A költségek és hasznok mérlegelése építés a bérlemények megvásárlásával szemben? Nem vagy egyedül! Amikor az ingatlanárak emelkednek, logikus, hogy a legtöbben kiskapukat kezdünk keresni. De a költségek csak egy dolog, amit figyelembe kell venni, amikor arról van szó ingatlanbefektetés. Szerencsére Ashleynek és Tonynak van néhány tippje, hogy eldöntsék, melyik utat válasszák.
Üdvözöljük újra ezen a héten Újonc válasz! Ha valaha is meggondoltad befektetési célú ingatlan építése ill új építmény vásárlása, szeretné hallani, mit mondanak vendéglátóink. Arra is kitérünk, hogy ügyvédje tartózkodási helye számít-e vagy sem államon kívüli befektetés, és hogyan kell tőkenyereség-mentességre jogosultak. Végül, de nem utolsósorban beleásunk a a W2 bevétel és a bérleti díj közötti különbségek amikor adóról van szó, és miért van az so sokkal jobb mint a másik!
Ha szeretné, hogy Ashley és Tony válaszoljon egy ingatlannal kapcsolatos kérdésre, felteheti a Ingatlanújonc Facebook-csoport! Vagy hívjon minket a Rookie Request Line telefonszámon (1-888-5-ROOKIE).
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Ashley:
Ez az ingatlanújonc, 264. rész.
Tony:
De gyakran, ha 2023-ban újat épít, mint egy 2005-ben épült felújított házat, az ingatlan értéke általában magasabb, különösen, ha rövid távú bérbeadásként tekintünk rá, amit mi csinálunk. . Egy 2005-ben épült házat felújíthatunk kilencre, de a 2023-ban épült ház építési stílusa, esztétikája még akkor is modernebb lesz, mint egy 2005-ben épült házé, még akkor is, ha nagyon szépen lett felújítva.
Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony Robinsonnal.
Tony:
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked az inspirációt, motivációt és történeteket, amelyeket meg kell hallanod, hogy beindíthasd befektetési útját. A mai részt azzal szeretném kezdeni, hogy valakit Lukster8891 felhasználónévvel kiabálok. Lukster egy ötcsillagos értékelést írt nekünk az Apple podcastról, amely így szól: „Bátorító podcast. Tony és Ashley, podcastjuk rendkívül informatív és bátorító. Köszönöm, hogy olyan teret teremtett, ahol a hozzám hasonló embereknek olyan tudást és további ösztönzést adhatnak, hogy magabiztosak legyenek az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban.”
Tetszik, ahogy ezt megfogalmaztad, Lukster, hogy „teret adott és teremtett, hogy a hozzám hasonló embereknek teret adjon a magabiztosságnak”. Valójában erről szól az Real Estate Rookie podcast. Nyilvánvalóan rengeteg információ létezik az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatban, de néha túlságosan elsöprő érzés lehet, néha pedig, nem tudom, túl sok ahhoz, hogy megpróbáljam, mint egy tűzoltótömlőből inni. Az Rookie podcast célja, hogy minden hallgató számára emészthető, használható információkat és történeteket adjon, hogy valóban segítse őket az utazás során. Tehát ha mindannyian hallgatják, és még nem írt nekünk őszinte értékelést és véleményt, kérjük, tegye meg. Minél több véleményt kapunk, annál több embernek tudunk segíteni, és mindig az emberek segítése a célunk. Ashley, hogy vagy ma?
Ashley:
Jó jó. Nos, először is, ha nem mondtuk volna eleget, nagyon köszönjük azoknak, akik véleményt írtak. Szeretjük azt olvasni, hogy mit szeretsz a podcastban, és azt, hogy milyen hasznodra vált, és különösen, ha ránk hagyják a győzelmeteket, amit elértek. Tehát amikor véleményt ír, feltétlenül ossza meg velünk, amit az egyik vendégünk podcastjából tanult. Ki volt a kedvenc vendéged? Kit szeretsz, vagy esetleg kit szeretnél bekerülni a műsorba? Rengeteg produkciós megbeszélésen voltunk, hogy kik azok a buszvendégek, akiket elhozhatunk önöknek, akik a legtöbb értéket fogják hozni. Akár hiszed, akár nem, ez nem unalmas tréfálkozás, valójában megpróbáljuk megtervezni a dolgokat, és nagyon stratégiailag foglalkozunk a podcast működtetésével. Igen, szóval Tony, milyen rehabilitáció, min dolgozol, bármi?
Tony:
Igen, van néhány nagy tervünk 2023-ra. Tudom, hogy néhány hete volt a célmeghatározási epizódunk, de számomra az a nagy hangsúly, hogy még mindig be akarom zárni az első nagy kereskedelmi ingatlanomat ebben az évben. Szállodákat, butikmoteleket keresünk szerte az országban. Sokat tanultunk tavaly nyáron azzal az üzlettel, amely a szerződésünkben szerepelt, de végül nem tudtuk megkötni. És tényleg ez volt a vételár. Összegyűjtöttünk pár millió dollárt, még pár millióra volt szükségünk. És ez olyan, mint: „Nos, ember, hány üzletet vásárolhattam volna abból a két valami millióból, amit már összegyűjtöttünk?” Nagyon sok ingatlan van, amit megvehettünk volna. Szóval úgy gondolom, hogy visszamegyünk, és valószínűleg csak csökkentjük egy kicsit a vételárunkat, és megpróbálunk találni valamit, ami egy kicsit értelmesebb ebben az árkategóriában.
És akkor még egy nagy cél számomra, hogy ingatlankezelő cégünket a rövid távú bérbeadáson, valamint rövid távú bérbeadó takarító cégünket indítsuk el. Tehát megpróbáljuk megtalálni a megfelelő COO-kat, akik ezekhez a vállalkozásokhoz vezetnek, de úgy gondolom, hogy ez két nagy hiányosság a rövid távú bérleti piacon. A rövid távú bérbeadásra szánt takarítótérben nincs országosan ismert márka. Minden bizonnyal vannak nagy ingatlankezelő cégek, de úgy érzem, egyedülálló helyzetben vagyunk, ahol először saját portfóliót építettünk fel. Először a házigazda, másodsorban ingatlanmenedzser vagyunk, így más nézőpontunk van, mint sok más cég, amelyek már régóta működnek.
Ashley:
Kezdi azzal, hogy csak azokon a piacokon kínálja, ahol jelenleg működik? Mi a terve a növekedéssel és a méretezéssel? Végül inkább franchise-modell lesz, vagy továbbra is szeretné felügyelni a piacokat, és ki kell választania, hogy mely piacokra indul, és maga tovább növekszik?
Tony:
Igen, ez egy nagyszerű kérdés. Még nem igazán döntöttünk. Úgy gondolom, hogy a franchise-modell működhet, de azt is gondolom, hogy valóban megőrizzem az irányítást a márka bizonyos aspektusai felett. De azt hiszem, kezdetben csak a koncepció bizonyítékát akarjuk. Már rendelkezünk az infrastruktúrával, így megvan az üzemeltetési csapatunk, amely a vendégek kommunikációját, valamint a karbantartó személyzettel és a takarító személyzettel való együttműködést végzi. Tehát valóban úgy érezzük, hogy ezt az infrastruktúrát bármely piacon el tudjuk vinni, csak meg kell találnunk a megfelelő takarítókat és ezermestereket azokon a piacokon, akik támogatnak bennünket. Úgy gondolom, hogy a legfontosabb feladatunk az, hogy megtaláljuk a megfelelő ingatlanokat és a megfelelő tulajdonosokat, akikkel együtt dolgozhatunk, és akkor hagyjuk, hogy a piacok gondoskodjanak magukról.
Ashley:
Számomra visszaveszem az elmúlt három évben használt vagyonkezelésemet, az ingatlankezelő céget. És most megint csak építek egy ingatlankezelő céget, ahol múltkor, amikor először indultam, öngazdálkodtam, tehát ingatlankezelő voltam, lízingügynök, minden. És most ezúttal ingatlanmenedzsert veszek fel. Azt hiszem, ezen a héten fogja aláírni a szerződését, ami rendkívül izgalmas. És akkor én mindent felügyelek, és lényegében úgy csinálom, ahogy én szeretném. De nem vállalunk ügyfelet, csak az én ingatlanaim és az üzleti partnereim ingatlanjai. Ez egy dolog, nem akarok a tulajdonosokkal foglalkozni. A bérlők problémákat és dolgokat okozhatnak, de néha a tulajdonosok rosszabbak, mint a… És ezt azért tudom, mert más tulajdonosok arról beszélnek, hogyan kommunikálnak az ingatlankezelő céggel.
Én, mint tulajdonos az ingatlankezelő cégemnél, nem akarok ezzel foglalkozni. Mindig a tanárokra gondolok példaként, akiknek foglalkozniuk kell az osztályuk diákjaival, de aztán a szülőkkel, és néha a szülők rosszabbak. Tehát a 2023-as nagy vízióm és célom része az, hogy kitaláljam, melyek azok a dolgok, amelyekkel nem akarok foglalkozni, és amelyek nehéznek tűnnek számomra, és az egyik ilyen dolog, hogy felelősséget vállaljak a többi tulajdonos felé. Nagyon bízom benne, hogy megalapíthatom ezt az ingatlankezelő céget, és azonnal tudom, hogy vannak olyan tulajdonosaim, akikkel megoszthatom a rezsijét, de egyszerűen nem akarom azt a felelősséget, hogy valami történik, és oké, ez az én pénzáramlásom, én azt mondom: „A probléma megoldásához csak ennyi pénzt fogok elkölteni, hogy megoldják.” Ahol ha tulajdonosról van szó, akkor valaki másnak a tulajdona, nem mehetek, mondjuk, elkölteni ezt a pénzt, és gondoskodni róla, mert ez az ő pénzforgalmuk, ami csökken, ez az ő dolga.
Szóval szeretem irányítani azt a döntést, amely hatással lesz rám és a tulajdonomra, és nem azt, hogy egy tulajdonosra lesz hatással, és nem kell emiatt igazán aggódnom.
Tony:
Ez mindenképpen aggodalomra ad okot számunkra is, hogy a méretezés során sok személyiséggel kell megküzdenie. De azt is gondolom, hogy ezért szeretnénk meglehetősen szelektívek lenni a tulajdonosokkal, akikkel együtt dolgozunk. Ha az a személy… nem akarok fájdalmat mondani, mert szerintem ez igazságtalan. De ha az illető esetleg olyan szintű részvételt keres a mindennapi működésben, ami nincs összhangban azzal a fajta részvétellel, amelyet tulajdonosainktól szeretnénk, akkor ez talán nem megfelelő. Azt hiszem, ezt próbáljuk szép lassan növelni, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy… Azt akarjuk, hogy az emberek megbízzanak bennünk, és akik hozzánk fordulnak szakértelmünkért, és nem olyanok, akik úgy érzik: „Hé, jobb munkát tudok végezni, mint megteheti”, és megtanít minket arra, hogyan legyünk rövid távú bérbeadás üzemeltetője. Szóval van egy finom vonal.
Ashley:
Csak úgy jellemeztél engem, mint egy…
Tony:
És ez egy jó pont...
Ashley:
[hallhatatlan 00:08:29].
Tony:
Mert azt hiszem, olyan helyzetben voltál, hogy őszintén jobb munkát tudtál végezni, mint...
Ashley:
Igen, és megtenném.
Tony:
… az ingatlankezelő, akivel rendelkezik.
Ashley:
Igen. És én [hallhatatlan 00:08:36] ezt az élményt. Szerintem a te helyzetedben a tulajdonosokat is átnézed. Nemcsak olyan gyorsan fog növekedni és skálázni, hogy bárkit felvesz, csak azért, hogy maximalizálja ügyfélkörét és maximalizálja bevételét, hanem válogatós lesz. És ez egyben azt a kizárólagosságot is megadja neked, hogy tulajdonos akarsz lenni… és ne a vonat szót használd, hanem amikor új befektetőket, új tulajdonosokat veszel fel, hogy ezzel az elvárásokkal támaszkodj: „Ezt várjuk el tőle. te, és ezt várod el tőlünk. Ha bármelyikünk eltér ettől, akkor ott van a helyzet, hogy hogyan oldjuk meg ezt.” Vagy lehet, hogy a partnerség nem működik, mert valójában partnerségről van szó. Főleg, ha az Ön befektetési ingatlanáról van szó, már nem Ön irányítja az ingatlan napi működését, és nem tudja maximalizálni a cash flow-t és ehhez hasonlókat, megbízik partnerében, az ingatlankezelő társaságban, hogy felügyeli az összes hogy valóban maximalizálja ingatlana teljesítményét. És ez az egy dolog, amit nem értettem, amikor ingatlankezelő céget fogadtam, hogy sokkal több kérdést kellett volna feltennem.
Az egyik példa, oké, a vízszámla. Bemegy a számlázási osztályukra, a fizetendő tartozásaikba. Valaki ott szkenneli a számlákat. Kifizetik, aztán elintézik. Remek, nem kell számlákat fizetnem, ilyesmi. De senki sem megy és azt mondja: „Várj, a vízszámla 100 dollár volt a múlt hónapban. Miért van ez hirtelen 250 dollár? Jár a wc? Történik valami?” Csak azért, mert egy általános osztályra megy, amely nem ismeri az ingatlanát, ilyesmi. Úgy érzem, hogy egy érintésnél távolodok el.
Tony:
Nem, de ez nagyon jó pont. Ez olyan, mint hogy hogyan lehet helyesen felállítani ezeket az elvárásokat az elején, vagy még az elején sem, mielőtt a kapcsolat valóban elkezdődik? Van egy nagyszerű könyv, amit most olvastam, és ez a címe: Soha többé ne veszíts el egy vásárlót. A könyv valójában inkább a nagyobb cégekre összpontosít, de ez olyan, mint amikor ügyfeleket keresel, hogyan lehet az elején beszélgetni, majd hogyan tudod felépíteni a kapcsolat első 100 napját úgy, hogy A. egy igazán csodálatos élmény, és sokáig vásárlók maradnak, de, B, hogy az elvárásai, amelyeket Önök felé és ők veled szemben támasztanak, mindkét oldalon rendkívül világosak, így mindkettő hatékonyan működik a partnerségen belül. . Szóval Soha többé ne veszíts el egy vásárlót, nem emlékszem, ki volt a szerző, de nagyszerű könyv volt, amit nagyon élveztem.
Ashley:
Azt hiszem, ez segített volna jobban együttműködni az ingatlankezelő céggel, ha mindketten elvárásaink lennének egymással szemben, és ezt előre kitűztük volna. Biztos vagyok benne, hogy nagyszerű munkát végeznek, olyan sokat fejlődtek és bővültek az elmúlt pár évben, hogy nyilvánvalóan sikeres üzleti modelljük van, de ez más volt, mint amire számítottam, és nekünk kellett volna egyértelműbb elvárások előre.
Oké, az első kérdésünk Annie Johnsontól származik, és ez az ingatlanújonc Facebook-oldalán keresztül történik. Ha még nem tetted, mindenképpen csatlakozz a Facebook csoporthoz. Azt hiszem, jelenleg több mint 60,000 XNUMX tag van benne. Ez egy nagyszerű módja annak, hogy kérdéseket tegyen fel, információkat szerezzen, vagy akár megossza saját tanácsait és bölcsességét. Oké, szóval Annie kérdése a következő: „Társult-e valaki egy LLC-vel, amely államon kívüli befektetéseket végez? Használt-e ügyvédet az Ön államában vagy abban az államban, ahol befektetett? Számít? Bármilyen betekintés ebben a témában hasznos. Ez lesz az első partnerségünk és LLC-nk. Úgy döntöttünk, hogy nem akarunk jogilag dokumentált partnerségi megállapodást kötni.”
Rendben, szóval azon tűnődöm, miért ez az utolsó kérdés, mert amikor LLC-t hoz létre, működési megállapodást kell kötnie, ami egyébként a partnerség feltételei. Tehát úgy gondolom, hogy ha mégis megteszi, bármi legyen is, ha létrehozza az LLC-t, ahhoz, hogy az legyen egy legális LLC, hogy úgy működjön, ahogyan szeretné, meg kell kötnie az üzemeltetési szerződést, amely alapvetően önmagában társulási megállapodás.
Tony:
Nagyon gyorsan, csak szeretném kiabálni Annie-nak, aki felteszi ezt a kérdést. Ő valójában Annie Hatch Johnson, aki a 46. epizód vendége volt. Felismerem az arcot és a nevet ott. Kiálts Annie-nek. Azt hiszem, legutóbb, amikor beszéltünk vele, valahol itt volt, nem emlékszem, valahol Közép-Nyugaton, de végül Alaszkába költözött. A férjével rövid távú bérbeadást végeztek Alaszkában, szóval kiálts Annie-nek.
Ashley:
Szóval Tony, akarsz erre válaszolni, mert sokkal többet csináltál már? Azt hiszem, valóban közös vállalkozásokat folytat, de az egyetlen államon kívüli befektetésem James-szel volt [hallhatatlan 00:13:32], és közös vállalati megállapodást kötöttünk, ahol saját külön LLC-k voltak, és ők jöttek össze. a vegyesvállalati megállapodás. Így volt az én New York LLC-m, majd a Washington State LLC-je, majd ezen keresztül kötöttük meg a vegyesvállalati szerződést. És az egész működési megállapodást dokumentáltuk, hogy hogyan működött a partnerség az adott ügylet esetében.
Tony:
Igen, ez egy nagyszerű kérdés. Partnerségeink többsége vegyesvállalati megállapodásokon keresztül valósul meg, nem feltétlenül új LLC-k révén, amelyeket mi hozunk létre. De Annie, adok neked egy kis betekintést az ügyvédeimmel és a különböző SEC ügyvédekkel és hasonló dolgokkal folytatott beszélgetéseim alapján. Minden állam más. Az információ, amelyet kaptam, és még egyszer mondom, nem vagyok ügyvéd, ezért kérem, forduljon ügyvédhez, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ezek az adatok pontosak, de számunkra olyan ingatlant kerestünk, amely Kaliforniában volt egy új LLC segítségével. A kérdés az Ön államában vagy abban az államban, ahol fektet, van néhány korlátozás. Például nyilvánvalóan jobb adózási bánásmód van Kalifornián kívüli államokban. De mondjuk egy LLC-t akartam létrehozni Delaware-ben, de mondjuk Kaliforniában voltam, a partnerek Kaliforniában, az ingatlan pedig Kaliforniában van, így nem tudok olyan delaware-i entitást létrehozni, amely tulajdonjogot birtokolna és bérleti díjat szedne ezen a kaliforniai ingatlanon.
Tehát attól függően, hogy milyen államban él, és milyen állapotban van az ingatlan, van néhány törvény, amelyet be kell tartania az entitás létrehozásának helyére. Tehát az első tanácsom, Annie, hogy kérjen meg egy ügyvédet az Ön államában vagy abban az államban, ahol az ingatlan található, és kérjen tanácsot arra vonatkozóan, hogy hol kell felépíteni az entitást, és milyen állapotba kell összpontosítani. más ezen a téren, Ash?
Ashley:
Nem, nem, tényleg nem. Én sem néztem utána annyira, de azt hiszem, ezt hallottam.
Tony:
Úgy értem, igen, ez az első dolog, hogy beszéljen az ügyvédjével, hogy megállapítsa, milyen állapotban van. Azt hiszem, a második kérdés, ez Ashley darabjára nyúlik vissza, azt mondtad: „Úgy döntöttünk, nem akarjuk partnerségi megállapodást kötni.” Feltételezem, hogy amikor ezt mondod, Annie, nem akarod azt az utat járni, ahol mi jártunk, hogy csak vegyesvállalati megállapodást kötöttünk, valójában azt akarod, hogy ez az entitás a helyén legyen. De Ashley-vel kapcsolatban, azt hiszem, továbbra is ugyanazon a gondolatmeneten vagy gyakorlaton szeretne keresztülmenni, mint a partnerségi megállapodás megkötésekor, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ha bármilyen okból kifolyólag nincs feszültség, de minden partnerség megy. hogy vannak zökkenőmentességei és esetleg nézeteltérései, és minél több időt töltesz a kérdések előzetes megválaszolásával, annál jobb.
Van egy fantasztikus könyv, amit tavaly olvastam, a partnerségi charta címet kapta, akit David Gage írt, és ez volt az egyik legjobb könyv, amit a partnerségekről olvastam. Ez nem kifejezetten az ingatlanokra irányul, de ez egy üzleti partnerségi könyv, és csak tele van kérdésekkel, amelyeket Önnek és partnerének fel kell tennie egymásnak, mielőtt valóban belekötne ebbe a partnerségbe, hogy megbizonyosodjon arról, hogyan bizonyos problémákat fog kezelni ebben a partnerségben. Szóval olvassa el azt a könyvet, beszéljen egy ügyvéddel, azt hiszem, ez az első két tanácsom.
Ashley:
Oké, akkor a következő kérdésünkre, és ez Sia-tól származik: „Vett már valaki telket és épített egy házat rehabilitáció helyett? Valóban nehéz üzletet találni, mert az emberek túlfizetnek. Hogyan kap egy felújítást egy újonnan épült házon?” Úgy gondolom, hogy a piac egy kicsit megváltozhat, ahol nem fog olyan sok ember túlfizetni, így remélhetőleg nagyobb esélye lesz az üzletek megtalálására. De benne vagyok ebben az ingatlannal kapcsolatos szöveges üzenetszálban, és az egyik befektető küldött egy üzenetet, hogy 2022 negyedik negyedévében ő egy házaspár, és több mint 60 napja volt eladó ingatlana. Hamarosan január 1-jén hatalmas növekedést tapasztalt a bemutatók számában. Azt hiszem, azt mondta, hogy megháromszorozódott, a kiállítások száma megháromszorozódott, és csak január első két hetében négyen kötötték szerződést, mivel az év első hetében ezt a hatalmas emelkedést látja. Így talán az emberek újra elkezdenek túlfizetni és túlvásárolni.
Tehát azzal, hogy házat építettem, felépítettem a személyes lakóhelyemet, de soha nem vettem befektetési célú ingatlant, vagy nem építettem befektetési célú ingatlant az alapoktól kezdve. Úgy gondolom, hogy az első dolog, amit valóban meg kell tennie, az az, hogy megvizsgálja, mire fogja értékelni az adott ingatlant, amikor befejezte az építkezést. Értékelni fogja azt, amit belehelyezett, vagy még inkább, hogy az összes készpénzét vissza tudja húzni? A második dolog az, hogy hogyan fogja ezt finanszírozni? Készpénzt fogsz csinálni? Építkezési hitelt vesz fel? Tehát ha készpénzzel fizet, akkor egy dolgot kell tennie, hogy meg kell néznie és beszélnie kell a bankokkal, és erre egy másik újonc válaszunkban válaszoltunk, azt hiszem, ez volt az, amelyet a múlt héten sugároztak. fűszerezési időszak. Mert ha készpénzt fizet, hogy felépítse ezt a házat, majd a bankba megy, hogy refinanszírozza, akkor azt mondják: „Tudod mit? Egy éve nem volt a tulajdonosa ennek a háznak, és nem fogunk egy évig refinanszírozni, hogy megtegye ezt a készpénzes refinanszírozást.” Tehát ezek azok a dolgok, amelyeket feltétlenül meg kell vizsgálnia, mielőtt ténylegesen végigmenne az építési folyamaton.
Tony:
Pár pont az én oldalamról. Csakúgy, mint Ashley, én magam soha nem építettem újat a befektetési oldalon. Elég sok új építményt vásároltunk, de az építtetőtől volt, aki a parcella azonosítását végezte, ők megkapták az összes engedélyt, ők irányították az építési területet, és lényegében ettől az építtetőtől vásároltunk egy kész terméket. Csak ennek a megközelítésnek az előnyeiről és hátrányairól szeretnék beszélni, és arról, hogy miért döntöttünk úgy, hogy ezt az utat választjuk. Az első profi, amit láttunk, az volt, hogy kiváló terméket kaptunk. Gyakran, és ez a rehabilitáció szintjétől függ, de gyakran, ha 2023-ban újat épít, szemben egy 2005-ben épült felújított házzal, az ingatlan értéke, különösen, ha rövid időn belül tekintünk rá. A futamidejű bérleti díj, amit mi csinálunk, jellemzően magasabb.
Egy 2005-ben épült házat felújíthatunk kilencre, de a 2023-ban épült ház építési stílusa, esztétikája még akkor is modernebb lesz, mint egy 2005-ben épült házé, még akkor is, ha nagyon szépen lett felújítva. És ez az, amit sokat láttunk, hogy az új építkezéseink általában jobban teljesítenek, mint a felújított otthonaink, bár a minőség ugyanolyan jó, de az otthoni keret egy kicsit elavultabb a régebbi cuccokkal. . Ez egy nagy profi volt számunkra.
A második ok, amiért sok új építkezést vállaltunk ettől az építőtől, az az volt, hogy már több olyan telket is azonosított és engedélyezett ebben a városban, amelyekbe be akartunk fektetni. Így számunkra ez lehetővé tette számunkra, hogy kivételesen gyorsan méretezhessünk, mert ő már elvégezte a kemény munkáját… Az engedélyek csaknem tovább tartanak, mint a ház felépítése Kaliforniában. Tehát az a tény, hogy ezt a kemény munkát már több parcellán elvégezte, azt jelentette, hogy meg tudtuk építeni ezt a gépet, hogy amint elkészült, elkezdjük megvásárolni ezeket az ingatlanokat. Számunkra pedig egy nagyon erős növekedési szakaszban voltunk, ez volt a nagy célunk, a gyors skálázás, és ez a kapcsolat lehetővé tette számunkra, hogy ezt tegyük. Tehát ez volt a két nagy profi: egy igazán kiváló terméket kaptunk, és viszonylag gyorsan be tudtuk szerezni ezeket az egységeket, sokkal gyorsabban, mintha magunk próbáltuk volna meg.
Ennek a megközelítésnek az a hátránya, hogy határozottan többet fizettünk a késztermékért, mintha mi magunk végeztük volna a terület azonosítását, az engedélyek megszerzését és az ingatlan felépítését. Szó sincs róla. Nem adná el nekünk azokat a házakat, ha minden egyes alkalommal veszteséggel adná el. Azért adta el nekünk, mert egészséges profitot termelt. Tudtuk, hogy nem fizetünk túl, mert az még piaci érték, de azt is tudjuk, hogy többet költünk, mint amennyit mi magunk tettünk volna. Azt hiszem, ezt a két dolgot mérlegelni kell. Rendelkezik-e az alapos építkezéshez szükséges készségekkel, mert az határozottan más, mint egy rehabilitáció? Ezek hasonló képességek, de mégis különböznek. És akkor a második rész az, hogy van-e időd tényleg foglalkozni ilyesmivel? Tehát a képességet és az időt két dologra kell figyelni.
Ashley:
Igen, ez az ár, amit pluszban fizetsz, valójában a projektmenedzsment díja, olyan, mint a generálkivitelező díja, mintha ők vállalnák az adminisztrációs szerepet, az egész projekt menedzselése az, amit te fizetsz. Tehát még ha nem is menne az építtetővel, és maga csinálta volna, akkor is fizethet egy kis pufferszázalékot egy fővállalkozónak, mert ők fogják beszerezni az aláírókat és az ehhez hasonló dolgokat. a projektről is. De ha fővállalkozóként fog fellépni, és az egész projektet irányítani fogja, és külön-külön felvesz minden vállalkozót, akinek be kell jönnie, akkor igen, itt fog spórolni. sok pénz. De ahogy Tony mondta, van időd és tudásod is ehhez? Ha kipróbálja, és nincs meg a tudása vagy tapasztalata, és csak tanulni szeretne, akkor többe kerülhet, mint amennyit ténylegesen megépíteni.
Tony:
Csak vedd meg tőlük.
Ashley:
Igen, csak megvenni az építőtől. Szóval ezt mindenképpen meg kell fontolni.
Tony:
Szeretnék megosztani néhány fejfájást, ami azzal jár, hogy megpróbálja saját maga elkészíteni az alapos építkezést. Jó barátok vagyunk ezzel az építővel, mert azt hiszem, 13 házat vettünk tőle jelenleg. Egy nap kint voltunk a helyszínről, és csak az engedélyezési eljárásról kérdeztem. Általában azt csinálja, hogy egyszerre több parcellára vonatkozó tervet nyújt be, ugyanazt a pontos alaprajzot, ugyanazt a pontos alaprajzot, csak különböző parcellákat, és benyújtja azokat a megyének. Ne feledje, hogy mindegyik terv azonos, négy különbözőnek kell benyújtania… Istenem, kik azok, akik felülvizsgálják a terveket a megyében?
Ashley:
A kódex végrehajtója?
Tony:
Igen, nem emlékszem azoknak az embereknek a nevére, akik a terveket nézegetik, vagy bármi is az, most nem tudom. De különben is, ez négy különböző emberre vonatkozik, ugyanaz a munka, csak négy különböző személy. Mindenki ugyanazt a pontos tervet fogja megnézni, és más megjegyzésekkel tér vissza. Az A személy azt fogja mondani: "Hé, meg kell javítanod ezt a dolgot." A második személy nem azt fogja látni, amit az első, de valami mást fog kiáltani. Tehát pontosan ugyanaz a dolog, de négy különböző ember másképp értelmezi, hogy mit kell javítani. Tehát visszakapja ezeket a terveket, majd négy különböző változtatási sorozatot kell végrehajtania, ezek közül néhányat négy különböző embercsoportra kell visszaállítania, tehát határozottan nagyon fáradságos és néha frusztráló folyamat az egész új építkezésen. saját felelősséggel.
Ashley:
Vagy élhetsz kint vidéken, vidéken, ahol megismerkedsz az egyetlen kódexért felelős tisztviselővel, egy építési felügyelővel, és igen, ez az, csak egy emberrel kell foglalkoznod. Aztán azt hiszem, a tervezési tábla.
Tony:
Ami még őrültebb, Ash, hogy megnéztünk néhány helyet Arkansasban, és vannak Arkansas megyéi, ahol nincs jóváhagyási eljárás. Mintha nagyjából bármit megépíthetnél, amit meg akarsz építeni. Tehát attól függően, hogy melyik városba vagy megyébe megy, néhány helyen valószínűleg könnyebb valami újat építeni.
Ashley:
Igen, biztosan vannak ilyen távoli területek. Még nem fektettem be, de mintha bármit felrakhatsz. Nincs jóváhagyási folyamat, vagy ilyesmi, nincs engedély.
Tony:
A te földed, azt csinálsz vele, amit akarsz, igaz?
Ashley:
Íme egy történet, ami néhány embert frusztrálni fog: az épületben, amelyben az italboltom található, új tetőre volt szüksége. Szóval Daryl kiment, és kapott valakit, aki megcsinálja a tetőt, mi megkaptuk az ajánlatot, mindent, és azt mondta: „Holnap kezdhetem.” És így azt mondtam Darylnek: „Nos, nincs építési engedélyünk. Bejutott?” Üzenetet írt a srácnak, és a srác azt mondta: „Nem, nem kaptam, de holnap kezdhetem.” Tehát mi autózunk… 15 percnyire van a városházától, és azt mondják: „Építési engedélyt kell szereznünk, meg akarjuk csinálni.” Azt mondta: „Rendben, töltse ki ezt az űrlapot”, és száz dollár volt, és kész. Azt mondja: „Rendben, holnapra elkészítjük neked. Csak jöjjön és vegye fel a vállalkozó, és betesszük az ablakba.
Tony:
Azta. Hadd mondjak el egy történetet a spektrum másik végén. Vannak pezsgőfürdőink, amelyeket a legtöbb rövid távú bérlésünknél kezdtünk el telepíteni Joshua Tree-ben. Nagyon hasonló folyamat volt, amikor a pezsgőfürdőre vonatkozó terveket kell benyújtani, például, hogy hol található a házhoz képest. El kell végeznie az elektromos engedély ellenőrzését, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden a megfelelő módon történik. És akkor vannak bizonyos biztonsági funkciók, amelyeket hozzá kell adni a pezsgőfürdőhöz. Nagyon hasonló folyamat volt, amikor minden alkalommal más ellenőrt küldtek ki.
Tehát az első ellenőr kimegy, ad egy listát azokról a dolgokról, amelyeket meg kell javítanunk, mi pedig kijavítjuk az 1-et, 2-t, 3-at és négyet. A második felügyelő kijön, hogy megerősítse, hogy az első négy dolog megtörtént, de aztán felhívja a többi olyan dologra is, amit az első ellenőr kihagyott. Aztán kijön egy harmadik felügyelő, és kiált valamit… Szóval ez olyan volt, mint ez a zenélő székek játéka, amely megpróbálta megtölteni ezeket a dobozokat ezeknek a különböző felügyelőknek, és hónapokig tartott, mire megkaptuk néhány pezsgőfürdői engedélyt. határozottan frusztráló.
Ashley:
A mindenit.
Tony:
Mindenesetre eltértünk a témától, de reméljük, hogy ez hasznos volt az Ön számára. Azt hiszem, röviden gondolja át az előnyöket és hátrányokat, valamint a saját készségeit az otthon felújítása és az új építési fázis között. És akkor Ashley pontjára a refinanszírozásról, csak győződjön meg róla, hogy beszél a bankokkal a front end-en, hogy így legyen jó elképzelése arról, hogy mi a fűszerezési időszak, és milyen egyéb lehetőségeket kell átugrania, ha megteszi. menjen az új építési útvonalon, hogy elvégezze a refinanszírozást, és fejezze be azt a hátsó oldalon.
Ashley:
Igen, egy utolsó dolog, amit hozzáteszek ehhez példaként. Nem az én piacon, egy másik piacon, de ez a barátom, aki teraszos házakat épített, mint egy kis lakóparkot, csak egy emeleten. Készpénzben fizettek az egészért, felépítették, megcsinálták az oldalt, mindent. És amikor végeztek, bérbe adták, és valójában még azt sem értékelték, hogy mit adtak bele az üzletbe. Azt hiszem, a fizetett összeg 40%-át el kellett hagyniuk, mert a bank csak a becsült érték 70%-át adta kölcsön nekik. Igazából ez több volt, több mint 40%, hogy benne hagytak. Nem tudom a pontos számokat, de erre nagyon óvatosnak kell lenni, hogy megbizonyosodjon arról, hogy azt fogja értékelni, amit akar, mert elakadhat azzal, hogy több százezer dollárt hagy egy olyan üzletben, amelyet nem tett meg. erre számíthat, különösen akkor, ha egy magánpénzkölcsönzőtől vesz fel kölcsönt, egy kemény pénzkölcsönzőtől, hogy finanszírozza ezt az ügyletet, és akkor nem megy, és nem értékeli azt, amit akar.
Ezzel a befektetővel szerencsére olyan helyzetbe került, amikor szerződést kötött az építtetővel, és fizetett az építtetőnek a hiány egy részét. Így képes volt ezt enyhíteni, majd csak felhasználni a pénzáramlást. És minden bevált, ahol ez a két hitelrészlet után is pénzforgalmi ingatlanról van szó. Ezért győződjön meg arról, hogy többféle kilépési stratégiával és különböző módon finanszírozza az ügyletet.
Oké, a következő kérdésünk Joey Stouttól származik: „Hogyan adóztatják a bérleti díjakat a W-2 fizetéssel szemben? Köszönöm, Joe S. Nos, Joe, az Ön W-2-es bevétele keresett jövedelem lesz, és azon fog alapulni, hogy milyen adókörbe tartozik, tehát mennyi pénzt keresett. Menjünk tovább, és húzzuk fel a 2022-es adósávokat. Oké, szóval, ha… Nézzünk ide. Ha nullától 10,000 10 dollárig keresel, akkor 12%-ot fizetsz adóköteles jövedelmednek, majd 10,000%-ot 41,000 22 és 41,000 89,000 között. 24% lesz az, amit a jövedelmed 89,000 170,000 és 2 37 között adózik. Az Ön adókulcsa XNUMX% lesz XNUMX XNUMX és XNUMX XNUMX között, és így tovább. Tehát minél többet keres a munkajövedelemből, a W-XNUMX jövedelméből, annál magasabb lesz az adókulcsa. Tehát félmillió fölé ugrik, és XNUMX%-ot kell fizetnie jövedelemadóként.
Ha ránézel, azt mondod: „Szóval 539,000 2 alatt akarok maradni, mert akkor 24%-kal több adót fogok fizetni”, és tényleg ki kell találnom, hol van az a küszöb, ahol értelmesebb. Tehát ha pont az egyik határán van, akkor mondjuk 32%-ról 8%-ra, oké, ez elég nagy ugrás, ez 170,050%. És ha 24 180,000 dollárt keresel, akkor 32%-ot érsz el. De ha elmész és keresel 10 32-et, akkor a XNUMX%-os adósávba kerülsz. Egyáltalán megéri elvinni azt a plusz XNUMX ezret, mert most azt az egész pénzdarabot XNUMX%-kal kell megadóztatni? Tehát valamire mindenkinek óvatosnak kell lennie a jövedelmével.
Ez csak néhány példa a zárójelekre, és felfelé mennek. Ha egy zárójelben van, akkor mondjuk 170,000 24, ami 170,000%-kal adózik, akkor 24 10 10%-kal adózik. De ha újabb 32 ezret keresel, akkor az a XNUMX ezre lesz a következő adósávban, az a XNUMX%.
Tony:
Tehát csak az Ön jövedelme esik abba a sávba, amelyet az adott százalékkal adóztatnak, igaz? Tehát ha 500,000 500,000 dollárt keresel, akkor az egész 37 10,275 nem lesz 10%-os adózás. Az első 41,000 12 XNUMX%-on, majd XNUMX XNUMX-ig XNUMX%-on lesz. És akkor ezek a különbözőek mindegyike a különböző vödrökbe esik. Ez az oka annak, hogy az adók olyan zavaróak, ezért mindenkinek feltétlenül be kell szereznie egy igazán jó CPA-t, amely segít eligazodni a különböző árnyalatokban.
De Ön korábban azt állította, Ash, hogy a W-2 fizetése megkeresett jövedelem, és a keresett jövedelem a legrosszabb adózási elbánásban részesül az összes bevétel közül. Megkeresett jövedelme alapján a legmagasabb adót kell fizetnie. A bérleti díjból származó bevétel a kedvezményesebb adózási módok egyikét élvezi. Valójában Amanda Han visszatért a 255. epizódhoz, és az epizód végén még az ingatlanbefektetések világán belül is kategorizálta, hogy mely stratégiák kapják a legjobb adózási elbánást, melyik stratégiák részesülnek a legrosszabb adózásban. Ennek az adókedvezménynek a legalacsonyabb pontja volt az átfordítás, mert ez még mindig aktív keresett jövedelem. És akkor az olyan dolgok, mint a rövid távú bérlés és a hosszú távú bérleti díjak voltak a csúcson, mert ezt inkább passzív bevételnek tekintik.
Ashley:
Egy dolog, amit meg kell jegyeznem, szerintem a megkeresett jövedelemmel kapcsolatban az az, hogy oké, annyi órát fogsz dolgozni, de ha pont az egyik sáv szélén állsz, megéri-e ledolgozni azokat a plusz órákat, és akkor most 37% lesz az óraadó? Így 37 dollár abból a 100 dollárból, amiért pluszban dolgozol, elfogy. De ti, srácok, felállhattok, ha meg akarjátok nézni, hogy milyen adókörbe tartoztok. Néhány példát az első egyedülálló bejelentőre használunk, de megváltoztak a házasok közös bejelentésére, külön benyújtásra, háztartásfőre. Tehát menjen, és nézze meg ezeket, és ténylegesen kitalálja, mennyi lesz a bevétele. Ez azt mutatja, hogy oké, ha 95,376 16,290 dollárt keresett, akkor az adóköteles jövedelme 24 XNUMX dollár lesz. Akkor bármi ezen felül az a XNUMX%. Szóval ez olyan, mint a csúszó skála, szerintem ez a legjobb módja ennek megfogalmazására. Ahogy feljebb lép az egyes sávokba, a magasabb jövedelmet a különböző kulcsok szerint kell megadóztatni.
Úgy gondolom, hogy óriási előnye van a passzív jövedelemnek emiatt, és az is, hogy 1031-es cserét hajthat végre, ahol ténylegesen elhalaszthatja a bérelt ingatlanból származó bevételt, ha mégis eladja azt.
Tony:
Röviden, Joey, azt szeretné, ha bevételének nagy része passzív lenne a bérleti díjból, a legkisebb pedig aktív és megszerzett bevétel, ha valóban maximalizálni szeretné adóját. Annyi különböző stratégia létezik, Joey, hogy csökkentse adófizetési kötelezettségét még a W-2-es munkából is. Ismét megemlítem a 255. epizódot, mert Amanda beszél erről, de vannak módok arra, hogy az ingatlanportfóliójából származó passzív veszteségeket kiegyenlítse W-2 bevételét. A legtöbben ezt rövid távú bérlettel érik el. Lényegesen nehezebb megtenni hosszú távú bérbeadás esetén, de vannak módok kimondani: „Hé, 100,000 100,000 dolláros papírveszteség van a bérletemen, és ezt a 2 XNUMX dolláros fizetésemre fogom alkalmazni a W-XNUMX állásomban. mivel nulla adókötelezettsége van.” És vannak barátaim, akik nulla adót fizetnek, pontosan ugyanazt a stratégiát alkalmazva.
Ashley:
Nem tartozom azok közé a barátok közé.
Tony:
Ezzel sem egyeztem még. Az elmúlt néhány évben határozottan volt adószámlám, de ha jó CPA-t kap, remélhetőleg elkezdheti a helyére tenni ezeket a darabokat. Őrült tülekedésünk volt 2022 végén, a most véget ért év végén, hogy ingatlant vásároljunk, hogy több költség-összesítési hasznot is elérhessünk.
Ashley:
Igen, tudod, mi az is, ami nagyon jó adókedvezmény, az egy farm is, jó adókedvezményeket kap-e ezen. A gazdálkodóknak nem kell becsült adót fizetniük, megvárhatják az adóbevallás esedékességét, és április 15-én befizethetik a becsült adót, mert amikor Ön fizeti a becsült adót, és alapvetően minden negyedévben előre kell fizetnie, akkor menet közben. ez a pénz, amit a kormány kamatmentesen kap. Szóval ez óriási előny. Ezt a pénzt a tényleges adó időpontjáig megőrizheti, és az utolsó pillanatban fizetheti ki. De igen, nagyon sok leírást megtehetsz. És még az ingatlanadót is, mentességet kaphat az ingatlanadója alól, hogy csökkentse azt, ha mezőgazdasági célokra és hasonlókra is használják.
Tony:
Vannak furcsa dolgok a farmokkal kapcsolatban. Van egy haverom, Kai Andrew-nak hívják, vett egy farmot, egy levendulafarmot, és az általad említettek miatt vette meg, némi adókedvezmény miatt. Ugyanakkor az övezeti követelmények, a gazdaságokra vonatkozó övezeti korlátozások lényegesen alacsonyabbak vagy kevésbé szigorúak, mint a lakóingatlanokon vagy akár néhány más kereskedelmi ingatlanon. Több rövid távú bérbeadást is tudott építeni ezen a farmon, mert a zónázás ezt lehetővé tette azon a piacon. Nagyon sok apró árnyalatot kell kipróbálni, és igazán kreatív lehet vele. De igen, röviden azt gondolom, hogy keressen olyan lehetőségeket, amelyek segítségével valóban csökkentheti az adóköteles jövedelmét, és ez általában úgy történik, hogy a passzív utat választja a megszerzett úton.
Ashley:
Még egy dolgot hozzá kell tenni, hogy sok gazdálkodó is adómentes. Tehát, ha teherautót vásárol a mezőgazdasági adómentesen, az hatalmas forgalmi adó, amelyet megtakarít egy jármű vásárlásakor. Szóval sok ilyen apróság.
Tony:
És hát, vegyél egy tehenészetet, ez a történet inkább. Mielőtt letérnénk erről a kérdésről, megemlítettem Kay Andrew-t, de ha vissza akar menni, hogy meghallgathassa az epizódját, az a 107. epizód volt. Beszéltünk a földhackelésről, tehát 10 különböző módja annak, hogy egy ingatlannal bevételi forrásokat hozzunk létre. És Kai a mestere ennek a stratégiának, és az egész levendulafarm megvásárlása csak az egyik módja volt annak, hogy sikeresen elérje útját. Tehát az 1 0 7. epizód, ha többet akarsz hallani Kairól.
Ashley:
Oké. A mai nap utolsó kérdése Hayes Hollandtól szól: „Ha egy év tartózkodás után eladja elsődleges otthonát, ki vagyok zárva a tőkenyereség-mentességi szabály alól, amely két évet ír elő, vagy van erre valami mód?” Rendben, először is, azt hiszem, van egy kis tévhit, hogy csak akkor mentesül a tőkenyereség szabálya alól, ha ez az elsődleges lakóhelye. Ha befektetési ingatlanról van szó, akkor tőkenyereséget kell fizetnie rajta, hacsak nem 1031-es cserét hajt végre. Ez az egyetlen mentesség. De ha csak kimegy és eladja, megtartja a pénzt, nem csinálja azt a 10 31 cserét, hanem adót kell fizetnie a befektetési ingatlanon szerzett tőkenyereség után, függetlenül attól, hogy mennyi ideig van a birtokában. ingatlan. De ha ez az elsődleges lakhelye, akkor két évig ott kell élnie, de az elmúlt öt évből kettő is lehet. Tehát ez bármely két év lehet az ötéves időszak alatt. Tehát nem csak arról van szó, hogy két évig az ingatlanban kell lakni, majd eladni. Megtarthatod még háromig befektetési célú ingatlanként, majd az ötödik évben eladhatod, és továbbra is adómentes bevételed lesz.
Van egy befektető barát, aki ezt többször megtette, nem is tudom, hányszor, de kétévente vesz új elsődleges lakhelyet, és ezt a pénzt adómentesen veszi fel. Szerintem az a szabály, hogy legfeljebb félmilliót vehetsz le adómentesen belőle. Nem tudom pontosan, mi ez a szabály, de van egy maximális összeg. Nem adhatod el a házadat 5 millió dollárral többért, és nem kaphatsz 5 millió dollárt adómentesen. Akár egymillió is lehet, ha házaspárok vagytok, de utána kell néznetek. Használd a Google-t, mert nem ismerem.
Így kétévente vesz egy felújításra szoruló ingatlant, ő és a családja abban laknak, és lassan két év alatt felújítják, majd eladják és új ingatlanba költöznek. Szóval igen, mindenképpen jó módja annak, hogy ezzel adómentes bevételt szerezzen, mindaddig, amíg a családja nem bánja, hogy kétévente elköltözik. De ha félmillió dollárt keresne két év alatt, és csak el kell költöznie...
Tony:
Mozog.
Ashley:
… nem vagy túl rossz. Szóval ez attól függ, hogy melyik piacon vagy. Ahol élek, elég nehéz házat találni félmillió dollárért, nemhogy eladni egy olyat, amely két éven belül félmillióra fog drágulni.
Tony:
Ugyanez nekem. A környéken, ahol élek, teljesen új környék. Mindent legkésőbb 2017-ben építettek, így valószínűleg az is kevés, hogy megpróbáljunk belemenni, és valóban sok ilyen lehetőséget találjunk. De a kérdés igen, és egy kicsit már beszéltünk róla, de talán ki kellene fejtenünk, de a befektetési oldalon a tőkenyereségadót elhalaszthatja az úgynevezett 1031-es csere használatával. Az első 1031-et nem tavaly nyáron csináltuk, hanem előző nyáron. Egyik lakásunkból tudtunk tőkerészesedni, ezt el is vettük, és a bevételt adómentesen két különböző ingatlan megvásárlására fordítottuk.
Van egy barátom, aki eladta több családi házát Közép-Nyugaton, és abból vásárolt… Azt hiszem, jelenleg hét rövid távú bérlésnél van, amikor ezzel vásárolt. Az 1031-es csere egy fantasztikus módja az adófizetés elhalasztásának, és az eladásból származó összes nyereséget egy másik ingatlan megvásárlására fordíthatja. Vannak bizonyos korlátozások azzal kapcsolatban, hogy mit tehet, és meglehetősen szigorú időrendek vannak az adott ingatlan azonosítására és bezárására vonatkozóan, de ez az egyetlen stratégia, amelyet egyesek úgy hívnak, hogy csereig tartó csere, sok ingatlanbefektető ezt csinálja. tovább bővíteni portfóliójukat anélkül, hogy életük során tőkenyereségadót fizetnének.
Ashley:
Tehát amíg Tony beszélt, én mentem előre, és elvégeztem a munkát Önökért, srácok, azokért, akik vezettek, és nem tudtatok azonnal Google-t keresni, a szabály az, hogy egyetlen háztulajdonos, egyedülálló bejelentő akár 250,000 500,000 adókulcsot is kaphat. az elsődleges, majd az együtt jelentkező párok eladására XNUMX XNUMX-ig. Tehát ez a profit az alapján. Úgy értem, nem túl rossz két év alatt, félmillió dollár adómentesen.
Tony:
Igen.
Ashley:
Úgy értem, ezt teljes munkaidőben is végezhetnéd.
Tony:
Teljesen igaz? És ezt évente párszor megteszed. Erről is eszembe jut, hogy volt egy vendégünk, istenem, bárcsak emlékeznék, melyik epizód volt az, de éppen új konstrukciót vásárolt. Azt hiszem, Texasban volt valahol. Megvenné az új építkezés első fázisát, majd két évvel később olyan lesz, mint a 18. fázis vagy bármi, és az alaprajzok mindegyike jelentősen felértékelődött, és éppen eladta azokat az ingatlanokat, amint eljutottak az utolsó fázisba, és csak újrahasznosítani ezt a tőkét a következőbe. Tehát veszel egy új épületet, ott élsz két évig, eladod, veszel egy másik új épületet, ott laksz két évig, eladod. Azt hiszem, háromszor is megtette, amíg a podcastban megjelent.
Ashley:
Azt hiszem, Austinban csinálta, talán Austinban, Texasban.
Tony:
Igen, biztosan valahol Texasban volt.
Ashley:
Igen, erre emlékszem. Igen. Nos, köszönöm srácok, hogy csatlakoztak hozzánk az eheti újonc válaszhoz. Ha olyan kérdése van, amelyre választ szeretne kapni a műsorban, hívjon minket a 188-5ROOKIE számon, és hagyjon nekünk hangpostát. Vagy hagyhatsz egy kérdést az Ingatlanújonc Facebook-csoportban, ahol nagy valószínűséggel több választ és választ kapsz a csoport minden tagjától, de az is előfordulhat, hogy lejátszhatjuk a műsorban, és meghallgathatod a válaszunkat.
Köszönöm srácok, hogy ennyien csatlakoztak hozzánk. Én Ashley vagyok a Wealthnél a Rentalstól, ő pedig Tony a Tony J. Robinsonnál, és szerdán találkozunk egy vendéggel.
(éneklés)
Nézd meg a podcastot itt
Ebben az epizódban foglalkozunk
- Amikor az ügyvédje tartózkodási helye számíthat, és messziről fektessen be
- Védje magát partnerségi megállapodásokkal vegyesvállalati befektetés
- A befektetési ingatlanok felújítása helyett építésének előnyei és hátrányai
- Hogyan befolyásolhatják az új építési ingatlanok a refi fűszerezési időszakot
- Maximalizálja adóját passzív jövedelemmel
- Miért lehet a kétévente költözés a legokosabb módja az adóelkerülésnek
- 1031-es csere használata a tőkenyereség-adó fizetésének elhalasztására
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
A műsorban említett könyvek:
Kapcsolatfelvétel Ashley-vel és Tonyval:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- megvalósítható
- pontos
- Elérése
- szerez
- megszerzése
- törvény
- aktív
- tulajdonképpen
- adminisztratív
- Előny
- előnyei
- tanács
- érint
- Után
- Ügynök
- összesítés
- Megállapodás
- megállapodások
- Mezőgazdasági
- előre
- Minden termék
- kizárólag
- már
- mindig
- elképesztő
- összeg
- és a
- Másik
- válasz
- válaszok
- bárki
- Apartman
- Apple
- alkalmaz
- méltányol
- megközelítés
- jóváhagyás
- április
- területek
- arkansas
- körül
- szempontok
- ügyvéd
- Austin
- szerző
- elkerülve
- vissza
- Rossz
- Bank
- Banks
- bázis
- alapján
- Alapvetően
- mert
- egyre
- előtt
- kezdődött
- Kezdet
- hogy
- Hisz
- Előnyök
- BEST
- Jobb
- között
- kínálat
- Nagy
- Legnagyobb
- Számla
- számlázás
- Bankjegyek
- Bit
- bizottság
- könyv
- Könyvek
- határ
- Unalmas
- hitelfelvételi
- Alsó
- megvett
- dobozok
- márka
- Brand New
- hoz
- ütköző
- épít
- építész
- Épület
- épült
- busz
- üzleti
- üzleti modell
- megvesz
- Vásárlás
- vásárol
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- kéri
- Kaphat
- tőke
- ami
- Készpénz
- pénzforgalom
- Okoz
- óvatos
- bizonyos
- esély
- Változások
- változó
- ellenőrizze
- Város
- világosság
- osztály
- Takarításra
- világos
- világosabb
- vásárló
- ügyfél részére
- közel
- kód
- gyűjt
- hogyan
- érkező
- kereskedelmi
- közlés
- Companies
- vállalat
- teljes
- bonyolult
- koncepció
- Vonatkozik
- magabiztos
- zavaró
- Hátrányok
- Fontolja
- figyelembe vett
- építés
- folytatódik
- szerződés
- Vállalkozó
- ellenőrzés
- beszélgetések
- Költség
- kiadások
- tudott
- ország
- megye
- Pár
- CPA
- teremt
- létrehozása
- Kreatív
- vevő
- Ügyfelek
- tejtermékek
- keltezett
- David
- nap
- napról napra
- Nap
- üzlet
- Ajánlatok
- határozott
- Döntés
- döntés
- minden bizonnyal
- Delaware
- osztály
- attól
- függ
- leírt
- DID
- különböző
- DIG
- emészthető
- kijelző
- Nem
- Ennek
- dollár
- ne
- hajtás
- vezetés
- Csepp
- alatt
- minden
- Minden ember
- Korábban
- szerzett
- könnyebb
- él
- hatékonyan
- bármelyik
- Bonyolult
- Egyéb
- bátorító
- vége
- végrehajtás
- elég
- belép
- Egész
- egység
- részvény
- különösen
- lényegében
- birtok
- becsült
- Eter (ETH)
- Még
- végül is
- EVER
- Minden
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- példák
- csere
- izgalmas
- kizárt
- mentes
- Kilépés
- vár
- várakozások
- várható
- tapasztalat
- szakvélemény
- külön-
- rendkívüli módon
- Arc
- Vízesés
- család
- fantasztikus
- farm
- gazdálkodók
- Farms
- GYORS
- gyorsabb
- Kedvenc
- Jellemzők
- díj
- kevés
- Ábra
- Benyújtás
- kitöltése
- Találjon
- megtalálása
- végén
- természet
- vezetéknév
- megfelelő
- Rögzít
- rögzített
- Emelet
- áramlási
- Folyó
- Összpontosít
- összpontosított
- koncentrál
- következik
- forma
- szerencsére
- KERET
- választójog
- Ingyenes
- barát
- barátok
- ból ből
- front
- Front end
- frusztráló
- funkció
- alap
- Nyereség
- Nyereség
- játék
- rés
- felszerelve
- általános
- kap
- szerzés
- Ad
- adott
- ad
- Giving
- Go
- cél
- Goes
- megy
- jó
- Kormány
- nagy
- Földi
- Csoport
- Nő
- felnőtt
- Növekedés
- Vendég
- vendég
- Fickó
- csapkodott
- hacker
- fél
- Csarnok
- fogantyú
- Esemény
- megtörténik
- Kemény
- kemény munka
- tekintettel
- fej
- fejfájás
- egészséges
- hall
- hallott
- nehéz
- segít
- segített
- hasznos
- segít
- itt
- Rejtett
- <p></p>
- legnagyobb
- bérel
- Kölcsönzés
- Találat
- tart
- Hollandia
- Kezdőlap
- Homes
- Őszintén
- remélhetőleg
- vendéglátó
- hosts
- FORRÓ
- szállás
- NYITVATARTÁS
- Ház
- háztartás
- házak
- Hogyan
- How To
- HTTPS
- hatalmas
- Több száz
- BETEG
- ötlet
- identiques
- azonosított
- azonosítani
- azonosító
- azonnal
- Hatás
- in
- Jövedelem
- Növelje
- Egyénileg
- egyének
- információ
- tájékoztató
- Infrastruktúra
- alapvetően
- Insight
- Ihlet
- telepítése
- helyette
- kölcsönhatásba
- kamat
- értelmezés
- befektet
- befektetett
- befektetés
- beruházás
- befektető
- Befektetők
- bevonása
- kérdés
- kérdések
- IT
- maga
- január
- Munka
- Joey
- Johnson
- csatlakozik
- csatlakozott
- csatlakozik hozzánk
- közös
- közös vállalat
- közös vállalkozások
- utazás
- ugrás
- csak egy
- Tart
- tartás
- Kedves
- Ismer
- tudás
- ismert
- Telek
- nagyobb
- keresztnév
- Tavaly
- legutolsó
- indítás
- törvények
- TANUL
- tanult
- tanulás
- haszonbérlet
- Szabadság
- kilépő
- Jogi
- LEND
- szint
- LG
- kötelezettségek
- felelősség
- élettartam
- Valószínű
- korlátozások
- vonal
- Lista
- Kihallgatás
- kis
- él
- LLC
- hitel
- található
- elhelyezkedés
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- nézett
- keres
- kiskapuk
- veszít
- le
- veszteség
- Sok
- szerelem
- gép
- készült
- karbantartás
- Többség
- csinál
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- kezelése
- sikerült
- vezetés
- menedzser
- sok
- sok ember
- piacára
- piactér
- piacok
- mester
- párosított
- Anyag
- számít
- max
- Maximize
- találkozók
- Partnerek
- említett
- üzenet
- esetleg
- millió
- millió dollár
- bánja
- perc
- jegyzőkönyv
- Enyhít
- modell
- modern
- pénz
- Hónap
- hónap
- több
- a legtöbb
- Motiváció
- mozog
- mozgó
- többszörös
- zenei
- név
- Nevezett
- nemzetileg
- Keresse
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- Új
- Új építés
- New York
- következő
- Megjegyzések
- számok
- felajánlás
- Tiszt
- eltolt
- gyakorta
- Rendben
- ONE
- működik
- üzemeltetési
- működés
- Művelet
- operátor
- Vélemények
- Lehetőségek
- ellentétes
- szemben
- Más
- saját
- tulajdonú
- tulajdonos
- tulajdonosok
- fizetett
- Fájdalom
- Papír
- szülők
- rész
- partner
- társult
- partnerek
- Létrehozása
- partnerségek
- passzív
- passzív jövedelem
- múlt
- Fizet
- fizet
- kifizetések
- Emberek (People)
- százalék
- teljesítmény
- időszak
- person
- személyes
- Személyiségek
- perspektíva
- fázis
- vedd
- darab
- darabok
- Hely
- Helyek
- terv
- tervezés
- tervek
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- kérem
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- portfolió
- pozíció
- állás
- szép
- ár
- Áraink
- elsődleges
- magán
- per
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- bevétel
- folyamat
- Folyamatok
- Termékek
- Termelés
- Nyereség
- program
- projekt menedzsment
- bizonyíték
- bizonyíték a koncepcióra
- ingatlanait
- ingatlan
- PROS
- vontatás
- Vásárlás
- vásárolt
- beszerzési
- cél
- meglökött
- tesz
- elhelyezés
- világítás
- Negyed
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsan
- emelt
- hatótávolság
- Arány
- Az árak
- értékelés
- Olvass
- Olvasás
- kész
- igazi
- ingatlan
- ok
- elismerik
- újrahasznosítása
- csökkenteni
- Refi
- rehabilitáció
- kapcsolat
- viszonylag
- eszébe jut
- távoli
- kölcsönzés
- válasz
- képvisel
- képviselet
- kérni
- követelmények
- kutatás
- válasz
- felelősség
- felelős
- korlátozások
- Korlátozó
- visszatartó
- visszatérés
- jövedelem
- Kritika
- Vélemények
- Szerep
- tető
- körül
- Útvonal
- Szabály
- futás
- futás
- Vidéki
- Vidéki területek
- Biztonság
- Mondott
- fizetés
- eladás
- értékesítés
- azonos
- Megtakarítás
- megtakarítás
- azt mondja,
- Skála
- letapogatás
- Szűkös
- SEC
- Második
- látás
- szelektív
- elad
- Eladási
- értelemben
- különálló
- készlet
- Szettek
- beállítás
- hét
- Megosztás
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- BEMUTATKOZÁSOK
- jelentősen
- aláírás
- hasonló
- óta
- egyetlen
- weboldal
- helyzet
- szakmai tudáskészlet
- csúszó
- Lassan
- kicsi
- legokosabb
- So
- eladott
- néhány
- Valaki
- valami
- valahol
- Nemsokára
- Hely
- kifejezetten
- Spektrum
- költ
- Költési
- Szponzorok
- Személyzet
- csillag
- kezdet
- kezdődött
- Állami
- nyilatkozat
- Államok
- tartózkodás
- Még mindig
- tárolni
- TÖRTÉNETEK
- Történet
- Stratégiai
- stratégiák
- Stratégia
- patakok
- szigorú
- erős
- struktúra
- Diákok
- stílus
- tárgy
- beküldése
- benyújtott
- siker
- sikeres
- ilyen
- hirtelen
- nyár
- szuper
- felettes
- támogatás
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Talks
- Érintse
- adó
- adóvisszatérítés
- Adók
- tanárok
- csapat
- feltételek
- Texas
- A
- Főváros
- az információ
- az ízület
- Az állam
- a világ
- azok
- maguk
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Harmadik
- ezen a héten
- idén
- gondoltam
- ezer
- három
- küszöb
- Keresztül
- idő
- alkalommal
- tippek
- Cím
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- WC
- holnap
- tonna
- Tony
- is
- felső
- téma
- érintse
- felé
- Városháza
- Vonat
- Másolat
- kezelés
- teherautó
- igaz
- Bízzon
- Kétszer
- jellemzően
- alatt
- megért
- egyedi
- egységek
- us
- használ
- rendszerint
- ÉRVÉNYESÍT
- érték
- jármű
- vállalkozás
- Ventures
- Ellen
- videó
- látomás
- várjon
- kívánatos
- washington
- Washington államban
- Víz
- módon
- Vagyon
- Szerda
- hét
- Hetek
- mérjünk
- fogadtatás
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- lesz
- Győzelem
- bölcsesség
- belül
- nélkül
- csodálkozó
- szó
- Munka
- dolgozott
- dolgozó
- világ
- Legrosszabb
- érdemes
- lenne
- írott
- év
- év
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla