A be nem jött összeomlás: a lakáspiac már mélypontra került?

Dave:
Üdv mindenkinek, és üdvözöljük a piacon. Én vagyok a műsorvezetőd, Dave Meyer, és ma egyedül csinálom a műsort. Mélyen elmerülünk egy kérdésben, amely az elmúlt néhány hétben őrülten felmerült a hírfolyamomban, és kissé meglepett. Ezért úgy döntöttem, hogy megvizsgálom ezt a témát, és meg fogom osztani, mit tanultam róla, és megosztom a véleményemet az epizód során.
Most az a kérdés, amit kutattam, és amiről ma beszélni fogunk, az, hogy a lakáspiac megtalálta-e már a mélypontját? És őszintén szólva, az elmúlt néhány hónapban nem igazán hittem, hogy a lakáspiac mélypontjáról fogunk beszélni legalább 2023 második felében, talán 2024-ben. neves szervezetek beszélnek erről. Példaként Mike Simonsen, az Altos Research vezérigazgatója, egy meglehetősen prominens, nagyon jó hírű ingatlanadat-cég, közzétett egy cikket Has the Housing Market Already Found a Bottom címmel, ami elég egyértelmű. Azt is láttuk, hogy a The Wall Street Journal olyan címet írt, amely szerint a Lakáspiac a felolvadás jeleit mutatja. A Yahoo és a Fortune címlapokon azt kérdezték, hogy a kereslet elérte-e már a mélypontját novemberben, és a Goldman Sachs, az egyik legnagyobb bank és a legjelentősebb gazdasági előrejelző az Egyesült Államokban, valóban felfelé módosította 2023-ra vonatkozó lakáspiaci előrejelzését.
És ez igazán észrevehető, mert a legtöbb előrejelző, legalábbis 2022 második felében, lefelé hajtotta előrejelzéseit. Zillow folyamatosan csökkentette az elvárásait. Azt láttuk, hogy más nagy bankok, más ingatlancégek zuhannak. Azt láttuk, hogy más nagy bankok, más ingatlancégek zuhannak. Szóval ez a kérdés valami olyasmi, ami lenyűgözött. Közel vagyunk a mélyponthoz? Utánanéztem, és ma azt fogom tenni, hogy megosztom veletek a talált adatokat. Így Ön maga döntheti el, hogy szerinte a piac elérte-e már a mélypontját, indul-e újra növekedés, van-e sokkal nagyobb a lefelé mutató kockázat, és a végén megosztom veletek a véleményemet, de a legtöbbre a műsor, amiről most beszélni fogok, az az, hogy miért ezek a vállalkozások, miért mondják néhány jó hírű cég, hogy a lakáspiac talán megtalálta a mélypontját.
És ezzel nem kell egyetérteni. A végén elmondom a véleményemet. De csak annyit mondok, hogy alapvetően jó ötletek vannak, miért mondják ezt. Ez nem csak fanfár és pompomlány az ingatlanipar számára. Valójában a közelmúltban megjelentek olyan gazdasági és ingatlanügyi adatok, amelyek azt sugallják, hogy talán a legrosszabb mögöttünk áll. Nem azt mondom, hogy ez igaz, csak azt mondom, hogy vannak olyan mutatók, amelyek ebbe az irányba mutatnak, ezért érdemes megérteni. A dolgok változnak, és szeretnék segíteni, hogy megértse, mi változott, és akkor döntse el maga, ha úgy gondolja, hogy ez azt jelenti, hogy az ingatlanpiac elérte egyáltalán a mélypontját. És a végén ismét megosztom a véleményemet, és tudatom veletek, hogy szerintem mi fog történni.
Oké, akkor ma erről fogunk beszélni. Mielőtt azonban belevágnánk, szeretnék köszönetet mondani mindenkinek, aki nemrégiben véleményt írt nekünk az Apple-ről vagy a Spotify-ról. Megkértük az embereket, hogy írjanak véleményeket, mert ez nagyon sokat segít nekünk itt, az On the Marketnél, és csodálatos véleményeket kaptunk, és nagyon hálás vagyok mindenkinek, aki időt szánt rá. Értékeljük. Mindegyiket elolvastuk. Köszönjük visszajelzését. És ha még nem írt véleményt, de szereti a műsort, még többre értékeljük őket. Szóval köszönjük mindenkinek, hogy hallgatói, közösségünk tagjai vagytok, hatalmas segítség számunkra, ha ilyesmit csináltok. Szóval még egyszer köszönöm. Másodszor, egy kis szünetet kell tartanunk, hogy hallhassunk szponzorunkról, és akkor rátérünk a témánkra, elérte-e a mélypontját a lakáspiac.
Rendben, tehát amikor elkezdtem foglalkozni ezzel a kérdéssel, hogy a lakáspiac elérte-e a mélypontját, alapvetően két különböző oldalra osztottam a kutatásomat, a keresleti oldalra és a kínálati oldalra. Mint minden közgazdaságtan, ez is a kereslet és a kínálat függvénye. Beszéljünk a keresleti oldalról, mert szerintem először, mert úgy gondolom, hogy ez volt az, ami az elmúlt hat hónapban a piaci viselkedést vezérelte. Alapvetően május vagy június óta, amikor a kamatok és a jelzáloghitel-kamatok az egekbe kezdenek emelkedni, azt látjuk, hogy a lakáspiac korrekcióba lép. És ez alapvetően azért van, mert a jelzáloghitel-kamatok emelkedése csökkentette a keresletet. Az emberek szívesen vásároltak lakást még emelt áron is, amikor a jelzáloghitelek kamata 2%, 3% vagy 4% volt. Gyorsan júniusra, amikor 5 vagy 6%-ra emelkedett az emberek nem engedhették meg maguknak, ezért kiesnek a lakáspiacról, mert már nem keresnek otthont. Ez csökkenti a keresletet, és ez csökkenti a lakásárakat. Lényegében ez az, amit 2022 májusa és júniusa óta látunk.
És csak hogy egy anekdotát mondjak, a világjárvány kezdetén a lakhatás megfizethetősége 2020-ban az egyik legmagasabb volt, ami valaha volt. Könnyű volt lakást venni az embereknek, mert az árak nem emelkedtek annyira, csak a jelzáloghitelek esetében. az árak rendkívül alacsonyak voltak, és ez indította el ezt az őrületet, amely 2020-tól 2022 közepéig tartott. Most, 2022 második felében láttuk, hogy a lakhatás megfizethető, és ennek mérésére különböző módokon lehet, de Ennek mérésének egyik legismertebb módja a lakhatás megfizethetősége 40 éves mélypontot ért el. És mi történik, amikor ez megtörténik, amikor a megfizethetőség csökken, ez elég nyilvánvaló, igaz? Az emberek egyszerűen kivonultak a piacról. És ismét ezt láttuk.
De egy érdekes dolog történt november óta, és ez az, hogy a megfizethetőség valóban javulni kezdett, mivel a jelzáloghitelek kamatai csökkentek. A jelzáloghitelek kamatai, a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek átlaga valóban tetőzött, eddig még biztosan emelkedhetett, de eddig ebben a szigorítási ciklusban novemberben 7.4% körül tetőzött, legutóbb pedig januárban. 6%-ra csökkent. Nos, ez még mindig duplája annak, mint egy évvel ezelőtt, szóval nem mintha hirtelen ismét nagy jelzáloghitelek kamatai lennénk viszonylagosan szólva. De annak megértésével összefüggésben, hogy a lakáspiac elérte-e a mélypontját, a lakáspiaci nyomás egy részét levezették, mivel a jelzáloghitelek kamatai csökkentek. És nem megyünk túl messzire ebbe, de csak hogy tudd, a jelzáloghitel-kamatok csökkenése néhány oka alapvetően az, hogy az infláció üteme valamelyest csökkent, és az emberek alapvetően nem gondolják, hogy a Fed továbbra is ennyire emeli a kamatot. És sok a recessziótól való félelem is, és amikor jön a recesszió, a jelzáloghitelek kamatai csökkennek.
Tehát a dolgok összetett tényezője zajlik, de ehhez a beszélgetéshez tudnod kell, hogy most körülbelül a hat százalék közepén ülnek, még mindig szupermagasan, kétszer annyi, mint tavaly, de alacsonyabban, mint ahol novemberben voltak. Ez pedig részben, de nem is közel az összesben, de bizonyos mértékben levezette a lakáspiacon a megfizethetőség tekintetében nehezedő nyomást. Most erről egy kicsit később fogunk beszélni, mert természetesen ennek a beszélgetésnek az egész kontextusa arról szól, hogy a lakáspiac elérte-e a mélypontját. Egyáltalán, és csak szeretném tisztázni ezt, egyáltalán nincs biztosíték arra, hogy a jelzáloghitelek kamatai nem fognak csak úgy emelkedni a közeljövőben. Néhány különböző forgatókönyvről fogok beszélni egy kicsit.
De most csak azt akarom mondani, TLDR, ugorjon előre a végére, nagyon ésszerű esély van arra, hogy a jelzáloghitelek kamatai visszamenjenek. Tehát ezt figyelembe kell venni, amikor arra gondol, hogy a piac elérte-e a mélypontját. De tudd, hogy jelenleg a házak megfizethetőbbek 2023 januárjában és februárjában, mint 2022 októberében, novemberében és decemberében. Tehát ez valami, ami azt sugallja, és valószínűleg az egyik fő ok, amiért ezek a cégek talán azt gondolják, a lakáspiac elérte a mélypontját.
Nos, hogy még néhány bizonyítékkal szolgáljunk arra vonatkozóan, hogy a jelzáloghitel-kamatok e szerény csökkenése milyen hatásos, létezik valami, amit a Jelzálogbankár Szövetség jelzálogvásárlási indexének hívnak. Ez egy falat, hadd mondjam el még egyszer. Alapvetően létezik egy szervezet, a Jelzálogbankár Egyesület. Minden héten kiküldenek egy felmérést, hogy megtudják, hányan igényelnek jelzáloghitelt, mind refinanszírozást, mind új vásárlást. Amiről itt beszélek, az az új vásárlások, és alapvetően egy indexről van szó. És így nem adja meg a pontos számokat, mindez egymáshoz képest, de az index az elmúlt hetekben 185 és 205 között mozog.
Ennek valószínűleg nincs értelme, hacsak nem adok néhány hivatkozást, szóval hadd adjam meg ezeket a hivatkozásokat. Október végén 160 volt. Októberben ennyi volt a jelzáloghitel-igénylők relatív száma 160-an, most 185-205. Tehát ez olyan, mintha 10-15%-kal nőtt volna a jelzáloghitelt keresők száma. És ha arra kíváncsi, hogy ez mit jelent, az azt jelenti, hogy ha többen keresnek jelzáloghitelt, az nagyobb keresletet jelent a piacon, ami felfelé ívelő nyomást gyakorolhat az árakra. Ismét egy ok, amiért a lakáspiac elérhette volna a mélypontját. Most persze a másik oldalon, egy éve még 300 körül ült, és 185-200 között tartunk, tehát ez jelentősen elmarad az egy évvel ezelőtti állapottól.
Ennek ellenére 2023-ban a kereslet fellendült. 2023-ban a hat hétből öt alkalommal nőtt a jelzáloghitel-vásárlási igénylési index, és senki sem mondja… Nem akarom, hogy azt gondolja, hogy sok minden van. a kereslet a tavalyihoz képest, de amiről itt beszélünk, az nem az, hogy a piac olyan erős, mint tavaly volt. Arról beszélünk, hogy elérte-e a mélypontját, és az a tény, hogy 2023-ban hat hétből ötöt nőtt, jelentős. Tehát csak annyit kell tudnia, hogy láttuk, hogy a jelzáloghitelek kamatai csökkentek, ami ténylegesen visszavezette az embereket az ingatlanpiacra, egyre több kereslet érkezik a piacra, és valószínűleg ez az egyik fő oka annak, egyes vállalatok azt jósolják, hogy a piac elérte a mélypontját, és valószínűleg növekedni fog a következő néhány évben. Ismétlem, nem személyesen mondom, de ez az egyik oka, az egyik alapvetõ oka annak, hogy az emberek ezt mondják.
És csak azt szeretném tisztázni, hogy amiről beszéltem, az a kereslet, a keresletről beszélek, és néhány ilyen cég, például a Forbes és a Fortune kifejezetten azt mondta, hogy szerintük a kereslet elérte a mélypontot, de az árak nem feltétlenül értek el mélypontot. Erről majd beszélünk egy kicsit, de ez igaz lehet, hogy többen visszatérhetnek a piacra, de ha nő a készlet, akkor is csökkenhetnek az árak. Egy perc múlva beszélünk róla.
Tehát tulajdonképpen csak a készletről és a kínálati oldalról beszéljünk, mert ez itt egyfajta ellenerő. Azt látjuk, hogy a kereslet nőtt, közel sem a tavalyihoz, de október óta egy kicsit nőtt. És ahhoz, hogy megtudjuk, a lakáspiac elérte-e a mélypontját, tudnunk kell, hogy a kínálat ennek megfelelően nő-e, vagy még mindig csökken, vagy mi történik. Tehát itt átmegyek néhány kínálati oldali mérőszámon, és te döntsd el magad.
Tehát az első az aktív listák. Ez alapvetően csak annyi, hogy egy adott időpontban hány bejegyzés van a piacon. A Redfin szerint az aktív listák 20%-kal nőttek évről évre. Ez elég jelentős növekedést jelent az aktív listák számában. Még mindig a 2021-es szint alatt vannak, és messze a 2020-as szint alatt vannak. Tehát csak a kontextusra nézve ez azt jelenti, hogy közel sem vagyunk aktív listák a járvány előtti időszakban, vagy akár a járvány első néhány évében. De 2022-ben elérik a mélypontjukat, ami igazán jelentős. Az imént beszéltünk arról, hogy a kereslet körülbelül fele az egy évvel ezelőttinek, és bár egy kicsit emelkedik, még mindig nagyon messze van. És akkor arról is beszélünk, hogyan nőtt a kínálat. És ez alapvetően ellentétes azzal, amit ezek a cégek mondanak. Az az érv, hogy a lakásárak továbbra is emelkedni fognak, az, hogy bár a kereslet kissé emelkedik, ez a készlet túl sok. És ha túl sok a kínálat a kereslethez képest, az azt jelenti, hogy az árak csökkenni fognak. Tehát ez az egyik dolog, amit figyelembe kell venni, hogy az aktív listák évről évre emelkednek, de még mindig messze elmaradnak a járvány előtti szinttől.
Most két másik kínálati mérést szeretnék megosztani, és ezek a piaci napok és a kínálat hónapjai. Mindkét módszer a készlet mérésének másik módja. Ha azt szeretné kitalálni, hogyan számolja ki saját maga a hónapok kínálatát, az alapvetően a készlet, vagyis az adott hónapban forgalomban lévő házak száma osztva a lakáseladások teljes számával. Ezt jelenti a hónapos ellátás. Más szóval, alapvetően arról van szó, hogy hány hónapra lenne szükség ahhoz, hogy az összes jelenleg piacon lévő házat eladják? És csak a kontextus kedvéért: azt láttuk, hogy az elmúlt néhány hónapban a hónapok kínálata meglehetősen következetesen nőtt, és közeledünk, legalábbis Redfin szerint, a három hónapos kínálat. Nos, bizonyos kontextusban ez jóval magasabb, mint 2021-ben és 2022-ben, amikor körülbelül egy vagy másfél hónapos kínálatnál voltunk. Másrészt még mindig alatta vagyunk, mint 2019-ben, amikor a kínálat 3%-a felett volt.
És amiért szeretem a több hónapos kínálatot, és azt hiszem, hogy ez egy olyan kulcsfontosságú mérőszám, amelyet figyelni kell, az az, hogy a kereslet és a kínálat közötti egyensúlyt méri, igaz? Tehát nem csak azt mondja, hogy ennyi ingatlan van a piacon, vagy ennyien keresnek ingatlant. Megmutatja, hogy ezek az ingatlanok milyen gyorsan találnak vevőt. És még mindig a 2020-as, a 2019-es szintek alatt van, de ha megnézed a grafikont, akkor csak leírom. Szinte közvetlenül felfelé lő. Nagyon-nagyon gyorsan emelkedik. És számomra ez egy nagyon fontos mérőszám, amelyet figyelni kell, mert bár ismét, bár a kereslet elérte a mélypontot, nem tudjuk, de van néhány bizonyíték arra, hogy javulhat.
Ha a kínálat és a készletek trendje emelkedik, úgy gondolom, hogy még mindig nagy lefelé irányuló nyomás nehezedik az árképzésre. Jobb? A hónapok kínálata körülbelül 1.5-ről majdnem háromra nőtt. Körülbelül hat hónap alatt majdnem megduplázódott, és még nincs jele annak, hogy ez lelassult volna. Ha megnézi a piacon lévő napokat, ami nagyon hasonló a hónapos kínálathoz, mindkettő azt méri, hogy milyen gyorsan kerülnek ki a dolgok a piacról, lényegében pontosan ugyanazt látja. Az elmúlt hat hónapban gyorsan emelkedett, még mindig a járvány előtti szint alatt van, de nagyon jelentős készletnövekedést tapasztalunk.
Ha tehát mindezt az információt összesítjük, akkor alapvetően az a bizonyíték, hogy a kereslet elérte a csúcspontját, novemberben vagy decemberben elérhette a mélypontot. Nem tudjuk. De vannak arra utaló jelek, hogy legalább most elértük a mélypontot. Másrészt viszont, ha megnézzük a készletet, amely jelenleg ugyanilyen, ha nem fontosabb mérőszám, még mindig olyan ütemben emelkedik, ami azt sugallja, hogy az ingatlanpiac még nem érte el mélypontját.
Szóval én személy szerint úgy gondolom, hogy túl korai lenne lakáspiaci mélypontnak nevezni. Ezt mondtam az elején, szerettem volna belemenni az adatokba, mielőtt elmondanám a véleményemet, de úgy gondolom, hogy őszintén őrültség azt mondani, hogy a lakáspiac elérte a mélypontját a még megmaradt gazdasági bizonyossággal. jobb? Még mindig nem tudjuk, hány további kamatemelést hajt végre a Fed, nem tudjuk, mi a „végkamat”. A végső kamatláb alapvetően csak azt a szövetségi alap kamatlábat jelenti, amelyen a Fed egy ideig tartja a kamatlábakat. Nem tudjuk, mi lesz ebből. Nem tudjuk, hogy recesszióba kerülünk-e. Nem tudjuk, milyen gyorsan fog növekedni vagy zsugorodni a gazdaság. Annyi kérdés merül fel, hogy a lakáspiaci mélypontnak nevezni most szerintem rendkívül korainak tűnik.
Nos, értem, mit mondanak, és ezért beleástam magam ebbe az egészbe, úgy értem, hogy ha a jelzáloghitelek kamatai valóban tetőztek, és ez nagy ha, de ha valóban tetőzött, akkor van egy Abban az esetben, ha az emberek 2023-ban visszaugranak a lakáspiacra, talán kiegyenlítődnek a készletek, és a lakáspiac eléri a mélypontot, és növekedni fogunk. Ez lehetséges, de személy szerint nem tartom a legvalószínűbb forgatókönyvnek. És bajba kerülök, amiért nem magyarázom el ezt eléggé, amikor előrejelzést készítek, de amikor előrejelzel dolgokat, akkor tényleg a valószínűségekre kell gondolni. Van olyan eset, hogy a lakáspiac elérte a mélypontot. Csak azt fogom mondani, hogy ennek 20% esélye van, talán 25% esélye.
Szerintem sokkal valószínűbb az a forgatókönyv, hogy 2023 hátralévő részében leszorító nyomás nehezedik a lakásárakra, és ennek 50% az esélye, és talán 25% az esélye annak, hogy egy teljes összeomlásba kerülünk, ahol ez 15%. évről évre csökken a lakásárak vagy még jobban. Tehát ezek mind lehetőségek. De csak annyit mondok, hogy jelenleg nem tartom valószínűnek a lakáspiac mélypontját. Számomra nagyon különböző forgatókönyvek léteznek, amelyeket végig kell gondolnunk, és te magad döntheted el, hogy szerinted melyik a legésszerűbb. Tehát csak három-négy forgatókönyvet vázolok fel, és te döntsd el magad. Mert alapvetően azt gondolom, hogy az igazi nagy változók, a két dolog, amit meg kell értenünk, az egy, hogy mi fog történni az inflációval és mi fog történni a recesszióval.
Tehát az egyik lehetséges forgatókönyv az, hogy alacsonyabb az infláció. Láttuk, hogy az infláció öt, hat, hét hónapja egymás után csökken. Tehát ha az infláció ezen a pályán marad, és nincs recesszió, akkor ezek függetlenek. Nem feltétlenül kell együtt járniuk. De az első forgatókönyv szerint alacsonyabb az infláció és nincs recesszió, ami valószínűleg a legjobb forgatókönyv a gazdaság egészére, az ország egészére nézve, mert az emberek vásárlóereje megmarad, és nincs recesszió, így kevesebben veszítik el az állásukat. , több a gazdasági lehetőség. Valószínűleg ez a legjobb forgatókönyv a gazdaság egészére nézve. De ebben a környezetben az árak valóban emelkedhetnek. A jelzáloghitelek kamatai emelkedhetnek, mert ha alacsonyabb az infláció, de nincs recesszió, a Fed tovább emelheti a kamatot. Mert ha a gazdaság növekszik, nagyobb a mozgástere, több a párnája alapvetően ahhoz, hogy tovább emeljék a kamatokat anélkül, hogy eltörnének valamit.
Tehát recessziós környezet nélkül a kötvényhozamok emelkedhetnek. Ez magasabbra emelheti a jelzáloghitelek kamatait, és talán ismét 7% fölé. Én személy szerint nehezen tudom elképzelni őket, hét és fél százalék fölé jutni, nemhogy 8 százalékot, de a kamatokkal, a jelzálogkamatokkal kapcsolatban jó néhányszor tévedtem 2022-ben. Szóval vegyük ezt az egészet , de mivel tévedtem, tényleg sokat tanulmányoztam ezt, és azt hiszem, valószínűleg ez a helyzet, hogy a jelzáloghitelek kamatai esetében a legrosszabb forgatókönyv szerint 2023-ban hét és fél, esetleg 8%-kal emelkednek. de ehhez viszonylag jó gazdasági helyzet társul, ahol alacsonyabb az infláció és nincs recesszió. Tehát ebben a forgatókönyvben nem hiszem, hogy a lakáspiac eléri a mélypontját, igaz? Mert ha a jelzáloghitelek kamatai visszamennek, az megint rontja a megfizethetőséget, ami kivonja a keresletet a piacról. És így az első forgatókönyv, amely alacsonyabb inflációt jelent recesszió nélkül, bár jó a gazdaság egésze számára, úgy gondolom, hogy a belátható jövőben fenntarthatja a lakásárak lefelé irányuló nyomását, amíg a jelzáloghitel-kamatok vissza nem esnek. Tehát ez az első forgatókönyv.
A második forgatókönyv alacsonyabb infláció, de recesszió. Tehát ismét azt tapasztaltuk, hogy az infláció lecsökkent, és ez a tendencia csökkenőben van. És ismét szeretném tisztázni az emberekkel, ha azt mondom, hogy az infláció alacsonyabb, ez nem jelenti azt, hogy az árak csökkennek. Ez azt jelenti, hogy kevésbé gyorsan emelkednek, de ez az, amivel a Fed törődik. Lehet, hogy mások azt akarják, hogy csökkenjenek az árak, de én itt arról beszélek, hogy megpróbálom előre jelezni a Fed viselkedését, mivel a jelzáloghitel-kamatok annyira fontosak az ingatlanpiac számára. Én pedig azt mondom, hogy 2-3%-os inflációt akarnak elérni. Tehát ha az infláció csökken, és recesszió következik be, ami számomra viszonylag valószínű forgatókönyv, akkor ez a legjobb esély a jelzáloghitelek kamataira. Tehát az első forgatókönyvtől eltérően ez nem túl jó helyzet a gazdaság egésze számára, mert recesszióba kerülünk.
Ez azonban két okból is csökkenti a jelzáloghitelek kamatait. Az egyik, mivel alacsonyabb az infláció, ez lelassítja a Fed emelési ütemét. Emellett a recessziók lefelé nyomják a jelzáloghitelek kamatait. Tudom, hogy ezt nehéz megérteni, de alapvetően a jelzáloghitelek kamatai a kötvényhozamokon alapulnak. És amikor recesszió van, az emberek kötvényeket akarnak. És amikor kötvényeket akarnak, az lenyomja a kötvények hozamát, és ez csökkenti a jelzáloghitel-kamatokat. Csináltam pár részt erről, most nem megyek bele nagyon. De amit tudnia kell, az általánosságban elmondható, hogy recesszió esetén a jelzáloghitelek kamatai csökkennek. Ha tehát az alacsonyabb infláció és a recesszió kombinációját látjuk, akkor valószínűleg az év végére az ötödik évek közepére süllyednek a jelzáloghitelek, így még tovább csökkenhet.
Tehát ez a forgatókönyv, azt hiszem, ez az a forgatókönyv, amelyet azok képzelnek el, akik azt mondják, hogy a lakáspiac elérte a mélypontot. Látják, hogy az infláció csökken. Azt is látják, hogy közeleg a recesszió, ami azt jelenti, hogy szerintük a jelzáloghitelek kamatai még tovább csökkennek, és ez további olajat fog önteni a lakáspiac tüzére, az árak pedig elérik a mélypontot, és visszamennek. Most azt gondolom, hogy ez egy nagyon ésszerű helyzet. Nem azt mondom, hogy ez a legvalószínűbb helyzet, de az alacsonyabb infláció recesszióval, ez a két dolog, amiről sokan azt hiszik, hogy meg fog történni. És ezért azt gondolom, hogy vannak alapvetően megalapozott, nagyon ésszerű ötletek, amelyekre a lakáspiac mélypontot érhetett volna. Én személy szerint úgy gondolom, hogy túl korai lenne ezt a hívást kezdeményezni. Nem állok készen arra, hogy kijelentsem, hogy recesszió lesz, vagy hogy ebben az évben alacsonyabb infláció lesz. De az emberek, akik ezt jósolják, alapvetően megalapozott okai vannak annak, hogy ezt mondják.
Oké, ez az első és a második forgatókönyv. A harmadik forgatókönyv magasabb inflációt jelent recesszió mellett. Tehát ne feledje, az első forgatókönyv alacsony infláció volt, recesszió nélkül. Második forgatókönyv, alacsony infláció, igen recesszió. Harmadik forgatókönyv: magasabb az inflációnk recesszió mellett. Ez most valószínűleg a jelzáloghitelek kamatait a jelenlegihez közel fogja tartani, mert a magasabb infláció azt jelenti, hogy a Fed magasabbra fogja emelni a kamatot. Ez felfelé nyomást gyakorol a jelzáloghitelek kamataira. De a recesszió, amint arról az imént beszéltünk, lefelé nyomást gyakorol a jelzáloghitelek kamataira. És így ezek szerintem kiolthatják egymást a recesszió súlyosságától függően, a magasabb infláció súlyosságától függően. Láthatja, hogy a jelzáloghitelek kamatai közel maradnak ahhoz, ahol vannak.
Most megtörténhet a harmadik forgatókönyv, de az infláció pályája nem teszi azt a látszatot, hogy jelenleg ez az egyik valószínűbb forgatókönyv. Az inflációt többször is láthattuk, hét hónapig egymás után, vagy ilyesmi. És így én azt gondolom, hogy személy szerint ez visszamehet, az infláció, de ehhez még egy geopolitikai sokk kellene. Mint egy évvel ezelőtt, az infláció kezdett úgy nézni, hogy csökkenhet, majd Oroszország megtámadta Ukrajnát. Ez az inflációt jelentősen felpörgette, sokkal magasabbra, mint az összes többi inflációs ok. Ez csak egy újabb katalizátor volt. Most látjuk a kínálati oldali sokkot, a pénznyomtatás nagy része lelassult, és így kezdjük azt látni, hogy az infláció kontroll alá kerül. De most nagy a geopolitikai zűrzavar, és lufikat látunk, jobbra-balra lövik le a dolgokat. Ki tudja, mi fog történni, és ha ez így folytatódik, az újabb inflációs nyomást gyakorolhat, és a harmadik forgatókönyvhöz vezethet, amely ismét magasabb inflációt jelent recesszióval együtt, akkor valószínűleg a jelzáloghitelek kamatait a jelenlegi szint közelében kell tartani.
Szóval szerintem ezek a legvalószínűbb forgatókönyvek. A három dolog, ami megtörténhet. Nem tudom, melyik fog megtörténni. Én személy szerint egy-kettőt tartok a valószínűbbnek, mert az infláció a csökkenés jeleit mutatta. Csak azt nem tudom, hogy lesz-e recesszió vagy sem, de csak azt szeretném tisztázni, hogy ha recesszió lesz, akkor jó eséllyel viszonylag hamar fellendül a lakáspiac, mert valószínűleg menni fognak a jelzáloghitelek. le. És tudom, hogy egyesek azt gondolják, ó, ha recesszió van, az emberek nem akarnak bejutni a lakáspiacra. Személy szerint úgy gondolom, hogy a lakáspiac jelenleg valóban a megfizethetőségről szól, és ha a jelzáloghitelek kamatai megfizethetőbbé teszik az emberek számára a vásárlást, még recessziós környezetben is, akkor azt fogjuk látni, hogy a kereslet vissza fog emelkedni.
Tehát ez csak három forgatókönyv. Te magad döntheted el, hogy mit gondolsz. Valószínűleg vannak más forgatókönyvek is, ez csak az a három, amelyet a legvalószínűbbnek tartok. Nyilvánvalóan létezik egy negyedik forgatókönyv is, amely a magasabb infláció recesszió nélkül, de ez számomra nagyon valószínűtlennek tűnik. Ha az infláció ismét emelkedni kezd, akkor szinte biztosan recesszióba fogunk menni. Lehet, hogy ebben tévedek, de szerintem ez sokkal kevésbé valószínű. Szóval számomra továbbra is lehetségesnek tartom, hogy a lakáspiac mélyponton van, de nem valószínű. Személy szerint azt gondolom, hogy ezt már egy ideje mondom, de úgy gondolom, hogy 2023 első fele is hasonló lesz. A jelzáloghitel-kamatláb nagyfokú ingadozását fogjuk látni. Már láttuk, hogy egy kicsit eltér a januári helytől, és úgy gondolom, hogy ezzel a volatilitás mellett az emberek nem fognak olyan lelkesen visszaugrani az ingatlanpiacra, mint 2023 második felében, attól függően, hogy hogy mi történik az inflációval és a recesszióval.
Tehát továbbra is azt tartom a legvalószínűbbnek, hogy 2023-ban csökkennek a lakásárak, de nem zuhannak, de ez csak az én véleményem. Ahogy a dolgok fejlődnek, minden nap látunk új adatokat. És ahogy a dolgok fejlődnek, továbbra is meg fogom osztani veletek, hogy mi történik, hogy maga dönthessen, és megosztom a véleményemet. Remélhetőleg igazam van, sokszor tévedek. De az ilyen típusú epizódokkal és az információk megosztásával az a célom, hogy segítsek megérteni a különböző forgatókönyveket, amelyek megtörténhetnek. Azt gondolhatja, hogy az első forgatókönyv a legvalószínűbb, vagy a harmadik forgatókönyv a legvalószínűbb, vagy bármi is legyen az. Remélem, hogy segít megérteni a lakáspiacon és a gazdaságban jelenleg zajló makrogazdasági, viselkedési elemek egy részét, így megalapozott döntéseket hozhat.
Ezzel el fogok tűnni innen. Köszönöm szépen, hogy meghallgattál. Ha bármilyen visszajelzésed vagy kérdésed van a műsorral kapcsolatban, bármikor felkereshetsz az Instagramon, ahol @TheDataDeli vagyok. Legközelebb találkozunk az On the Market legújabb epizódjában.
Az On the Market című filmet én, Dave Meyer és Kailyn Bennett készítettem. Producer: Kailyn Bennett, szerkesztette Joel Esparza és Onyx Media, kutatta Puja Gendal, és nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak.
Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.