Kreatív finanszírozás Hatékony eszköz lehet az első ingatlan megszerzésében. Ebben az epizódban Ashley és Tony elmagyarázza a legnagyobb különbségeket kemény pénz, magánpénzés hagyományos hitelezés, valamint azt, hogy mely opciók teszik ellenállhatatlanná ajánlatát egy eladó számára!
Üdvözöljük a másikban Újonc válasz! Ha szükséged van tőke egy új üzlethez, fontolóra veheti partnerkapcsolat a szülővel. Természetesen, mint bármelyik befektetési partnerség, fontos, hogy Ön strukturálja megfelelően és a minden fontos feltételt tartalmazzon a szerződésében. Vendéglátóink megmutatják, hogyan! Takarják is készpénzes refinanszírozás részletesen, beleértve a működését és mennyi pénzt tudsz húzni ingatlanból. Végül arról beszélnek elvesztegetett hely felhasználásával a befektetési célú ingatlanok hogy több pénzforgalom legyen! Kell-e húzza ki az engedélyeket? Elkapják, ha nem? Maradj a végéig, hogy megtudd!
Ha azt szeretné, hogy Ashley és Tony válaszoljon egy ingatlanra vonatkozó kérdésre, megteheti tegyen fel kérdést itt, posta a Ingatlanújonc Facebook-csoport, vagy hívjon minket a Rookie Request Line telefonszámon (1-888-5-ROOKIE).
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Ashley:
Ez a Real Estate Rookie 324. epizódja.
Tony:
Jellemzően, amikor a magánpénzkölcsönzőinket cserébe használjuk, azt mondjuk: „Nincs finanszírozási feltétel”, és azt mondjuk, hogy „21 napos zárás”. Tehát nem feltétlenül mondjuk azt, hogy „Hé, ez egy készpénzes ajánlat”. De ezeket mondjuk nekik: "Hé, gyorsan bezárunk, és nincs finanszírozási vészhelyzetünk." Ezek általában egy kicsit versenyképesebbé teszik ajánlatainkat.
Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony J. Robinsonnal.
Tony:
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked az ihletet, a motivációt és a történeteket, amelyeket meg kell hallanod, hogy elindíthasd befektetési útját. Ma egy újabb Rookie Replyvel térünk vissza, és nagyon jó beszélgetéseink vannak ma. Beszélni fogunk egy kicsit a finanszírozási lehetőségekről, a kemény pénzről a magánpénzről, valamint arról, hogy mik a különbségek, és melyik működik az egyes helyzetekben.
Szó lesz az ingatlanvizsgálatokról és azok időzítéséről. Meg kell tennie ezt az ingatlan bezárása előtt, a bezárási folyamat során, mielőtt még ajánlatot adna be? Erre adunk választ. Beszélni fogunk egy kicsit a tűzzel égető WC-kről is, és arról, hogy miért érdemes vagy nem érdemes ilyen típusú vízvezeték-helyzettel rendelkező ingatlanokat vásárolni.
Ashley:
Ezután beszélünk a szüleiddel való partnerségről, a partnerség tényleges felépítésének különböző módjairól, majd arról, hogy mi történik, ha olyan ingatlanba kerülsz, amelyben van némi elpazarolt hely, például két nappali, amely egy további hálószoba is lehet. És Tony és én lebontjuk a folyamatot, amellyel mindketten találkoztunk, és az ajánlásainkat arra vonatkozóan, hogyan lehet több pénzt keresni abból a második nappaliból, ha hálószobává alakítjuk.
Tony:
Rendben. Mielőtt rátérnénk a mai kérdésekre, szeretnék felhívni valakit Dr. Goldstein felhasználónevére, akiről ötcsillagos értékelést írtunk nekünk az Apple Podcastokról. Dr. Goldstein azt mondja: „Informatív és motiváló. Az előadás nagyszerű. Az ingatlanbefektetési témák széles skáláját fedik le hozzáférhető módon. A 273. rész arra ösztönzött, hogy kipróbáljak valami újat. Két hónappal később megkötöttem az üzletet, és izgatott vagyok, hogy sikerüljön. Köszönöm Ashley és Tony.”
És srácok, ezért hozzuk létre az Rookie podcastot, hogy olyan embereket inspiráljunk, mint Dr. Goldstein, hogy hallják ezeket a történeteket, hallják ezeket a taktikákat, hallják ezeket a stratégiákat és cselekedjenek. És az egyetlen módja annak, hogy több embert találjunk az inspirációra, ha több véleményt kapunk a podcastról, ez segít eljuttatni több emberhez. Tehát, ha Ön is az újonc közönség tagja, kérjük, küldjön nekünk egy őszinte értékelést bármely platformon, amelyet hallgat, hogy több emberre tudjunk hatni, mint Dr. Goldsteinre.
Ashley:
Oké. A közösségi média e heti felkiáltója pedig a Rental Property Couple-nak, Patrick McGrathnak és feleségének szól. Férj és feleség csapata úton van a FIRE felé, ami a Pénzügyi függetlenség, korai nyugdíjba vonulás. 35 bérleményük van, amelyeket az elmúlt három évben vásároltak, és több mint ötmilliós vagyonuk. De nagyszerű munkát végeznek, amikor megosztják utazásukat Instagram-oldalukon.
Kövesd őket, és nézd meg az oldalukat, ha motivációt, inspirációt találsz, és valószínűleg kérdéseket is feltehetsz. Tehát ez a @RentalPropertyCouple. Ha pedig szeretnél szerepelni az Instagramon vagy a közösségi média bármely szálán, a TikTokon, feltétlenül jelöld meg Tonyt és engem a történeteidben egy képen. Használd a Real Estate Rookie hashtaget, és így találtuk meg ezeket a fantasztikus Instagram-fiókokat, amelyeket megoszthatunk veled. Tisztítsa meg hírcsatornáját a vicces mémektől, és vegyen fel más ingatlanbefektetőket, akikkel kapcsolatba léphet, és hálózatba léphet.
Mai első kérdésünk Mike Josephtől származik. "Sziasztok. Eddig saját ügyleteimet finanszíroztam, de más rövid távú finanszírozási módszereket is tervezek, mint például a kemény pénz a gyorsabb felderítés érdekében. Ez egy nagyon alapvető kérdés, de ha kemény pénzből finanszírozunk egy ügyletet, az eladó szemszögéből olyan kedvező, mint a készpénz?”
„Amikor ajánlatot tesz, lemond a finanszírozási feltételről, hogy vonzóbbá tegye az eladó számára?” Szóval, Tony, lássuk a gondolatait a kemény pénz használatáról.
Tony:
Igen, úgy értem, biztosan látni olyan embereket, akik azt mondják, hogy van készpénzük, amikor kemény pénzzel vásárolnak. Szerintem ez attól is függ, hogyan használod fel ezt a kemény pénzt. Ha hagyományos kemény pénzről van szó, előfordulhat, hogy még néhány karikát kell átugrani, különösen a tapasztalati szinttől függően. De tegyük fel, hogy van egy igazi magánpénzkölcsönzője, ahol negyedévente, havonta vagy bármi másról van szó, kamatcsekket vág neki.
És valóban van készpénz a bankjában, bár ez technikailag így hitel, így egy kicsit könnyebb, egy kicsit kevesebb súrlódás. Szóval, azt hiszem, attól függ, Mike, hogy hogyan állítja be azt a magánpénzt vagy a kemény pénzes tranzakciót, ha rendkívül kényelmesnek vagy magabiztosnak érzi-e magát, ha készpénznek nevezi. Mint például, sok flipünket vásárolunk, és azt mondjuk, hogy készpénzt fizetünk, noha adósságot használunk, de ez azért van, mert vannak magánkölcsönzőink, akikkel kapcsolatban állunk, és már megvan. sorra került a finanszírozás.
Tehát a kemény pénzzel való fizetés előnye a magánpénzekkel szemben az, hogy a hitelezők általában egy kicsit könnyebbé teszik, mint a hagyományos, és különösen az FHA-hitel vagy valami hasonló, nem igaz? Ha be tudsz jönni egy olyan kölcsönnel, aminek nagyobb a zárási valószínűsége, akkor szerintem ez az eladó számára fontosabb, mint az, hogy önmagában milyen tartozásod van.
Ashley:
Igen, New York államban, amikor bezár egy ingatlant, ügyvédet kell igénybe vennie, és akkor sokkal több a tulajdonjoggal kapcsolatos munka, és sokkal nehezebb folyamat a kemény pénzkölcsönzők zálogjogot kérni a tényleges ingatlanon. amikor bezársz. Tehát korábban úgy fogalmaztam, hogy készpénzről volt szó, majd az eladók megkérdőjelezték, hogy miért kell az ügyvédeknek mindent megtenniük, ami úgy tűnik, hogy Ön most kap finanszírozást.
Szóval megtanultam, hogy ne tegyem készpénznek. Ez csak egyértelműbbé teszi az eladók számára, hogy igen, még több munka lesz az ügyvédek részéről, ami egy kicsit több időt vehet igénybe a zárásig. Tehát határozottan azon az oldalon állok, hogy finanszírozást kapsz. De ismerek egy csomó más befektetőt, akik azt mondják, hogy ez készpénz, mert olyan gyorsan megkaphatják a pénzt a kemény pénzkölcsönzőjüktől, és nem olyan hosszadalmas folyamat átmenni New York államon, hogy ezt megtegyék.
Tony:
Igen, jellemzően, amikor a magánpénzkölcsönzőinket használjuk, akkor azt mondjuk, hogy „nincs finanszírozási vészhelyzet”, és azt mondjuk, hogy „21 napos zárás”. Tehát nem feltétlenül mondjuk azt, hogy „Hé, ez egy készpénzes ajánlat”, de ezeket mondjuk nekik: „Hé, gyorsan bezárunk, és nincs finanszírozási eshetőségünk. ” És ezek általában egy kicsit versenyképesebbé teszik ajánlatainkat.
Ashley:
Igen, magánpénzért, mindig is csináltam, készpénzes ajánlat, aztán igen, ebben nincs finanszírozási eshetőség. De kemény pénzzel elkezdtem mondani, hogy ez ott van a finanszírozásban.
Tony:
Igen. És bontsuk le ezt is, Ash, újoncaink számára, akik talán nem ismerik a különbségeket. Tehát létezik hagyományos hitelezés, ahol a Bank of America-hoz vagy a helyi hitelszövetkezethez, vagy így tovább, eladósodik, hogy ingatlant vásároljon. De akkor inkább van a kreatív oldal, ahol kemény pénzt vagy magánpénzt használsz.
A magánpénz valószínűleg az egyszerűbb megoldás. Tegyük fel, hogy Ash és én barátok vagyunk, vagyis barátok vagyunk. De tegyük fel, hogy Ashleynek most 500,000 500,000 dollárja van a bankban, és találok egy olyan üzletet, ahol a vételár és a rehabilitáció 500,000 750 dollárra rúg. Tehát odamehetek Ashley-hez, és azt mondhatom: „Ashley, nézd, megtaláltam ezt az üzletet. A projekt teljes költsége XNUMX XNUMX dollár. Azt hiszem, az ingatlan XNUMX dollárt ér majd, mire végeztünk.”
Szóval van egy kis tőkénk, talán 800 dollár. És azt mondom: „Ashley, kölcsön tudnád adni nekem azt az 500,000 10 dollárt. Fizetek neked havonta, negyedévente fix kamatot, esetleg a projekt végén 50,000%-ot.” Tehát ez azt jelenti, hogy Ashley évente 500,000 10 dollárt kap XNUMX XNUMX dollárja után, ha XNUMX%-ot fizetünk neki. Tehát Ashley azt mondja: "Igen, Tony, természetesen."
Tehát Ashley vagy átutalja nekem a pénzt az üzlethez, ez az egyik módja annak, vagy átutalhatja a tulajdonjogba és letétbe helyezheti. De alapvetően Ashley finanszírozza ezt az üzletet helyettem. Ez egy személyes ügylet, és az egymáshoz fűződő kapcsolatunkon alapul. Ez egy magánpénzes tranzakció. A kemény pénzkölcsönző általában olyan személy, aki valamilyen vállalkozást vezet.
Tehát talán nem valakivel van rendkívül szoros személyes kapcsolatod. Ez olyan valaki, akinek van webhelye, és havi rendszerességgel rengeteg ügyletet finanszíroz. És szuperszigorú biztosítási irányelveik lesznek. Meg akarják nézni az ingatlanodat. Látni akarják az üzletedet. Biztosak akarnak lenni abban, hogy megfelelő munkakörrel rendelkezzen.
Azt akarják tudni, hogy van-e jó vállalkozó. Biztosak akarnak lenni abban, hogy valóban megvédik az eszközt és a pénzüket, mert nem ismernek személyesen. És általában egy kemény pénzkölcsönzővel magasabb díjakat fog látni. Tehát talán egy kicsit több pénzt kell fizetnie előre és díjakat. Úgy hívják ezeket a pontokat. A kamata egy kicsit magasabb lehet, mint egy magánpénzes hitelezőé, mert ez számukra üzlet.
Tehát, ha 6%-ot vagy 7%-ot fizetsz egy hagyományos befektetésért, akkor talán 12%-ot vagy ilyesmit fizetsz kemény pénzért, nem? Soha nem használtam kemény pénzt. Szóval tudom, hogy a díjak magasabbak, de általában egy kicsit többet fognak fizetni. De a kemény pénz üzlet, míg a magánpénz a kapcsolatok fókusza.
Ashley:
A magánpénz, ha hozzáfér a magánpénzhez, általában sokkal könnyebb és jobb, mint a kemény pénz, véleményem szerint.
Tony:
És ezért nem használtam soha keményen, mert hozzáférünk a magánpénzhez. Szóval, ez olyan, mintha miért ugranék át egy kemény pénzkölcsönző karikáját, ha csak a magánpénz útját járhatom? Nos, vannak olyan emberek, akiket ismerek, és egyesítik a kettőt. És néhány kemény pénzkölcsönzőnek ez rendben van, másoknak nem. De mondjuk, hogy van egy kemény pénzkölcsönzője, aki ezzel rendben van.
Tegyük fel, hogy üzletet köt, és 100,000 400 dollárt kell feltennie, és a kemény pénzkölcsönzője fedezi a többi 100,000 dollárt. Néhány kemény kölcsönadó lehetővé teszi, hogy alapvetően magánpénzkölcsönzőt kapjon, hogy fedezze ezt a 400 XNUMX dollárt. Tehát, ha leveszi ezt az ingatlant, akkor nincs készpénz a zsebében. Megvan a kemény pénzkölcsönzője, aki felveszi a XNUMX dollárt.
Megvan a privát pénzkölcsönzője, aki felveszi a 100 dollárt. Ez együtt fedezi a projekt teljes költségét, és csak kamatot fizet vissza mindkét embernek. Ez is egy lehetőség. Még egyszer mondom, soha nem jártam ezen az úton, mert jobban szeretem, ha az egészet magánpénzből tartom, de ez nagyobb tőkeáttétel, nem?
És ez az egyetlen ok, amiért elgondolkodtam rajta, mert mondjuk, ha kimegyek, és egy ponton lehet, hogy 2-3 millió dollárnyi magánpénzkölcsönt adunk ki különböző embereknek, és ez olyan, mintha három vagy négy ingatlanra lenne lekötve. . Most képzelje el, ha felvenném azt a 2 millió dollárt, és egy csomó keménypénzes kölcsön előlegének használnám.
Lehetne 10 üzletem egyszerre, ha így elosztom, de több a kockázat, több a költség. Tehát csak egyszerűnek tartjuk. Minden magánpénz.
Ashley:
Igen, van egy barátom, aki felvette az első keménypénzes kölcsönét. Tehát ez volt az egyik első bérelt ingatlana. Amikor kapott egy kemény pénzkölcsönzőt és 80%-ot csináltak, majd a másik 20%-ot el kellett hoznia, de ennek 10%-áért magánfinanszírozást kapott. Tehát 10%-ban igazolnia kellett, hogy a bankszámlájáról származik, a másik 10%-ban pedig mástól kölcsönözhetett.
Aztán a másik 80%-ot a kemény pénzkölcsönző fedezte. Oké. Tehát a következő kérdésünk Jesse Andhra. A kérdés pedig az, hogy ajánlattétel előtt lehetőség van-e egy ingatlan átvizsgálására? És igen, az. Így különösen akkor, ha az ingatlan nem forgalmazott, és közvetlenül az eladóval beszél, kérheti, hogy végezzenek vizsgálatot.
Az a probléma, amit ezzel kapcsolatban látok, az az, hogy ha ti nem vagytok ugyanabban a tartományban a ballparkban, és 500 dollárt költök egy ellenőrzésre, akkor megadjátok nekik az ajánlatukat, és azt mondják: „Nem, valójában egy 100,000 XNUMX dollár többet az ingatlanért." Ez az egyik oka annak, hogy szeretem először szerződést kötni az ingatlannal, mielőtt elmegyek, és kifizetem az otthoni ellenőr fizetésének költségeit. Ha az ingatlan az MLS-en van, egy dolog… az ellenőrzések sokáig tarthatnak.
Az utolsó ingatlanszemle, amit elvégeztem, három és fél órába telt, mire elvégezték az ingatlant. Azt hiszem, 1,600 négyzetméteres családi ház volt. Három és fél óra. Így általában, amikor beütemez egy bemutatót, az ügynök ideje blokkolja a 15 perces, 30 perces ablakot, amikor ott lesz, hogy megnézze a házat. Tehát egyértelművé kell tenni, hogy szeretné megtekinteni az ingatlant addig az időtartamig, amíg az ingatlanon az ellenőrzés zajlott, hogy ne jelenjenek meg mások.
A mai felkapott piacon pedig az ingatlan tőzsdén való megjelenését egymás után mutatják be. Szóval, ez az a pár aggály, amelyre gondolhatok, de nagyon nyílt és őszinte lennék mindenkivel, az eladókkal, az ügynökével, az ügynökükkel, bárkivel, aki érintett, hogy azt szeretné, hogy ellenőrizze, mielőtt ténylegesen elvégezné. tegyen ajánlatot, majd győződjön meg arról, hogy kész kifizetni ezt a pénzt, mielőtt ajánlatot tesz.
Tony:
Volt néhány ingatlanügylet, vagy azt hiszem, néhány szereplő egy ingatlantranzakcióban, ők kapnak fizetést, bármiről is legyen szó. A hitelező csak akkor kap fizetést, ha az ügylet lezárul. Az ingatlanügynök csak akkor kap fizetést, ha az ügylet lezárul. De az értékbecslő és a felügyelő nem érdekli őket, ha az üzlet lezárul. Előre fizetnek, amikor szolgáltatásaikat nyújtják.
Tehát Ashley szerint rendkívül drágává válhat, ha minden olyan ingatlanon átvizsgál, amelyre ajánlatot szeretne tenni. Azért nem kell ezt megtenned, Jesse, mert amikor benyújtod az ajánlatodat, általában bizonyos számú napot kapsz az átvilágításra. Oké? Tehát járja be az ingatlant, vagy kérje meg ügynökét, hogy járassa be az ingatlant, vagy legalább készítsen fényképeket vagy videót, hogy jó képet kapjon az ingatlan általános állapotáról.
És ez alapján feltehetsz néhány feltételezést a következővel kapcsolatban: „Hé, mik azok a dolgok, amelyeket a kezdeti ismertető alapján úgy érzek, hogy esetleg javításra, javításra vagy cserére van szükség?” Az átvilágítási időszak az Ön lehetősége. Most, hogy szerződést köt, most, hogy Ön és az eladó megállapodtak a vételár kezdeti kiindulási pontjában, átmehet és megteheti azt a szuper mélyrepülést, hogy a falak mögé kerüljön, és bármi mást megtehessen. meg kell tennie, hogy minden rendben legyen a motorháztető alatt.
De azért nem kell korábban ingatlanellenőrzést végeznie, mert a letétbe helyezés ideje alatt megvan az a kellő gondossági időszak, hogy kilépjen, ha valami nagy kiadás merül fel, vagy további hitelt kérjen az eladótól, ha további dolgok merülnek fel. azt az ellenőrzési jelentést. Általában 14 napot írok a kellő gondosságra a legtöbb ajánlatomba. Ashley, mit szoktál tenni?
Ashley:
Tehát egy ellenőrzéshez valóban lerövidítettük ezt az időkeretet, és megtettük… a hét nap nagyjából a maximum, amit jelenleg megtehetünk. De elmondjuk nekik, hogy megtesszük, amint kihozzuk onnan a házfelügyelőt. Az ügynököm közli ezt az eladóval, és ez néhány ajánlatunknál valóban a javunkra vált.
Tehát az utolsó két ingatlan, amelyet az MLS-en ajánlottam, ahol ellenőrizni szerettem volna, ezt a vizsgálatot az ajánlatunk benyújtását követő első 48 órán belül le tudtuk végezni, és ők elfogadták azt. Szóval, ez egy nagyon fontos dolog volt, hogy azonnal továbbléphetünk. És sokszor, mielőtt feltenném az ajánlatot, sok átvilágítás történik, amit már a számítógépen is megtehetek, mert ez segíti az ajánlatom alapját.
A második rész valójában az ingatlan átvizsgálása, és az, hogy milyen rehabilitációt fognak végezni, bármi, ami felmerült, mennyibe kerül a javítás. Tehát be kell juttatnunk az ellenőrt, ami többnyire két napig tart. Általában ekkor tudjuk bevinni őket, két nappal attól számítva, hogy ténylegesen kértük, tehát amikor elfogadják az ajánlatunkat, majd két napon belül.
Ezután általában körülbelül 12-24 órára van szükségünk az eredmények kézhezvétele után, hogy ténylegesen döntsünk az ajánlat mellett. Ezalatt az idő alatt összegyűjtjük a javítások költségeit, és megtudjuk az ingatlanról az ellenőrzés során felmerült egyéb információkat, amelyekkel kapcsolatban további kutatásokat kell végeznünk. Nekünk volt egy, ez egy tóparti ház volt, és volt benne egy szemétégető WC. Szóval itt ég fel, bébi.
Tony:
Ez valóságos?
Ashley:
Igen. Tehát ezen az ingatlanon és a környező ingatlanokon nem volt szennyvíztisztító és csatorna. Tehát egy dolgot kellett megtudnunk, hogy mennyibe kerülne egy szeptikus rendszer telepítése. De ez az égető WC, ez csak a vécé, és ott van egy szellőző, ami kijön belőle. És teszel egy darab papírt a WC-be, és ott nagyon szigorú utasítások vannak, hogyan kell ezt csinálni.
Tehát az ellenőrzésünk során, az ügynökünk, valójában ott voltunk az eladó ügynökével. Azt mondja: „Rendben, az eladó megmutatta, hogyan kell ezt csinálni. Megmutatom nektek, srácok, hogyan kell használni ezt a WC-t." És végigmentünk az egész folyamaton. Szóval, kiveszed a papírlapot, és beteszed a vécébe, oké? És le van zárva, hogy csak a tálat lássa.
Aztán kimész a fürdőszobába, majd meg kell nyomnod egy gombot, hogy először leöblítsd. Tehát felnyitja a WC alját, leesik a papírod, benne a cuccaiddal. Aztán visszacsukódik, amikor elengeded a gombot, majd meggyújtod a tüzet, és olyan mint a, és hallod, hogy ég odabent. Aztán, úgy gondolom, az eladó minden héten azt mondta, mielőtt elhagyják a tót, kiürítik a hamut.
De amikor kint voltál, és a WC-t öblítetted le, érezted az égés szagát a levegőben a ház egyik oldalán lévő szellőzőnyíláson, ha a háznak azon az oldalán voltál. Szóval sokat kellett kutakodnunk ezekkel a WC-kkel kapcsolatban, és azt mondanunk kellett: „Rendben, először is, ha saját lakóként akarjuk használni, élvezzük mi magunk a tóparti házat, meg tudjuk oldani az árért. kapok. De rövid távú bérbeadásként próbálja meg elmagyarázni a vendégeknek, hogyan kell ezt a dolgot működtetni, és…
Tony:
Felgyújtanák a házat. A ház az első évben le fog égni.
Ashley:
Szóval igen, ez nagy dolog volt. És végül elvesztettük az ingatlant, mert elvégeztük az ellenőrzést, és akkor még nem kaptunk ügyvédi engedélyt, mert a hétvégén volt, és valaki más nem látott ajánlatot tett, és valójában 70,000 XNUMX dollárral többet ajánlott, mint mi. Szóval ezt el is vették, de jóvoltából megtérítették az ellenőrzésünket.
Tony:
Szuper.
Ashley:
Szóval, ez szép volt, de sokkal szebb lett volna azon az áron, amelyen ezt az ingatlant kaptuk volna.
Tony:
Kíváncsi vagyok, hogy az a személy, aki megvette, aki megvert, tudott-e erről a tüzet égető WC-helyzetről, mert én még soha nem hallottam róla.
Ashley:
Igen, és az ingatlan bezárt. Elmentünk a hajónkon, és látjuk az új tulajdonosokat kint a dokkjukon, és így...
Tony:
Igen, ez vad. A legőrültebb dolog, amit egy ingatlanvizsgálatból hallottam.
Ashley:
Igyekeztünk tehát a lehető legrövidebb időn belül megtenni őket, válaszolni a kérdésére, hogy ha valamiben nem sikerül megegyeznünk, azt mondjuk az eladóknak, így nem veszítettek idő. És mindkét ajánlat, mi voltunk az elsők, akik látták az ingatlant, így azonnal szerződést kötöttünk vele. Tehát, ami ilyen körülmények között történt, az valójában egy zseblista volt.
Még nem is sorolták fel. Aztán, a második, soha nem hagyták, hogy függőben legyen. Csak azt mondták, hogy elhalasztják a bemutatókat. Tehát először meg kell látnunk. Azonnal beadtuk az ajánlatunkat, és abbahagyták a vetítést. És ezért megállapodtunk abban, hogy sietjük a vizsgálatot meg minden, így nem kellett függőben tartaniuk, és akkor nem egyezünk meg az ellenőrzésben, és akkor ismét visszakerül a listára, ami horpadást hagyhat az ingatlanon .
Tehát ez is egy tárgyalási technika, amikor beküldi ajánlatát, ha tudja, hogy az elsők között van, és azt mondja: „Nem kell függőben tartania az ajánlatunk benyújtása után, mi megtesszük. olyan gyorsan, hogy csak el kell halasztani a bemutatót pár nappal vagy bármi mással. De mindenképpen szerezze meg a szerződést és az ügyvédi jóváhagyást az aláíráshoz, mert ez határozottan nagy lecke volt számunkra, amit megtanultunk.”
Tony:
Őrült. Kaptál videót? El kell küldened a videót arról a tűzoltó wc-ről, ha van?
Ashley:
Igen. Biztos vagyok benne, hogy az összes képünkön van egy. Igen. Oké. A következő kérdés Will Kilbytől származik. „Otthont keresek, és a szüleim felajánlották, hogy készpénzes partnerek lesznek. És szeretném lebonyolítani az üzletet, majd felosztani a nyereséget. Hogyan strukturálnám az ilyen típusú üzletet? Csak keressen kölcsönt, és finanszírozza a felújítást.”
„Készpénzzel is megvehetik, de úgy érzem, az nagyobb baj lenne, ha nem akarok annyit kockáztatni a szüleim pénzéből. Bármilyen tippet nagyon szívesen vennék.” Jó lesz.
Tony:
Először kimondta a varázsszót. Bármikor, amikor valaki kimondja ezt a szót a podcastban, fel kell dobnunk egy példányt a könyvből. De Will, nézze meg az Ashley Kehr és Tony J. Robinson által írt Ingatlantársulást. Tehát azoknak, akik még nem hallottak minket, nonstopról beszélgettünk, de Ash és én közösen írtunk egy könyvet Ingatlanpartnerségek címmel. augusztus 10-én indult.
Tehát, miközben hallgatja ezt az epizódot, bárhol meg kell vásárolnia, de látogasson el a biggerpockets.com/partnerships oldalra. Sokat beszélünk a partnerségi struktúrákról. De Ash, azt hiszem, mit tanácsol Willnek az első lépésben, az alapján a kérdés alapján, hogyan kell felépíteni ezt a specifikus típusú partnerséget?
Ashley:
Igen, szóval azt hiszem, az első dolog, amit el kell döntened, hogy kölcsönt veszel-e, majd csak a felújítást finanszírozod tőlük, vagy csak készpénzes vásárlás lesz, és ők finanszírozzák a felújítások. Ez az első dolog, amit el kell döntened. És igen, nagy a kockázata annak, hogy készpénzt adnak fel az ingatlanért, de nagy a kockázata annak is, hogy hitelt kapnak, és elveszíthetik a felújítást.
Szóval, úgy gondolom, hogy ha tudja, hogy hozzáférhet egy kölcsönhöz, amelyet megkaphat, legyen az egy kemény kölcsönadó, vagy esetleg egy másik magán kölcsönadó, de akárhogy is legyen, kényelmesen és magabiztosan kell belemennie abba az üzletbe, amelyre nem megy. hogy elveszíti a készpénzt, és a szülei nem fognak veszíteni. A legnagyobb dolog, amire itt gondolok, az, hogy megbizonyosodjon arról, hogy bármilyen szerkezetet csinál is, az írásban legyen, és minden világos legyen.
Ha a szüleid számára egyértelmű, hogy ez kockázatot jelent, akkor ez befektetés, és nem garantálják a készpénzt, és a nyereséget le fogod osztani. Tehát kétféleképpen láthatom, hogyan strukturálhatod. Tehát ez egyszerűen egy adósságegyesülés lehet, ahol kölcsönadják neked a pénzt, és te fizetsz nekik havi kamatot, és garantáltan visszakapják a pénzt, és ha nem adod el úgy, ahogy gondoltad, még mindig tartozol nekik azzal a pénzzel.
A második dolog az, hogy részvényesek lesztek, ahol a szüleivel, mondjuk, felosztjátok 50-50-re, és beleteszik a pénzt. Amikor eladják a házat, talán csak megkapják a pénzüket. vissza, majd ti, ami maradt, osszátok fel kettőtök között. Ami a nyereség százalékos arányát illeti, azt vizsgálnám, hogy mennyi időre és energiára lesz szüksége az ügylet tényleges kezeléséhez.
Megszerzi az üzletet, meg fogja találni? Vállalkozókat fog irányítani? Valójában maga fog végezni valamit? Szóval szerintem ez nagy szerepet játszik abban, hogy mennyi százalékot kell ténylegesen bevennie. Ha végül megkapja a kölcsönt, és az adósság az Ön nevén lesz, az sokkal inkább befolyásolja annak súlyát, amit az asztalra hoz, és ez határozottan növeli a százalékot.
Ha a szüleid nevére kapod a kölcsönt, akkor ez határozottan növeli azt, amit az asztalra hoznak. Szóval ezek azok a dolgok, amiket megnéznék. És azt is tudnod kell, hogy a szüleid mit akarnak ebből kihozni, mielőtt eldöntenéd, melyik utat választod, hogy meg akarják-e szerezni a nyereséget, vagy csak egy meghatározott összeget, esetleg havi fizetést, vagy végén, amikor a projekt elkészült, csak azt akarják, hogy egy százalékot kapjanak, ha kölcsönkérik a pénzüket.
Tony:
Én személy szerint úgy gondolom, hogy jobban szeretem, ha adósságalapú partnerséget csinálok belőle. Rögzített, szinte garantált megtérülést biztosít a pénzes partnernek, majd lehetővé teszi, hogy Ön, mint az ügyletet igazán irányító személy megkapja az összes pozitívumot. És elég mulatságos, Will, az én anyám tulajdonképpen magánpénzkölcsönző az egyik fejemben. Azt hiszem, két magánkölcsönzőnk sorakozott fel, és csak egy kicsit voltunk hiányosak.
Így hát megkerestem anyámat, akinek akkoriban volt egy kis készpénze, és magánpénzkölcsönzőként jött be. És kifizettük neki, kitöltettük ugyanazokat a dokumentumokat, mint a többi magánpénzkölcsönzőnk. Feljegyezte őket, volt váltója, bizalmi okirata, és mindent feljegyeztek a megyével. És fizettünk neki, azt hiszem, akkoriban 10% kamatot kaptunk.
Tehát ugyanúgy bántunk vele, mint az összes többi magánpénzkölcsönzőnkkel. Tehát minden, amit Ashley mondott, a helyén van. De nekem személy szerint mindig is tetszett az adósságtársság gondolata a flip, majd a részvénytársaságok gondolata a hosszú távú egész típusú helyzetekben.
Ashley:
És akkor azt is megvizsgálnám, hogy mi lesz a szüleid részvétele. Csak készpénzes partnerekről van szó, vagy az anyukád jön be és azt mondja: „Nem, nem, nem az a lapka. Hozd vissza. Ez a csempe is jobban fog kinézni.” Így-
Tony:
Talán ez is az oka annak, hogy adósságtársi társaságként tedd ezt, így a szüleid nem tehetik… mert minden szülő valamilyen módon, formában vagy formában szeretné nevelni a gyerekét. Szóval, azt hiszem, Will, kérdezd meg magadtól, akarod-e, hogy a szüleid elmondják neked, igen, a csempeválasztásról, a padlóról és minden ilyesmiről?
Ashley:
És lehet, hogy ez előnyt jelentene, ha részvénytársasági partnerük lenne, vagy az apukád nagyon hasznos, ha bejönne, és ő is tudna segíteni ebben. Szóval sok változót kell nézni. De ahogy Tony mondta, ezt csinálva… az adósságszerkezet határozottan sokkal tisztább.
Aztán a másik módszerrel készíts egy listát azokról a szerepekről és felelősségekről, amiket mindenki csinál, és ehhez adj hozzá egy dolláros összeget, majd mennyi készpénzt hoznak, ennek százalékát, ki kapja a kölcsönt és tegyél rá százalékot is. Oké. A következő kérdés RJ Elberstől származik. Tegyük fel, hogy egy háznak két nappalija van, és az egyiket egy másik hálószobává akartam varázsolni egy fal hozzáadásával.
Általában mi a folyamata ennek a megvalósításának? Ki kell kérnem az engedélyeket, vagy bérelhetek egy vállalkozót a fal beépítéséhez? Illetve, ha valaki csinált ilyet, mennyibe kerül ez általában? Szóval, Tony, csináltál már ilyet rövid távú bérbeadás miatt?
Tony:
Igen. Úgy értem, soha nem csináltuk csak ezt, hanem egy ingatlan nagyobb felújításának részeként. És tulajdonképpen az egyetlen alkalom, amikor hálószobákat adtunk hozzá, ez egy vicces történet, hogy az előző tulajdonos… egy három hálószobás ház volt, és az előző tulajdonos kidöntötte az összes falat mindhárom hálószoba között. Valahogy L konfigurációban voltak beállítva.
Tehát volt egy folyosó, és két ajtó van itt és egy ajtó itt. Szóval, ez egy nagy L, és ő csak ledöntötte az összes falat, és csak egy nagy, hatalmas hálószobája volt. Szóval, csak visszamentünk, és visszahelyeztük a falakat oda, ahol voltak. Tehát ez az egyetlen alkalom, amikor megtettük. Néhány ingatlanunkat további fürdőszobákkal bővítettük.
És a legelső alkalommal, amikor fürdőt építettünk be, nem vettük ki az engedélyt, és a város úgy kötött ki, hogy az összes ingatlanunkból elhajtottunk ezen az ingatlanon, és láttuk, hogy folyik a munka. Le kell állítani a munkarendet. Valójában engedélyt kellett kérni erre az ingatlanra.
Szóval, úgy gondolom, RJ, a legbiztonságosabb és legegyszerűbb fogadás az, hogy ha egyszer felismered, hogy további négyzetmétereket, hálószobákat, fürdőszobákat, bármit is szeretnél hozzáadni, menj el a városodba, menj a megyébe, és mondd: „Hé , íme, mit szeretnék csinálni.” Azt fogják mondani: "Hé, szükségünk van erre a dokumentumra, erre a dokumentumra, erre a dokumentumra." Nyújtsa be ezeket a dolgokat nekik.
És ha el akarja kerülni azt a kockázatot, hogy a város bezárja, és felkerüljön a rosszindulatú listájukra, csak vegye fel az engedélyeket. Ez egy kicsit megkönnyíti a folyamatot az Ön számára.
Ashley:
Igen, és minden bizonnyal a városodtól is függhet, hogy mennyire szereted...
Tony:
Ez igaz.
Ashley:
… milyen tényleges engedélyekre van szüksége. Tehát Tony helyzetében egy fürdőszoba, vízvezeték-szerelési engedély hozzáadásával új vízvezetéket ad hozzá az ingatlanhoz. De ebben a helyzetben, ami az ingatlanokat illeti, a kódex végrehajtói nem kértek engedélyt egy olyan fal építéséhez, amely csak hálószobát csinál, mert nincs, különösen, ha nincs elektromos.
Tony:
Nincs elektromos. Igen.
Ashley:
... kész vagy nincs vízvezeték-
Tony:
Vízszerelés.
Ashley:
… és te csak szó szerint felhúzod a falat. Egy dolog, amit meg kell fontolnia, egy gardrób felszerelése, hogy legális hálószobává tegye az ingatlanban. Szóval csak felhívnám a kódexet, megkérdezném, de általában ebben a helyzetben nem látnám szükségesnek, hogy engedélyt kelljen kérnie, mert az csak egy fal emelkedik fel. És ha nem rak be semmilyen új villanyt, például konnektort vagy ilyesmit, akkor nem kell engedélyt kérnie.
Tony:
Igen. És ahogy mondtad, azt hiszem, ez attól is függ, hogy melyik városban vagy megyében tartózkodik. Tavaly nyáron Arkansas északnyugati részén jártunk, és megnéztünk néhány ingatlant. És az ügynök, aki körbevezetett minket, kérdeztünk valamit az engedélyezési eljárásról. Azt mondta: "Ó, ebben a megyében nincs engedélyezési eljárás." Mi pedig azt kérdezzük: „Hogy érted ezt?”
Azt mondta: "Igen, ha a birtokodban van a föld, azt építhetsz, amit csak akarsz." És azt mondtuk: "Mi?" Szóval ez majdnem idegessé tett, hogy vásároljak ott, mert fogalmad sincs, mit fogsz csinálni...
Ashley:
Nem tudod, mit fogsz kapni, igen. Az új fejlesztések, a lehetőségek végtelenek. Ha egyszer igazán vidéki leszel, ahol én is élek, a körülöttem lévő városok is azt mondják majd, hogy "építési engedély szükséges", mert sok más városnak nincs... nem kell építési engedély vagy ilyesmi. hogy. Tehát a város is azt mondta, ott vagyok: „Üdvözöllek ebben a városban.” És akkor kiírja az építési engedélyt.
Tony:
Építési engedély. Igen.
Ashley:
Igen. És akkor ennek a kérdésnek az utolsó része, hogy ez általában mennyibe kerül? Tehát, amikor ezt a projektet csinálja, az keretezés, tehát fizetnie kell a fűrészáruért attól függően, hogy milyen jól áll, be kell helyeznie a csapokat, és ki kell kereteznie. És akkor muszáj lesz, feltételezem, hogy ez nem egy külső fal. Tehát nem kell szigetelni. Ezután gipszkartonra lesz szüksége a fal mindkét oldalán.
A legnagyobb költség valójában egy vállalkozó felvétele, aki visszatér a gipszkarton befejezéséhez. Tehát, bár bekeretezhetnék, felakaszthatják a gipszkartont, a ragasztást és a sározást és a gipszkarton befejezését, valójában ez lesz a kivitelező legnagyobb idő- vagy idővesztesége, mert hagyni kell a sarat megszáradni. és akkor vissza kell jönniük és meg kell csiszolniuk.
Aztán lehet, hogy vissza kell jönniük, és újra be kell sározni, majd csiszolni. De szerencsére, mivel valószínűleg annak kellene lennie… valószínűleg csinálhatna két táblát, esetleg egy kis pluszt egy falba, attól függően, hogy mekkora. Csak nézem a falat magam mögött, és olyan lenne, mint két gipszkarton. De ez lenne a legnagyobb időfelhasználás, ha van egy vállalkozó, akinek többször is vissza kellene jönnie.
Nem olyan, mintha egy nap alatt végeznének. És akkor a festés, úgy értem, valószínűleg maga is meg tudja csinálni a festést, vagy amikor megszáradt, a vállalkozó egy nap alatt lefesti, hacsak nem kell új réteg. De vadonatúj gipszkartonról lévén szó, valószínűleg nem kell rá két réteg.
Tony:
Igen, igazából soha nem csináltam egyedül projektként. Ez mindig is magában foglalta a teljes bélrehabilitációt. Tehát 100,000 XNUMX dollárt költünk a szuper régi otthon felújítására. Szóval, még csak fel sem tudtam nézni, mennyibe kerülne, ha egyetlen falat csinálnék egy hálószobának.
Ashley:
Igen, valójában volt… Ma Instagram-tekercské akartam tenni ezt. Tegnap este egy bérlőnk karbantartási kérelmet nyújtott be: „Nagyon sajnálom, elestem, megbotlottam a porszívómban, és lyukat ütöttem a falon. Kérlek, gyere megjavítani?" Aztán tegyél fel egy képet, és szó szerint egy nagy lyuk a falon és a gipszkartonon. Így a karbantartó tudatta vele, hogy hétfőn vagy bármely más napon meglátogatja, hogy becslést adjon neki a javítás költségeiről.
És megdöbbent: „Hogy érted azt, hogy fizetnem kell érte? Ez baleset volt.” És azt mondta: „Igen, sajnos, mivel Ön okozta azt a kárt az ingatlanban, amelyet meg kell fizetnie annak javításáért. Szívesen vesz igénybe egy másik, általunk jóváhagyott vállalkozót a javítás elvégzéséhez, vagy én bejövök és megcsinálom."
Így aztán ezt a hosszú e-mailt kaptuk a lakótól az ingatlan menedzserének, és csak annyit mondott: „Fogalma sincs, hogyan lehetne ezt megoldani. Ő maga nem tudja megjavítani. Fizetnie kellene." És mi csak nevetünk. Így egyesek néha összezavarodnak, hogy a lakásban élők azt jelentik, hogy teljes körű ellátásban vannak. És még akkor is, lefogadom, ha egy teljes körű gondozási intézményben lenne, lyukat ütne a falba, ez a havi számláján is megjelenne.
Tony:
Teljesen.
Ashley:
De igen, szóval ez is felmerült ma. De amikor azon gondolkoztunk, oké, mennyit kérünk ezért, mert nagyon időigényes megcsinálni ezt a foltot, mert többször is vissza kell térnie ahhoz, hogy befejezze a sározást a gipszkartonon, majd festeni és valójában festeni gyufát is. Ez egy valaki, aki ott él, azt hiszem, 10 éve.
Szóval, amennyire én tudom, a festék változott az elmúlt 10 évben. De mintát kell vennünk, és el kell mennünk, hogy a Sherwin-Williamsben és minden hasonlóban összehozzuk. De valószínűleg ugyanannyiba kerül a javítása, csak maga a munka nélkül. Voltak olyan vállalkozóink, akik nem végeznek ilyen kis munkát, mert négyszer-ötször kellene visszajönniük, de ez még mindig olyan kicsi dolog. Igen.
Tony:
Vicces történet, gyerekként két lyukat tettem a gipszkartonba. Középiskolás éveim alatt ugyanabban a lakásban laktunk, ahol én és anyám laktunk, és az első lyuk a hálószobámban volt. Én és a barátaim mind a szobámban birkóztunk, és egyikünk a falba dobta egymást, és az egyik térdünk átment a gipszkartonon.
És ugyanez történt lent. Lent birkózunk, és nekiütköztünk a gipszkartonnak és ott is eltörtük. Szóval mindenesetre együttéreztem a bérlőjével.
Ashley:
Emlékszel a történtekre? Anyukádnak fizetnie kellett az ingatlankezelő cégnek a javításért, vagy valaki megjavította?
Tony:
nem emlékszem. nem emlékszem. Igen, gyerekként a dolgok tömegesen történnek.
Ashley:
Igen, nem.
Tony:
Igen. Szóval meg kell kérdeznem őt. Megszerettem: "Hé, fizetned kellett érte?"
Ashley:
Igen igen. Mert egyrészt azért, mert én is meg akarom csinálni a tekercset, az az, hogy lássam, tévedek? Ez tényleg olyan dolog, amit bele kell foglalni? De nem hiszem.
Tony:
Nem. Igen, a gipszkarton egyike azoknak, amelyeknek ugyanolyan állapotban kell lenniük, miután egy bérlő elköltözik.
Ashley:
Pontosan.
Tony:
A gipszkarton nem csak varázsütésre esik szét magától. Igen.
Ashley:
És arra is gondolok, oké, ha saját otthonod lenne, mit tennél? Felhívnál valakit és fizetnél érte. Értem én, hogy albérletben élsz, mert több dologról gondoskodnak, beszámítanak neked, de...
Tony:
Most frissítenie kell a bérleti szerződést. A gipszkarton sérülései nem tartoznak bele az ott történt javításokba, megértik-
Ashley:
Nálunk ez a kiköltözési ellenőrző lista, ami azt jelenti, hogy a kiköltözéskor ki kell javítani egy lyukat. Ez egy jó ötlet. Lehet, hogy lelépek ezekről az árakról, ha kiköltöznének, és lyuk lenne benne, és ezt számolnánk fel. Igen, ez egy jó ötlet.
Tony:
Nesze. Probléma megoldódott.
Ashley:
Oké, egy újabb újonc válasz. Múlt héten át kellett tennem egy kérdést, majd ma is Tony válaszol minden kérdésemre. Nos, van időnk még egy kérdésre. Tehát vegyük Austin kérdését. „Mi van, mindenki? Jelenleg igazi kezdő vagyok az ingatlanbefektetések terén.” Isten hozott, Austin. Örülünk, hogy ebbe a közösségbe tartozol.
„Azt hiszem, most már sokat tudok az ingatlanokról, legalábbis bizonyos folyamatok és számok működését. Szerelem számok. Mérnök vagyok. Arra azonban kíváncsi vagyok, hogyan működik a készpénzes refinanszírozás. Amikor felveszi a készpénzes refinanszírozást, a felvett összegre vagy a ház teljes ARV-jére fizet jelzálogot? Nagyra értékelem ezt a klassz csoportot.” Nagy kérdés, Austin.
Tony:
Van egy-két módszer, ugye? Szóval, mondjuk, Austin, az, és megpróbálok kerek számokat használni, hogy így egy kicsit könnyebben megértsék az emberek. Tegyük fel, hogy Austin vásárol egy lakást, és azt a teljes költséget, amelyet a lakás megvásárlása és rehabilitációja 60,000 60,000 dollárra rúg. Tehát XNUMX XNUMX dollár minden dollár, amit Austin az ingatlanba fektetett. És tegyük fel, hogy készpénzben fizetett.
60,000 100,000 dollárt fizetett készpénzben az ingatlan megvásárlásáért és felújításáért. Austin ezután kimegy, és felméri az ingatlant. Tehát megkér valakit, hogy mondja el véleményét az ingatlan piaci értékéről. És azt mondják: "Austin, az otthonod 60,000 100,000 dollárt ér." Tehát 40,000 XNUMX dollárt tett be, a ház XNUMX XNUMX dollárt ér. Oké. Tehát jelenleg XNUMX XNUMX dollár részvénye van.
Ashley:
És csak arra szeretnék rámutatni, említette az ARV-t, ez a javítás utáni érték. Szóval ez az, amit az ő helyzetében értékeltek. Tehát az ARV lehet az Ön célja, hogy mi alapján értékelje az ingatlant, vagy az is lehet, hogy miért szeretné eladni az ingatlant, ha felforgatja a házat.
Tony:
Tehát az ARV fontos, amikor kölcsönt kap, mert a legtöbb hitelező nem adja kölcsön a teljes felbecsült értéket vagy az ARV-t egy ingatlanra. Tehát Austin helyzetében az otthon megéri, megbecsülik, 100,000 20 dollárra becsülik. A legtöbb hitelező csak attól függően ad, hogy milyen adósságot adsz, de ha mondjuk befektetési terméket kapsz, akkor talán XNUMX%-nál jársz, nem?
Tehát legalább 20% saját tőkét akarnak tartani az ingatlanban. Tehát ez azt jelenti, hogy 100,000 80 dollár után ennek 80%-át kölcsönként adják. Tehát ez azt jelenti, hogy 100,000 80,000 dollár 100,000%-a 80 80,000 dollár. Tehát hadd állítsam vissza a táblázatot ebben a példában. A ház 60,000 XNUMX dollárt ér. A bank ennek XNUMX%-át, azaz XNUMX XNUMX dollárt hajlandó kölcsönadni. Austin pedig XNUMX XNUMX dollárt tett bele ebbe az ingatlanba. Oké?
Tehát 20,000 60 dolláros spreadje van. A 80-80,000 az a tőke, amelyet meg tud használni. Tehát Austin elmehet egy bankhoz. Elmegy bármelyik helyi városi hitelszövetkezethez vagy a Main Street Bankhoz, és azt mondják: „Austin, itt van egy 60,000 20,000 dolláros kölcsön.” Ez egy készpénzes refinanszírozás, mert teljes készpénzes csekket kap, vissza fogja fizetni az üzletbe befektetett XNUMX XNUMX dollárt, és további XNUMX XNUMX dollárral távozik.
Szóval, azt hiszem, ez a folyamat a készpénzes refinanszírozásnál. Ez azt jelenti, hogy visszafizeti azt a pénzt, amelyet kezdetben ebbe az ingatlanba fektetett, és a fennmaradó pénzt megtarthatja, egészen addig, amíg a bank hajlandó kölcsönadni.
Ashley:
Szóval, a forgatókönyv, amit Tony adott, nagyszerű példa, és ez működne, ha kölcsönt kapna erre a kezdeti 60,000 60,000 dollárra. Szóval, talán kölcsönkérte ezt a pénzt egy barátjától vagy egy kemény pénzkölcsönzőtől. Továbbra is fennállna a készpénz-refinanszírozási forgatókönyv, mert 20,000 XNUMX USD-t fizet vissza a kemény pénzkölcsönzőnek, majd elveszi azt a XNUMX XNUMX USD készpénzt.
Tehát bármikor van olyan pénz, amelyet nem kell visszafizetni senkinek, azt készpénzes refinanszírozásnak nevezik. Tehát abban a forgatókönyvben, hogy esetleg pénzt kért kölcsön anyukádtól, hogy ezt megtegye, és nem volt zálogjog, valójában nincs nyilvántartás, csak odaadta neked a pénzt, ez az egész dolláros összeg valóban készpénzes refinanszírozásnak minősül, mert nincs nyilvántartás a jelzáloghitel tényleges refinanszírozásáról.
Ha elmennél kemény pénzt kapsz az ingatlanra, és megkapnád azt a 60,000 60,000 dollárt, és csak 40,000 40 dollárt vennél ki, és azt a XNUMX XNUMX dollárt, azt a XNUMX%-os részesedést visszahagynád az ingatlanba, és nem nyúlnál hozzá, akkor az csak egy refinanszírozni, mert csak kifizeti a másik jelzáloghitelt, ami az ingatlanon volt, a kemény pénzt.
Tony:
És akkor csak a kérdésének utolsó pár részét szeretném tisztázni. Tehát azt mondja: „Amikor felveszi a készpénz-refinanszírozást, a jelzálogkölcsönt a felvett összegre vagy az egész ARV-re fizeti?” És ez csak a jelzáloghitel összege, amelyet felvett. Tehát, visszatérve a példához, Ön 80,000 80,000 dolláros kölcsönt vett fel, így a jelzáloghitel-fizetése a 100,000 XNUMX dolláron, nem pedig a XNUMX XNUMX dolláros ARV-n alapul.
Ashley:
És ez volt a mai utolsó kérdésünk is. Nagyon köszönöm srácok, hogy mindig fantasztikus kérdéseket tettek fel. Szeretünk válaszolni rájuk. Ti mindig más és más dolgokat találtok ki, és mi szeretjük. Tehát további kérdéseket tehet fel a biggerpockets.com/reply oldalon. És mint mindig, kérjük, írjon nekünk véleményt vagy értékelést kedvenc podcast platformjáról. Szeretnénk, ha feliratkozna YouTube csatornánkra is.
És még egy utolsó dugó, az Ingatlanpartnerségekről szóló könyvünk, amely most jelent meg augusztusban, rendkívül izgatottan, a biggerpockets.com oldalon. Az Ashley vagy Tony kód használatával kedvezményt kaphat. Nagyon köszönöm srácok, hogy meghallgattak. Szerdán visszatérünk vendéggel. akkor találkozunk.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- <p></p> kreatív finanszírozás hogy vonzóbbá tegye az ajánlatot az eladó számára
- A legnagyobb előnyei és hátrányai hagyományos hitelezés, kemény pénzés magánpénz (és mikor melyiket kell használni)
- Partnerség a szüleiddel és kulcsfontosságú feltételeket, amelyeket bele kell foglalni a szerződésébe
- Mikor vizsgálatot rendel el előtt ajánlat benyújtása egy ingatlanon
- Új szoba hozzáadása otthonában (és amikor KELL engedélyek kihúzása)
- Hogyan működik a készpénzes refinanszírozás és mennyi pénzt tud kihúzni
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Email .
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Erősítse meg magát. Hozzáférés itt.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- PlatoESG. Carbon, CleanTech, Energia, Környezet, Nap, Hulladékgazdálkodás. Hozzáférés itt.
- PlatoHealth. Biotechnológiai és klinikai vizsgálatok intelligencia. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :van
- :is
- :nem
- :ahol
- $3
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- Képes
- Rólunk
- erről
- elfogadott
- elfogadó
- hozzáférés
- hozzáférhető
- baleset
- megvalósítható
- Fiók
- Fiókok
- szerzett
- megszerzése
- Akció
- tényleges
- tulajdonképpen
- hozzá
- hozzáadott
- hozzáadásával
- További
- Előny
- tanács
- Után
- újra
- Ügynök
- Megállapodás
- előre
- AIR
- Minden termék
- lehetővé
- megengedett
- lehetővé teszi, hogy
- majdnem
- már
- Is
- mindig
- am
- Amerika
- összeg
- an
- és a
- Másik
- válasz
- bármilyen
- bárki
- bármi
- bárhol
- Apartman
- tetszetős
- Apple
- értékelés
- Becsüs
- méltányol
- jóváhagyás
- jóváhagyott
- VANNAK
- arkansas
- körül
- AS
- kérdez
- kér
- vagyontárgy
- Eszközök
- feltételezések
- At
- ügyvéd
- vonzó
- közönség
- Augusztus
- Austin
- szerző
- elkerülése érdekében
- el
- Baba
- vissza
- táska
- Bank
- bankszámla
- Bank of America
- alapján
- alapvető
- Alapvetően
- alap
- BE
- mert
- egyre
- óta
- előtt
- mögött
- hogy
- Előnyök
- Tét
- Jobb
- között
- Nagy
- Legnagyobb
- Számla
- Bit
- Blocks
- csónak
- könyv
- határ
- kölcsönkér
- kölcsönzött
- hitelfelvételi
- mindkét
- Mindkét oldal
- Alsó
- megvett
- márka
- Brand New
- szünet
- lélegző
- hoz
- Bringing
- Törött
- épít
- Épület
- Csokor
- éget
- égett
- égő
- égések
- üzleti
- de
- gomb
- megvesz
- Vásárlás
- vásárol
- by
- hívás
- hívott
- hívás
- jött
- TUD
- Kaphat
- ami
- Készpénz
- elkapott
- okozott
- bizonyos
- megváltozott
- csatorna
- díj
- töltött
- ellenőrizze
- körülmények
- Város
- tisztító
- világos
- közel
- zárt
- Bezárja
- záró
- Társtárs
- kód
- Gyűjtő
- COM
- össze
- kombájnok
- hogyan
- jön
- kényelmes
- érkező
- kommunikálni
- közösség
- vállalat
- versenyképes
- teljes
- számítógép
- aggodalmak
- feltétel
- magabiztos
- Configuration
- zavaros
- Csatlakozás
- Hátrányok
- Fontolja
- figyelembe vett
- fogyasztás
- szerződés
- Vállalkozó
- vállalkozók
- beszélgetések
- Hűvös
- Költség
- kiadások
- tudott
- megye
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- fedett
- teremt
- Kreatív
- hitel
- Hitelszövetkezet
- kritikai
- kíváncsi
- Jelenleg
- vágás
- Apu
- kár
- nap
- Nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- dönt
- mély
- mély merülést
- minden bizonnyal
- késleltetés
- attól
- függ
- részlet
- Fejlesztés
- DID
- különbségek
- különböző
- szorgalom
- közvetlenül
- Kedvezmény
- kijelző
- merülés
- do
- Dokk
- dokumentum
- nem
- Nem
- Ennek
- Dollár
- csinált
- ne
- Által
- ajtók
- le-
- dr
- vezetés
- szárítsa
- két
- alatt
- E&T
- minden
- Korai
- könnyebb
- legegyszerűbb
- bármelyik
- elektromos
- más
- végén
- véget ért
- Végtelen
- energia
- végrehajtás
- mérnök
- élvez
- elég
- Egész
- epizód
- részvény
- feltételekhez kötött kötelezvény
- különösen
- birtok
- becslés
- Eter (ETH)
- Még
- végül is
- EVER
- Minden
- mindenki
- mindenki
- minden
- példa
- izgatott
- drága
- tapasztalat
- Magyarázza
- külön-
- Objektum
- Vízesés
- ismerős
- család
- messze
- gyorsabb
- kedvez
- kedvező
- Kedvenc
- jellegű
- érez
- díjak
- kevés
- kitöltése
- megtöltött
- Végül
- pénzügyi
- Pénzügyi függetlenség
- finanszírozás
- Találjon
- megtalálása
- befejezni
- természet
- vezetéknév
- első
- öt
- Rögzít
- rögzített
- Flip
- kibukik
- Összpontosít
- következik
- Láb
- A
- forma
- talált
- négy
- KERET
- súrlódás
- barát
- barátok
- ból ből
- Tele
- alap
- finanszírozás
- vicces
- adott
- általános
- kap
- szerzés
- Ad
- adott
- ad
- Go
- cél
- Goes
- megy
- elmúlt
- jó
- kapott
- nagy
- Csoport
- Garantált
- Vendég
- vendég
- irányelvek
- Fickó
- kellett
- fél
- ügyes
- Hang
- történik
- történt
- megtörténik
- Kemény
- nehezebb
- hashtag
- Legyen
- tekintettel
- he
- fej
- hall
- hallott
- segít
- segít
- segít
- neki
- itt
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- őt
- bérel
- Kölcsönzés
- övé
- Lyuk
- Holes
- Kezdőlap
- motorháztető
- hosts
- FORRÓ
- NYITVATARTÁS
- Ház
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- i
- BETEG
- ötlet
- azonosítani
- if
- kép
- Hatás
- fontos
- in
- Más
- tartalmaz
- beleértve
- Beleértve
- befogadó
- Növelje
- Növeli
- függetlenség
- információ
- kezdetben
- alapvetően
- Ihlet
- inspirál
- inspirálta
- telepíteni
- utasítás
- kamat
- KAMATLÁB
- bele
- befektetés
- beruházás
- Befektetők
- részt
- bevonása
- IT
- maga
- iTunes
- Munka
- utazás
- jpg
- ugrás
- éppen
- csak egy
- Tart
- Kulcs
- rúg
- Kölyök
- Kedves
- Ismer
- munkaerő
- tó
- Telek
- nagyobb
- keresztnév
- a későbbiekben
- indított
- tanult
- tanulás
- legkevésbé
- Szabadság
- kilépő
- balra
- Jogi
- LEND
- hitelezők
- hitelezők
- hitelezési
- kevesebb
- lecke
- hadd
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- fény
- mint
- valószínűség
- Valószínű
- vonal
- vonalazott
- Lista
- Listázott
- Kihallgatás
- felsorolás
- kis
- él
- élő
- hitel
- Hitelek
- helyi
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- néz
- keres
- MEGJELENÉS
- veszít
- vesztes
- elveszett
- Sok
- szerelem
- szerencsére
- készült
- mágia
- Fő
- karbantartás
- csinál
- KÉSZÍT
- Gyártás
- kezelése
- vezetés
- menedzser
- kezelése
- piacára
- piaci értéke
- tömeges
- masszívan
- mester
- Mérkőzés
- párosított
- Anyag
- max
- Lehet..
- talán
- me
- jelent
- eszközök
- Média
- mémek
- említett
- mód
- esetleg
- mikrofon
- millió
- MLS
- mom
- hétfő
- pénz
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- Jelzálog
- a legtöbb
- többnyire
- Motiváció
- mozog
- mozog
- mozgó
- sok
- többszörös
- my
- név
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- hálózat
- soha
- Új
- New York
- New York állam
- következő
- szép
- éjszaka
- nem
- Egyik sem
- megjegyezni
- Most
- szám
- számok
- of
- kedvezmény
- ajánlat
- felajánlott
- Ajánlatok
- Tiszt
- tisztviselők
- gyakran
- Rendben
- Régi
- on
- egyszer
- ONE
- csak
- nyitva
- nyit
- működik
- Vélemény
- Vélemények
- Alkalom
- opció
- Opciók
- or
- érdekében
- Más
- Egyéb
- mi
- magunkat
- ki
- kivezetés
- kívül
- felett
- saját
- tulajdonú
- tulajdonos
- tulajdonosok
- oldal
- fizetett
- festék
- festmény
- Papír
- szülők
- rész
- partner
- partneri
- partnerek
- Létrehozása
- partnerségek
- Tapasz
- patrick
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- alatt
- Emberek (People)
- mert
- százalék
- időszak
- engedélyek
- person
- személyes
- Személyesen
- perspektíva
- képek
- kép
- képek
- darab
- darabok
- terv
- emelvény
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játékos
- játékos
- játszik
- kérem
- dugó
- Szaniterek
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- pop
- lehetőségek
- lehetséges
- állás
- erős
- jobban szeret
- előkészített
- szép
- előző
- ár
- Áraink
- magán
- valószínűleg
- Probléma
- folyamat
- Folyamatok
- Termékek
- nyereség
- program
- bizonyíték
- megfelelően
- ingatlanait
- ingatlan
- PROS
- védett
- védelme
- Vásárlás
- Nyomja
- tesz
- elhelyezés
- Negyed
- kérdés
- megkérdőjelezte
- Kérdések
- gyorsan
- hatótávolság
- Arány
- Az árak
- értékelés
- el
- elérte
- igazi
- ingatlan
- tényleg
- ok
- ajánlások
- rekord
- feljegyzett
- rehabilitáció
- kapcsolat
- relatív
- engedje
- eszébe jut
- kölcsönzés
- javítás
- helyébe
- válasz
- jelentést
- képvisel
- kérni
- kötelező
- kutatás
- lakosok
- felelősség
- Eredmények
- visszatérés
- Kritika
- Vélemények
- jobb
- Kockázat
- kockázatok
- Szerep
- szerepek
- Szoba
- Szobák
- körül
- Útvonal
- futás
- Vidéki
- rohanás
- legbiztonságosabb
- Mondott
- azonos
- SAND
- látta
- azt mondják
- mondás
- azt mondja,
- forgatókönyv
- menetrend
- hatálya
- cserkész
- Második
- másodperc
- lát
- kiválasztás
- elad
- Sellers
- Sells
- küld
- értelemben
- Szolgáltatások
- készlet
- hét
- Alak
- Megosztás
- megosztás
- ő
- adatlap
- rövid
- rövid időszak
- rövidített
- kellene
- előadás
- kimutatta,
- mutató
- BEMUTATKOZÁSOK
- Állítsa le
- oldal
- Sides
- Látás
- aláírt
- Egyszerű
- egyszerűen
- óta
- egyetlen
- Ülés
- helyzet
- helyzetek
- kicsi
- Szag
- So
- eddig
- Közösség
- Közösségi média
- megoldott
- néhány
- Valaki
- valami
- néha
- Nemsokára
- Hely
- különleges
- költ
- Költési
- osztott
- Szponzorok
- Spot
- terjedése
- négyzet
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Állami
- bot
- Még mindig
- megáll
- megállt
- TÖRTÉNETEK
- Történet
- stratégiák
- utca
- szigorú
- struktúra
- struktúrák
- beküldése
- benyújtott
- Iratkozz fel
- ilyen
- nyár
- szuper
- biztos
- környező
- rendszer
- táblázat
- taktika
- TAG
- Vesz
- meghozott
- átvenni
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Érintse
- csapat
- technikailag
- mondd
- bérlő
- feltételek
- mint
- köszönet
- hogy
- A
- azok
- Őket
- akkor
- Ott.
- Ezek
- ők
- dolog
- dolgok
- Szerintem
- Gondolkodás
- ezt
- azok
- bár?
- gondoltam
- három
- Keresztül
- Bekötött
- tiktok
- idő
- időigényes
- időkeret
- alkalommal
- időzítés
- tippek
- Cím
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- WC
- tonna
- Tónus
- Tony
- is
- vett
- szerszám
- Témakörök
- Végösszeg
- érintse
- város
- városok
- hagyományos
- tranzakció
- Másolat
- kezelt
- baj
- igaz
- Bízzon
- megpróbál
- próbál
- FORDULAT
- Turning
- Kétszer
- kettő
- típus
- jellemzően
- alatt
- megért
- jegyzési
- sajnálatos módon
- unió
- -ig
- Frissítések
- upon
- fejjel
- us
- használ
- használt
- segítségével
- rendszerint
- Vákuum
- érték
- értékes
- Ellen
- nagyon
- videó
- Megnézem
- megtekinthető
- séta
- végigjátszás
- Fal
- akar
- kívánatos
- akar
- volt
- Út..
- módon
- we
- weboldal
- Szerda
- hét
- hétvége
- súly
- fogadtatás
- JÓL
- ment
- voltak
- Mit
- bármi
- amikor
- mivel
- vajon
- ami
- WHO
- egész
- miért
- széles
- Széleskörű
- feleség
- Vadon
- lesz
- hajlandó
- ablak
- Huzal
- val vel
- belül
- nélkül
- szó
- Munka
- dolgozott
- művek
- érdemes
- lenne
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- írt
- év
- év
- Igen
- még
- york
- te
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla