Berinvestasi di Pasar Real Estat Indianapolis—Harga & Tren pada tahun 2023

Dalam artikel ini

Di jantung Amerika, Indianapolis, Indiana, telah lama menjadi permata bagi investor real estate yang mencari stabilitas dan pertumbuhan. Terletak di persimpangan Midwest, pasar real estate Indianapolis menawarkan perpaduan unik antara keterjangkauan, ketahanan ekonomi, dan kebangkitan perkotaan yang sedang berkembang. Dengan pasar kerja yang kuat, pertumbuhan populasi yang kini mencapai 2.1 juta orang, dan beragam lingkungan, kota yang dinamis ini telah muncul sebagai tujuan utama bagi investor real estat yang ingin memanfaatkan potensi pertumbuhan jangka panjang yang kuat. 

Dalam artikel ini, kita akan mempelajari faktor-faktor utama yang mendorong pasar real estat Indianapolis dan mengapa pasar ini terus menjadi tempat yang bagus untuk berinvestasi.

Populasi dan Pasar Tenaga Kerja

MSA Indianapolis, meliputi Indianapolis, Carmel, dan Anderson, mengalami pertumbuhan populasi yang luar biasa, saat ini berjumlah sekitar 2.1 juta penduduk, naik dari 1.5 juta pada tahun 2000. Peningkatan jumlah penduduk ini merupakan tren yang konsisten selama beberapa tahun terakhir, sehingga menjadikan Ini merupakan prospek yang menarik bagi investor real estate. 

Pertumbuhan populasi menandakan peningkatan permintaan akan perumahan, baik sewa maupun kepemilikan, yang tentu saja dapat menghasilkan nilai properti dan pendapatan sewa yang lebih tinggi bagi investor. 

Pasar kerja yang kuat di Indianapolis memainkan peran penting dalam menarik penduduk. Kota ini adalah rumah bagi beragam industri, termasuk keuangan, kesehatan, teknologi, dan manufaktur, dengan perusahaan besar seperti Angi, Eli Lilly, dan Cummins mempunyai kehadiran besar di sana. Pada grafik di bawah, Anda dapat melihat bahwa Indianapolis secara konsisten mengungguli tingkat pengangguran nasional selama dekade terakhir dan mengalami pemulihan yang jauh lebih cepat setelah pandemi ini.

Secara keseluruhan, ini adalah kabar baik bagi setiap investor yang ingin memasuki pasar untuk pertumbuhan jangka panjang.

Harga dan Inventaris Rumah Indianapolis

Dari tahun 2019 hingga 2023, lanskap real estate di Indianapolis telah mengalami transformasi yang signifikan, dengan harga properti melonjak dari $115,000 menjadi $237,000. Peningkatan luar biasa ini setara dengan peningkatan mengejutkan sebesar 106% hanya dalam empat tahun. Bagi investor real estate yang mengincar pasar Indianapolis, data ini menyajikan peluang dan risiko. 

Dari sisi peluang, apresiasi harga menunjukkan potensi kota ini dalam menghasilkan ROI yang solid. Pasar kerja yang berkembang, pertumbuhan populasi, dan stabilitas ekonomi di Indianapolis telah berkontribusi terhadap pertumbuhan yang luar biasa ini. Selain itu, Anda bisa mendapatkan keuntungan yang lebih baik di Indy, karena ukuran rumah lebih besar dan lebih murah dibandingkan di pasar lain, sehingga menjadi daya tarik besar bagi pekerja jarak jauh yang mencari lebih banyak ruang. 

Namun, penting bagi investor untuk tetap waspada, karena kenaikan harga yang cepat juga dapat menimbulkan risiko penilaian berlebihan dan koreksi pasar. Indianapolis kehilangan sebagian nilainya selama koreksi tahun 2022 yang melanda seluruh negara tetapi telah pulih sama seperti pasar lainnya. Secara keseluruhan, dengan apresiasi yang cepat, berhati-hatilah agar lantai tidak terjatuh.

Grafik di atas menunjukkan pasokan. Ini tidak terlihat berbeda dari kebanyakan pasar lainnya. Kita berada dalam lingkungan dengan pasokan rendah.

Harga Sewa Indianapolis

Pasar sewa di Indianapolis telah menunjukkan tren peningkatan yang konsisten, dengan harga sewa meningkat dari $950 pada tahun 2019 menjadi $1,339 pada tahun 2023. 

Ini mewakili pertumbuhan substansial sebesar 41% selama empat tahun terakhir. Bagi investor real estate yang melihat pasar Indianapolis, data sewa ini menawarkan wawasan yang berharga. Pertama, hal ini menggarisbawahi meningkatnya daya tarik kota ini bagi para penyewa, sejalan dengan pertumbuhan populasi dan pasar kerja yang baik. Karena semakin banyak orang yang tertarik ke kawasan ini, permintaan akan properti sewaan tetap tinggi, sehingga memberikan aliran pendapatan yang stabil bagi investor dan potensi keuntungan yang sehat.

Di sisi lain, harga sewanya masih rendah dibandingkan dengan banyak pasar terkemuka di AS. Hal ini membuat arus kas lebih sulit didapat karena suku bunga meningkat, namun begitulah yang terjadi.

Prospek Arus Kas di Indianapolis

Arus kas di Indianapolis dulunya mungkin terjadi, namun dengan tingkat suku bunga yang lebih tinggi dan apresiasi yang meningkat, hal ini menjadi sulit. Meskipun demikian, di beberapa tempat, Anda mungkin dapat mewujudkan sesuatu dengan kesepakatan yang tepat.

Pada peta di atas, Anda akan melihat rasio sewa terhadap harga (RTP). setiap kode pos, yang merupakan indikasi kelayakan arus kas. Umumnya, Anda ingin menemukan rasio RTP mendekati 1% saat mencari arus kas. Di Indy, sebagian besar pilihan arus kas terbaik berada di selatan dan timur pusat kota. Kode pos teratas di Indianapolis untuk RTP adalah:

1. 46218 – Bersatu Timur Laut (0.76%)
2. 46222 – Sisi Barat (0.74%)
3. 46241 – Kabupaten Marion (0.73%) 

Perlu diingat bahwa dengan suku bunga yang lebih tinggi, Anda mungkin akan kesulitan mendapatkan arus kas, bahkan di pasar yang selama ini menguntungkan.

Strategi Kemenangan

Peter Stewart, agen real estat yang ramah investor di wilayah Indianapolis, mengatakan dia menyukai “properti perumahan multi-keluarga untuk mendapatkan arus kas untuk sewa jangka panjang; membalik; dan rumah keluarga tunggal di dekat pusat kota untuk strategi sewa jangka pendek dan menengah.”

Jika Anda tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang berinvestasi di Indy, bermitralah dengan agen real estate lokal yang ramah investor seperti Peter Stewart, yang dapat memandu Anda dalam menentukan strategi, taktik, dan lingkungan mana yang harus Anda fokuskan.

Begini caranya hubungi Stewart di Agen Finder:

• Telusuri “Indianapolis, Indiana” 
• Masukkan kriteria investasi Anda
• Pilih Peter Stewart atau agen lain yang ingin Anda hubungi

Sejak 2009, Peter telah membantu orang-orang berinvestasi di real estat dan juga menjadi investor real estat yang rajin sejak 2011, memiliki banyak properti di seluruh negeri.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.