Apa yang Menyebabkan Pasar Asuransi WILD Tahun 2023 (dan Kapan Harga Bisa Turun)

David:
Ini adalah acara Podcast BiggerPockets 819.

Andrew:
Ketika berbicara tentang pernyataan broker dan penjual tentang asuransi, Anda tidak pernah menganggap pernyataan itu begitu saja. Jika Anda mendapatkan pinjaman, pastikan Anda mengetahui persyaratan asuransi pemberi pinjaman Anda. Temukan juga investor multikeluarga lainnya, bahkan keluarga tunggal yang berinvestasi di pasar Anda, melakukan apa yang ingin Anda lakukan dan berkata, “Hei, berapa yang Anda bayar untuk asuransi? Cakupan seperti apa yang Anda dapatkan? Tantangan apa yang Anda hadapi?”
Jika Anda melakukan ketiga hal tersebut, setidaknya itu akan memberi Anda titik awal yang baik. Melihat ke depan dalam tiga tahun, itu akan sedikit lebih sulit, namun jika Anda memiliki titik awal yang tepat, Anda akan menjadi lebih baik sejak awal.

David:
Apa yang terjadi semuanya? Ini David Greene, pembawa acara BiggerPockets Podcast Anda. Podcast real estate terbesar, terburuk, dan terbaik di dunia. Setiap minggu kami menghadirkan cerita, cara, dan jawaban yang Anda perlukan untuk membuat keputusan real estat yang cerdas.
Di pasar saat ini, hari ini kita berbicara tentang pasar asuransi liar yang kita hadapi saat ini. Kita akan membahas bagaimana kita sampai di sini. Dampaknya terhadap kelas aset yang berbeda, apa yang dapat dilakukan investor cerdas untuk melindungi properti dan diri mereka sendiri, dan cara kerja pasar asuransi secara keseluruhan.
Saya bergabung dengan rekan dan teman saya, Andrew Cushman, karena kami akan berbicara dengan Robert Hamilton, seorang ahli di bidang luar angkasa. Andrew, selamat datang di pertunjukan.

Andrew:
Senang berada di sini, temanku.

David:
Ya, benar, dan senang memilikimu. Anda baru saja selesai berselancar dan sekarang Anda berada di podcast. Saya senang Anda bersama saya hari ini mengenakan kemeja bunga Anda. Saya perhatikan ini adalah kemeja yang Anda kenakan saat Anda ingin membuat pernyataan tampan.
Brandon Turner, juga teman kami, memiliki kemeja yang bagus. Miliknya terbuat dari denim. Itu adalah satu-satunya kemeja yang dia miliki yang memiliki lengan di atasnya, dan saya tahu dia sangat ingin memberikan kesan yang baik saat memakainya. Jadi terima kasih telah memakai baju tampanmu.

Andrew:
Ketika saya berbicara dengan Anda, saya ingin menyajikan yang terbaik.

David:
Senang mendengarnya. Baiklah, jadi dalam acara hari ini kita berbicara tentang sesuatu yang tidak membuat siapa pun bersemangat untuk membicarakannya, namun semua orang perlu mendengarnya. Ini adalah vitamin dari dunia real estat, yang sedang kita bicarakan, asuransi.
Tarif adalah hambatan baru untuk masuk ke bidang real estate. Mereka mengacaukan banyak kesepakatan, harga saat ini bahkan membuat investor berpengalaman pun tersingkir dari permainan mereka. Jangan menganalisis kesepakatan lain tanpa mendengarkan episode hari ini.
Andrew, hal apa yang dapat dicari oleh investor real estate di acara hari ini yang akan membantu mereka dalam bisnis mereka?

Andrew:
Kami memberikan gambaran tingkat tinggi tentang apa itu pasar asuransi dan bagaimana menavigasinya, dan kami mendefinisikan beberapa istilah dan mencoba memberikannya kepada investor, terutama mereka yang terjun ke bisnis ini dan mendengar cerita horor tentang, “Ya ampun, biaya asuransi meningkat tiga kali lipat.”
Bagaimana Anda memahaminya, lalu bagaimana Anda mengambilnya dan bergerak maju dengan penjaminan emisi dan melihat kesepakatan baru dan apa yang Anda lakukan agar hal itu tidak menghalangi Anda untuk melakukan investasi yang sukses hari ini?

David:
Baiklah. Sekarang sebelum kita membahas Robert, tip singkat hari ini akan disampaikan kepada Anda oleh Andrew Cushman sendiri.

Andrew:
Ya. Tip singkat hari ini adalah asuransi itu seperti parasut. Jika Anda tidak melakukannya dengan benar pada kali pertama, Anda mungkin tidak akan memerlukannya untuk kedua kalinya.
Jadi ketika kita sampai pada akhir episode ini, kami memberi Anda tujuh tips singkat yang dapat Anda lakukan untuk memastikan bahwa Anda mendapatkan asuransi yang tepat dan perlindungan penuh, sehingga Anda dapat melakukan investasi yang sukses dan Anda dapat mengembangkan portofolio Anda dan mengetahui bahwa ketika terjadi bencana, Anda akan terlindungi.

David:
Kerja bagus di sana, Andrew. Dan jika Anda menyukai tip cepat, pastikan Anda mendengarkan sampai akhir acara hari ini karena Andrew memberikan tujuh lagi ketika kita sampai di akhir rekaman.
Ini bagus sekali. Anda akan mempelajari hal-hal yang mungkin Anda bahkan tidak pernah tahu bahwa Anda membutuhkannya, tetapi itulah yang kami lakukan di BiggerPockets. Kami memberikan apa yang Anda butuhkan karena itulah tugas kami.
Baiklah, mari kita bawa masuk Robert.
Robert Hamilton, selamat datang di Podcast BiggerPockets. Apa kabarmu hari ini?

Robert:
David, aku hebat. Bagaimana denganmu?

David:
Saya baik-baik saja. Sebenarnya hari ini adalah hari yang sangat menyenangkan di California dan belum ada bencana besar yang terjadi, jadi semoga saja. Ketuklah kayu di sana.
Andrew, bagaimana harimu?

Andrew:
Ini baik. Seperti yang Anda katakan, ini hari yang indah di California. Hanya menghabiskan beberapa jam mengendarai ombak yang sangat menakjubkan pagi ini. Sekarang saya bisa berbicara real estate dengan kalian.
Kita berbicara tentang asuransi, yang dulunya membosankan dan sekarang, anggap saja asuransi itu tidak lagi membosankan dan saya merasakan adanya perubahan di pasar. Saya pikir kesepakatan akan segera terjadi, jadi saya merasa sama bersemangatnya dengan kucing yang mendengar pembuka kaleng.

David:
Ini dia.

Andrew:
Saya akan mengambil tuna itu, Anda selalu berbicara tentang David.

David:
Ya, itu poin yang bagus. Jika Anda ingin mempelajari lebih lanjut tentang hal itu, lihat buku saya Scale, yang saya bahas di sana. Tapi ini adalah sesuatu yang kami harap tidak perlu kami bicarakan. Asuransi bukanlah sesuatu yang Anda ingin menjadi menarik, tetapi ketika menjadi menarik, itu adalah sesuatu yang akan kami liput di Podcast BiggerPockets dan menyadarkan semua orang.
Jadi Robert, bisakah Anda menceritakan sedikit tentang diri Anda kepada pendengar kami?

Robert:
Tentu saja ya. Saya mengepalai grup real estat kami di sini di Kantor Asuransi Amerika. Saya adalah mitra pengelola regional dan berdasarkan cara kami menyiapkannya, kami memiliki unit real estat yang tersebar di seluruh Amerika Serikat. Jadi kita punya Florida di tenggara, timur laut, dan kemudian kita punya pantai barat.
Kami bertindak sebagai konsorsium hanya untuk berbagi pengetahuan yang kita peroleh di pasar ini dan bekerja sama untuk mencoba memperbaiki masalah, menyelesaikan beberapa masalah premium dan kapasitas yang kami alami. Dan spesialisasi saya adalah di ruang multikeluarga, lebih banyak apartemen berbingkai kayu mikro.
Jadi jelas kita telah melihat, seperti yang disebutkan Andrew, perubahan besar di pasar. Berita buruknya adalah, ini seburuk yang pernah saya lihat dalam 25 tahun terakhir. Kabar baiknya adalah, secara historis, tidak ada pasar sulit yang bertahan lebih dari tujuh tahun dan kita sudah memasukinya sekitar lima setengah hingga enam tahun.
Jadi kami berharap jika angin tidak mengganggu keseimbangan musim badai ini maka kita akan mulai melihat keadaan stabil dan mudah-mudahan ada kelegaan dan kita bisa memahami secara ekonomi bagaimana hal itu akan terjadi dalam jangka panjang. masalah pasar asuransi saat kita menjalani panggilan ini hari ini.

David:
Ya. Jadi secara pribadi saya telah hancur dalam portofolio saya. Saya membeli sejumlah besar rumah ketika tarif asuransi mulai naik dan saya tidak tahu kata sifat yang dapat menggambarkan betapa mengejutkannya hal itu, betapa cepatnya asuransi naik. Jika Anda belum pernah membeli, ini mungkin terdengar mengejutkan bagi Anda, tetapi jika sudah, Anda pasti tahu maksud saya.
Saya membeli sebuah rumah dan itu akan menjadi sewa jangka pendek dan itu adalah rumah tua di distrik bersejarah, sangat dekat dengan pantai di Florida selatan. Penawaran asuransi saya, penawaran terbaik yang bisa saya dapatkan adalah $26,000 untuk tahun ini, untuk rumah hunian keluarga tunggal. Dan itu terjadi setelah saya menghabiskan banyak uang untuk memperbaiki atap agar ramah terhadap badai.
Maksud saya, ini gila dan kita mengalami masalah di California, kita mengalami masalah di Florida. Badai Idalia melanda Carolina Selatan, Georgia, dan Florida, yang merupakan negara bagian di mana perusahaan asuransi sudah mulai menarik diri dari pasar.
Jadi mari kita bicara sedikit tentang bagaimana kondisi asuransi telah berubah dan bagaimana kita sampai di sini. Jika Anda tidak keberatan memberi kami sedikit pelajaran sejarah singkat, Robert?

Robert:
Ya. Jadi kita bisa melalui ini berjam-jam. Saya punya bagan dan grafik. Saya senang untuk berbagi dengan semua pendengar, tapi hanya dari ketinggian 50,000 kaki, kami tidak memiliki kapasitas di pasar saat ini. Jadi segala sesuatu yang terjadi selama lima tahun terakhir, mulai dari kebakaran hutan hingga angin topan, hingga kejadian cuaca yang tidak terdokumentasikan, menyebabkan peningkatan biaya konstruksi.
Andrew bisa membuktikan, empat tahun lalu saya bisa kehilangan empat unit karena kebakaran. Mungkin 30, $40,000 per unit dengan semua kota digabungkan, semua peningkatan kode, peningkatan biaya konstruksi, tidak adanya tenaga kerja. Kebakaran yang sama hari ini akan terjadi tiga atau empat x.
Jadi Anda menambahkan semua itu bersamaan dengan pemilik yang harus menilai properti mereka dengan biaya per kaki persegi yang lebih tinggi karena biaya konstruksi lebih tinggi dari sebelumnya. Hal ini sama dengan berkurangnya jumlah operator di pasar dengan kapasitas yang lebih sedikit, dengan jumlah permintaan yang sama, atau bahkan permintaan yang lebih tinggi karena meningkatnya biaya penggantian.
Jadi apa yang terjadi adalah operator-operator ini sedang mengalami krisis kapasitas sehingga mereka harus memotong jalur mereka. Dan artinya dari contoh kehidupan nyata adalah jika saya memiliki kompleks apartemen senilai $25 juta dengan 250 unit, sekarang mungkin nilainya $50 juta dan dulu saya memiliki satu operator yang menetapkan cakupan awal saya menjadi 25 juta, saya mungkin punya dua atau tiga operator sekarang, karena tidak ada satu operator pun yang mampu menyediakan kapasitas sebesar itu. Dan ini adalah masalah permintaan pasokan dimana kapasitas yang lebih sedikit berarti tarif yang lebih tinggi dan ketika tarif naik, kami berharap lebih banyak operator yang datang, menciptakan lebih banyak kapasitas, sehingga mendorong tarif kembali turun.
Biasanya, begitulah cara kerja pasar keras dan pasar lunak. Menurut pendapat saya, satu-satunya hal yang sedikit berbeda di pasar ini yang belum pernah saya lihat di pasar lunak yang lebih sulit sebelumnya adalah pasar yang keras biasanya berada di ujung dari beberapa jenis peristiwa ekonomi, yang jelas merupakan dampak dari COVID-19. Akseleratornya adalah meningkatnya biaya konstruksi.
Menurut pendapat saya, agar pasar yang sulit ini dapat mengoreksi dirinya sendiri dan membawa kita kembali ke pasar lunak yang telah berlangsung selama lima atau 70 tahun di mana kita melihat tarif menurun, lebih banyak operator masuk, pengurangan lebih rendah, pengecualian dalam kebijakan lebih sedikit. , dan pasar umum yang lebih baik untuk cakupan asuransi. Kita harus melihat biaya konstruksi ini turun. Jadi itu masih harus ditentukan.
Kami melihat adanya penurunan pada akhir tahun 2022, dan mulai melihat masa depan pada kayu dan baja. Mulailah melakukan lindung nilai, yang biasanya terjadi di pasar seperempat kemudian. Namun mulai tahun 2023, kami telah melihat sekitar 6% peningkatan biaya material setiap kuartal, lebih khusus lagi pada mekanik Anda dan jenis perdagangan tersebut. Jadi kita perlu melihat beberapa koreksi di pasar konstruksi dan saya pikir dengan melakukan hal tersebut, hal tersebut akan menjadi hal yang tidak biasa untuk mengoreksi diri pasar asuransi ini.

Andrew:
Jadi Robert, jika saya simpulkan dalam istilah awam, sepertinya apa yang Anda katakan adalah dalam beberapa tahun terakhir operator, dan operator, mereka adalah orang-orang yang benar-benar menulis cek pada suatu klaim, bukan? Kapan Anda mengatakan operator?

Robert:
Benar. Ya, itu adalah operator asuransi Anda, perusahaan Anda.

Andrew:
Ya. Jadi operator baru saja dikecam dengan klaim. Badai di Florida, pembekuan di Texas, kebakaran hutan di California. Jadi itu sangat dramatis, mereka berada dalam bisnis untuk menghasilkan keuntungan, dan ketika mereka mengirimkan miliaran dolar dan mengumpulkan premi beberapa miliar lebih sedikit, pemegang saham mereka tidak menginginkan hal tersebut.
Jadi pembayaran mereka meningkat pesat dan nilai sebenarnya dari bangunan tersebut juga meningkat. Dan seperti yang saya katakan, jika Anda mengalami kebakaran dan Anda pergi ke perusahaan asuransi, katakan, "Hei, bayar saya untuk membangunnya kembali." Kini dengan adanya tenaga kerja dan persediaan, biaya untuk melakukan hal tersebut menjadi dua kali lipat dan tiga kali lipat. Dan saya tahu kita pernah mengalami hal-hal yang dulunya merupakan pengeluaran $10,000, sekarang menjadi 30 atau 40.
Jadi Anda menggabungkan semua hal tersebut dan Anda mengatakan bahwa hal tersebut membuat pasar menjadi sulit dan sulit, yang berarti preminya sangat tinggi atau dalam beberapa kasus Anda bahkan tidak bisa mendapatkan asuransi, namun Anda mengatakan ada tanda-tanda yang diharapkan hal ini mungkin akan membaik dalam beberapa tahun ke depan selama kita tidak mengalami enam badai lagi di Florida.

Robert:
Ya. Asuransi, ini seperti pasar bullish dan bearish di pasar keuangan. Kami menyebutnya sebagai pasar lunak dan pasar keras. Dan pasar yang sulit berarti sulitnya menempatkan asuransi. Biayanya lebih mahal untuk melakukannya, persyaratannya biasanya tidak begitu menguntungkan.
Tapi semua poin yang baru saja Anda ketahui, operator hanyalah, mereka melihat tidak adanya keuntungan di bidang real estat perumahan dan di mana kita dulu memiliki aset tertentu, saya mungkin memiliki 10 atau 12 atau bahkan 20 perusahaan asuransi atau operator yang layak yang akan memberikan perlindungan terhadap properti tersebut. Saya sekarang punya tiga.
Jadi ketika Anda memiliki sebagian kecil dari operator di pasar saat ini yang ada di sana lima tahun yang lalu, namun jumlah aset yang sama memerlukan cakupan, operator tersebut akan kewalahan dengan pengajuannya. Mereka memperlambat penawaran harga pembaruan dan mulai menyebutkan persyaratannya. Mereka mulai meningkatkan pengurangan, menambahkan pengecualian, memerlukan peningkatan penilaian karena mereka bisa, karena merekalah satu-satunya operator yang bersedia memberikan batasan atau cakupan pada jenis aset tertentu.
Dan itu belum tentu aset A, B, atau C, melainkan aset secara keseluruhan. Setiap ruang aset memiliki tantangannya masing-masing, namun secara umum, kapasitas merupakan masalah bagi semua orang.

Andrew:
Baiklah, jadi maksudmu ada harapan bahwa premi saya yang naik 67% tahun ini dalam satu atau dua tahun, setidaknya saya bisa mendapatkan premi tetap.

Robert:
Secara historis, tidak ada yang bisa ditunjukkan. Tepat ketika kita berpikir pasar tidak akan menjadi lebih buruk, namun kita tidak melihat apa pun yang menunjukkan bahwa pasar akan menjadi lebih baik. Biasanya saat itulah pasar mulai bergeser. Saya tahu ini tidak masuk akal, tapi sekali lagi, jika kita melihat kembali pasar keras dan pasar lunak, semuanya memiliki umur simpan lima hingga tujuh tahun, dan pasar ini bisa bertahan lebih lama.
Namun hal ini biasanya terjadi ketika kita tidak berpikir keadaan akan menjadi lebih buruk, saat itulah Anda memiliki beberapa operator baru yang memasuki pasar, menciptakan kapasitas baru, menunjukkan kepada operator lain yang memonopoli pasar, bahwa ini adalah pasar yang kompetitif. dan Anda mulai memulai pengaturan ulang.
Mereka sedang melihat ke dalam bola kristal untuk mengetahui kapan hal itu akan terjadi, tetapi hal ini tidak dapat berlanjut pada tingkat ini tanpa operator sampingan mulai mendapatkan minat dan mengembalikan kapasitas ke pasar. Hanya pendapat pribadi saya dan hanya berdasarkan keakuratan sejarah.

Andrew:
Anda tahu, saya akan memulai sebuah perusahaan asuransi dan David, saya akan mengasuransikan Anda sebesar 25,000 setahun.

David:
Saat ini, saya tidak bisa mengatakan tidak.

Robert:
Ya. Kami menggunakan Ian. Ian adalah contoh yang bagus. Hal itu terjadi dan kerugiannya masih belum dapat dihitung. Ini adalah peristiwa kerugian $75 miliar. Kita melihatnya dalam semalam, dan ketika saya katakan dalam semalam, begitu moratorium dicabut dari berlalunya Ian, beberapa pembaruan berikut yang telah kami tarik dan dikutip ulang pada hari berikutnya untuk kenaikan 30 dan 40%.
Maksud saya, pasar biasanya mengalami kondisi spontan seperti itu, dan Ian akan melewatinya, ini akan menjadi musim badai berikutnya sebelum kita benar-benar melihat dampak badai tersebut terhadap pasar dan bagaimana dampaknya terhadap pembeli eceran. Pertanggungan.
Sekarang operatornya sedang melakukan perubahan, ketika saya katakan setiap triwulan, beberapa selera dan pedoman mereka berubah setiap minggu. Jadi saya dapat memberi Andrew proyeksi mengenai sebuah properti hari ini dan jika dibutuhkan waktu 90 atau 120 hari untuk menutupnya, tembak operator yang saya gunakan untuk proyeksi tersebut, mereka mungkin sudah benar-benar keluar dari ruang tersebut atau keluar dari kelas aset itu. dengan cepat. Jadi ini adalah waktu yang sangat nyata sekarang.

David:
Baiklah. Mari kita lihat bagaimana caranya, saya telah mengambil Sekolah Pendidikan Asuransi Robert Hamilton. Premi akan menjadi kombinasi faktor biaya penggantian dan risiko.
Semakin tinggi masing-masing hal tersebut, semakin mahal pula premi Anda. Salah satu masalahnya adalah biaya penggantian meningkat karena bahan baku meningkat dan tenaga kerja meningkat, dan saya berasumsi bahwa risiko juga meningkat.
Apakah itu faktor yang bisa kita bicarakan? Apakah ini badai, apakah ini penipuan asuransi? Apakah ada hal-hal yang terjadi di industri asuransi yang juga meningkatkan risiko bagi operator sehingga menyebabkan biaya yang lebih tinggi bagi kita?

Robert:
Ya. Menurut saya itu bukan penipuan. Maksud saya, akan selalu ada penipuan asuransi spekulatif di pasar, namun hal ini tidak akan berdampak buruk. Itu hanya pola cuaca global yang kita alami. Bukan kebakaran yang terjadi di satu lokasi saja. Ini bukan klaim pertanggungjawaban umum di satu lokasi mana pun. Itu hanyalah akumulasi global dari bencana alam dan peristiwa bernilai miliaran dolar yang kita alami di Amerika Serikat selama lima tahun terakhir, yang terjadi melalui operator-operator ini.
Kebanyakan operator memiliki apa yang disebut titik keterikatan. Jadi jika saya menulis polis asuransi untuk salah satu aset Andrew dan batasnya $25 juta dan tertulis, kami hanya akan menggunakan Travelers sebagai contoh. Mereka hanya menyimpan lima hingga $10 juta dari kerugian yang ada dan kemudian mengasuransikannya kembali. Dan apa yang berdampak pada operator-operator ini adalah karena kerugian miliaran dolar ini, operator-operator ini melakukan reasuransi dan melalui perjanjian reasuransi mereka, seperti Andrew yang menerapkan kebijakan payung.
Secara historis, hal ini tidak terjadi sesering yang terjadi selama lima tahun terakhir. Jadi secara global itulah yang mendorong segalanya. Dan tidak ada seorang pun yang kebal terhadap hal ini karena operator mana pun yang memiliki perjanjian reasuransi, jika itu adalah bagian dari tulisan mereka yang menyebabkan perjanjian reasuransi tersebut naik atau terpengaruh, angka tersebut akan terlihat di setiap bagian bisnis yang mereka tulis. . Maka dari itulah pasar saat ini begitu luas. Pasalnya, reasuransi mempengaruhi setiap penulisan setiap perusahaan.

David:
Jadi itu bukanlah sesuatu yang saya tahu. Itu berbeda. Jika saya tidak salah dengar, ini mirip dengan industri hipotek di mana Anda mendapatkan pinjaman yang berasal dari pemberi pinjaman dan kepala Anda, itu hanya orang yang Anda pinjam uangnya, tetapi mereka menjual kertas itu kepada orang lain, yang menjualnya kepada orang lain. dan itu terus masuk ke kelompok yang lebih besar dan lebih besar.
Anda mengatakan bahwa asuransi itu serupa ketika Anda mendapatkan asuransi dari suatu perusahaan pengangkut, mereka memiliki asuransi untuk menanggungnya, orang itu mungkin memilikinya, itu menjadi permulaan.

Robert:
Itu benar sekali. Ketika Anda melihat setiap iklan di TV dan setiap perusahaan asuransi rumah tangga, semua orang mengetahui tulisan global yang mereka miliki. Risiko yang sebenarnya mereka tanggung sangat kecil dibandingkan dengan reasuransi global yang diberikan pada program-program ini.
Ian mengalami kerugian sebesar $75 miliar. Operator sebenarnya yang menulis seperti, kami akan menggunakan rumah Anda misalnya, siapa operator di rumah yang Anda miliki? Anggap saja itu Geico, itu adalah maskapai penerbangan yang baru saja keluar dari Florida.

David:
Ada kadal di seluruh Florida. Itu masuk akal.

Andrew:
Oh, mereka jatuh dari pohon.

Robert:
Jika operator rumah tangga Anda di Florida menulis, apa pun, PML yang mereka miliki dengan semua rumah ini dan mereka mengalami peristiwa bencana seperti Ian, apa yang sebenarnya mereka bayar versus apa yang mereka peroleh dari perusahaan asuransi ulang mereka adalah jumlah yang kecil dari apa yang mereka bayarkan. klaim global adalah. Jadi perusahaan reasuransi inilah yang banyak mempengaruhi hal ini karena merupakan biaya langsung bagi operator. Sama seperti asuransi properti Andrew yang merupakan biaya terhadap operasionalnya, dengan perusahaan asuransi seperti Travelers, perjanjian reasuransi dan biaya terhadap tulisan mereka.
Jadi jika dijumlahkan, mereka harus membayar pegawainya, mereka harus membayar ruang kantornya, mereka harus membayar perjanjian reasuransinya. Perusahaan asuransi harus membayar biaya operasional apa pun seperti yang dilakukan bisnis normal. Jadi saya punya banyak klien yang mengatakan, “Ya, saya membayar premi seratus ribu dolar dan saya mengalami kerugian seratus ribu dolar. Pengangkut tidak kehilangan uang untuk saya.” Ya, mereka melakukannya karena mereka mempunyai beban pengeluaran sebesar 40%.
Jadi setiap dolar premi yang Anda bayarkan kepada mereka, titik impas mereka mungkin 60 sen per dolar. Dan banyak orang tidak menyadari ketika Anda melihat rasio kerugian dan berkata, “Rasio kerugian saya hanya 80%.” Yah, itu masih kerugian 20% bagi operator. Jadi jangan sampai membahas masalah tersebut, tetapi ada banyak seluk-beluk yang terjadi dalam penulisan, penjaminan emisi, dan hasil negatif yang dilihat oleh banyak operator berdasarkan beberapa item tersebut.

Andrew:
Baiklah, jadi saya sudah lama berkecimpung dalam bidang asuransi dan Anda hanya menggunakan istilah yang saya bahkan tidak kenal. Bisakah Anda menjelaskan apa itu PML?

Robert:
Ini kemungkinan kerugian maksimum Anda. Jadi itulah banyak hal yang mempengaruhi Florida dan alasan banyak operator, saya tidak suka menggunakan kata redlining, itu tidak memiliki estetika yang bagus, tapi pada dasarnya itulah yang mereka lakukan.
Anda akan memiliki operator yang berangkat ke Florida dan David, Anda dapat mengirimi mereka rumah yang sama hari ini dan hal pertama yang akan mereka lakukan adalah menyambungkannya ke model. Mereka akan melihat konsentrasi seperti apa yang mereka miliki di kode pos tersebut atau dalam radius lima mil, dan mereka akan memutuskan, “Hei, kita sudah mempunyai terlalu banyak risiko di wilayah konsolidasi ini yang tidak ada penyebaran apa pun untuk badai CAT, dua, tiga, atau empat yang datang dan melewatkan semua ini.

David:
Jadi satu badai yang melanda kota tersebut dapat menghancurkan segalanya, dibandingkan jika badai tersebut menyebar dalam jarak yang lebih jauh karena peristiwa bencana ini cenderung terjadi di lokasi geografis tertentu, bukan?

Robert:
Ya. Saya akan memberi Anda contoh sempurna. Kami mempunyai aset yang sedang dalam proses dan kami sedang dalam proses mengganti cakupan angin mereka sebelum Idalia ini terjadi, Idalia datang, kapan saja badai datang, operator mengeluarkan moratorium. Artinya, ketika badai ini terjadi, Anda tidak dapat mengikat, mengubah, atau mengubah cakupan apa pun.

Andrew:
Maksud Anda Anda tidak bisa mendapatkan asuransi sehari sebelum badai?

Robert:
Sayangnya tidak ada.

Andrew:
Sial.

Robert:
Kami sudah mencoba beberapa klien. Jadi badai berlalu dan kami sudah menyiapkan semuanya, kata saya kepada penjamin emisi, “Semua dokumen sudah ditandatangani, ini semua yang Anda perlukan. Begitu moratorium ini dicabut, saya perlu liputan ini.” Dan moratorium itu dicabut pada pertengahan hari kerja.
Saya harus kembali dan melihat dengan tepat hari apa itu. Pada akhirnya, mereka tidak lagi menulis bisnis dengan kode pos tersebut karena mereka telah mengganti begitu banyak bisnis dengan begitu cepat sehingga konsentrasi mereka tertuju pada apa yang mereka inginkan di area tersebut, jadi.

Andrew:
Ini semua terdengar sangat sulit. Saya pikir saya siap untuk menyerah dan menarik papan selancar dan melupakannya untuk sementara waktu. Tapi maksudku, jelas bukan itu masalahnya.
Jadi ketika saya datang kepada Anda atau David datang kepada Anda atau seorang investor baru ingin masuk ke dalam multi-keluarga, apa yang kita lakukan dengan hal ini? Bagaimana kita menjaminnya? Apakah kita mendapatkan perkiraan kasar dan kemudian berkata, “Baiklah, angka ini akan meningkat 10% per tahun selama lima tahun ke depan.”
Apa yang akan Anda rekomendasikan pada tingkat tinggi, dalam arti luas kepada investor yang tidak ingin berdiam diri, yang sebenarnya bukan merupakan strategi yang baik, namun bagaimana Anda tetap melihat kesepakatan, menganalisis kesepakatan, dan melanjutkan ke depan, tapi faktor dalam tingginya jumlah ketidakpastian yang terkait dengan tarif asuransi dan premi di pasar saat ini?

Robert:
Ya. Tidak, itu pertanyaan yang bagus. Saya pikir hal pertama yang Anda lakukan adalah membaginya menjadi dua bagian. Pertama, Anda mengidentifikasi sebagai aset saya, CAT terekspos atau tidak terekspos CAT. Dan CAT terkena, ini berarti terkena peristiwa bencana. Dan di Amerika kita menangani peristiwa bencana biasanya dalam dua hal, peristiwa angin atau kebakaran.
Jadi, apa pun di wilayah barat memiliki kecenderungan, tidak ada Colorado, wilayah tertentu di California, yang memiliki paparan CAT terhadap kebakaran hutan. Misalnya saja dari Texas sepanjang pantai hingga separuh pesisir timur di mana ia mulai menghilang sedikit ke utara dari sana, itulah CAT yang terkena badai.
Jadi hal pertama yang akan saya lakukan, dan saya mendorong investor saya untuk melakukannya adalah terlebih dahulu mengidentifikasi jenis aset apa yang Anda miliki. Apakah aset tersebut merupakan aset yang terekspos secara bencana atau merupakan aset yang tidak terekspos secara bencana?
Kita akan mulai dengan hal-hal yang tidak terkena dampak bencana karena menurut saya hal-hal tersebut sedikit lebih mudah. Bukannya tidak bertanggung jawab, tapi saya rasa saya memperkirakan pasar ini akan bertahan dua hingga tiga tahun ke depan. Dan saya akan melakukan penjaminan berdasarkan hal tersebut dan sekali lagi saya bukan operator real estat, namun saya cukup paham untuk mengecilkan investasi real estat.
Saya rasa Anda tidak dapat menulis lebih lama dari itu jika Anda memproyeksikan pasar yang sulit ini dalam 10 tahun terakhir. Saya tidak berpikir kesepakatan apa pun akan berjalan dengan baik jika Anda mengambil kenaikan biaya selama itu. Apakah itu pernyataan yang adil, Andrew?

Andrew:
Selama dua tahun terakhir, Anda sebenarnya hanya membuat tebakan terbaik Anda.

Robert:
Itu benar sekali. Jadi saya akan menyemangati para pendengar melalui telepon, hal terbesar yang saya lihat, dan di tahun-tahun awal saya, saya mungkin bersalah karenanya. Anda punya klien. Klien sangat berharga, mereka adalah aset kita, merekalah yang membuat kita tetap bertahan dalam bisnis atau memberi makan keluarga kita dan membayar staf kita. Dan hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah membuat klien kesal.
Jadi kesalahan terbesar yang saya lihat adalah investor menghubungi broker mereka dan berkata, “Bisakah Anda memberi saya proyeksi mengenai properti ini?” Dan hal terakhir yang ingin dilakukan broker adalah menakut-nakuti investor, bahwa apa yang mereka berikan tidak masuk akal atau apa yang mereka berikan bisa saja lebih baik. Jadi kesalahan terbesar yang saya lihat investor adalah mereka mendapatkan angka buruk untuk pro forma mereka. Dan yang saya maksud adalah broker meremehkan berapa premi asuransi sebenarnya, dengan harapan tidak mengecewakan klien.
Jadi kesepakatannya berdasarkan kontrak, para investor memperkirakan $300 per unit, karena broker tidak ingin menakut-nakuti mereka bahwa harganya akan menjadi $600 per unit. Dan ketika penjaminan emisi terus bergerak maju, uang menjadi semakin sulit. Persyaratan pinjaman mulai diperkuat, tiba-tiba pada menit terakhir, broker muncul dengan tanda kutip dan berkata, “Oh, Andrew, saya tahu saya sudah bilang, harganya $300 per unit, tapi sekarang $600 per unit. ” Dan saya sering merasa itu adalah salah satu dari dua hal. Entah brokernya tidak terbuka dengan kliennya atau brokernya tidak terdidik di pasar.
Dan saya akan menggunakan Andrew sebagai contoh. Kami menjaminkan banyak kesepakatan untuk Andrew, 90% di antaranya tidak dia lanjutkan, dan itu tidak masalah karena itulah tanggung jawabnya untuk menjamin kesepakatan ini. Namun kami selalu mencoba dan mengevaluasi, dan terkadang saya meleset dari sasaran, namun saya tidak meleset seratus persen. Saya mungkin melewatkannya karena pemberi pinjaman menginginkan penilaian yang sedikit lebih tinggi daripada yang kami kira mereka inginkan, atau saya mungkin melewatkannya karena EGI yang sedikit berbeda, atau mungkin Andrew memberi saya luas bersih yang dapat disewa dan kami menyadari ukuran luas kotor yang dapat disewa adalah 10% lebih banyak. Dan seperti yang David katakan sebelumnya, kita mendapat 10% lebih banyak nilai untuk direnungkan.
Hal-hal itu terjadi, tetapi Anda tidak boleh terlalu melewatkannya. Jadi kami mencoba mengambil gambaran besarnya di mana aset ini berada? Berapa skor kejahatannya? Menurut kami, apa yang diinginkan pasar dari biaya penggantian? Pemberi pinjaman apa yang digunakan Andrew? Apakah ini pinjaman Freddie Mac? Apakah ini pinjaman dana lindung nilai? Apakah pemberi pinjaman yang pernah bekerja sama dengan kita dan kita tahu akan meminta beberapa nuansa yang tidak diminta oleh pemberi pinjaman lain? Dan kami mencoba menjadikannya sebuah model.
Dan terkadang kurang dari yang ada di T12 dari penjual. Terkadang lebih dari itu. Dan jika jumlahnya lebih besar, kita perlu bersiap untuk memberi tahu Andrew ketika dia berkata, “Hei, mengapa pemilik saat ini membayar $50,000 dan Anda hanya memproyeksikan $75,000?” Kita harus menyiapkan poin-poin penting untuk disampaikan kepada Andrew. “Yah, mereka mengasuransikannya dengan harga 50 dolar per kaki, tidak peduli apa pun yang membiarkan Anda mengasuransikannya dengan harga kurang dari seratus. Mereka tidak membeli perlindungan angin.” Atau, “Mereka dapat mengurangi seperempat juta dolar.” Bisa jadi ada berbagai hal yang tidak perlu kita bahas.
Tapi menurut saya saran terbaik yang bisa saya berikan kepada investor baru adalah jangan takut dengan pasar asuransi, karena meskipun cap rate belum cukup digunakan, mungkin dulu digunakan berdasarkan T12, namun masih termasuk dalam harga akhir. dari kesepakatan itu.
Jadi jangan takut, rajin-rajinlah memastikan Anda bekerja sama dengan seseorang yang memahami pasar, memahami utang yang akan Anda peroleh untuk aset ini, dan mampu memberi Anda penjelasan mengapa hal itu bisa terjadi. menjadi A atau mengapa bisa menjadi B dan pembohong di antara keduanya dapat menggerakkan tuasnya.

Andrew:
Jadi saya mendengar tiga hal di sana yang menurut saya harus diambil oleh setiap investor. Nomor satu, ketika menyangkut pernyataan broker dan penjual tentang asuransi, perlakukan pernyataan tersebut seperti ketika anak Anda yang berusia empat tahun mengatakan mereka tidak perlu pergi ke kamar mandi sebelum masuk ke dalam mobil, Anda tidak pernah menganggap pernyataan itu begitu saja. . Nomor satu. Nomor satu. Jadi selalu miliki sedikit skeptisisme.
Nomor dua, dan ini sebenarnya adalah topik yang berbeda, tetapi jika Anda mendapatkan pinjaman, pastikan Anda mengetahui persyaratan asuransi yang akan disyaratkan pemberi pinjaman Anda. Itu bisa menjadi sesuatu yang dapat membuat penjaminan atau kesepakatan Anda tersandung jika Anda berpikir Anda akan mendapatkan satu tingkat asuransi, dan kemudian dua minggu sebelum penutupan, pemberi pinjaman Anda seperti “Mari kita tinjau asuransi mereka.” Dan mereka seperti, “Ah, kamu perlu dua kali lipat ini.” Itu pasti bisa membuat Anda kacau.
Dan hal ketiga adalah mendapatkan perkiraan yang sangat bagus. Dan tentu saja, saat ini ketika saya mendapatkan perkiraan yang bagus, kita selalu memulai dengan Robert, tapi katakanlah jika Anda tidak memiliki Robert, Anda belum mengenal Robert. Nomor satu, cari satu. Dan nomor dua, bicaralah juga dengan manajer properti yang ada di pasar tempat Anda berada dan cari tahu seperti, “Hei, apa yang Anda lihat untuk tarif asuransi saat ini atas aset yang Anda kelola?”
Juga, masuklah ke forum BiggerPockets dan tanyakan, katakan, “Hai.” Jika Anda berinvestasi di San Antonio, Texas, masuklah ke forum, temukan investor multikeluarga atau bahkan keluarga tunggal lainnya yang berinvestasi di pasar Anda dan melakukan apa yang ingin Anda lakukan dan katakan, “Hei, berapa yang Anda bayar untuk asuransi? Cakupan seperti apa yang Anda dapatkan? Tantangan apa yang Anda hadapi?” Dan cari tahu apa yang dilakukan investor lain.
Jika Anda melakukan ketiga hal tersebut, setidaknya itu akan memberi Anda titik awal yang baik di mana kesepakatan Anda tidak akan gagal karena Anda menanggung 300 per unit padahal sebenarnya 900. Seperti yang dikatakan Robert, melihat ke depan tiga tahun, itu sedikit. lebih sulit, tetapi jika Anda memiliki titik awal yang tepat, Anda akan menjadi jauh lebih baik sejak awal.

Robert:
Itu poin yang bagus, Andrew. Dan tentu saja saya tinggal di ruang ini seperti halnya setiap pendengar, dan kami mendasarkan semuanya pada per unit. Karena semuanya terkait dengan berapa biaya per unitnya?
Satu hal, dan sekali lagi, jangan terlalu terperinci, tetapi satu hal yang saya anjurkan agar dilakukan banyak pendengar adalah menggunakan per unit sebagai panduan Anda. Sangat memahami hal itu, tetapi terkadang Anda perlu memperkirakannya selangkah lebih jauh. Dan saya selalu punya banyak klien yang berkata, “Mengapa saya membayar 250 unit untuk aset satu, tapi saya membayar 350 unit untuk aset dua, dan keduanya memiliki kebijakan yang sama?” Itu karena ukuran luasnya.
Jadi jika Anda ingin menambahkan lapisan ketekunan ekstra, dan yang saya maksud adalah jika Andrew memiliki aset nomor satu dan rata-rata per unit luas perseginya adalah 600 kaki persegi dan rata-rata luas persegi aset nomor dua per unit 1200 kaki persegi, semuanya karena sama persis, aset kedua akan menjadi dua kali lipat aset satu, karena aset tersebut dua kali lebih besar. Dua kali lipat biaya penggantian dikalikan tarif sama dengan premi.
Jadi terkadang saya melihat orang-orang terpaku pada mendapatkan biaya per unit, biaya per unit, biaya per unit, dan kemudian aset mereka tidak mencapai biaya per unit tersebut. Mereka tidak mengerti alasannya, dan itu karena mungkin saja ada lorong dalam atau hanya banyak area umum. Bisa jadi unit yang lebih tua, lebih besar, mungkin unit dua kamar tidur seluas 1700 kaki persegi. Dan luas persegi adalah cara yang lebih tepat untuk mengukurnya.
Jadi ketika Anda mengajukan pertanyaan-pertanyaan tersebut kepada kelompok sejawat Anda, seperti yang disebutkan Andrew, jika Anda bisa mendapatkan rincian dari perusahaan manajemen untuk aset serupa dan membaginya menjadi berapa rata-rata ukuran luas per unit, itu adalah satu hal yang menggerakkan jarum. sedikit. Jadi sekali lagi, agar tidak terlalu terperinci, kami ingin menjaga percakapan ini pada tingkat yang sangat tinggi, namun ini merupakan komponen yang sangat penting.

Andrew:
Dan kemudian saya hanya ingin segera kembali ke satu hal yang kita bicarakan sebelumnya. Jika saya mengidap fobia yang terpapar CAT, ke mana saya bisa pergi ke Amerika Serikat untuk berinvestasi di negara yang paling kecil kemungkinannya terkena badai, gempa bumi, kebakaran, dan hal-hal semacam itu? Apakah ada beberapa negara bagian yang Anda rekomendasikan agar orang-orang dapat memulainya?

Robert:
Ya. Jadi ada banyak negara bagian yang dipandang lebih baik dibandingkan negara bagian lain, dan sebagian besar berkaitan dengan proses litigasi. Dan hal ini mungkin tidak terlalu mengarah pada properti, namun hanya proses litigasi yang menciptakan pasar yang menguntungkan dan tidak menguntungkan.
Jadi Louisiana, Alabama, bukanlah negara bagian yang memiliki litigasi yang hebat. Florida, bukan negara bagian litigasi yang hebat. Texas, negara bagian dengan hukuman yang buruk. Jadi saat mengunjungi beberapa negara bagian tersebut, Anda mungkin tidak mengerti mengapa biaya asuransi Anda meningkat. Itu hanya karena ini bukan platform hukum yang bagus untuk pemilik properti. Artinya, ketika Anda memiliki klaim atau tuntutan hukum yang diajukan terhadap Anda, perusahaan asuransi Anda tidak memiliki platform yang bagus untuk membela. Sebaliknya, saya akan menggunakan Carolina Utara sebagai contoh.
Carolina Utara adalah negara bagian yang sah bagi pemilik properti, hanya berdasarkan persyaratan untuk membuktikan kelalaian. Ini adalah lanskap hukum yang sangat bagus. Operator menyukai Carolina Utara karena mereka tahu bahwa klaim tanggung jawab premis mereka di negara bagian tersebut akan jauh lebih sedikit dibandingkan negara bagian lainnya. Segala sesuatunya tetap konstan hanya karena ada lanskap hukum yang lebih baik. Jadi saya tidak bisa secara spesifik mengatakan bahwa satu negara bagian lebih baik dari negara bagian lainnya karena setiap negara bagian mempunyai wilayah yang baik dan wilayah yang buruk.

Andrew:
Baiklah, mengerti. Jadi saya tahu beberapa negara bagian yang pernah saya lihat, Anda menyebutkan Carolina Utara. Tennessee juga tampaknya cukup bagus dengan risiko rendah dan kejahatan rendah.

Robert:
Tennessee adalah negara bagian yang baik. Anda mendapatkan sedikit angin konvektif di Tennessee.

Andrew:
Oh, istilah meteorologi.

Robert:
Ya. Angin konvektif saja, itu bukan badai yang disebutkan namanya. Jadi tornado, angin geser, Tennessee melintasi bagian utara Mississippi, Arkansas ke sudut barat laut Tennessee. Ada angin konvektif, jadi ada sedikit kendala properti di Tennessee. Namun secara umum, Tennessee adalah negara bagian yang hebat.

David:
Andrew, Anda telah belajar dari pengalaman pahit bagaimana menangani masalah asuransi. Beberapa sifat yang kita miliki bersama. Saya punya beberapa cerita gila yang akan kami bagikan untuk podcast lainnya, tapi apa saja hal yang perlu ditanyakan investor yang Anda pelajari dari pengalaman pahit atau masukkan ke dalam daftar periksa mereka saat mereka berbelanja asuransi?

Andrew:
Ya. Saya pasti telah belajar melalui sekolah asuransi trial and error. Saya merasa kebijaksanaan mengejar saya, namun saya selalu sedikit lebih cepat, dan syukurlah Robert ada di sana untuk membantu memastikan saya tidak melangkah terlalu jauh.
Jadi salah satu hal yang hampir kita pelajari dengan susah payah, dan kita tidak akan membahas secara spesifik, tapi bagi saya ini hanyalah contoh yang menonjol dari, “Apa-apaan ini?” Dan ketika Anda terjun ke bidang real estat dan asuransi, dan jika Anda tidak mengetahuinya, hal itu dapat merusak hari Anda.
Satu hal yang kami pelajari adalah kami memang memiliki properti yang tidak berada di zona banjir, tapi saya punya kecurigaan. Jadi kita punya asuransi banjir dan ada badai tropis yang menyebabkan banjir, dan kita harus memikirkan, “Apakah banjir itu berasal dari hujan atau dari badan air?” Dan Robert, koreksi saya jika saya salah, namun asuransi banjir sebenarnya tidak mencakup akumulasi air hujan. Itu benar?

Robert:
Definisi melalui rencana asuransi banjir nasional adalah luapan air.

Andrew:
Jadi itu jebakan. Saya tidak menyangka kompleks apartemen Anda bisa banjir. Anda bisa saja memiliki asuransi banjir, tapi mereka bisa saja datang dan berkata, “Ya, itu karena airnya tidak mengalir dan hanya hujan saja. Anda berada 16 mil dari perairan terdekat, jadi itu tidak dihitung.” Apakah ada cara untuk menutupi hal itu?

Robert:
Ya. Melalui asuransi swasta, yang kami tempatkan pada aset spesifik tersebut, yang selanjutnya mendefinisikan banjir termasuk akumulasi air permukaan.

Andrew:
Oke. Baiklah. Hal menarik lainnya, kami berbicara tentang tingkat kejahatan dan kami biasa berinvestasi di DeKalb County, Georgia, yang merupakan bagian dari Atlanta Metro, dan salah satu alasan kami keluar dari sana adalah karena asuransi menjadi sangat mahal dan sangat sulit, dan salah satu alasannya adalah kejahatan. Di beberapa lingkungan tersebut, kejahatan menjadi sangat sulit.
Apa yang terjadi jika Anda ingin mendapatkan, katakanlah Anda membeli suatu aset dan Anda mendapatkan polis, Anda memiliki kewajiban yang ditanggung dan Anda tidak meluangkan waktu untuk membaca pengecualiannya. Apa sajakah dari tiga teratas yang mungkin Anda pilih yang akan dicari oleh investor untuk mengetahui apakah hal tersebut tercakup atau tidak? Jadi misalnya, di bagian tertentu Atlanta, mereka tidak akan menanggung serangan dan penyerangan, bukan?

Robert:
Itu benar.

Andrew:
Jadi katakanlah itu nomor satu. Bisakah Anda memikirkan mungkin dua atau tiga hal teratas yang perlu dicari investor untuk mengetahui, “Hei, apakah saya benar-benar terlindungi atau tidak?” Dan tidak berasumsi bahwa itu tertutup?

Robert:
Ya. Maksud saya, hal ini selalu berubah, tapi yang paling besar, saya akan menggunakan kata kejahatan dengan kekerasan. Jadi pastikan Anda tidak memiliki pengecualian untuk kejahatan kekerasan. Operator menyamarkan itu dengan berbagai cara. Terkadang itu adalah serangan dan pengecualian baterai. Kadang-kadang pelecehan dan penganiayaan, kadang-kadang pengecualian senjata api, kadang-kadang pengecualian senjata. Mereka mempunyai banyak bentuk berbeda yang mereka gunakan untuk menolak liputan tersebut.
Jika Anda pergi ke beberapa lingkungan ini, dan sekali lagi, saya tidak mengidentifikasi garis merah di lingkungan tersebut, namun jika Anda pergi ke daerah dengan skor kejahatan tinggi sebagai investor, Anda mungkin harus bersiap bahwa di beberapa poin kepemilikan Anda atas properti itu, Anda mungkin tidak bisa mendapatkan perlindungan atas kejahatan kekerasan. Dan saya katakan bahwa berdasarkan fakta bahwa Anda mungkin mendapatkannya di awal dan kemudian Anda memiliki dua atau tiga kejahatan kekerasan di lokasi Anda, Anda tidak akan mendapatkannya saat perpanjangan, atau jika Anda mendapatkannya saat perpanjangan, harganya karena itu akan sangat menakjubkan sehingga Anda tidak akan mau membelinya.
Jadi itu adalah, saya tidak ingin mengatakan pembeli berhati-hati, tapi itu hanya sesuatu yang perlu Anda waspadai. Beberapa pengecualian lain mulai kami lihat, dan beberapa di antaranya dapat kami hapus, beberapa di antaranya tidak dapat kami hapus. Kita mulai melihat banyak pengecualian terhadap perdagangan manusia, terutama di wilayah Atlanta.
Saat ini saya mempunyai dua klien yang sedang dalam proses litigasi terkait perdagangan manusia, yang keduanya menurut kami tidak memiliki kelalaian atau kesalahan apa pun di dalamnya, namun penggugat yang telah berpindah dari satu lokasi ke lokasi lain, baik bertentangan dengan keinginan mereka atau tidak. sudah mendapatkan dua klien saya dalam litigasi atas perdagangan manusia.
Pengecualian lain yang kami lihat adalah pengecualian kelayakhunian. Siapa pun yang memiliki suatu aset mungkin pernah kedatangan penyewa yang ingin keluar dari sewa atau mendapatkan kembali uang jaminannya, atau karena alasan apa pun yang membuat mereka ingin melakukannya. Mereka mengajukan tuntutan terhadap Anda. Unit itu tidak layak huni, entah ada air di dalamnya, kutu busuk, apa pun itu. Kami melihat banyak maskapai penerbangan mulai tidak lagi membela pengecualian kelayakan huni, terlepas dari apakah hal tersebut bermanfaat atau tidak.
Jadi kita bisa membuat daftar untuk sisa panggilan ini, tapi apa yang saya anjurkan untuk dilakukan oleh setiap investor dan pendengar panggilan ini, adalah jika tidak ada hal lain yang Anda dapatkan dari broker Anda, pertama-tama, Anda harus mendapatkan ringkasan yang memiliki semua bentuk kebijakan di dalamnya. Namun jika tidak, tanyakan pada broker tersebut, “Bolehkah saya mendapatkan salinan lengkap penawaran tanggung jawab saya?” Anda tidak perlu menjadi ahli asuransi untuk membaca daftar formulir Anda dan mampu mengevaluasi secara awam apakah formulir tersebut berdampak drastis pada Anda atau tidak. Yaitu, jika saya memiliki daftar formulir dan tertulis pengecualian senjata api, saya tidak perlu menjadi ahli asuransi untuk mengetahui bahwa polis tanggung jawab umum saya tidak mencakup perlindungan senjata api.
Jadi ambillah formulir-formulir itu, dan saya jamin, jika Anda melihat formulir-formulir tersebut diperbarui demi diperbarui, Anda akan mulai memahami bagaimana formulir-formulir tersebut dimasukkan ke dalam kebijakan, mana yang menguntungkan Anda dan mana yang tidak, dan jadilah pembeli asuransi yang lebih baik untuk properti Anda dan investor Anda.

Andrew:
Jadi baiklah. Jadi bagi para investor yang mendengarkan hal ini akan berkata, “Yah, tunggu dulu, kalau ada penembakan di properti saya, itu menyedihkan, jelas kami tidak ingin itu terjadi, tapi bagaimana itu salah saya atau tanggung jawab saya?” Apa yang akan terjadi adalah seseorang yang terlibat akan datang dan menuntut Anda karena Anda tidak memiliki cukup penerangan, misalnya, di properti dan itu adalah kesalahan Anda.

Robert:
Mereka akan membuat tiga halaman tuduhan dan sekali lagi, terlepas dari apakah tuduhan tersebut pantas atau tidak, Anda dihadapkan pada liputan, tidak mendapatkan liputan yang diselesaikan atau dibawa ke pengadilan negara.

Andrew:
Jadi itu sebabnya, banyak hal yang seperti, “Tunggu sebentar, itu bukan salahku.” Nah, bukan berarti tetap tidak bisa menjadi tanggung jawab Anda. Hal lainnya Robert, Anda menyebutkan kata formulir beberapa kali, dan ketika saya mendengar formulir, saya memikirkan sesuatu yang saya isi di DMV atau kantor dokter dan mereka bertanya kepada saya, “Tuliskan daftar kerabat terdekat Anda yang masih hidup. ” Dan saya seperti, "Saya tidak tahu, empat mil ke kantor Anda atau kantor saya?" Dalam dunia asuransi, bentuknya apa? Maksudnya itu apa?

Robert:
Ya. Jadi ada alasan mengapa kebijakan Anda, kami tidak lagi membuat kebijakan kertas. Kami mengirimkannya secara elektronik. Namun bagi Anda yang sudah cukup lama memiliki real estate dan ingat saat Anda biasa membeli pengikat asuransi, properti itu sangat tebal. Ada alasan mengapa mereka begitu tebal. Setiap polis mempunyai formulir terlampir, dan formulir tersebut adalah kontrak pertanggungan. Sangat kacau jika membaca kebijakan setebal 130 halaman dari depan ke belakang.

Andrew:
Saya sudah mencoba.

Robert:
Saya tidak meminta siapa pun untuk melakukannya, tetapi lembar contekan Anda adalah bahwa setiap kebijakan terdiri dari tiga komponen. Ada halaman deklarasi. Halaman deklarasi hanya mencantumkan tanggal efektif polis, nama perusahaan asuransi, nama tertanggung, batasan polis, hanya gambaran tingkat pertanggungan yang sangat tinggi. Berikutnya adalah daftar formulir.
Daftar formulir pada dasarnya adalah daftar isi kertas dua inci yang mengikutinya. Anda dapat mengekstrak 90% dari apa yang Anda perlukan untuk memahami cakupan yang Anda miliki hanya dengan melihat daftar formulir. Jadi bayangkan halaman deklarasi, daftar formulir, dan semua formulir.
Ketika kita melihat polis atau melihat sesuatu untuk klien, saya belum tentu, jika Andrew memberi saya polis untuk sesuatu yang dia beli, saya belum tentu akan membaca 300 halaman. Saya akan langsung ke daftar formulir.
Dan dengan melihat daftar formulir itu, saya kemudian akan memahami semua yang mengikuti daftar formulir itu, apa yang baik, apa yang buruk, apa yang mungkin saya perlukan, jika ada jaminan yang mengatakan kebijakan ini memiliki perlindungan bahwa tidak ada kabel aluminium, saya akan membaca formulir kabel aluminium dan berkata, "Oke, apa sebenarnya yang tertulis di sana?" Apakah tertulis tidak ada kabel aluminium atau harus diperbaiki? Jadi formulirnya ada untuk detailnya, tapi Anda bisa mengekstrak sebagian besarnya dari daftar formulir. Saya memperlakukan daftar formulir seperti daftar isi.

Andrew:
Baiklah. Jadi kedengarannya itu tip yang sangat bagus. Ya, menurut saya terutama bagi investor baru, jika Anda mencoba, nomor satu, pelajari saja cara kerja asuransi, tetapi juga pastikan Anda mendapatkan perlindungan yang tepat.
Periksa halaman deklarasi Anda, karena itu akan memberi tahu Anda semua batasan Anda, seperti, “Anda dilindungi sebesar 2 juta untuk ini dan 500,000 untuk ini dan pengurangan Anda untuk ini.” Dan kemudian daftar formulir Anda, itu adalah daftar isi. Jadi jika Anda khawatir tentang pengecualian senjata api atau kabel aluminium atau angin dan hujan es, Anda akan diberitahu, “Oke, berangkat. Ini ada di halaman 635, saya akan melihatnya, lihat di sini.” Namun ia akan memberi tahu Anda, ini memberi Anda tampilan cepat tingkat tinggi.

Robert:
Ya, tidak persis seperti itu, tapi itulah kenyataannya. Jika Anda melihat dukungan penilaian atap pada kebijakan properti Anda, saya mungkin ingin membaca dukungan penilaian atap itu, mencari tahu apakah saya mendapat perlindungan atas kerusakan pada atap saya. Ini jauh lebih sederhana daripada yang Anda pikirkan ketika Anda memahami mekanisme bagaimana polis asuransi disusun.

Andrew:
Baiklah. Berbicara tentang penilaian atap, pengurangan, sekarang banyak dari kita yang familiar dengan, “Oh, saya punya pengurangan $10,000 atau 25,000 atau seratus ribu.” Dan saya tahu salah satu hal yang pada awalnya membuat kita perlu waktu lebih lama untuk memahaminya adalah banyak kebijakan apartemen ini, seperti jika saya membeli 5 unit atau 10 unit, maka akan ada 2 unit. % dapat dikurangkan. Kedengarannya bagus. 2%, itu bukan apa-apa. Mengapa hal itu sepenuhnya salah?

Robert:
Ya. Jadi kapan saja Anda melihat persentase yang dapat dikurangkan, yang menjadi 10 tahun yang lalu, saya akan memiliki operator yang datang ke sini, Travelers, misalnya. 10 tahun lalu Travelers, lima tahun lalu, Travelers berkata, “Kami akan mulai menerapkan pengurangan persentase di semua apartemen kami di Atlanta.” Saya berkata, “Kamu sudah gila. Anda akan kehilangan setiap apartemen yang Anda tulis jika Anda melakukan itu.”
Saya salah. Karena pasar dengan cepat mengejar mereka dan mereka memberikan pengurangan satu atau 2% hujan es di sana, banyak operator lain yang melakukannya, dan saya harap tidak ada pendengar Travelers yang ada di sini. Saya tidak berbicara tentang Wisatawan, saya hanya menggunakan mereka sebagai contoh.
Namun yang dimaksud Andrew adalah setiap kali Anda melihat persentase yang dapat dikurangkan pada polis Anda, itu adalah persentase dari nilai yang dikenakan pada penggajian tersebut, bukan persentase kerugian. Contohnya, Andrew mempunyai portofolio yang banyak.
Saya pikir kita punya satu aset, ada aset $30 juta, ada pengurangan 2%, 2% dari $30 juta sebelum cakupan diterapkan, bukan 2% dari berapa pun kerugiannya. Anda perlu memahami hal itu, dan Andrew dan saya, lima atau 10 tahun yang lalu, ketika dia mulai mendapat perhatian, kami mulai membicarakan tentang aset-aset ini. Saran saya kepada klien saya adalah, jaminanlah kesepakatan Anda seolah-olah Anda akan mengalami kerugian.
Menjaminnya karena mengharapkan badai. Karena saya melihat begitu banyak orang pergi ke Florida atau pergi ke Gulf Coast atau Charleston, kawasan Myrtle Beach, area mana pun yang ingin Anda pilih. Saya melihat begitu banyak orang masuk ke sana dan berpikir bahwa mereka akan memiliki sesuatu dan mereka tidak akan pernah terkena badai. Lihat, hal itu juga terjadi pada pemilik rumah.
Anda harus menanggung transaksi ini seolah-olah Anda akan dilanda badai, menanggungnya seolah-olah Anda akan mengalami kerugian total sehingga Anda dapat mencadangkan dan memahami dengan baik meskipun Anda tidak mencadangkan atau mendanainya. “Baiklah, jika hal ini terjadi, inilah dampak finansial yang akan saya alami.” 2% dari $30 juta itu, Andrew? $600,000?

Andrew:
Itu… Ya.

Robert:
Jadi aset tersebut memiliki pengurangan hujan es sebesar $600,000, bukan 2% dari klaim $600,000, yang berarti $12,000. Itu perbedaan yang besar. Jadi, Anda perlu memahami hal itu, dan ini menjadi lebih penting karena pasar Florida jelas-jelas terkena dampaknya, yang dulunya merupakan pengurangan satu atau dua atau 3% sekarang menjadi 5%, 7%, 10%, dan pemberi pinjaman mengizinkannya karena pemberi pinjaman tidak akan bisa memberikan pinjaman jika mereka tidak mengizinkannya, karena orang tidak akan bisa mendapatkan asuransi untuk memenuhi pinjaman tanpanya.
Jadi kami memiliki klien yang sedang menangani beberapa aset kelas C kuno. Pengurangan badai yang mereka namakan adalah 10%, berarti 10% dari nilai properti mereka harus rusak sebelum pertanggungan berlaku. Jadi satu, dua, 3% hidup terus berjalan. 10%, ini menjadi peristiwa tunai biasanya di mana Anda harus kembali ke investor Anda dan mengumpulkan uang tunai atau Anda harus mendapatkan beberapa jenis hutang sekunder karena banyak properti tidak menyimpan uang tunai sebanyak itu. menyimpan.

Andrew:
Ini barang bagus. Saya ingin terus melanjutkan. Saya ingin, tapi masih ada beberapa hal lagi yang ingin saya soroti dengan cepat kepada semua orang, dan inilah hal-hal yang ketika Anda miliki dan operasikan, ini bisa menjadi pembeda antara investasi yang sukses dan tidak.
Tentu saja ini tidak begitu seksi dan menarik tentang cara mendapatkan kesepakatan berikutnya atau semua taktik yang kita bicarakan, tapi ini adalah hal yang memastikan Anda tidak kehilangan uang. Dan juga jika Anda mempunyai asuransi yang tepat, dan kita mengetahuinya secara pribadi dalam bisnis kita, bencana alam sebenarnya bisa berubah menjadi rejeki nomplok. Kami memiliki properti yang bagus dan hancur karena badai, dan sekarang properti itu luar biasa. Jadi ini adalah kunci operasi yang baik. Dua hal lain yang ingin saya bahas dengan sangat cepat.
Yang pertama, bagi siapa pun yang ingin membeli polis asuransi, satu kesalahan yang saya lihat dilakukan oleh investor adalah mereka akan memilih polis nilai tunai untuk menghemat uang premi dan karena polis tersebut jauh lebih murah daripada apa yang disebut dengan polis nilai penggantian penuh. Tapi masalahnya adalah, itulah yang dikatakannya.
Jika Anda memiliki atap yang hancur karena badai dan Anda memiliki kebijakan nilai tunai, mereka akan datang dan berkata, “Ya, Anda harus mengeluarkan biaya 400 ribu untuk menggantinya, tapi nilainya hanya seratus, jadi ini seratus. Semoga beruntung." Sedangkan dengan nilai penggantian penuh sampai dengan penilaian, saat itulah Anda menetapkan nilai properti dan segala hal lain yang dibicarakan Robert tadi.
Secara teori, mereka akan memberi Anda cukup uang untuk mengganti atap sepenuhnya. Jadi jangan membuat kesalahan dengan memilih nilai tunai yang lebih murah. Dan yang kedua, dan Robert, saya akan meminta Anda untuk mengklarifikasi hal ini jika Anda bisa dalam ringkasan satu menit.
Ada sesuatu di luar sana yang disebut asuransi bersama, dan saya tahu hal ini memerlukan waktu lama bagi saya untuk memahaminya, dan ini seperti kodependensi karena merupakan salah satu kata yang terdengar positif, seperti, “Ya, kami akan melakukan ini bersama." Namun kenyataannya, itu adalah hal yang buruk. Lalu apa sebenarnya co-insurance itu dan bagaimana cara masyarakat memastikan bahwa mereka tidak terjerumus ke dalam perangkap tersebut?

Robert:
Ya. Jadi sebagian besar pemberi pinjaman tidak mengizinkannya. Jadi, pendengar mana pun yang memiliki tipe apa pun, saya ambil kembali. Beberapa bank komunitas mungkin tidak cukup cerdik untuk memahaminya, namun sebagian besar lembaga pemberi pinjaman tidak akan mengizinkannya. Tapi apa masalahnya, apakah Anda bergantung pada operatornya, bukan? Karena co-asuransi tidak menentukan secara pasti apa hukuman Anda.
Semua asuransi bersama secara sederhana merupakan formula dimana jika Andrew memutuskan, “Saya ingin mengasuransikan apartemen saya seharga $75 per kaki.” Itu dia. Akhir dari diskusi. Carrier berkata, “Oke, Anda dapat mengasuransikannya dengan biaya $75 per kaki. Kami akan memasukkan klausul asuransi bersama pada penalti Anda. Dan jika Anda mengalami kerugian, kami akan turun ke lapangan dan menilai properti Anda sebagaimana mestinya. Dan berapa pun selisihnya, itulah penalti atas kerugiannya.” Jadi saya akan memberi Anda sebuah contoh.
Jadi jika Andrew mengasuransikannya dengan harga $75 per kaki, pengangkut akan datang pada saat kerugian. Itu penendangnya. Anda tidak tahu sampai rugi karena tidak ada yang tertulis di sana. Carrier keluar dan mengevaluasi properti tersebut dan berkata, “Berdasarkan penaksir biaya penggantian kami, seharusnya biayanya $150 per kaki.” Nah, satu unit kebakaran Andrew yang bernilai seratus ribu dolar, dia dibayar 50 sen untuk satu dolar.
Jadi co-asuransi adalah penalti atas apa yang Anda asuransikan, atas apa yang seharusnya Anda asuransikan. Sederhananya, begitulah adanya. Anda tidak akan pernah menginginkan hal ini ada dalam sebuah polis karena hal ini memberikan pengatur, kemampuan sewenang-wenang untuk menilai properti Anda, dan kemudian Anda terjebak dalam posisi untuk berpendapat sebaliknya.

David:
Baiklah, Andrew, apa saja langkah baik lainnya yang perlu dilakukan oleh investor kecil? Apakah Anda punya tip cepat yang dapat diingat orang-orang ketika pertunjukan selesai?

Andrew:
Ya. Jadi sekali lagi, saya tahu kita telah membicarakan banyak hal yang sulit dan itu agak menakutkan dan itu seperti, “Ya ampun, saya bahkan tidak tahu apakah saya ingin berinvestasi lagi.” Kabar baiknya, seperti kata Robert, ini juga akan berlalu, bukan? Ini adalah pasar yang sulit. Pada akhirnya akan menjadi lunak. Soft artinya lebih mudah dipastikan, semoga tarifnya turun. Namun saya ingin memberikan tujuh tip singkat tentang apa yang dapat Anda lakukan untuk tidak hanya mendapatkan asuransi yang tepat, namun juga memastikan secara keseluruhan, tanpa maksud apa pun, bahwa investasi Anda berjalan dengan baik.
Jadi yang pertama, mulailah di area yang persaingannya lebih sedikit dari investor skala besar. Satu hal yang akan kita temukan di pasar ini adalah seseorang yang memiliki 2000 unit mungkin akan mendapatkan harga yang lebih baik daripada seseorang yang baru membeli 10 unit pertamanya.
Jadi cobalah mencari pasar di mana Anda mungkin tidak bersaing dengan orang-orang tersebut. Dan secara umum, jika Anda baru memulai, Anda mungkin tidak akan langsung mencapai seratus unit, sehingga kecil kemungkinan Anda akan bersaing dengan orang-orang tersebut. Jadi ada keuntungan untuk memiliki skala dalam bisnis ini begitu Anda sampai di sana, tapi jangan biarkan hal itu menghalangi Anda karena kemungkinan besar jika Anda baru saja memulai atau Anda hanya ingin meningkatkan skala dari mungkin 10 menjadi 20 atau seratus, Anda mungkin hanya bersaing dengan investor lain yang berada di posisi yang sama. Jadi jangan jadikan hal itu sebagai penghalang.
Hal kedua adalah, sekali lagi, jika saya memulainya hari ini, agar lebih mudah, saya akan menghindari properti yang tidak disukai operator. Jadi saya akan mencari properti di daerah dengan tingkat kejahatan rendah. Saya akan mencari properti yang mungkin tidak memiliki kabel aluminium. Saya akan mencari properti yang tidak dibangun pada tahun 1803 dan berusia beberapa ratus tahun dan hancur.
Bayangkan, jika Anda menulis polis asuransi, jika Anda berada di sisi lain meja, properti apa yang ingin Anda asuransikan? Tempatkan diri Anda pada posisi operator dan kemudian cari properti tersebut. Itu akan membantu menghilangkan banyak sakit kepala ini. Pergilah ke area yang disukai operator. Sebagai negara ketiga, Tennessee kami relatif bagus. Carolina Utara relatif baik.
Robert, saya tahu kalian membuat peta Amerika Serikat yang sangat bagus, dan menurut saya maksud Anda bukan untuk mengatakan negara bagian yang baik, negara bagian yang buruk, tetapi peta tersebut menunjukkan negara bagian mana yang memiliki risiko apa. Jika kita bisa memasukkannya ke dalam catatan acara, saya pikir itu akan menjadi pelajaran bagi semua orang untuk melihatnya, mendapatkan gambaran seperti, "Oh, di sini ada ini dan di sini ada ini." Jadi carilah properti dan area yang tidak memiliki banyak risiko.
Nomor empat, sekali lagi, tempatkan diri Anda pada posisi perusahaan asuransi dan kurangi risiko dari sudut pandang mereka. Jadi, jika Anda sedang mencoba untuk mendapatkan polis baru pada properti Anda sendiri atau jika Anda ingin membeli polis, carilah cara untuk melakukannya, bisakah Anda meningkatkan pencahayaan? Bisakah Anda mengurangi bahaya tersandung? Bisakah Anda memasang pagar yang lebih baik di sekitar kolam? Hal kecil apa saja yang bisa Anda lakukan untuk menghilangkan hal-hal yang akan menyebabkan penjaminan asuransi atau sakit maag. Pastikan ada alat pemadam kebakaran di mana-mana, dan alat tersebut telah diperiksa dalam 10 tahun terakhir agar tidak hangus saat ada yang menggunakannya.
Nomor lima, temukan broker asuransi yang berspesialisasi dalam apa yang Anda lakukan. Jadi Robert berspesialisasi dalam seratus, 200 lebih kompleks apartemen bergaya taman di Amerika Serikat bagian tenggara. Jadi dia sempurna untuk apa yang kami lakukan. Jika Anda mencari properti 10 unit di Boise, Idaho, Robert bukanlah orang yang tepat untuk Anda, namun ada pria atau wanita di luar sana yang akan mengetahui pasar tersebut. Ketahui milik Anda, pahami apa yang Anda coba lakukan. Jadi, carilah orang itu. Cobalah memahami asuransi, namun jangan mencoba menjadi ahli asuransi. Itulah gunanya pria seperti Robert. Jadi carilah orang yang mengetahui pasar Anda, aset Anda.
Nomor enam, sekali lagi, ini agak menakutkan, tapi ingat ini bukan hanya Anda. Semua orang di industri sedang menghadapi masalah ini. Bukan hanya David Greene bukan satu-satunya yang mendapatkan premi perpanjangan $26,000 untuk rumahnya. Hal ini mungkin terjadi pada hampir semua orang di lingkungannya. Jadi dalam hal ini, ini adalah arena permainan yang setara. Dan perbedaannya adalah apakah Anda memutuskan untuk mencari jalan keluar dan mengatasinya atau menjadi seperti kebanyakan orang yang akan berkata, “Ah, ini terlalu mahal, terlalu sulit. Saya akan menunggu sampai keadaan berubah.” Dan itu mungkin atau mungkin tidak.
Dan tip terakhir, ini adalah tip yang saya berutang kepada Robert. Dia menyelamatkan nyawa kami beberapa kali, namun kami pernah mengalami beberapa properti yang terkena bencana alam skala besar. Jadi maksud saya, jika Anda mengalami kebakaran di gedung apartemen Anda dan menyebabkan dua dari 10 unit Anda musnah, pada dasarnya hanya Anda dan operatornya saja. Seluruh kota tidak dalam kesulitan.
Namun jika Anda memiliki properti di area yang musnah akibat kebakaran hutan atau mengalami pembekuan yang terjadi sekali dalam satu abad sehingga merusak setiap aset, atau bagi kami, seluruh kota tempat kami berada tersapu badai Michael. Kecepatan mengajukan klaim Anda membuat perbedaan. Jika Anda satu-satunya yang mengantre, mungkin itu tidak terlalu menjadi masalah, namun jika ada 300 properti lain di MSA yang juga rusak, perusahaan asuransi tersebut akan memiliki lebih banyak pekerjaan daripada yang bisa mereka tangani.
Dan untuk properti kami, kami melihat badai datang. Sebenarnya kami menelepon Robert sehari sebelumnya. Saya berkata, “Mulai-”

Robert:
Malam sebelumnya.

Andrew:
Ya, malam sebelumnya.

Robert:
Andrew berkata, “Ajukan klaim.” Saya berkata, “Andrew, badainya belum sampai.” Dia berkata, “Ajukan klaim.” Saya berkata, “Oke.” Jadi saya mengajukan klaim bahkan sebelum hal itu terkena dampaknya, dan menurut saya Andrew mendapat telepon keesokan harinya, dan itu seperti pembekuan yang terjadi di tenggara sekitar waktu Natal. Orang yang mengajukan klaim pada akhir pekan itu tiga bulan lebih cepat dari orang yang mengajukan klaim pada hari Senin. Maaf mencuri perhatianmu di sana Andrew.

Andrew:
Tidak, tapi kamu benar. Dan karena kami berada di urutan pertama untuk mengajukan klaim, kami mendapat cek senilai $250,000 dalam waktu dua minggu. Perusahaan asuransi, mereka hanya berkata, “Ya, Anda akan mendapat keuntungan besar. Ini ceknya. Mulailah.” Jadi kami memulai renovasi keesokan harinya. Jadi kami berada di urutan pertama, di mana ada properti yang saya ketahui di kota yang bahkan belum dimulai selama sembilan bulan. Jadi bayangkan aset Anda tergeletak di sana, berjamur, hancur, dan benar-benar membusuk selama sembilan bulan bahkan sebelum Anda dapat memulai.
Jadi, jika Anda pernah berada di daerah yang mengalami bencana alam atau bencana alam yang berdampak pada banyak orang, pastikan Anda tidak bermalas-malasan. Dapatkan klaim itu. Anda tidak harus memiliki semua informasi. Dapatkan tempat Anda dalam antrean, bukan? Jadi seperti Black Friday di Best Buy. Anda harus tiba di sana lebih awal jika ingin mendapatkan TV itu. Anda mungkin tidak tahu detailnya, tetapi sebaiknya Anda mengantre atau hal itu tidak akan terjadi.

Robert:
Poin bagus, Andrew. Maksud saya, kabar buruk yang Anda terima tidak menjadi lebih baik. Masalah terbesar yang saya lihat dalam klaim yang memulainya dengan langkah yang salah adalah ketika perusahaan asuransi mencoba menanganinya sendiri atau menunggu untuk memberi tahu saya dua atau tiga minggu kemudian, “Beri tahu saya kapan hal itu terjadi. Biarkan saya yang memutuskan apakah kita perlu segera mengirimkannya ke operator atau tidak.” Karena tunda-tunda, seperti kata Andrew, kena jamur, sekarang berdebat soal EMS, kadang malah jadi bencana.

Andrew:
Dan Anda selalu bisa membatalkannya, bukan? Jika Anda mencari tahu di mana-

Robert:
Ya. Anda selalu dapat menarik klaim dari operator, Anda menariknya secara resmi. Mereka secara resmi mengeluarkannya.

Andrew:
Jadi pada dasarnya yang perlu diambil adalah jika Anda berpikir akan mengajukan klaim, tidak ada salahnya mengajukan klaim saja. Anda selalu dapat menariknya kembali nanti. Dan jika Anda benar-benar membutuhkannya, Anda unggul.

Robert:
Poin bagus, Andrew.

David:
Dan itu dia. Industri asuransi sedang berubah, namun ada beberapa hal yang dapat dilakukan investor untuk memposisikan diri mereka dengan baik pada saat ini, dan pengetahuan adalah kekuatan.
Jadi terima kasih untuk itu, Robert. Jika orang ingin menghubungi Anda, hubungi Anda, apa cara terbaik yang bisa mereka lakukan?

Robert:
Ya. email . Dan akhiran itu juga merupakan situs web kami, ioausa.com. Anda dapat menemukan mitra mana pun di sana. Dan saya selalu bahagia, lagi-lagi saya tidak bisa melayani semua orang. Kapan pun Anda ingin membuat kesepakatan dengan saya hanya untuk mendapatkan pemikiran saya, saya selalu punya waktu lima atau 10 menit untuk membahas sesuatu.

David:
Ini dia. Anda dapat melihat catatan acara untuk sumber daya yang kami sebutkan hari ini. Jika Anda menyukai episode ini, lihat BiggerPockets Rookie episode 307, yang membahas cara melindungi sewa Anda dari kebakaran, banjir, tuntutan hukum, dan pertanggungjawaban yang ditayangkan pada tanggal 26 Juli.
Juga, postingan bagus tentang asuransi dengan cerita dan situasi lain seperti ini yang dapat Anda temukan di blog dan forum BiggerPockets. Jadi pertimbangkan untuk memeriksanya.
Dan Andrew, jika orang ingin mengetahui lebih banyak tentang Anda, dan menurut saya mereka seharusnya melakukannya, Anda adalah orang yang menarik. Dan satu-satunya orang yang membeli properti multi-keluarga dengan saya, ke mana mereka akan pergi?

Andrew:
Saat ini, saya sering kali dapat ditemukan di tengah jalan, di suatu tempat di sepanjang jalur San Diego County, namun jika Anda lebih menyukai tipe digital, platform media sosial pilihan saya adalah LinkedIn. Dan jika Anda mengomentari postingan saya, sebenarnya sayalah yang membalasnya. Jadi ini adalah tempat yang bagus untuk berbincang tentang banyak keluarga atau pasar atau apa pun yang sedang terjadi.
Dan kemudian jika Anda ingin menelepon atau terhubung lebih langsung, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, ada tab terhubung dengan kami di situs web dan klik itu dan ikuti instruksi sederhana dan kami akan menghubungi Anda.

David:
Yang aku sukai darimu, Andrew, adalah kamu sangat mudah ditebak. LinkedIn menjadi media sosial pilihan Anda juga sama.

Andrew:
Ya.

David:
Anda terlihat seperti avatar LinkedIn yang berjalan. Luar biasa.
Jadi jika Anda menggunakan LinkedIn, kunjungi Andrew di sana, dan jika tidak, Anda dapat mengirimi saya DM di Instagram dan saya akan menghubungkan Anda dengan Andrew karena kami adalah sahabat dan saya berbicara dengannya sepanjang waktu.
Anda dapat menemukan saya @davidgreene24 di Instagram, Facebook, Twitter, hampir di mana saja, atau kunjungi davidgreene24.com untuk mengetahui perkembangan saya.
Robert, terima kasih sudah ada di sini hari ini. Dan semuanya, ingatlah bahwa Anda dapat menontonnya akhir minggu ini untuk episode-episode hebat lainnya, termasuk panduan memulai yang terlambat bagi siapa saja yang merasa sudah terlambat dalam permainan real estat. Kisah Ryan Tseko yang memberdayakan, dan wawasannya tentang investasi jarak jauh dan konten BiggerPockets yang lebih hebat.
Sekali lagi terima kasih, Anda berdua telah hadir di sini. Ini David Greene untuk Andrew LinkedIn, penandatanganan Cushman.