Hipotek 101: Cara Menghitung Pokok dan Bunga

Dalam artikel ini

Menghitung pokok dan bunga pinjaman Anda membantu Anda mengidentifikasi biaya sebenarnya dari sebuah properti. Jika Anda memiliki pinjaman $400,000 dengan tingkat bunga tetap 30 tahun sebesar 5%, jumlah yang Anda belanjakan setelah 30 tahun bukanlah $400,000. Sebenarnya $773,158. $400,000 akan digunakan untuk pokok pinjaman Anda, sedangkan $373,158 lainnya akan digunakan untuk bunga Anda.

Ketika Anda membeli rumah dengan a suku bunga tetap, pembayaran hipotek bulanan Anda akan sama selama jangka waktu pinjaman Anda. Namun, meskipun Anda menulis cek dengan jumlah yang sama setiap bulan, jumlah yang Anda keluarkan untuk pokok dan bunga akan selalu berbeda. 

Dalam postingan ini, kami akan menjelaskan pembayaran pokok dan bunga hipotek Anda dan menunjukkan bahwa Anda harus menghitung berapa biaya sebuah rumah untuk membuat keputusan yang lebih tepat saat membeli properti. Kami juga akan membahas perbedaan antara APR dan suku bunga Anda, faktor apa saja yang memengaruhi suku bunga Anda, dan cara melacak ke mana arah pembayaran hipotek suku bunga tetap Anda. 

Berikut cara menghitung pokok dan bunga pinjaman Anda:

Apa Pokok Hipotek?

Saat Anda mengambil pinjaman rumah, pokok pinjaman Anda adalah jumlah yang Anda pinjam dari pemberi pinjaman. Jika total harga pembelian rumah Anda adalah $300,000 dan Anda membayar uang muka 20% sebesar $60,000, sisa $240,000 adalah saldo pokok Anda. 

Harga Pembelian – Uang Muka = ​​Saldo Pokok

Gunakan kalkulator hipotek untuk menentukan berapa banyak rumah yang mampu Anda beli. Pokok Anda sama dengan jumlah pinjaman Anda, menjadikannya salah satu angka terpenting untuk diketahui. Pokok hipotek Anda mulai mengumpulkan bunga segera setelah Anda mengambil pinjaman. Jika digabungkan, keduanya merupakan sebagian besar dari jumlah yang akan Anda bayarkan setiap bulan. 

Apa itu Pembayaran Bunga?

Lembaga pemberi pinjaman tidak meminjamkan Anda ratusan ribu dolar dan tidak mendapatkan imbalan apa pun. Pemberi pinjaman Anda membebankan bunga atas pinjaman Anda, biasanya berdasarkan tingkat persentase tahunan (APR). 

Kebanyakan pembeli rumah pertama kali terkejut mengetahui bahwa, meskipun suku bunga rendah, mereka akan menghabiskan banyak uang untuk bunga hipotek setiap bulannya. Misalnya, jika Anda mengambil pinjaman 30 tahun sebesar $400,000 dengan tingkat bunga 5%, pembayaran bulanan Anda adalah $2,147.29. Untuk bulan pertama, $1,666.67 dari pembayaran tersebut digunakan untuk bunga, dan hanya $480.62 digunakan untuk membayar pokok Anda.

Bagaimana Pembayaran Bunga Anda Dihitung?

Menghitung pembayaran bunga Anda memerlukan lebih banyak perhitungan. Rumusnya adalah:

Pembayaran Bunga Bulanan = Jumlah Pokok Pinjaman x (Suku Bunga Tahunan / 12)

Jumlah pinjaman pokok = $400,000
Suku bunga = 5%, atau 0.05

Dalam hal ini, minat Anda adalah:

Bunga = $400,000 x (05/12)
Bunga = $1,666.67

Dengan suku bunga tetap, Anda akan membayar bunga lebih sedikit pada setiap pembayaran hipotek karena saldo pokok Anda berkurang. Setelah pembayaran hipotek pertama Anda, saldo pokok Anda berubah dari $400,000 menjadi $399,519.38. Untuk bulan kedua, persamaan bunga Anda adalah:

Bunga = $399,519 x (05/12)
Bunga = $1,664.66

Meskipun Anda hanya menambahkan $2.01 lebih banyak ke saldo pokok Anda, perlahan-lahan Anda akan membayar lebih banyak pinjaman Anda seiring berjalannya waktu, yang membawa kita ke amortisasi. 

Apa itu Amortisasi?

Amortisasi berarti melunasi pinjaman rumah Anda melalui pembayaran pokok dan bunga hipotek rutin dari waktu ke waktu. Menghitung amortisasi memerlukan rumus:

A = Pembayaran Hipotek Bulanan
P = Saldo Pokok
I = Suku Bunga Berkala
N = Jumlah Total Pembayaran

Kami merekomendasikan penggunaan kalkulator amortisasi sebagai gantinya.

Mengapa Amortisasi Penting

Amortisasi membantu pemilik rumah dan investor real estat mengidentifikasi biaya mereka dari waktu ke waktu. 

Untuk tujuan perpajakan, tabel amortisasi menunjukkan berapa banyak Anda akan membayar bunga setiap tahun. Bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak, artinya Anda mengklaimnya jika Anda memerinci pengeluaran Anda dan melampaui ambang batas pengurangan standar.

Amortisasi juga menunjukkan berapa banyak utang Anda pada saldo pokok setiap tahun atau bulan. Semakin rendah saldo Anda, semakin banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda. Sederhananya, anggaplah rumah Anda tidak pernah mengalami peningkatan nilainya. Sebelum Anda melakukan pembayaran pertama, Anda memiliki ekuitas sebesar $100,000 (alias uang muka Anda). 

 Dengan menggunakan contoh di atas, berikut jumlah saldo pokok Anda pada berbagai interval waktu:

Bulan tahun	Uang Muka Awal	Saldo	Keadilan
0 bulan / 0 tahun	$100,000	$400,000	$100,000
12 bulan / 1 tahun	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 bulan / 5 tahun	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 bulan / 10 tahun	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 bulan / 15 tahun	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 bulan / 20 tahun	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 bulan / 25 tahun	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 bulan / 30 tahun	$100,000	$0	$500,000

Dalam skenario ini, Anda membangun lebih banyak ekuitas semakin lama Anda memiliki pinjaman. Ini karena lebih banyak pembayaran hipotek masuk ke saldo pokok bulanan Anda. 

APR vs Suku Bunga: Apa Bedanya?

Kedua tarif tersebut dinyatakan dalam persentase, namun ada perbedaan utama di antara keduanya. 

Tingkat bunga Anda mengacu pada biaya tahunan pinjaman Anda tetapi tidak mencerminkan biaya atau beban apa pun yang mungkin harus Anda bayar untuk pinjaman tersebut. 

APR Anda adalah ekspresi yang lebih holistik dari apa yang Anda pinjam dan seringkali lebih tinggi dari tingkat suku bunga Anda. Ini mencerminkan tingkat bunga Anda, biaya broker hipotek, apa saja poin hipotek, dan biaya lain yang Anda keluarkan untuk mendapatkan pinjaman Anda. 

Faktor Apa yang Mempengaruhi Suku Bunga Anda?

Semakin rendah tingkat suku bunga Anda, semakin sedikit pembayaran hipotek bulanan Anda—dan setiap poin persentase berarti! Untuk pinjaman 400,000 tahun senilai $30 dengan bunga 5%, pembayaran bulanan Anda adalah $2,147. Namun, jika tingkat bunga Anda 4%, pembayaran bulanan Anda turun menjadi $1,910. Itu perbedaan $237!

Berikut adalah beberapa faktor yang menentukan tingkat suku bunga Anda:

• Skor kredit: Semakin tinggi skor FICO Anda, semakin rendah tingkat suku bunga Anda. Biasanya Anda akan memenuhi syarat untuk mendapatkan tarif terbaik jika nilai kredit Anda berada di angka 700-an atau lebih tinggi.
• Jangka Waktu Pinjaman: Jika pinjaman Anda untuk jangka waktu yang lebih pendek, kemungkinan besar tingkat bunga Anda akan lebih rendah. Jika Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman 30 tahun sebesar 5%, pemberi pinjaman yang sama mungkin menawarkan Anda pinjaman 15 tahun sebesar 4%. 
• Lokasi: Jika Anda berada di wilayah di mana lebih banyak pemilik rumah yang gagal bayar, tingkat suku bunga Anda mungkin lebih tinggi. 
• Uang muka: Jika uang muka Anda kurang dari 20%, sebagian besar pinjaman mengharuskan Anda membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) yaitu tambahan bunga sebesar 0.58% – 1.86%.
• Suku Bunga Saat Ini: Keadaan pasar perumahan dan Federal Reserve berdampak pada suku bunga pinjaman rumah. 

Apa Lagi yang Termasuk dalam Pembayaran Hipotek Bulanan Anda?

Pokok dan bunga Anda menjadi dasar pembayaran hipotek bulanan Anda, yang tidak akan bertambah selama masa pinjaman Anda. Namun, ada biaya lain yang perlu dipertimbangkan:

• Pajak properti: Pajak-pajak ini adalah pajak yang dibebankan oleh pemerintah daerah Anda berdasarkan nilai taksiran properti Anda. Nilai yang dinilai adalah nilai yang menurut penilai properti rumah Anda bernilai dan tidak sama dengan nilai pasar. Pajak properti berbeda-beda di setiap negara bagian.
• Asuransi pemilik rumah: Asuransi pemilik rumah biasanya menanggung kerusakan internal dan eksternal pada rumah Anda, kehilangan atau kerusakan aset pribadi, dan perlindungan tanggung jawab jika terjadi kecelakaan di rumah atau properti Anda. 
• PMI: Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, Anda harus membayar PMI jika uang muka Anda kurang dari 20%. Asuransi ini melindungi pemberi pinjaman hipotek Anda jika Anda tidak membayar hipotek Anda. Ini hilang ketika rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) Anda turun menjadi 78% atau lebih rendah. 
• Iuran Asosiasi Pemilik Rumah (HOA).: Jika Anda pindah ke kondominium atau lingkungan dengan asosiasi pemilik rumah, Anda harus membayar biaya HOA. Ini bervariasi berdasarkan HOA Anda. 

Melacak Pokok dan Minat Anda

Ringkasnya, pokok pinjaman Anda adalah jumlah yang Anda pinjam dari pemberi pinjaman saat mengambil pinjaman rumah, dan bunga Anda adalah jumlah yang dibebankan pemberi pinjaman kepada Anda untuk meminjam uang tersebut. Sekarang setelah Anda mengetahui cara kerjanya dan cara menggunakan kalkulator amortisasi untuk melihat berapa banyak Anda membayar dan kapan Anda dapat membuat keputusan yang lebih tepat saat membeli rumah. 

Pertanyaan Umum (FAQ)

Haruskah Anda Membayar Pokok atau Bunga?

Tergantung pada persyaratan pinjaman Anda, Anda dapat membayar lebih banyak setiap bulannya. Uang tambahan digunakan untuk saldo pokok Anda dan membantu Anda membayar kembali pinjaman Anda lebih cepat. 

Bagaimana Lagi Anda Dapat Membayar Pinjaman Anda Lebih Cepat?

Beberapa perusahaan mengizinkan Anda melakukan pembayaran hipotek dua mingguan. Daripada melakukan 12 pembayaran bulanan, Anda akan mendapatkan 26 pembayaran dua mingguan yang setara dengan setengah jumlah bulanan Anda. Dengan strategi ini, Anda akan membayar satu bulan ekstra setiap tahun dan dapat menghemat beberapa tahun pinjaman Anda. 

Berapa Persentase Pembayaran Pokok?

Persentase ini bervariasi berdasarkan jangka waktu pinjaman Anda, jumlah, dan tingkat bunga. 

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.