Audience Deal Show: Penyewaan 3 Unit dengan Bendera Merah vs. Perbaikan dan Pembalikan Mahal

Dave:
Hai semuanya. Selamat datang di Pasar. Saya tuan rumah Anda, Dave Meyer, bergabung dengan Kathy, Jamil, James, dan Henry hari ini. Senang bertemu kalian. Pertama kalinya kami semua kembali bersama sejak kami berada di Denver bersama.

Katty:
Senang bertemu denganmu. Saya bersemangat untuk pertunjukan hari ini. Apakah Anda mendengar dua transaksi langsung?

Jamil:
Rasanya seperti saya akan mewujudkan Kevin O'Leary saya hari ini.

Dave:
Apakah Anda memiliki kesan tentang Kevin O'Leary bagi kami, Jamil? Jika Anda mendengarkan ini, dia hanya membuat wajah yang sangat jelek.

Jamil:
Ya, dan aku mendesis.

Dave:
Kami akan melakukan ini. Kami akan membuat format baru hari ini dengan beberapa pendengar yang bergabung dengan kami. Mereka masing-masing sedang melakukan kesepakatan saat ini, dan kita akan mengetahui tentang apa yang sebenarnya mereka alami saat kita berbicara, saat Anda mendengarkan ini. Hal ini akan memberi Anda wawasan yang sangat baik tentang jenis-jenis transaksi yang ada di pasar dan bagaimana orang-orang seperti Anda menyesuaikan diri dengan kondisi pasar dan masih membuat transaksi yang baik berhasil. Apa pendapat Anda tentang percakapan kita dengan Matt dan Michael hari ini?

Jamil:
Luar biasa.

Katty:
Oh, itu sangat menyenangkan.

James:
Fakta bahwa orang-orang ini di luar sana mengejarnya sungguh luar biasa dan kejam, dan salah satu dari mereka melakukan home run. Jadi aku sedikit cemburu.

Katty:
Dan saya senang mendengar tip dan solusi semua orang. Saya merasa seperti baru saja mendapat pendidikan lanjutan dalam 45 menit terakhir.

Henry:
Ya, teman-teman, dengan pena dan kertas, buatlah beberapa catatan karena Anda mendengar beberapa nasihat bagus tentang cara mengubah kesepakatan dan Anda memberikan beberapa nasihat bagus tentang cara bernegosiasi dan berbicara dengan penjual. Ada hal-hal hebat yang bisa mendengarkan hal ini, dan saya hanya seorang nerd kesepakatan, jadi mendengar kesepakatan orang dan membicarakannya serta mendengar saran orang tentang cara menjalankan kesepakatan itu seperti musik di telinga saya, kawan. Saya suka hal ini.

Dave:
Baiklah, bagus. Baiklah, dengan itu, kita akan membahasnya, tapi pertama-tama kita akan istirahat sebentar.
Michael Ye, selamat datang di Pasar. Terima kasih telah berada di sini.

Michael:
Terima kasih sudah menerimaku, Dave. Saya sangat senang berada di sini.

Dave:
Bagus sekali. Mari kita bahas. Bisakah Anda memulai dengan memperkenalkan diri Anda kepada audiens dan memberi tahu kami sedikit tentang pengalaman Anda di bidang real estat?

Michael:
Tentu. Nama saya Michael Ye dan saya adalah seorang pendeta yang sedang melakukan transisi dari pelayanan ke dunia real estate. Saya mulai di bidang real estat sekitar enam atau tujuh bulan yang lalu. Saya meminum Kiyosaki Kool-Aid dan memulai perjalanan itu dan saya mulai minum di BiggerPockets setiap hari. Saya rasa saya pasti telah mendengarkan setidaknya seratus jam materi BiggerPockets. Dan saya bertemu dengan pria bernama Henry, Henry Washington dan mendengar ceritanya dan dia menawarkan semacam kelas dalang, dan saya berpikir, "Saya harus menjadi bagian dari itu." Dan itulah yang saya lakukan, dan itu terjadi sekitar enam atau tujuh bulan yang lalu, dan sekarang saya berada di On the Market. Ini luar biasa.

Dave:
Itu luar biasa. Kami senang Anda ada di sini dan ingin mendengar tentang kesepakatan yang Anda sampaikan kepada kami.

Michael:
Tentu, tentu, tentu. Jadi propertinya berada di St. Cloud, Florida, tepat di luar Orlando. Kami berada di Florida tengah, dan ini bukan tripleks, tapi memiliki tiga unit. Ini adalah unit keluarga tunggal yang memiliki tiga unit. Ada unit utama yang terdiri dari tiga kamar tidur, dua kamar mandi, satu studio, dan juga kamar ibu mertua, semuanya di belakang, semuanya di properti yang sama. Saya membelinya untuk 240 rehabilitasi, hanya untuk mempercepatnya agar bisa disewakan. Harganya hanya sekitar 15K atau lebih. ARV adalah 400. Menurut Rentometer, saya seharusnya mendapatkan kisaran $3300 per bulan jika digabungkan antara ketiga unit tersebut.

Katty:
Skor.

Dave:
Ya. Ya, saya tidak tahu mengapa Anda memerlukan nasihat tentang ini. Sepertinya sebaiknya kamu membeli ini saja. Namun sebelum kita membahas hal ini, bisakah Anda memberi tahu kami sedikit tentang pasar?

Michael:
Ya, Florida secara umum adalah pasar yang sangat, sangat panas saat ini, tetapi Florida tengah secara umum, menurut saya, ini semacam kuda hitam. Daerah yang seksi tentu saja adalah Tampa, tetapi Florida tengah, semua orang selalu berpikir tentang Disney, tetapi Florida tengah sebenarnya, dari apa yang saya pahami, pasar Florida secara konsisten mengalami titik tertinggi dan terendah yang sangat ekstrem, dan telah banyak berfluktuasi. Namun di luar pasar Florida, tampaknya dari apa yang dikatakan oleh orang-orang real estat lain kepada saya, Florida tengah adalah pasar yang paling stabil dari semua pasar di Florida. Jadi saya tinggal di sini. Karena saya adalah investor pertama kali dan semacamnya, saya melakukan yang terbaik. Saya ingin melihat propertinya, saya ingin bisa memilikinya, hal-hal semacam itu. Jadi saya mulai berinvestasi di sini dulu.

Dave:
Itu hebat. Dan sebelum saya menyerahkannya ke panel lainnya, pertanyaan terakhir adalah, bagaimana Anda menemukan kesepakatan ini?

Michael:
Jadi itu melalui pedagang grosir, pedagang grosir yang pernah menjalin hubungan dengan saya, dan saya menjanjikan sejumlah uang kepadanya jika dia membawakan saya kesepakatannya terlebih dahulu sebelum dia mengirimkannya melalui email. Dan lihatlah, suatu hari dia menelepon saya, dia berkata, “Mike, kamu harus datang dan mengambil ini sekarang.” Dan saya melakukannya.

Katty:
Pembicaraan uang.

Michael:
Ya Bu.

James:
Baiklah, saya tahu apa nasihat pertama saya, yaitu menjual properti itu kepada saya. Angka-angka ini terlihat sangat kuat. Hai, Michael, apakah kamu sudah menutup properti ini atau…

Michael:
Ya ya. Sebenarnya saya menutupnya minggu lalu.

James:
Dan bagaimana Anda menyusun kesepakatan hingga mencapai kesepakatan? Apakah Anda menyiapkan uang tunai, menyesuaikan pembiayaan? Apakah Anda mendapatkan pinjaman rehabilitasi atau bagaimana Anda mencapai kesepakatan?

Michael:
Jadi saya mendapat banyak uang karena pedagang grosir mengatakan kami harus tutup dalam dua minggu. Jadi ya, saya melanjutkan dan mengeluarkan banyak uang dan kontraktor saya mengatakan bahwa rehabilitasi tidak akan memakan waktu lebih dari tiga minggu atau lebih, jadi kami akan melakukannya secara konvensional. Saya sudah memulai dokumen untuk melakukan pinjaman konvensional untuk properti ini, jadi mudah-mudahan kami akan siap beroperasi pada bulan April.

James:
Lalu apakah Anda akan menyewa jangka pendek atau menyewakan jangka menengah, atau Anda akan memilih sewa jangka panjang atau Anda akan melakukan campuran di antara keduanya?

Michael:
Kami akan menggunakan sewa jangka panjang. Dalam bisnis ini, hubungan adalah segalanya. Dan ternyata kontraktor saya mengenal seorang pria yang benar-benar perlu pindah ke suatu ruangan dan ruangan itu sempurna untuknya. Maka dia memutuskan untuk menyewakan ketiga unit tersebut. Jadi aku sedang melakukan pemeriksaan kredit padanya sekarang dan sebagainya, tapi sepertinya itu bisa dilakukan.

James:
Lalu berapa besarnya berdasarkan pemberi pinjaman yang Anda ajak bicara atau pemberi pinjaman mana yang Anda coba, apa tujuan akhirnya? Jadi ketika kita membeli, saya tahu ketika saya membeli persewaan keluarga tunggal, sering kali saya membeli dengan arus kas tinggi seperti kesepakatan ini atau dengan semacam posisi ekuitas dengan perkembangan terbalik. Namun bagi saya, saya selalu bertanya-tanya berapa banyak uang tunai yang harus saya miliki untuk mengunci kesepakatan atau apakah saya harus menggunakan jenis pemberi pinjaman lain untuk mencoba mendapatkan keuntungan kembali? Apakah Anda akan membuat rencana, apakah Anda berencana meninggalkan inisial Anda pada orang yang punya uang keras? Saya kira Anda menurunkan sekitar 20%?

Michael:
Ya, sesuatu seperti itu, ya.

James:
Apakah Anda berencana untuk meninggalkannya dalam kesepakatan atau apakah Anda dapat membakar properti ini dan mendapatkan kembali modal Anda?

Michael:
Untuk saat ini, saya berencana untuk menyimpannya di sana untuk sementara waktu, dan kemudian saya berharap untuk membiayai kembali dana tersebut ketika suku bunga pasti turun pada suatu saat dan mendapatkan sebagian uang saya kembali. seperti itu. Tapi sejujurnya, sayangnya, kawasan itu sendiri baru mulai menunjukkan tanda-tanda gentrifikasi tahap pertama. Jadi gentrifikasi, perasaan saya campur aduk tentang hal itu, tetapi dari sudut pandang pemilik properti, ini bagus untuk saya. Jadi ya, ini benar-benar pembelian ekuitas lebih dari apa pun.

Jamil:
Michael, senang bertemu denganmu. Selamat, Anda juga telah mendapatkan kesepakatan ini, tujuh bulan lagi dan Anda telah mengambil tindakan. Fenomenal. Ada beberapa pertanyaan yang saya miliki tentang pintu keluar. Jadi Anda telah menyebutkan bahwa properti tersebut dikategorikan sebagai keluarga tunggal, namun ada tiga unit di properti tersebut yang dapat disewakan. Sekarang, menurut pengalaman saya, pemberi pinjaman konvensional akan memastikan bahwa zonasinya sesuai dengan kasus penggunaan properti Anda sebelum mereka meminjamkannya. Dan tanda bahaya yang langsung saya dapatkan adalah ketika pemberi pinjaman datang dan mereka menyadari bahwa Anda memiliki tiga kompleks dalam satu keluarga, mereka tidak akan menginginkan pinjaman atas properti tersebut. Bagaimana Anda memitigasi situasi tersebut dan apa rencana Anda jika Anda tidak bisa mendapatkan pembiayaan konvensional?

Michael:
Jujur saja padamu, Jamil, aku belum tahu pasti.

Dave:
Jual ke James. Anda sudah tahu. Anda memiliki strategi keluar lain.

Michael:
Ini dia. Ya, jujur ​​saja, saya belum berpikir sejauh itu. Saya baru saja menyelesaikannya minggu lalu dan saya hanya mencoba menyelesaikan semuanya. Tapi dari pemahaman saya, pemberi pinjaman saya, pemberi pinjaman konvensional saya, sepertinya tidak akan menjadi masalah. Aku akan jujur ​​padamu. Saya tidak memikirkan hal itu, apa yang baru saja Anda usulkan.

Katty:
Jadi yang ingin saya tanyakan adalah apakah unit tersebut diperbolehkan? Tahukah kamu?

Michael:
Ya, ya, memang benar.

Katty:
Semua area tersebut diperbolehkan, namun tidak sebagai tripleks.

Michael:
Bukan sebagai tripleks, ya.

Katty:
Oke. Karena saya tahu jelas bahwa undang-undang Florida sangat berbeda dengan undang-undang California, namun banyak orang tidak menyadari bahwa mereka akan membuat unit tambahan ini dan menyewakannya, namun hal tersebut tidak tercakup. Mereka tidak dilindungi oleh asuransi, dan Anda bisa mendapat masalah besar jika ketahuan.

Michael:
Ya, ya, aku pastikan semuanya tertutup, jadi kita baik-baik saja.

Henry:
Saya pikir keuntungannya adalah apa yang Anda lakukan dengan baik di sini adalah banyak orang melihat kesepakatan seperti ini dan mereka berkata, “Oh, saya bersedia membayar nomor tripleks karena saya akan menyewanya seperti tripleks.” Tapi Anda menganalisis kesepakatan itu seperti sebuah keluarga tunggal, yang dalam bentuk aslinya adalah apa adanya, dan Anda membelinya berdasarkan angka-angka itu. Jadi menyewanya sebagai tripleks adalah hal yang mudah, yang menurut saya cara yang tepat untuk melihat sesuatu seperti ini, dan ya, Jamil benar, Anda bisa bertemu dengan pemberi pinjaman konvensional yang tidak mau membiayainya karena itu tiga unit, tapi Anda juga bisa bertemu dengan pemberi pinjaman konvensional yang akan membiayainya.
Properti pertama yang rumah saya diretas, saya masih memilikinya. Itu pinjaman FHA dan itu adalah rumah dengan rumah ibu mertua di belakangnya. Dan mereka mengatakan sesuatu ketika kami membelinya dan kami mengirimi mereka beberapa gambar dan mengatakan kepadanya bahwa itu adalah sebuah keluarga tunggal, tetapi ada kamar ibu mertua di belakangnya dan kemudian mereka membiayainya. Jadi mereka tahu bahwa hal itu akan bergantung pada pemberi pinjaman itu, tapi dia memang benar. Sesuatu yang pasti, pasti dipikirkan, dan itu berarti jika pemberi pinjaman tersebut tidak mau melakukannya, bukan berarti pemberi pinjaman lain tidak mau melakukannya.

Michael:
Benar.

Jamil:
Michael, pertanyaan lain. Anda menyebutkan rehabilitasi senilai $15,000, tetapi Anda mengatakan jangka waktunya tiga minggu. Dan secara naluriah bagi saya, saya punya banyak pengalaman dengan kontraktor dan saya selalu belajar bahwa Anda melipatgandakan segala sesuatu yang menurut mereka akan memakan biaya, dan Anda juga melipatgandakan jadwalnya, bukan karena mereka tidak jujur, tapi karena mereka tidak jujur. Jadi jika Anda mempertimbangkan hal tersebut, sudah berapa lama Anda mengenal kontraktor ini dan apa pengalaman yang Anda miliki dengannya? Saya pikir $15,000 terdengar sangat rendah, mengingat biaya material yang meningkat saat ini. Anda tidak dapat menyelesaikan apa pun hari ini dengan biaya 5 atau 10 atau $15,000. Jadi saya penasaran, seperti apa cakupan pekerjaannya dengan $15,000? Karena tiga minggu sebenarnya dalam dunia renovasi adalah waktu yang cukup lama, sehingga saya tertarik untuk memahami apa saja lingkup pekerjaannya.

Michael:
Tentu tentu. Jadi kontraktornya, menariknya, kontraktornya adalah seorang pendeta.

Jamil:
Oh bagus. Oke. Jadi itu mencentang kotak yang tidak jujur, bukan?

Michael:
Tentu saja. Jadi saya tiba di Orlando mungkin sekitar empat bulan yang lalu dari New Jersey, dan salah satu hal pertama yang saya lakukan sebagai seorang pendeta adalah saya ingin bertemu dengan semua pendeta lain di daerah tersebut, dan saya bertemu dengan orang ini dan ternyata dia adalah seorang kontraktor. Saya seperti, “Hei, saya sendiri baru saja terjun ke dunia real estate. Anda ingin bekerja sama?
“Oh ya, tentu.” Jadi begitulah cara kami bertemu dan berbicara setiap hari. Kami memiliki tingkat kepercayaan satu sama lain dan sebagainya, dan kami menganalisis kesepakatan bersama dan kami memiliki hubungan yang dekat. Dalam hal lingkup pekerjaan, apa yang kita bicarakan, seperti saya katakan, untuk mempercepatnya adalah kita membicarakan beberapa hal. Kami sedang membicarakan penggantian beberapa perlengkapan alas tiang dan beberapa meja dapur. Cukup banyak.

Jamil:
Barang yang sangat minim.

Michael:
Hal-hal yang sangat minim untuk mempercepatnya.

Henry:
Apa kesepakatannya.

Michael:
Ya, itu cukup bagus, menurutku, kawan. Namun ada hal lain yang ingin kami lakukan. Saya kira salah satu pertanyaan saya kepada kalian adalah saya ingin bisa menyewanya di pasar teratas, tapi menurut saya saat ini, lingkungannya mungkin seperti lingkungan C plus. Lalu berapa biaya renovasi yang terlalu banyak? Kamu tahu apa maksudku?

Jamil:
Apakah lingkungan tersebut berpotensi menjadi B atau B plus? Karena jika Anda memiliki perusahaan yang B plus, maka Anda dapat berlabuh pada nomor tersebut dan kemudian Anda dapat meningkatkannya dan mengubah keseluruhan cakupan.

Michael:
Ya, itu memang memiliki potensi, tapi menurut saya jika saya hanya menebak, menurut saya kita mungkin akan tertinggal sekitar lima hingga 10 tahun ke depan.

James:
Saya pikir itu pertanyaan yang bagus, karena kita juga membeli banyak properti yang bisa kita sewa di kemudian hari. Dalam jangka pendek, kami ingin mempertahankannya sebagai properti sewaan. Dan bagi saya, ketika saya melihat permainan apresiasi lima sampai 10 tahun, dan tidak ada yang salah dengan itu, saya biasanya suka menggunakan bahan yang lebih murah yang akan bertahan lebih lama, atau bukan bahan yang lebih murah tetapi lebih tahan peluru, tapi seperti LVP, jenis lantai yang kokoh, lebih banyak barang yang tidak bisa dihancurkan, dan saya akan menghabiskan uang di sana, tapi saya tidak akan membeli kosmetik lengkap karena apa yang terjadi, apa yang kami lakukan di Seattle adalah kami semacam bank tanah karena sebagai perubahan kepadatan di seluruh Amerika Serikat, seperti di negara bagian Washington, mereka baru saja mengesahkan undang-undang baru yang tidak mengizinkan lagi zonasi keluarga tunggal. Semuanya boleh dibiarkan, dibangun, dan dijual terpisah.
Jadi rekomendasi saya, ketika saya melihat kesepakatan itu, saya benar-benar mencoba untuk memasukkan, pastikan itu bisa menjadi arus kas yang bagus karena arus kas ini adalah 24% cash on cash return dengan menyisakan 20% dalam kesepakatan. Itu adalah keuntungan yang luar biasa. Anda dapat memanfaatkan arus kas itu dan saya sarankan melakukan hal minimum yang dapat bertahan lama. Namun ketika Anda mencapai jalur kemajuan berikutnya, yaitu dalam lima hingga 10 tahun, lakukan pembangunan kembali secara penuh karena Anda mungkin bisa menyewakan ketiga unit tersebut, menjualnya secara terpisah, dan kemudian menjualnya dengan lebih besar. jumlah menjadi properti yang lebih besar.
Namun ketika Anda membangun kondominium tersebut, terkadang Anda harus melakukan renovasi besar-besaran untuk memperbaikinya, menambah saluran air baru, membuat jenis saluran pembuangan. Jadi menurut pendapat saya, yang terbaik adalah mendapatkan gaya sewa antipeluru, tunggu jalur kemajuannya, lalu kosongkan, lalu cari harga yang optimal. Karena jika Anda melakukannya sekarang, pasar akan terlihat berbeda dalam 10 tahun dan Anda harus mengulangi semuanya lagi. Jadi jika menurut Anda ini adalah permainan yang berlangsung selama lima hingga 10 tahun, maka lakukanlah hingga ia dapat bertahan dan Anda tidak akan kehabisan biaya dan biaya pemeliharaan dan kemudian melakukan terobosan besar dalam lima hingga 10 tahun. .

Dave:
Michael, Anda mengatakan bahwa Anda ingin menyewa dengan harga mahal, yang jelas merupakan tujuan semua orang, tetapi Anda juga menyewakan ketiga unit tersebut kepada satu penyewa. Apakah menurut Anda hal itu membantu situasi sewa Anda atau apakah Anda menurunkan keseluruhan harga sewa karena faktor kenyamanan?

Michael:
Saya menurunkan harga sewa hanya untuk faktor kenyamanan. Dan juga orang yang datang adalah seorang penyewa yang kuat, dan saya pikir, daripada harus berurusan dengan mengelola tiga unit terpisah, kami hanya punya satu orang, dan ternyata orang itu juga seorang kontraktor, jadi dia bilang begitu. Aku akan bersedia melakukan hal-hal kasar untukku dan sebagainya, jadi itu menarik juga. Jadi saya menurunkan sedikit uang sewa untuknya.

Dave:
Apakah dia membutuhkan tiga dapur atau bagaimana rencana untuk tiga unit?

Katty:
Ya, itulah yang ingin saya tanyakan.

Michael:
Sebenarnya anak-anak usia kuliahnya baru saja lulus dan membutuhkan tempat tinggal setidaknya untuk beberapa tahun. Jadi idenya adalah semua orang akan tinggal bersama di properti tersebut. Jadi saya pikir kami akan baik-baik saja setidaknya untuk beberapa tahun.

Dave:
Ya, pasti pilih yang lebih murah kalau ada mahasiswa yang tinggal di sana.

Jamil:
Apakah tarif sewa dengan satu penyewa 3,300 sebulan atau di bawah itu?

Michael:
Jadi kita berada di angka 32.

Jamil:
Oke, jadi diskon seratus dolar saja. Tidak buruk sama sekali.

Katty:
Bagaimana Anda menyaringnya? Bagaimana Anda tahu dia penyewa yang baik?

Michael:
Saya memasukkannya melalui proses RentRedi, RentRedi, perangkat lunaknya. Selain itu, dia datang dengan membawa laporan Experian yang dibuat sekitar sebulan yang lalu, dan saya meminta dia menyerahkan laporan banknya ditambah laporan pajaknya dari tahun lalu. Jadi saya melakukan semua itu. Dan saya masih memeriksa urusan pemerintahan untuk melihat apakah ada kebangkrutan atau semacamnya, tapi sepertinya semuanya berjalan lancar.

Henry:
Saya ingin referensi panggilan di atas itu. Jadi jika dia punya pemilik rumah sebelumnya, saya akan menelepon mereka. Saya suka bertanya kepada tuan tanah sebelumnya, karena mereka akan memberi Anda laporan. Dan kemudian pertanyaan terakhir yang biasanya saya tanyakan kepada mereka, seperti yang saya katakan, jika itu adalah tuan tanah, saya bertanya kepada mereka, apakah Anda akan menyewakan kepada mereka lagi jika Anda memiliki kesempatan? Dan jika itu adalah majikannya, Anda juga harus menghubungi majikannya jika dia bukan wiraswasta.

Jamil:
Saya ingin menambahkannya, kembali ke tuan tanah karena tuan tanah terakhir mungkin berbohong hanya untuk mengeluarkan mereka.

Dave:
Tepat.

Katty:
Ya.

James:
Satu hal, Michael, yang Anda sebutkan adalah orang ini bersedia melakukan beberapa pekerjaan di properti Anda. Saya telah melakukannya berkali-kali. Saya telah melakukannya dengan cara yang benar dan cara yang salah. Salah satunya adalah ucapan verbal seperti, “Hei, saya akan membantu Anda mengerjakan properti ini nanti.” Dan itu bagus, dan itu merupakan isyarat yang bagus. Namun masalahnya sering kali hal itu tidak benar-benar terjadi. Jadi ini adalah kesempatan yang selalu saya cari. Bagaimana saya bisa menggabungkan berbagai hal untuk mengurangi pengeluaran saya, baik itu konstruksi, baik itu pemeliharaan sewa. Jika saya menyewakan kepada manajer properti atau sesuatu yang bekerja di sana, mungkin saya memberi mereka tarif yang lebih rendah karena mereka sedang melihat-lihat sebuah gedung. Namun ini adalah kesempatan bagus untuk bersantai dan berkata, “Hei, saya bersedia memberi Anda diskon seratus dolar sebulan. Pasarnya 3300, Anda mendapatkannya seharga 3200, tapi saya ingin Anda menanggung item pemeliharaan ini selama masa sewa.
Dan karena hal itu dapat menghemat ratusan dolar sebulan, yang akan sangat memengaruhi arus kas Anda. Dan Anda tidak perlu membuatnya menjadi besar, cukup katakan, “Hei, jika salah satu dari 10 hal ini terjadi, Anda bersedia untuk keluar dan melakukan pekerjaan secara gratis dan saya akan membayar bahan-bahannya. ” Dan menurut saya lebih baik menguncinya di muka karena keuntungan keseluruhannya, jika dia ada di sana selama tiga tahun, Anda akan memasukkan tambahan 4% kembali ke saku Anda dengan arus kas karena Anda tidak melakukannya. akan kehabisan biaya pemeliharaan. Jadi tulis saja dan karena saya sudah memilikinya, saya merasa, "Hei, kamu bilang kamu akan melakukan hal-hal ini." Dan mereka berkata, “Ya, ini tagihan Anda.” Saya seperti, “Nah, sekarang saya membayar lebih.” Jadi ini adalah peluang besar, terutama sebagai pemilik rumah pertama kali, untuk benar-benar mengunci seseorang di properti Anda yang dapat membuat hidup Anda lebih mudah dalam dua hingga tiga tahun ke depan.

Katty:
Ya ampun, saya sangat setuju. Pastikan semuanya tertulis, legal. Orang-orang mempunyai gagasan berbeda tentang apa yang keren. Jadi saya telah melakukan itu di mana saya berakhir dengan dinding berwarna ungu. Jadi apapun yang mereka lakukan, menurut saya, perlu disetujui. Anda perlu tahu apa yang mereka lakukan.

James:
Dinding ungu bukanlah cara yang baik untuk memaksimalkan harga sewa Anda.

Katty:
Saya harus mengeluarkan biaya beberapa ribu dolar untuk mengecat ulang karena sulit untuk mengecat dengan warna ungu.

Michael:
Ya Tuhan.

Dave:
Baiklah, Michael, terima kasih sudah memberikan kesepakatan ini. Apakah ada pertanyaan terakhir yang Anda miliki untuk panel sebelum Anda keluar dari sini?

Michael:
Ini lucu karena saya punya banyak pertanyaan dan sekarang kita sudah sampai di akhir, saya merasa tidak punya pertanyaan lagi.

Dave:
Ya, itu berarti kita sudah melakukan tugas kita, kurasa.

Michael:
Ya, benar. Ya, benar. Senang sekali bisa berada di sini. Terima kasih banyak.

Dave:
Tentu saja. Dan selamat. Kedengarannya sangat bagus.

Jamil:
Benar.

Henry:
Selamat sobat.

Michael:
Terima kasih. Terima kasih.

Dave:
Matt McMains, selamat datang di Pasar. Terima kasih telah berada di sini.

Matt:
Hei, terima kasih sudah menerimaku, Dave.

Dave:
Baiklah, mari kita mulai dengan menceritakan sedikit tentang pengalaman Anda di bidang real estate.

Matt:
Pengalaman saya agak minim. Saya memiliki rumah utama yang saya beli tepat pada awal COVID, yang membantu memperkenalkan saya ke dunia real estate. Dan kemudian keluar dari situ dan membeli properti sewaan di Pensacola, Florida, dan awalnya dimulai sebagai AirBNB dan kemudian pada musim gugur kami beralih ke sewa jangka panjang.

Dave:
Oke, bagus. Dan itu bukan tempat tinggal Anda. Di Florida?

Matt:
Benar. Saya dibesarkan di Orange County, California, California Selatan, dan saya kuliah di Pensacola. Jadi dari situlah muncul keakraban dengan area itu.

Dave:
Baiklah, bagus. Jadi, beri tahu kami sedikit tentang kesepakatan yang Anda lihat sekarang.

Matt:
Baiklah. Jadi itu adalah kesepakatan pasar yang saya temukan di Pensacola hanya dengan menghapus semua yang sudah ada di pasar lebih dari 90 hari. Dan yang ini sebenarnya baru 40 hari ketika saya menemukannya, tapi saya perhatikan mereka telah menurunkan harganya tiga kali lipat. Jadi bagi saya, saya seperti, "Oh, mungkin mencoba untuk menghilangkannya, jadi ayo kita ajukan tawaran." Dan seperti yang dikatakan Henry dalam Mastermind-nya, “Masukkan saja penawaran dan biarkan mereka memilih apakah mereka menginginkannya atau tidak.” Jadi itulah yang saya lakukan. Dan yang ini benar-benar macet. Itu terdaftar di 161. Saat ini saya menguncinya di 140.

Dave:
Luar biasa. Baiklah, saya ingin mendengar lebih banyak tentang itu. Sebelum itu, bagi yang belum tahu apa-apa tentang Pensacola, bisa ceritakan sedikit tentang kawasan tersebut?

Matt:
Jadi Pensacola, ada beberapa perguruan tinggi di sana dan ada Pangkalan Udara Angkatan Laut. Jadi ada banyak pergerakan dan lalu lintas di wilayah Florida, tapi itu agak dekat dengan sisi Alabama. Analisis pasar yang saya lakukan saat Anda melihat ke belakang selama bertahun-tahun, berhasil melewati resesi terakhir. Fluktuasi di sana tidak terlalu besar. Jadi saya menganggapnya sebagai hei, mereka mungkin cukup stabil dalam bergerak maju melalui hal lain yang menghadang mereka. Dan juga rasio penjualan terhadap daftar cukup bagus. Jadi di situlah saya memilih. Saya hanya mengenal area tersebut. Mereka sedang membangun pusat kota sehingga akan ada banyak hal baik yang akan terjadi, saya yakin.

Dave:
Besar. Dan rencanamu adalah membaliknya, bukan?

Matt:
Benar. Rencana saya adalah memberikan diskon 20% pada properti tidak terlalu menguntungkan saya karena saya memiliki dua properti dan saya sudah cukup kering. Jadi saya mencoba untuk mengeluarkan uang nol atau sedikit dari kantong saya dan mencoba untuk membalikkan hal ini untuk akhirnya mulai melakukan BRRRR dan memasukkan penyewa dan melakukan pembiayaan kembali, tetapi menggunakan uang orang lain.

James:
Matt, jadi berdasarkan anggaran rehabilitasi yang kamu miliki untuk properti ini, A, aku suka titik harga di properti ini, 140, itu bagus untuk pertama kali saat kamu melakukan remote, terutama titik harga yang lebih rendah, kedengarannya lebih seperti kosmetik berbelok. Dan menurut saya ketika Anda membeli di luar negara bagian, hasil kosmetiknya bagus karena variabelnya lebih sedikit. Kekhawatiran saya dengan kesepakatan ini adalah kesepakatannya agak ketat. Menurut saya, angka-angka tersebut terlihat bagus untuk banyak cara yang berbeda, namun pada saat yang sama, hal ini bisa menjadi sedikit ketat, terutama jika Anda membaliknya secara jarak jauh, karena jika Anda tidak dapat mengontrol biayanya sebanyak itu, jika biayanya membengkak. sedikit saja Anda bisa menjadi merah dengan cukup cepat dalam kesepakatan ini.
Selain itu jika Anda menumpuk leverage dan mencari pembiayaan 100%, biaya utang tersebut akan lebih tinggi daripada sirip normal pada saat itu. Seringkali ketika kita membalik, kita meninggalkan 20, 25% dalam kesepakatan, yang biasanya akan kembali kepada kita dalam periode enam hingga sembilan bulan pada saat itu. Karena ketika saya melihat angka-angkanya, apakah Anda sudah menetapkan tingkat uang keras Anda pada kesepakatan ini? Berapa biaya utang Anda untuk ini? Karena itu akan berdampak besar pada margin.

Matt:
Sejauh menyangkut uang tunai, cara saya berencana menyusun kesepakatan ini adalah uang keras untuk pembelian dan rehabilitasi. Dan kemudian saya memiliki uang pribadi yang saya temui di pertemuan real estate di sini di Orange County yang bersedia membayar uang muka dan biaya overhead apa pun untuk itu. Tapi uang keras yang seharusnya saya simpan hari ini, mereka yang mengutip saya akan menjadi sekitar 12% dengan diskon 10%. Jadi saat ini saya menunggu kabar dari sana dan itu akan menentukan posisi saya dalam kesepakatan.

Jamil:
Matt, bagaimana kabarmu, apa W2 penuh waktumu?

Matt:
Saya seorang petugas federal.

Jamil:
Oh, pria yang luar biasa. Jadi, Anda cukup berpengalaman dalam memahami jika seseorang mengatakan yang sebenarnya. Bagaimana perasaan Anda tentang kontraktor Anda? Apakah Anda merasa senang dengan angka-angka yang mereka berikan kepada Anda, apakah menurut Anda cakupan pekerjaannya sesuai dengan apa yang dipresentasikan?

Matt:
Saya cukup percaya diri. Saya sedang mengulas dua sekarang. Pertama, ketika saya mengunci properti ini, perkiraan saya adalah 60,000. Saya memiliki dua kontraktor yang keluar, keduanya memiliki hubungan yang baik dengan mereka hanya melalui kesepakatan terakhir saya di luar sana. Yang satu masuk pada usia 52 dan yang lainnya pada usia 65. Jadi saya mengaturnya. Saya merasa seperti salah satunya atau sejujurnya saya akan baik-baik saja, tetapi saya belum membuat keputusan mengenai hal itu.

Jamil:
Apakah Anda sudah melewati masa pemeriksaan properti?

Matt:
Ya, pada hari Sabtu, jadi baru sehari yang lalu. Ya.

James:
Jadi Matt, hutangmu tersangkut, aku ingin kembali karena aku mencoba mencari tahu kebalikannya. Karena flip selalu didasarkan pada A, menurut saya pendekatan Anda terhadap hal terbaik yang dapat Anda lakukan untuk membangun modal adalah dengan melakukan grosir dan membalik saat Anda mencoba membangun untuk terus membeli properti sewaan Anda. Ini mesin yang hebat, mesin dengan pajak yang tinggi, tetapi benar-benar berfungsi. Dan bagi saya, ketika kita melihat flips, yang terpenting adalah pengembalian uang tunai. Dan kekhawatiran saya mengenai kesepakatan ini adalah menurut saya kesepakatan di atas kertas ini dapat bekerja dengan sangat baik untuk beberapa strategi keluar yang berbeda termasuk penjualan grosir.
Namun sebaliknya, jika konstruksi Anda sudah sedikit melebihi biaya dan utang Anda akan mencapai 12%, berapa biaya penjualan di Florida? Biasanya… Di Washington kami membayar sekitar 10% ketika kami menjual sesuatu di luar rumah. Pajak cukai, biaya penutupan, biaya real estat, berapa biayanya? Karena jika kita berada di Washington, marginnya akan hampir di bawah 10% atau keuntungannya akan di bawah 10,000, yang tidak akan memberikan banyak manfaat dalam kesepakatan ini. Lalu pertanyaan saya yang lain adalah untuk pasar spesifik tersebut, ketika Anda menjual pada kisaran 250 tersebut, apakah pembeli mengharapkan biaya penutupannya dibayar? Karena itu adalah sesuatu yang juga dapat mempengaruhi kesepakatan margin ini secara substansial.

Matt:
Pertanyaan bagus, James. Jadi jujur ​​saja, saya tidak yakin apa yang saya perkirakan sekitar 6,000 hingga 10 untuk biaya penutupan, tapi saya mungkin perlu melakukan uji tuntas di sana dan memastikan saya tahu persis apa yang terjadi dalam hal ini.

James:
Ya, karena ketika Anda membalik, kita harus memasukkan semua biaya ini, biaya utang Anda, biaya konstruksi, biaya penjualan, dan kemudian melihat berapa angka bersihnya. Jadi saya pasti akan menggali berapa harga jualnya. Karena saya tahu setiap daerah berbeda-beda. Saya tahu di Washington kami menerapkan pajak cukai geser, tergantung pada titik harga Anda, Anda dapat membayar 1.2% dan biaya penjualan, atau jika Anda mahal, Anda membayar hingga 3% sebagai pajak cukai. Sehingga hal ini dapat menimbulkan perbedaan yang sangat besar dalam kesepakatan tersebut.

Katty:
Dan Anda memiliki pajak properti dan asuransi dan semua hal ini akan bertambah seiring lama Anda memegangnya. Saya penasaran apakah Anda akhirnya harus menahannya karena Anda tidak bisa menjualnya sesuai keinginan Anda, Anda tidak ingin kehilangan uang. Apakah Anda sudah memenuhi syarat, apakah Anda dapat memperbaiki tarif jangka panjang?

Matt:
Ya. Saya sudah berbicara dengan pemberi pinjaman karena potensi arus kas jika saya perlu menyewanya akan minimal, tetapi arus kasnya akan kecil. Jadi saya punya itu sebagai strategi keluar cadangan.

Jamil:
Apakah Anda dapat mengambil pinjaman uang pribadi Anda dengan pembiayaan kembali itu?

Matt:
Ya, itu akan dekat, tetapi saya akan mampu menutupinya.

Jamil:
Mengagumkan.

James:
Matt, pinjaman macam apa yang kamu siapkan? Karena ketika saya melihat nomor sewa itu, biasanya Anda akan bisa mendapatkan pinjaman sebesar 70, 75% dari nilai, yang akan memberi Anda pinjaman saldo sekitar 160, 165 untuk ini, dan Anda semua mendapat 200 ditambah biaya hutang. Jadi apakah itu sesuatu yang Anda lihat sehingga Anda merasa cukup nyaman meninggalkan 30, 40 ribu dolar untuk kesepakatan itu?

Matt:
Ini jelas bukan milik saya… Ya, saya tidak akan mengatakan saya sangat nyaman dengan itu, tapi ada beberapa hal yang harus diselesaikan di depan pintu keluar itu.

Jamil:
Sama seperti teknik negosiasi terakhir, Matt, dan saya tahu Anda telah melewati masa pemeriksaan, dan mencoba menegosiasikan sesuatu lebih dalam setelah Anda melewati masa uji tuntas belum tentu merupakan cara terbaik, tetapi hal itu terjadi. Jadi saya penasaran apakah itu, karena menurut saya Anda memang membutuhkan tambahan 10 atau $20,000 lagi dalam kesepakatan ini. Dan saya rasa jika Anda melihat motivasi penjual Anda, seberapa besar risiko Anda saat ini untuk EMD?

Matt:
1300.

Jamil:
Oke, jadi itu jumlah yang besar, tapi menurut saya belum cukup sampai penjual Anda berkata, "Hei, ayo ambil uangnya dan lari." Jadi Mike, saya ingin tahu apakah Anda merasa nyaman untuk mencoba kembali, meskipun Anda sudah satu hari melewati masa pemeriksaan, untuk kembali dan berkata, “Hei, setelah melihat nomor saya, saya rasa saya perlu melakukannya minta kredit tambahan.” Saya pikir jika Anda mendapat diskon $20,000 lagi dari harga pembelian kesepakatan ini, Anda akan berada dalam kondisi yang luar biasa. Dan saya akan merekomendasikan, meskipun mereka menolak, Matt, meskipun mereka menolak, mengambil gambar selalu sepadan karena Anda masih memiliki hak untuk mengatakan, “Oke, mereka menolak. Saya masih akan bergerak maju. Saya tidak ingin mengambil risiko $1,300 saya. Saya akan menutupnya dan kami akan melanjutkan kesepakatan itu.” Tapi Anda masih punya hak untuk mencoba dan maju. Jadi saya penasaran, apakah itu sesuatu yang membuat Anda nyaman melakukannya? Dan jika demikian, saya dapat membantu Anda dengan teknik terbaik apa yang bisa dilakukan.

Matt:
Ya, tentu saja nyaman. Saya tidak keberatan, saya pasti akan bertanya.

Henry:
Dia di penegakan hukum, tentu saja dia bisa bertanya.

Matt:
Ya, konfrontasi bukanlah kelemahan saya. Tapi ya, tentu saja, dan saya juga akan menghargai bantuannya. Sangat.

Katty:
Jamil, saya penasaran, adakah opsi kreatif yang bisa dia lakukan untuk mengajak penjual membagi keuntungan yang mungkin didapat jika mereka menurunkannya untuk mendorong mereka melakukan itu?

Jamil:
Mengingat harga pembeliannya di sini, saya akan memilih inovasi di mana penjual akan tetap mempertahankan hak milik atas properti dan Matt akan membawa pemberi pinjaman swasta ke dalam kesepakatan, jika renovasi telah selesai dan tidak ada biaya awal atau tidak ada pinjaman. biaya untuk masuk ke properti. Maka yang dia punya hanyalah renovasi yang ada di sana. Dan dia menyetujui harga jual 140 dengan penjualnya, tapi dia akan menghemat sekitar $7,000 hanya untuk biaya penutupan dan permulaan. Dan secara kreatif bagi saya, itu akan menjadi langkah paling strategis karena dia hanya mengajak pemberi pinjaman pribadinya ke meja. Dia tidak perlu memberikan uang muka 20% karena dia tidak perlu mengambil hak kepemilikan, pemberi pinjaman swasta datang dengan biaya renovasi sebesar $52,000, mereka sekarang seharga 192, dia menjual seharga 250. Ada untung.

James:
Satu-satunya kekhawatiran yang saya miliki hanyalah mengetahui biaya penjualan itu dan lalu siapa. Pada saat ini, pasar pembeli rumah pertama benar-benar menggali perbandingannya. Seringkali, saya tahu di Washington kita dapat melihat apakah biaya penutupan telah dibayar atau tidak. Jumlahnya sering kali adalah tiga setengah persen dari kesepakatan, dan itu adalah 50% keuntungan dari hal seperti ini, tapi menurut saya itu cara yang bagus untuk menyusunnya karena masalahnya adalah biaya utang akan menghancurkan kesepakatan ini. . Dan jika berlangsung lama, warnanya bisa menjadi merah dengan cukup cepat.

Henry:
Jamil, apa pendapatmu menjadi master grosir? Lalu bagaimana pendapat Anda jika dalam negosiasi tersebut Anda meminta penjualnya untuk turun, namun Anda juga meminta pedagang grosir untuk memberikan sedikit bayaran untuk menebusnya, sehingga ada jalan tengahnya?

Jamil:
Jadi ini belinya di grosir juga, atau dia yang berangkat, kayaknya langsung ke agennya ya?

Matt:
Adik dan agen di pasar.

Jamil:
Ya. Oke. Jadi menurut saya mungkin ada permainan untuk meminta agen turun karena apakah mereka melakukan representasi ganda, Matt? Agen listing mewakili Anda?

Matt:
Saya melalui agen saya sendiri.

Jamil:
Oke. Jadi saya suka melakukan representasi ganda karena Anda sekarang menempatkan agen pencatatan dalam situasi di mana mereka sekarang memiliki komisi dua kali lipat untuk dimainkan. Dan ketika mereka benar-benar ingin menyelesaikan sesuatu, mereka sering bersedia bermain-main dengan 3% karena mereka ingin kesepakatan tercapai. Dan biasanya ketika saya membeli di pasar, saya akan selalu pergi langsung ke agen listing, meminta representasi ganda, atau saya hanya akan berkata, “Hei, lihat, saya bisa masuk tanpa perwakilan, ayo berikan 3% kembalikan ke diri saya sendiri atau ke penjual Anda, tergantung pada titik harga yang saya tentukan dan hanya untuk membuat kesepakatan lebih manis atau membuatnya lebih masuk akal secara finansial bagi saya dan pemilik rumah.” Saya pikir dalam contoh khusus ini, Anda memiliki agen pembeli, yang bagus karena kewajiban fidusia mereka adalah kepada Anda.
Jadi saya pikir Anda benar-benar perlu berbicara dari hati ke hati dengan agen pembeli Anda dan berkata, “Saya melihat angka-angka ini dan saya mulai sedikit khawatir melihat biaya pinjaman saya, melihat pada pasar." Dan meskipun pasar di Pensacola kuat, saya sangat optimis di Florida. Kami baru saja memiliki data ekonomi saat ini yang bukan yang terbaik. The Fed memberi sinyal kenaikan suku bunga lebih lanjut. Oleh karena itu, mungkin masih ada penyusutan pada aset Anda yang belum Anda perhitungkan. Dan jika Anda menambahkan ARV sebanyak 5 atau 10% lagi pada properti tersebut, maka selesai. Ini adalah kenyataan, dan saya pikir bahkan selama akhir pekan dan minggu lalu, kita telah melihat begitu banyak gejolak, bank-bank tutup, bank-bank bangkrut. Banyak sekali hal yang bisa Anda jadikan indikator ekonomi yang membuat Anda gelisah untuk melangkah maju. Dan saya pikir jika Anda membawa situasi ini ke meja perundingan, juga menyewa seorang inspektur berlisensi, apakah Anda melakukannya selama periode inspeksi Anda? Apakah Anda sudah menyelesaikan laporan inspeksi?

Matt:
Tidak, saya meminta dua kontraktor berlisensi keluar dan menggali properti itu.

Jamil:
Oke, sempurna. Cukup baik. Jadi saya juga akan menggunakannya. Dan menurut saya akan lebih cerdas jika Anda menggunakan angka yang lebih tinggi hanya karena angka yang lebih tinggi kemungkinan besar merupakan angka yang tepat dibandingkan angka yang lebih rendah. Ketika Anda melihat dunia kontrak, saya tidak pernah mendapatkan kesepakatan yang kurang dari apa yang mereka katakan. Itu selalu lebih dari itu, dan saudara perempuan saya adalah kontraktor saya, saya percaya padanya lebih dari siapa pun di dunia ini dan itu masih selalu salah. Oleh karena itu, menurut saya Anda memiliki alasan yang sangat kuat untuk disampaikan kepada agen pembeli Anda yang kemudian harus menyampaikan kasus tersebut kepada agen pencatatan. Jadi akan ada sedikit gesekan di sana karena Anda akan bermain game telepon. Dan Anda bahkan dapat memberikan hak kepada agen Anda untuk meneruskan email Anda.
Saya akan membuat sebuah kasus, saya akan berkata, “Dengar, mengingat tawaran yang saya dapatkan ini, mengingat data ekonomi yang kita lihat dan melihat semua hal yang terjadi selama seminggu terakhir, saya merasa kurang percaya diri mengenai hal ini. kesepakatan dengan harga ini. Dan menurut saya penjual ini ingin pindah rumah ini. Saya benar-benar ingin tampil dalam kesepakatan ini, tapi saya merasa sangat gugup untuk tampil di 140.”

Katty:
Saya suka apa yang Anda katakan, Jamil, karena rumah ini telah dipasarkan dan mereka ingin membuangnya.

Jamil:
Dan mereka mendapat tiga pengurangan harga. Dan itu adalah tanda bahwa orang-orang ini termotivasi.

Katty:
Ini merupakan pertanda baik untuk kembali dan mengatakan bahwa Anda mulai merasa tidak nyaman dan akhir pekan yang lalu saja sudah cukup bagi mereka untuk memahami, bahwa ada kegagalan bank dan cobalah. Apa ruginya?

James:
Dan itu satu hal yang menurut saya penting saat ini adalah pasar telah berubah dan kecepatan pasar telah berubah. Kami semua menulis semuanya tanpa inspeksi, inspeksi cepat selama dua tahun terakhir. Anda tidak perlu melakukan itu lagi. Dan yang terpenting adalah Anda mempersiapkan kesepakatan, jadwal inspeksi Anda dapat diperpanjang. Dan jika Anda belum mengunci utang Anda, tawaran Anda tidak tegas dan Anda tidak sepenuhnya memahami biayanya, tidak apa-apa. Anda ingin meminta perpanjangan kelayakan pada saat itu, dapatkan lebih banyak waktu. Semakin banyak waktu yang Anda miliki, semakin baik Anda dapat mempersiapkan kesepakatan Anda. Semakin banyak waktu yang Anda miliki, semakin banyak persiapan yang Anda miliki, semakin kecil risiko dalam suatu transaksi. Oleh karena itu, jangan pernah menyerah sampai Anda benar-benar yakin bahwa Anda merasa nyaman dengan pembiayaan Anda, itu sudah diatur.
Karena juga, jika pemberi pinjaman sekunder itu memberikan jaminan pada Anda pada menit-menit terakhir, jika pemberi pinjaman tersebut tidak terikat dan tidak memiliki komitmen penuh terhadap hal tersebut, di situlah uang Anda yang sungguh-sungguh dapat terancam. Jadi gunakan kelayakan itu untuk menyiapkan istilah Anda dengan benar. Dan menurutku, Matt, satu pertanyaan yang kumiliki adalah untuk apa sewa ini? Karena saya pikir mungkin memberikan dispo yang salah dan mungkin membawanya ke seseorang seperti Jamil yang memiliki pembelian dan penyewa utuh, maksud saya itu adalah titik harga yang bagus di area dengan pertumbuhan yang mampu dijangkau oleh orang-orang. Saya sedang melihat mereka jika Anda memiliki pinjaman sebesar 160,000, yang mana banyak orang akan meninggalkan 40 ribu dolar di sebuah properti sewaan yang pembayarannya sebesar 1250 sebulan. Anda mungkin bisa menjualnya secara grosir, yang akan membawa Anda ke tujuan membangun modal dan tidak mengambil risiko ini, yang mana ini sedikit kecil.

Matt:
Ya, aku menyukainya. Sewa rata-rata dan biaya untuk area spesifik tersebut adalah 1475 per bulan. Jadi harga sewanya pasti kuat di sana.

Jamil:
Saya senang menghubungkan Anda dengan beberapa orang yang memiliki watak kuat di sana juga. Saya pikir secara bersamaan, Matt, jika Anda, kapan tanggal penutupan Anda?

Matt:
3 April.

Jamil:
Oke, jadi kamu punya sedikit waktu. Jadi apa yang akan saya lakukan pada periode ini adalah mendorong negosiasi ulang yang kuat. Sementara itu, cobalah strategi keluar secara grosir. Bahkan jika Anda menghasilkan $5,000 dari ini, Matt, itu $5,000. Anda mengambil risiko 13 untuk menghasilkan 5 ribu. Itu adalah keuntungan yang luar biasa. Anda bertransaksi, masuk dan keluar, lanjutkan ke yang berikutnya. Namun saya juga berpendapat bahwa Anda memiliki peluang untuk menambah keuntungan jika Anda berhasil dalam negosiasi ulang tersebut. Katakanlah Anda mengatakan grosir ini seharga 145 dan Anda mendapatkan potongan $10 atau $20,000 lagi dari harga pembelian. Sekarang tiba-tiba Anda membuat apa yang ingin Anda buat dengan membalik kertas. Dan bagi saya, datang dari seseorang yang model bisnisnya grosir, saya beri tahu Anda bahwa itu membuat saya lebih bersemangat daripada memukul rumah kapan saja.

Katty:
Saya juga bertanya-tanya apakah Anda memutuskan untuk hanya membelinya dan menahannya jika perbaikannya akan lebih sedikit jika Anda tidak harus benar-benar membuatnya siap untuk dibalik dan lebih banyak sewa, dapatkah harga konstruksi itu turun?

Matt:
Itu pemikiran yang bagus, pastinya sesuatu yang ingin saya pertimbangkan setelah berbicara dengan kalian.

Katty:
Kedengarannya seperti persewaan yang bagus. Ya, ini pasar yang bagus. Banyak dinamika. Kekhawatiran terbesar saya tentang properti tersebut sebagai pembelian dan penahanan adalah bahwa Pensacola terkena dampak badai yang sangat parah sehingga saya membayangkan asuransinya sangat besar, namun tetap saja, angka-angka tersebut masih dapat berfungsi untuk investor beli dan tahan pada harga tersebut.

Matt:
Poin yang sangat bagus tentang itu.

Henry:
Saya sepenuh hati setuju dengan Jamil. Saran saya yang sama adalah, mungkin melihat apakah Jamil memiliki beberapa pembeli di pasar itu karena itu adalah titik harga beli dan tahan yang bagus. Hal lainnya adalah, saat Anda menjalani negosiasi ulang ini, saya akan menarik semua LLC yang memiliki rumah di lingkungan sekitar sana. Karena biasanya mereka adalah investor yang menggunakannya sebagai persewaan. Dan kemudian saya akan memprioritaskan daftar itu berdasarkan LLC yang memiliki paling banyak. Dan kemudian saya akan menemukan siapa pemilik LLC dan saya akan menelepon mereka dan berkata, apakah Anda menginginkan kesepakatan ini dengan harga XYZ? Karena jelas mereka menyukai lingkungan tersebut, mereka memiliki persewaan lain di lingkungan tersebut dan mereka mungkin bersedia membayar harga tersebut. Dan Anda juga dapat menemukan pembeli Anda dengan cara itu. Jadi saya akan melakukannya hari ini.

Matt:
Saran yang bagus, Henry. Terima kasih.

Jamil:
Dan jika Anda belum terbiasa dengan proses itu, Henry mungkin bisa memandu Anda melaluinya secara offline juga. Saya memiliki beberapa utilitas yang dapat saya bantu dalam penelusuran lewati dan Anda adalah petugas penegak hukum federal, Anda tahu cara menemukan apa pun.

Dave:
Baiklah, Mat. Baiklah terima kasih. Semoga saran ini bermanfaat bagi Anda. Kami menghargai Anda memberikan kesepakatan kepada kami dan berbagi semua ini dengan kami.

Jamil:
Terima kasih juga atas pelayananmu, Matt. SAYA

Matt:
Saya menghargainya. Terima kasih kawan. Saya merasa seperti saya mendapat pendidikan, jadi terima kasih untuk itu.

Katty:
Mengagumkan.

Dave:
Baiklah, terima kasih semua telah berpartisipasi dalam infomersial bisnis kepelatihan Henry.

Katty:
Saya senang melihat perbedaan yang dia buat. Pertemuan yang luar biasa.

Dave:
Tidak, sungguh, kawan, itu luar biasa. Keduanya, Matt dan Michael sangat menarik, tahu apa yang mereka bicarakan, terbuka terhadap masukan. Senang sekali bisa berbicara dengan mereka. Jadi Henry, bagaimana perasaan Anda jika siswa Anda bergabung dalam pertunjukan ini?

Henry:
Wah, menurutku itu luar biasa, kawan. Membantu orang berinvestasi di real estat jelas merupakan hasrat saya. Itu sebabnya saya di sini di acara ini secara umum. Tapi saya menjadi lebih bersemangat ketika murid-murid saya mendapatkan kesepakatan dan ketika saya mendapatkan kesepakatan, kawan, dan tentu saja Michael berhasil mendapatkan kesepakatan real estat pertamanya dengan tiga unit kesepakatan keluarga tunggalnya. Dan itu jelas merupakan hal yang ingin dilakukan semua orang. Dan kemudian saya pikir beberapa orang akan melihat kesepakatan Matt dan berkata, "Ya ampun, itu adalah posisi yang sulit." Tapi saya mendorong semua orang untuk melihat ini dari sudut pandang yang berbeda. Apa yang dilakukan Matt adalah dia mengambil tindakan besar-besaran. Dia belajar uji coba dengan api. Dan banyak orang yang takut melakukan hal itu. Mereka takut untuk keluar sana, menganalisis kesepakatan dan membuat penawaran.
Karena mereka mengira dunia akan berakhir jika mereka terlibat dalam kesepakatan yang buruk dan kesepakatan yang buruk bukanlah hal yang menyenangkan. Jangan biarkan aku mengungkapkannya. Namun pada akhirnya, jika Matt meninggalkan kesepakatan ini, karena dia tidak menyukai risiko yang akan dia ambil, dia kehilangan $1,300, namun dia tidak benar-benar kehilangan $1,300. Dia membayar $1,300 untuk pendidikan yang luar biasa, untuk pendidikan lebih dari yang bisa dia dapatkan di kelas seseorang. Lebih banyak pendidikan yang dia dapatkan di Mastermind. Dia diadili, dia harus mencari kesepakatan, menganalisis kesepakatan, berbicara dengan agen, mengajukan penawaran, melakukan inspeksi, kembali dan melakukan negosiasi ulang untuk mencoba mencapai kesepakatan yang masuk akal sekarang, dan kemudian lihat beberapa strategi keluar untuk mencoba keluar dari situasi yang masuk akal.
Dan jika tidak, maka dia harus keluar. Lalu dia harus keluar dan kehilangan 1300 dolar. Ya ampun, banyak orang yang tidak mau melakukan itu. Dan karena mereka tidak melakukan hal itu, mereka tidak akan mampu membangun kekayaan. Tapi Matt akan menemukan dirinya dalam posisi di mana dia bisa menghasilkan uang dari kesepakatan ini, atau jika tidak, dia akan mendapatkan keuntungan pada kesepakatan berikutnya karena pendidikan yang dia beli sendiri dengan $1,300 itu, aku menurutku sungguh luar biasa dia mengambil tindakan itu

James:
Kontak sama dengan kontrak.

Henry:
Itu benar, tentu saja.

Jamil:
Saya pikir dia juga mendapat banyak pelajaran yang sangat penting. Dan seperti yang baru saja Anda katakan, Henry, semua ini fenomenal, tapi bagaimana cara mendapatkan kesepakatan Michael?

Henry:
Apakah Anda ingin saya memberi Anda tautan untuk bergabung dengan program saya?

Dave:
Tadinya saya akan menanyakan apakah kami bisa mendapatkan diskon.

James:
Ya, Jamil, kau pedagang grosirnya. Maukah kamu memberiku kesepakatan Michael.

Jamil:
Benar. Maksudku, aku mencoba membujuknya untuk tidak melakukannya, tapi dia sudah menutupnya, jadi aku seperti, oh.

Katty:
Dia sebaiknya tidak terbiasa dengan angka-angka itu karena mungkin sulit menemukannya lagi. Tapi siapa yang tahu?

Henry:
Itu adalah kesepakatan yang luar biasa, kesepakatan yang luar biasa.

Dave:
Bagus untuk dia. Baiklah, terima kasih sudah hadir di sini. Ini sangat menyenangkan. Kami ingin mendengar tanggapan Anda mengenai hal ini. Ini adalah pertama kalinya kami melakukan salah satu pertunjukan langsung dengan sekelompok orang. Anda dapat menemukan salah satu dari kami di Instagram atau Anda dapat memposting di forum BiggerPockets di mana terdapat forum On the Market khusus yang akan kami periksa dan periksa. Jadi harap Anda semua menghargainya. Terima kasih telah mendengarkan, dan sampai jumpa di episode On The Market berikutnya.
On The Market dibuat oleh saya, Dave Meyer dan Kailyn Bennett, diproduksi oleh Kailyn Bennett, diedit oleh Joel Esparza dan Onyx Media, diteliti oleh Puja Gendal, dan terima kasih banyak kepada seluruh tim BiggerPockets. Konten acara On the Market hanyalah opini belaka. Semua pendengar harus memverifikasi poin data, opini, dan strategi investasi secara independen.