Többcsaládos és a kereskedelmi ingatlan ez volt a vicc feneke az elmúlt évben. Mint jelzálog kamatlábak emelkedésnek indult, a kereskedelmi ingatlan-befektetőket súlyosan érintették, as a nyereség szánalmas lett és a nevetséges árakat kérni. A média hónapok óta azt jósolja a kereskedelmi ingatlanok összeomlása, jelzáloghitel-hullámra hivatkozva eladók, akik nem tudnak fizetni a refinanszírozás magas ára. És bár ezek az alapok nem rosszak, a jelzáloghitel összeomlása nem biztos, hogy valóság.
Így ahelyett, hogy spekuláltunk volna, továbbléptünk Richard Hill, a Cohen & Steers ingatlanstratégiai és kutatási részlegének vezetője, hogy megkülönböztesse a tényeket a fikciótól. Richard tudja ezt hitelek esedékesekés a vásárlók alacsony áron állítható jelzáloghitelek bajban lehet. De ez nem az egész történet, és annak néhány része kereskedelmi ingatlan masszív növekedésre késztethető amiről a lakossági befektetőknek fogalmuk sincs. A hamarosan befuthatnak a lehetőségek azoknak, akik tudják, hol keressenek.
Ebben az epizódban Richard arról fog beszélni a kereskedelmi ingatlanjelzáloghitelek valódi kockázata, mely szektorokkal van a legnagyobb baj, melyeket fújnak ki aránytalanul, és mekkora áresésre számíthatnak a befektetők. Ráadásul Richard elmondja a három legjobb időpontot egy olyan gyorsan változó piacon való befektetéshez, mint amilyeneket ma látunk.
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dave:
Üdvözlünk mindenkit a piacon. Én vagyok a házigazdád, Dave Meyer, akihez ma James Dainard csatlakozott. És ez egy egészen különleges nap lehet, James. Most láttuk, hogy a Fed 25 bázisponttal emelte a kamatot, de jelzik, hogy ez a szigorítási ciklus vége lehet. Mit gondolsz?
James:
Nos, nem örülök, hogy 5%-nál tartunk, de örülök, mert a növekedést kontroll alatt tartják. Úgy érzem, ez mindig olyan érzelmessé teszi a piacot, miközben csak vissza kell térnünk a stabilitáshoz. Tehát ez olyan, mint: „Menjen oda, ahol lenni akar, és nőjön ki onnan.” De azt mondom, hogy nem mondták el nekünk az igazat. 12 hónappal ezelőtt azt mondta, hogy mi lesz a csúcs? 4? 3.75-től 4-ig? Ez volt az?
Dave:
Ó igen. De apránként, minden hónapban növelték. Azt mondják: „Emelkedik. Felfelé megy. Felfelé megy.” De azt hiszem, ez az első alkalom, hogy több mint egy éven belül nem mondják, hogy jövőbeni kamatemelések lesznek.
James:
Egy dolog azonban. Nem bízom abban, amit a Fed mond vagy nem mond többé. Szóval meglátjuk mi lesz.
Dave:
Igen, ez egy jó pont. De úgy értem, azt hiszem, sokan már egy ideje szünetet kérnek. Azt mondták, hogy szünetet tartanak. Nyilvánvalóan, ha az infláció magas marad, akkor átgondolják. De számomra ez az, amit csinálnék, egyfajta szünet. És ha szavaznék a Fed-ről, amit egészen biztosan nem, akkor azt mondanám, hogy „pihenj, és nézd meg, mi történik”, mert a jelek szerint a munkaerőpiac kezd egy kicsit megrepedni. Nyilván volt bankválság, úgyhogy nekem nem árt várni pár hónapot, és megnézni, mi történik, és átértékelni, mint minden egyes találkozáson kirándulni. És hat-nyolc hetente találkoznak.
James:
Igen, ez csak a stabilitás felé tart. Annyira fontos lesz, mert mindannyian tűkön ülünk, valahányszor kijön. És nem mintha nem lettek volna negatív hatásuk. Úgy értem, láttunk néhány bankot csődbe. Láttuk, hogy a lakhatás egy kicsit visszaesett. És a munkaerőpiacon, remélhetőleg ez még jobban megtörik, mert még mindig az volt… Tudom, hogy ez még mindig nehéz számunkra, mint vállalkozóknak.
Dave:
Igen, az biztos. Nos, ezt nyilván korán rögzítjük. Ez az epizód május 15-én esik. Ezt május 3-án rögzítjük. Tehát a következő epizódokban többet fogunk kitérni… Talán már… többet foglalkozunk ennek a döntésnek a következményeivel. De én csak izgatott voltam, és beszélni akartam veled erről. De ma van egy hihetetlen epizódunk. Úgy értem, mindegyik a kedvencem, de ez volt az, amiből annyit tanultam, amiről egyáltalán nem tudok eleget. De talán a mai nap után egy kicsit többet tudok. Ma itt van Rich Hill, aki a Cohen & Steers rangidős alelnöke és ingatlankutatási és -stratégiai vezetője. Szakértelme pedig a kereskedelmi ingatlanokra és az adósságra vonatkozik. És csak ránk ejtett némi tudást, James. Mit gondoltál erről az interjúról?
James:
Ó, biztosan egy szakértő. Az biztos. Ez volt az egyik kedvenc epizódom, amit csináltunk. Ebben annyi világosság van, hogy mekkora hype húzódik meg a kereskedelmi ingatlanpiacon és a bankszektorban történõ események mögött. És az a tisztaság, amit nyújtott nekem, valahogy elkábult. Például: "Ó, igen, azok a nagy statisztikák, amelyeket kidobnak, teljesen normálisak."
Dave:
Abszolút, igen.
James:
Üdítő volt hallani mindazt, amiről beszél, és ő egy okos srác.
Dave:
Biztosan. És azért hoztuk be Rich-et, mert olyan sok média foglalkozott a kereskedelmi ingatlanpiaccal, a lehetséges fizetésképtelenségekkel és a bankválságokkal, és ez nagyon sok a médiában, és rengeteg kérdést kapok ezzel kapcsolatban, de ez nem igazán az. szakterületem. Így aztán megkértük Rich-et, hogy elmagyarázza nekünk, mi is történik valójában. És, spoiler figyelmeztetés, nem mindig pontosan az, amit a média mond. De Rich hihetetlen adatokat és információkat közöl arról, hogy valójában mi is történik a kereskedelmi ingatlanok jelzálogpiacán, az adósságpiacokon, és ötleteket ad a kereskedelmi ingatlanok terén látott lehetőségekhez is. Szóval tartunk egy kis szünetet, aztán üdvözöljük a Rich-en, hogy a kereskedelmi ingatlanok jelzálogpiacáról beszélgessünk.
Rich Hill, üdvözöljük a piacon. Köszönöm, hogy itt vagy.
Gazdag:
Igen, köszönöm, hogy velem voltál.
Dave:
Kezdhetnénk azzal, hogy bemutatkozz? És csak meséljen egy kicsit arról, hogyan került az ingatlanügyekbe, és az összes kutatási témáról, amelyekről ma beszélni fogunk.
Gazdag:
Igen. Te jó ég, azt hiszem, ezt még senki sem kérdezte tőlem. Hol kezdjem? Szóval nézd, a nevem Richard Hill. A Cohen & Steers kereskedelmi ingatlanok kutatásának és stratégiájának vezetője vagyok. A Cohen & Steers-t 1986-ban alapították az első olyan menedzserként, aki a jegyzett ingatlanokat kezelte. Jelenleg körülbelül 80 milliárd dollárral gazdálkodunk. Ennek körülbelül a fele tőzsdén jegyzett ingatlan, a másik fele pedig egyéb ingatlanvagyon, beleértve a magáningatlanokat is.
Szóval hogyan kerültem a kereskedelmi ingatlanokhoz? Nos, nézd, ingatlanos családban nőttem fel, és apám bevásárlóközpont vezetője volt. Általában azzal viccelek, hogy ez azt jelenti, hogy egy lépéssel feljebb van a házmesterhez képest. Nem volt kedvem visszakerülni a kereskedelmi ingatlanokhoz az egyetem elvégzése után, de végül visszatértem hozzá, egy kamatszármazékos pultnál dolgoztam, kereskedelmi ingatlanfejlesztőket és lakásépítőket fedeztem fel. Gyorsan előre, csatlakoztam egy adósságtőke-piaci csapathoz. Egészen addig, amíg a szolgáltatásaimra már nem volt szükség, 2008-ban. Azt mondták, hogy pár hónapom van állást keresni. Magamnak dolgoztam, tanácsadtam a Közel-Keleten. Rájöttem, hogy ez nagyon nehéz. És valaki 2010 körül kutató elemzőt keresett. Nem talált nálam nem hagyományosabb embert, mert még soha nem voltam az, de az adósságpiacokkal foglalkozó kutatóelemző lettem, majd [hallhatatlan 00 :06:15] REIT részvénypiacok. És ma itt vagyok.
Remélhetőleg ez egy nagyon gyors Cliff Notes verzió, amely áttekintést ad arról, hogy kivel beszél ma.
Dave:
Fantasztikus. Nos, sokat tett azért, hogy megfeleljen a kérdéseknek, amelyeket James és én tartogatunk önnek, mert ezek mind a kereskedelmi ingatlanokról szólnak, és sok az adósságról szól. Kezdjük tehát a legmagasabb szinten. Nyilvánvaló, hogy a média nagy hangsúlyt fektet a kereskedelmi ingatlanok adósságpiacára és arra, hogy mi folyik itt. De el tudná olvasni a teljes kereskedelmi adósságpiacot?
Gazdag:
Igen, nos, talán itt kezdhetem, és fel tudom mérni a kereskedelmi ingatlanpiacot, mert azt hiszem, sok tévhit van arról, hogy mi az, és mi nem. Úgy gondoljuk, hogy ez csaknem 21 billió dolláros piac az Egyesült Államokban. Az embereknek azonnal az iroda vagy a kiskereskedelem, a többcsaládos és az ipari helyek jutnak az eszébe. Értem, mert ott laknak. Ott dolgoznak. Ott vásárolnak, és ott szerzik be az áruikat az Amazontól. Olyan dolgok, amelyeket az emberek igazán értenek. De akár hiszi, akár nem, ez nem az egész kereskedelmi ingatlanpiac. Vannak olyan dolgok, mint az adatközpontok és a cellatornyok, valamint egy családi bérbeadás és az idősek lakhatása. Tehát ez egy meglehetősen változatos ökoszisztéma különböző ingatlantípusokból, amelyek mindegyike ugyanazon ernyő alatt áll.
De valahogy szeretem leírni, olyan, mint amikor bemegyek az óvodám osztályába, és mindannyian más-más irányba futnak különböző időpontokban. Tehát bár a kereskedelmi ingatlanok most rosszul vannak, bizonyosan vannak olyan alágazatok, amelyek egész jól teljesítenek. Jelenleg virágzik a nyugdíjas lakhatás. Az Office nem áll jól. Tehát egyetlen megjegyzésem az Ön számára, hogy az irodapiacon könnyű ragaszkodni, és biztos vagyok benne, hogy még visszatérünk erre, de ez nem a kereskedelmi ingatlanpiac összessége.
Dave:
Tehát, tekintettel arra, amit az imént mondott, Rich, arról, hogy ez milyen sokszínű, ésszerűtlen arra kérni, hogy adjon nekünk átfogó kockázatértékelést a piacon? Vagy ha lehetne koncentrálni, közönségünk leginkább a többcsaládosokra koncentrál, de vannak érdeklődők a kiskereskedelmi és irodaterületek iránt is. Biztos vagyok benne, hogy van még néhány, de valószínűleg ez a három legnagyobb.
Gazdag:
Igen, így talán el tudom magyarázni. Ha hat-hét hónappal ezelőtt folytattuk volna ezt a beszélgetést, hasonló történetet meséltem volna el neked, mint amit ma, de azt mondtam volna: „Hé, nézd, nagyon aggódom a reklám miatt. ingatlan." Így valószínűleg 7-ből 8-re vagy 10-ra adtam volna magam az aggodalomra. És hát miért is aggódtam volna? Nos, hét hónappal ezelőtt azt mondtam volna, hogy a kereskedelmi ingatlanok értékelése 10-20%-kal csökkenni fog. Minden bizonnyal a 10% valószínűleg most lekerül az asztalról, és úgy gondoljuk, hogy az értékelések inkább 20-ról 25-re süllyednek. De valójában inkább 5-ösnek vagy 6-osnak tartanám magam a kockázati skálán. Miért van ez így?
Nos, ez azért van így, mert az egész piac a hallgatóságot a bearish narratívára hagyta, és hirtelen egy pragmatikus, tárgyilagos nézet a kereskedelmi ingatlanok kockázatairól és talán néhány jó részéről hirtelen nagyon bullishnak tűnik, és talán még merem is. mondjuk kölyökkutyák és szivárványok. Szóval szerintem csak néhány tévhit van, és talán az igazság egy kicsit a közepén van. Nem hiszem, hogy közeledik a világvége. Nem hiszem, hogy mindenki azt mondja, az a következő cipő, amelyet le kell ejteni. Szóval szívesen beleáshatom magam, de elmondanám, hogy hét-nyolc hónappal ezelőtt meglehetősen óvatos voltam. A dolgok azóta rosszabbra fordultak, de valójában úgy érzem, hogy most jobb helyzetben vagyunk, tekintettel arra, hogy a vita milyen macerás lett.
James:
Igen, és örülök, hogy felhoztad, mert csak ennyit hallasz az elmúlt 60… nem, az elmúlt 90-120 napban. és elolvad. Az elmúlt 15-20 évben fektettünk be a Pacific Northwest régióba. Olyan, mintha minden alkalommal, amikor arra számítasz, hogy valami rossz megtörténik, és mindenki erről beszél, az szinte soha nem történik meg. Aztán valami véletlenszerűen a bal oldali mezőből jön, és a semmiből eltalál. És ezért úgy érzem, hogy a narratívák nagyon-nagyon agresszívek, mert az általam olvasott narratívák egy része olyan, hogy bizonyos értékelések 40-50%-kal csökkennek, ez az, amit az emberek előrevetítenek. Srácok, miért nézitek a 20-25%-ot, ami még mindig nagyon agresszív korrekció, de miért vagytok a középmezőnyben néhány más értékeléshez képest, amelyekről az emberek beszélnek?
Gazdag:
Igen. Nos, először és mindenekelőtt beszéljünk a 40-50 közötti értékbecslésről, amit kidobnak. Szerintem egy nagyon rossz telefonjáték történik. Tehát ha valaki kap egy címsort, és valaki más felveszi anélkül, hogy ellenőrizné a tényeket, és azután, akárcsak három héttel később, úgy extrapoláltuk, hogy valami mást jelent. Azt hallja, hogy a part menti irodák ingatlanértékei 40-50%-kal csökkenhetnek. Ez ésszerű? Nem tudom. Talán. A tengerparti REIT-ek jelenleg 50%-kal esnek vissza csúcsaikhoz képest. Szóval nem olyan őrült. De fejtsük ki egy kicsit a játékelméletet. Amikor hirtelen azt mondod, hogy az Egyesült Államokban az összes iroda 40-50 főre csökken, az óriási szám, és nem hiszem, hogy az emberek valójában értik, hogy ez mit jelent.
Ahhoz, hogy az iroda átlagosan 40-50%-kal csökkenjen az Egyesült Államokban, ez azt jelenti, hogy San Franciscóhoz hasonlónak 80%-kal kell csökkennie, mert mit gondol? A Tennessee állambeli Nashville nem fog 50%-ot csökkenni. 10%, 15%, 20%-kal fog csökkenni. Tehát az átlagok törvénye, hogy országosan elérjük a 40, 50%-ot a hivatalok terén, ez egy nagyon-nagyon drákói forgatókönyv a nagy tengerparti piacokon. Ne törődj azzal, hogy országszerte az értékelések nem fognak 40-50-re csökkenni. A GFC alatt 30%-ot esett vissza. Ez közel sem olyan rossz, mint a GFC. Az S&L-válság alatt 32%-os mínuszban voltunk. Ez nem olyan rossz, mint az S&L válság. Szóval hogyan jutunk el 20-tól 25-ig? Nézd, nincs kristálygömböm, de megpróbálunk háromszögelést végezni sok különböző forrásból. Hiszünk abban, hogy a REIT a kereskedelmi ingatlanpiac vezető mutatója. A REIT-ek 25-ben 2022%-kal estek vissza. 35-ben a mélypontjukon csaknem 2022%-kal estek vissza. Tehát a 25% megfelelő számnak tűnik ahhoz képest, amit a REIT-ek áraznak.
De amire szintén sok időt fordítunk, az a cash-on-cash megtérülés elemzése. Tehát ez alapvetően a gazdasági felső kamatemet veszi figyelembe… Tehát ez a névleges felső kamatláb, miután kiigazítottam a beruházási kiadásokat… mekkora tőkeáttételt kaphatok rá, és az adósságköltségemet. Találd ki? A gazdasági korlátok továbbra is viszonylag szigorúak a jelentősen megemelkedett finanszírozási költségekhez képest. Tehát a cash-on-cash megtérülésem jóval a történelmi átlag alatt van. Ha vissza kell állítanom a történelmi átlaghoz, akkor az ingatlanértékeléseknek átlagosan 20 és 25%-kal kell csökkenniük. Nem akarok itt túlságosan ideges lenni, de ez csak matematika. Ez csak emelt hozamú matematika.
És ha belegondolunk abba, hogy mit árulnak el nekünk a készpénzes hozamok, mit üzen nekünk a REIT-piac, és mellesleg, mit kezdenek már elmondani a magánpiaci indexek, és örömmel bontom ki ezt. számodra a 20 és 25 között nem érzed ésszerűtlennek. Most, egy év múlva, ha visszajössz, és azt mondod: „Hé, Rich, 27 éves volt” vagy „17 éves volt”, egyszerűen nem vagyok olyan okos. Szerintem igazunk van az irányvonalban. Hagyjuk, hogy a piacok kitalálják, hogy 17, 27 vagy 22.
Dave:
És ez a kereskedelmi ingatlanokon belül minden eszközosztályra vonatkozik, vagy úgy gondolja, hogy lesz némi eltérés az eszközök között?
Gazdag:
Ó, óriási szórás az eszköztípusok között. Ez egy általános 18 alágazat, amely a kereskedelmi ingatlanok körébe tartozik. Úgy gondoljuk, hogy átlagosan 20-ról 25-re csökkennek. Említetted, hogy a többcsalád fontos eszközosztály. Ez általában jobban bírja, mint mondjuk az iroda. A többcsaládos alapok erős lábakon állnak. Az ipar erős lábakon áll. Annak, amivel a többcsalád foglalkozik, nagyon kevés köze van az egyenlet alapvető oldalához. Mindennek köze van a finanszírozási költségek átárazásához, és a felső korlátok két éve még 4% alatt voltak. Ez jóval a finanszírozási költségek alatt van. Tehát negatív tőkeáttételed van. Csak átárazod a kamatlábak új normáját. És még egyszer örülök, ha ezt lebonthatnám, de nem lennék meglepve, ha a többcsaládos csökkenést 10-15 százalékponttal látnám, míg az iroda ennél lényegesen nagyobb mértékben csökkenhet, de ez átlagosan 20-25. Lesz néhány nagyon jól teljesítő ingatlantípusok. Lesznek olyan ingatlantípusok, amelyek nem teljesítenek jól.
James:
Igen, és azt hiszem, ez a probléma a narratívával, hogy mindent egy nagy tóba öntenek, mondván, hogy a kereskedelmi ingatlanbanki üzletág összeomolhat, de akkor a többcsaládos vagyonosztály, amely a felső kamatláb mellett meglehetősen erősnek tűnik. tömörítések, majd az iroda kerül a keverékbe. És itt van a negatívum… Láttam, hogy 4.5 billió dollár van az Egyesült Államokban és a többcsaládos reklámban. Olyan ez, mint amikor átnézik ezeket a statisztikákat a médiában, mindig összekeverik az egészet. Srácok, sikerült feltárni a különbséget a többlakásos és az irodai adósság között, és mi lesz esedékes?
Gazdag:
Igen.
James:
… és hogyan fog ez kinézni a következő 12-24 hónapban?
Gazdag:
Igen igen. Szóval van. Sok időt töltöttünk ezzel. És alapvetően [hallhatatlan 00:16:22] két hétig vertem a fejem a falhoz, és próbáltam kitalálni a tényeket a fikcióból. Hadd adjak néhány számot. Nos, mielőtt odamennék, úgy gondoljuk, hogy az Egyesült Államok kereskedelmi jelzáloghitel-piaca körülbelül 4.5 billió dollár. Van még fél billió dollár építési hitel. Így körülbelül 5 billió dollárnyi kereskedelmi jelzáloghitelhez juthat. Néha hallani fogsz olyan számokat, mint az 5.5 billió kidobás. Ez magában foglalja a tulajdonos által használt ingatlanokat is. Tehát mi az a tulajdonos által használt ingatlan? Ez olyan, mintha az Amazonnak lenne saját ipari létesítménye, és jelzálogkölcsönt helyezne rá. Ennek sokkal-sokkal más kockázati profilja van, mint a hagyományos kereskedelmi ingatlanoknak. Ezt nem vesszük figyelembe.
Néha valóban sokkal kisebb számot hallasz, és ez a bankokra vonatkozik. És szeretnék egy pillanatra visszatérni ide, de koncentráljunk csak a 4.5 milliárdra egy másodpercre. Hallottál már a közelgő lejáratok hatalmas faláról. A média előszeretettel beszél erről a hatalmas lejárati falról, miszerint az összes fennálló kereskedelmi jelzáloghitel 40%-a a következő három évben esedékes. Ez valahogy igaz. Tehát hadd mondjam el a tényeket. A kereskedelmi jelzáloghitelek 16%-a esedékes 2023-ban. 14%-a 2024-ben, 12%-a pedig 2025-ben. Azt hiszem, így összegezve ez 41 vagy 42%.
Amikor hallom, hogy valaki ezt mondja: „Ó, istenem, leszakad az ég. Az összes kereskedelmi ingatlanhitel 40%-a a következő három évben esedékes – nevetek. És nem azért nevetek, mert nyájas vagyok, hanem a kereskedelmi jelzáloghitelek hétéves futamideje van. Ez értelemszerűen azt jelenti, hogy az összes hitel 15%-a minden egyes évben esedékes, örökkön örökké. 22 éve csinálom ezt. Az összes hitel 40%-a esedékes a következő három évben, amíg tanulmányozzák a piacot. Ez csak így van. Szóval ez nem a lejáratok fala. Csak ez történik. Szóval szeretem kimondani, mert olyan, mintha így gondolná az ember: „Ó, istenem”, nyilvánvaló kapitány.
A második megjegyzésem az, hogy mindenki az irodáról beszél. A lejáró hitelek 16%-ának tehát 25%-a iroda. Ez nagy számnak hangzik, srácok, de mondom, a kereskedelmi jelzáloghitelek 4%-a irodai kölcsön, amely 2023-ban esedékes. Ez semmi. Ez nem túl nagy. És mellesleg, iroda kevesebb, mint 20%-a kereskedelmi jelzálog-kitettség. A több család valójában a kereskedelmi jelzáloghitel-kitettség több mint 40%-át teszi ki. A GSE-k azonban több család számára is előnyösek. A GSE-k, Fannie Mae, Freddie Mac azért vannak, hogy támogassák a lakáspiacot. És nem akarok visszajönni és azt mondani, hogy a többcsaláddal nem lesznek kihívások. Örömmel bontom ki, mit is jelent ez valójában. James, felhoztad ezeket a nagyszerű kérdéseket. Mindezeket a tényeket szórják, és ezek féligazságok, és a játéktelefonban ez a legalacsonyabb közös nevező, hogy ki lehet a legmackóbb. De valójában nem mondja el a teljes történetet, hogy mi történik.
Dave:
Úgy értem, van aggodalom, de ez az oka annak, hogy az aggodalmad szintje csökkent az elmúlt hat-kilenc hónapban. Ezért?
Gazdag:
Igen, nézd. Kicsit több munkát végeztünk. Nézeteink egy kicsit árnyaltabbak. Ugyanakkor mindenki arról ír egy történetet, hogy milyen rossz a kereskedelmi ingatlan. Talán hallották, hogy az iroda problémát jelent, és sok adósság van a kereskedelmi ingatlanokon. Valószínűleg öt történetet írtak arról, hogy milyen rossz a kereskedelmi ingatlan a 15 perc alatt. Ez olyan, mint egy „Én, én, én, én”. Mindenkinek meg kell írnia a történetet. Ironikus módon minél több történetet hallok, és annál rosszabb lesz a narratíva, azt hiszem, közelebb vagyunk a végéhez, mint az elejéhez. Befektetőként valójában ezeket a csúcsszinteket szeretném látni. Ez azt sugallja, hogy eljött a vásárlás ideje.
Mondjon itt egy gyors anekdotát, de a részvénypiacok és a fix kamatozású piacok nagyon jó munkát végeznek a „Vegyél olcsón, adj el drágán” fogalmát. Az ingatlanpiac rendkívül rosszul teljesít ebben. Mindenki mindent meg akar venni, amikor nagyon-nagyon jó érzés, késői ciklusban, és mindenki mindent el akar adni, amikor nagyon rosszul érzi magát, korai ciklusban. Ennek semmi értelme. Valójában kezdünk közeledni ahhoz az időszakhoz, amikor azt hiszem, ez az egyik legvonzóbb belépési pont, amit pályafutásom során láttam. Még nem tartunk ott, ne feledje. De nézze, az ingatlanértékek jelenleg 10-15 százalékponttal esnek vissza. Megtekintheti az NCREIF ODCE Indexet, amely az alapvető nyíltvégű alapok széles körben követett indexe. Az összes többi privát index 10-től 15-ig esett. Jelenleg mind ott vagyunk. Ez történik előttünk.
És azt hiszem, az embereknek csak meg kell érteniük, hogy a gyászfolyamat, ha úgy tetszik, sokkal gyorsabban halad. Három hónappal ezelőtt tagadásban voltunk. Már biztosan nem tagadjuk. Valószínűleg haragos szakaszban vagyunk, de gyorsan eljutunk az elfogadás felé. És úgy gondolom, hogy ez egy elég nagy belépési pontot fog teremteni. Akkor miért vagyok kevésbé mackós? Nem hiszem, hogy alapvetően kevésbé lennék mackó, de ahhoz képest, hogy a narratíva hova ment, hirtelen úgy érzem magam, mint az a fickó odakint, aki egy nagy bika.
Dave:
Kíváncsi vagyok, hogy a bearishness és a közelmúltban erre irányuló összpontosítás a nagyon különböző típusú bankok bankválságának köszönhető-e. Ön szerint az emberek csak a bankszektort nézik, és most előrevetítik ezeket a kataklizmikus eseményeket?
Gazdag:
Ó, biztosan.
Dave:
Még ha nem is rokonok.
Gazdag:
Nos, azt hiszem, rokonok. Így-
Dave:
Ó igen. Úgy értem, csak kereskedelmi ingatlanok és a Szilícium-völgy Bank [nem hallható 00:22:23].
Gazdag:
Tehát bontsuk fel, mi is történik valójában a bankszektorban. Tehát az Egyesült Államok legjobb 25 bankja nagyon csekély mértékű kereskedelmi ingatlanokkal rendelkezik. A teljes eszközállomány százalékában kevesebb mint 4%-uk van kereskedelmi ingatlanokkal szemben. Az irodai kitettségük pedig több tíz bázispont. Tényleg nagyon kicsi. De ez a 25 legjobb bank 12 hónappal ezelőtt kezdte visszahúzni a kereskedelmi ingatlanok hitelezését, talán még ennél is kicsit többet. És ahogy elkezdtek visszahúzódni, a regionális közösségi bankok igyekeztek megszerezni a piaci részesedést.
Tehát, amikor beszélek, azért vezetek a legjobb 25 bank között, mert az FDIC és a Fed a legjobb 25 bankon kívül bármit kis banknak minősít. Egy hónapja nem ismertem ezt a statisztikát, de tudod, hogy az Egyesült Államokban több mint 4,700 bank létezik? Az sok. 4,700 bank. Így igaz, hogy ezeknek a kisebb bankoknak nagyobb a kitettsége a kereskedelmi ingatlanokkal szemben. Átlagosan a teljes vagyon 20%-a. És vannak olyan kis bankok, amelyek akár 50%-os kitettséggel rendelkeznek a kereskedelmi ingatlanokkal szemben. Néhányan még 70-80%-os kitettséggel is rendelkeznek kereskedelmi ingatlanokkal. De szerintem a piac azt feltételezi, hogy az Egyesült Államokban körülbelül 200 bank működik, és ez a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kitettség erősen koncentrált. Csak nem. Szó szerint több mint 4,700 bankban oszlik el szerte az Egyesült Államokban. Ettől a sokszínűségtől egy kicsit jobban érezzük magunkat, feltéve, hogy ebből nem lesz nagy probléma.
Szóval szerintem az emberek megijednek olyan dolgoktól, amelyeket nem látnak és nem tudnak megmagyarázni. És így nem tudja, hogyan néz ki a kereskedelmi ingatlanok kitettsége, hogyan néz ki a hitelezés, milyen ingatlantípusok vannak ezekben a bankokban. Nem lehet tudni. Még abban sem vagyok biztos, hogy a kormány, az FDIC és a Fed valóban hatékonyan tudja felügyelni ezeket a bankokat. Szerintem ijesztő, mert nem tudjuk, mi van odakint. Ezt a tényt azonban szívesen felhozom, mert fontosnak tartom. Talán hallott már a CMBS-piacról, a jelzálog-fedezetű értékpapír-piacról. Amire sokan nem emlékeznek, az az, hogy az FDIC valójában az S&L-válság után hozta létre ezt a piacot. Ezért megalkották ezt az értékpapírosítási eszközt, hogy kis banki mérlegekből kis kölcsönöket vegyenek ki, és rendkívül sikeres volt. Valójában a GFC után újra használták a technológiát. Kiadtak néhány FDIC-ügyletet.
Az a véleményünk, hogy ha ez a kis bankprobléma nagyobb, mint gondolnánk… És szeretnék visszatérni arra, hogy miért nem gondoljuk, hogy ez akkora, mint ahogy az emberek gondolják… Úgy gondolom, hogy újra használhatnák ezt a technológiát, hogy segítsenek. értékpapírosítani és kis kölcsönöket kapni a kis banki mérlegekből. Senki nem beszél erről, de szerintem ez egy nagyon jó pont. De szeretnék egy kis időt eltölteni azzal, hogy arról beszéljek, miért nem gondoljuk, hogy a banki mérlegek kockázata akkora, mint ahogy azt a média narratívái sugallják. Szóval csak felteszem a következő kérdésem? Vagy te [hallhatatlan 00:25:24]-
James:
[hallhatatlan 00:25:24].
Dave:
James, akarsz kérdést feltenni? Mert-
James:
Igen.
Dave:
Gazdag, belemehetsz. Vagy James, miért nem [hallhatatlan 00:25:30]?
James:
Igen, Rich, van egy kis további kérdésem valamivel kapcsolatban, amit mondtál. Csak gyorsan szeretnék kérdezni. Gazdag, ön felhozta, hogy a 15 legnagyobb banknak csak 4%-a van ezeknek az ingatlanhiteleknek, ezeknek a kereskedelmi hiteleknek. És amit az elmúlt 48-36 hónapban láttunk, az nagy befektetői aktivitás, mert olyan sok volt a tőkéhez való hozzáférés. Ezek a kis bankok nagyon agresszívek voltak. Tudom, hogy sok közülük nagyon kedvező feltételeket kaptunk arra vonatkozóan, amit vásároltunk. Ön szerint mi történik a piaccal, ha ezek a kisebb bankok azok, amelyeknek potenciális problémái lehetnek? Mit gondol, mi fog történni a tőkéhez való hozzáféréssel? Mert ha egyszer a tőke bezárul, ott láthatunk néhány piaci problémát.
Gazdag:
Igen.
James:
Ti mit jósoltok? A hitelek megszerzésének és a vásárlás folytatásához befektetőként való továbblépés követelményei, hogyan fog ez kinézni ezeknél a kis bankoknál? Mert ha egy kis ütést el fognak viselni, akkor drámai módon szigorítják az összes irányelvüket.
Gazdag:
Igen, tehát a helyes kérdést teszed fel, és egy nagyon fontos kérdést. Az első szempont, amit szeretnék kiemelni, hogy a hitelezési feltételek szigorodtak a banki hírek előtt. Sok időt töltöttünk a Senior Loan Officer Opinion Survey tanulmányozásával, és láthatja, hogy a hitelezési standardok összességében meglehetősen szigorúak voltak, és a hitelkereslet kezdett leesni. Miért fontos ez? Nos, ha megnézzük a Senior Loan Officer Opinion Survey és az ingatlanárak közötti összefüggéseket, akkor ezek erősen korreláltak. És ahol a hitelezési vezetők véleményének felmérését látja a szigorodó hitelezési standard alapján, valójában úgy tűnik, hogy az értékelésnek most 20%-kal kellene csökkennie.
Teljes mértékben arra számítunk, hogy a hitelezési standardok tovább szigorodnak. Tehát ha az átlagos LTB 50-55% volt, és felismerem, hogy néhány kis bank ennél nagyobb tőkeáttételt ad, akkor innentől szigorítani fognak. De szerintem ez egy kicsit más, mint amit a piac gondol. Nem mintha a hitelezési standardok hirtelen 30 vagy 40%-os LTB-re mennének. A bankok sokkal jobban megválogatják, hogy kinek adnak hitelt. És azt hiszem, ez egy bináris eredmény lesz. Egy minőségi irodaingatlanra még most is felvehet hitelt. Jó minőségű ingatlannak kell lennie, és jó szponzornak kell lennie. Ha bármilyen rossz minőségű ingatlanról van szó, sok sikert hozzá. Szóval szerintem binárissá kell válnia. Pénzt kell szereznie, vagy nem kaphatja meg. És itt gondolkodunk a hitelezési feltételek szigorításán. De ne feledje, nézze, a bankok vissza fognak húzódni.
Talán az egyik nem szándékos következmény és a nem szándékolt bullish dolgok, amelyek ebből ki fognak jönni, a nem banki hitelezés. Talán láttál néhány címet. Nem kapják meg a figyelmet, de látja ezeket a cégeket, okos cégeket, amelyek most kezdenek bemozdulni a kereskedelmi ingatlanhitelezésbe, a nem bankokba, a magántőke-alapokba. A nem banki hitelezőknél 10-XNUMX éves bikapiacot láthatunk a kereskedelmi ingatlanok hitelezése terén, ha a bankok visszalépnek. Láttunk már ilyet más eszközosztályokban is. Ez lehet az egyik legvonzóbb időszak kereskedelmi ingatlanhitelezőként hitelezésre, mert magasak a finanszírozási költségek, szigorúak a hitelezési feltételek. És mellesleg szuper szelektív lehetsz, hogy kinek adsz kölcsön. Szóval szerintem látni fogod, hogy ez megváltozik, de nem hiszem, hogy hirtelen kiesik az alja. A GSC-k továbbra is hiteleznek. Az életbiztosítók továbbra is hiteleznek. A bankok visszahúzódtak. Vannak nem banki hitelezők. Csak nem pusztaság, mint ahogy mindenki gondolja. Sokkal szelektívebbé vált, mint azt a piac gondolná.
James:
Igen, azt hiszem, ez a probléma most, hogy amikor az ügyleteket nézi, a pénz ott van, de egy kicsit több pénzt igényelnek. Az adósságszolgálat jóval magasabb. És akkor az ingatlanok, különösen az üzlethelyiségekben, nem annyira foglaltak. Szóval szerintem itt lehet a tömörítés. A felső kamatláb és a készpénzes hozam drámaian csökken.
Gazdag:
Nos, ezért kell az értékeléseket átárazni. Egyszerűen nincs benne ha, és, vagy de. Ha a készpénzes megtérülés mondjuk 8-ról 2-re változott, vagy esetleg bizonyos pontokon akár negatív is, az nem működik. Ti, mint befektetők ezt jobban tudják, mint én. Csak írok a dolgokról, és hagyom, hogy a Cohen & Steers más emberei fektessenek be ebbe. De teljesen igazad van. Az ingatlanértékelést alaphelyzetbe kell állítani, mert a bevallások jelenleg nem működnek.
Dave:
Richard, szeretnék visszatérni a korábban feltett kérdésére. Egy további kérdésem lenne ezzel kapcsolatban. Említette, hogy a REIT-ek olyan módon csökkentek, ami nagyjából összhangban van azzal, amit mondunk, hogy a dolgokat át kell árazni, hogy alkalmazkodjanak ezekhez a változó körülményekhez. Van-e véleménye arról, hogy a magáningatlan-piac miért marad el ennyire az állami piac mögött?
Gazdag:
Igen, pár különböző ok. A nyilvános piacokon a tőzsde nyitva tartása minden egyes napjának minden percében megjelölik őket. Akár hiszi, akár nem, a piac meglehetősen hatékony. Nagyon gyorsan átárazza a kereskedelmi ingatlanokat, mindazok miatt, amelyekről az imént beszéltünk, James. A piac megérti, hogy a tőkeáttételes hozamok, a készpénzes hozamok egyfajta szívás. Ezért azt mondják: „Nos, újra kell áraznom a REIT-ek implikált felső határát.” Most csak egy statisztikát adok. A REIT implikált felső határa jelenleg 5.7 körül van. Nagyon jó minőségű lakás REIT-eket tudok vásárolni 5.4 és 5.5 kupakáron. Ezek szuper jó minőségű REIT-ek, nevek nélkül. Az NCREIF ODCE Index lakásplafonja továbbra is 3.8. Ez óriási különbség. Hatalmas, hatalmas, óriási különbség.
Akkor miért van lemaradva a magánpiac? Ennek két oka van. A tranzakciós piac jelenleg nem létezik, mert ekkora a vételi/adásvételi különbség a vevők és az eladók között. A vevők nem olyan szinten akarnak vásárolni, mint az eladók, mert még mindig a gyász folyamatán megyünk keresztül. Tehát amikor nincs átláthatóság arról, hogy hol kereskednek az ingatlanokkal, akkor értékelésekre kell hagyatkoznia, és az értékelések nagyon nehézek. Nem könnyű most értékbecslőnek lenni. Lassan visszahozzák ingatlanértékeléseiket, mert felismerik, hogy a finanszírozási költségek magasabbak, mint ahol a felső kamatlábak vannak, de ez egy lassan mozgó vonat.
Ez hasonlóan játszódik le, mint ahogy minden más visszaesést tapasztaltunk, az ingatlanpiac, a tőzsdei piac hanyatlása. Ez vezet. Mellesleg, amikor a magánpiacok hanyatlásnak indulnak, általában ez a végső vezető mutató. Itt az ideje REIT-ek vásárlásának. Ez csak egy [hallhatatlan 00:32:13] kapcsolat. A nyilvános piacokon minden nap minden órájában minden percben jelzést kapnak, a magánpiacoknak pedig időbe telik a javítás. Ha megnézzük a kettő közötti értékeléseket, akkor a kettő közötti korreláció egy ciklus alatt 90% körüli. Szuperek, szuper magasak.
Dave:
Nagy. Köszönöm. Rendben. Térjünk vissza a kérdésedre. Azt hiszem, a jelzálogkölcsönről volt szó, nem?
Gazdag:
Nos, nézd, az egyik dolog, ami nagyon megdöbbentett az elmúlt hónapban, és ezt egyáltalán nem cinikusnak vagy csapnivalónak tartom, de ami igazán megdöbbentett, az az, hogy talán nem becsülöm meg az LTV jelentését és az összeget. az LTV által egy banknak nyújtott párna. Itt egy-két megjegyzés. Az alapvető kereskedelmi ingatlanokkal rendelkező nyíltvégű alapok 22%-os LTV-vel rendelkeznek a jelenlegi értékelések alapján. A REIT-ek LTV-je körülbelül 23%. A tipikus CMBS-kölcsön LTV-je 34-50% körüli. Tehát csak példaként használjuk a CMBS-t. Mit jelent az, hogy egy hitel 55-50%-os LTV-vel rendelkezik? Ez azt jelenti, hogy az ingatlan értékelésének 55-45%-kal kell csökkennie, mielőtt a hitel veszteséget okozna. Azt mondom, hogy szerintem az értékelések átlagosan 50-20-re csökkennek. Valóban jelentős visszaesés az 25% körüli LTV-k megérintése, és nem hiszem, hogy a piac teljes mértékben értékelné, hogy ez mit jelent.
Ez nem jelenti azt, hogy itt nincs probléma, mert képzeld? Ha Ön olyan hitelfelvevő, aki 2020-ban vásárolt ingatlant csúcsértéken, akkor valószínűleg vissza kell fektetnie tőkét az ingatlanba a refinanszírozáshoz. Ha az ingatlanértékek 20%-kal esnek a csúcshoz képest, akkor 20%-kal több saját tőkét kell injektálnia. De hadd tegyek egy lépést hátra, mert még mindig nem hiszem, hogy a piac értékeli, hogy ez mit jelent. Az ingatlanok értékelése 40%-kal nőtt 2012 eleje óta. Ez azt jelenti, hogy az Ön LTV-je, amely eredetileg 50%-on volt, most 33%, ami azt jelenti, hogy az ingatlanok értékelésének 70%-kal kell csökkennie ahhoz, hogy a hitel veszteséges legyen. Dave, az ok, amiért úgy gondolom, hogy ez nagyon fontos, és visszakötöm a többcsaládosokhoz, valójában azt gondoljuk, hogy a többcsaládos összességében alulfinanszírozott, mert nem minden ingatlant finanszíroztak 2020-ban, 2021-ben és 2022-ben. Sok olyan ingatlan van, amely 2012-ben, '13-ban, '14-ben és '15-ben finanszírozták, és 50%-nál kevesebb LTV-vel, effektív LTV-vel rendelkeznek. Tehát valószínűleg most is készpénzkivételt hajtanak végre, akár hiszi, akár nem.
Tegnap azonban újra jegyeztem kölcsönt egy többlakásos ingatlanra. Csak egy élő példát mondok. Ez egy diáklakás volt Greenville-ben, Dél-Karolinában. Az ingatlan alapjai nagyszerűek. [hallhatatlan 00:35:17] magasabbak. A NOI magasabb. Az adósságszolgálati költségek azonban megduplázódtak az elmúlt három évben. És így hirtelen ahhoz, hogy a DSCR 1-ről 2-re emelkedjen, a hitel 50%-át kell visszafizetnie. Ez egy igazi példa arra, hogy "Hé, nézd, túl sok a tőkeáttétel ezen az ingatlanon." Az ingatlan jól működött, amikor a finanszírozási költségek 5%-osak voltak, de nem működnek olyan jól, amikor a LIBOR ott van, ahol ma van, és a szpred 4.50, tehát közelebb van a 8, 9, 10%-os finanszírozási költséghez. Ez az igazi példa, amikor a tulajdonságokat csak túlszárnyalják.
Tehát azzal érvelnék, hogy amikor a piac a jelzáloghitel-probléma összességére gondol, ahogy James mondta, akkor ezen gondolkodik és extrapolál. A probléma az iroda. A probléma kisebb mértékben a szállodákkal van, és ez a kiskereskedelem. Olyan ingatlanok is, amelyeket az elmúlt három évben finanszíroztak, különösen rövid lejáratú változó kamatozású hitelből. De ez nem a kereskedelmi ingatlanpiac összessége. Úgy gondolom, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac egésze alulfinanszírozott, de vannak olyan ingatlanok, amelyeknek valószínűleg körülbelül 500 milliárd dollárnyi új tőke kell a refinanszírozáshoz. Az sok. Ez nagy szám.
James:
Csomócsere. 500 millió.
Gazdag:
Milliárd, ezermillió. 500 milliárd.
Dave:
Látom, hogy írsz, James. Csekket írsz? az vagy te...
James:
Egész idő alatt jegyzeteltem. Ez rendkívül lenyűgöző. Tehát abból az 500 millióból, amit lát, hogy ebbe az eszközosztályba kell hozni a likviditást, milyen időtávon látja, hogy ez jön? És akkor mit látsz, amikor lefelé jósolsz, igaz? A piacot lényegesen befolyásoló dolog a likviditás hiánya. Jobb? Ha az embereknek hirtelen egy nagy számlát kell fizetniük, de nem tudják kifizetni, akkor vannak alapértelmezések.
Gazdag:
Aha.
James:
Hol látod, A, hogy emberek jönnek ki ezzel a tőkével? Gondolja, hogy most másodlagos hitelezők fognak megjelenni a piacon, hogy áthidalják a szakadékot? Vagy úgy gondolja, hogy ez az egyik olyan dolog lesz, ahol a bankok gőzerővel haladnak, és megpróbálják lezárni a bankjegyet?
Gazdag:
D, a fentiek mindegyike. Szóval tudom, hogy ez egy kifosztott kutatási válasz, szóval hadd magyarázzam el, mit is értek ezen. Szóval az első kérdésed, hogy fog ez menni? Ez a következő 10-15-2023 évben fog játszódni. Az az elképzelés, hogy ezek a hitelek jövőre bajba kerülnek, valójában téves. Sok kölcsönnek elég jó DSCR-je van, különösen, ha fix kamatozású hitele volt. És ahogy a legelején említettem, a hiteleknek csak XNUMX%-a jár le XNUMX-ban. Ez a kitettség elég egyenletesen oszlik el a következő, öt, hat, hét évre. Ez nem nagyszerű, de igazából rendben van ahhoz képest, hogy a média mennyire mackóvá vált.
Tehát mik a megoldások? Szerintem nagyon sok van belőlük. Néhány hitelfelvevő megtalálja a módját a refinanszírozásnak, különösen a kisebb hitelfelvevők. A második megjegyzésem az, hogy körülbelül 350 milliárd dollárnyi száraz por van a pálya szélén, amely zártvégű alapokban ül. Ennek nagy része opportunista és értéknövelő. Nem azt javaslom, hogy mindez a hitelfelvevők összegzésében segít, de sok pénz van a pálya szélén.
A harmadik pont az, hogy egyes bankok módosítják és meghosszabbítják a hiteleket, mert nem akarják visszakapni a kulcsokat. És szeretnék ezzel egy kis időt szánni, mert van egy nagyon fontos pont, amire senki sem szán időt. Ez a hitel késedelmének adózási vonzata. Ha nem teljesíti a kölcsönt, és az ingatlan alapja kisebb, mint a kölcsön egyenlege, az IRS úgy tekinti, hogy visszaadja a hitelezőnek. És képzeld csak? Az adóhivatal valójában a pénzüket akarja. Tételezzük fel tehát, hogy 20 évvel ezelőtt volt egy ingatlanod, és a bázisod közel van a nullához, mert elszámoltad az összes értékcsökkenést, és 50 millió dolláros hiteled volt rá. Ez gyakorlatilag 50 millió dolláros eladás. Van egy nagyon valós forgatókönyv, amikor az adókövetkezmények egyenlőek, ha nem nagyobbak, mint a bank által igényelt készpénz-refinanszírozás. Ennek ellenére nincs mit felmutatnia. És ez igazi probléma a kisebb bankok számára. A kis hitelfelvevőknek nincs ennyi pénzük. Ennek valódi adókövetkezménye van.
Tehát úgy gondolom, hogy ez végső soron azt jelenti, hogy sokkal strukturáltabb megoldások, sokkal több hitelmódosítás lesz, mint azt a piac gondolja. És valamiért a piac nem beszél erről. De én kimegyek ide. Mekkora az esélye annak, hogy az IRS megengedi a kereskedelmi ingatlanok gazdag tulajdonosainak, hogy kiskaput találjanak azáltal, hogy visszakényszerítik a hiteleket olyan bankokhoz, amelyek már amúgy is bajban vannak, és az IRS nem akarja a pénzüket? Azt mondanám, hogy ennek nagyon-nagyon kicsi a valószínűsége. Szóval, Dave, látlak. Látlak. Szerintem a közönség nem láthat téged. Valahol látom, hogy mosolyogsz, megdöbbentél és meglepett, de szerintem ez nagyon is valóságos. És vannak olyanok, akik sokkal okosabbak nálam… és őszintén szólva, sokkal gazdagabbak is nálam… akik felhívják a figyelmemet erre, mondván: „Nem olyan egyszerű csak úgy késedelmeskedni a hitelével.”
Dave:
Ezt nem is tudtam. James, ugye? Soha nem is gondoltam erre. Ez volt az én mosolyom. Valahogy megdöbbentem. Nagyon érdekes.
Gazdag:
Szerintem 1099-C-nek hívják. A bank ténylegesen elküld egy 1099-C nyomtatványt, ha nem teljesíti a kölcsönt.
Dave:
Ah. Megrúgni valakit, amikor le van téve.
James:
Ez hasonló hívás? Emlékszem 2008-tól 2010-ig, rengeteg short eladás folyt, aztán az emberek ezeket az 1099-eseket kapták az ingatlan nyereségéért. És brutális volt. Az emberek azt mondták: „Most kaptam egy adószámlát, és most elzártak, és eladtam a házam.” Ez valóságos dolog volt, amit minden nap láttunk. Az emberek ezt kapták.
Gazdag:
Igen. Nagyon is valóságos. És mellesleg az IRS egy kicsit jobban érzi magát a lakástulajdonosok számára, ezért néhány kérdést lezártak a GFC-ben. Nem érzik rosszul magukat a kereskedelmi ingatlantulajdonosoknak.
James:
A befektetők sem érdemlik meg a szünetet?
Gazdag:
Ezzel kapcsolatban az Ötödikhöz fogok könyörögni. Az adóhivatal szerint nem.
Dave:
Rendben. Szóval, Rich, ez lenyűgöző volt. Ki kell jutnunk innen egy kicsit, de szeretnék visszatérni valamihez, amit korábban mondott arról, hogy ez egy vonzó lehetőség. Sokat mondott már a különböző eszközosztályokról, de milyen lehetőségek izgatnak a legjobban az elkövetkező egy-két évben?
Gazdag:
Nos, sok közülük. Úgy gondoljuk, hogy a többcsaládos itt érdekes, mert az alapok szilárd alapokon állnak. Történetesen jobban szeretjük a műemléki lakásokat, mint a magánlakásokat, bár a magánlakások mostanában nagyon gyorsan újraindulnak a felső határok tekintetében. Úgy gondolom, hogy a szabadtéri bevásárlóközpontok jelenleg nagyon jó pozícióban vannak, és szélesebb árfolyamon kereskednek. Még azt is mondhatnám, és tudom, hogy ez tabu, de van néhány igazán vonzó lehetőség az irodai szektorban, különösen a magánpiacokon. A piac túl széles ecsettel fest irodát, és úgy gondolja, hogy minden New York-i vagy San Francisco-i iroda. Ez nem így van. Látogasson el néhány Sun Belt piacra, és találjon irodai kereskedést vonzó kamatláb mellett, igazán erős fundamentumokkal.
Szóval nézd, nem azt akarom mondani, hogy a lehetőségek korlátlanok, de nagyon sok lehetőség van. Azt mondanám, hogy 2022 felé tartva itt ültünk és vakartuk a fejünket és azt mondtuk: „A cuccok nagyon drágák. Mit kell tennünk?” Most először nézünk a dolgokra, és azt mondjuk: „Ez rendben van.” Valójában visszatérünk a tisztességes szintre. Szóval nézze, mi szeretjük az idősek lakhatásait, a lakásokat, a családi bérleteket, valamint az adatközpontokat és az ipari létesítményeket. Az irodai szektorban válogatjuk ki a helyünket. Valószínűleg sokkal óvatosabbak vagyunk a tárolással kapcsolatban, mint korábban, mert az alapok gyengülnek. De úgy gondolom, hogy ez egy igazán nagy lehetőség lesz arra, hogy a spektrumban olyan szinteken gyűjtsünk eszközöket, amelyeket már jó ideje nem láttunk.
És mindenkit arra kérnék, hogy gondoljon arra, hogy legyen mohó, amikor mindenki fél. Tudom, hogy ez közhely, de nem szabad a piac tetején vásárolni, amikor mindenki más vásárol. Valójában most azon kell gondolkodnod, hogy bemártsad a lábujjaidat. Szóval hogyan gondoljunk róla? Nos, ha három zsetonja van, azonnal játsszon egyet közülük, mert a dolgok kezdenek átértékelődni. Játssz a másodikat a kétségbeesés mélyén, a harmadikat pedig akkor, amikor egyértelmű, hogy elszalasztottad a hajót, és elfogytak az olcsó lehetőségek. Valahogy így gondoljuk most a dollárköltségek átlagolását.
James:
Ez tetszik.
Dave:
Szeretem ezt a tanácsot. Igen, ez nagyszerű módja annak.
James:
Igen, három chip. A problémám az, hogy csak akkor szeretem bedobni a három zsetont, amikor kétségbeesett és kétségbeesett vagyok.
Gazdag:
Nos, ezért vagy te a mikrofon másik oldalán, én pedig a mikrofon ezen oldalán. Rád bízom, hogy ez egy bók vagy egy hátba kapott bók. Ez egy bók.
Dave:
Rendben, Rich. Hát köszönöm szépen. Ez felnyitotta a szemet, őszintén. Annyit tanultam ma. Nagyon hálás vagyok, hogy csatlakoztál hozzánk. Ha az emberek jobban szeretnék követni a munkádat, hol tehetik ezt meg?
Gazdag:
Igen, felkeresheti a cohenandsteers.com oldalt. Elég könnyű betűzni. COHEN és Steers, STEERS dot-com. Van egy Insights oldalunk. Rendszeresen publikálunk ott. És aki csevegni szeretne, biztosan megtalálja valahol a telefonszámomat vagy az e-mail címemet.
Dave:
Rendben. Meg kell kérdeznem, Rich, szóval úgy tűnik, hogy most egy irodaházban ülsz, igaz?
Gazdag:
Igen, az vagyok.
Dave:
New Yorkban vagy, vagy hol vagy?
Gazdag:
Igen, New Yorkban vagyok. 2020 augusztusa óta vagyok újra az irodában.
Dave:
Szóval most olyan vagy, mint egyedül egy üres irodaházban? te vagy az egyetlen?
Gazdag:
Senki. Szóval ez egy lenyűgöző kérdés. Hadd mondjak el egy történetet. Van egy feleségem és négy gyerekem. A feleségemmel időnként megpróbálunk ellopni New Yorkba. Még a COVID mélyén, amikor Midtown Manhattan egy szellemváros volt, a Google „Downtown, West Village, Tribeca” kifejezést kereste, és olyan volt, mint a Mardi Gras. Szóval ez az egész elképzelés, hogy New York városa meg fog halni, nem igaz. A belváros elég nyüzsgő. Úgy gondolom, hogy a minőségi iroda igényes. A probléma a B és C osztályú cuccokkal van. Jelenleg nincs jó állapotban. De úgy értem, nem tudom. Minden reggel istenfélő korai vonatra szállok, és néha csak állóhelyiség van. Olyan, mintha nem én lennék az egyetlen zsivány, aki bepedálozik New Yorkba. Most már tudom, hogy ez nem minden az Egyesült Államokban, és sok ember más. De sajnos igen, a Park Avenue egyik irodájában ülök, sok emberrel körülöttem.
Dave:
Igen, igazából nem messze vagyok New Yorktól, szóval ott nőttem fel. Azt hiszem, mindig azt hangoztatták, hogy New York City és ezek a piacok kihalnak, és úgy tűnik, ez soha nem fog megtörténni. Bár valószínűleg van korrekció, ahogy az imént mondta, úgy gondolom, hogy a városnak még mindig vannak olyan szegmensei, amelyek valószínűleg virágoznak.
Gazdag:
Igen, nagyon elbizonytalanodhatunk azzal kapcsolatban, hogy mi történt a pestisjárvány után, és mely városok maradtak életben és melyek nem. És valójában egy igazán érdekes történetet szeretne arról, hogyan hal meg egy város, nézze meg Sienát Olaszországban a pestisjárvány után, és hagyom ezt, egy elég lenyűgöző történetet arról, hogy a világ egyik nagy városa hogyan nem tudja túlélni a pestis után. radikális változás.
Dave:
Igen, az adataim nem mennek vissza a pestisbe, de megnézem.
Gazdag:
Nem tudod, mik voltak akkor a felső árfolyamok?
Dave:
Nem nem. Valamilyen oknál fogva a CoStar nem rendelkezik minden adattal a középkori Olaszországból. Rendben. Nos, nagyon nagyra értékeljük, hogy itt vagy, és remélhetőleg még visszatérünk, hogy lássuk, ha ez egy kicsit megtörténik.
Gazdag:
Igen, mindent elmondhat, amit tévedtem. De köszönöm, hogy vagytok, srácok.
James:
Igen, örülök a találkozásnak, Rich.
Gazdag:
Igen, ugyanígy.
Dave:
Szóval James, csinálunk egy részt Siena pestisjárvány utáni történetéről? Mit gondolsz?
James:
ezt leírtam. Biztos vagyok benne, hogy amint kiszállunk, hallgatni fogok valamiféle podcastot erről.
Dave:
Miért nem jössz át Európába? Találkozunk ott lent. Egy Bigger Pockets, On the Market expozíciót folytatunk a Sienában történtekről. Eszünk egy kis olasz kaját. Nagyon jó lesz.
James:
Száz százalékban benne vagyok. Azt hiszem, azt kellene tennünk, hogy átszállunk New Yorkban.
Dave:
Ó, igen.
James:
Richard Hillel vacsorázunk. Hadd magyarázza el nekünk az egészet.
Dave:
Vigyük el őt.
James:
Igen, hozzuk őt is.
Dave:
Igen, elvisszük Sienába. Mindannyian megyünk.
James:
Ez a terv. Igen.
Dave:
De valójában mit gondoltál erről az epizódról összesen? Úgy értem, ez fenomenális volt.
James:
Úgy érzem, most tanultam többet a kereskedelmi banki tevékenységről, hogy rövid távon annyit tanultam abból, amiről beszélt, és hogy milyen alaposan el tudta magyarázni a pozíciókat, az adatokat és a pontokat, és tényleg mindig visszajön. ugyanarra a dologra. A negatív szalagcímek hullámzása néha csak… nem az igazi. Ez csak egy kattintáscsali, és tényleg bele kell mélyednie az elemzésekbe és az adatokba, és értelmeznie kell azokat, hogy befektetőként megfelelő döntéseket hozzon. Azt hiszem, ez volt az egyik kedvenc epizódom, amit hallgattam.
Dave:
Teljesen. Láttam, hogy dühösen firkálsz jegyzeteket, de...
James:
Igen.
Dave:
Szeretem, amit az évente esedékes jelzáloghitelek 15%-áról mondott, mert olyan érdekes, és ahogy féligazságnak nevezte a statisztikákat, mert ez határozottan igaz. Azt mondja: „Igen, igaz, hogy a hitelek 40%-a a következő három évben esedékes, de ez nem különbözik bármelyik másik évtől.” További szövegkörnyezetet kell elmagyarázni ahhoz, hogy teljesen megértsd, mi történik. És úgy gondolom, hogy Rich nagyon jó munkát végzett, amikor lebontotta azt, ami valójában számít ezen a piacon. És remélhetőleg mindenki annyit tanult, mint James és én itt.
James:
Kétszer meg kellene hallgatni, az biztos.
Dave:
Egyértelműen. Lehet, hogy újra az leszek. Úgy értem, azt hittem, hogy ez lenyűgöző, és alig vártam, hogy néhány olyan lehetőség eljöjjön, amelyekről beszélt. Ember, félénk vagyok az irodában. Soha nem fektettem be hivatalba, de azért egy kicsit félénk lennék. Nagyon érdekelt, hogy miről beszél a többcsaládos, ipari alapok erős alapjaival. Mit mondott még? Szabadtéri bevásárlóközpontok.
James:
Az adatközpontok nagyok.
Dave:
Adatközpontok. Igen. Így-
James:
Igen.
Dave:
És azt is szeretem, amit a három zsetonról mondott, arról a dologról. Ez nagyon tetszik. Tudom, hogy úgy hangzik, mintha a kétségbeesés mélyén arra várna, hogy mindannyiukat belevesse, de tetszett, amit a dollárköltség átlagolásáról mondott.
James:
Nem, szerintem ez egy okos terv. Játssz az összes piacon. Jobb? Szeretem néha feketére dobni az egészet.
Dave:
Rendben. Meglátjuk, hogyan alakulnak a zsetonjai. Rendben, James, köszönöm, haver, hogy itt vagy. Értékeljük. Ez egy jó móka volt. Biztos vagyok benne, hogy hamarosan újra találkozunk. Köszönöm mindenkinek a meghallgatást. Nagyon nagyra értékeljük Önt, és találkozunk az On The Market következő epizódjában.
Az On The Marketet én, Dave Meyer és Caitlin Bennett készítettem, a producer Caitlin Bennett, a szerkesztő: Joel Esparza és az Onyx Media, kutatta Puja Gendal. És nagy köszönet az egész Bigger Pockets csapatnak. A Piacon című műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.
Nézd meg a podcastot itt
Ebben az epizódban foglalkozunk
- A kereskedelmi ingatlanok „összeomlása” ill hogy valójában meddig esnek az árak
- Kereskedelmi tartozás esedékes és mely ágazatokban a legnagyobb a kockázat
- Bankcsődök és mi készteti a nagy bankokat arra, hogy kiadják kereskedelmi hiteleiket
- A kereskedelmi finanszírozás jövője beruházásokat, és hogy a finanszírozás kihívás lesz-e
- Jelzálog kitettség és miért igényes LTV (loan-to-value) követelmények jobb befektetést tesz lehetővé
- A jelzáloghitelének nemteljesítésének csillagászati adókövetkezményei (NE tedd ezt)
- Mikor kell vásárolni? és mely iparágak várhatóak növekedésre a következő néhány évben
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Kapcsolatfelvétel Richarddal:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Email .
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- PlatoAiStream. Web3 adatintelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- A jövő pénzverése – Adryenn Ashley. Hozzáférés itt.
- Részvények vásárlása és eladása PRE-IPO társaságokban a PREIPO® segítségével. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- :van
- :is
- :nem
- :ahol
- $ UP
- 1
- 10
- 12
- 12 hónap
- 13
- 15%
- 20
- 20 év
- 200
- 2012
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 22
- 23
- 24
- 27
- 30
- 35%
- 3rd
- 40
- 50
- 500
- 7
- 70
- 8
- 9
- a
- Képes
- Rólunk
- erről
- felett
- teljesen
- elfogadás
- hozzáférés
- Fiók
- át
- tevékenység
- tulajdonképpen
- További
- tanács
- érint
- Után
- utóhatásai
- újra
- ellen
- Korosztály
- agresszív
- Augusztus
- előre
- Éber
- Minden termék
- lehetővé teszi, hogy
- már
- Is
- Bár
- mindig
- am
- amazon
- összeg
- Összegek
- an
- elemzés
- elemző
- analitika
- és a
- harag
- Másik
- válasz
- bármilyen
- Már
- bárki
- bármi
- Apartman
- apartmanok
- Apple
- Becsüs
- méltányol
- felértékelődés
- megközelítés
- VANNAK
- TERÜLET
- érvel
- körül
- AS
- értékelés
- vagyontárgy
- eszközosztály
- Eszközök
- At
- figyelem
- vonzó
- közönség
- Augusztus
- szerző
- Sugárút
- átlagos
- átlagolás
- el
- vissza
- Rossz
- Egyenleg
- mérlegek
- labda
- Bank
- Banking
- bankválság
- bankipar
- bankszektor
- Banks
- Alapvetően
- alap
- BE
- esetlen
- lett
- mert
- válik
- válik
- egyre
- óta
- előtt
- kezdődött
- Kezdet
- mögött
- hogy
- Hisz
- lent
- Előnyök
- kívül
- BEST
- Jobb
- jobb pozíciót
- között
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Számla
- Billió
- Bit
- Fekete
- csónak
- test
- határ
- kölcsönvevő
- hitelfelvevők
- Alsó
- megvett
- szünet
- Törés
- szünetek
- HÍD
- hoz
- Bringing
- széles
- Törött
- hozott
- Épület
- bika
- Erősödő piac
- Bullish
- üzleti
- de
- megvesz
- vásárlók
- Vásárlás
- by
- hívás
- hívott
- hívás
- kéri
- TUD
- Kaphat
- nem tud
- sapka
- tőke
- Tőkepiacok
- Karrier
- eset
- okozó
- óvatos
- Centers
- biztosan
- kihívások
- változik
- változó
- olcsó
- ellenőrizze
- játékpénz
- városok
- Város
- világosság
- osztály
- osztályok
- világos
- clickbait
- közel
- zárt
- közelebb
- COM
- hogyan
- jön
- érkező
- Hozzászólások
- kereskedelmi
- Kereskedelmi banki szolgáltatások
- kereskedelmi ingatlan
- Közös
- közösség
- közösségi bankok
- Companies
- képest
- sűrített
- koncepció
- Vonatkozik
- az érintett
- Körülmények
- Következmények
- Fontolja
- úgy véli,
- építés
- tanácsadó
- tartalom
- kontextus
- ellenőrzés
- Beszélgetés
- Mag
- kijavítására
- Költség
- kiadások
- tudott
- Pár
- terjed
- lefedettség
- Covidien
- repedés
- őrült
- teremt
- készítette
- válság
- Kristály
- Jelenlegi
- ciklus
- Apu
- dátum
- adatközpontok
- adat pontok
- Dave
- nap
- Nap
- foglalkozó
- Ajánlatok
- vita
- Adósság
- döntés
- határozatok
- Elutasítása
- visszautasításai
- mély
- alapértelmezett
- alapértelmezett
- minden bizonnyal
- Kereslet
- igényes
- mélységben
- Származékok
- leírni
- megérdemel
- íróasztal
- Fejlesztő
- DID
- az
- különbség
- különböző
- különbséget
- DIG
- Vacsora
- irányok
- kijelző
- számos
- Sokféleség
- do
- nem
- Nem
- Kutyák
- Ennek
- Dollár
- dollár
- csinált
- ne
- megduplázódott
- le-
- LE
- drámaian
- Csepp
- csökkent
- cseppek
- szárítsa
- két
- kiírása
- alatt
- Korábban
- Korai
- Keleti
- könnyű
- eszik
- Gazdasági
- ökoszisztéma
- szerkesztés
- Hatékony
- hatékonyan
- hatékony
- más
- végén
- vége
- elég
- Egész
- teljességét
- belépés
- epizód
- Epizódok
- egyenlő
- részvény
- Tőkepiacok
- különösen
- birtok
- Eter (ETH)
- Európa
- Még
- események
- Minden
- minden nap
- mindenki
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- izgatott
- vár
- vár
- drága
- szakértő
- szakvélemény
- Magyarázza
- magyarázható
- Exponálás
- terjed
- rendkívüli módon
- Objektum
- tény
- tények
- FAIL
- meglehetősen
- Esik
- Eső
- Fallout
- Vízesés
- család
- messze
- elbűvölő
- gyorsabb
- Kedvenc
- bizalom
- Fed
- érez
- kevés
- Fiction
- mező
- Ábra
- mintás
- utolsó
- finanszírozott
- finanszírozás
- Találjon
- végén
- vezetéknév
- első
- úszó
- Folyó
- Összpontosít
- összpontosított
- következik
- követ
- élelmiszer
- A
- legelső
- örökké
- forma
- Előre
- Alapított
- négy
- KERET
- Francisco
- ból ből
- front
- Tele
- teljesen
- móka
- alapvető
- alapvetően
- alapjai
- finanszírozás
- alapok
- jövő
- Nyereség
- játék
- rés
- kap
- szerzés
- GFC
- szellem
- Ad
- adott
- ad
- Giving
- Go
- Jó
- megy
- jó
- jó munkát
- áruk
- Kormány
- megragad
- nagy
- nagyobb
- Kapzsi
- Nő
- Növekedés
- irányelvek
- Fickó
- kellett
- fél
- történik
- történt
- Esemény
- megtörténik
- boldog
- Kemény
- Legyen
- tekintettel
- he
- fej
- Cím
- headline
- Headlines
- fejek
- hall
- hallott
- hallás
- fedezeti
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- jó minőségű
- <p></p>
- legnagyobb
- nagyon
- Kirándulások
- turisztika
- őt
- övé
- történeti
- történelem
- Találat
- Találat
- ütő
- tart
- Kezdőlap
- Őszintén
- remélhetőleg
- vendéglátó
- szálloda
- óra
- Ház
- ház
- lakáspiac
- Hogyan
- HTTPS
- hatalmas
- száz
- Fáj
- hype
- i
- BETEG
- ötlet
- ötletek
- if
- azonnal
- Hatások
- következményei
- hallgatólagos
- fontos
- lehetetlen
- in
- Más
- tartalmaz
- magában foglalja a
- Beleértve
- Növelje
- hihetetlen
- függetlenül
- index
- Mutató
- indexek
- ipari
- iparágak
- ipar
- infláció
- információ
- meglátások
- helyette
- biztosítás
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekelt
- érdekes
- Interjú
- bele
- bevezet
- befektet
- befektetett
- befektetés
- beruházás
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- Ironikusan
- IRS
- kérdés
- Kiadott
- kérdések
- IT
- olasz
- Olaszország
- ITS
- Munka
- csatlakozott
- csatlakozott
- csatlakozik hozzánk
- jpg
- éppen
- Tart
- kulcsok
- gyerekek
- Kedves
- Ismer
- tudás
- munkaerő
- munkaerőpiac
- hiány
- lemaradt
- legnagyobb
- keresztnév
- Késő
- a későbbiekben
- nevetés
- Törvény
- vezet
- vezető
- vezetékek
- tanult
- tanulás
- Szabadság
- balra
- LEND
- hitelezők
- hitelezők
- hitelezési
- kevesebb
- kevesebb, mint 20%
- kevesebb
- szint
- szintek
- Tőkeáttétel
- LG
- élet
- mint
- Valószínű
- határtalan
- vonal
- fizetőképesség
- Listázott
- Kihallgatás
- kis
- él
- hitel
- Hitelek
- zárt
- Hosszú
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- MEGJELENÉS
- le
- Sok
- szerelem
- szeret
- Elő/Utó
- legalacsonyabb
- LTV
- szerencse
- esőkabát
- fontos
- csinál
- KÉSZÍT
- férfi
- kezelése
- menedzser
- mód
- jel
- megjelölt
- piacára
- piacok
- tömeges
- matematikai
- számít
- Lehet..
- jelent
- eszközök
- Média
- Média közvetítés
- Találkozik
- találkozó
- Meltdown
- említett
- Meyer
- Középső
- Közel-Kelet
- esetleg
- mikrofon
- millió
- bánja
- perc
- jegyzőkönyv
- téveszmék
- Módosítások
- módosítása
- pénz
- monitor
- Hónap
- hónap
- több
- reggel
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- többnyire
- mozog
- mozgó
- sok
- my
- név
- nevek
- elnevezési
- ELBESZÉLÉS
- narratívák
- Nashville
- nemzet
- Országos
- közel
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- negatív
- soha
- Új
- New York
- new york city
- következő
- nem
- normális
- Megjegyzések
- semmi
- Most
- szám
- számok
- célkitűzés
- Nyilvánvaló
- előforduló
- Esély
- of
- kedvezmény
- Office
- Tiszt
- Rendben
- on
- egyszer
- ONE
- azok
- csak
- Ónix
- nyitva
- üzemeltetők
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- or
- eredetileg
- Más
- mi
- ki
- Eredmény
- kívül
- kiemelkedő
- felett
- átfogó
- áttekintés
- saját
- tulajdonú
- tulajdonosok
- Csendes-óceán
- oldal
- festmény
- Park
- különösen
- partner
- alkatrészek
- múlt
- szünet
- Fizet
- Csúcs
- Emberek (People)
- százalék
- százalék
- időszak
- rendkívüli
- telefon
- vedd
- választás
- csapok
- Pestis
- terv
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játszott
- játékos
- játék
- bőséges
- plusz
- zsebek
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- TAVACSKA
- szegény
- pozíció
- pozíciók
- állás
- potenciális
- pragmatikus
- előrejelzésére
- elnök
- szép
- ár
- Áraink
- árazás
- Előzetes
- magán
- Magántőke
- magánpiacok
- valószínűség
- valószínűleg
- Probléma
- folyamat
- Készült
- profil
- ingatlanait
- ingatlan
- arány
- védett
- feltéve,
- biztosít
- nyilvános
- Nyilvános piac
- közzétesz
- puja
- vontatás
- beszerzési
- tesz
- elhelyezés
- jogosultak
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsan
- radikális
- emelt
- Koppintás
- Arány
- kamatemelések
- Az árak
- Olvass
- igazi
- valós eszközök
- ingatlan
- ingatlan hitelezés
- ingatlanpiac
- Valóság
- tényleg
- ok
- ésszerű
- miatt
- újrafutóz
- új
- elismerik
- felismerés
- felül
- felvétel
- regionális
- összefüggő
- kapcsolat
- viszonylag
- támaszkodnak
- eszébe jut
- kölcsönzés
- képvisel
- szükség
- követelmények
- kutatás
- lakó
- kiskereskedelem
- visszatérés
- Visszatér
- Gazdag
- Richard
- jobb
- Emelkedik
- felkelt
- Kockázat
- kockázatértékelés
- kockázatok
- körül
- futás
- Mondott
- eladás
- értékesítés
- azonos
- San
- San Francisco
- azt mondják
- mondás
- azt mondja,
- Skála
- félek
- forgatókönyv
- Második
- másodlagos
- szektor
- ágazatok
- értékpapírosítási
- biztonság
- lát
- látás
- Úgy tűnik,
- látott
- lát
- szegmensek
- szelektív
- elad
- Sellers
- küld
- idősebb
- értelemben
- szolgáltatás
- Szolgáltatások
- hét
- Alak
- Megosztás
- döbbent
- Webshop
- Bevásárlás
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- oldal
- jelentős
- jelentősen
- Jelek
- Szilícium
- Silicon Valley
- szilícium-völgy partján
- hasonló
- Hasonlóképpen
- óta
- egyetlen
- Ülés
- SIX
- Méret
- Lassan
- kicsi
- kisebb
- okos
- intelligensebb
- So
- eddig
- eladott
- Megoldások
- néhány
- Valaki
- valami
- valahol
- Nemsokára
- hang
- Források
- Dél
- Dél Karolina
- Hely
- speciális
- Spektrum
- VARÁZSLAT
- költ
- Költési
- költött
- szponzor
- Szponzorok
- terjedése
- Stabilitás
- Színpad
- standard
- szabványok
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Államok
- statisztika
- tartózkodás
- Gőz
- Lépés
- Még mindig
- készlet
- tárolás
- tárolni
- TÖRTÉNETEK
- Történet
- egyenes
- stratégiák
- Stratégia
- erős
- erős alapok
- szerkesztett
- diák
- tanult
- későbbi
- lényegesen
- sikeres
- ilyen
- hirtelen
- javasolja,
- nap
- szuper
- támogatás
- feltételezett
- meglepődött
- Felmérés
- túlélni
- túlélte
- táblázat
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- adó
- csapat
- Technológia
- mondd
- megmondja
- tíz
- feltételek
- mint
- köszönet
- köszönöm
- hogy
- A
- a Fed
- törvény
- a világ
- azok
- Őket
- akkor
- elmélet
- Ott.
- Ezek
- ők
- dolog
- dolgok
- Szerintem
- Gondolkodás
- Azt hiszi
- Harmadik
- ezt
- azok
- bár?
- gondoltam
- három
- virágzó
- Keresztül
- Dobás
- NYAKKENDŐ
- szigorítása
- idő
- ideje vásárolni
- alkalommal
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- tonna
- Tónus
- is
- vett
- felső
- Témakörök
- Végösszeg
- Totalitás
- érintse
- Kereskedés
- hagyományos
- Vonat
- tranzakció
- Másolat
- Átláthatóság
- Trillió
- baj
- igaz
- Bízzon
- igazság
- megpróbál
- Fordult
- Kétszer
- kettő
- típus
- típusok
- tipikus
- Végül
- Ultra
- esernyő
- alatt
- megért
- megértés
- megérti
- Egyesült
- Egyesült Államok
- -ig
- felfelé
- us
- használ
- használt
- rendszerint
- Völgy
- Értékelés
- értékbecslés
- hozzáadott érték
- jármű
- ellenőrzése
- változat
- nagyon
- Alelnök
- videó
- Megnézem
- nézetek
- Falu
- Szavazás
- várjon
- Várakozás
- Fal
- akar
- kívánatos
- akar
- volt
- hullám
- hullámok
- Út..
- we
- Hetek
- fogadtatás
- JÓL
- ment
- voltak
- Nyugati
- Mit
- Mi
- amikor
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- egész
- miért
- széles körben
- szélesebb
- feleség
- lesz
- val vel
- belül
- nélkül
- Munka
- dolgozott
- jól működött
- dolgozó
- világ
- rosszabb
- lenne
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- év
- év
- Igen
- még
- york
- te
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla