Nézzünk szembe a tényekkel-ingatlankezelési díjak nem olcsók. Bár lehet, hogy ingatlanmenedzsert kell felvennie, ha igen államon kívüli befektetés vagy képtelenek rá önigazgatás a tulajdonod, ezek a költségek gyorsan beemésztik a nyereséget, ha nem vigyázol. Hogyan biztosíthatja, hogy jó minőségű szolgáltatásokat kapjon méltányos áron, és tartsa ellenőrzés alatt rezsijét?
Üdvözöljük a másikban Újonc válasz! Ha nehezen húzza meg a ravaszt ingatlankezelő cég felvétele, megértjük, miért tétovázhat. Szerencsére Ashley és Tony azért vannak itt, hogy rávilágítsanak a témára, és megosszák saját tapasztalataikat az ingatlankezelő cégekkel. Arról is beszélnek ingatlanok biztosítása a rehabilitációs szakaszban, valamint a vásárlás előre kizárt ingatlanok. Végül megbeszélik ballon fizetések– mik ezek, hogyan használhatod őket előnyödre, és mikor lehet kockázatos hitelt szerezni hogy megvannak!
Ha azt szeretné, hogy Ashley és Tony válaszoljon egy ingatlanra vonatkozó kérdésre, megteheti tegyen fel kérdést itt, posta a Ingatlanújonc Facebook-csoport, vagy hívjon minket a Rookie Request Line telefonszámon (1-888-5-ROOKIE).
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Ashley:
Ez az ingatlanújonc, 296. rész.
Tony:
Az ingatlankezelő cég tulajdonában volt a karbantartó cégük. Nem szeretne időt tölteni azzal, hogy felhívjon négy különböző vízvezeték-szerelőt, hogy árajánlatot kérjen a viasztömítés cseréjéről. De amikor más árakat kerestünk, az ingatlankezelő díjai jellemzően drágábbak voltak, mert arra is gondolni kell, ha csak 100 dollárt kérnek fel egységenként, az nem jelentős összeg.
Ashley:
Ez azért van, mert annyira hozzászokott a rövid távú bérlethez. [hallhatatlan 00:00:28] a 30%.
Tony:
Igen.
Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony Robinsonnal.
Tony:
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked az ihletet, a motivációt és a történeteket, amelyeket hallanod kell ahhoz, hogy beindítsa befektetési útját. És ma visszatérünk egy újabb Rookie Reply epizóddal, ahol négy kérdésre fogunk válaszolni olyan emberektől, akik újonc közönségünk részét képezik. És nézd, srácok, ha választ szeretnél kapni egy kérdésedre, látogass el a biggerpockets.com/reply oldalra, ahol mi és csapatunk látni fogjuk ezeket a kérdéseket, és kiválasztjuk a jókat, amelyeket megoszthatunk a műsorban. .
Ashley:
És folytatom egy érintőt az ingatlankezelési díjakról és olyan dolgokról, amelyeket tudnia kell arról, hogy mennyit fizethet az ingatlankezelésért. Csak azért, mert a díj 8%, 10%, ez általában nem jelenti azt, hogy ezt fogja fizetni az ingatlankezelésben, ami nagyon fontos az ügyletelemzés során, hogy valójában többet jelentsen, mint bármi más. ez a százalék azért van, mert mindig lesznek ezek az egyéb díjak.
Tony:
Igen. Arról is beszélünk, hogy mi az a ballonfizetés, és hogyan használhatja ezt stratégiailag az ingatlanbefektetési stratégiájában. Beszélünk arról, hogyan biztosítható az ingatlan, amikor az rehabilitációs fázisban van, majd beszélünk egy kicsit az előzetes letiltás vásárlásáról, amely őszintén szólva, egyesek a teljes ingatlanportfóliójukat szigorúan az előzetes letiltás vásárlási stratégiája alapján készítik. Nagyon sok jó információ található a mai epizódban.
Mielőtt azonban rátérnénk a kérdésekre, szeretném felhívni a figyelmet valakire, aki ötcsillagos értékelést írt nekünk az Apple Podcaston. És figyeljetek srácok, ez szó szerint két perc az életetekből. Ha még nem szánt rá időt, kérjük, írjon nekünk véleményt az Apple Podcaston vagy a Spotifyon. Minél több véleményt kapunk, annál több embert érhetünk el. És minél több embert érhetünk el, annál több életet tudunk megváltoztatni, amit szeretünk csinálni itt az Rookie Podcastban.
A mai értékelés azonban valakitől származik, aki We Are Notes felhasználónévvel rendelkezik. Nem biztos benne, hogy ez mit jelent. Nem, de ez a személy azt mondja… A vélemény címe azt mondja, hogy telíted a szivacsomat. Ez az egyik legviccesebb cím, amit láttam. De ez a személy azt mondja: „Új vagyok az ingatlanbefektetésben. Még nem kötöttem meg az első szerződésemet, de remélhetőleg idén meglesz, és sokat tanultam – nagybetűkkel – a podcastodból. Az információ tömör és releváns, könnyen meghallgatható és érthető. Köszönöm szépen. Folytasd a nagyszerű munkát." Ash, milyen érzés tudni, hogy szivacsokkal telítünk?
Ashley:
Most már folyamatosan ezt fogom használni. Hát nagyon köszönöm srácok. Nagyon nagyra értékeljük az értékeléseket. És ez teszi napjainkat. És Tony boldog, mert akkor nem leszek vacak a podcastban, és remek műsort láthatunk a csodálatos kritikáid olvasásával. Nagyon köszönöm srácok.
Tony:
Rendben, szóval a mai első kérdésünk Blake Echobargertől származik. Blake kérdése pedig a következő: „Hogyan biztosítják az újonnan megszerzett ingatlanokat a BRRRR-folyamat rehabilitációs szakaszában? Az első BRRRR-em megvásárlása előtt állok, és az Állami Farm ügynököm azt mondja, hogy nem tudnak biztosítani egy nem lakott ingatlant. Csak akkor biztosítja ezt, ha a rehabilitáció befejeződött, és bérlő van a helyén. Ez normális, vagy ez csak egy állami gazdaság dolog? Vannak olyan biztosítótársaságok, amelyek valamilyen ideiglenes vagyonbiztosításra szakosodtak? Köszönöm az ötleteket.” Ash, tudom, hogy biztosan kötünk biztosítást bérleményeinkre még a rehabilitációs szakaszban is, de milyen ez az Ön számára? Tudom, hogy BRRRR sok ingatlant vásárolt New Yorkban.
Ashley:
Igen, biztosítást kötünk rájuk abban a rehabilitációs fázisban, hogy a… Egy vállalkozó megcsúszhat és eleshet, szóval felelősségbiztosítást kell kötni. A hely felgyulladhat, amíg rehabilitálják; annyi forgatókönyv történhet. És azt szeretné, hogy az ingatlan biztosítva legyen, különösen, ha kemény pénzkölcsönzőt vesz igénybe. Vissza kell fizetnie, ha bármilyen finanszírozást végez, megkövetelik, hogy legyen biztosítva az ingatlanra.
Ami a State Farm ügynökét illeti, azt javaslom, hogy forduljon egy biztosítási alkuszhoz, aki valójában egy csomó különböző társasággal dolgozik. Ha egy State Farm ügynökhöz fordul, akkor csak a State Farm biztosítását ajánlják, de ha Ön… Lehet, hogy ez az ő vezetéknevű ügynökségük, általában brókerek, ha nem kötődnek egy biztosítási márkanévhez. , és képesek lesznek elfogadni, és tudnak majd idézni Önnek.
A biztosítótársaság, amelyet általában itt New Yorkban használok, a Dryden Mutual a rehabilitációra. Átmennek, és biztosítást kötnek rá. És amint befejeződik a rehabilitáció, a biztosítási alkuszom kimegy, és ténylegesen átadja a biztosítást Drydennek és más társaságoknak, amikor az készen áll a bérbeadásra és a bérlő a helyére. Megkötjük a második biztosítást. És általában olcsóbbá válik, ha a rehabilitációt ténylegesen elvégezték az ingatlanon. Tony, mi van veled? Azt tapasztalja, hogy általában drágább a biztosítás a rehabilitációs folyamat során?
Tony:
Igen, a rehabilitációs biztosítás határozottan drágább, mert nagyobb a kockázata a biztosítónak. De hozzád hasonlóan, Ashley, egy brókerrel járunk itt helyben, és általában ő vásárolja meg nekünk. És őszintén szólva, általában egy napon belül visszakapjuk az irányelveinket. Elküldjük neki: „Hé, most kaptuk a szerződésünket. Elmondaná nekünk, mennyibe kerül?" És mielőtt lejárna a nap, van néhány lehetőség a számunkra, és azt mondja: "Hé, azt hiszem, ez a lehetőség a legjobb számotokra."
És ha egyszer eladjuk, nekünk általában a flipeinkről van szó, ha eladjuk a flipeket, előre kifizetjük az adott évre szóló kötvényt. És akkor mondjuk csak négy-öt hónapig használjuk fel, és visszakapjuk az egyenleget, ha eladjuk az ingatlant. Igen, Blake, azt mondanám, hogy sok biztosítótársaság ad kölcsön… Vagy nem, de mi biztosítjuk a rehabilitációs fázisban lévő ingatlanokat. Azt hiszem, ez csak a bővítés kérdése, nem tudom. , azt hiszem, a lehetőségek szélesebb köre, mint az egyetlen Állami Gazdasági iroda.
Ashley:
Igen. És szeretne egy ügynököt, ahogy Tony mondta, aki árajánlatot ad egy elég gyors ügyintézésről, és e-mailben elküldheti nekik az ingatlanra vonatkozó információkat. De olyan ügynököt is szeretne, aki jól ismeri az Ön tevékenységét, ezért kérdezze meg őket: „Hány másik befektetőt biztosít?” Győződjön meg arról, hogy kérdéseket tesznek fel Önnek az ingatlannal kapcsolatban. Nem akar olyan ügynököt, aki csak a címet küldi, és azt mondják: „Rendben, itt egy idézet.” Nos, megkérdezték, mi a hőforrás? Van fatüzelésű kályha? Mert ez növelheti a biztosítási kötvényét is. De ha a biztosítótársaság nem tudja, hogy fatüzelésű kályha van benne, és akkor a fatüzelésű kályha okozza a tüzet, azt mondhatják: „Nem, soha nem értesített minket, hogy fatüzelésű kályha van. Nem biztosítjuk az ingatlant”, és most nincs szerencséje.
Keressen egy ügynököt, és vizsgálja meg, hogy van-e valaki, aki ilyen kérdéseket tesz fel Önnek, hogy mi a különbség az ingatlannal kapcsolatban? Mert én is belefutottam abba a forgatókönyvbe, ahol jártam, és ajánlatot tettem egy ingatlanra, megkaptam a biztosítási ajánlatomat, minden szuper, majd miután lezártad az ingatlant, a biztosító kiküldi. felügyelőt, hogy végezze el az ingatlan külső vizsgálatát. És néha visszahoztak dolgokat, és azt mondták: „Tulajdonképpen nem fogjuk biztosítani ezt az ingatlant, mert túl közel van a mellette lévő házhoz. A biztosítótársaságunk pedig nem készít olyan házakat, amelyek hasonlítanak a sorházakhoz” – bizonyos értelemben. eszeveszett vagy; felmondják a biztosításodat. Menned kell, és keresned kell egy másik biztosítást, és akkor lehet, hogy az sokkal magasabb, mint amit a számodba beleírtál. Legyen nagyon óvatos ezzel. Győződjön meg róla, hogy megadja a brókerét, az ügynököt, a biztosítótársaságot minden lehetséges információval, hogy ne érjen ilyen meglepetés.
Tony:
És, Ash, egy nagyon jó dolgot hozol fel. És ez valószínűleg egy egész epizód témája. Valószínűleg egy biztosítási brókert kellene felkérnünk egy epizódra, és csak összetörni, hé, milyen hibákat lát az újonc befektetők elkövetésében? Mert pár hónapja voltam egy konferencián, és ott volt egy srác a színpadon, aki a rövid távú bérletekkel kapcsolatos felelősségről beszélt. És azt mondta, hogy a rövid távú bérbeadás területén a legtöbb ember alulbiztosított. És azt mondta: „Nem szánják az időt arra, hogy átolvassák a biztosítási kötvényeiket, és felismerjék azokat a kockázatokat, amelyeknek valójában ki vannak téve, pusztán minden olyan dolog miatt, ami egy rövid távú bérlet esetén természetesen megtörténhet.”
Azt hiszem, az egyik tanács minden újoncunknak, aki hallgat, szánjon időt arra, hogy átolvassa a biztosítási kötvényét, és valóban megértse, mit tartalmaz, mit nem, így megértheti, hol érdemes próbálkoznia a kockázat csökkentésével. Például ez a fickó, aki a színpadon volt, azt mondja, hogy nem szereti, ha bármilyen nagy szőnyeg van a rövid távú kölcsönzésben, mert nagyon sok házirendet kapott, amikor egy vendég megbotlik egy szőnyegen, és a lábujja belekap a szőnyeg szélébe. egy szőnyeget, megbotlik és elesik, és erre általában nem vonatkozik a biztosítás. Csak annyi furcsa történet volt, mint ez, amikor azt mondta: „Ezek a dolgok egy ingatlannál történtek, de a legtöbb hagyományos biztosítás nem fedezi őket.” Csak valami, amit az emberek elgondolkodhatnak és megérthetnek, ez olyan, mint ami valójában benne van az irányelveikben.
Ashley:
Erről nem csak a biztosítás jutott eszembe, hanem amikor bútorvásárlásra mentem, azt mondtuk az eladónak, hogy rövid távú bérlésről van szó, meg hasonlók. És amikor készpénzt veszünk, azt mondja: „Nem tudjuk biztosítani Önnek a garanciát, mert ez rövid távú bérletre vonatkozik.” Mi pedig azt mondjuk: "Mi?" És azt mondja: „Igen, erre nem vállalunk garanciát, hacsak nem saját személyes használatra az otthonában.” Onnantól kezdve megtanultuk tartani a szánkat. De ez csak néhány olyan dolog, amiről nem igazán gondol, hogy megtörténik.
Térjünk rá Ari Hader következő kérdésére. „Mi az a léggömbkölcsön? Havonta csak kamatot fizetek, és a teljes alapelvet egy meghatározott idő elteltével, például öt év után fizetem ki? Mi olyan jó benne?” Tony, vettél már léggömbkölcsönt?
Tony:
Igen, biztosan van. Ari, ez tényleg lufi fizetés. A kölcsön egy tipikus kölcsön, mint bármi más, de van egy úgynevezett ballonfizetés. És tudok néhány különböző példát mondani. Amikor megvettem a legelső ingatlanbefektetésemet, 18 hónapom volt… Vagy azt hiszem, tulajdonképpen egy 12 hónapos banki hitel volt a vásárlás és az építkezés finanszírozására, majd a 13.-ban lufi fizetésem volt. hónap volt az alapelv, plusz az adott időkeret alatt felhalmozott kamat.
A ballonfizetés a hitel futamideje alatt működik... És többféleképpen is beállíthatja, de a konkrét kölcsön úgy volt beállítva, hogy az egyenlegre csak kamatot fizettem abban a 12-ben. hónapos időszak. Egy szokásos hitelnél, például amikor autót fizet vagy jelzálogkölcsönt fizet, a fizetése mind a tőke, mind a kamatfizetés felé irányul. Amikor autótörlesztést vagy jelzálogkölcsönt fizet, annak egy százaléka az Ön kamataira megy, ami a banknak való visszafizetést jelenti, de egy másik százalék nő a tőkeegyenleg kifizetésére. Idővel, ha az első hónapot nézi a 12. hónaphoz képest, egy év után már befizette a tőkeegyenleg egy részét. És sok ilyen kölcsön, amelyek hiteltörlesztéssel rendelkeznek, vagy amelyek csak kamatstruktúrával rendelkeznek, ezalatt a 12 hónap alatt kamatot fizet, így a tőke soha nem csökken. Első hónap, 12. hónap, a tőkeegyenleged pontosan ugyanaz.
És akkor ennek a 12 hónapnak a végén vissza kell fizetnie a tőkeegyenleget. És ennek két módja van. Vagy kijöhet a zsebéből, így bármilyen okból megvan a készpénze, amely a kölcsön teljes visszafizetéséhez szükséges, vagy a legtöbb ember azt csinálja, hogy refinanszíroz, és hosszú, hosszú lejáratú fix adósságot kap, hogy kifizesse azt a rövid összeget. -termi megjegyzés. Ezt tettük.
Az előny, amit láttunk, Ari, az volt, hogy lényegesen olcsóbb volt. Ez egy olcsó kölcsön volt ez alatt a 12 hónap alatt, mert csak a kamatot fizette, míg a legtöbb kifizetés jelzálog és kamat, tehát kevesebbet fizet ezalatt, és elegendő időt ad a refinanszírozás létrehozására, például a hosszú hitelre. -lejáratú adósság, és szerezze be ezt a refinanszírozást. Nálunk ez így működött. Ash, milyen volt neked és vállalkozásodnak?
Ashley:
Igen, remek a tartási költség. Abban a rehabilitációs időszakban, vagy feljavítja az ingatlant, mielőtt ténylegesen elmenne és újrafinanszírozná, ha csak a kamatot fizeti, az alacsonyabb, mert csak a kamatot fizeti, nem pedig a kamatot és az elvet. Abban az időben nem fizeted ki az alapelvet, így nem építesz be több méltányosságot az elv alapján.
Az egyik példa arra, amikor először ballonnal fizettem, egy hat egység volt, amit vásároltam. Ez volt az első alkalom, hogy eladói finanszírozást végeztem. Egy évre állítottuk be, és csak kamatot fizettünk 7%-kal, majd a ballonfizetést az évben. Nagyon alacsonyan tartotta a befizetéseimet abban az évben, miközben frissítettem az ingatlant, majd elmentem és refinanszírozást végeztem egy másik banknál, és az év végén kifizettem a tőkét az eladónak.
Szerintem ez egy nagyon jó taktika az ügylet megtárgyalásához, és kreatívvá válni, amikor az eladónak finanszírozást ajánl fel, oké, eladói finanszírozást szeretne, de ez a személy nem akarja sokáig fenntartani. Még akkor is megteheti, ha nem csak biztosítást köt, de ha tőke- és kamatfizetést fizet, akkor is le tudná amortizálni 30 év alatt, hogy még mindig nagyon alacsony kifizetést kapjon, és csak a ballonfizetést a második vagy a harmadik évre lehet beállítani.
Egyszer összekötöttem ezt az üzletet ennek a fickónak, ahol az ötödik évben ballonfizetés, a hetedik évben pedig egy ballon kifizetés volt, majd a 10. évben a teljes esedékes összeg, azt hiszem, az volt. Azt hiszem, 800,000 200,000 dollár, 50,000 50,000 dollár volt előre. Aztán az ötödik évben még XNUMX XNUMX dollár volt, a hetedik évben még XNUMX XNUMX dollár. És nyilvánvalóan a kamatra fizetett összeg, ha azt lefizetik, megváltozik, amikor ezeket a nagy kifizetéseket fizeti, hogy az elv egy részét kifizesse.
Ez egy másik dolog, amivel kreatívkodhatsz, lehet, hogy valaki nyugdíjba akar menni, nem akarja most felvenni az egyösszeget, de többre van szüksége, mint amennyi a tőke- és kamatfizetés lenne. Lehet, hogy beállíthatja, hogy az üzlet továbbra is működjön, és két év múlva tudjon adni egy kis nagy átalányösszeget, majd később egy másik nagy átalányösszeget. Nagyon sokféle módon kreatívkodhat a kölcsönben történő ballonfizetések során.
Tony:
És, Ash, fel kellene hoznod egy olyan jó pontot, hogy valójában nincs jó vagy rossz módja a beállításuknak. Azt mondanám, hogy a léggömb fizetési típusú helyzetek többsége, különösen a lakóterületeken, általában valamilyen érdekű típusú beállítást használ, de tényleg megteheti, ahogy akarja. És látod a kereskedelmi területen, amikor több családot vagy bármit nézel, sok ilyen, kimennek, és kapnak hídadósságot, de ez három évre szól. És csak három év kamata lesz, és akkor ott van ez a nagy lufi fizetés. A feltételek változhatnak. Mint ahogy Ashley azt mondta, hogy a kölcsönének futamideje alatt többször is fizetett, szóval ennek nincs jó vagy rossz módja.
De ahogy beszéltünk erről, és arról, hogy a ballonfizetések hogyan jöhetnek szóba, arról is szeretne gondoskodni, hogy ne hozza magát egy, azt hiszem, trükkös helyzetbe. A 2008-as pénzügyi válságot részben az okozta, hogy ezek az emberek ezeken az állítható kamatozású jelzálogkölcsönökön voltak, akik ilyen nagy buborékkal fizettek. És a legtöbb ember csak refinanszírozást csinált, mert az ingatlanok értéke folyamatosan emelkedett. De amikor látta, hogy ezek az ingatlanértékek elkezdenek megfordulni, az embereknek nem volt saját tőkéjük a refinanszírozáshoz, majd a fizetéseik az egekbe szöktek, és már nem engedhették meg maguknak a hiteleiket. Azt hiszem, biztos akar lenni abban, hogy továbbra is konzervatív marad, amikor belevág ezekbe a lufi kifizetésekbe, mert olyan helyzetbe kerülhet, hogy a kezében tartja a táskát, és nem engedheti meg magának.
És szó szerint csak olvastam valamit, azt hiszem, tegnap reggel volt, az irodaterületekről, és arról, hogy az irodaterületek milyen nagy ütéseket fognak kapni az elkövetkező néhány évben, mert az összes olyan irodahelyiség megvan, amelyek ezeken a rövid távú jegyzeteken szerepeltek. talán 24, 36, 5 évük volt, és most esedékesek ezek a feljegyzések. És mivel az irodaterületek kihasználtságon alapuló értékelése nagymértékben, és az iroda kihasználtsága általában csökken, az értékelések csökkenését látják. Az ilyen bankjegyekkel rendelkező irodaházakban most olyan nehéz helyzetbe kerülnek, ahol nem feltétlenül tudják újrafinanszírozni, mert az ingatlan értéke ma lényegesen alacsonyabb, mint korábban. Még mindig csak konzervatív akarsz lenni, még akkor is, amikor ezekbe a léggömbszerű, rövid lejáratú adósság típusú helyzetekbe kerülsz.
Ashley:
Ez egy nagyszerű pont, mert sok… Rengeteget beszélünk itt a lakáshitelekről, de a kereskedelmi hitelekről, sokuknál van lufi fizetés. Lehet, hogy a hitel futamidejét 15, 20 éven keresztül törleszti, de a kölcsön csak öt évre van fix, és valójában ballonfizetés is lehet. Egy másik befektető, akinek segítek, most segítek neki két ingatlan refinanszírozásában, ahol öt évre fix volt, és az öt év után újra kell finanszíroznia azt a hitelt; még csak nem is vált át változó árfolyamra. Most éppen ezt teszi. De ha elmész, és azt mondod: „Most annyit veszek, amennyit csak tudok”, és az összes megvásárolt ingatlant öt év alatt felveszi erre az ötéves kölcsönre. évre, ezek a kölcsönök pontosan ugyanabban az időben esedékesek, és mindegyiket refinanszíroznia kell. És akkor mi van, ha az árfolyamok az egekbe szöknek? És most minden ingatlanod, ezek a kifizetések hatalmasak lesznek.
Az elmúlt évben sok bankot láttam, hogy kereskedelmi oldalon öt, hét, sőt néha 10 évet is kínált. Úgy gondolom, hogy befektetőként stratégiainak kell lennie, hogy mikor esedékesek ezek a kölcsönök, mert ezek a különféle dolgok jöhetnek szóba, és nem akarsz leragadni ezeknél a hiteleknél, amelyeket fizetni kell. nincs sok lehetőség a refinanszírozásra, akár azért, mert túl magas a bevétellel szembeni adóssága, akár elvesztette a W2-es állását, és nehéz újrafinanszíroznia, akár olyan magasra emelkedtek a kamatok, akár nőttek a hitelezési követelmények. sokkal szigorúbbak, vagy éppen üresedéseket keresel az egyik ingatlanodban, ahol senki sem akar kölcsön adni, vagy hasonló dolgokat. Legyen óvatos a kereskedelmi oldalon.
Eszembe jutott azonban a ballonfizetés egy előnye, amikor ezzel a befektetővel dolgoztam ezen az ügyleten, ahol a srácnak nem volt elég pénze az ingatlan megvásárlásához szükséges előlegre, így ő hozta létre azt. elment a bankhoz, kifizette a kölcsönét, de aztán felvett egy második hitelt az ingatlanra, ami eladói finanszírozású volt. Körülbelül 80,000 50,000 dollár lett a vége, és akkor azt hiszem, talán 50,000 80,000 dollárt hozott a sajátjából az előlegért. És csak kamatot fizetett, azt hiszem, hét évig tartott. Aztán a hét év végén ki kell fizetni a ballonos fizetést az eladónak. Ennek az volt az előnye, hogy ez az üzlet megkötése az eladó számára, így aztán továbbhaladva még mindig kapott egy nagy darab pénzt a jelzáloghitelből, amelyet az illető kapott, majd azt az XNUMX XNUMX dollárt is, amit maguk hoztak. Aztán az eladó finanszírozta azt a XNUMX XNUMX dollárt, és hét éven keresztül havi kifizetéseket kapott, majd hét év végén megtörtént a ballonfizetés.
Az első hitelt felvevő bank lehetővé tette, hogy ez megtörténjen, hogy neki legyen második zálogjoga az ingatlanon, mert a számoknak volt értelme, és a havi törlesztőrészlet olyan alacsony volt, hogy az ingatlan pénzforgalma könnyen fedezni tudta a jelzáloghitel törlesztőrészletét. a bank és a fizetés az eladónak finanszírozott. Ez olyasmi, amit általában nem látni a lakossági oldalon, ahol a bank elenged, és második zálogjogot kap, vagy az eladó finanszírozza az előleget vagy kölcsönöz pénzt az előleghez, még akkor sem, ha ez egy családtag vagy valaki más ajándéka. rámegy a tettre. Ez minden bizonnyal az egyik eszköz, ha a hitelezés kereskedelmi oldalára lép, az eladói finanszírozást használja, ballonfizetést hajt végre, hogy stabilizálja az ingatlant, legyen elég ideje, és vissza tudja fizetni. az eladó finanszírozza a virágzási fizetési határidőt.
Tony:
Ez része annak, ami az ingatlanbefektetést olyan menővé teszi, hogy végtelen kreativitást tesz lehetővé az üzletkötés során. És minél több beszélgetést folytatunk más befektetőkkel, annál több struktúrát, kart és kreativitást látunk. És mindaddig, amíg te és az a másik személy az üzlet másik végén boldogok vagytok, és nem sértetek meg semmilyen törvényt, nyilvánvalóan működik.
Csak egy utolsó dolog, Ash, ami eszembe jutott, amikor arról beszéltél, hogy nem minden adósságod pontosan ugyanabban az időben esedékes, és ezen a rövid lejáratú bankjegyen vagy, ugyanez igaz arra az esetre is, ha hosszú... időtartamú bérbeadó bérbeadó. Ha megpróbálja úgy elosztani a megüresedett állásait, hogy ne egyszerre történjen, akkor saját maga is megkönnyíti az életét.
Amikor az egyetem után egy rövid ideig itt dolgoztam ennél a lízingcégnél, és láttam… Minden üres egységről lapot adtak nekünk, és azt mondták: „Ha a bérlő hat hónapos bérleti szerződést ír alá, a következő árak vonatkoznak rájuk. hónap. Ha hét hónapos bérleti szerződést írtak alá, akkor itt van az. Itt van egy nyolc hónapos bérleti szerződés, és ez a lényeg.” És azt gondolnád, hogy a 10 hónapos bérlet olcsóbb lenne, mint a hat hónapos bérlet, mert a bérbeadó négy hónapig tovább tart a lakásban, de láthatnád, hogy néha a hat hónapos bérlet az adott egységre 400 dollárral vagy 500 dollárral több, mint a 10 hónapos bérlet. És amikor megkérdeztem, miért, azt mondtam: „Miért fizetünk többet ennél a hosszabb távú bérletnél, mint a rövid távú bérletnél?” És az érvelésük a következő volt: „Túl sok olyan egységünk van, amely a hatodik hónapban esedékes, ezért szeretnénk megpróbálni csökkenteni azoknak a számát, akik ezt a lehetőséget választják, és három-négy hónapra kiszorítjuk őket, hogy eltántoríthassuk az üresedéseket. .” Csak azt hittem, hogy ez egy nagyon érdekes dolog, és csak eszembe jutott, amikor megemlítetted, hogy a lufi kifizetéseid is megdöbbentőek.
Ashley:
Igen, ez érdekes, mert itt Buffalóban mindenki tavasszal próbálja lejárni a bérleti szerződéseket, mert télen senki sem költözik. Ez megtörténik, ha 12 lízing helyett 15 hónapos bérletet kínálunk, és egy kis kedvezményt adunk, ha aláírja, hogy a bérlet végül tavasszal vagy nyár elején lejár, mert a legtöbb ember ilyenkor hajlamos. költözni tavasszal van. És senki sem akarja, hogy télen lejárjon a bérleti szerződése, mert ha valaki mégis elköltözik, akkor télen sokkal nehezebb betelni.
Tony:
Jobb. Csak valami, ami eszembe jutott. Érdekes gondolatok. Rendben, szóval ez a kérdés Bill Halltól származik. Bill pedig azt mondja: „Van egy házam, amelyre ajánlatot teszek. Ez egy előzetes kizárás. A háztulajdonos 19,000 XNUMX dollárral van lemaradva. A kérdésem az, hogy ennek az ajánlatnak a kiszámításakor ezt a számot beszámítom a fennmaradó kiadásaim közé? Soha nem vásároltam előzetes kizárást, de hadd magyarázzam el, aztán, Ash, átadom neked.
Amikor egy lakásvásárló lakást vásárol, és jelzálogkölcsönt vesz fel egy banktól, akkor szerződést köt azzal a bankkal, hogy kimondja: „Havonta X dollárt fogok fizetni a következő 15, 20, 25 évre, 30 év." És amikor egy lakásvásárló nem teljesít vagy leállítja a fizetést, a bank elindítja a végrehajtási eljárást, és végül a bank a végén kirúghatja az adott személyt otthonról, visszaveszi az ingatlant, majd eladja az ingatlant a piac jellemzően veszteséges.
De több lépés is van, mielőtt a háztulajdonost ténylegesen kirúgják. Az előzetes kizárás pedig az a lépés, mielőtt a bank elkezdené az összes jogi eljárást annak érdekében, hogy Önt kirúgják otthonról, ahol az emberek néha megpróbálnak eladni, hogy elkerüljék, hogy a kizárás megüti rekordját. A bank számára pedig nyer, mert ha el tudják kerülni azt a short-eladási helyzetet, amikor veszteségesen adják el ingatlanukat, akkor a banknak nyilván meg kell őriznie magát ebben a helyzetben. Pontosan ez az előzetes kizárási folyamat. De Ash, tudom, hogy azt mondtad, hogy vásároltál legalább egy ingatlant, amely a letiltás előtti folyamatban volt, úgyhogy azt hiszem, meséld el nekünk ezt a történetet. És akkor be kellett hoznia az adott személy esedékes kifizetéseit, mielőtt megvásárolhatta az ingatlant?
Ashley:
Igen, szóval végül foglalkoztunk ezzel az ingatlannal. Ha visszamennétek, és meghallgatnátok Pace Morebe azon epizódját, amelyben szerepelt, akkor beszéltünk erről egy kicsit. És akkor nyilvánvalóan előrehaladt a témában, hogy mi az. De alapvetően ez az, amikor átvállalja az adott személy hitelrészleteit. A kölcsön az ő nevükön marad, az ingatlant az Ön nevére írják le, és most Ön a ház tulajdonosa, és fizeti a jelzáloghitelüket a nevükben. De továbbra is vásárolhat előzetes kizárást anélkül, hogy olyan ügyletekre vonatkozna, amelyekben jelzáloghitelüket veszik át.
Ebben a forgatókönyvben a háztulajdonos 19,000 19,000 dollárral marad le. A kérdés pedig az, hogy „A licit kiszámításakor beírom ezt a számot a többi kiadásom mellé?” Ha készpénzben kívánja megvásárolni ezt az ingatlant, akkor 100,000 100,000 dollárt kell fizetnie, de ki kell fizetnie a kölcsön egyenlegét is. Csak ha valakitől vásárolna, akit felkapott a jelzáloghitel, nem volt hátraléka, és 19,000 50,000 dollárral tartozott a háza után, amikor megvásárolta tőlük, akkor azt a 79,000 XNUMX dollárt ki kellene fizetni. Ebben a forgatókönyvben csak XNUMX XNUMX dollárral vannak lemaradva. Talán még XNUMX XNUMX dollárral tartoznak. Ki kell fizetnie a teljes XNUMX XNUMX dollárt. Nem számít, hogy lejárt-e vagy a jövőben esedékes, az egész zálogjogot, azt az egész jelzálogkölcsönt, bármiről is legyen szó.
Az első kérdés az lenne, hogy hogyan vásárolja meg ezt az ingatlant? Készpénzben vásárol? Kemény pénzkölcsönzőt használ? Kapsz banki finanszírozást? Bármi is legyen az, meg kell győződnie arról, hogy elszámolja, hogy ajánlatot kell tennie, amely fedezi azt a 19,000 XNUMX dollárt, majd a kölcsön fennmaradó egyenlegét.
Megteheti az úgynevezett short ügyletet, ahol ténylegesen megtárgyalja a bankkal, hogy mekkora lehet a vételár, hogy a banknak ne kelljen a teljes letiltást végrehajtania; költségeik egy részét megtéríthetik. Valójában először a bankkal próbáltuk ezt megtenni, és végül megkerestük a tárgyat, és kifizettük a jelzáloghitelt. Megpróbáltuk ezt megtenni a bankkal, de nem nagyon voltak hajlandók tárgyalni. Aztán az lett a vége, hogy megcsináltuk a témát, és a jelzáloghitel-fizetések átvállalása sokkal jobb üzlet volt számunkra. És végül készpénzben kifizettük a tartozást, és az illető jelzáloghitelhez jutott. Ezután minden hónapban folytattuk a jelzáloghitel-törlesztést a nevükben. Ennek a személynek is volt hátraléka, így nekünk kellett fizetnünk az elmaradt adót. Ha elmegy, és finanszírozást kap egy előzetes letiltásból, és van 19,000 20 dollárjuk, ami már lejárt, ha 20%-ot tesz le, majd hitelt vesz fel, ennek a XNUMX%-ának egy részét, a hitel egy részét legyen a vételár felé.
Amikor ajánlatot tesz, ez a 19,000 19,000 dollár is benne van. Ön nem teszi meg az ajánlatát, majd elfogadják azt, Ön pedig bezárja, és kifizeti a vételárat plusz a 19,000 XNUMX dollárral, amivel tartoznak, azt szeretné, hogy XNUMX XNUMX dollár kerüljön bele abba, amiért felajánlja az ingatlan megvásárlását. Ez a kölcsön része lehet, ha hitelből kívánja megvásárolni az ingatlant.
De igen, ezt biztosan ki fogod számolni. Legtöbbször, ha nem short ügyletet folytat, ahol tárgyal a bankkal, ha fel tud lépni a megyei nyilvántartásba vagy a PropStreambe vagy bármilyen más fizetős szoftverbe, amely ingatlannyilvántartást biztosít, képet kaphat mennyi a jelzáloghitel egyenlege, ha van valami lejárt, mi a… Általában nem lehet túl pontos összeget kapni, ez inkább becslés. A felvett kölcsönök futamideje, kamata alapján úgy gondoljuk, hogy jelenleg ennyi tartozik a kölcsönhöz. De felmérheti és láthatja, oké, érdekel ez az ingatlan; Tudom, hogy előzetes kizárásba kerül. De aztán megnézed, oké, ez az ingatlan csak 200,000 250,000 dollárt ér, de mégis 10,000 XNUMX dollárral tartoznak, és még XNUMX XNUMX dollárral vannak lemaradva, vagy valami ilyesmi. Ez felmérheti, oké, rövid eladást kell csinálnom, mert nem éri meg annyival többet fizetni az ingatlanért, mert van ilyen zálogjoguk, amit ki kell fizetni. De ha a számok működnek, és még mindig jó üzletet kap, akkor igen, futtassa le a számokat, és győződjön meg arról, hogy minden egyéb költséget kiszámol.
Ha pedig előzetes kizárásra kerül, győződjön meg arról, hogy van-e más zálogjog vagy ítélet az ingatlanra vonatkozóan, mint például az elmaradt adók. Nem engedhetik meg maguknak a jelzáloghitel-fizetést. Ők is kitartják az adójukat? Nagyon fontos megnézni.
Tony:
Nagy összeomlás, Ashley. És ismét annyi árnyalata van az ingatlanbefektetésnek. Úgy érzem, ez a mai műsor témája, és tudom, oké, meg kell próbálnom ezt a témát? Engedjem el egy kizárásban, majd próbáljam meg felvenni a háttérben?
A második üzlet, amit valaha vettem, egy short ügylet volt. És csak egy figyelmeztetés azoknak, akik hallgatnak, készüljenek fel arra, hogy egy rövid eladás hosszú ideig tart. Az üzletem, a második üzlet, amivel megvettem, azt hiszem, hónapok, hónapok és hónapok teltek el a kettő között, amikor benyújtottam az ajánlatot, és amikor visszajöttek, és igent mondtak, és még több hónap múlva, amikor ténylegesen bezártuk, mert volt egy az első vevő, akit felsorakoztak, az a vevő kihátrált. Aztán odajött hozzám a bank, és azt mondta: „Hé, te voltál a második ajánlatunk a sorban. el akarod venni?" Aztán a tárgyalási folyamat egy örökkévalóságig eltartott, mert csak azért, mert az eladó elfogad egy összeget egy short ügylet során, a banknak akkor is vissza kell mennie, és jóvá kell hagynia azt az összeget is, és ez örökké is tarthat. Nagyon fantasztikus ajánlatot kaphat, ha short akcióként vásárol, de készüljön fel arra, hogy sok dal és tánc lehet, mielőtt ténylegesen célba ér.
Ashley:
Oké, a következő kérdésünk Kyle Gondoltól származik. „Azok számára, akiknek van városon kívüli bérlése, általában mennyit fizetnek az ingatlan kezeléséért?” Tony, megvolt a louisianai ingatlanod. Mennyi volt az ingatlankezelési díj, amit ezekért fizettek? Mert ezek nem voltak megfelelőek az Ön számára.
Tony:
Őszintén szólva elég drága volt. Azt hiszem, a bérleti díjak 10%-a volt, de 100 dolláros felső határral. Az összes egységért, ami ott volt, csak 100 dollárt fizettem egységenként. És ahogy megtaláltam a rövid távú bérbeadó cégemet, szó szerint csak felkerestem a Google-t, és beírtam az ingatlankezelő cégeket, Shreveport, Louisiana; felbukkant egy csomó. Felhívtam egy csomót, és volt egy listám a kérdésekről, amelyeket minden egyes embernek fel akartam tenni. Biztos vagyok benne, hogy ezek a kérdések csak a BiggerPockets fórumairól érkeztek. Csak az űrlapokon keresgéltem, hogy milyen kérdéseket tegyek fel egy ingatlankezelőnek. És néhányan soha nem tértek vissza hozzám, szóval ez nyilvánvalóan jel. Volt pár, aki visszajött hozzám, akikkel telefonon beszélgettem.
Aztán amikor elmentem közel az ingatlanhoz, amikor kirepültem Louisianába, hogy bezárjak, amit a legjobban szerettem, csak egy csésze kávét kértem tőle. És elküldött valakit a csapatából, hogy találkozzanak velem, és sok betekintést nyújtottak a helyi gazdaságról, a helyi városról, arról, hogy mi működik jól, ha egy ingatlant felújít a legjobb bérleti díj elérése érdekében. És nagyon nyitott és őszinte voltam velük, hogy új befektető vagyok, de keresek valakit, akivel együtt fejlődhetek. És akkoriban még újak voltak és fejlődtek, így elégedettek voltak vele. De igen, ez egy nagyon klassz folyamat volt, de csak a BiggerPockets kihasználása, majd a kiutazás és az emberek személyes találkozása segített megtalálni a megfelelőt.
Ashley:
Igen. Mindig én kezelem az ingatlanomat. Aztán három évvel ezelőtt felvettem egy ingatlankezelő céget, és ez volt az első tapasztalatom egy ingatlankezelő céggel. És a díjuk, mert én voltam és egy másik befektető, és a kettő között, hogy elhoztuk nekik az ingatlanjainkat, tömeges kedvezményt kaptunk. Szerintem 5.5% volt az első évben. Most kötöttünk velük egy éves szerződést.
Tony:
Ez nagyon jó. 5.5%?
Ashley:
Igen. Aztán havi 25 dollár volt épületenként. És ez kiterjedt a segélyszolgálatokra is. Ha a hétvégén vízvezeték probléma volt, akkor nem számoltak fel túlóradíjat vagy ilyesmit, csak minden hónapban, minden épületben. Az egy 40 lakásos apartmankomplexum öt épületből áll, így havonta 25 dollárt fizettünk lakásonként ezért az ingatlanért, majd a duplexért 25 dollárt kellett fizetni.
Ezután egy havi bérleti díj volt a lízingdíj. És akkor a karbantartási díj, nem emlékszem, mi volt az első indulásunkkor, de azt hiszem, 40 vagy 45 dollár volt óránként minden elvégzett karbantartásért. És akkor volt még néhány másik… A beszállási díjak is nagyon sokat tehetnek, úgyhogy győződjön meg arról, hogy minden egyes díj összegét kérdezi meg attól a naptól kezdve, amikor elhagyja az ingatlant. menedzsment cég.
Nemrég úgy döntöttem, hogy elhagyom ingatlankezelő cégemet, és mindent házon belül intézek. Felvettem a saját karbantartóimat, felvettem a saját ingatlankezelőmet. De beszéltem ezzel a másik ingatlankezelő céggel. Így most elővettem az e-mailjüket, és példaként használom őket, átnézem néhány díjukat is, de azzal az első ingatlankezelő céggel, amelyet az első év után használtam, a második évben megemelték 6.5%, azt hiszem, a kezelési költség. Aztán azt hiszem, a karbantartás 50 dollárra nőtt óránként, talán karbantartás miatt. És akkor nem hiszem, hogy más díjak változtak volna.
De ez a másik ingatlankezelés, csak hogy összehasonlítsam Buffalo környékével, azt ajánlották nekem, hogy az ingatlankezelési díjuk 10%, ami ugyanannyi, ha nincs… Ha nincs sok ingatlanod , ha nem kapja meg az ömlesztett díjat, az előző ingatlankezelő társaság 10%-ot számolt fel másoknak. A rakodási díj egységenként 895 USD. Ez magában foglalja a reklámozást, a bemutatókat, a bérlői átvilágítást és a bérleti dokumentumok generálását. Ezután a karbantartási szolgáltatásokat óránként 52.50 dolláros számlázási díjjal, minimum egyórával, és az első óra után 15 perces lépésekben számlázzák ki. Ez csak az alapja volt a díjaknak.
Szerintem piacról piacra határozottan változik. És 100%-ban úgy gondolom, hogy nem mindig a legolcsóbb út a legjobb. Csakúgy, mint a vállalkozók igénybevétele, nem mindig a legolcsóbb a legjobb. Gyakran elgondolkodom azon, oké, szóval az ingatlanaimért ezt a nagyon kedvezményes százalékot fizettem, ahol más befektetők sokkal magasabb százalékot fizettek, azt a 10-12%-ot, nyilvánvalóan az ő befektetési jegyeik többet érnek a cégnek, mert kaptak fizetést. sokkal többet, szóval kíváncsi vagyok, hogy ez vajon tükröz-e valamilyen szolgáltatást. De lehet, hogy egyáltalán nem, de csak néhány dologra gondolni kell.
És akkor a karbantartási szolgáltatások is, hogy valójában milyen karbantartást végeznek házon belül? Az egyik dolog, amit általában gyakran láttam, az volt, hogy a karbantartási technológia kialszik, óráért vagy bármiért díjat számít fel, hogy felmérje a helyzetet, majd elküldik egy tényleges vízvezeték-szerelőnek, vagy hasonlók. Csak azért kapok díjat, hogy valaki megnézze, majd azért, hogy a tényleges személy eljöjjön és megjavítsa. Amit most csinálok, mindent házon belül csinálok, beállított mérőszámaink vannak. Ha karbantartási kérelem érkezik, és vízvezeték-problémáról van szó, amely nem a WC futása vagy a csap szivárgása, hanem más, mint nagyon egyszerű vízvezeték-szerelés, a munkamegrendelést közvetlenül a vízvezeték-szerelőnknek küldik el e-mailben, és beütemezik, beállítják. fel, aztán mennek. Nagyon fontosnak tartom, hogy megértsük, hogyan működnek a rendszereik és folyamataik minden szempontból, nem csak a karbantartást illetően, hogy ne kelljen kiszámlázni ezeket az apróságokat, mert ez az egész folyamat náluk van.
Egy másik dolog, ami felmerült, hogy mielőtt elhagytuk az ingatlankezelő céget, elkezdtük saját embereinket felvenni, hogy házon belül végezzék el a forgalmat, mert az ingatlankezelő céggel együtt olyan költségesek, hogy ők csinálják. És miután házon belüli forgalmat bonyolítottunk le, elküldtek egy karbantartót, hogy vizsgálják meg az ingatlant. És kiszámlázták nekünk, hogy jöjjön és vizsgálja meg, és győződjön meg arról, hogy készen van-e a bérleti díjra, de már felbéreltük a saját vállalkozóinkat, hogy készen álljon a bérleti díjra. És ez csak egy újabb díj volt, amit azért kértek tőlünk, hogy pénzt keressünk. De hát tudjon minden apró díjat, ami ebből is származhat. És bocsánat, tudom, hogy folytatom és folytatom.
Tony:
Nem, nem, folytasd.
Ashley:
A másik dolog az esetleges ismétlődő ellenőrzések. Azt hiszem, talán a második évben az ingatlankezelő cégnél kiküldtek egy értesítést minden tulajdonosnak, hogy most mindenkitől megköveteljük az ingatlanok átvizsgálását, azt hiszem, félévente volt. És küldünk egy technikát. 70 dollárba kerül az ellenőrzés. Felírjuk a megelőző karbantartási dolgokat, ami általában jó ötletnek hangzik. A 40 lakásos komplexum esetében ez nem volt jó ötlet. Átmentek, és ezek a lakások nagyon jól vannak megcsinálva, minden ilyesmi, és átmennek, majd adnak nekünk… 70 dollárt kellett fizetni egy egységért, ami végül sok volt, ha egy csomó lakásod van. És akkor azt is mondták: „Rendben, ezeket a füstérzékelőket el kell helyezni, ezt a GFI-t el kell helyezni”, minden olyan dolog, ami biztonsági kérdés. De a probléma az volt, hogy árat kértek tőlünk… Elmehetnénk a Lowe's-ba és megvehetnénk. Amikor 20 füstérzékelőt cserél, elmegy a Lowe's-ba, a Home Depot licitszobájába, és kilicitálja azt a 20 füstérzékelőt, ami jóval olcsóbban kapható.
Ha megérti az anyagköltségeket, amikor az ingatlankezelő cégtől anyagdíjat számítanak fel, kapnak kedvezményt? Különböző ilyen dolgok. Valójában sok mindent folytathatnék, és az évek során megtanultam a számlázásról, a díjakról és a költségekről, amelyek mind összeadódnak, és az ingatlankezelő társaságokhoz kapcsolódnak. És ha jó munkát végeznek, 100%-ban megéri.
Tony:
Igen, Ash, nagyon sok jó dolgot felhoztál. De őszintén szólva ez az egyik oka annak, hogy a hosszú távú bérletek esetenként nehezen nyereségesek lehetnek, az az ingatlankezelőktől felhalmozódó díjak miatt. Felbontottam az egyik miniszterelnöki megállapodásomat. Igazam volt, havi 100 dollár volt az ingatlan kezelése. A lízingdíj olcsóbb volt, mint amit mondtál. A miénk csak 350 dollár volt. És ha jól emlékszem, ezt az egységet havi 1,200 vagy 1,300 dollárért adták bérbe, tehát valamivel több, mint egy havi bérleti díj 1/3-a.
De az egyik másik dolog, ami történt, az volt, hogy az ingatlankezelő társaság tulajdonában volt a karbantartó cégük is. És mindig megadták nekünk a lehetőséget: „Hé, itt egy idézet tőlünk. Ha külső idézeteket szeretne kapni, szívesen látja. De Ön elfoglalt a munkával, nem szeretne időt tölteni azzal, hogy felhívjon négy különböző vízvezeték-szerelőt, hogy árajánlatot kérjen a viasztömítés cseréjéről, ezért csak azt mondja: „Hé, te gondoskodj róla.” azt tapasztaltuk, hogy amikor megpróbáltunk más árakat keresni, az ingatlankezelői díjak jellemzően drágábbak voltak, de a kényelem volt az, ami lehetővé tette számukra, hogy ezt felértékelhessék. Mert gondolnia kell arra is, hogy ha csak 100 dollárt számítanak fel egységenként, az nem jelentős összeg.
Ashley:
Ez azért van, mert annyira hozzászokott a rövid távú [hallhatatlan 00:42:21] 30%-hoz.
Tony:
Igen, 30%. De gondoljon csak bele, ha vállalkozást próbál építeni, és minden ingatlan, amelyet hoz, csak 100 dollár egységenként, sok mindenre van szüksége ahhoz, hogy sikeres legyen, és valójában fizetnie kell a számlákat, és meg kell találnia. módja annak, hogy ez pénzügyileg működjön számukra. És a másik, ami eszembe jutott, utánanéztem itt is, az ingatlankezelőm csinált nekünk egy úgynevezett tulajdonosi számlát, ami lényegében egy 500 dolláros visszatartás vagy tartalék számla volt. És ez az 500 dollár minden kiadás fedezésére szolgált, csak azért, hogy mindig legyen pénz a számlán a felmerülő költségek fedezésére. Ha ki kellett volna cserélniük a füstérzékelőt, vagy bármiféle karbantartási javításra került sor, nem akarták, hogy ezt a pénzt kifizessék. Erre az volt a megoldásuk, hogy gondoskodtak arról, hogy mindig legyen legalább 500 dollár a tulajdonos számláján.
És két lehetőségünk volt, hogy ezt a pénzt oda tegyük. Vagy írhatunk egy csekket, 500 dollárt, amit azonnal berakhatunk, vagy havonta levonnak 50 dollárt, amíg el nem érik az 500 dollárt. Gondoljon arra, hogy ha ezt az utat választja, most nemcsak havi 100 dollárt fizet az ingatlankezelési díjért, hanem további havi 50 dollárt is kifizet 10 hónapon keresztül, tehát most tényleg 150 dollárt kell fizetnie. hónapban az ingatlankezelésért. Tegyük fel, hogy csak nettósítottál, vagy mondjuk, hogy amúgy is csak párszáz dollárnyi nyereséged van havonta, és ez az 50 dollár nagy különbséget jelent egy év alatt. Feltétlenül olvassa el a PM-megállapodásait, és szerezzen egy igazán alapos megértést a különböző költségekről.
Ashley:
És végül visszakapod azt az 500 dollárt. Amikor elhagyja az ingatlankezelő társaságot, visszaadják Önnek a tartalék alapokat. Úgy kell tekintenie rá, mint egy megtakarítási számlára, amely nem kamatozik az Ön számára.
Tony:
Igen.
Ashley:
De ez érdekes, hogy engedték, hogy egy bizonyos ideig kifizesse, mert amikor megcsináltuk, mindent ki kellett fizetni… Ez volt a beszállási díj része, amit előre kellett fizetni. És ezt nagyszerű dolog felhozni, Tony, hogy gondolkodj ezen. Rendben, megvásárolja ezt az ingatlant, bedobta a pénzét az előlegbe, talán azért, hogy kifizesse az elvégzendő rehabilitációt, és lehet, hogy nincs pénze. Megbizonyosodtál arról, hogy meglesz nekik a tartalékod?
Nos, nagyon köszönöm srácok, hogy ma nagyszerű kérdéseket tettek fel. Mint mindig, felkeresheti a biggerpockets.com/reply oldalt, és feltehet nekünk egy kérdést. Vagy becsúszhatsz az enyém és Tony DM-jeibe a Wealth-nél a Rentals-nál vagy a Tony J. Robinsonnál. Találkozunk szerdán egy vendéggel.
Nézd meg a podcastot itt
Ebben az epizódban foglalkozunk
- Hogyan lehet megtalálni a LEGJOBBAT vagyonkezelő társaság a kölcsönzésért
- Ingatlankezelési díjak és hogyan lehet alacsonyan tartani a költségeket
- Miért KELL biztosítsa ingatlanát a rehabilitációs szakaszban
- Hogyan kell használni ballon fizetések előnyére (és elkerülje a nagyobb kockázatot!)
- Amit előtte tudnia kell vásárlás a előre lefoglalt ingatlan
- És So Sokkal több!
Felhasználás RentSavvy, az egyetlen országos bérlőközvetítő szolgáltatás, amellyel gyorsan feltöltheti bérleményét egy átalánydíj ellenében.
Linkek a műsorból
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Email:
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- EVM Finance. Egységes felület a decentralizált pénzügyekhez. Hozzáférés itt.
- Quantum Media Group. IR/PR erősített. Hozzáférés itt.
- PlatoAiStream. Web3 adatintelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :van
- :is
- :nem
- :ahol
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 hónap
- 15%
- 20
- 20 év
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Képes
- Rólunk
- Elfogad!
- Fiók
- számvitel
- pontos
- szerzett
- át
- tényleges
- tulajdonképpen
- hozzá
- További
- cím
- állítható
- fejlett
- Előny
- Hirdetés
- tanács
- Társult
- Után
- újra
- ügynökség
- Ügynök
- Augusztus
- megállapodások
- előre
- Minden termék
- lehetővé teszi, hogy
- már
- Is
- mindig
- összeg
- an
- elemzés
- és a
- Másik
- válasz
- bármilyen
- Már
- bármi
- Apartman
- apartmanok
- Apple
- méltányol
- jóváhagy
- VANNAK
- TERÜLET
- körül
- AS
- szempontok
- értékeli
- társult
- At
- közönség
- szerző
- elkerülése érdekében
- vissza
- háttal ellátott
- háttér
- táska
- Egyenleg
- Bank
- Banks
- alapján
- Alapvetően
- Alapjai
- BE
- mert
- válik
- egyre
- óta
- előtt
- nevében
- mögött
- hogy
- Hisz
- haszon
- BEST
- Jobb
- között
- kínálat
- Nagy
- Számla
- számlázás
- Bankjegyek
- Bit
- Virágzik
- Kék
- bizottság
- határ
- kölcsönkér
- mindkét
- megvett
- márka
- szünet
- Bontás
- Törés
- HÍD
- hoz
- Bringing
- bróker
- hozott
- Bivaly
- épít
- Épület
- Csokor
- égő
- üzleti
- elfoglalt
- de
- megvesz
- VEVŐ..
- Vásárlás
- by
- számít
- kiszámítása
- hívás
- hívott
- jött
- TUD
- Kaphat
- sapka
- tőke
- autó
- ami
- óvatos
- Készpénz
- pénzforgalom
- beváltása
- elkapott
- okozott
- okai
- óvatosság
- óvatos
- változik
- Változások
- díj
- töltött
- töltés
- olcsó
- olcsóbb
- legolcsóbb
- ellenőrizze
- A pop-art design, négy időzóna kijelzése egyszerre és méretének arányai azok az érvek, amelyek a NeXtime Time Zones-t kiváló választássá teszik. Válassza a
- Város
- közel
- zárt
- Társtárs
- Kávé
- Főiskola
- COM
- hogyan
- jön
- érkező
- kereskedelmi
- Companies
- vállalat
- összehasonlítani
- bonyolult
- Konferencia
- konzervatív
- Fontolja
- építés
- tovább
- folyamatos
- szerződés
- Vállalkozó
- vállalkozók
- ellenőrzés
- kényelem
- beszélgetések
- Hűvös
- Költség
- drága
- kiadások
- tudott
- megye
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- lefedettség
- fedett
- burkolatok
- Kreatív
- kreativitás
- válság
- Csésze
- Jelenlegi
- Jelenleg
- vágás
- tánc
- nap
- Nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- határozott
- alapértelmezett
- minden bizonnyal
- DID
- különbség
- különböző
- nehéz
- közvetlenül
- Kedvezmény
- kedvezmények
- megvitatni
- kijelző
- do
- dokumentum
- nem
- Nem
- Ennek
- dollár
- csinált
- ne
- le-
- két
- alatt
- minden
- Korai
- könnyebb
- könnyen
- könnyű
- eszik
- gazdaság
- él
- bármelyik
- más
- vészhelyzet
- végén
- Végtelen
- vége
- elég
- elég pénz
- biztosítására
- biztosítása
- belépés
- Egész
- teljességét
- epizód
- részvény
- különösen
- birtok
- becslés
- Eter (ETH)
- Még
- végül is
- EVER
- Minden
- mindenki
- minden
- példa
- példák
- költségek
- drága
- tapasztalat
- Tapasztalatok
- Magyarázza
- kitett
- mérték
- külön-
- Arc
- igazságos
- Esik
- hamis
- család
- fantasztikus
- messze
- farm
- csap
- díj
- érez
- díjak
- kevés
- kitöltése
- töltő
- Végül
- finanszíroz
- pénzügyi
- pénzügyi válság
- pénzügyileg
- finanszírozás
- Találjon
- befejezni
- természet
- vezetéknév
- első
- öt
- Rögzít
- rögzített
- lakás
- Flip
- kibukik
- áramlási
- A
- örökké
- formák
- szerencsére
- fórumok
- Előre
- talált
- négy
- ból ből
- front
- Tele
- alap
- alapok
- jövő
- általános
- generáló
- generáció
- kap
- szerzés
- GFI
- ajándék
- Ad
- ad
- Giving
- Go
- Goes
- megy
- elmúlt
- jó
- jó munkát
- nagy
- Nő
- Növekvő
- növekszik
- Vendég
- Fickó
- kellett
- Csarnok
- történik
- történt
- Esemény
- megtörténik
- boldog
- Kemény
- Legyen
- tekintettel
- he
- fej
- hall
- segít
- segített
- segít
- neki
- itt
- Habozó
- Rejtett
- Magas
- jó minőségű
- <p></p>
- nagyon
- őt
- bérel
- Kölcsönzés
- övé
- Találat
- ütő
- tart
- holding
- tart
- Kezdőlap
- otthoni raktár
- Őszintén
- remélhetőleg
- óra
- Ház
- házak
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- száz
- i
- BETEG
- ötlet
- ötletek
- if
- fontos
- in
- beleértve
- magában foglalja a
- Jövedelem
- Növelje
- <p></p>
- ipar
- olcsó
- információ
- kezdetben
- belső
- meglátások
- Ihlet
- helyette
- biztosítás
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekelt
- érdekes
- bele
- befektetés
- beruházás
- befektető
- Befektetők
- kérdés
- kérdések
- IT
- ITS
- Munka
- utazás
- éppen
- csak egy
- Tart
- tartás
- tartotta
- rúg
- Kedves
- Ismer
- Ismerve
- fogadós
- nagy
- keresztnév
- a későbbiekben
- törvények
- tanult
- tanulás
- haszonbérlet
- legkevésbé
- Szabadság
- balra
- Jogi
- LEND
- hitelezők
- hitelezési
- kevesebb
- erőfölény
- LG
- felelősség
- élet
- fény
- mint
- vonal
- vonalazott
- Lista
- Kihallgatás
- kis
- életek
- betöltés
- hitel
- Hitelek
- helyi
- helyileg
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- nézett
- keres
- le
- elveszett
- Sok
- Louisiana
- szerelem
- Elő/Utó
- alacsonyabb
- szerencse
- készült
- karbantartás
- Többség
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- kezelése
- vezetés
- menedzser
- Menedzserek
- sok
- piacára
- anyag
- anyagok
- Anyag
- max-width
- Lehet..
- jelent
- eszközök
- Találkozik
- találkozó
- tag
- említett
- Menü
- Metrics
- esetleg
- bánja
- minimum
- perc
- jegyzőkönyv
- hibákat
- Enyhít
- pénz
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- reggel
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- Motiváció
- száj
- mozog
- mozog
- mozgó
- sok
- többszörös
- kell
- kölcsönös
- my
- név
- Országos
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- hálózat
- soha
- Új
- New York
- újonnan
- következő
- nem
- normális
- Megjegyzések
- Értesítés..
- Most
- szám
- számok
- kihasználtság
- of
- kedvezmény
- ajánlat
- felajánlott
- felajánlás
- Office
- gyakran
- Rendben
- on
- Beszállás
- egyszer
- ONE
- azok
- csak
- nyitva
- Vélemények
- opció
- Opciók
- or
- érdekében
- Más
- mi
- ki
- kívül
- felett
- tartozott
- saját
- tulajdonú
- tulajdonosok
- Béke
- fizetett
- rész
- partner
- múlt
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- Emberek (People)
- százalék
- teljesített
- időszak
- person
- személyes
- fázis
- telefon
- vedd
- darab
- Hely
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- kérem
- Szaniterek
- plusz
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- Politikák
- politika
- portfolió
- birtoklás
- állás
- pre
- előkészített
- szép
- előző
- ár
- Áraink
- Fő
- alapelv
- valószínűleg
- Probléma
- folyamat
- Folyamatok
- nyereséges
- nyereség
- ingatlanait
- ingatlan
- védett
- ad
- Vásárlás
- vásárolt
- vásárlások
- beszerzési
- Nyomja
- tesz
- elhelyezés
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsan
- idézet
- idézetek
- hatótávolság
- Arány
- Az árak
- el
- Olvass
- Olvasás
- kész
- igazi
- ingatlan
- tényleg
- ok
- miatt
- nemrég
- elismerik
- ajánl
- rekord
- nyilvántartások
- csökkenteni
- tükröznie
- visszatérítés
- rehabilitáció
- relatív
- eszébe jut
- Bérlés
- kölcsönzés
- visszafizet
- cserélni
- válasz
- Jelentő
- képvisel
- kérni
- szükség
- követelmények
- Tartalék
- tartalékok
- lakó
- REST
- fordított
- Kritika
- Vélemények
- RGB
- jobb
- Kockázat
- kockázatok
- Kockázatos
- Szoba
- körül
- Útvonal
- SOR
- szőnyegek
- futás
- futás
- Biztonság
- Mondott
- eladás
- Eladó
- azonos
- Megtakarítás
- Takarékszámla
- látta
- azt mondják
- mondás
- azt mondja,
- Skála
- forgatókönyv
- forgatókönyvek
- menetrend
- Keresés
- Második
- biztosított
- lát
- látás
- látott
- elad
- Eladási
- küld
- elküldés
- értelemben
- küldött
- szolgáltatás
- Szolgáltatások
- készlet
- felépítés
- hét
- Megosztás
- ő
- fészer
- Bevásárlás
- üzletek
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- BEMUTATKOZÁSOK
- oldal
- <p></p>
- aláírt
- jelentős
- jelentősen
- Jelek
- hasonló
- Egyszerű
- egyetlen
- helyzet
- helyzetek
- SIX
- hatodik
- Csúszik
- Füst
- So
- szoftver
- szilárd
- megoldások
- néhány
- Valaki
- valami
- dal
- Nemsokára
- forrás
- Hely
- terek
- szakosít
- különleges
- költ
- Szponzorált
- Szponzorok
- Spotify
- tavasz
- stabilizálni
- Színpad
- csillag
- kezdet
- kezdődött
- kezdődik
- Állami
- Állami gazdaság
- tartózkodás
- Lépés
- Lépései
- Még mindig
- Leállítja
- TÖRTÉNETEK
- Történet
- Stratégiai
- Stratégiailag
- Stratégia
- szigorúbb
- küzd
- tárgy
- benyújtott
- sikeres
- ilyen
- nyár
- szuper
- meglepetés
- Systems
- Vesz
- meghozott
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Feladat
- Adók
- csapat
- tech
- bérlő
- kifejezés
- feltételek
- mint
- köszönet
- köszönöm
- hogy
- A
- Az alapok
- A jövő
- az információ
- azok
- Őket
- téma
- maguk
- akkor
- Ott.
- Ezek
- ők
- dolog
- dolgok
- Szerintem
- ezt
- idén
- azok
- bár?
- gondoltam
- három
- Keresztül
- egész
- idő
- időkeret
- alkalommal
- Cím
- címei
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- WC
- tonna
- Tony
- is
- vett
- szerszám
- téma
- Végösszeg
- kemény
- felé
- hagyományos
- Másolat
- átruházás
- kipróbált
- kiváltó
- utazás
- igaz
- megpróbál
- forgalom
- Kétszer
- kettő
- típus
- tipikus
- jellemzően
- képtelen
- alatt
- megért
- megértés
- egység
- egységek
- -ig
- Frissítés
- us
- használ
- használt
- segítségével
- rendszerint
- Értékelés
- értékbecslés
- érték
- Értékek
- eladó
- Ellen
- nagyon
- VET
- videó
- akar
- kívánatos
- akar
- volt
- WAX
- Út..
- módon
- we
- Vagyon
- webp
- Szerda
- hét
- hétvége
- fogadtatás
- JÓL
- ment
- voltak
- Mit
- Mi
- bármi
- amikor
- bármikor
- mivel
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- egész
- miért
- szélesebb
- lesz
- hajlandó
- nyer
- Téli
- val vel
- belül
- nélkül
- csodálatos
- faipari
- Munka
- dolgozott
- dolgozó
- művek
- érdemes
- lenne
- adna
- csomagolt
- ír
- írott
- Rossz
- X
- év
- év
- Igen
- tegnap
- még
- york
- te
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet