Grafik “Lingkaran Kiamat” dapat menyebabkan bank, bisnis, dan real estat komersial hancur. Dengan turunnya penilaian real estat, properti pemilik mulai default, dan pengetatan kredit, menyebabkan siklus yang sama terulang lagi dan lagi, membuat bank dan neraca keuangan terpuruk hingga kita terpuruk mencapai dasar. Namun apakah skenario “Doom Loop” ini hanya menambah ketakutan a jatuhnya pasar perumahan, atau masih beberapa bulan lagi hal ini akan menjadi kenyataan baru kita?
Kami bertanya Richard Barkham, Kepala Ekonom Global CBRE, pendapatnya apa yang dapat menyebabkan “Doom Loop” dan apa yang harus kita persiapkan. Tim Richard menangani beberapa data real estat komersial paling komprehensif di dunia. Saat massa lari ketakutan, tim Richard melihat peluang, dan jika Anda mendengarkan episode hari ini, Anda akan tahu persisnya. dimana harganya terlalu rendah untuk diteruskan.
Richard memberikan miliknya perkiraan ekonomi untuk tahun depan, ketika AS bisa memasuki a resesi, seberapa tinggi pengangguran bisa mendapatkannya, dan di mana harga real estat komersial sedang menuju. Meskipun beberapa sektor real estat komersial mengalami penurunan harga yang drastis, sektor lainnya terlihat sangat kuat. Namun dengan melemahnya perekonomian dan ketakutan akan terjadinya “Doom Loop”, apakah investor sehari-hari aman dari potensi bencana ekonomi ini?
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Dave:
Hai semuanya. Selamat datang di Pasar.
James Dainard, apa yang terjadi kawan? Senang kamu ada disini.
James:
Saya senang berada di sini. Baru saja mendarat di Red Eye di Naples, Florida. Jadi saya berada di kamar hotel acak sekarang.
Dave:
Mengapa Anda berada di Naples, Florida?
James:
Ini untuk retret penjualan. Kami mengadakan pertemuan dengan sekelompok pria di salah satu rumah mitra kami, jadi itu cukup keren. Tapi saya benar-benar mendarat, naik Uber, dan menepi ke hotel acak untuk mengikuti podcast.
Dave:
Ya Tuhan. Jadi itu bukan tempat Anda tinggal.
James:
Tidak, ini sudah setengah jalan.
Dave:
Anda baru saja menyewa ruangan untuk merekam podcast.
James:
Harus mendapatkan wifi yang bagus.
Dave:
Wow. Ya Tuhan. Wow. Anda menginap di hotel yang lebih bagus dari saya. Wifi saya selalu buruk di sana. Tapi itu adalah dedikasi, kami sangat mengapresiasinya. Nah, hari ini kita punya pertunjukan yang bagus. Izinkan saya bertanya, pernahkah Anda mendengar istilah “doom loop” baru-baru ini?
James:
Hal ini diulangi. Setidaknya ini adalah jangka waktu bulan ini. Saya tahu sebanyak itu.
Dave:
Nah, jika Anda belum pernah mendengarnya, bagi pembaca kami, doom loop adalah skenario yang dibicarakan oleh banyak jurnalis dan analis tentang di mana default real estate komersial dimulai, bank berhenti memberikan pinjaman, pengetatan kredit, yang memberikan tekanan lebih besar pada harga. , semakin banyak orang yang gagal bayar, dan hal ini menjadi spiral yang negatif. Dan ini telah terjadi di masa lalu. Ini bukan fiksi atau teori. Hal ini telah terjadi dan banyak analis berpikir bahwa hal ini bisa terjadi di Amerika Serikat dengan real estat komersial.
Jadi hari ini kami telah mendatangkan tamu yang luar biasa. Adalah Richard Barkham, yang merupakan Kepala Ekonom Global dan Kepala Riset Global CBRA, yang jika Anda belum familiar, merupakan salah satu perusahaan real estate komersial terbesar di seluruh negeri. Dia memiliki tim analis dan ekonom dalam jumlah besar, dan kami melakukan perbincangan luar biasa dengannya tentang lingkaran malapetaka, tentang apa yang terjadi di pasar properti internasional, dan bagaimana hal ini dapat berdampak pada AS. Jadi saya pikir kita akan mendengarnya beberapa hal yang sangat menarik dalam percakapan ini.
James, apakah Anda memiliki pertanyaan yang ingin Anda tanyakan pada Richard?
James:
Ya, di mana kesepakatannya? Kami belum melihat kesepakatan besarnya.
Dave:
Beri aku kesepakatan itu.
James:
Kemana mereka pergi? Ayo kita cari mereka.
Dave:
Ya. Semua ekonom ini, mereka banyak bicara tentang teori. Mereka adalah tamu yang luar biasa dan sangat membantu, namun menurut saya mereka tidak akan menunjukkan kepada Anda properti apa pun yang akan menjadi penawaran besar bagi Anda.
James:
Mereka memberi Anda petunjuk bongkahan emas kecil yang harus Anda mulai cari.
Dave:
Ya, mereka menginformasikan strategi Anda.
James:
Ya, catat dan gali semua sektor yang akan dia bicarakan.
Dave:
Sebelum kita memulai percakapan dengan Richard, saya hanya ingin menyampaikan bahwa Anda akan mendengar dua istilah berbeda yang mungkin tidak Anda ketahui. Salah satunya adalah tarif batas. Kami memang sering membicarakan hal itu di acara itu. Namun tarif batas adalah salah satu cara penilaian real estat komersial. Dan ini pada dasarnya hanyalah pengukuran sentimen pasar dan seberapa besar investor bersedia membayar untuk aliran pendapatan tertentu, atau kelas aset tertentu. Semakin tinggi tingkat batasnya, semakin murah harga bangunan tersebut. Jadi pembeli biasanya menyukai cap rate yang tinggi. Semakin rendah tingkat batasnya, semakin mahal harga bangunannya. Jadi penjual biasanya seperti itu. Jadi ingatlah hal itu saat kita menjalani wawancara ini.
Hal lain yang akan kita bicarakan adalah IRR. Jika Anda belum pernah mendengarnya, maka ini adalah singkatan dari Internal Rate of Return, dan pada dasarnya ini hanyalah metrik yang benar-benar digunakan oleh semua jenis investor real estat, tetapi metrik ini sering digunakan terutama di real estat komersial, dan merupakan metrik pilihan bagi investor komersial. karena ini sangat canggih. Saya sudah menulisnya di buku saya, tapi saya bahkan tidak bisa memberi tahu Anda rumusnya.
Pada dasarnya apa yang dilakukan IRR, dalam arti yang paling sederhana, adalah memungkinkan Anda memperhitungkan semua aliran pendapatan berbeda yang Anda peroleh dari sebuah properti. Jadi banyak orang melihat arus kas dan pengembalian tunai atas tunai, atau mereka melihat pertumbuhan ekuitas mereka dan melihat kelipatan ekuitas. Apa yang dilakukan IRR adalah melihat arus kas berbeda yang Anda peroleh, ekuitas berbeda yang Anda bangun, waktu perolehan pendapatan tersebut, dan memberi Anda satu angka pasti untuk memahami keuntungan Anda secara keseluruhan. Dan merupakan hal yang bagus untuk dipelajari jika Anda seorang investor real estat. Kami membicarakannya di Real Estate by the Numbers. Ketahuilah bahwa Richard, James, dan saya akan berbicara tentang IRR dan itulah maksudnya.
Baiklah, James, tanpa basa-basi lagi, mari kita bahas Richard Barkham, Kepala Ekonom Global CBRE.
Dave:
Richard Barkham, selamat datang di Pasar. Terima kasih telah bergabung dengan kami.
Richard:
Sangat senang berada di sini.
Dave:
Mari kita mulai dengan meminta Anda memberi tahu audiens kami sedikit tentang diri Anda dan posisi Anda di CBRE.
Richard:
Jadi saya adalah Kepala Ekonom Global di CBRE, dan CBRE adalah perusahaan jasa properti terbesar di dunia. Saya telah menduduki peran ini selama delapan tahun. Sebelumnya saya bekerja di sebuah perusahaan Inggris yang sangat terkenal bernama Grosvenor, dan sebelumnya, karena dosa-dosa saya, saya adalah seorang profesor universitas.
Dave:
Bagus sekali. Dan bisakah Anda memberi tahu kami sedikit tentang apa yang Anda, dan saya kira tim Anda juga, kerjakan di CBRE dalam hal perkiraan dan analisis ekonomi?
Richard:
Ya. Jadi tim saya terdiri dari 600 orang di seluruh dunia, dan kami terutama terlibat dalam pengumpulan dan pengelolaan data tentang pasar real estat. Kini, menjaga koneksi dengan pasar real estat global adalah hal yang kami lakukan, dan kami ingin menjadi yang pertama di pasar dengan memberikan komentar mengenai tren terkini di bidang real estat, dan kami ingin mendapatkan gagasan besar terbaik tentang kekuatan yang mendorong real estat.
Dave:
Oh bagus. Ya, kami ingin mendengar tentang ide besar Anda. Mari kita mulai dengan pandangan umum saja. Setiap orang mempunyai pendapat berbeda saat ini mengenai arah perekonomian AS. Apa milikmu?
Richard:
Perekonomian AS secara mengejutkan sangat tangguh, namun kami masih memperkirakan resesi akan datang. Kita telah memperkirakannya untuk kuartal keempat tahun 4 dan kuartal pertama tahun 2023. Namun mengingat ketahanan perekonomian, kita tidak dapat memastikan hal tersebut. Saya melihat kita akan sedikit memaksakan hal tersebut, namun kenaikan suku bunga paling tajam dalam 1 tahun pada akhirnya akan berdampak buruk pada perekonomian. Hal ini sudah berdampak pada sektor-sektor tertentu, salah satunya adalah real estat. Kondisi global juga semakin memburuk, yang semakin mengarahkan kita ke arah resesi.
Dave:
Dan kondisi global apa saja yang Anda rujuk dan menurut Anda akan memiliki dampak terbesar terhadap perekonomian AS?
Richard:
Menurut saya, yang pertama dan terpenting, kita memperkirakan Tiongkok ketika mereka keluar dari Ziglar, yaitu lockdown yang disebabkan oleh virus corona, akan mengalami pertumbuhan yang sangat pesat. Dan itu berhasil selama seperempat. Namun pada kuartal kedua, perekonomian Tiongkok telah melambat cukup besar, dan hal ini sebagian disebabkan karena masyarakat menghabiskan seluruh uang mereka pada kuartal pertama dan sedikit menahan diri pada kuartal kedua. Namun saya pikir ada masalah yang lebih mendasar di Tiongkok terkait dengan lemahnya pasar perumahan, khususnya di kota-kota tingkat dua dan tiga. Dan perekonomian Tiongkok juga mulai memasuki jalur pertumbuhan normalnya yaitu ekspor, namun pasar negara-negara Barat sangat lesu.
Jadi menurut saya perekonomian Tiongkok sedang bermasalah. Sekarang mengapa hal itu berdampak pada AS? Hal ini karena di balik layar selama sekitar 20 tahun terakhir, Tiongkok telah menjadi pendorong permintaan global yang semakin penting. Meskipun Amerika Serikat merupakan negara dengan perekonomian yang cukup terisolasi dan tangguh, Amerika Serikat tidak dapat sepenuhnya lepas dari melemahnya permintaan global. Dan itulah hal besar tentang Tiongkok. Namun saya juga melihat Eropa juga melemah. Jerman, Perancis, Italia, semuanya mengalami pertumbuhan PDB negatif di Triwulan ke-2. Jadi negara-negara maju juga mulai merasakan dampaknya.
James:
Senang Anda mengemukakan hal itu karena saya sebenarnya telah banyak membaca tentang perekonomian Tiongkok dan seberapa besar perekonomian Tiongkok telah melemah dan mungkin menuju stagflasi. Ini adalah masalah besar karena perekonomian sedang berkembang secara besar-besaran. Apa dampaknya terhadap kemungkinan resesi di tingkat lokal? Kekhawatiran saya adalah hal ini dapat menyebabkan dunia berada dalam situasi yang tidak menentu sehingga suku bunga tetap sedikit lebih tinggi. Apakah menurut Anda hal ini akan mempengaruhi tingkat suku bunga di masa depan dalam 12 bulan ke depan dan juga dampak perlambatan global?
Richard:
Tidak, menurut saya yang terjadi adalah kebalikannya dalam kasus Tiongkok. Saya pikir Tiongkok akan mengirimkan dorongan deflasi, yaitu perlambatan di Tiongkok, karena Tiongkok adalah pengguna sumber daya dan komoditas yang sangat besar dalam perekonomian dunia. Jika perekonomian Tiongkok melambat maka hal ini akan memberikan tekanan pada komoditas dan membantu mengurangi inflasi di negara maju. Saya juga berpendapat bahwa Tiongkok menggerakkan banyak pasar negara berkembang. Tiongkok dan negara-negara berkembang mungkin menyumbang 35% dari perekonomian global. Perusahaan-perusahaan AS mengekspor ke pasar-pasar tersebut. Jadi saya pikir ada dorongan perlambatan yang dikirim ke perekonomian Amerika Serikat dan negara-negara maju lainnya. Tapi menurut saya itu bukan inflasi, tapi deflasi.
Dave:
Jadi, satu pertanyaan yang selalu saya ajukan kepada beberapa tamu kami adalah, bagi mereka yang percaya bahwa resesi akan terjadi di masa depan, apa yang akan berubah antara saat ini, yang Anda gambarkan sebagai masa yang tangguh, hingga saat yang benar-benar masuk ke dalam resesi? Menurut Anda, apa yang akan dilakukan oleh beberapa pengemudi yang akan memberikan pengaruh tersebut?
Richard:
Saya pikir suatu saat perusahaan ingin mengurangi jumlah karyawannya. Jika permintaan melambat, perusahaan akan ingin melepaskan tenaga kerja, dan saya pikir apa yang akan kita lihat adalah meningkatnya pengangguran. Tingkat pengangguran kita sangat rendah. Sudah jam 3.5. Angka terakhir adalah 3.8, tapi menurut saya selama resesi bisa dengan mudah mencapai 4, 4.5. Dan memang, angkanya jauh lebih tinggi dibandingkan saat krisis keuangan besar. Jadi lebih sedikit pekerjaan, lebih sulit mendapatkan pekerjaan, lebih lama antar pekerjaan, dan hal ini berdampak pada sentimen konsumen. Dan menurut saya hal ini memicu rumah tangga untuk lebih berhati-hati dalam membelanjakan uangnya. Dan kita mulai melihat beberapa elemen dari hal tersebut, karena saat ini perekonomian AS terus menambah lapangan kerja, lapangan kerja baru yang mengimbangi perlambatan belanja dari orang-orang yang sudah bekerja.
James:
Jadi Richard, menurut Anda kapan… Laporan pekerjaan mulai berubah. Saya pikir bulan lalu ini menunjukkan bahwa keadaan mulai mendingin. Kondisi ini sudah mulai mereda, dan sejauh yang saya pahami, sebagian besar suku bunga yang dinaikkan adalah tinggi, hal ini bertujuan untuk (a) melawan inflasi, namun juga untuk mendinginkan pasar tenaga kerja. Apakah menurut Anda, sampai kita melihat lebih banyak pengangguran, apakah Anda yakin bahwa The Fed akan terus menaikkan suku bunga untuk mencoba melawan pasar tenaga kerja? Ataukah hal ini bisa dilakukan dengan cara yang lebih lunak sehingga kita tidak perlu menghadapi banyak pengangguran agar tingkat suku bunga tetap terkendali? Karena saat ini biaya uang sangat tinggi. Saya tahu saya membayarnya dalam semua aktivitas sehari-hari saya di real estat. Saya pikir kita semua menunggu sampai inflasi kembali turun, dan kita melihat inflasi mulai menurun. Pasar kerja mulai melambat, namun apakah kita benar-benar perlu melihat adanya jeda di pasar tenaga kerja agar pasar tenaga kerja mulai berubah?
Richard:
Saya pikir The Fed ingin memperlambat perekonomian tanpa benar-benar berdampak pada pasar tenaga kerja. Jadi menurut saya The Fed tidak menyerang pasar tenaga kerja, namun saat ini data hari ini menunjukkan bahwa indeks biaya tenaga kerja direvisi naik. Jadi biaya tenaga kerja masih lebih tinggi dari ideal. Dan satu cara sederhana untuk menyatakan hal ini adalah tingkat pertumbuhan upah per jam dalam perekonomian AS saat ini adalah 4.4%. The Fed ingin melihatnya sekitar 3.5% karena, dan ini adalah jawaban ekonomi teknis, pertumbuhan upah sebesar 3.5% ditambah pertumbuhan produktivitas sebesar 1.5% memberi Anda pertumbuhan sebesar 2% dalam biaya unit tenaga kerja, dan angka tersebut konsisten dengan 2%. inflasi. Jadi 4.4% berada di atas tingkat inflasi yang konsisten dengan inflasi 2%, dan memang benar bahwa produktivitas berada pada level yang datar, sehingga hal tersebut merupakan dorongan dari pasar tenaga kerja.
Sekarang ada dua cara yang bisa memudahkan. Pertama, kita dapat mengembalikan lebih banyak pekerja ke dalam angkatan kerja. Sehingga partisipasi angkatan kerja bisa meningkat, dan hal itu sudah terjadi. Namun cara lain yang bisa mewujudkan hal ini adalah dengan menghilangkan permintaan dari pasar tenaga kerja. Dan permintaan akan lapangan kerja, lapangan kerja yang tercipta menurun, namun menurut saya masih ada sekitar 8 juta lowongan di perekonomian AS. Jadi meski melambat, pasar tenaga kerja masih kuat, dan menurut saya The Fed tidak ingin menyebabkan pengangguran, namun The Fed akan mempertahankan suku bunga tetap tinggi sampai pertumbuhan upah kembali turun secara substansial, dan hal ini mungkin akan memicu kenaikan upah. dalam pengangguran.
James:
Ya, aku berharap itu menjadi dingin. Kami masih mencoba untuk merekrut karyawan saat ini dan tidak mungkin mendapatkan orang, seperti di Pacific Northwest, ini sangat buruk. Setiap kali kami memasang iklan lowongan kerja, kami memerlukan waktu tiga hingga empat bulan untuk mengisinya, bukan 30 hari seperti dulu.
Richard:
Menurut saya, Anda bukan satu-satunya pebisnis yang merasakan hal itu. Dan ada perasaan bahwa industri manufaktur sedang melambat. Namun jika Anda melihat survei terhadap industri manufaktur, permasalahan terbesarnya bukanlah biaya pembiayaan manufaktur, melainkan akses terhadap tenaga kerja terampil. Ini adalah hal yang nyata. Tentu saja, salah satu pendorongnya adalah demografi. Ada banyak generasi boomer yang meninggalkan pasar tenaga kerja. Selain semua siklus stimulus dan siklus makroekonomi, terdapat pula demografi yang mencakup hal tersebut, dan terdapat pula generasi boomer yang meninggalkan pasar tenaga kerja. Dan beberapa perkiraan sebenarnya mengatakan pasar tenaga kerja AS akan menyusut dalam lima tahun ke depan. Jadi hal ini perlu diisi ulang, menurut saya, dengan migrasi legal bagi orang-orang yang terampil. Angka tersebut mulai meningkat, namun seperti yang Anda katakan, kondisi pasar tenaga kerja telah mereda namun masih ketat.
Kembali ke pertanyaan awal, itulah yang menjadi perhatian The Fed. Tentu saja itu benar.
Dave:
Baiklah, Richard. Baiklah, kami telah banyak memberi tahu Anda tentang makroekonomi, namun kami ingin mendengar, berdasarkan pengalaman Anda di CBRE, pendapat Anda mengenai pasar real estat komersial. Sepertinya setiap hari kita membaca berita utama tentang skenario malapetaka dan kesuraman, dan ingin tahu apakah Anda merasakan hal yang sama? Atau apa pendapat Anda tentang pasar komersial?
Richard:
Oke. Baiklah, izinkan saya menempatkannya dalam konteks, gambaran besarnya, sebelum saya mulai. Real estat komersial di Amerika bernilai sekitar 10 triliun. Ini sedikit lebih dari itu. Rumah keluarga tunggal, atau real estate perumahan, bernilai 45 triliun. Jadi pasar real estat residensial jauh lebih besar, dan sebenarnya dalam kondisi sehat. Harga-harga naik dan bahkan konstruksi pun meningkat, dan itu sangat aneh mengingat kita memiliki tingkat hipotek sebesar 7.5%. Saya pikir penyebabnya adalah pasca krisis keuangan besar. Kami baru saja gagal membangun rumah yang cukup di Amerika Serikat. Terdapat defisit sebesar tiga hingga 4 juta rumah, sehingga keseimbangan permintaan dan pasokan di pasar perumahan cukup sehat.
Sekarang kita bisa melihat bagaimana hal ini mempengaruhi pasar apartemen. Orang-orang berbicara tentang malapetaka dan kesuraman. Mari kita lihat real estat komersial dalam konteksnya. Dan sektor riil yang mengalami resesi dalam real estate komersial adalah sektor perkantoran. Dan dari 10 triliun tersebut, perkantoran mungkin mencakup 25% dari jumlah tersebut. Jadi sekali lagi, ini adalah sektor yang besar, sangat terlihat, dan terlihat jelas di hadapan kita. Dan tingkat kekosongan di sektor perkantoran mencapai 19%, naik dari 12% pada beberapa tahun yang lalu, yang merupakan tingkat kekosongan yang belum pernah kita lihat sejak krisis simpan pinjam pada awal tahun 1980an. Perusahaan benar-benar mengurangi jumlah ruang yang akan mereka gunakan karena kerja jarak jauh.
Dan juga, kita mendapatkan pengiriman real estat baru ke pasar dari gelombang konstruksi sebelumnya. Jadi fundamental di kantor, sangat lemah saat ini. Ini adalah nuansanya, saya akan berbicara tentang hal-hal real estate.
James:
Silakan.
Richard:
Tidak benar bahwa pasar perkantoran mati total. Saya telah melihat jumlah transaksi yang dilakukan CBRE pada tahun 2023, dan jumlah tersebut hanya turun 5% dibandingkan jumlah transaksi yang kami lakukan pada tahun 2019. Namun ketika perusahaan mengambil ruang, 30% lebih sedikit dibandingkan pada tahun 2019. , sehingga pasar aktif, hanya saja perusahaan-perusahaan mengambil jumlah ruang yang lebih sedikit, dan mereka juga lebih memilih bangunan yang lebih baru. Penerbangan nyata menuju kualitas dan pengalaman, menurut saya. Pasar belum mati, namun stok kosong meningkat dari 12% menjadi 18%.
Melihat seluruh real estat lainnya, yang saya maksud adalah apartemen, yang saya maksud adalah sektor ritel, yang saya maksud adalah industri, dan semakin banyak alternatif seperti pusat data, kantor medis, ilmu kehidupan, menurut saya fundamentalnya ada. cukup kuat. Sungguh mengejutkan ketika Anda melihatnya. Tingkat kekosongan meningkat, permintaan tidak seperti sebelumnya, namun menurut saya fundamental di semua sektor tersebut cukup baik. Maksud saya adalah masyarakat aktif di pasar, mengambil ruang, dan tidak ada lonjakan besar dalam tingkat kekosongan dan ruang kosong.
James:
Richard, pernahkah Anda melihat banyak kompresi harga? Kita telah melihatnya di beberapa kawasan perumahan, namun sekarang kita telah melihat median harga rumah kembali naik. Pernahkah Anda melihat banyak tekanan akibat kenaikan suku bunga dan permintaan? Seperti yang baru saja Anda katakan, penyewa menempati lebih sedikit ruang. Pernahkah Anda melihat banyak kompresi di semua segmen tersebut, seperti industri, perkantoran, ritel, dan harga? Penyesuaian apa yang Anda lihat? Karena saya telah melihat harga mulai turun di sektor-sektor tersebut, bukan karena banyaknya transaksi yang terjadi, namun penyesuaian harga seperti apa yang kita lihat dari tahun ke tahun, berdasarkan permintaan yang lebih kecil?
Richard:
Ya. Maksudku, itu cerita yang rumit, jadi jawabannya akan agak panjang, tapi mari kita mulai dengan apartemen. Jika Anda pengguna apartemen, harga yang Anda bayarkan adalah sewanya tentunya. Pada periode tahun 2020 hingga 2022 ketika masyarakat benar-benar terbebas dari Covid, kami melihat harga sewa apartemen naik rata-rata sebesar 24% di seluruh Amerika. Ini mengerikan. Menurut saya pertumbuhan sewa apartemen telah turun menjadi sekitar 2%. Jadi harga masih merangkak naik tapi di bawah inflasi. Dan menurut saya ada pasar tertentu di mana terdapat cukup banyak apartemen baru yang sedang dibangun dan Anda telah melihat beberapa penurunan harga. Namun rata-rata, menurut saya harga apartemen di seluruh Amerika masih naik perlahan.
Dalam kasus ritel, ada cerita aneh lainnya. Kami belum membangun ruang ritel selama 15 tahun atau lebih. Dan sektor ritel telah melewati Covid. Perusahaan ini telah membersihkan neraca keuangannya, mengubah dirinya menjadi operator omnichannel, omnichannel yang sangat cerdik dan menurut saya sebagian dari fakta bahwa antusiasme konsumen telah mengirim orang ke pusat ritel. Jadi sebenarnya di sektor ritel, broker kami memberi tahu kami bahwa tidak ada cukup ruang untuk Kelas A. Perusahaan-perusahaan terhambat untuk melakukan ekspansi karena tidak tersedia cukup ruang yang layak. Kami belum cukup membangun. Jadi sebenarnya harga sewa masih meningkat secara eceran. Bukan berarti mal kelas B dan kelas C tidak ada masalah. Saya pikir semua orang akan melihatnya dalam kehidupan sehari-hari mereka, namun bahkan beberapa dari mereka mengubah diri mereka menjadi pusat komunitas dan tujuan mal antik. Dan mereka menemukan kegunaan lain, bahkan kantor fleksibel pun dibangun di beberapa mal B dan C.
Jadi itu apartemen, itu ritel. Industri, yang merupakan pendorong ekonomi digital, e-commerce, masih berada di belakangnya, dan kita akan melihat sewa guna usaha di bidang industri turun 30% tahun ini dari satu miliar kaki persegi tahun lalu menjadi mungkin 750 juta kaki persegi. , tapi ini masih akan menjadi tahun terkuat ketiga yang pernah tercatat. Jadi harga sewa naik dan lebih dari sedikit di sektor industri, mungkin sekitar 9 dan 12%. Jadi itu adalah pasar yang sangat panas. Dan tentu saja, hal lain seperti pusat data. Ada orang-orang di sini di Dallas, tempat saya tinggal, menyewa ruang enam tahun kemudian. Ada permintaan yang sangat besar untuk pusat data seputar komputasi awan, kecerdasan buatan, dan ini adalah sektor yang sangat panas.
Jadi saya akan berhenti sejenak di sana. Ada sektor-sektor lain yang dapat saya bicarakan, namun menurut saya fundamental dalam real estate, selain perkantoran, ternyata sangat kuat, namun hal ini tidak berarti bahwa investornya aktif. Jika Anda membedakan orang-orang yang menggunakan real estat untuk tujuan pembangunannya dan mereka membayar sewa, dan orang-orang yang memiliki real estat, yaitu dana pensiun, perusahaan asuransi jiwa, perwalian universitas, dan modal swasta lainnya, keadaannya sangat sepi. sisi investasi saat ini. Dan harga turun. Harga sebenarnya yang akan Anda bayarkan untuk real estat sebagai aset akan turun antara 15 dan 20% dibandingkan dua tahun lalu.
Dave:
Jadi secara ringkas saja. Ya, jadi permintaan di kalangan penyewa, baik itu penyewa apartemen, penyewa ritel, tampaknya relatif baik, namun permintaan di kalangan investor menurun. Itulah yang kami lihat, dan data yang saya lihat menunjukkan bahwa tingkat pembatasan sedang naik. Itukah yang kamu lihat? Dan jika demikian, di luar kantor, saya rasa kita semua memahami bahwa kantor adalah hal yang paling sukses, namun pemirsa kami khususnya tertarik pada jenis pemirsa apartemen multi-keluarga, jadi saya hanya ingin tahu bagaimana kinerja cap rate di sektor real komersial tertentu. perkebunan.
Richard:
Menurut saya, sama seperti sektor lainnya. Tarif batas akan berkisar antara 125 basis poin hingga 150 basis poin, bergantung pada jenis aset dan lokasi, dari sekitar 3.5% hingga 4 atau 5%, bergantung pada lokasi. Dan mungkin lebih tinggi dari itu, tergantung titik awalnya. Ada kisaran tarif batas yang mencerminkan tingkatan yang berbeda dan lokasi yang berbeda. Menurut saya, secara umum, harga turun sebesar 150 basis poin, dan itu setara dengan penurunan harga sekitar 20%.
Dave:
Dan menurut Anda apakah hal itu akan terus berlanjut?
Richard:
Ya, sebenarnya. Begitu… Tidak selamanya.
Dave:
Tidak, saya hanya menyukai seseorang yang memberikan jawaban langsung. Jadi biasanya kalau kita menanyakan hal seperti itu mereka, hei, baiklah. Karena rumit, jangan salah paham, ada banyak peringatan, tapi saya selalu menghargai jawaban yang sangat jelas seperti itu.
Richard:
Ya. Saya pikir mungkin ada penurunan nilai lebih lanjut, dan hal ini tidak akan berbalik sampai investor mulai melihat jalur yang jelas untuk suku bunga. Kami mulai melihat, saya pikir mungkin dua bulan yang lalu, hanya sedikit gambaran di mana orang-orang berada… Melihat apa yang saya lihat, yang sebenarnya adalah perkantoran, ada masalah, tapi fundamental dalam real estat sebenarnya tidak terlalu buruk, kami tampaknya sudah melampaui inflasi. Dan tingkat pengembalian ke depan tersebut, ambil tingkat batas 5%, tambahkan pertumbuhan sewa 2% dan kita mendapatkan IRR ke depan sebesar 7%, dan itu setara dengan biaya utang antara 6.5 dan 7.5%. Orang-orang mulai berpikir mungkin kami akan mulai mencari kesepakatan lagi.
Namun menurut saya lonjakan pada Treasury 10-tahun, yang naik dari 4.2 menjadi 4.4 dalam dua minggu terakhir, sekali lagi membawa ketidakpastian mengenai jalur penurunan suku bunga. Jadi orang-orang meletakkan pena mereka lagi dan berpikir, kita hanya akan menunggu dan melihat apa yang terjadi. Menurut saya, kita berada di dunia yang menganggap kabar baik adalah kabar buruk, sedangkan antara tahun 2009 dan 2020, bagi real estate, kabar buruk adalah kabar baik karena membuat suku bunga tetap rendah. Kini kita berada di dunia yang berlawanan, dunia yang sama namun bertolak belakang. Namun kabar baik adalah kabar buruk karena meningkatkan kekhawatiran masyarakat terhadap kenaikan suku bunga dalam jangka panjang.
James:
Jadi Richard, maksud Anda kita bisa melihat lebih banyak pembelian dalam 12 bulan ke depan. Saya merasa pasar multikeluarga sudah sedikit turun, namun penjual masih bertahan di sana dan tidak banyak transaksi yang terjadi karena cap rate, tidak cukup menarik untuk kita lihat. Karena saya pernah melihat hal yang sama, kami melihat cap rate seperti 3.5, mungkin rendah 4, dan sekarang naik menjadi 5.5. Hal ini tidak terlalu menarik dengan utang di luar sana saat ini.
Richard:
Tidak tidak. Maksud saya, saya pikir jika orang lebih percaya diri, Anda tidak akan hanya melihat, untuk mengetahui secara teknis, Anda tidak akan hanya melihat pada tingkat batas. Anda harus melihat IRR, yang memperhitungkan apresiasi sewa yang akan Anda dapatkan.
James:
Kanan.
Richard:
Dan menurut saya IRR, bahkan jika Anda mengasumsikan pertumbuhan sewa 2%, 2.5%, ini memberi Anda IRR yang semakin meningkat. Namun menurut saya ketika kepercayaan diri menguap, orang-orang bukanlah investor IRR. Investor IRR melibatkan pembuatan asumsi tentang sewa di masa depan, dan orang-orang tidak ingin melakukan itu. Dan seperti yang Anda katakan, saat ini tidak ada leverage positif dan orang-orang tidak mau menerima leverage negatif di pasar.
Tapi menurutku, tidak perlu banyak waktu untuk mengubah persamaan itu. Kami hanya ingin mendapatkan arah yang lebih jelas mengenai arah inflasi, panduan yang lebih jelas bahwa kita telah mencapai puncak siklus dana The Fed, The Fed sangat ragu-ragu mengenai hal tersebut, maka saya pikir semuanya akan terjadi. tip. Karena di sisi leasing, leasing menghilang pada Q2 tahun 2022, tepat ketika suku bunga mulai naik, orang-orang keluar dari pasar. Nah, sewa kembali. Q2 tahun ini sewa kembali. Dan kita mempunyai tingkat konstruksi baru yang cukup tinggi, mungkin 90,000 unit per kuartal, namun pasar menyerap 60 hingga 70,000 unit per kuartal, setidaknya berdasarkan bukti Q2 dan lintasan Q3.
Jadi permintaan kembali meningkat. Kekosongan mungkin sedikit meningkat. Namun dengan kembalinya permintaan, hal ini tidak akan memakan banyak waktu, karena ekspektasi masyarakat akan mengatakan bahwa ada beberapa penawaran yang bisa didapat di sini. Saya akan mengatakan, sesuai dengan pendapat Anda tentang penjual yang bertahan, jika The Fed tidak melakukan intervensi dan memberikan likuiditas kepada sektor perbankan, yang memungkinkan sektor perbankan untuk dapat transit melalui periode pinjaman. Mereka mungkin masih membayar bunganya tetapi nilainya di bawah standar. Kami mungkin menghadapi situasi yang berbeda. The Fed sangat aktif dalam menyediakan likuiditas ke sektor perbankan. Dan tentu saja, menurut saya hal ini tidak memberikan tekanan kepada pemilik, sehingga terjadi perselisihan antara pembeli dan penjual, atau pemilik dan calon pembeli.
Dave:
Richard, saya ingin menindaklanjuti sektor perbankan dan apa yang terjadi di sana. Baru kemarin saya membaca artikel di Wall Street Journal di mana mereka menulis tentang “lingkaran malapetaka” dalam real estat komersial. Premis dasarnya adalah valuasi mereka sudah turun. Hal ini membuat beberapa properti terendam air dan sekarang masyarakat mulai gagal membayar pinjaman tersebut. Kredit perbankan semakin ketat, yang berarti masyarakat tidak dapat membiayai kembali atau membeli, sehingga memberikan tekanan lebih lanjut pada penilaian, dan hal ini menciptakan spiral yang menciptakan tekanan terus-menerus pada harga-harga di sektor real estat komersial. Saya ingin tahu apakah menurut Anda ada risiko lingkaran malapetaka ini, atau apa pun sebutannya, jika ada lebih banyak risiko kegagalan bank dan kurangnya likuiditas yang berdampak pada pasar komersial?
Richard:
Maksud saya, yang ingin saya sampaikan kepada Anda adalah argumen yang rumit, yang berada di antara keduanya, tidak ada masalah dan ada putaran malapetaka.
Dave:
Baik.
Richard:
Menurut saya, dengan penuh hormat, pepatah jurnalistik adalah menyederhanakan dan membesar-besarkan.
Dave:
Kanan.
Richard:
Dan menurut saya, sampai batas tertentu, hal itulah yang terjadi pada real estate. Dan saya tidak mengatakan bahwa tidak ada masalah dengan penurunan nilai pinjaman, namun menurut saya apa yang kami dengar dan lihat adalah bank memiliki akses yang luas terhadap likuiditas, dan oleh karena itu mereka tidak mengalami kerugian simpanan. . Jadi ketika mereka mengalami kerugian atau harus mencatatkan pinjaman, mereka dapat memasukkannya ke akun P&L mereka dengan relatif teratur. Tidak ada keraguan bahwa biaya dan ketersediaan kredit untuk pembiayaan baru jauh lebih ketat. Ini sangat ketat. Namun menurut saya bank tidak ingin memiliki real estat dalam pembukuannya. Maksudku, mereka sudah pernah mengalami hal ini sebelumnya. Mereka tidak ingin menjadikan orang-orang gagal bayar dan kemudian mereka mempunyai real estate yang harus mereka kelola atau mereka harus menjualnya dengan harga diskon kepada seseorang yang memilikinya selama dua tahun dan kemudian menghasilkan keuntungan. keuntungan dua tahun ke depan. Mereka sudah pernah mengalami hal itu sebelumnya dan mereka tidak ingin mengalaminya lagi.
Jadi menurut saya apa yang kita lihat adalah, jika memungkinkan, bank-bank melakukan ekspansi. Saya bisa mengatakan bahwa saya memperluas dan berpura-pura, namun ada banyak cara kreatif yang dapat dilakukan bank untuk bekerja sama dengan peminjam untuk melewati masa stres akut. Dan saya tidak mengatakan tidak akan ada kerugian. Penelitian kami menunjukkan bahwa kemungkinan 60 miliar pinjaman akan gagal bayar. Ada 4.5 miliar pinjaman untuk real estat komersial. Itu 60 miliar, mungkin 1.5% dari total aset bank. Jadi ini akan menyakitkan, tapi tidak akan menjatuhkan sektor perbankan. Oleh karena itu, doom loop, ini tidak baik, dan membuat kerugian tidak pernah baik, tapi menurut saya ini bukan doom loop yang agresif seperti yang kita lihat dalam krisis real estate sebelumnya. Kita telah melihat lingkaran malapetaka memang ada dalam kenyataan. Hal tersebut terjadi pada saat krisis tabungan dan pinjaman, juga terjadi pada saat krisis keuangan yang besar, namun pada saat ini, karena berbagai alasan, saya rasa kita belum sampai pada titik tersebut.
James:
Pasti ada banyak artikel yang memuat kata doom loop. Ini adalah istilah baru yang saya lihat di setiap artikel, yang berisi doom loop, doom loop, hanya itu yang saya dengar.
Dave:
Tunggu saja, James, episode ini sekarang akan disebut doom loop, dan kita mungkin akan mendapatkan episode dengan performa terbaik sepanjang masa jika kita menyebutnya doom loop.
Richard:
Tidak bisakah kita berbicara tentang lingkaran kebajikan daripada lingkaran malapetaka?
Dave:
Ya, tidak ada seorang pun yang ingin mendengar tentang lingkaran kebajikan, sayangnya mereka ingin mendengar tentang lingkaran malapetaka. Saya ingin lingkaran yang baik.
James:
Namun jika ada putaran malapetaka yang akan datang, Richard, karena sepertinya Anda merasa yakin dengan beberapa sektor komersial di masa depan, sektor apa yang menurut Anda paling harus diwaspadai investor saat ini? Jika Anda ingin membeli kesepakatan berikutnya dalam 12 bulan ke depan, sektor apa yang Anda sukai, hei, saya akan tenang atau waspada?
Richard:
Ya, sangat menggoda untuk mengatakan perkantoran, karena perkantoran, seperti yang saya katakan, kita mengalami lonjakan lowongan dari 12% menjadi 19%. Kami tidak punya kepastian untuk kembali bekerja di kantor AS. Kami pikir kembalinya pekerja ke dunia kerja akan semakin cepat, namun dalam jangka waktu yang lebih lama, namun saat ini belum ada kepastian mengenai hal tersebut. Di sisi lain, sebagai seorang profesional di bidang real estate selama 40 tahun atau lebih, Anda mendapatkan penawaran terbaik di pasar yang paling banyak mengalami kegagalan. Jadi di tengah semua penyesuaian harga tersebut, akan ada beberapa peluang yang sangat bagus di sektor perkantoran. Dan jika Anda benar-benar ingin menjadi pelawan, Anda berlari ke arah yang berlawanan. Semua orang yang berlari ke satu arah mengatakan putaran malapetaka, putaran malapetaka, cari tahu dari mana mereka datang dan bergerak ke arah yang berlawanan.
Saya pikir ritel juga telah mendapat banyak manfaat saat ini. Kami melihat cukup banyak modal swasta. Dan tidak seperti perkantoran, ukuran asetnya bisa lebih kecil. Ada kemungkinan bagi investor kecil untuk terlibat dalam ritel, dan kita melihat kekurangan ruang, dan kita melihat beberapa tren yang sangat, sangat menarik dalam ritel. Sektor-sektor yang seksi, jika saya ingin menyebutnya demikian, atau sektor-sektor yang paling kami percayai, menurut saya, karena penariknya adalah sektor industri dan sektor multi-keluarga jika Anda ingin berinvestasi dalam pertumbuhan sewa jangka panjang. Namun begitu pasar mulai bergerak, di situlah harga akan naik paling cepat. Jadi jika Anda ingin berinvestasi dalam cerita jangka panjang maka Anda harus bergerak cepat, menurut saya.
Jangan salah paham, ada bagian tertentu dari multifamily dan apartemen yang menurut saya akan mengalami beberapa masalah. Terdapat cukup banyak pembiayaan jembatan (bridge financing) yang sangat murah di sektor multi-sektor dimana masyarakat, pada tahun-tahun booming dengan pertumbuhan sewa sebesar 24%, masyarakat membeli aset-aset Kelas C dengan utang yang sangat rendah, dan mereka ingin memperbarui dan memposisikan kembali aset-aset tersebut sebagai aset yang memiliki tingkat utang yang sangat rendah. Ruang Kelas B atau B plus atau A. Mengingat kelemahan umum dan tingkat suku bunga, saya pikir beberapa di antaranya mungkin akan mengalami gagal bayar. Jadi jika Anda mempelajari hal ini mungkin ada aset yang bisa diambil atau direkapitalisasi di segmen pasar tersebut.
Dave:
James akan mulai mengeluarkan air liur sekarang.
Richard:
Oh, benar. Saya mulai bersemangat.
Dave:
Itu ruang kemudinya.
James:
Tiba-tiba jari saya terasa gatal. Saya seperti, ya, ini dia. Dan saya pikir Richard berhasil. Ini seperti semua orang membeli kesepakatan ini pada perusahaan yang berkinerja sangat ketat dan kemudian utang mereka disesuaikan pada pertengahan proses, dan biaya konstruksi Anda lebih tinggi, waktu perizinan Anda lebih lama, dan kemudian tiba-tiba biaya uang Anda naik dan itu pasti mendapat masalah di sektor itu. Sepertinya benda-benda yang sudah stabil masih bergerak juga, tapi benda-benda yang berada di tengah-tengah stabilisasi di situlah kita melihat peluang. Dan itulah yang kami cari.
Richard:
Itu benar. Dan lagi, dalam karir yang panjang, orang-orang yang telah membuat keputusan pembelian yang sangat baik telah membeli dari pengembang yang bermasalah atau perusahaan konstruksi yang bermasalah. Kami pernah melihat yang ini sebelumnya.
Dave:
Yah, kuharap tidak ada yang kehilangan bajunya. Saya tidak mendukung hal itu sama sekali. Namun menurut saya ada baiknya untuk menyadari bahwa hal ini sedang terjadi dan kemungkinan besar akan ada aset-aset dalam kondisi tertekan yang perlu direposisi oleh orang lain selain pemilik saat ini.
Richard:
Ya. Maksud saya, sektor perbankan saat ini sedang menghapus banyak utang yang berada di bawah air sehingga terdapat dampak ekonomi dari hal ini, namun hal ini masih belum bisa dikendalikan saat ini. Dan syukurlah hal ini belum menyentuh sektor konsumen, pasar perumahan, karena hal ini berdampak pada masyarakat awam, dan itu sama sekali tidak menyenangkan.
Dave:
Baiklah, Richard, terima kasih banyak telah bergabung dengan kami. Ini sungguh memberikan wawasan yang luar biasa. Saya ingin berbagi dengan audiens kami bahwa Anda dan tim Anda telah menulis laporan ekonomi yang luar biasa, berjudul The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023. Ini adalah bacaan yang menarik dan ada video bagus yang menyertainya.
Richard, bisakah Anda memberi tahu kami secara singkat tentang hal ini, dan di mana audiens kami dapat menemukannya jika mereka ingin mempelajari lebih lanjut?
Richard:
Ya, itu akan ada di situs CBRE, cbre.com. Buka Riset dan Wawasan, dan klik itu. Mungkin perlu dua atau tiga klik, tapi itu ada. Saya memiliki pakar penelitian dari seluruh dunia dan kami berusaha bersikap netral dan seimbang serta didorong oleh data. Kami hanya memberikan gambaran luas tentang pasar real estate di Amerika Serikat dan di seluruh dunia. Sebenarnya, saya berpartisipasi di dalamnya dan saya juga belajar darinya.
Dave:
Itu jenis proyek penelitian terbaik, bukan?
Richard:
Ya, tentu saja.
Dave:
Baiklah. Baiklah, Richard, sekali lagi terima kasih telah bergabung dengan kami.
Richard:
Ini adalah kesenangan mutlak saya.
Dave:
Jadi James, Richard memberi tahu kami bahwa menurutnya nilai aset sedang turun, yang jelas tidak bagus bagi siapa pun yang memiliki real estat, tetapi juga, mungkin ada beberapa peluang, yang saya tahu Anda sangat tertarik untuk memanfaatkannya. Jadi, bagaimana perkiraan atau prediksi semacam ini memengaruhi perasaan Anda terhadap bisnis Anda?
James:
Ya, saya suka dia memberi saya verifikasi bahwa Anda harus membeli ketika orang lain tidak mau membeli, pada dasarnya. Ada begitu banyak hal kecil yang penting ketika dia berbicara tentang bagaimana harga sewa industri naik, tetapi harganya turun. Jadi ada beberapa peluang di sektor-sektor tersebut untuk dilalui dan mencari peluang tersebut saat ini, karena Anda selalu mendengar bahwa orang-orang berkata, “Ah, Anda tidak bisa membeli apa pun. Anda tidak dapat membeli apa pun.” Tapi hanya statistik yang dia bicarakan, industri, harga sewa naik tapi harga turun, di situlah Anda ingin melihatnya. Jadi saya semakin bersemangat untuk 12 bulan ke depan, dan yang terpenting adalah bersabar dan menemukan peluang yang tepat.
Dave:
Anda menyebutkan di acara bahwa membatasi tarif di tempat sekarang, Anda berkata di Seattle, berapakah tarifnya 5.5?
James:
Ya, menurut saya 5.25 hingga 5.5, di sana, di suatu tempat di sana.
Dave:
Namun mengingat letak suku bunga, yaitu leverage negatif, hal tersebut biasanya tidak menarik bagi investor mengingat letak biaya utang. Pada titik manakah tarif batas harus dinaikkan agar Anda merasa sangat tertarik dengan potensi kesepakatan yang dapat Anda beli?
James:
Ya, Anda selalu bisa mendapatkan cap rate yang bagus jika Anda membeli nilai tambah. Di situlah Anda bisa meningkatkannya. Tapi maksud saya, secara teori, saya tidak terlalu suka membeli di bawah harga batas atas. Saya ingin berada di 6.5 itu. Jika stabil dengan sedikit kenaikan, saya ingin berada di sekitar 6.5 saat ini.
Dave:
Dan agar semua orang memahaminya, cap rate adalah ukuran sentimen pasar. Dan seperti yang ditunjukkan James, pasang surutnya didasarkan pada biaya utang, berapa banyak permintaan, dan risiko yang dirasakan. Dan secara umum, tingkat pembatasan lebih rendah untuk aset yang stabil. Dan ketika tarif batas lebih rendah, itu berarti mereka berdagang dengan biaya lebih tinggi. Ketika tarif batas lebih tinggi, harganya lebih murah. Dan biasanya Anda bisa mendapatkan cap rate yang lebih tinggi sebagai pembeli jika Anda membeli, seperti yang dikatakan James, barang fixer atau sesuatu yang memerlukan nilai tambah.
Tapi maaf, James, silakan saja.
James:
Ya, saya pikir itulah yang kita lihat saat ini. Banyak transaksi yang kami lihat dalam enam bulan terakhir ini adalah pergerakan uang sebesar 1031, namun tidak banyak pembeli baru yang masuk untuk batas umum 5.5 tersebut. Jika mereka punya tujuan untuk membeli, mereka akan melakukannya. Selain itu, semua orang mengejar nilai tambah di mana Anda harus menyingsingkan lengan baju, mulai bekerja. Tapi ada beberapa pembelian yang sangat bagus saat ini. Saya tahu IRR kami telah meningkat cukup banyak selama sembilan bulan terakhir hingga mencapai angka 17, 18%, dan itu semua merupakan hal yang baik.
Dave:
Itu hal yang sangat bagus. Ya, kita hanya perlu mengawasi dan melihat bagaimana kelanjutannya, tapi secara umum saya setuju dengan penilaian Richard. Tarif pembatasan naik, dan menurut saya tarif tersebut akan terus meningkat, sementara perkiraan saya adalah bahwa harga sewa, setidaknya di banyak keluarga, yang merupakan sektor yang paling saya pahami, mungkin akan melambat. Jumlahnya mungkin tetap di atas nol dan tumbuh, tapi menurut saya tingkat pertumbuhan sewa yang tidak masuk akal yang kita lihat di banyak keluarga sudah berakhir untuk saat ini. Dan jika digabungkan dengan peningkatan tarif batas atas, kita akan menurunkan nilai-nilai multikeluarga lebih jauh lagi dari kondisi saat ini, yang mungkin menghadirkan beberapa peluang menarik. Jadi kita harus mengawasi yang satu ini.
James, terima kasih banyak telah hadir di sini. Kami selalu menghargainya. Dan untuk semua orang yang mendengarkannya, kami menghargai Anda. Jika Anda menyukai episode ini jangan lupa memberi kami ulasan di Spotify, atau Apple, atau di YouTube jika Anda menontonnya di sana. Sekali lagi terima kasih, dan sampai jumpa di episode On The Market berikutnya.
On The Market dibuat oleh saya, Dave Meyer, dan Kailyn Bennett. Diproduksi oleh Kailyn Bennett, penyuntingan oleh Joel Esparza dan Onyx Media, penelitian oleh Pooja Jindal, copywriting oleh Nate Weintraub. Dan terima kasih yang sangat istimewa kepada seluruh tim BiggerPockets. Konten acara On The Market hanyalah opini belaka. Semua pendengar harus memverifikasi poin data, opini, dan strategi investasi secara independen.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- dia real estat “Doom Loop” menjelaskan dan apa yang menyebabkan hal ini reaksi berantai untuk menurunkan harga aset
- Grafik “perlambatan global” dan resesi prediksi untuk 2023 dan 2024
- Yang terlemah dan sektor real estat komersial terkuat (dan mana yang harganya di bawah)
- Pembaruan tarif batas dan apa yang akhirnya menyebabkan harga kembali membaik
- Peluang pembelian terbaik di tahun 2023 dan aset dengan kenaikan harga sewa dan penurunan harga
- Pengangguran, inflasi, deflasi, dan apa yang bisa kita perkirakan pada tahun depan
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Buku Disebutkan dalam Pertunjukan
Terhubung dengan Richard:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Surel .
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- PlatoData.Jaringan Vertikal Generatif Ai. Berdayakan Diri Anda. Akses Di Sini.
- PlatoAiStream. Intelijen Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- PlatoESG. Karbon, teknologi bersih, energi, Lingkungan Hidup, Tenaga surya, Penanganan limbah. Akses Di Sini.
- PlatoHealth. Kecerdasan Uji Coba Biotek dan Klinis. Akses Di Sini.
- BlockOffset. Modernisasi Kepemilikan Offset Lingkungan. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :memiliki
- :adalah
- :bukan
- :Di mana
- $NAIK
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 bulan lagi
- 125
- 15 tahun
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% Inflasi
- 20
- 20 tahun
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- atas
- Mutlak
- benar
- Setuju
- mengakses
- Akun
- Akun
- di seluruh
- aktif
- kegiatan
- sebenarnya
- sebenarnya
- Ad
- menambahkan
- Disesuaikan
- penyesuaian
- Keuntungan
- mempengaruhi
- lagi
- agresif
- silam
- di depan
- Semua
- diizinkan
- memungkinkan
- sendirian
- sepanjang
- sudah
- juga
- alternatif
- Meskipun
- selalu
- am
- Amerika
- di tengah-tengah
- antara
- jumlah
- jumlah
- an
- analisis
- Analis
- dan
- Lain
- menjawab
- Apa pun
- siapapun
- apa saja
- di manapun
- selain
- Apartemen
- apartemen
- Apple
- menghargai
- apresiasi
- sekitar
- ADALAH
- argumen
- sekitar
- artikel
- artikel
- buatan
- kecerdasan buatan
- AS
- meminta
- meminta
- penilaian
- aset
- kelas aset
- Aktiva
- menganggap
- asumsi
- At
- Menyerang
- menarik
- para penonton
- penulis
- Authored
- tersedianya
- rata-rata
- jauh
- b
- kembali
- Buruk
- Saldo
- neraca
- Bank
- kegagalan bank
- Perbankan
- sektor perbankan
- Bank
- berdasarkan
- dasar
- Pada dasarnya
- dasar
- Pertarungan
- BE
- Beruang
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- mulai
- mulai
- Awal
- di belakang
- dibalik layar
- makhluk
- Percaya
- di bawah
- TERBAIK
- antara
- Besar
- Gambar besar
- lebih besar
- Terbesar
- Milyar
- Bit
- Book
- Buku-buku
- ledakan
- batas
- peminjam
- membeli
- Istirahat
- JEMBATAN
- secara singkat
- membawa
- luas
- broker
- Terbawa
- membangun
- Bangunan
- dibangun di
- ikat
- bisnis
- bisnis
- payudara
- tapi
- membeli
- PEMBELI..
- pembeli
- Pembelian
- Beli
- by
- Berdasarkan angka
- panggilan
- bernama
- datang
- CAN
- Bisa Dapatkan
- topi
- modal
- Lowongan Kerja
- kasus
- Menyebabkan
- menyebabkan
- berhati-hati
- CBRE
- Pusat
- tertentu
- kepastian
- perubahan
- mengubah
- Saluran
- murah
- murah
- kepala
- Tiongkok
- Mandarin
- Cina
- lingkaran
- kota
- kelas
- jelas
- Klik
- mendaki
- awan
- komputasi awan
- Mengumpulkan
- COM
- bergabung
- bagaimana
- kedatangan
- Komentar
- komersial
- perumahan komersial
- Komoditas
- masyarakat
- Pusat Komunitas
- Perusahaan
- perusahaan
- sama sekali
- kompleks
- luas
- komputasi
- Perhatian
- Kondisi
- kepercayaan
- yakin
- terhubung
- konsisten
- konstruksi
- konsumen
- sentimen konsumen
- Konten
- konteks
- terus
- terus-menerus
- kontrol
- Percakapan
- dingin
- copywriting
- korporat
- Biaya
- Biaya
- bisa
- negara
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- Jelas
- Crash
- dibuat
- menciptakan
- Kreatif
- kredit
- krisis
- krisis
- ingin tahu
- terbaru
- pemotongan
- siklus
- Berhubung dgn putaran
- harian
- Dallas
- data
- Pusat Data
- titik data
- Dave
- hari
- Hari
- mati
- transaksi
- Penawaran
- Hutang
- layak
- keputusan
- Menurun
- Menolak
- dedikasi
- Default
- default
- DEFISIT
- pastinya
- deflasi
- deflasi
- pengiriman
- Permintaan
- demografis
- Demografi
- Tergantung
- tergantung
- deposit
- dijelaskan
- tujuan
- dikembangkan
- pengembang
- MELAKUKAN
- berbeda
- DIG
- digital
- ekonomi digital
- langsung
- arah
- Diskon
- Display
- perbedaan
- tertekan
- do
- tidak
- melakukan
- Dont
- kiamat
- lingkaran malapetaka
- meragukan
- turun
- ke bawah
- dramatis
- didorong
- pengemudi
- driver
- drive
- penggerak
- Menjatuhkan
- menjatuhkan
- Jatuhan
- e-commerce
- Awal
- memudahkan
- Kemudahan
- mudah
- pasang surut
- Ekonomis
- Ekonomi
- ekonomi
- Ekonom
- ekonom
- ekonomi
- mengedit
- antara
- elemen
- lain
- muncul
- pasar negara berkembang
- dipekerjakan
- pekerjaan
- akhir
- bertunangan
- Inggris
- cukup
- Enter
- Seluruh
- episode
- sama
- keadilan
- Setara
- dasarnya
- perkebunan
- Eter (ETH)
- Eropa
- Bahkan
- akhirnya
- Setiap
- semua orang
- sehari-hari
- semua orang
- semua orang
- bukti
- persis
- secara berlebihan
- gembira
- ada
- memperluas
- mengharapkan
- harapan
- diharapkan
- mahal
- pengalaman
- ahli
- ekspor
- ekspor
- memperpanjang
- tingkat
- mata
- Menghadapi
- menghadapi
- fakta
- faktor
- Gagal
- hampir
- akrab
- keluarga
- jauh
- sangat menarik
- takut
- Fed
- pemberian makanan
- merasa
- kaki
- sedikit
- Fiksi
- mengisi
- Akhirnya
- keuangan
- krisis keuangan
- pembiayaan
- Menemukan
- temuan
- perusahaan
- Pertama
- lima
- datar
- penerbangan
- florida
- Mengalir
- mengikuti
- Untuk
- kekuatan
- pasukan
- Ramalan
- perkiraan
- terutama
- selama-lamanya
- rumus
- Depan
- ditemukan
- empat
- Prancis
- dari
- depan
- mendasar
- Fundamental
- dana-dana
- lebih lanjut
- masa depan
- mengumpulkan
- memberikan
- PDB
- pertumbuhan GDP
- Umum
- umumnya
- Jerman
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- diberikan
- memberikan
- Aksi
- Ekonomi global
- Go
- Tuhan
- Pergi
- akan
- Gold
- mati
- baik
- mendapat
- kelas
- besar
- sangat
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- Tamu
- tamu
- bimbingan
- memiliki
- di tengah jalan
- tangan
- Menangani
- terjadi
- terjadi
- Kejadian
- Terjadi
- senang
- sulit
- Memiliki
- memiliki
- he
- kepala
- jumlah pegawai
- Kepala
- membintangi
- Kesehatan
- sehat
- mendengar
- mendengar
- pendengaran
- berat
- Dimiliki
- bermanfaat
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- dia
- petunjuk
- menyewa
- -nya
- Memukul
- memukul
- memegang
- memegang
- memegang
- Beranda
- Rumah
- berharap
- berharap
- PANAS
- hotel
- hotel
- rumah tangga
- rumah
- perumahan
- pasar perumahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- Bagaimana Tinggi
- HTTPS
- Hub
- besar
- i
- SAYA AKAN
- ideal
- ide-ide
- if
- Dampak
- berdampak
- dampak
- pelemahan
- penting
- mustahil
- memperbaiki
- in
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Pada meningkat
- Meningkatkan
- meningkatkan
- makin
- luar biasa
- luar biasa
- secara mandiri
- indeks
- Menunjukkan
- industri
- industri
- inflasi
- memberitahu
- GILA
- berwawasan luas
- wawasan
- instruksi
- asuransi
- Intelijen
- bunga
- Suku Bunga
- tertarik
- menarik
- intern
- Internasional
- Wawancara
- ke
- Menginvestasikan
- investasi
- investor
- Investor
- melibatkan
- terlibat
- ir
- terpencil
- isu
- masalah
- IT
- Italia
- NYA
- Diri
- iTunes
- james
- Pekerjaan
- Jobs
- laporan pekerjaan
- bergabung
- bergabung dengan kami
- majalah
- Wartawan
- jpg
- melompat
- hanya
- Menjaga
- pemeliharaan
- terus
- kunci
- menendang
- Jenis
- Tahu
- tenaga kerja
- tenaga kerja
- Kekurangan
- pendaratan
- Terakhir
- Tahun lalu
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- penyewaan
- paling sedikit
- Meninggalkan
- meninggalkan
- Informasi
- pinjaman
- kurang
- lebih rendah
- membiarkan
- Tingkat
- Leverage
- LG
- Hidup
- Biologi
- 'like'
- Mungkin
- baris
- lapisan
- Likuiditas
- Listening
- sedikit
- hidup
- pinjaman
- Pinjaman
- lokal
- tempat
- lokasi
- kuncian
- Panjang
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- tampak
- mencari
- TERLIHAT
- Kerugian
- lepas
- kerugian
- Lot
- cinta
- Rendah
- menurunkan
- Makroekonomi
- makroekonomi
- terbuat
- mempertahankan
- membuat
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- mengelola
- pelaksana
- pabrik
- industri manufaktur
- banyak
- tanda
- Pasar
- kondisi pasar
- prospek pasar
- sentimen pasar
- pasar
- pasar
- massa
- besar-besaran
- hal
- Hal-hal
- pepatah
- Mungkin..
- mungkin
- me
- berarti
- cara
- mengukur
- pengukuran
- Media
- medis
- Pelajari
- tersebut
- metrik
- Meyer
- Pertengahan tahun
- mungkin
- migrasi
- juta
- keberatan
- saat
- uang
- Bulan
- bulan
- lebih
- Hipotek
- paling
- pindah
- gerakan
- bergerak
- banyak
- multi-sektor
- beberapa
- my
- perlu
- Perlu
- kebutuhan
- negatif
- Netral
- tak pernah
- New
- Konstruksi baru
- baru
- berita
- berikutnya
- tidak
- None
- normal
- Catatan
- sekarang
- Nuansa
- jumlah
- nomor
- Jelas
- of
- lepas
- Office
- kantor
- sering
- oh
- Oke
- omnichannel
- on
- sekali
- ONE
- yang
- hanya
- Onyx
- Buka
- operator
- Pendapat
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- seberang
- or
- urutan
- biasa
- asli
- Lainnya
- Lainnya
- kami
- di luar
- Outlook
- di luar
- lebih
- secara keseluruhan
- ikhtisar
- sendiri
- pemilik
- pemilik
- Perdamaian
- Pasifik
- menyakitkan
- bagian
- berpartisipasi
- partisipasi
- tertentu
- khususnya
- pasangan
- bagian
- lulus
- lalu
- path
- pasien
- berhenti sebentar
- Membayar
- pembayaran
- Puncak
- pensiun
- Konsultan Ahli
- orang
- untuk
- dirasakan
- pemain
- melakukan
- periode
- terpilih
- gambar
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- pemain
- silahkan
- kesenangan
- plus
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- posisi
- positif
- mungkin
- mungkin
- Pos
- potensi
- ramalan
- Prediksi
- disukai
- siap
- menyajikan
- tekanan
- cukup
- sebelumnya
- harga pompa cor beton mini
- harga
- di harga
- terutama
- Sebelumnya
- swasta
- mungkin
- Masalah
- masalah
- Diproduksi
- produktifitas
- profesional
- Profesor
- Keuntungan
- proyek
- properties
- milik
- terlindung
- disediakan
- menyediakan
- menarik
- membeli
- tujuan
- Mendorong
- menempatkan
- Menempatkan
- Q1
- Q2
- Q3
- kualitas
- Perempat
- pertanyaan
- Pertanyaan
- tercepat
- segera
- pemeliharaan
- acak
- jarak
- cepat
- Penilaian
- Tarif
- agak
- penilaian
- mencapai
- tercapai
- Baca
- Bacaan
- nyata
- real estate
- pasar real estate
- pasar real estat
- Kenyataan
- benar-benar
- alasan
- baru
- baru-baru ini
- resesi
- mengenali
- catatan
- Merah
- menurunkan
- referensi
- mencerminkan
- relatif
- relatif
- terpencil
- kerja jarak jauh
- Menyewa
- ulangi
- melaporkan
- mewakili
- penelitian
- perumahan
- ketahanan
- tabah
- Sumber
- menghormati
- ISTIRAHAT
- eceran
- Mundur
- kembali
- membalikkan
- ulasan
- Richard
- benar
- Naik
- kenaikan
- Risiko
- kuat
- Peran
- Menggulung
- Kamar
- rooting
- bulat
- Run
- berjalan
- s
- aman
- Tersebut
- penjualan
- sama
- Tabungan
- melihat
- mengatakan
- mengatakan
- sisik
- skenario
- adegan
- ILMU PENGETAHUAN
- Seattle
- detik
- sektor
- Sektor
- melihat
- melihat
- terlihat
- tampaknya
- terlihat
- melihat
- ruas
- segmen
- menjual
- Penjual
- mengirim
- rasa
- mengirim
- sentimen
- Layanan
- perusahaan jasa
- Share
- Paling tajam
- kekurangan
- harus
- Menunjukkan
- menunjukkan
- Pertunjukkan
- sisi
- Sederhana
- menyederhanakan
- sejak
- tunggal
- situasi
- ENAM
- Enam bulan
- ukuran
- terampil
- tergelincir
- lambat
- Pelan - pelan
- Melambat
- Perlahan
- melambat
- lamban
- lebih kecil
- So
- Lunak
- padat
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- agak
- di suatu tempat
- mutakhir
- Space
- berbicara
- khusus
- tertentu
- menghabiskan
- Pengeluaran
- menghabiskan
- paku
- Berputar
- Sponsor
- Spotify
- kotak
- stagflasi
- berdiri
- awal
- mulai
- Mulai
- dimulai
- Negara
- tinggal
- tinggal
- Masih
- rangsangan
- saham
- berhenti
- Cerita
- strategi
- Penyelarasan
- aliran
- stream
- jalan
- tekanan
- kuat
- mahasiswa
- substansial
- seperti itu
- tiba-tiba
- penderitaan
- menyarankan
- RINGKASAN
- besar
- menyediakan
- gelora
- mengherankan
- berkelanjutan
- Tailwind
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- tangki
- tim
- Teknis
- mengatakan
- mengatakan
- penyewa
- istilah
- istilah
- mengerikan
- dari
- terima kasih
- Terima kasih
- bahwa
- Grafik
- The Fed
- Masa depan
- The Wall Street Journal
- Dunia
- mereka
- Mereka
- diri
- kemudian
- teori
- Sana.
- karena itu
- Ini
- mereka
- hal
- hal
- berpikir
- Pikir
- berpikir
- ini
- tahun ini
- itu
- meskipun?
- pikir
- tiga
- Melalui
- tick
- berdetik
- tingkat
- pengetatan
- lebih ketat
- waktu
- kali
- waktu
- ujung
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- mengatakan
- ton
- terlalu
- mengambil
- puncak
- Total
- terhadap
- perdagangan
- lintasan
- Transaksi
- Salinan
- transit
- Perbendaharaan
- Tren
- memicu
- Triliun
- kesulitan
- benar
- benar-benar
- Trust
- mencoba
- mencoba
- MENGHIDUPKAN
- dua
- mengetik
- jenis
- khas
- kami
- Ekonomi AS
- uber
- Ketidaktentuan
- bawah
- memahami
- mengerti
- pengangguran
- sayangnya
- satuan
- Serikat
- Amerika Serikat
- unit
- universitas
- sampai
- upside
- us
- menggunakan
- bekas
- Pengguna
- kegunaan
- biasanya
- Valuasi
- nilai
- dihargai
- Nilai - Nilai
- variasi
- Verifikasi
- memeriksa
- sangat
- Video
- terlihat
- upah
- upah
- menunggu
- Menunggu
- berjalan
- Dinding
- wall Street
- Wall Street Journal
- ingin
- ingin
- ingin
- adalah
- menonton
- air
- Gelombang
- Cara..
- cara
- we
- kelemahan
- Situs Web
- minggu
- selamat datang
- BAIK
- terkenal
- pergi
- adalah
- Barat
- Apa
- Apa itu
- apa pun
- ketika
- sedangkan
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- mengapa
- wifi
- akan
- rela
- dengan
- tanpa
- hebat
- Word
- Kerja
- bekerja
- bekerja
- pekerja
- kerja
- dunia
- dunia
- bernilai
- akan
- Wow
- menulis
- penulisan
- tertulis
- Salah
- tahun
- tahun
- iya nih
- kemarin
- namun
- kamu
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol