101. jelzáloghitel: A tőke és a kamat kiszámítása

Ebben a cikkben

Calculating the principal and interest on your loan helps you identify the actual cost of a property. If you have a $400,000 loan at a 30-year fixed rate of 5%, the amount you spend after 30 years isn’t $400,000. It’s actually $773,158. $400,000 will go toward your principal, while the other $373,158 will go toward your interest.

Ha lakást vásárol a fix kamat, a havi jelzáloghitel törlesztőrészlete a hitel futamideje alatt azonos lesz. Azonban annak ellenére, hogy minden hónapban azonos összegű csekket ír ki, a tőke és a kamat összege mindig eltérő lesz. 

Ebben a bejegyzésben meghatározzuk a jelzáloghitel tőkéjét és kamatait, és megmutatjuk, hogy ki kell számítania, mennyibe kerül egy ház, hogy megalapozottabb döntést hozhasson ingatlanvásárláskor. Azt is megvitatjuk, hogy mi a különbség a THM és a kamatláb között, milyen tényezők befolyásolják a kamatlábat, és hogyan lehet nyomon követni a fix kamatozású jelzáloghitel-fizetések irányát. 

A következőképpen számíthatja ki a hitel tőkéjét és kamatait:

Mi a jelzáloghitel tőkerésze?

Ha lakáshitelt vesz fel, a tőke összege az az összeg, amelyet a hitelezőtől felvesz. Ha otthonának teljes vételára 300,000 20 USD, és 60,000 %-os előleget fizet 240,000 XNUMX USD összegben, a fennmaradó XNUMX XNUMX USD a tőkeegyenleg. 

Vételár – Előleg = Tőkeegyenleg

Használd a jelzálog kalkulátor hogy meghatározza, mennyi lakást engedhet meg magának. A tőke összege megegyezik a kölcsön összegével, így ez az egyik legfontosabb szám, amit tudnia kell. A jelzáloghitel tőkéje a kölcsön felvétele után azonnal elkezd kamatozni. A kettő együttesen teszi ki a havi fizetés nagy részét. 

Mi az a kamatfizetés?

A hitelintézetek nem adnak kölcsön több százezer dollárt, és nem kapnak cserébe semmit. Hitelezője kamatot számít fel a kölcsön után, általában az éves százalékos kamatláb (THM) alapján. 

A legtöbb első lakásvásárló meglepődve tapasztalja, hogy még alacsony kamat mellett is sok pénzt költenek a jelzáloghitel kamataira minden hónapban. Például, ha 30 éves futamidejű kölcsönt vesz fel 400,000 5 dollárért, 2,147.29%-os kamattal, a havi törlesztőrészlete 1,666.67 dollár. Az első hónapban ebből a befizetésből 480.62 USD kamatra, és csak XNUMX USD kerül a tőke kifizetésére.

Hogyan történik a kamatfizetés kiszámítása?

A kamatfizetés kiszámítása egy kicsit több matematikát igényel. A képlet a következő:

Havi kamatfizetés = kölcsöntőke összege x (éves kamatláb / 12)

A hitel főösszege = 400,000 XNUMX USD
Kamat = 5%, vagy 0.05

Ebben az esetben az Ön érdeklődése:

Kamat = 400,000 05 USD x (.12/XNUMX)
Kamat = 1,666.67 USD

Rögzített kamatláb esetén kevesebb kamatot kell fizetnie minden egyes jelzáloghitel-részletnél, mivel a tőkeegyenleg csökken. Az első jelzáloghitel-fizetést követően a tőkeegyenleg 400,000 399,519.38 USD-ről XNUMX XNUMX USD-ra emelkedik. A második hónapban a kamategyenlet a következő:

Kamat = 399,519 05 USD x (.12/XNUMX)
Kamat = 1,664.66 USD

Míg végül csak 2.01 USD-t fordít a tőkeegyenlegére, lassan egyre többet fizet vissza hiteléből, ami elvezet minket az amortizációhoz. 

Mi az amortizáció?

Amortizáció a lakáshitel törlesztését jelenti rendszeres tőke- és kamatfizetéssel, idővel. Az amortizáció kiszámításához a következő képlet szükséges:

A = Havi jelzálogfizetés
P = tőkeegyenleg
I = Időszakos kamatláb
N = Kifizetések teljes száma

Ehelyett amortizációs kalkulátor használatát javasoljuk.

Miért számít az amortizáció?

Az amortizáció segít a lakástulajdonosoknak és az ingatlanbefektetőknek idővel beazonosítani költségeiket. 

Adózási szempontból az amortizációs táblázatok megmutatják, hogy mennyi kamatot kell fizetnie évente. A jelzáloghitel kamata levonható az adóból, vagyis akkor igényelheti, ha tételesen felsorolja a kiadásait, és túllépi a szokásos levonási küszöböt.

Az amortizáció azt is megmutatja, hogy mennyivel fog tartozni a tőkeegyenlegével évente vagy havonta. Minél alacsonyabb az egyenlege, annál több tőke van otthonában. Az egyszerűség kedvéért tételezzük fel, hogy otthona értéke soha nem nő. Mielőtt végrehajtaná az első befizetést, 100,000 XNUMX USD részvénye van (más néven előleg). 

 A fenti példát használva a következőképpen nézheti meg, mennyi a tőkeegyenlege különböző időintervallumokban:

Hónap év	Kezdeti előleg	Egyenleg	Méltányosság
0 hónap / 0 év	$100,000	$400,000	$100,000
12 hónap / 1 év	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 hónap / 5 év	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 hónap / 10 év	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 hónap / 15 év	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 hónap / 20 év	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 hónap / 25 év	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 hónap / 30 év	$100,000	$0	$500,000

Ebben a forgatókönyvben minél több saját tőkét épít fel, minél hosszabb ideig van hitele. Ennek az az oka, hogy több jelzáloghitel-részlet megy a havi tőkeegyenlegbe. 

THM vs. kamatláb: mi a különbség?

Mindkét arány százalékban van kifejezve, de van köztük egy lényeges különbség. 

A kamatláb a kölcsön éves költségére vonatkozik, de nem tükrözi a kölcsönért esetlegesen fizetendő díjakat vagy költségeket. 

A THM sokkal holisztikusabb kifejezése annak, amit felvesz, és gyakran magasabb, mint a kamatláb. Ez tükrözi a kamatlábát, a jelzáloghitel-közvetítői díjakat, bármilyen jelzálogpontok, és egyéb költségek, amelyek a kölcsön megszerzésével kapcsolatban merülnek fel. 

Milyen tényezők befolyásolják a kamatlábát?

Minél alacsonyabb a kamata, annál kisebb lesz a havi jelzáloghitel-törlesztése – és minden százalékpont számít! 400,000 30 dolláros 5 éves, 2,147%-os hiteléhez a havi törlesztőrészlet 4 dollár. Ha azonban a kamata 1,910%, a havi törlesztőrészlete 237 dollárra csökken. Ez XNUMX dollár különbség!

Íme néhány tényező, amelyek meghatározzák a kamatlábát:

• Hitel pontszám: Minél magasabb a FICO pontszáma, annál alacsonyabb a kamatláb. Általában akkor jogosult a legjobb árakra, ha hitelpontszáma 700 vagy magasabb.
• Hitel futamideje: Ha a hitele rövidebb futamidejű, a kamata valószínűleg alacsonyabb lesz. Ha 30 éves futamidejű 5%-os hitelre jogosult, ugyanaz a hitelező 15 éves futamidejű 4%-os hitelt kínálhat. 
• Települések: Ha olyan területen tartózkodik, ahol több lakástulajdonos fizetésképtelenné válik, a kamatláb magasabb lehet. 
• Előleg: Ha az előleg kevesebb, mint 20%, a legtöbb hitel esetében fizetni kell magán jelzálogbiztosítás (PMI), ami további 0.58% – 1.86% hozzáadott kamatot jelent.
• Jelenlegi kamatlábak: A lakáspiac helyzete és a Federal Reserve befolyásolja a lakáshitel-kamatokat. 

Mit tartalmaz még a havi jelzálogtörlesztés?

A tőke és a kamat képezi a havi jelzáloghitel törlesztőrészletének alapját, amely a hitel futamideje alatt nem emelkedik. Vannak azonban más díjak is, amelyeket figyelembe kell venni:

• Vagyonadók: Ezeket az adókat a helyi önkormányzat számítja fel Önnek ingatlana becsült értéke alapján. A felbecsült érték az, amit az ingatlanértékelő szerint az Ön otthona megér, és nem egyezik meg a piaci értékkel. Az ingatlanadók államonként eltérőek.
• Lakástulajdonos biztosítás: A lakásbiztosítás általában fedezi az otthonában keletkezett belső és külső károkat, a személyes vagyontárgyak elvesztését vagy megrongálódását, valamint a felelősségbiztosítást, ha az Ön otthonában vagy ingatlanán baleset történik. 
• PMI: Ahogy korábban említettük, PMI-t kell fizetnie, ha az előleg kevesebb, mint 20%. Ez a biztosítás megvédi jelzáloghitelezőjét, ha nem fizeti ki jelzáloghitelét. Ez megszűnik, ha a hitel/érték arány (LTV) 78%-ra vagy az alá csökken. 
• Lakástulajdonos Egyesület (HOA) díjai: Ha egy társasházba vagy egy lakóközösség szomszédságába költözik, HOA-díjat kell fizetnie. Ezek a HOA-tól függően változnak. 

Kövesse nyomon a megbízóját és érdeklődését

Összefoglalva, a tőke az az összeg, amelyet a hitelezőtől felvesz, amikor lakáshitelt vesz fel, a kamata pedig az, amit a hitelező felszámít, ha ezt a pénzt felveszi. Most, hogy tudja, hogyan működnek, és hogyan kell használni az amortizációs kalkulátort, hogy megtudja, mennyit fizet, és mikor hozhat megalapozottabb döntést lakásvásárláskor. 

GYIK

A tőkét vagy a kamatot kell fizetnie?

A hitel feltételeitől függően havonta többet fizethet. Az extra pénz a tőkeegyenleghez megy, és segít gyorsabban törleszteni a kölcsönt. 

Hogyan fizetheti még ki gyorsabban a hitelét?

Egyes társaságok lehetővé teszik, hogy kéthetente jelzáloghitel-fizetést hajtson végre. Ahelyett, hogy 12 havi befizetést fizetne, kéthetente 26 kifizetést kap, amely a havi összeg felével egyenlő. Ezzel a stratégiával évente egy plusz hónapot fizet, és több évet lefaraghat a hiteléből. 

Hány százalékos fizetési tőke?

Ez a százalék a kölcsön hosszától, összegétől és kamatától függően változik. 

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.