hal itu.
Baiklah. Ya, kita punya episode yang bagus hari ini. Saya rasa mereka menyebutnya sebagai… Ini seperti episode spesial Dave Meyer. Kita akan menjadi sedikit kutu buku hari ini. Kami memiliki banyak acara hebat di mana kami berbicara tentang keputusan taktis dalam perekonomian/hal-hal yang terjadi dengan bisnis Anda. Namun hari ini, kita akan melihat ke balik layar salah satu hal ekonomi yang lebih mendetail/teknis yang berdampak pada bisnis Anda setiap hari. Itu adalah suku bunga hipotek. Namun secara khusus, kita akan berbicara tentang bagaimana tingkat suku bunga hipotek terjadi. Anda mungkin mengetahui hal ini dengan mendengarkan acara ini sedikit, tetapi The Fed tidak menetapkan suku bunga hipotek. Sebaliknya, hal ini ditentukan oleh serangkaian variabel yang kompleks. Kami akan membahasnya hari ini bersama Chen Xiao dari Redfin. Dia seorang ekonom. Dia mempelajari hal ini: bagaimana tingkat suku bunga hipotek terjadi. Saya sangat bersemangat, jika Anda tidak tahu, untuk menampilkannya di acara itu untuk mendalami topik ini yang, menurut saya, sangat membuat penasaran semua orang.

Henry:
Ya. Saya setuju. Saya juga bersemangat. Tapi bukan karena alasan kutu buku yang sama yang membuat Anda bersemangat. Namun saya gembira karena setiap orang yang Anda ajak bicara mempunyai pendapat yang hampir tidak berdasar pada apa yang menurut mereka akan berdampak pada suku bunga. Orang-orang membuat keputusan tentang investasi mereka. Mereka membeli properti. Mereka tidak membeli properti berdasarkan faktor rando yang menurut mereka akan berperan dalam hal ini. Sebenarnya, mendengar dari seseorang yang melihat informasi ini setiap hari dan dapat memahaminya akan sangat membantu jika Anda mencoba mencari tahu apakah Anda harus membeli properti sekarang atau harus menunggu, atau bagaimana caranya. Menurut Anda, berapa lama suku bunga akan bertahan atau naik atau turun karena hal-hal ini berdampak pada jumlah uang yang dihasilkan investor.

Dave:
Saya pikir hal yang membuat saya sangat bersemangat adalah kita semua bisa membuat proyeksi, seperti yang Anda katakan. Namun dalam episode ini, kami akan membantu semua orang memahami bagaimana hal ini sebenarnya akan terjadi. Kita tidak tahu arah mana yang akan dituju. Namun kami dapat memahami unsur-unsur yang terkandung di dalamnya. Anda dapat membentuk opini Anda sendiri di sini dan menggunakannya untuk membuat keputusan investasi yang bijaksana.

Henry:
Dave?

Dave:
Ya.

Henry:
Saya harus meminta Anda melakukan sesuatu. Apakah Anda akan mampu menahan diri dan tidak menyelami rumput liar sedalam mungkin? Karena ini adalah bayimu di sini. Inilah yang kamu sukai.

Dave:
Ini adalah mimpiku. Maksudku, tiga tahun lalu/empat tahun lalu, aku bahkan tidak tahu apa itu obligasi. Sekarang, saya menghabiskan sepanjang hari membicarakan obligasi. Tuhan! Apa yang terjadi padaku? Saya akan melakukan yang terbaik untuk menahan dan menjaganya pada tingkat yang sesuai untuk investor real estat dan bukan orang yang hanya suka membicarakan instrumen keuangan demi [tidak terdengar 00:04:24].

Henry:
Kami menghargai Anda.

Dave:
Baiklah. Baiklah, kita akan istirahat sebentar, lalu kita akan kembali dengan pertunjukannya.
Chen Xiao, selamat datang di Pasar. Terima kasih banyak telah bergabung dengan kami hari ini.

Chen:
Terima kasih banyak telah menerima saya. Saya sangat senang berada di sini.

Dave:
Ya, kami sangat beruntung memiliki banyak kolega Anda dari Redfin yang bergabung dengan kami. Kalian melakukan penelitian ekonomi yang hebat. Secara khusus, apa yang Anda fokuskan untuk melacak dan meneliti pekerjaan Anda di Redfin?

Chen:
Sangat. Terima kasih telah menerima begitu banyak dari kami dari Redfin. Kami semua penggemar berat acara ini. Dalam peran saya di Redfin, tugas saya pada dasarnya adalah memimpin tim ekonomi untuk memikirkan bagaimana tim kami dapat membantu konsumen dan memberi dampak pada komunitas perumahan secara eksternal dan juga membimbing Redfin secara internal dengan pandangan kami mengenai pasar perumahan dan ekonomi. Saya sangat terlibat dengan kepemimpinan pemikiran mengenai topik mana saja yang harus kita perhatikan dan ke mana arah penelitian kita.

Dave:
Besar. Hari ini, kita akan membahas topik yang sedikit aneh dan lebih teknis. Kami akan menjebakmu di sini. Kami ingin berbicara tentang suku bunga hipotek. Ini bukan keputusan yang menarik. Namun yang jelas, mengingat keadaan pasar, suku bunga hipotek dan arahnya akan memainkan peran besar dalam arah pasar perumahan tahun depan. Kami ingin mengungkap sebagian tentang bagaimana tarif hipotek ditetapkan. Kita semua tahu bahwa FBI telah menaikkan suku bunga. Tapi mereka tidak mengontrol suku bunga hipotek. Bisakah Anda memberi tahu kami lebih banyak tentang indikator ekonomi apa yang berkorelasi dengan suku bunga hipotek?

Chen:
Tentu. Saya akan menjawab pertanyaan Anda sedikit secara tidak langsung. Tapi aku berjanji akan memenuhi apa yang kamu minta. Saya pikir ada baiknya untuk mengambil langkah mundur dan memikirkan kerangka tarif hipotek. Sebenarnya, pikirkan kerangka suku bunga secara lebih luas karena, seringkali, kita menyebut “suku bunga” dalam perekonomian, dan terdapat berbagai suku bunga. Pada tingkat yang paling dasar, tingkat bunga adalah harga untuk meminjam uang. Hal ini ditentukan oleh dua hal: risiko kredit dan risiko durasi. Seberapa berisiko orang atau entitas yang saya pinjami, dan berapa lama saya meminjamkan uang tersebut kepada mereka?
Hal penting dalam diskusi ini adalah memikirkan pasar obligasi. Obligasi hanyalah cara meminjamkan uang ke berbagai entitas untuk jangka waktu yang berbeda-beda. Saat kita memikirkan pasar obligasi, kita memikirkan dua metrik. Kami memikirkan harga dan hasil, yang berbanding terbalik. Ketika ada lebih banyak permintaan, harga naik dan hasil panen turun dan sebaliknya.
Sangat penting… Ketika saya memikirkan tentang suku bunga hipotek, ada dua suku bunga lain yang perlu saya pikirkan. Yang pertama adalah tingkat dana federal. Itu adalah tingkat yang dikendalikan oleh The Fed. Lalu, ada tingkat suku bunga 10 tahun, yang menurut saya mungkin akan banyak kita bicarakan hari ini. Suku bunga hipotek sebenarnya meningkat di atas suku bunga dana federal dan perbendaharaan 10 tahun. Dalam kerangka yang saya bicarakan, untuk tingkat dana federal, tidak ada risiko kredit sama sekali. Ini adalah suku bunga pinjaman semalam antar bank. Juga tidak ada risiko durasi.
Jika saya berpikir tentang treasury sekarang, pasar treasury, treasury hadir dalam berbagai bentuk. Apa pun mulai dari surat utang negara satu bulan hingga obligasi negara berdurasi 30 tahun. Tapi yang paling penting untuk suku bunga hipotek adalah surat berharga 10 tahun. Ini adalah tingkat referensi dalam perekonomian. Ini adalah hal yang paling berkorelasi sehari-hari dengan suku bunga hipotek.
Ketika saya memikirkan tentang obligasi Treasury 10 tahun, para ekonom menganggap hal ini dipecah menjadi tiga komponen. Yang pertama adalah kurs riil. Itu adalah bagian yang paling terkait dengan apa yang dilakukan The Fed. Seberapa ketat upaya The Fed terhadap perekonomian, atau seberapa akomodatifnya upaya The Fed? Bagian kedua adalah ekspektasi inflasi. Ini ada hubungannya dengan risiko durasi. Artinya jika saya berpikir 10 tahun ke depan, “Apa yang akan terjadi dengan inflasi?” Karena berapa pun imbal hasil yang saya peroleh dari inflasi Treasury 10 tahun akan berdampak buruk bagi investor.
Lalu yang ketiga adalah istilah premi. Istilah premium paling squishiest. Premi berjangka adalah seberapa besar pengembalian berlebih yang saya minta untuk memegangnya selama 10 tahun versus jangka waktu yang lebih pendek. Anda bertanya apa saja indikator ekonomi yang paling berkorelasi dengan suku bunga KPR. Ya, semua hal inilah yang akan mempengaruhi surat berharga 10 tahun. Inflasi jelas penting ketika kita juga memikirkan pertumbuhan ekonomi. Kami sedang melihat PDB. Kami sedang melihat kondisi pasar tenaga kerja. Semua komponen ekonomi utama akan mempengaruhi imbal hasil Treasury 10 tahun. Kemudian, suku bunga hipotek juga meningkat.
Saya bilang keduanya sangat berkorelasi. Artinya, suku bunga hipotek biasanya diperdagangkan pada selisih yang relatif terhadap Treasury 10 tahun. Penyebarannya, pada umumnya, tetap cukup konsisten. Tapi salah satu cerita utama tahun lalu adalah hipotek/spread itu benar-benar membengkak. Kita dapat membicarakan alasannya dan bagaimana prospeknya.

Henry:
Ya. Sepertinya Anda tahu persis apa yang akan kita tanyakan karena menurut saya tujuan kita adalah mencoba memahami… Baiklah, pertama-tama, izinkan saya kembali dan mengatakan menurut saya itulah penjelasan terbaik tentang suku bunga dan cara kerjanya yang pernah kami tampilkan di acara itu. Itu luar biasa. Terima kasih telah memecahkannya. Tapi yang kedua, ya, saya pikir kita ingin memahami… jadi tingkat imbal hasil 10 treasury, posisi saat ini, dibandingkan posisi historisnya, dan bagaimana hal tersebut berdampak pada pasar.

Chen:
Sangat. Saat ini, menurut saya, obligasi 10 tahun berada di atas empat atau lima tahun. Di situlah kejadiannya kemarin. Menurutku, hari ini sebenarnya sedikit meningkat. Ini adalah rekor tertinggi dalam sejarah, menurut saya, mungkin sejak 2007 jika data saya benar. Sudah banyak pendakian. Pada bulan Mei tahun ini, angkanya sekitar 100 basis poin lebih rendah.
Kisah nyata pasar hipotek dalam beberapa bulan terakhir sebenarnya adalah… Mengapa imbal hasil treasury 10 tahun naik begitu banyak? Yang penting, ini membingungkan karena inflasi sebenarnya telah turun dalam beberapa bulan terakhir. Saya pikir banyak orang yang mendengarkan hal ini mungkin berpikir, “Saya telah membaca di media, dan para ekonom mengatakan kepada saya bahwa jika inflasi turun, tingkat hipotek tidak akan turun. Mengapa hal itu tidak terjadi?” Ini benar-benar ada hubungannya dengan kerangka yang saya bicarakan.
Seperti saya katakan, sejak seluruh masalah plafon utang diselesaikan, Treasury 10 tahun telah naik sekitar 100 basis poin. Mari kita pikirkan mengapa hal itu terjadi. Sekitar setengahnya saya sebut dengan istilah premi. Hal ini sebagian besar terkait dengan kekhawatiran mengenai utang jangka panjang pemerintah AS dan penerbitan obligasi Treasury. Seperti kita ketahui, negara semakin banyak meminjam. Pasokan utang negara semakin banyak. Pada saat yang sama, permintaan terhadap utang negara tersebut tidak dapat mengimbangi. Hal ini menyebabkan premi berjangka meningkat.
Cerita utama lainnya adalah kenaikan suku bunga riil. Ini adalah gagasan yang semakin sering disampaikan oleh The Fed kepada kita bahwa mereka akan mempertahankan suku bunga yang lebih tinggi dalam jangka waktu yang lebih lama, belum tentu akan lebih tinggi dari posisi saat ini, namun mereka akan mempertahankan tingkat pembatasan yang tinggi ini untuk jangka waktu yang lama. jangka waktu yang lebih lama, artinya mereka memproyeksikan bahwa mereka akan mulai melakukan pemotongan pada tahun depan pada pertengahan tahun 2024. Namun ketika mereka mulai melakukan pemotongan, hal tersebut terjadi lebih lambat dari yang kita duga sebelumnya, dan jumlah pemotongannya lebih sedikit. Ini lebih lambat dari yang kita duga. Seringkali, orang-orang berdebat: apakah The Fed akan menaikkan suku bunga lagi? Sebenarnya, 25 basis poin lainnya tidak terlalu menjadi masalah. Kisah sebenarnya sekarang adalah berapa lama kita akan bertahan di wilayah yang membatasi ini.
Lalu, komponen imbal hasil 10 tahun lainnya yang sudah saya bahas sebelumnya, ekspektasi inflasi, sebenarnya tidak banyak berubah. Itu tidak menjadi masalah besar di sini. Namun jika Anda adalah seseorang yang mengikuti berita keuangan, Anda mungkin pernah mendengar banyak pembicaraan tentang gagasan bahwa tingkat netral telah meningkat. Menurut saya, hal itu sangat penting untuk dibahas saat ini. Hal ini terkait dengan apa yang saya bicarakan mengenai permintaan utang negara dan gagasan bahwa kita akan memiliki suku bunga yang lebih tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama.
Tingkat netral adalah sesuatu dalam perekonomian yang tidak diperhatikan. Kita tidak bisa mengukurnya. Cara favorit saya untuk memikirkannya adalah metabolisme Anda. Saat Anda remaja, Anda bisa makan banyak. Anda mungkin tidak akan menambah berat badan. Anda memiliki metabolisme yang tinggi. Di kemudian hari, metabolisme Anda berubah. Anda tidak bisa mengukurnya. Dokter tidak dapat memberi tahu Anda apa itu. Namun ternyata Anda tidak bisa lagi makan makanan yang sama dan mempertahankan berat badan yang sama.
Hal yang sama terjadi dalam perekonomian, di mana, setelah harga finansial, tampaknya tingkat netral benar-benar turun. Itu sebabnya The Fed mempertahankan suku bunganya sangat rendah. Kita bahkan tidak bisa mencapai inflasi di atas 2%. Namun kemudian, sesuatu terjadi setelah pandemi ini, di mana, tiba-tiba, kita merasa seperti mengalami inflasi yang jauh lebih besar. Tarifnya harus lebih tinggi. Apa yang dilakukan investor dan meningkatkan The Fed… Jerome Powell mengakui hal ini pada konferensi pers terakhir, yang muncul adalah gagasan bahwa tingkat suku bunga netral telah bergeser ke atas. Itu berarti pada dasarnya kita hanya perlu mendapatkan tarif yang lebih tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama. Pandangan tersebut juga yang mendorong kenaikan angka 10 tahun. Hal ini mendorong kenaikan suku bunga hipotek.

Dave:
Seperti yang Anda katakan, Chen, kami telah melihat kenaikan suku bunga hipotek yang stabil selama musim panas. Tampaknya hal ini semakin cepat sejak konferensi pers terakhir ini. Tampaknya apa yang baru saja Anda bicarakan sebenarnya yang terjadi di sini adalah kita melihat beberapa hal. Pertama, ringkasan proyeksi ekonomi, yang disampaikan oleh The Fed dalam beberapa pertemuannya, menunjukkan bahwa mereka masih berpikir bahwa kita akan menaikkan suku bunga pada akhir tahun 2024. Itu berarti satu tahun penuh dari sekarang. Namun ketika Anda berbicara tentang suku bunga netral, yang menurut saya merupakan penjelasan yang bagus… Apakah itu keseimbangan tak terbatas/keseimbangan teoritis ideal yang ingin dicapai oleh The Fed? Bahkan setelah tahun 2024, sejauh yang mereka proyeksikan, mereka berpikir bahwa tingkat suku bunga terbaik yang dapat mereka lakukan adalah sekitar 3% untuk dana federal. Apakah itu benar?

Chen:
Iya benar sekali. Itulah tepatnya yang dimaksud dengan tingkat netral. Ini adalah tingkat suku bunga yang akan dipertahankan oleh The Fed. Hal ini akan mengendalikan inflasi dan tingkat pengangguran. The Fed mempunyai mandat ganda, yaitu menginginkan inflasi yang rendah dan tingkat pengangguran yang rendah. Tingkat netral pada dasarnya adalah tingkat di mana kita tidak menstimulasi perekonomian atau mencoba untuk secara aktif mengkontraksikan perekonomian.
Ketika The Fed mengeluarkan proyeksinya, mereka berkata, “Oke, untuk jangka panjang,” pada dasarnya dalam dua atau tiga tahun terakhir, “di mana kita memproyeksikan tingkat suku bunga netral itu?” Dalam ringkasan proyeksi ekonomi terbaru mereka, mereka sebenarnya mempertahankan tingkat netral di 2.5%, yang sebenarnya membingungkan banyak orang karena jika Anda melihat proyeksi mereka untuk tahun 2025/2026, angka tersebut menunjukkan tingkat yang lebih tinggi. Namun hal ini juga menunjukkan perekonomian pada dasarnya berada dalam keseimbangan.
Ada perbedaan antara… Apa yang Anda katakan untuk jangka panjang dan apa yang Anda katakan untuk dua atau tiga tahun ke depan. Wartawan menunjukkan hal ini. Apa yang ditunjukkan Powell adalah gagasan bahwa tingkat suku bunga netral akan berubah. Ada juga gagasan tentang suku bunga netral jangka pendek versus suku bunga netral jangka panjang. Saya pikir ini mulai masuk terlalu jauh ke dalam lubang kelinci. Namun hal yang menurut saya penting sebagai kesimpulan dari seluruh diskusi ini adalah bahwa The Fed memberi tahu kita bahwa mereka mulai menyadari bahwa suku bunga netral telah dinaikkan. Hal ini masih bisa berubah di masa depan. Namun jika kita memikirkan suku bunga treasury 10 tahun atau suku bunga hipotek tetap 30 tahun, hal ini akan memainkan peran besar dalam menentukan ekspektasi dasar mengenai suku bunga yang seharusnya.

Henry:
Informasi ini sangat membantu investor. Saya tidak ingin investor mendengar seberapa dalam kemajuan yang kita peroleh dan tidak memikirkan, “Apa artinya ini bagi Anda saat Anda membeli properti atau saat Anda mempertimbangkan untuk membeli properti?” Apa yang saya pikir saya dengar… Saya pikir salah satu hal terpenting yang saya dengar dari Anda adalah bahwa ini bisa menjadi sinyal atau bahwa The Fed memberi sinyal bahwa suku bunga akan tetap berada pada kisaran yang kita anggap sebagai hal yang wajar. tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama dari apa yang diperkirakan semula.
Bagi saya, sebagai investor, seiring dengan perubahan lanskap investasi selama setahun terakhir akibat kenaikan suku bunga, banyak strategi yang berubah. Sulit untuk membeli properti yang menghasilkan arus kas karena biaya uang. Biaya uang/tingkat bunga itu menggerogoti uang yang dapat saya hasilkan dengan menyewakan properti.
Jika Anda adalah investor jangka panjang dan ingin membeli properti dengan arus kas, yang terjadi adalah orang-orang mulai tertarik dan bersedia membeli properti yang terkadang mencapai titik impas atau bahkan kehilangan sedikit uang setiap saat. bulan karena orang-orang bertaruh dengan mengatakan, “Jika saya dapat membeli properti ini dan menyimpannya selama enam hingga 12 bulan ke depan, maka akan booming. Jika suku bunga turun, itu berarti saya dapat membiayai kembali, dan arus kas saya pasti akan ada. Kemudian, saya dapat menjual beberapa properti ini jika saya mau karena ketika harga turun, orang-orang akan mengesampingkannya. Mereka mulai membeli lagi. Masih ada masalah inventaris. Sekarang, harga mulai naik.” Sepertinya ini adalah taruhan yang bagus untuk dibeli saat ini.
Namun sebagai investor, yang saya dengar adalah Anda harus berhati-hati dalam melakukan hal itu. Anda harus memiliki cadangan agar dapat mempertahankan properti ini lebih lama karena kita tidak mempunyai jawaban pasti mengenai kapan dan apakah harga tersebut akan turun atau berapa besarnya akan turun.

Chen:
Ya. Saya setuju dengan apa yang Anda katakan. Menurut saya, ketika inflasi menjadi tidak terkendali dan The Fed memulai siklus kenaikan suku bunga pada musim semi lalu, terdapat keyakinan yang kuat di antara banyak orang bahwa hal ini adalah sebuah penyimpangan dan bukan perubahan paradigma. Yang harus kita lakukan hanyalah bertahan dan menunggu sampai hal ini berlalu, lalu kita akan kembali normal, bahwa apa yang kita alami sebelumnya adalah normal.
Saya pikir apa yang semakin dipikirkan orang-orang saat ini adalah… “Nah, jika Anda mengambil pandangan jangka panjang mengenai suku bunga dan melihat kembali apakah itu obligasi Treasury 10 tahun atau Anda melihat suku bunga hipotek, selama beberapa tahun terakhir dekade, ini adalah kisah tentang penurunan suku bunga. Tingkat pasca krisis keuangan sangat rendah. Seperti yang saya katakan, dengan analogi metabolisme saya, itu mungkin merupakan penyimpangan. Kita mungkin sebenarnya sedang mempertimbangkan untuk kembali ke norma yang lebih historis. Itu pasti bisa terjadi.
Namun, hal lain yang perlu saya waspadai adalah adanya ketidakpastian yang sangat besar mengenai perekonomian saat ini. Jika Anda melibatkan saya tahun lalu, yang akan saya sampaikan kepada Anda adalah ada banyak ketidakpastian mengenai perekonomian saat ini. Namun menurut saya tahun ini, terdapat lebih banyak ketidakpastian. Alasannya karena tahun lalu kita sudah tahu apa dasar cerita itu. Kami tahu inflasi tidak terkendali. The Fed sudah siap menghadapi pertarungan ini. Itu akan menaikkan suku bunga dengan sangat, sangat cepat. Kami akan menontonnya pada tahun 2023. Itulah yang kami tonton pada tahun 2023.
Kini, The Fed telah melakukan hal tersebut. Kita berada pada posisi di mana mereka mendaki lebih cepat dibandingkan yang pernah mereka lakukan dalam sejarah. Kami duduk di sini, dan pertanyaannya adalah, apa yang terjadi sekarang? Masih ada risiko resesi yang signifikan. Saya pikir banyak orang telah mengadopsi pandangan bahwa kita mendapatkan soft landing. Risiko resesi sudah berakhir. Perekonomian sangat tangguh. Saya pikir kita masih tidak bisa melupakan risiko resesi tersebut.
Kemudian di sisi lain, inflasi masih bisa tidak terkendali. Tarif masih bisa naik lebih tinggi. Sebenarnya ada risiko di kedua sisi. Ketika saya biasa bermain ski, ada jalur di mana Anda akan bermain ski. Ada tebing di kedua sisinya. Beginilah cara saya memikirkan hal ini, dalam arti tertentu, di mana ada risiko di kedua sisi. Hal ini menciptakan ketidakpastian yang sangat besar.
Jika Anda melihat pasar berjangka saat ini untuk mengetahui prediksi pasar berjangka tentang obligasi 10 tahun satu tahun dari hari ini, pada dasarnya mereka memperkirakan bahwa imbal hasil akan sama seperti saat ini. Itu adalah gagasan bahwa suku bunga pada dasarnya akan tetap di sini. Hal ini dengan asumsi, untuk suku bunga hipotek, bahwa selisih hipotek juga tetap konsisten seperti saat ini, yang belum tentu demikian.

Dave:
Mari kita gali lebih dalam tentang spread di sana karena kita akan membicarakannya sedikit di acara ini. Sekadar mengingatkan semua orang, ada korelasi historis antara obligasi 10 tahun dan suku bunga hipotek. Menurut saya, itu seperti 170/190 basis poin, kira-kira seperti itu. Sekarang, itu apa? 300 basis poin. Jauh lebih tinggi dari sebelumnya. Anda berbicara tentang penyebarannya. Mungkin sebaiknya kita melompat mundur sedikit. Bisakah Anda menjelaskan mengapa penyebarannya begitu konsisten/bagaimana perubahannya selama beberapa tahun terakhir?

Chen:
Tentu. Sangat. Seperti yang saya katakan, suku bunga hipotek, dalam kehidupan sehari-hari, sangat berkorelasi erat dengan obligasi 10 tahun. Jika obligasi 10 tahun naik hari ini, suku bunga hipotek mungkin akan naik hari ini. Dalam jangka waktu yang lebih lama, hubungan tersebut menjadi kurang pasti. Seperti yang Anda katakan, secara historis, hanya bergantung pada cara Anda mengukur… Ini sekitar 170 basis poin.
Namun, secara konseptual, mengapa penyebarannya bisa berubah? Saya pikir ada dua hal penting untuk dipikirkan. Salah satunya adalah volatilitas suku bunga dan risiko pembayaran di muka yang diperkirakan. Hal yang benar-benar membedakan obligasi hipotek atau obligasi pemerintah seperti obligasi adalah bahwa obligasi hipotek memiliki risiko pembayaran di muka bawaan, sehingga seseorang yang memiliki hipotek tetap selama 30 tahun dan membiayai kembali atau melunasi hipoteknya tanpa biaya kapan pun. Aliran pendapatan investor dapat terputus kapan saja. Mereka harus memikirkan hal itu ketika berinvestasi di bidang keamanan.
Ketika suku bunga sangat fluktuatif atau ketika suku bunga sangat tinggi, dan investor memperkirakan bahwa hal tersebut adalah sebuah penyimpangan dan kemudian suku bunga akan turun di masa depan, semua pembicaraan tentang, “Oh, beli sekarang, pembiayaan kembali nanti,” maka mereka akan melakukan hal yang sama. 'akan menuntut premi yang jauh lebih tinggi untuk membeli obligasi hipotek. Itu adalah bagian besar dari cerita mengapa selisih hipotek membengkak selama setahun terakhir ini.
Bagian lain dari cerita ini hanyalah permintaan terhadap MBS. Ada dua bagian dalam hal ini. Salah satunya adalah The Fed. The Fed memiliki sekitar 25% dari MBS yang beredar. Selama pandemi, mereka membeli MBS senilai $3 triliun. Karena untuk menstimulasi perekonomian selama resesi yang sangat parah tersebut, The Fed kembali mengeluarkan pedoman QE dan berkata, “Kami akan berkomitmen untuk membeli MBS dalam jumlah yang tidak terbatas untuk menjaga kelangsungan kapal ini.” Mereka terus membeli, meskipun pasar perumahan tampak baik-baik saja. Tapi kemudian mereka berhenti. Ketika mereka berhenti, itu adalah pembeli besar, tiba-tiba keluar begitu saja dari pasar itu.
Lalu, bagian kedua dari kisah permintaan adalah bank. Bank sudah memiliki banyak MBS di neracanya. Karena apa yang terjadi dengan suku bunga, banyak kerugian yang belum direalisasi karenanya. Mereka dapat menandainya sebagai sesuatu yang harus dipegang teguh. Oleh karena itu, mereka tidak perlu menandai untuk memasarkan kerugian tersebut. Namun hal ini juga berarti berkurangnya keinginan mereka untuk membeli lebih banyak MBS saat ini.
Sejak SVB terjadi pada bulan Maret, menurut saya pandangan terhadap simpanan bank telah berubah. Artinya, jika bank merasa simpanan tidak terlalu kaku, artinya ada kemungkinan lebih besar simpanan akan keluar, maka permintaan terhadap aset jangka panjang seperti MBS akan berkurang. Hal ini juga akan menyebabkan berkurangnya permintaan bank terhadap MBS. Jika Anda ingin berbicara tentang, “Apa maksudnya dengan pandangan ke depan? Apakah ini merupakan kondisi normal baru untuk penyebaran sekarang, atau dapatkah angka tersebut kembali turun?” Saya pikir itu tergantung pada beberapa hal.
Kembali ke dua alasan utama mengapa spread menjadi lebih besar, jika volatilitas besar turun dan risiko pembayaran di muka turun, maka, ya, Anda bisa melihat bahwa spread turun. Gagasan yang lebih tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama, bahwa tarif akan lebih tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama, berarti menurut saya risiko pembayaran di muka akan sedikit turun. Oleh karena itu, terdapat sedikit ruang bagi penurunan spread.
Lalu, jika Anda berpikir tentang permintaan MBS… The Fed tidak akan ikut campur. Bank sedang keluar. Tapi masih ada pengelola uang. Ada dana lindung nilai. Pada titik tertentu, ada batas atas seberapa besar spread ini karena beberapa investor akan mulai berkata, “Sebenarnya, jika saya bisa mendapatkan keuntungan sebesar ini dengan berinvestasi di MBS, saya harus melakukannya dibandingkan dengan sekuritas pendapatan tetap lainnya. .” Ada batasan seberapa besar spreadnya juga.

Dave:
Sekadar memperjelas bagi semua orang yang mendengarkan, MBS adalah sekuritas berbasis hipotek. Ini pada dasarnya terjadi ketika investor atau bank atau pencetusnya pada dasarnya mengumpulkan hipotek dan menjualnya sebagai sekuritas di pasar juga. Semua partai berbeda yang baru saja didaftarkan oleh Chen… Untuk sementara waktu, The Fed telah membeli mereka. Biasanya, bank atau dana pensiun atau orang lainlah yang pada dasarnya dapat berinvestasi di dalamnya.
Chen, sisi permintaan MBS ini adalah sesuatu yang saya coba pelajari lebih lanjut. Hal lain yang membuat saya penasaran… Dan ini mungkin agak terlalu kutu buku, jadi kita tidak perlu membahasnya terlalu jauh. Namun bagaimana tingkat suku bunga dan imbal hasil obligasi di negara lain mempengaruhi permintaan? Karena saya telah melihat bahwa investor mungkin melarikan diri ke… atau setidaknya melakukan lindung nilai (hedging) dan menaruh uang mereka di sekuritas atau pasar saham di negara lain. Hal ini juga berdampak pada imbal hasil 10 tahun. Apakah itu benar?

Chen:
Oh ya. Sangat. Saya pikir cara seorang ekonom berpikir tentang hal ini hanyalah biaya peluang dari uang Anda. Jika Anda seorang investor, Anda bisa berinvestasi di saham. Anda dapat berinvestasi pada sekuritas pendapatan tetap. Anda dapat berinvestasi dalam mata uang valuta asing. Ada banyak cara berbeda untuk menaruh uang Anda. Jika Anda memikirkan sekuritas pendapatan tetap. Anda dapat berinvestasi pada sekuritas beragun aset seperti MBS, atau Anda dapat berinvestasi pada obligasi pemerintah. Jika Anda memikirkan tentang obligasi pemerintah, Anda bisa memikirkan tentang obligasi pemerintah AS versus obligasi pemerintah untuk negara lain serta semua hal lain yang tidak saya bicarakan.
Ya, karena tingkat pengembalian aset-aset lain ini berubah, hal ini juga akan mempengaruhi permintaan obligasi pemerintah AS dan juga MBS. Hal ini, pada gilirannya, akan mempengaruhi harga dan, oleh karena itu, tingkat suku bunga yang terkait dengan obligasi tersebut.

Henry:
Saya ingin bergeser sedikit dan mendapatkan beberapa… Akan ada beberapa spekulasi dan opini di sini. Namun ada satu faktor yang belum kami temukan yang mungkin berdampak atau menurut sebagian orang mungkin berdampak pada suku bunga hipotek di masa depan. Itulah pemilihan presiden berikutnya. Bisakah Anda berbicara sedikit dengan kami tentang bagaimana perubahan kekuasaan politik dapat berdampak positif atau negatif terhadap suku bunga hipotek? Atau apakah hal ini pernah terjadi secara historis, jadi, khususnya, jika Partai Republik memenangkan pemilu, maka kita akan beralih dari Partai Demokrat ke Partai Republik, dan bagaimana hal ini dapat berdampak pada tingkat suku bunga?

Chen:
Sangat. Saya pikir jalur paling langsung yang dipikirkan para ekonom ketika mereka memikirkan sesuatu seperti pemilu adalah serupa dengan peristiwa geopolitik lainnya, yaitu memikirkannya melalui kacamata ancaman terhadap pertumbuhan ekonomi. Apa artinya hal ini bagi kekuatan perekonomian? Hal ini serupa dengan apa yang kita pikirkan mengenai pemogokan yang sedang berlangsung, dimulainya kembali pinjaman mahasiswa, penutupan pemerintahan yang tampaknya akan segera terjadi. Semua hal ini… Kita bisa menggunakan kerangka kerja serupa.
Secara historis, jika Anda memikirkan, apakah Partai Demokrat yang akan berkuasa, atau Partai Republik? Ada persepsi bahwa Partai Republik lebih ramah terhadap pertumbuhan ekonomi dan mungkin komunitas bisnis. Mungkin itu bagus. Di sisi lain, hal ini bergantung pada kandidat tertentu. Apakah hanya ada risiko tambahan yang terkait dengan kandidat tertentu yang mungkin berkuasa? Saya pikir orang-orang akan mempertimbangkan hal ini ketika berpikir, “Apakah hal ini lebih mungkin mengarah pada resesi?”
Kemudian, Anda mungkin juga berpikir tentang memiliki kandidat-kandidat ini dalam kekuasaan berarti siapa yang dicalonkan untuk memimpin The Fed, misalnya, dan kebijakan apa yang akan diambil oleh pemerintahan mereka. Semua hal ini akan ikut berperan, yang berarti bahwa menurut saya tidak ada solusi yang mudah, “Jika orang ini berkuasa, itu berarti pasar saham dan pasar obligasi akan melakukan hal ini dan sebaliknya. ” Tapi itulah kerangka yang akan saya gunakan.

Dave:
Saya tidak ingin menempatkan Anda di kursi panas dan menanyakan berapa tarifnya tahun depan. Namun jika Anda harus memilih dua atau tiga indikator yang harus diperhatikan pada tahun depan untuk mengetahui ke mana arah suku bunga hipotek, apa yang akan Anda rekomendasikan untuk dilihat orang-orang?

Chen:
Sangat. Saya senang Anda tidak meminta saya membuat perkiraan karena-

Dave:
Itu akan terjadi nanti. Jangan khawatir.

Chen:
Saya pikir banyak ekonom merasa mungkin kita perlu mengganti baterai pada bola kristal kita atau semacamnya. Namun menurut saya, jika Anda mencoba berpikir ke depan tentang arah perekonomian/ke arah arah suku bunga, maka melihat ekspektasi konsensus akan menjadi pilihan terbaik Anda. Itulah yang dimaksud dengan pasar berjangka dan hal tersebut. Itulah yang sebenarnya.
Meskipun demikian, menurut saya, kita hidup di masa yang penuh dengan ketidakpastian yang belum pernah terjadi sebelumnya. Kita harus benar-benar menerimanya dengan sebutir garam. Apa yang kita lihat saat mencoba mengambil pandangan ke depan? Saya pikir itu semua adalah hal standar yang telah kita lihat, yang sebenarnya hanyalah rilis data ekonomi utama. Meskipun saya berkata, “Inflasi sudah turun,” mengapa tingkat inflasi naik? Ya, inflasi masih menjadi bagian penting dari cerita ini. Jika inflasi kembali naik… Saat ini, dalam satu atau dua bulan terakhir ini, harga minyak kembali melonjak. Hal ini bisa mempunyai implikasi yang sangat besar lagi terhadap suku bunga. Terus mengawasi inflasi sangatlah penting.
Jadi, indikator ekonomi terpenting bagi perekonomian secara umum sebenarnya bukanlah PDB. Ini sebenarnya pasar tenaga kerja. Ini adalah laporan pekerjaan. Hal ini memikirkan tingkat pengangguran/melihat berapa banyak pekerjaan yang ditambahkan setiap bulan ke perekonomian. Lalu, ada juga laporan pasar tenaga kerja terkait seperti JOLTS. Survei Pembukaan Pekerjaan dan Perputaran Tenaga Kerja telah mendapatkan banyak perhatian selama setahun terakhir. Lalu, juga sektor swasta seperti ADP dan sebagainya. Itu semua adalah data ekonomi standar yang sama.
Apa yang benar-benar berbeda mengenai perekonomian saat ini dibandingkan ketika saya memulai karir saya adalah sekarang terdapat lebih banyak data sektor swasta. Di sisi perumahan, tentunya Redfin, kami menyediakan banyak data sektor swasta tentang pasar perumahan yang menurut kami lebih berwawasan ke depan dibandingkan apa yang Anda dapatkan dari sumber data publik.
Demikian pula, menurut saya penting untuk memperhatikan data, misalnya, yang dikeluarkan oleh JP Morgan Chase Institute dan Bank of America Institute tentang keadaan konsumen AS dalam kaitannya dengan jumlah tabungan yang tersisa. Kita tahu bahwa ada banyak sekali penghematan. Masyarakat mempunyai banyak kelebihan tabungan setelah pandemi. Apakah itu benar-benar sudah kering? Kalau sudah kering, untuk siapa? Siapa yang masih punya tabungan? Itu penting ketika kita memikirkan suatu masalah. Orang-orang akan mulai membayar kembali pinjaman mahasiswa hanya dalam beberapa hari. Siapa yang berhak melakukan pembayaran pinjaman mahasiswa tersebut? Siapa yang mempunyai uang untuk melakukan pembayaran tersebut? Apa dampaknya terhadap pengeluaran mereka di masa depan? Banyak sekali sumber data sektor swasta yang menurut saya juga sangat penting untuk diperhatikan.

Dave:
Besar. Terima kasih banyak, Jen. Ini sangat membantu. Jelas sekali, orang dapat menemukan Anda di Redfin. Apakah ada tempat khusus di mana Anda memamerkan karya Anda atau di mana orang-orang harus mengikuti Anda?

Chen:
Ya. Situs berita Redfin adalah tempat kami mempublikasikan semua laporan kami. Kami juga baru saja menambahkan sudut ekonom kami ke situs web tersebut di mana Anda dapat melihat gambaran singkat tentang peristiwa yang terjadi atau perkembangan ekonomi. Itu adalah tempat yang sangat bagus untuk menemukan semua pemikiran kita.

Dave:
Baiklah. Besar. Terima kasih banyak, Chen. Kami menghargai Anda bergabung dengan kami.

Chen:
Terima kasih banyak untuk memiliki saya.

Dave:
Apa yang kamu pikirkan?

Henry:
Pertama dan terpenting, itu adalah pekerjaan luar biasa dalam mengangkat topik yang sangat kompleks dan membuatnya dapat dimengerti bahkan oleh orang yang tidak memiliki latar belakang ekonomi atau memahami bagaimana semua faktor ini saling mempengaruhi karena saya tidak. Saya bisa mengikutinya lebih baik daripada percakapan ekonomi lainnya yang pernah kami lakukan. Saya pikir itu sangat berharga bagi audiens kami. Ada banyak spekulasi di luar sana. Semua orang seperti ekonom jalanan. Mereka semua berkata, “Ya, suku bunga akan turun dalam enam bulan. Kalau begitu, di luar sana akan menjadi gila.” Tidak ada yang benar-benar tahu. Senang mendengar seseorang yang secara aktif melihat angka-angka ini secara konsisten dan melihat indikator-indikator ini secara konsisten mengatakan bahwa… “Bola kristal saya masih memerlukan baterai.” Sekadar peringatan bahwa Anda harus berhati-hati dengan strategi Anda di luar sana.

Dave:
Sama sekali. Semakin banyak saya belajar tentang ekonomi, semakin sedikit saya mencoba membuat prediksi, dan semakin saya mencoba memahami variabel dan hal-hal yang mempengaruhi apa yang akan terjadi. Tidak ada yang tahu apa yang akan terjadi dengan suku bunga hipotek. Namun jika saya dapat memahami cara kerja penyebarannya, jika saya dapat memahami mengapa tenure treasury bergerak sedemikian rupa, maka Anda setidaknya akan dapat memantau segala sesuatunya secara real-time dan membuat perkiraan yang tepat dibandingkan hanya membuat perkiraan-perkiraan ini. reaksi berdasarkan rasa takut, dan menurut saya itulah yang dilakukan oleh semua ekonom kursi ini.

Henry:
Beri saya skala satu sampai 10. Seberapa sulit bagi Anda untuk tidak benar-benar aneh dan terus-menerus membahas semua hal yang dia bicarakan?

Dave:
Saya ingin bertanya tentang bagaimana keputusan Bank of Japan baru-baru ini… Ini bukan lelucon. Saya benar-benar berpikir, “Haruskah saya bertanya tentang kebijakan Bank of Japan dan apa yang mereka lakukan dengan imbal hasil pembeliannya?” Saya hanya tahu tidak ada seorang pun yang akan memberikan (bip) tentang apa yang saya bicarakan. Tapi aku ingin bertanya.

Henry:
Saya dapat melihat di wajah Anda bahwa Anda hanya menginginkannya. Anda seperti, "Ini adalah orang-orang saya."

Dave:
Aku tahu. Saya seperti, "Saya harus menjaga Chen tetap di sini setelahnya, jadi kita bisa melakukan percakapan sampingan tentang omong kosong belaka." Tapi mudah-mudahan, Henry ada di sini untuk menjaga kita tetap pada bidang yang ingin dibicarakan oleh investor normal dan orang normal.
Tapi secara keseluruhan, menurut saya itu bagus. Itu sangat tidak menyenangkan bagi saya. Ada banyak sekali informasi bagus. Sekali lagi, dia membuatnya sangat mudah dicerna. Mudah-mudahan, semua orang pergi dengan mengetahui lebih banyak tentang mengapa segala sesuatunya berjalan seperti yang mereka lakukan. Sejujurnya, menurut saya, orang yang paling terkejut adalah ketika Anda menjelaskan kepada mereka bahwa suku bunga hipotek tidak ditentukan oleh The Fed. Kami membicarakan hal itu sepanjang waktu. Saya merasa orang-orang yang mendengarkan pertunjukan itu sudah memahaminya. Tapi saya tidak mengetahuinya lima atau enam tahun lalu. Saya tidak begitu memahaminya. Saya pikir semakin Anda dapat memahami bagaimana hal-hal abstrak ini mempengaruhi bisnis Anda… Secara harfiah, kehidupan Anda sehari-hari dipengaruhi oleh kekayaan tenurial. Siapa yang tahu? Menurut saya ini sangat menarik dan sangat penting untuk diperhatikan.

Henry:
Cara dia menjelaskannya dalam kerangka membuatnya lebih mudah untuk dipahami. Aku terus membayangkannya. Saya seperti, "Wah, kuharap dia ada di depan papan tulis untuk menulis semua ini."

Dave:
Itu akan keren. Jangan beri aku ide. Kita akan mendapatkan Uang Gila, lelucon Jim Cramer, di mana kita berlarian sambil menekan tombol dan melempar barang. Caleb akan membunuh kita. Baiklah. Terima kasih kawan. Ini sangat menyenangkan. Semoga Anda juga belajar banyak. Mari kita lakukan check-in sosial untuk Anda. Jika orang ingin mengikuti Henry, di mana mereka harus melakukannya?

Henry:
Instagram adalah tempat terbaik. Saya @thehenrywashington di Instagram. Atau Anda dapat memeriksa saya di situs web saya di seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
Baiklah. Saya @thedatadeli di Instagram. Anda juga dapat menemukan saya di sana. Terima kasih banyak telah mendengarkan. Sampai jumpa lagi di On The Market. On The Market diciptakan oleh saya, Dave Meyer, dan Kaylin Bennett. Acara ini diproduseri oleh Kaylin Bennett, dengan penyuntingan oleh Exodus Media. Copywriting dilakukan oleh Calico Content. Kami ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua orang di BiggerPockets yang telah memungkinkan pertunjukan ini.