A többlakásos ingatlanok összeomlásnak vannak kitéve – íme, miért

Ebben a cikkben

Aggódom a kereskedelmi ingatlanok értékelésének jelentős csökkenése (vagy összeomlása) miatt 2023-ban és 2024-ben. Úgy érzem, a piros zászlók annyira egyértelműek, és mind ugyanabba az irányba mutatnak, hogy figyelmen kívül hagynám a sajátomat. Kötelességem ennek a közösségnek, hogy ne fejtse ki álláspontomat a lehető legvilágosabban, és ezt az álláspontomat nagyon részletesen megvédje. 

Ebben a cikkben az alábbi összefoglalót követve ismertetem a dolgozatomat, felvázolva a többcsaládos értékelések négy fő veszélyét: 

• 1. rész: A felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak 
• 2. rész: Nem fogadok jelentős bérleti díj növekedésre 2023-ban
• 3. rész: Arra tippelek, hogy 2023-ban emelkednek a kamatok
• 4. rész: A magas kamatlábak nyomást gyakorolnak az értékelésekre és az adósságjegyzésre
• 5. rész: Hírek, anekdoták és további olvasmányok
• 6. rész: Ötletek a gazdagság védelméhez és a pénzkeresethez ebben a környezetben

Felhívjuk figyelmét, hogy az ingatlan helyi jellegű. A cikkben szereplő elemzésem az Egyesült Államok átlagát tükrözi, bár belemerülök néhány nagy régió. 

Végezetül szeretném elöljáróban szólni, hogy amatőrnek tartom magam a kereskedelmi ingatlanpiacok megértésében, talán közeledem az „utazó” státuszhoz. Egyáltalán nem vagyok bennük szakértő. Vitára hívom, és szívesen veszek elemzéseket minden olvasótól, aki kész „bika-ügyet” bemutatni az itt található pontjaimmal kapcsolatban. Kérem, írja meg ezt a megjegyzésekben, vagy írjon nekem a címre .

1. rész: A felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak

Átlagosan a kamatlábak magasabbak, mint a felső kamatlábak jelenleg az Egyesült Államok többcsaládos területén. Vizuálisan ez úgy ábrázolható, hogy az alábbi diagram két vonala keresztezi egymást:

A kereskedelmi többcsaládba belépő befektetők ezt azért teszik, mert hozamot akarnak termelni. A visszatérés az nem kifejezve: nagybetűsítési arány (korlátozási arány), amely inkább egy mérőszám, amelyet a tulajdonságok egymáshoz viszonyított értékelésére használnak, hanem mint egy belső megtérülési ráta (IRR). Erős IRR generálható magas és alacsony kamatlábú környezetben, ahogyan magas és alacsony kamatlábú környezetben is erős IRR-t generálhatnak.

Az IRR két elsődleges tényezőtől függ: az ingatlan által termelt cash flow mennyiségétől (és e pénzáramlások időzítésétől), valamint az ingatlan kilépésétől/eladásától (és az időzítéstől). Növelje gyorsan a bérleti díjakat, és értékesítse prémium áron, és az IRR szárnyal. Tegye ezt lassan, és magasabb felső határon adjon el, mint a felvásárláskor, és az IRR zuhan.

A felső korlátok viszonylag alacsonyak voltak az elmúlt 10 évben történelmi környezetben. Ez nem jelentett problémát a nagy IRR-nek az emberek számára, mivel a kamatlábak olyan alacsonyak voltak. Valójában az alacsony kamatlábak sok tekintetben megkönnyítik a befektetők számára a hozamok termelését, mivel az ingatlanhoz hozzáadott NOI minden egyes dolláros növekménye többszörösével növeli az értékelést. Növelje a NOI-t 1 dollárral 10%-os felső határ mellett, és az ingatlan értéke 10 dollárral nő. Növelje a NOI-t 1 dollárral 5%-os felső határ mellett, és az ingatlan értéke 20 dollárral nő.

Az IRR behajtása azonban sokkal, de sokkal nehezebbé válik egy „negatív tőkeáttételi” helyzetben, amikor a felső kamatlábak magasabbak, mint a kamatlábak. A cikkben részletesen tárgyalandó okok miatt a magasabb kamatlábak megnehezítik a vevők számára a vonzó finanszírozásra való jogosultságot, ami növeli a valószínű kilépési sapkát, és csökkenti az IRR-t. Az IRR-előrejelzés alapját pedig nagyrészt a bérleti díjak gyors növekedése adja.

Más szóval, a piac jobban függ ma, mint bármikor az elmúlt évtizedben az alacsonyan maradó felső korlátoktól, a bérleti díjak gyors emelkedésétől és/vagy az elmúlt öt évben tapasztalt történelmileg alacsony kamatlábhoz való visszatéréstől. A „negatív tőkeáttétel” a piac kommunikációs módja, hogy „all-in” van az erősödő vagy csökkenő kamatlábakon.

 És ahogy kifejtem, úgy gondolom, hogy bármelyik eredménynek kicsi a valószínűsége.

Bár a végén a szóban forgó eszköz IRR-jéről van szó, érdekesnek tartom, hogy még anélkül is, hogy egy adott ügyletre vagy ügyletek piacára kellene számolnunk, máris leegyszerűsített megfigyelést tehetünk a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban, ha megvizsgáljuk. a felső kamatlábak és a kamatlábak történeti elterjedése (amely magában foglalja az összes ingatlant, nem csak a többcsaládosokat elszigetelten – de vegye figyelembe, hogy a többcsaládosok felső korlátai átlagosan alacsonyabbak, mint más típusú kereskedelmi ingatlanok esetében).

Hacsak nincs határozottabb tézis a bérleti díj növekedésével és/vagy a kamatláb csökkentésével kapcsolatban, mint az elmúlt évtizedben, a kamatlábak és a kamatlábak közötti 150 bázispont közötti különbség a szokásos. Ez azt jelenti, hogy a felső kamatlábak 5%-ról 6.5%-ra emelkednek. Bár ez nem tűnik nagy ügynek, ha ez gyorsan normalizálódna, az körülbelül 23%-os eszközérték-csökkenésnek felel meg. 

Így néz ki a CBRE előrejelzése: 

2. rész: Nem fogadok a bérleti díj növekedésére 2023-ban

Ahhoz, hogy megértsük, milyen hatással lehetnek a bérleti díjak ebben az évben, mind a kínálatra, mind a keresletre gondolnunk kell. Rossz híreim vannak a kínálatról, és vegyes a kereslet.

Kezdjük a vitát a kínálat megvizsgálásával.

Kínálat

Az 1970-es évek óta a legmagasabb a többlakásos új építkezések elmaradása. Lemaradások a számára összesen épülő lakás a legmagasabb szinteken vannak, amelyekre vonatkozóan adataink vannak:

Az olyan szakértők, mint Ivy Zelman, azon az állásponton vannak, hogy a fejlesztők azonnal bevételt fognak szerezni ebből a készletből, amint elkészül – lényegében a pokol vagy a magas víz. A tartási költségek és az áthidaló adósság (hasonlóan a kereskedelmi fejlesztésekhez nyújtott keménypénzes kölcsönökhöz), amelyeket az építtetők a projektek finanszírozására használnak, nagyon drágák, és ezért erőteljes ösztönzést jelentenek az építkezés mielőbbi befejezésére és a refinanszírozásra vagy eladásra.

Amint azt Brian Burke, a Praxis Capital munkatársa a mi oldalunkon említette A piacon podcast, a fejlesztés időt vesz igénybe, és különböző régiókra eltérő hatással lesz. Egyes piacokon nem sok új kínálat jelenik meg. Egyes piacokon rengeteg kínálat jelenik meg az interneten, de olyan nagy az új kereslet, hogy nem kell küzdeni az abszorpcióval. Néhány piac pedig azt fogja látni, hogy a kínálat online lesz, és küzdeni fog az egységek betöltésével, ami az üresedési helyek növekedésével csökkenti a bérleti díjakat. 

Délen és Nyugaton van a legnagyobb a veszélye annak, hogy hatalmas mennyiségű új kínálat érkezik az internetre:

Vegye figyelembe, hogy bár hallott már az engedélyekről, ill elindul a ház hanyatló, ne feledje, hogy a fejlesztés időbe telik. A 2021 végén és 2022 elején megkezdett engedélyezési és fejlesztési projektek 2023-ban és 2024-ben kerülnek online. Az új lakások hiánya kevéssé gátolja a már folyamatban lévő új készletek rohamát, amelyek hamarosan megjelennek a piacon. Az új építési fellendülés hatásai csak most kezdődnek. 

És nem kell nagy fantázia ahhoz, hogy azt extrapoláljuk, hogy az új lakások sokasága leszorító nyomást gyakorol az ingatlanárak minden típusára, valamint a bérleti díjakra, mivel több lakásállomány verseng ugyanazért a készletért. bérlők közül. 

Ezután beszéljünk a keresletről. 

Kereslet

A legnagyobb keresleti kérdés véleményem szerint a háztartásalakítás körül van. 1.6 millió új lakás megjelenése nem nagy dolog, ha 1.6 millió új háztartás kialakulására számítunk, igaz? Ez lehetővé teszi ezeknek az egységeknek a bérbeadását vagy elfoglalását (elnyelését) mindenfajta ársokk nélkül. És mindenki hatalmas lakáshiányról beszél évek óta, igaz?

És ez igaz – Amerika jellemzően gyorsabban bővíti a háztartásokat, mint mi adjuk hozzá a készleteket. És van lakáshiány. Ezért az elmúlt néhány évben az ingatlanárak és a bérleti díjak az egekbe szöktek. Ezzel az állásponttal csak két probléma van, mint a bérleti díjak növekedésének védelme:

Először is, a családalapítási adatok messze kikerültek a járvány során, több mint egymillió Covid-19-vel összefüggő haláleset és a háztartások hatalmas átrendeződése miatt. Ez nagyon megnehezíti minden közgazdász számára a háztartások kialakulását. 

Másodszor, a lakáshiány van már beárazták az aktuális bérleti díjak és lakásárak szerint. A hiány az alacsony kamatokkal párosulva a lakásárak közel 40%-os, a lakbérek 26%-os emelkedéséhez vezetett a járvány idején. 

Mélyebbre merülve a háztartás kialakításában. A járvány idején ezt látjuk Több millió látszólag kialakult „háztartásokból”:

Mi történik itt? 

Számomra nem egyértelmű a válasz, és nem találtam különösebben meggyőző helyzetértékelést egy általam kedvelt közgazdásztól. Megköszönném, ha egy hozzászóló olyan tanulmányra vagy elemzésre mutatna, amely értelmes, és lehetővé teszi számunkra, hogy jól extrapoláljuk a jövőt. 

A hozzáférhetõ minõségi elemzés hiányában az a feltételezésem, hogy az emberek egyszerûen mozogtak. Úgy gondolom, hogy ez olyan módon torzította az adatokat, amit még nem értünk teljesen. Az emberek visszaköltöztek anyához és apához. Lehet, hogy azok az emberek, akik olyan helyeken élnek és dolgoznak, mint New York City, San Francisco és Los Angeles, folyamatosan fizették a bérleti szerződésüket, de elköltöztek a városból egy második otthonba, és ez talán második háztartási formációnak számított. Talán megugrottak a válások és a szakítások, és amikor egy pár szakít, az felnagyítja a „háztartás” kialakítását (egy család helyett két embernek van szüksége lakóhelyre, minden családfőre).

De nyilvánvaló, hogy valójában nem láttunk milliókat új háztartások alakulnak ki. Fogadok, hogy jelenleg mesterségesen magasra becsüljük a jelenlegi háztartások számát ebben az országban, és ez megrémít, amikor jövőre a bérleti díjak növekedését próbálom előrevetíteni. 

Továbbá vegye figyelembe, hogy még a mérőszám őrültsége nélkül is a háztartások kialakítására vonatkozó adatok gyarapodhatnak és gyengülhetnek a gazdasággal. Jó időkben az emberek több házat is vásárolhatnak, és kiköltözhetnek a lakótársakkal közös lakásból, vagy kiköltözhetnek a szüleik pincéjéből. A recesszió idején az emberek hazaköltözhetnek anyuval és apával, vagy újra behozhatnak szobatársakat. A „háztartás” kialakulása gyorsan csökkenhet. 

A lehetséges ellentételezés – a bérleti díjak 2023-ban ismét emelkedhetnek

Minden fontos gazdasági mutatóban mindig több változó szerepel, és ez alól a bérleti díj sem kivétel. Bár tartok az elmúlt két évben tapasztalt hatalmas bérleti díjak emelése, a kínálat növekedése és a háztartásalakítás körüli kérdőjelek miatti lefelé irányuló nyomástól, szeretném elismerni, hogy van egy jelentős hátszél (felfelé irányuló nyomás) a bérleti díjak tekintetében: a kamatlábak. . 

Mivel a jelzáloghitelek kamata 12 hónap alatt megduplázódott, megugrott a lakásvásárlás megfizethetősége, amely amerikaiak milliói számára a bérlés alternatívája. Az ATTOM egyik tanulmánya arra a következtetésre jutott, hogy mindössze egy évvel ezelőtt az Egyesült Államok piacainak 60%-án megfizethetőbb volt birtokolni, mint bérelni, ez a statisztika a magasabb kamatlábak miatti 40-50%-os havi törlesztőrészlet-növekedés ellen fordult. Ez a megfizethetőségi váltás növeli a bérleti díjakat.

Emiatt a nyomás miatt gondolom, hogy a bérleti díjak 2023-ban érmefeldobásnak számítanak. Jelenleg nem bízom a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos gazdasági előrejelzésekben. A magas kamatlábak miatti bérleti díjakra nehezedő nyomás nélkül pedig hajlandó lennék értelmes fogadást tenni arra, hogy a bérleti díjak országszerte átlagosan csökkennének. 

3. rész: Én sem fogadok a 2023-ban csökkenő kamatokra

Ne feledje, a felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak. Ez azt jelenti, hogy ahhoz, hogy a befektetők pénzt keressenek, a bérleti díjaknak (gyorsan) nőniük kell, vagy a kamatoknak csökkenniük kell. Mint említettem, úgy gondolom, hogy sok okunk van arra, hogy szkeptikusak legyünk a 2023-as országos bérleti díjak növekedési előrejelzéseivel kapcsolatban, és minden okunk van arra, hogy azt gondoljuk, hogy a bérleti díjak egy érme feldobás, amelynek jelentős potenciális hátulütője lehet. 

Itt az ideje, hogy figyelmünket a kamatokra fordítsuk. A kereskedelmi kamatlábak visszaállítása az elmúlt néhány év történelmi mélypontjára számos kereskedelmi ingatlan- és többcsaládos szindikátort és befektetőit megmentené. 

Valószínű ez? Nem hiszem. Íme, miért.

A „spread” (a 10 éves kincstárral szemben) kifejtette

Amikor a bankok, intézmények vagy magánszemélyek pénzt kölcsönöznek, kompenzációt akarnak kapni a vállalt kockázatért. Az, hogy mennyit számítanak fel kamatot, gyakran úgy fogható fel, mint egy alacsony kockázatú alternatívával szembeni „felárat”. 

A hitelezés terén széles körben elfogadott, hogy az Egyesült Államok 10 éves kincstárjegye kiváló mérce a „szpred” mérésére. További referenciaértékek közé tartozik a londoni bankközi kamatláb (LIBOR) és a fedezett egynapos finanszírozási kamatláb (SOFR). 

Valójában sok magánjellegű kereskedelmi adósság olyan kamatlábat tartalmaz, amely a SOFR-hoz és egy spreadhez van kötve, nem pedig a kincstárhoz. A 10 éves amerikai kincstári kötvény azonban az a szabvány, amellyel a legtöbben összehasonlítják a felárakat, és ez a legnagyobb hatással a többcsaládosok finanszírozására.

Sok intézmény a világ legalacsonyabb kockázatú befektetésének tekinti az Egyesült Államok kormányának nyújtott pénzkölcsönzést. Ha valaki másnak kölcsönöz, akkor ez nagyobb kockázattal jár. Ezért mindenki mást magasabb kamatot kell fizetni. 

De mennyivel több? Itt jön a képbe a „szpred” gondolata. 

Az, hogy a hitelező mekkora „felárat” számít fel, a hitelezőtől, a gazdaságtól és a hitelek iránti kereslettől függ. Egyes piacokon, mint például a lakásvásárlók 30 éves lejáratú jelzáloghiteleinél, ez a szórás nagyon jól bevált. Például:

Ez egyértelműen nagyon erős korreláció, olyannyira, hogy természetesnek vehetjük, hogy ha a 10 éves államkincstár emelkedik, akkor a jelzáloghitelek kamatai emelkednek, és fordítva. Ez azonban nem tökéletes korreláció, és néha a terjedés valójában megváltozik. 

A mai nap egyike azoknak az időknek. A 10 éves kincstári és a 30 éves jelzáloghitelek kamatai közötti különbség viszonylag magas, ahogy lentebb láthatod:

Sok szakértő arra számít, hogy a 30 éves jelzáloghitelek kamatai csökkenni fognak 2023-ban a magas szórás miatt. Úgy vélik, ha a 10 éves kincstári és a 30 éves jelzáloghitelek kamata közötti különbség normalizálódna a durván 180 bázispontos történelmi átlagra, akkor a jelzáloghitelek a jelenlegi 5.5% helyett az 6.3%-os sávhoz eshetnek vissza. az írás idején.

Ennek elméletileg van értelme, kivéve két problémát. 

Először is, a 10 éves kincstári hozam jelenleg nyomott, mert a befektetők azt hiszik, hogy recesszióban vagyunk, vagy recesszió előtt állunk. Ezt általában úgy fejezik ki, hogy a hozamgörbe fordított. A fordított hozamgörbe irányába való előrehaladás nagyon jól látható ebben kiváló vizualizáció a Visual Capitalisttól. 

Az emberek a recessziós félelmek miatt biztonságosabb befektetések felé menekülnek, mint például a 10 éves kincstárak. Nagy a valószínűsége annak, hogy ahogy a gazdaság fellendül, a hozamgörbe normalizálódik, és a 10 éves kincstári kamatláb emelkedik. 

Másodszor, a Fed egyértelműen jelzi, hogy 2023-ban egész évben emelni kívánja a kamatlábakat. A Fed hivatalos álláspontjával szembeni fogadás, hogy a kamatlábak csökkenni fognak. Az egyetlen módja annak, hogy a kamatlábak csökkenjenek és maradjanak, ha olyan mély és rossz recesszió van, hogy a Fed kénytelen gyorsan megfordítani az irányt. 

Más szóval, emelkedni fognak az ingatlanbefektetők (és bárki más, aki 10 éves államkincstárig terjedő adósságból vesz fel kölcsönt) kamatlábai, hacsak nem következik be egy szörnyű recesszió, amelyben emberek milliói veszítik el állásukat. 

Szóval, dobjunk fel egy érmét: 

Ha fejekről van szó (nagy recesszió), akkor munkahelyek szűnnek meg, a bérleti díjak csökkennek, és a kereskedelmi többlakásos ingatlanok értéke csökken. 

Ha ez a farok (világosabb gazdasági kilátások), a kamatok gyorsan emelkednek, és a kereskedelmi többlakásos ingatlanok értéke csökken.

Ez nem túl szórakoztató játék.

Bár lehetséges, hogy a jelzáloghitelek kamatlábai ugrálnak, és átmenetileg olyan alacsonyra süllyednek, mint az 5-ös évek közepén, lefogadom, hogy az évet ismét még magasabb kamatokkal zárjuk, mint ma, hacsak nincs mély recesszió. 

A kereskedelmi hitelek nem különböznek a lakossági hitelektől? Miért nem beszélünk konkrétan róluk? 

Noha a kereskedelmi hitelezésnek mindenféle árnyalata van, jelenleg a legtöbben valószínűleg Freddie Mac-hiteleket vesznek igénybe kis és közepes méretű lakáskomplexumok vásárlására, amely eszközosztályról ebben a cikkben tárgyalok. 

Ha jogosultak Freddie Mac kölcsönre, a befektetők valószínűleg igénybe veszik őket. A Freddie Mac-hitelek egyszerű gomb a többcsaládos befektetők számára, mivel alacsony kamatláb, 30 éves amortizáció és 10, XNUMX vagy XNUMX éves futamidő. Jelenleg a Freddie-kölcsön kamatai lehetnek 5%-tól délre! Ez a többcsaládos megfelelője azoknak a hagyományos hiteleknek, amelyeket ingatlanbefektetők és lakástulajdonosok milliói használnak a Fannie Mae által biztosított családi házak megvásárlására. 

Freddie Mac kamata a 10 éves államkincstárhoz kötődik. Tehát ezek a lakáshitelek nem látják ugyanazt az emelkedő szórást a 10 éves futamidővel szemben, mint a lakossági (hagyományos jelzáloghitelek) területén. Ez hagyja őket még több meglátásom szerint emelkedni fog, ha a hozamgörbe normalizálódik a 30 éves Fannie Mae jelzáloghitelekhez képest. Ez azt is megmagyarázza, hogy miért sokkal alacsonyabbak az arányok a többcsaládos házakban, mint a családi házakban.

Míg a kereskedelmi ingatlanok adósságának van egy magánpiaca, amelyet néhány évvel ezelőtt talán gyakrabban használtak, ez a jelek szerint nagymértékben kiszáradt. Ez vagy egy kormány által szponzorált vállalkozás (GSE), mint például a Fannie Mae vagy a Freddie Mac, vagy a legtöbb szindikátor számára jelenleg megszűnik. 

De az igazi különbség a kereskedelmi adósság és a tipikus családi adósság között az Adósságszolgálati fedezeti arány (DSCR). Arra, hogy miért olyan fontos ez, a következő részben fogunk kitérni.

4. rész: A magas kamatlábak nyomást gyakorolnak az értékelésekre és az adósságjegyzésre

A kereskedelmi adósság, beleértve a Freddie Mac lakáshiteleket is, amint azt korábban tárgyaltuk, nem teljesen ugyanaz, mint a hagyományos hitelezés az egycsaládos lakások területén. Egy tipikus Freddie Mac-hitelnek például lehet 30 éves amortizációja, de ballonos fizetéssel – az egyenleg öt, hét vagy 10 év múlva esedékes. Ez nem probléma a tipikus piacok befektetői számára. Egyszerűen eladhatják az eszközt néhány év elteltével, hogy kifizessék a kölcsönt, vagy újrafinanszírozzák egy új kölcsönnel, és kezdjék elölről a folyamatot. 

De amint azt korábban említettük, van egy másik biztosítási teszt is ezeknél a kölcsönöknél: az adósságszolgálati fedezeti arány. A DSCR egy többcsaládos változata az adósság-jövedelem tesztnek, amelyet sok lakástulajdonosnak kell teljesítenie, amikor lakáshitelre jogosult.

Ha az üzlet vagy lakáskomplexum cash flow-ja pontosan megegyezik egy hitel tőkéjével és kamataival (az adósságszolgálattal), akkor a DSCR 1.0 lenne. Alacsonyabb, és a vállalkozás által termelt pénzforgalom nem elegendő a hitel fedezésére. Magasabb, és van többlet cash flow.

A Freddie Mac kölcsönök általában 1.2 és 1.25 közötti DSCR-t igényelnek.

A hitelező és a hitelfelvevő között magántárgyalásokon alapuló kereskedelmi adósság, amelyhez nem tartozik GSE-vel, szigorúbb feltételekkel rendelkezhetnek, mint például a magasabb DSCR-hányados vagy az adósságkovenciók, amelyek megkövetelik a hitelfelvevőktől a DSCR-hányad fenntartását a kölcsön futamideje alatt.

Míg a Freddie Loans akár 80%-os LTV-t is elérhet, a gyakorlatban sok esetben 65-75%-ra korlátozzák a biztosítási fedezetet.

A normál piacokon ezek a tételek nem jelentenek problémát. De nézzük meg, mi történik, ha a kamatok olyan gyorsan emelkednek, mint az elmúlt évben. 

Képzelje el, hogy egy befektető 1,000,000 végén vásárolt egy ingatlant 2021 3 30 USD Freddie Mac-hitellel. A kölcsön 4,216%-os kamata. A tőke és a 50,592 éves amortizáció kamata havi 5.5 1 dollár, vagy évi 68,136 35 dollár. Gyorsan előre a mai napra. Ugyanez a kölcsön XNUMX%-os kamatozású kölcsönnel járna. Ez a magasabb kamatláb az XNUMX millió dolláros hitel adósságszolgálatát XNUMX XNUMX dollárra növelné, ami XNUMX%-os növekedést jelent.

Most befektetőnk Freddie-kölcsönt használt (és a piac becslések szerint kétharmada fix kamatozású hitelt használ), és valószínűleg 5-10 évig nem fog valódi nyomás alá kerülni, a hitel futamidejétől függően. Fontos azonban tudomásul venni, hogy ha ez a befektető ma újra igényelné ugyanazt a kölcsönt, valószínűleg nem felelne meg. Valószínűleg lényegesen több készpénzt kellene hozniuk az ügylet lezárásához (az LTV csökkentése), különben kevesebbet kellene fizetniük az ingatlanért.

Még ennél is problémásabb, hogy van a piacnak egy olyan szektora, amely változó kamatozású hitelt és más kreatív finanszírozást, például áthidaló hitelt (hasonlóan a keménypénzes hitelekhez) használ többcsaládos és egyéb kereskedelmi ingatlanok finanszírozására. A Wall Street Journal szerint, a piac körülbelül egyharmada használ változó kamatozású adósságot, és ennek a csoportnak egy (ismeretlen) százaléka áthidaló adósságot és egyéb, nem ügynökségi adósságot használ.

Ezekre a hitelfelvevőkre egyre nagyobb nyomás nehezedik, hogy magasabb kamattal fizessenek. Visszatérve a korábbi példánkhoz, képzelje el, hogy az ingatlan 62,500 5 dollárt (50,592%-os felső kamat beszerzéskor) generált NOI-ban, 3 68,136 dollár adósságszolgálattal XNUMX%-os kamattal. Ma ezek a kifizetések ismét XNUMX XNUMX dollárt tesznek ki. Ennek a kitalált hitelfelvevőnek most más forrásból kell fedeznie a különbözetet, mint az ingatlan által generált.

Sok ilyen változó kamatozású hitelnél kamatplafon van érvényben (amelyet gyakran megkövetelnek a hitelezőik), amelyek átmenetileg megakadályozzák, hogy adósságuk kamatlábai túl magasra emelkedjenek. A kamatplafonok megújításának költségei azonban az egekbe szöknek, akár 10-szeresére is, az emelkedő kamatlábak fényében. Ez már kezd nyomást gyakorolni a hitelfelvevőkre, akiknek gyakran minden hónapban félre kell tenniük pénzt erre a biztosításra. 

Mint említettem, Ben Miller, a cég vezérigazgatója Adománygyűjtés, ezt a jelenséget „Nagy tőkeáttételnek” nevezte – ez egy olyan fordulat, amely szerintem nagyon tömören foglalja össze ezt a problémát. 

Hallgassa meg megjelenése rajta A piacon és hallhat néhány példát, amelyek már most ütik a kereskedelmi ingatlanok világát (kezdve a kiskereskedelemmel és az irodával). 

Brian Burke szerint ez a probléma akut lehet a fejlesztési kölcsönöknél, ahol az újbóli fedezetkövetelmények arra kényszeríthetik a hitelfelvevőket, hogy fizessék le a kölcsön egyenlegét, ha a lízing nem éri el a célt.

Lehetséges a pánik?

Ha az üzemeltetők nem tudják teljesíteni a kölcsönszerződéseket, előfordulhat, hogy nem teljesítenek, és visszaadják az eszközt a banknak (elzárás). Ilyen helyzetekben a hitelező felszámolja az ingatlant, a lehető leggyorsabban értékesítve azt. Egyesek „vásárlási lehetőségként” emlegethetnek egy felszámolt ingatlant, amelyet jóval a piaci érték alatt adnak el – és ez így is lehet.

De ez is megköveteli a hozzá hasonló eszközöket. A DSCR szerződések mellett a többcsaládos ingatlanokat is értékelik, akárcsak a házakat. Ha az értékelések nem jönnek be, a vevőknek több készpénzt kell hozniuk a zárásig. 

Ha a nyomás 2023-ra növekszik, a többcsaládos épületegyüttesek árai egyre lejjebb kerülhetnek a nehézkes kényszerértékesítés miatt, ami a negatív visszacsatolási körben egyre nehezebbé teszi a hitelfelvételt.

5. rész: Hírek, anekdoták és további olvasmányok

Amiről itt beszélek, az nem újdonság az iparág bennfentesei számára. A REIT értéke 25%-ot zuhant 2022-ben. A bérleti díjak esnek számos nagyvárosban, mint például Minneapolisban és Chicagoban a bérleti díjak 9, illetve 4 százalékkal csökkentek, évről évre. 

A bérbeadók is kezdenek többet kínálni „engedmények” a bérlőknek, egy havi bérleti díj ingyenes, vagy ingyenes parkolás formájában, új bérlők csábítására. Ezek az engedmények ugyanúgy sújtják az albérletet a lakásbefektetők számára, mint az üresedési vagy alacsonyabb jegyzési árú bérleti díjak, de elfedhetik, hogy bizonyos piacokon milyen mértékű a bérleti díjak csökkenése.

A nagy magántőke-alapok intézményi ügyfelei egészen addig a pontig vonták ki a pénzeszközöket, amikor azok összeütköznek. befektetőik számára, kezdve a világ leghíresebb nem kereskedett REIT-jével: Blackstone. 

Brian Burke hosszasan tárgyalja ezt a témát A piacon„Hamarosan lerobbant a többcsaládos bomba” epizód Dave Meyerrel. Úgy véli, hogy az „átárazás” küszöbén állunk az ágazatban, és hatalmas vételi/vételi különbség van a vevők és az eladók között. A néhány ügylet egyelőre 1031 tőzsdei résztvevőről szól, és olyanokról, akik nagy összegeket gyűjtöttek össze, és ezeket az eszközöket gyorsan be kell vetniük. Ezek az emberek arra késztetnek, hogy gyorsan haladjanak, és mivel sok eladó mostanra kitart az életéért, az árak továbbra is emelkedtek. 

Ez nem fog sokáig tartani. A változó kamatozású adóssággal erősen tőkeáttételes eladók kényszeríteni fognak DSCR megfelelőségi problémáik miatt. És folyamatosan erősödik majd a nyomás a befektetőkre, hogy refinanszírozzák léggömbtartozásaikat, ami minden hónapban növekedni fog, mivel a piac egyre nagyobb része kénytelen eladni, refinanszírozást vagy jelentős készpénzt hozni az adósság csökkentésére. kiegyensúlyozza és elkerülje a kizárást. 

6. rész: Ötletek a gazdagság védelméhez és a pénzkeresethez ebben a környezetben

A felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak. A bérleti díj növekedése és a kamatláb-csökkentés egyaránt érme feldobás. Az adósságoldalon egyre nagyobb nyomás nehezedik a piac jelentős részére, és a tavalyi árakhoz képest sokkal nehezebb új ügyleteket kötni.

Ez egy nehéz környezet, de még mindig számos olyan stratégia létezik, amely értelmes lehet azoknak a hozzáértő befektetőknek, akik továbbra is szeretnének részt venni a többcsaládos és más ingatlanszektorban. Íme néhány dolog, amin gondolkodom:

Kölcsönöz

A kamatlábak magasabbak, mint a felső határok. Ez több cash flow-t jelent, legalábbis az első év(ek)ben, a hitelező számára egy befektetett dollárra vetítve, mint a részvénybefektető, alacsonyabb kockázat mellett. Hagyja, hogy valaki más vállalja a kockázat első 20-30%-át. Én személy szerint fontolgatom, hogy olyan hitelalapokba fektessek be, amelyek kemény pénzkölcsönt nyújtanak, mivel szeretem a rövidítést-e hitelek futamideje, és úgy érzik, hogy az egycsaládosok piaca jobban el van szigetelve a kockázatoktól, mint a többcsaládosok piaca.  

Vásároljon nulla tőkeáttétellel

Ha valóban az a cél, hogy hosszú távra több családot birtokoljon, és a rövid távú kockázat nem zavar, akkor fontolja meg, hogy egyáltalán ne használjon tőkeáttételt, ha lehetősége van rá. Ez csökkenti a kockázatot, és ismét, mivel a kamatlábak magasabbak, mint a felső kamatlábak, növeli a pénzáramlást. Néhány év múlva mindig refinanszírozhat, ha több tőkét akar munkába fektetni. 

Várj és figyelj

Ez a piac időzítése, és nem az én stílusom. De ha hiszel ennek az elemzésnek, 2023-ban az árak jelentős eltolódását láthatjuk. Ha 6-12 hónapig készpénzzel ülnek, néhány hozzáértő vásárló olyan helyzetbe kerülhet, hogy jó áron szerezzen be eszközöket, különösen akkor, ha a pánik nagyon befolyásolja a felső kamatlábat. , nagyon magas. 

Tekintse át a befektetés feltételeit

Egyes szindikátoroknak joguk van tőkehívást kezdeményezni. Ha a DSCR szerződés megszegi az ügyletet, a szindikátornak nagyon nem vonzó lehetőségei lehetnek: hatalmas veszteséggel értékesít, kizárják, vagy hatalmas halom készpénzt hoz az asztalra, hogy megakadályozza a kizárást. 

A szindikációs befektetés feltételei lehetővé tehetik a szindikátor számára, hogy a befektetőktől további tőkebefektetést vagy részvényeik felhígítását követelje meg. Bár a hatalom valószínűleg a szponzor kezében van, legalább az Ön ellenőrzése alatt áll, hogy megértse, hogy ez lehetséges-e az üzletében vagy sem, és ennek megfelelően készítse elő készpénzpozícióját. Ne vakítsd el.

Vigyen egészséges szkepticizmust minden új befektetésbe

Nyilvánvalóan szkeptikus vagyok a piaccal szemben rendszerszinten, de ha olyan konkrét ügyletet mutatnak be, amely eléggé felkeltett az érdeklődésem ahhoz, hogy még egyszer megnézzem, biztos akarok lenni abban, hogy az ügyletnek még a jelentős növekedés mellett is van értelme. felső árfolyamok. 

Szkeptikus lennék az „értéknövelő” állításokkal kapcsolatban (minden szponzor által hirdetett ügylet „értéknövelő”), vagy hogy az ingatlan „nagyszerű üzlet” (milyen szponzor fogja mondani, hogy az ügylet nem nagyszerű?). Az én érdeklődésemet az is felkeltené, ha egy szponzor jelentős összeget kötne le saját tőkéjéből – ami a nettó vagyonával összefüggésben értelmes dolog. ). Biztos szeretnék lenni abban, hogy a saját, nehezen megszerzett tőkéjük is veszélyben volt az enyém mellett, nem csak abban, hogy lehetőségük van felfelé keresni az akvizíciós díjakból, a kezelési díjakból és a hordozott kamatokból. 

Vegyünk egy rövid álláspontot… valamiről?

Kíváncsi vagyok, vannak-e olyan nyilvános REIT-ek, amelyek különösen ki vannak téve az itt vázolt kockázatoknak. Jelentős mennyiségű kutatás feltárhat olyan portfóliókat, amelyek különösen az alacsony kamatlábakkal, hatalmas kínálati kockázattal és a változó kamatozású adósság nagy százalékával rendelkező piacokon koncentrálódnak, vagy ahol az egekbe szökő kamatsapkaköltségek várhatók. Ha valaki úgy dönt, hogy itt ásni kezd, nagyon érdekelne, hogy átbeszéljem az eredményeit.   

Következtetés

Ez egy hosszú cikk volt. Ha idáig eljutott, köszönöm, hogy elolvasta!

Amint azt a bevezetőben említettem, amatőrtől vándorlóig tartom magam a kereskedelmi ingatlanok világának megértésében és a nagy többcsaládosok között. 

Amit azonban képes vagyok felfogni, félek az értékeléstől. Úgy érzem, sok kockázat van itt, és 2023-ban nagyon konzervatív leszek. Lehetséges azonban, hogy veszek egy másik családi házat, vagy akár egy kicsi többlakásos ingatlan, mint egy duplex, triplex vagy quadplex, ahogy én szeretem 12-18 havonta. 

Remélem, hogy ez a cikk legalább segít a befektetőknek megalapozottabb döntések meghozatalában, ha többcsaládos befektetési lehetőségeket kutatnak, és egy kicsit jobban átgondolják. 

És még egyszer, még mindig keresek valakit bikatartóval többcsaládba. Ha ezt olvassa, kommentelje alább, vagy írjon nekem a következő címre . Szeretném hallani a véleményedet.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.