Kiszáradt a rövid távú bérlési aranybánya?

Rob:
Ez a BiggerPockets Podcast 712. műsora.

Jamie:
Ahol azt látjuk, hogy több kínálat jön be, az olyan emberekben van, akiknek már van otthonuk, esetleg második otthonuk, esetleg elsődleges lakhelyük, de nem akarják ugyanúgy használni azt az otthont. Lehet, hogy költöznek, és nem akarnak eladni. 3%-os kamatlábuk van, és nagyon vonzó megtartani őket. Szóval most bérbe akarják adni, más felhasználási lehetőséget találni. Valójában az elmúlt hónapokban nagy felfutást tapasztaltunk az olyan emberek körében, akik más felhasználási lehetőséget kerestek otthonuknak, és ez sok a rövid távú bérleti szektorba érkezik.

Rob:
Remélem büszkévé tettem David Greene-t. Ma Jamie Lane-nel, az AirDNA kutatási alelnökével készítek interjút jó barátommal, akit az Airbnbestie-mnek neveztem el, Tony Robinsonnal. Hogy vagy, haver?

Tony:
Haver, izgulok, haver. Ez az első hivatalos közös podcast epizódunk. Nagyon elkésettnek tűnik. A producerek olyan régóta várnak, hogy ezt összehozzák.

Rob:
Tudom, ember. Gyerünk. Gyerünk, Eric. Mit csinálsz? Azt hiszem, őszintén, amire igazán büszke voltam, az az, hogy nem olyan gyakran használjuk a mikrofont, nem szakítottuk meg egymást annyira, és szerintem ez egy győzelem.

Tony:
Haver, úgy játszottunk a legjobban, mint két gyerek a homokozóban, és egyszerűen kijönnek az ugrásból. De haver, ez olyan, mint én és te a kezdetektől, igaz? Úgy érzem magam, mint amikor először találkoztunk, ami valójában azoké volt... Lehet, hogy ez a személy hallgat. Amikor én és Rob először találkoztunk személyesen, ezen a Pigeon Forge-i Local Goat nevű helyen ebédeltünk. Emlékszem, amikor kimentem, valaki üzenetet küldött nekem, és így szólt: "Úristen, most láttam, hogy Robuilttal ülsz, de túl ideges voltam ahhoz, hogy beszéljek veled." Tehát ha az illető figyel, ha legközelebb találkozunk, csak mondjon valamit, köszönjön.

Rob:
Tudod, mi az igazán őrült abban a konkrét esetben, hogy még mindig dolgoztam. Ekkor még kilenctől ötig tartottam. Ott ültem veled és a feleségeddel, Sarah-val, és mindannyian azt kérdeztétek: „Miért van még munkád, tesó?” Azt mondtam: „Nem tudom. Félek, hogy elveszítem az egészségügyi ellátásomat.”

Tony:
Haver, és én épp egy hónappal azelőtt veszítettük el a munkámat, hogy leültünk, mert karácsony előtt elvesztettem. Szóval haver, hogy változtak a dolgok az elmúlt pár évben, igaz?

Rob:
Tudom. Ez olyan őrült, haver. Mellesleg, van valami vásárlása az Airbnb fronton, ahogy beleérünk a mai epizódba, amely mindent a rövid távú bérleti piacról beszél?

Tony:
Haver, én igen, és ez egy őrült történet. Tehát van egy ingatlanunk, amelyet ezen a héten be kellett volna zárni, de a bezárás elhúzódott, mert visszatért az értékelés, és ez egy új épület volt, amit vettünk, és az értékelés visszajött, és kiderült, hogy hiányzik egy hálószoba. Tehát négy hálószobás ingatlannak kellett volna lennie. Az értékbecslő kiment, és azt mondta: – Hé, itt csak három hálószoba van.

Rob:
Wow.

Tony:
Szerencsére tehát az alaprajz megfelelő, de ahelyett, hogy hálószobát csináltak volna belőle, csak egy padlást csináltak belőle. Tehát most vissza kell menniük és befejezniük a ház építését, amit tőlük vettünk.

Rob:
Nem olyan rossz.

Tony:
Nem vészes, de szó szerint bezárunk, nem tudom, 28-án. Így meg kell küzdenünk azért, hogy 29. és 31. között bejusson az első vendégünk. Így megkaphatjuk az adókedvezményeinket és minden jót. Az első alkalom, hogy ez történt velem, rossz házat vásároltam.

Rob:
Igen. Ember, csak falat kell keretezniük. Minden rendben lesz. Őszintén szólva, a loftot külön hálószobaként árulom az Airbnb-n. Tehát ha nem ezt tenné, valószínűleg rendben lenne, de ha fizetne érte, akkor ideje pereskedni. Szóval, remélem, 29-én bezárok egy galvestoni ingatlanon, és ez egy kétes ügylet volt. Olyan ez, mint egy 843,000 53,000 dolláros új építésű, hat hálószobás, három fürdőszobás Crystal Beachen, teljesen berendezett, kulcsrakészen. Készen van. Be van állítva, XNUMX XNUMX dollár.

Tony:
Dehogyis, haver. Szóval várj, egy másik epizódot kell csinálnunk erről. Csak adj 30 másodpercet. Hogyan találtad meg ezt a kettős szerződést?

Rob:
Nos, rám talált. Valaki azt küldi nekem az Instagramon, hogy „Hé ember, nagykereskedő vagyok. Az eladó finanszírozni akarja az eladót. Szeretnéd, hogy? 200,000 678,000 dollárt finanszíroz, majd átveszi a meglévő hitelt.” Tehát átveszek egy 6 200,000 dolláros kölcsönt 150,000%-os kamattal, nem ideális, de a másik 2 10 dollárt, vagy nem, a másik XNUMX XNUMX-et, ők eladói finanszírozást biztosítanak XNUMX%-os kamattal a következő XNUMX évre. Ez őrület. Ez őrület. Ez.

Tony:
Haver, milyen jó üzlet, haver. Örülök neked, haver. Örülök neked, de én is ugyanolyan leszek, ha az a haver is üzent nekem, és én nem láttam ezt az üzenetet.

Rob:
Lehet, hogy bent van. Ryan Emerson, tudasd velünk.

Tony:
Haver, utána kell néznem. Igen.

Rob:
Nos, miről beszélünk ma, haver?

Tony:
Haver, megvan Jamie Lane, az AirDNA kutatási alelnöke, és ez a fickó olyan, mint egy rövid távú bérleti adatok és információk enciklopédiája. Őszintén szólva valószínűleg ez az egyik legkedvesebb beszélgetésem, amelyet a rövid távú bérletekről folytattam egy ideje. De az ok, amiért felhoztuk Jamie-t, és amiről az epizód nagy részében beszélgetünk, az az, hogy jogos-e ez a félelem az Airbnbust körül, ahogy nevezik? Kell-e aggódnunk? Jamie rendelkezik néhány adattal, amelyek alátámasztják álláspontját.

Rob:
Nagyon lenyűgözött, mert folyton ezekre a kérdésekre gondoltam, és azt kérdeztem: "Nos, mi van ezzel?" Aztán így szólt: "Ó, igen, erre ez a válasz." Én pedig azt mondom: "Mi van ezzel?" És akkor azt mondja: "Igen, a válasz ez." Szerintem ez nagyon jó volt. Elmerülünk más dolgokban is, mint például a bevételi célok fenntartása 2023-ban, és ami még fontosabb, hogyan maradhat egy lépéssel versenytársai előtt a folyamatosan változó piacon. Szóval nagyon belejöttünk, és nagyon izgatott vagyok. Azok számára, akik olvassák az összes címsort, idegesek és félnek tőle, azt hiszem, a mai rész remélhetőleg egy kicsit jobban érzi magát. Mielőtt belevágnánk a mai epizódba, adunk egy gyors tippet, amelyet Tony Robinson, az Ingatlanos újonc podcast munkatársa hozott neked.

Tony:
Rendben. Köszönöm a megtiszteltetést, hogy megadhattam a gyors tippet. A mai gyors tipp az, hogy látogassa meg a BiggerPockets.com/tools webhelyet. Az egyéb számológépeket tartalmazó szakasz alatt található egy rész, amely lehetővé teszi az ingatlanok rövid távú bérbeadásaként történő elemzését. Tehát ez egy Airbnb ingatlankalkulátor, amely tökéletesen illeszkedik mindazhoz, amiről ma beszéltünk, és ezt a számológépet valójában az AirDNA hajtja. Így hallhat minden adatot, ami belekerül. Ezután, miután befejezte az epizódot, ugorjon be a számológépbe, kezdjen el elemezni néhány ajánlatot, és keresse meg a legértelmesebbet.

Rob:
Srácok, használjátok ezt az eszközt. Ez a szó szoros értelmében a bérbeadó eszköz, és a BiggerPocketsnél annyiszor használhatja, ahányszor csak akarja. Tehát ezzel térjünk rá a mai epizódra.
Ma Jamie Lane-nel, az AirDNA kutatási alelnökével készítünk interjút. Jamie-nek több évtizedes közgazdász tapasztalata van, ami tulajdonképpen azt jelenti, hogy van bennünk valami közös, mert olvastam a The Economist című magazint, szóval ott cserélhetnénk ötleteket. Jamie a CVRE vezető közgazdásza volt, ahol csapatelemzése kiemelkedő szálloda- és szállásvállalkozások munkáját segítette. Két gyereke van, és egy szórakoztató tény Jamie-ről, hogy egy darts ligában játszik. Jamie Lane, üdvözöljük a BiggerPockets Podcastban. Hogy vagy ma, haver?

Jamie:
Jól vagyok. Köszönöm hogy vagy nekem. Nagyon izgatott, hogy belemerülök a rövid távú bérleti piacba.

Rob:
Igen, izgatott vagyok, haver. Szóval azt hiszem, hogy a mai epizódban tényleg fel akarjuk mérni, mi történik a piacon, igaz? Azt hiszem, az első kérdésem, ha belemerülök ebbe, az az, hogy meg tudja-e adni nekünk a rövid távú bérlés általános ütemét 2023-ban? Segítene nekünk abban, hogy átvágjunk egy csomó dolgot, amit az interneten a címszavakban és cikkekben látunk?

Jamie:
Igen. Összességében arra számítunk, hogy a rövid távú bérlések iránt lesz kereslet, így továbbra is rekordokat dönt az egy éjszakánként lakásban megszállók száma. Nem tapasztaltunk gyengeséget a keresletben. Összességében az ipar állapota erős. Ennek az állapotnak köszönhetően sok új egységet láttunk online. Általános tendencia az, hogy a kihasználtság csökken. Tehát van némi gyengeség az adatlaponkénti foglalások átlagában. Így az átlagos házigazdák valamivel kevesebb foglalást kapnak, mint 2021-ben, ami az iparág csúcspontja volt. Tehát némi gyengeségre számítunk. Ez a különböző piacokon jobban érvényesül, mint másokon, elsősorban attól függően, hogy hol volt a legerősebb a kínálat növekedése. Összességében azonban ez egy remek alkalom a rövid távú kölcsönzési ágazatban való tartózkodásra és fogadásra.

Tony:
Igen. Jamie, szóval van egy nagy ötlet az Airbnbust körül, hogy az Airbnb-k már nem jövedelmezőek, a rövid távú bérlés már nem jövedelmező befektetési eszközként. Azt hiszem, ez azért van, mert mindenki 2021-et nézi, amikor annyi házigazda került erre a térre, mert az alaphelyzet nem érti a világjárvány előtti történelmi adatokat. Szóval mi a véleményed erről? Ön szerint ez még mindig nyereséges eszközosztály? 2021 az egyetlen év, amikor ennek volt értelme? Továbbra is folytatnunk kell a vásárlást? Mit mondanak az adatok?

Jamie:
Az adatok azt mondják, igen, 2021 zászlós év volt. Az iparág kihasználtsága elérte a 60%-ot. Egy átlagos COVID előtti évben, például 2018-ban, 2019-ben ez 53% volt. A mai napig még mindig jóval több mint 55%-ot teljesítünk, és arra számítunk, hogy az iparág a jövőben is ott lesz. Tehát nem fogunk olyan messzire lejutni a 2018-as, 2019-es szintre, mint ahogy azt előre jeleztük. De ha vállalta, hogy a 2021-es kihasználtsági szintet örökre a jövőben várja, vagy akár tovább fog növekedni, valószínűleg csalódott lesz a jövőben.

Rob:
Igen, ennek van értelme. Úgy értem, ez nehéz, mert sokan 2021-ben kezdtek. Az ingatlanügyben általában van olyan időszak, amikor zseninek érzi magát, és van, amikor úgy érzi, hogy buta, igaz? Nem, ez csak attól függ, mennyi időt tölt a piacon, igaz? Így mindenki, aki bekerült 2021-be, sok ház, amit vásároltunk, azt mondjuk: „Úristen, olyan okosak vagyunk, hogy megtérülünk.” De ha megnézzük, valószínűleg az elmúlt öt-hat évben használom az Airbnb-t, és bizonyosan néhány év jobb, mint mások. Nyilvánvalóan 2020 és 2021 jobb volt, de 2022 valójában csak egy nagyon normalizált változata annak, amit 2018-ban és 2019-ben láttam. Milyen volt neked, Tony? Úgy értem, tudom, hogy neked is megvan a tied már pár éve. Pont a csúcson érkezett, vagy a foglalásokból egy kicsit a csúcs előtt érkezett?

Tony:
Pont a COVID-nál jöttünk, igaz? Szóval volt ez az elfojtott kereslet. Tehát amint közzétettük a listánkat, mindenki csak azért küzdött, hogy bekerüljön a listánkra. Szóval azt hiszem, bejöttünk abban a zászlós évben. Azonban azt hiszem, tudtuk, hogy ez nem normális, igaz? A legtöbb ingatlanunk felülmúlta az előrejelzéseinket, mert 2019-es adatok alapján terveztük, hogyan fog kinézni 2020. Szóval szerintem jó érzékünk volt. Nos, Jamie, azt hiszem, egy utólagos kérdés ehhez, ha átnézed a térképet, azt látod, hogy egyes piacok erősebben csapódnak le, mint mások, vagy olyan piacok, amelyek egy kicsit jobban átvészelik a vihart? Hogyan oszlik el ez az egész országban?

Jamie:
Igen, ez nagyon változó országszerte. A hegyvidéki, tengerparti desztinációs piacokon igazán erőteljes kínálatnövekedés volt tapasztalható az elmúlt évben. Valójában a városi területeken, a legnagyobb városok némelyikében láttuk, hogy ott volt a legtöbb kínálat, mint az emberek… A kereslet nem volt ott. Az emberek felvették rövid távú bérleteiket, és hosszú távra váltották át. Azt hiszem, sok embernek ez volt a tartalék terve a járvány alatt, és bevált. A városi területeken a kínálat még mindig 20%-kal a 2019-es szint alatt van. Tehát a kínálat nem tért vissza ezekre a területekre, és a kereslet nagyjából ott van. Visszatértek a foglaltságok. Tehát még mindig van néhány nagyszerű lehetőség, néhány ilyen városi város. Aztán a nagy meglepetés az elmúlt három év során az volt a növekedés, amit kisvárosokban vagy vidéki területeken tapasztaltunk, ahol lényegében kétszer akkora a kínálat, mint a járvány előtt, és még mindig az ország leggyorsabban fejlődő területein, és ahol nagyrészt a kínálattal való lépéstartásra van szükség.

Rob:
Igen. Mert ugye a városi piacokról beszéltünk? Sok kínálat jött ki, aztán sok ember… Visszaváltották hosszú távú bérletre, a tartalék tervre, igaz? Szóval, mi a véleménye a kínálat általános növekedéséről? Úgy gondolja, hogy továbbra is őrült mennyiségű kínálatot fogunk látni bizonyos piacokon, vagy úgy gondolja, hogy most, hogy minden történik, különösen a kamatlábak és általában a gazdaság, úgy gondolja, hogy a kínálat valóban elindul? le egyáltalán?

Jamie:
Igen, nem számítunk a kínálat csökkenésére. Arra számítunk, hogy a kínálat túl lassú növekedése lesz. Tehát jelenleg körülbelül 25%-os kínálatnövekedésnél tartunk. Ami megrémít, hogy még nem érte el a csúcsot. Tehát minden hónapban, évről évre megnézzük, és még mindig gyorsul. Arra számítunk, hogy 2023-ban ez lassulni kezd, és ennek nagy része a magasabb kamatokból adódik. Megálltunk a bevételnövekedésen. A kamatokkal és ott, ahol vannak, ezeknek a lakásoknak a beszerzési költsége jelentősen megemelkedett. Tehát ez szerintem azt jelenti, hogy a befektetésnek le kell lassulnia. Tehát a kínálat növekedésének ez a darabja várhatóan csökkenni fog. Anekdotikusan sok befektetőtől azt hallom, hogy szünetelteti befektetési tevékenységét, vagy legalábbis le akarják lassítani ezt a befektetési tevékenységet a következő évben.
Ahol azt látjuk, hogy több kínálat jön be, az olyan emberekben van, akiknek már van otthonuk, esetleg második otthonuk, esetleg elsődleges lakhelyük, de nem akarják ugyanúgy használni azt az otthont. Lehet, hogy költöznek, és nem akarnak eladni. 3%-os kamatlábuk van, és nagyon vonzó megtartani őket. Szóval most bérbe akarják adni, más felhasználási lehetőséget találni. Valójában az elmúlt hónapokban nagy felfutást tapasztaltunk az olyan emberek körében, akik más felhasználási lehetőséget kerestek otthonuknak, és ez sok a rövid távú bérleti szektorba érkezik.

Rob:
Most nagyon gyorsan tisztáznád? Említette, hogy a kínálat még nem érte el a csúcsot, tehát nő, de azt mondta, hogy a bevételek növekedése nem igazán változott. Tehát ez azt jelenti, hogy több készlet érkezik, ugyanannyi pénz keletkezik, így a piacra kerülő kínálat miatt alapvetően kevesebb a fogadó átlagos hazavitele?

Jamie:
Igen. Tehát a kereslet-kínálat dinamikája azt jelenti, hogy a kihasználtság csökken. Így novemberben a kihasználtság körülbelül 5%-kal csökkent az előző évhez képest. De az ADR növekedése, tehát a vendég által játszott átlagos fizetési arány valóban meghaladta a kihasználtság csökkenését. Tehát öt, 6%-os növekedést tapasztaltunk az ADR-ek terén, ami meghaladta a kihasználtság csökkenését. Tehát az egy bejegyzésre jutó átlagos bevétel továbbra is pozitív. Az emberek még mindig több pénzt keresnek, mint tavaly. Tehát az összesített bevételeket visszatartják.

Rob:
Dang, ez érdekes. Sokan nem is beszélnek… Mi arról beszélünk, hogy 100%-ban elfoglaltak vagyunk, meg minden ilyesmiről. Minél kevésbé van elfoglalva, néha jobb, mert így kevesebben használják a bútorokat, kapcsolják be a vizet, kapcsolják be az áramot. hát vicces, hogy...

Tony:
Fogyóeszközök.

Rob:
Igen, pontosan. Összességében kevesebb kopás és kevesebb használhatóság. Szóval őrültség, hogy az ADR ténylegesen megemelkedett, és ez még mindig pozitív pozitívumnak tűnik a rövid távú bérbeadás ágazatában.

Jamie:
Igen. Ennek egy igazán világos gondolatnak kell lennie azoknak, akik előre tekintenek. Tegyük fel, hogy 5%-kal csökkentheti az arányt, és megőrizheti a hasonló kihasználtságot, és csak a bevétel 5%-át veszíti el. Ugyanakkor, ha meg tudná tartani az árakat, vagy akár növelni is tudja azokat, és esetleg csak 3-XNUMX%-ot veszítene el a foglaltságból, azzal összességében jobb helyre kerülhet a RevPAR növekedése és több mint valószínű jövedelmezősége szempontjából is.

Tony:
Igen. Úgy értem, nagyon sok tényező játszik itt, és csak szeretnék visszatérni ahhoz, amit mondtál, Jamie, arról, hogy a kínálat remélhetőleg kezd egy kicsit csökkenni. Azt hiszem, olyan jól beszélt róla, hogy az elmúlt néhány évben rekordalacsony kamatokat tapasztaltunk, így rendkívül olcsón lehetett ingatlant vásárolni. Ezt a hatalmas felfutást még nem láttuk otthoni árakon. Tehát viszonylag stabil lakásárai voltak szuperalacsony kamatokkal, ami ezt a valóban tökéletes vihart hozta létre az emberek számára, hogy belépjenek a rövid távú bérbeadásra. De szerintem az is történt, hogy sokan látták az Airbnb aranylázát, és nem azzal a szándékkal vágtak neki, hogy professzionális házigazdává váljanak, hanem azzal a szándékkal, hogy megpróbáljanak gyorsan pénzt keresni. Rob, azt hiszem, te és én egyedülálló helyzetben vagyunk, ahol valószínűleg több rövid távú bérbeadó házigazdával beszéltünk, mint szinte bárki más a bolygón. Látott már olyan embert, aki belevágott, hogy ezt nem üzletként kezeli, hanem inkább hobbiként?

Rob:
Attól függ. Attól függ, melyik közönségről beszélünk, de úgy értem, nehéz, igaz? Mert olyan szögben jövök, hogy ez bárki számára lehetséges. Az ingatlanügy nem nehéz, hanem kemény munka. Így hát a csatornámon megpróbálom részletezni, hogy hé, jó lehet a pénz, ha sok időt és erőfeszítést teszel rá, és jó dizájnt, minőségi bútorokat, jó fotókat teszel bele, de én beszélj néhány őrült történetről, ami megtörténik, igaz? Az, ahogy beszélek róla, általában egy kicsit viccesebb, igaz? A kabinomba betörő medvékről beszélek, vagy arról, hogy a zsaruk hajtóvadászatot folytattak a házam melletti erdőben néhány hónappal ezelőtt. Erről beszélek, és úgy érzem, az emberek azt hiszik, hogy viccelek, vagy bármi más. Aztán amikor ilyesmi történik velük, egyszerűen nem állnak készen rá, mert nem professzionális szintű házigazdák.
Szóval azt mondanám, hogy ez egy elég jó spektrum, de határozottan igyekszem nem túlzottan kiszolgálni azokat az embereket, akik csak azt próbálják szeretni: „Igen, szeretnék plusz 500 dollárt keresni.” Azt akarom, hogy azok, akik belépnek az Airbnb-be, komoly befektetésnek vegyék, amihez idő kell. Ha rászánja ezt az időt, és megöntözi ezt a magot, akkor egy nagyon szép portfólió lesz belőle, amely egy napon fenntartja majd a nyugdíját. Mi van veled?

Tony:
Igen. Úgy értem, pontosan ugyanaz, ember. Úgy érzem, sok történetet hallottam már… nem is házigazdáknak nevezném őket, csak befektetőknek, akik rövid távú bérlést vettek, mert szerintem ez két teljesen különböző embertípus, de hallottam sok történet az emberektől azt mondja: „Ember, megvettem ezt az ingatlant, és nem az volt, amilyennek gondoltam. Ez sokkal több munka, és ez és ez is az.” Azt hiszem, az különböztet meg engem és téged, Rob, hogy valóban ennek a vendéglátó üzletnek a kiépítésére összpontosítunk, és gondoskodunk arról, hogy a vendégeinknek adjuk a dizájnt, a kényelemet, az élményt, és valóban jól gondoskodunk a vendégeinkről. amikor bejutnak az ingatlanunkba.
Szóval Jamie, és azért hoztam fel ezt, mert… Ez az én gondolatom, és csak arra vagyok kíváncsi, hogy te is így gondolod-e, és van-e bármilyen adat, ami alátámasztja ezt, de úgy gondolom, hogy sok ember, aki Az elmúlt két évben belementek abba, hogy ahogy kezdik felismerni, hogy ez a rövid távú bérlés nem nekik való, és ezek az egységek elkezdenek áthelyezkedni más, profibb házigazdákhoz, akik ezt a megélhetésükért teszik. Van valami az adataidban, ami ezt alátámasztja, vagy csak olyan vagyok, mint egy őrült srác, akinek álma van?

Rob:
Hé, ember, ez egy összeesküvés.

Tony:
Igen.

Jamie:
Igen, vannak adatok, amelyek alátámasztják. Talán egy finomabb pont az egyik dologhoz, amit látunk, és az egyik legnagyobb kockázat az iparág jövőjére jelenleg az új szabályozás. Ha megnézi azt a típusú befektetőt, aki hosszú távon szeretne befektetni a piacon, hosszú távon az ingatlanjaiba, akkor valóban fektessen be ezekbe, és valóban gondosan választja meg piacát, szemben azokkal a házigazdákkal, akik gyorsan akarnak pénzt keresni, és nem igazán vizsgálnak. a piacok szabályozása, amelyekbe bemennek, ami nagy visszaszorítást okozhat ezeken a területeken, talán a nagyobb ingatlankezelők számára, vagy olyan házigazdák számára, akik hosszú távon ott vannak, vagy akár olyan házigazdák számára, akik csak nagy befektetéseket hajtanak végre a közösségben. , és ez némi visszaszorítást okozhat.
Arról van szó, hogy olyan házigazdákat találjunk, akik hosszú távú befektetéseket szeretnének megvalósítani, meg akarják érteni azon területek szabályozását, amelyekbe befektetnek, és mindent megtesznek ennek támogatására. Az egyéni befektetők, esetleg rövid távú szolgáltatók esetében azt látjuk, hogy jelenleg némi visszaesés tapasztalható az egyesült államokbeli befektetők részéről, így az emberek kivonulnak a piacról. Mindeközben nagy felfutást tapasztalunk a szakmai menedzserek körében. Tehát a legnagyobb számú vagy százalékos hostnövekedés a 20 egység feletti hostoktól származik, tehát vagy a saját portfólióval rendelkezők és azokat bővítik, vagy azok a nagyobb ingatlankezelők, akik több egyéni tulajdonost vonnak be portfóliójukba. Nagyon jelentős növekedést tapasztalunk néhány nagyobb szolgáltatónál, különösen az Egyesült Államokban

Rob:
Ennek van értelme. Úgy értem, erre helyezem át az egyik üzleti tervemet, hogy azzá váljak… Most alapítottam egy ingatlankezelő céget, tényleg, Tony, amiről most beszélsz, ahol sok ember belejön ebbe. , és rájönnek, hogy talán sokkal nehezebb, mint gondolták. És így, azt hiszem, sokan fogják áthelyezni portfóliójukat ingatlankezelő társaságokhoz, ezért a konkrét okból, Jamie. Szóval szerettem volna egy kicsit alátámasztani, mert beszéltünk arról, hogy egyes turisztikai piacok hogyan boldogulnak, de meg akartam nézni, hogy vannak-e adatok a legjobb turisztikai piacokról? Vannak olyan konkrét piacok, amelyek jobban teljesítenek, mint mások, amelyekre az emberek odafigyelhetnek?

Jamie:
Igen. Ezért minden évben elkészítjük a legjobb befektetési helyekről szóló jelentést. Jó néhány különböző piacot követünk nyomon, vagy a világ minden piacát nyomon követjük. Konkrétan az Egyesült Államokban, vannak különböző trendek, amelyek befektetési lehetőségeket teremtenek egyes turnékon és bizonyos piacokon. A számomra kiemelendőek közül néhány olyan, ahol a bevételnövekedés valóban meghaladta a lakásárak növekedését és a COVID-trendeket, tehát a szezonalitás növekedése ezeken a piacokon. Tehát történelmileg talán csak egy olyan piac voltunk, ahol két-három hónapos csúcsszezon volt, és ez öt-hat hónappal bővült. Tehát valóban kibővítette azokat a hónapokat, amikor valóban profitot termelhet. Olyan piacok, mint Panamaváros. Ez amolyan Michigan északi partvidéke a Nagy-tavaknál, Maine partvidéke az Acadia Nemzeti Park közelében, még egy olyan piac is, mint a Virginia Beach, ahol még mindig van némi városi autóút a DC terület közelében. Azok jó lehetőséget láttak.
Aztán lehet, hogy vannak olyan piacok, ahol nagyon nagy volt a növekedés az elmúlt évben, és most csökkennek a lakásárak. Tehát ezek voltak a világjárvány idején a piacra költözés csúcspontjai, és a lakásárak valóban erőteljes felfutását tapasztalták. A közelmúltban azt tapasztaltuk, hogy a rövid távú bérbeadás iránti kereslet folyamatosan növekszik, és ahol a kihasználtság nagyon erős maradt, és ezek olyan piacok, mint az Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Még mindig nehéz bejutni a hozam alapján, de hosszú távon úgy gondolom, hogy ezek nagyon erős keresleti piacok, erős bevételi lehetőséggel.

Rob:
Igen. Úgy értem, szerintem a rövid távú bérleti piacok kedvese a Smoky Mountains, igaz? Gatlinburg az egyik, amiről ebben a podcastban nagyon-nagyon-nagyon sokszor beszéltek, aminek szerintem köze volt az adott piacon tapasztalható csillagászati ​​áremelkedésekhez. Vannak adatok az ilyen piacok támogatására? Mert szerintem van két igazán kirobbanó nemzeti park, amelyek tényleg csak… szárnyaltak, és most nem igazán tudom, hogyan vegyem fel a Joshua Tree mozgását a Füstös-hegységben. Tudja ezeket az adatokat a feje tetejéről a nemzeti park típusú piacokon?

Jamie:
Igen, ezek olyan típusú piacok, amelyekbe a kínálat növekedése nagyon erős volt. Igen, nő a kereslet. Nem láttuk, hogy csökkenne a kereslet a Joshua Tree-ben. Gatlinburg, Pigeon Forge környékén nem tapasztaltunk kereslet csökkenést, de a kihasználtság éves szinten 10, 15%-kal csökkent. Ne feledje, hogy Gatlinburgban a kihasználtság még mindig 30%-kal magasabb, mint 2019-ben. Tehát minden azon alapul, hogy honnan veszi az összehasonlítást. Azt gondolom, hogy hosszú távon még mindig nagyszerű piac, de ez az egyik ilyen terület… Elhelyezheti az Észak-Georgia-hegységet, a Poconos-t, a Berkshire-t, az Alsó-Hudson-völgyet, a Broken Bow-t, az összes olyan piacot, amelyen nagyon népszerű volt a befektetés. valóban jelentős kínálatnövekedést látva, de ahol a bevételek, a RevPAR-ok, a kihasználtságok jelentősen csökkentek az elmúlt évben.

Tony:
Igen. Jamie, szerintem nagyon érdekes. Nyilvánvaló, hogy Rob és én is befektetünk a Joshua Tree-be és Tennessee-be, így azt hiszem, ugyanazokat a dolgokat látjuk. De korábban említette, hogy milyen szerepet játszanak a szabályozások, és szinte ez az oka annak, hogy elkezdem megcélozni azokat a piacokat, amelyeken valamivel szigorúbbak a szabályozások, mert ez szinte korlátozza a kínálatot. Ha van korlát a kínálatban, de a kereslet továbbra is növekszik, most az adott piacon jelen lévő házigazdák nagyon jó helyzetben vannak. Így például három ingatlanunk van Twentynine Palms városában, amely a Joshua Tree mellett található. A Twentynine Palms szigorú korláttal rendelkezik a bármikor engedélyezhető listák számában, és a mi három ingatlanunk is bekerült ebbe a szigorú korlát alá. Tehát most, azt hiszem, 500 listán rögzítették a kínálatot, de ahogy a kereslet folyamatosan növekszik, nagyon jó helyzetben vagyunk. Szóval azon tűnődöm, Jamie, hogy lát-e esetleg jobb megtérülést azokon a piacokon, amelyek szigorúbban szabályozottak, mert van korlát a kínálatban?

Jamie:
Igen. Sok kulcsfontosságú piac ugyanezt látja. A kínálat növekedése ezeken a piacokon lényegében lapos volt, és nagyon nehéz új kínálatot hozzáadni ezekben a városokban a hatályos szabályozás miatt. Jellemzően a meglévő ingatlanok nagyapja. Tehát ha kimegy és befektet, a szabályozás az első számú dolog, azt tanácsolom az embereknek, hogy a befektetés megtérülésén kívül nézzenek meg olyan területeket, ahol talán még nincs is érvényben szabályozás, de valószínűleg hamarosan be fog jönni. , ahol bekerülhet azelőtt, hogy ez érvénybe lépne, vagy legalábbis a piacokon, részt vesz abban, hogy milyen szabályozások jönnek, és győződjön meg arról, hogy olyan tisztességes szabályozást vezetnek be, amely nem fogja kivonni az üzletből. . Mert vannak piacok, amelyek bejönnek, és szerencséje van, hogy bekerült, de más piacok teljesen betiltották, és ez tönkreteheti a befektetést.

Rob:
Igen, mondom, úgy értem, Joshua Tree ugyanaz, Tony. Úgy értem, most kezdték el nem betartatni, hanem sokkal több szabályozást bevezetni. Ha megvolt az engedélyed, akkor a nagyapád, de szerintem sokkal nehezebb lesz. Ez egyike azoknak a furcsa dolgoknak, amikor azt láttam, hogy a Smoky Mountains-ben csökkent a kabinom bevétele. A faházam nagyon régi, így nem is olyan meglepő. Rengeteg új fejlesztés van odakint, de ez nagyon vicces, mert igen, úgy értem, nem ideális a kevesebb bevétel, de az ingatlan megtérülése… 90%-os cash-on-cash megtérülés volt.

Jamie:
Még mindig nagyszerű, igaz?

Rob:
Igen, nagyon jó volt. Szóval ez olyan, mintha 60-at keresek a 78-zal szemben, vagy valami hasonlót, akkor nyilván szeretném megkeresni a plusz 18,000 30-et, de a készpénz-fizetésem még mindig olyan volt, mint… A befektetés megtérül. Nem igazán számít. Ugyanez a helyzet Joshua Tree-vel. Összességében ez az egyetlen tendencia, amit észrevettem, és nem tudom rólad, Tony, de a foglalások sokkal inkább az utolsó pillanatban érkeznek. Tehát korábban 60-90, néha XNUMX napra foglaltak le bizonyos dátumokra, és ez már nem így van. Most már előző este foglalok. És így, ha ránézel a naptáramra, mindig üresnek tűnik. De ha megnézzük a múltbeli naptárakat, láthatjuk, hogy valójában mindig kitelnek. Ez valami gyakoribb, Jamie, vagy ez a piac a másikra? Mert úgy érzem, sok embert hallottam, aki nem feltétlenül panaszkodik, hanem kiabálja a tényt, hogy „Ó, a foglalásaim elfogytak”, de valójában az utolsó pillanatban érkeznek a foglalások.

Jamie:
Igen, ez tényleg a piactól függ, a piac szezonjában. Szóval, ha főszezonban vagy, az emberek általában miből kapnak lefoglaltságot? Három-négy hónappal előre. Ha most olyan évszakokba kezd, mint a Smoky Mountains, akkor az emberek általában azért foglalnak többet az utolsó pillanatban, mert megtehetik. Nem kell három hónappal korábban foglalni a Smoky's téli lefoglalásához. Ennek ellenére a különböző bevételkezelési stratégiák és a dinamikus árazási szoftverek különböző stratégiákra késztetik a bevétel maximalizálását a különböző időszakokban, és a kínálat dinamikája alapján. Ha valóban a bevétel maximalizálására vágyik, akkor sokszor az utolsó pillanatban foglalókra kell várnia, így az egy héttel korábban foglaló emberek jelentős prémiumot kaphatnak az évszaktól függően.

Tony:
Rob, szeretnélek kérdezni, mert az én megközelítésem valójában az ellenkezője, amikor a naptár nyitásához közeledve kezdjük leengedni az árainkat. Ez csak nekem való, mert szeretnék éjszaka aludni, tudván, hogy leengedjük az árat, hogy remélhetőleg megtaláljuk a megfelelő embert. De Jamie, te azt mondod, hogy talán ennek az ellenkezője kellene, hogy igaz legyen, amikor szinte felemeli az árakat az utolsó pillanatban töltött tartózkodásokért, mert ezeknek az utazóknak van a legnagyobb szüksége a tartózkodásra.

Jamie:
Igen.

Tony:
Igen, hajrá. Gyerünk, Jamie. Kíváncsi vagyok.

Jamie:
Igen, ez attól függ, hogy hány adat van még elérhető. Így segítünk az embereknek nyomon követni ezt a platformunkon, és mi is az a foglalási tevékenység. Ha nagyon jó értékeléseket kaptál, igazán magasra értékelték, akkor talán megteheted. Ha esetleg a kisebbik oldalon állsz, valószínűleg ezt nem teheted meg. Tehát ez nagyon függ az ingatlan típusától, és attól, hogy mennyi a rendelkezésre álló listák teljes száma, és várhatóan hányat foglalnak le. Ha tudod, hogy általában a last minute, és a készletedben vagy a piacon 10 vagy 15 ingatlant az utolsó pillanatban lefoglalnak, és már csak öt van hátra, akkor ezt az arányt kell megnyomnod, mert le fogod foglalni, de ez tényleg attól függ. a piacon lévő időben.

Rob:
Igen, veled vagyok, Tony. kedvezményt adok. Ez ijesztő gondolat. Nem tudom. Leárazom az utolsó pillanatban. Csak szeretném kitölteni, ha lehet. De igen, azt hiszem, kell egy kis hit ahhoz, hogy az utolsó pillanatban felemeljük ezeket az árakat.

Tony:
Igen. Igen. Azt hiszem, néhány ünnepi szezonban eljátszottam ezzel, igaz? Ha az utolsó pillanatban nyitunk hálaadáskor vagy karácsonykor, akkor általában megpróbálom felemelni ezeket az árakat. De igen, kicsit izgulok. Talán még egy kis időt kell töltenem az adatokba való beleásással, Jamie.

Rob:
Hé, megteszem, ha megteszed. [hallhatatlan 00:33:01].

Tony:
Ha mindenkit rá tudunk venni, akkor működik, igaz? De ha én [hallhatatlan 00:33:05] vagyok.

Rob:
Istenem, megcsináltuk.

Jamie:
Szerintem ezt árösszejátszásnak hívják.

Tony:
Igen. Oké. Rendben. Nem fontos. Ezt nem mondtuk. Igen. Szóval Jamie, sokat beszélgettünk… Nyilvánvalóan Rob és én többnyire igazi nyaralóhelyeken vagyunk, de mi a helyzet a metrópiacokkal, például a nagyvárosi városokkal? Rob Houston közelében él. Los Angeles közelében élek. Ezek nagyvárosok. Milyen volt az újjáéledés ezekben a nagy metrókban?

Jamie:
Igen. Az újjáéledés lassú volt, és ezeket a piacokat sújtotta leginkább a járvány. Az emberek valóban elkerülték a városokat. Valójában azt tartották, hogy minél kevésbé volt sűrű, annál gyorsabban tért vissza a kereslet, de most tényleg azt látjuk, hogy a városok iránti kereslet megélénkül. Valójában 2022 sokkal jobb év lett volna, kivéve a dollár erejét. Tehát ha erre odafigyelt, ez körülbelül 20%-kal növelte az Egyesült Államokba érkező külföldi utazók költségeit. Sokkal olcsóbbá tette Európába utazást. Tehát az elmúlt nyáron általános tendencia az volt, hogy Európába menjünk, és milyen nagy érték ez, de ez valóban visszatartotta az embereket.
Azért említettem ezt, mert sok ilyen nagyvárosban a járvány előtt a nemzetközi kereslet az összes tartózkodások 50%-át tette ki. Tehát az olyan városokban, mint New York, San Francisco, Oahu, Miami, LA, Boston, igen, a vendégek 30-50%-a tengerentúlról érkezett. Ez most csak körülbelül 20%, talán 15%. Szóval még hosszú út áll előttünk. 2023-ban arra számítunk, hogy a nemzetközi kereslet nagymértékben megnövekszik, és különösen akkor, ha Kína újra megnyílik az utazás előtt. Tehát úgy gondolja, hogy az elmúlt három évben a kínai utazókat összezárták, nem engedték, hogy városukon kívül utazzanak, még kevésbé nemzetközileg. 2019-ben Kína volt a második számú ország az Egyesült Államokba érkező nemzetközi látogatók körében, és valóban elszabadulhatott az Egyesült Államokba visszatérő kínai utazók száma.

Rob:
Igen. Igen, ez is anekdota számomra, 2018-ban, 2019-ben, hogy Kína volt messze a legnagyobb nemzetközi közönség, amely a különböző Airbnb-jeimnél szállt meg. Az egyik dolog, ami én is voltam… Lenne pár kérdésem, majd ideköltöztetek minket, de úgy érzem, csak dobok… Te vagy itt a darts királya. Úgy érzem, csak rád vetem a dolgokat. „Remélem, tudja erre a választ”, úgy gondolom, mert őszintén kíváncsi vagyok. Tehát egy dologra gondoltam, hogy a járvány idején sokan nem tudtak nemzetközivé válni, igaz? És így, amint a por egy része leülepedett, és az emberek ismét külföldre utazhattak, az emberek elkezdtek menni, de most recesszió felé tartunk. Szóval, az én logikám vagy az a gondolatom, hogy a nemzetközi repülés nagyon drága, ezért elgondolkodtat, hogy a következő 12 hónapban sokkal kevesebb lesz-e a nemzetközi utazás és sokkal több a belföldi utazás az Egyesült Államokon belül. Van valami adat erről a frontról?

Jamie:
Igen, ez néhány. Tehát azokra az utazókra gondol, akik külföldre utaznak, általában magasabb kategóriájú utazókról van szó, tehát azok, akik luxus ingatlanokban szállnak meg, és valójában ezek teljesítettek a legjobban az elmúlt három évben. Így azok az emberek, akik hagyományosan külföldre utaztak, belföldön maradtak. Luxus ingatlanokat láttunk. Összességében korábban ezekben volt a legalacsonyabb a kihasználtság, valójában náluk volt a legmagasabb a foglaltság a járvány idején, vagy a legnagyobb a kihasználtság növekedése a járvány idején. Most és 2022-ben is láttunk gyengeséget. Szóval azt gondolja, hogy néhány hegyi úti cél, ahol az emberek itthon maradtak, hirtelen újra külföldre indultak. Láttuk a luxus árakat a Colorado-hegységben, és 15-ről 20%-ra esett vissza. Úgy döntöttek, hogy meg akarják tartani a kihasználtságukat, ezért elkezdték csökkenteni az arányt, és sok olyan piacon, amely vonzó volt a luxusutazóknak, ez a gyenge pont az elmúlt hat-nyolc hónapban.

Tony:
Rob eszembe juttat egy jó kérdést, Jamie, a recesszióról, és arról, hogy az utazási vendéglátóipar miként működik általában? Tehát az Airbnb a legutóbbi recesszió idején indult, így valószínűleg nincs sok adat konkrétan az Airbnb-vel kapcsolatban, de csak anekdotikusan, van-e fogalma arról, hogyan ment a nagyobb vendéglátóipar 2008-ban, vagy talán még akkor is, ha lenne a korábbi recessziók, hogyan sikerült? Mert úgy gondolom, hogy sok embernek hatalmas félelme van, aki beköltözik erre a térre, amikor meghallja a recesszió szót, hogy ingatlanaik hónapokig üresen fognak állni, és csak azon tűnődöm, van-e valami adat, ami ezt a félelmet egy kicsit enyhítheti. bit.

Jamie:
Igen. Tehát előző életemben a szállodaipar közgazdásza voltam, tehát több évtizedes adatokat néztem. Valójában az 1930-as évekig visszamenőleg rendelkeztünk adatokkal a szállodák teljesítményéről. Tehát valójában nagyon sokat dolgoztam a korábbi recessziók és annak iparágunkra gyakorolt ​​hatásának vizsgálatán. Azt mondhatom, hogy az elmúlt három recesszió nem reprezentálja azt, amit a recesszió során várunk. Szóval gondolj vissza, nálunk volt a COVID, volt a nagy pénzügyi válság, volt szeptember 9-e, tehát minden recesszió, amely sokkal jobban érintette a vendéglátóipart, mint a gazdaság többi részét. Ez a közelgő recesszió, ha belemegyünk egybe, sokkal inkább az árupiaci recesszióra számítunk, mint az utazási és vendéglátási recesszióra.
Valójában vannak előrejelzéseink az Oxford Economicstól, ők valójában még a lefelé mutató forgatókönyvükben sem számítanak arra, hogy a GDP 2.5%-kal csökken, a szabadidős és vendéglátói kereslet egyáltalán csökkenni fog. Ez valóban összhangban van az előrejelzésünkkel, ahol a jövő évi előrejelzésünkbe recesszió van beépítve, és továbbra is 5.5%-kal nő a kereslet. Barátaink, az STR-nél a szállodaiparban, a szállodai keresletre vonatkozó előrejelzésük szerint 3%-kal nőtt a recesszió beköszöntével. Összességében tehát, még ha recesszióba is kerülünk, csak hátszelre számítunk. Az emberek jelenleg az utazást részesítik előnyben az egyéb kiadási formákkal szemben. Az általunk látott felmérések szerint ők C folytatni fogják ezt, és ez az elvárásunk az előttünk álló évre vonatkozóan.

Rob:
Igen. Igen, az biztos. Tényleg, Tony, ez bejön azokra az emberekre, akik az Airbnb-vel foglalkoznak, igaz? Nem hiszem, hogy 2023… Szerintem ez a legjobb lehetőség az Airbnb-hez való csatlakozásra az elmúlt két évben, mert sok árcsökkentést fogunk látni. Nem hiszem, hogy ez egy jó lehetőség azoknak, akik csak dumálni szeretnének, mert ez sok ember számára nehéz év lesz, ha csak a címeket olvassák, és a dolgok lassúak. De nekem már öt éve csinálom ezt, izgatott vagyok az árcsökkentések miatt, és izgatott vagyok, hogy egészen tisztességes ütemben beugorhatok. Tudod, mire gondolok? Szóval ez olyan, mint 2023, számomra őszintén izgatott vagyok, hogy másfél év után először elfogadnak ajánlatokat, igaz?
Szóval, Jamie, beszéltél az előrejelzésedről, és őszintén szólva lenyűgöző mennyiségű választ adott az adatokkal kapcsolatos kérdéseimre. Szóval, elmondana nekünk egy kicsit arról, honnan szerzi be az adatait? Hogyan gyűjt össze ennyi adatot az AirDNA? Mik ennek a forrásai? Nem tudom. Azt hiszem, már kérdeztem. Hogyan áll össze? Ez az amire gondolok.

Jamie:
Igen. Globális vállalat vagyunk, ezért nyomon követünk minden adatot az Airbnb-n, a Vrbo-n és a Booking.com-on. Minden nap megnézünk minden kiírást és a naptár mozgásait, tehát mely listák érhetők el egy adott éjszakán. Látjuk, mikor válnak elérhetetlenné. Ezután modellezzük, hogy lefoglalt vagy blokkolt éjszaka volt-e. Bevételként az azon az éjszakán elérhető utolsó árat vesszük, majd amortizáljuk a takarítási díjat, így elosztva a foglalás időtartamára. Vállalatként 2014 óta tesszük ezt. Tehát nagyon hosszú idősorral rendelkezünk az adatokkal, így meg tudjuk érteni az időbeli trendeket, a piacok időbeli változásait.
Vállalatként az a célunk, hogy adatokat gyűjtsünk a világ rövid távú bérbeadásainak 95%-áról, és 95%-os pontossággal rendelkezzünk. Tehát nem fogunk eljutni minden egyes niche foglalási oldal hosszú farkához. Nem fogunk tökéletes pontosságot elérni. Ezt nem tudjuk megtenni azzal, ahogyan gyűjtjük adatainkat, de nagyon közel fogunk kerülni, és cégünknél ez az első számú szempont az adatok pontossága. Ennek kiegészítéseként adatokat kapunk az egyes gazdagépektől, amelyek az AirDNA webhelyünkön keresztül kapcsolják össze tulajdonaikat. Tehát ha Ön házigazda, csatlakoztathatja iCal-ját. Megszerezzük a tényleges adatait. Lehetővé tesszük, hogy összehasonlítsa ingatlanát a versenytársakkal, értse meg, hogy csak én nem kapok foglalásokat, és hogy állnak a versenytársaim, hogyan foglalják le a körülöttem lévő ingatlanokat? És akkor kapunk partneradatokat is. Így néhány nagy csatornamenedzser, üdülési bérbeadást kezelő társaság közvetlenül adja meg nekünk az adatait, és mi is tudjuk ezekkel az adatokkal kiegészíteni az összegyűjtött adatokat.

Tony:
Igen. Jamie, nagyon boldog vagyok, hogy léteznek olyan cégek, mint az AirDNA, hogy megszerezzék ezt a hatalmas mennyiségű adatot, mert a megfelelő döntések meghozatalához gazdagépként szükség van a megfelelő bemenetekre, és a megfelelő bemenetek minden, amiről beszélt. Fogalmam sem volt, hogy ennyire bonyolult folyamat ennyi millió bejegyzés nyomon követése szerte a világon. Szóval örülök, hogy ezt csináljátok. Szóval szeretném folytatni a beszélgetést, Jamie, és szeretnék egy kicsit beszélni arról, hogy a befektetők hogyan kezdhetik meg magukat a versenyképesség megőrzése érdekében, tekintettel az összes előrejelzésre és mindenre, amiről eddig beszéltünk. Tehát a kínálat növekedésével mit lát, vagy milyen tanácsot adna valakinek, aki azt mondja: „Rendben. Hogyan lehetek versenyképes? Hogyan védhetem meg a visszatérésemet? Hogyan győződhetek meg arról, hogy az adatlapom egyike azoknak az adatoknak, amelyek jól teljesítenek?”

Jamie:
Egy-két különböző dolog. Vannak az iparág különböző aspektusai, amelyek gyorsabban növekszenek, mint mások. Szóval az egyedi tartózkodások az egyik, amiben nagyon be vagyok tartva. Szerintem ti is azok lehetnek.

Rob:
Igen, persze.

Jamie:
A másik a felszereltség típusa. Tehát ha egy olyan piacot nézünk, mint a Joshua Tree, és az általános kihasználtság csökken, de ha megnézzük a medencés ingatlanok kihasználtságát, akkor valójában nő. Tehát összpontosítson arra, hogy az emberek mire mennek a piacra, milyen szolgáltatásokra vágynak, amikor ott vannak, és hogyan teheti közzé adatait a többi közül. És akkor a harmadik dolog az állapot és az értékelések. Tehát egy Superhost-státusszal rendelkező ingatlan vagy házigazda bármely időszakban 24%-kal magasabb kihasználtságot kap, mint egy Superhost-státusszal nem rendelkező házigazda.

Rob:
Azta. Igazán?

Jamie:
Igen.

Rob:
Basszus, ez őrület.

Jamie:
Tavaly 21%-kal magasabb volt a RevPAR vezérlésük mindenre. Így óriási mértékben megnőtt a teljesítmény, és az emberek hajlamosak a foglalásra a magasabb értékelések, a Superhost státusz és a kényelmes foglalás érdekében. Nagyon sokan először próbálják ki az Airbnb-t. Így tavaly az Egyesült Államokban az Airbnb-n történt összes foglalás 40%-a először foglalt. Tehát ha kipróbál egy platformot, először próbál ki egy terméket, akkor olyan valakinél fog foglalni, aki Superhost vagy sem? Igen, ez tényleg különbséget jelent.

Rob:
Dang, ez őszintén megdöbbentő. Emlékszem, egy Airbnb bulin voltam, azt hiszem. Sok házigazda volt, és mindannyian körbeálltak, és klassz dolgokat csinálunk. Így hát mindannyian körbe álltunk, és emlékszem, hogy azt mondtam: „Igen. Szóval mióta vagytok Superhost-házigazdák, vagy hányszor voltatok szuper házigazda? Mert ez csak egy kis jelvény, amiről azt mondják, hogy „Tony Robinson X alkalommal volt szuper házigazda.” Aztán így szóltak: "Ó, négy, hét." Azt mondják: "Mi van veled?" Azt mondtam, "Ó, azt hiszem, most 16 éves vagyok." Mindenkinek leesett az álla. Ilyenek voltak: „Mi? 16 alkalommal voltál Superhost házigazda.” Nem is tudom, erre nagyon büszke voltam ok nélkül, de most azt hiszem, jó okom van rá, mert 24%-kal több foglalást kaptam tőle. Szóval ez elég őrültség.

Jamie:
Ne feledd, hogy a házigazdáknak csak 15%-a Superhost-házigazda.

Tony:
Tényleg?

Jamie:
Ez egy kis tömeg. Még az is lehet, hogy ez belejátszik az Airbnb összeomlásához és azokhoz, akik nem látják a várt foglalásokat. Ha nem kapnak értékeléseket, ha nem a vendégek elégedettségével találkoznak, az is nagy része lehet.

Rob:
Dang. Van valami szórakoztató tényed a Superhost-nevekről? Mi a leggyakoribb Superhost név? Erről beszélgettünk a minap a műsoron kívül.

Jamie:
Nem adásban beszélgettünk, de aztán soha nem néztem utána.

Rob:
Rendben. Oké.

Jamie:
Most, hogy említetted, emlékszem, hogy valamikor utánanéztem. Mi az? Megvan neked?

Tony:
Igen. Jamie, úgy értem, nagyon sok jó dologról beszéltünk, és szeretem azt az ötletet, hogy a műsorvezetőnek van valami kézzelfogható, amire összpontosíthat, hogy javítsa a hirdetéseiket. Szóval a medencékről és a Joshua Tree-ről beszéltél, aminek nagyon örülök, hogy megemlítettél, mert valójában most szerződött meg az első medencés ingatlanom. Szóval izgatott vagyok a rehabilitációs projekt miatt. De milyen egyéb szolgáltatásokkal találkozik ezeken a különböző piacokon, amelyekre a házigazdának esetleg összpontosítania kellene ingatlanjaikban?

Jamie:
Igen. Az egyik, amit mindig kikérnek a sajtóból, ez most nagyon népszerű, a pác pályák. A másik a tematikus egységek, tehát olyan témával fut, amely népszerű a piacon. Orlandoban sok ilyen van a parkokban, de igazából minden városnak van történelme, és létrehozhat egy témát, ami ehhez passzol. Néhány, amelyre most igazán összpontosítok, az Airbnb kategóriáihoz igazodik. Vannak új módok arra, hogy a vendégeket lefoglalják az ingatlanod? Végigfutok ezeken, és vannak olyan egyszerű dolgok, mint a játék. Vannak játékaid? Van játékszobád? Van kreatív tered? Van szakácskonyhája, zongorája? Tehát az Airbnb csak új módszereket szorgalmaz, hogy az emberek kereshessenek. Ha be tudna igazodni e kategóriák valamelyikébe, jelentős növekedést tapasztalhatna ott a foglalások számában.

Rob:
Csak azt akarom mondani, David, ha ezt hallgatod, hallgass Jamie-re. A Scottsdale-i kastélyunkban van egy kopott pác pályánk, és olyan, mintha 25,000 XNUMX dollárba kerülne az indulás. De azt mondtam: "Meg kellene tennünk." Azt mondja: „Mi? Először keressünk egy kis pénzt.” Azt mondtam, "Rendben", de nagyon készen álltam, mert szeretnék egy pácpályát. Elnézést, Tony, mit fogsz mondani?

Tony:
Láttad a legújabb játéktermünket a Joshua Tree-ben? Nemrég újítottuk fel az egyik garázst ebbe az igazán menő Mario-témájú játékszobává. Tehát van egy Mario-képünk, falfestményünk, amit a falra festettünk, ezek az igazán klassz fa matricák, amelyek úgy néznek ki, mint a kis csövecskék, amelyekből Mario ki-be ugrik. Megvan a Nintendo Switch, mint a kosárlabda palánk, vagy a léghoki asztal. Valójában Orlandóból merítettük ezt az ihletet, Jamie, mert láttuk, hogy Orlando igen… Ez az egyik legjobb piac, ahol ihletet kereshetünk arról, hogyan válnak igazán kreatívvá az emberek a témákkal kapcsolatban. Azt mondtuk: „Ember, a Joshua Tree-ben egyáltalán nincsenek ilyen klassz témák.” Szóval szó szerint elvittük...

Rob:
Casita Conejo, de ez rendben van.

Tony:
Nem tudom. De haver, az orlandóiak szuperek. Szóval ez az első próbálkozásunk a szuper, szuper témájú ilyenekkel. Szóval kíváncsian várom, hogyan működik ezen a piacon.

Rob:
Látod, azt hittem, a Super Mario-t választod, mert ez Joshua Tree, és a Super Mario-t gombák és csillagok hajtják végre.

Tony:
Ott ez a kapcsolat. Erre megyünk.

Jamie:
Egyes területeken a kényelem az asztal tétje lehet. Olyan piacról beszél, mint a Gatlinburg, olyan, mintha az ingatlanok több mint 70%-ában lenne pezsgőfürdő. Ha megnézi a pezsgőfürdők ADR-eit, éjszakánként 40 dollárt fog kapni extra, 70%-os kamatemelkedéssel. Tehát ha befektetést hajt végre, tudnia kell, mire számítanak az emberek, amikor lefoglalják ezt a piacot. A kedvenc módszerem arra, hogy kitaláljak néhány módszert, amivel esetleg túlléphetek, vagy kitalálhatom, mit tudnál lemásolni, ami jól működik más piacokon. Oldalunkon a legjobb ingatlanok találhatók, így melyik piacok szerzik a legtöbb bevételt minden piacon? És ez számomra olyan, mint ami… Csak átmegyek ezen, átfutok különböző városokon, és hasonlókat találok: „Ó, ez megöli ezen a piacon. Le fogom másolni erre a másik piacra.”

Rob:
Igen. Említette, hogy megvizsgálja, mi a fontos a városa számára. A Gatlinburg gyakorlatilag a pezsgőfürdő szó szinonimája. Nagyon-nagyon-nagyon fontos. Bosszantóan fontos, mert utálom a pezsgőfürdőket és a velük járó karbantartást, de az egyik ingatlanom olyan, mint egy öt hálószobás, négy fürdőszobás. Valahogy odakint van. Ez egy kis úti cél, talán 30 percre Pigeon Forge-tól. Idén körülbelül 60,000 2,200 dollár bevételt hozott. A jelzáloghitel olyan volt, nem tudom, 25 dolcsi. Szóval azt hiszem, ez XNUMX%-os készpénz-visszatérítés lesz. Valójában arra számítottam, hogy nullszaldós lesz. Azt a házat nem is az Airbnb-nek vettem. Valójában jó, hogy pénzt hozott, de tudom, hogy meg akartam építeni ezt az epikus pezsgőfürdőt, amely lényegében a szikláról konzolos, és a hegyekre nézhet, és nagyon nehéz volt megtalálnom… Mert ez olyan, mint intenzív tervezést igényel, és olyan vállalkozót kell találni, aki meg tudja csinálni a sziklafedélzeteket és minden ilyesmit.
De az elmúlt évben olyan voltam, mintha valakit keresnék erre a munkára, mert tudom, hogy ha ezt megteszem, az alapvetően megduplázza a teljes bevételemet, valószínűleg a megvalósítani kívánt elképzeléshez képest. De az egyik dolog, amit kérdezni akartam, az az volt, hogy azt mondta, hogy fontos megvizsgálni, milyen szolgáltatások fontosak az Ön piacán. Van rá mód, hogy valaki ezt kutassa, vagy tényleg csak az a baj, hogy végignézi az Airbnb-versenyt, és csak átnézi a listákat, és megnézi, hogy melyek a legtöbbet foglaltak, és esetleg megpróbálja átvizsgálni az összes különböző listát?

Jamie:
Igen. A főbb kényelmi funkciókat illetően ez egy olyan dolog, amit az AirDNA.co webhelyünkön teszünk fel, és azt hiszem, még csak nem is a fizetőfal mögött. Tehát megnézheti, hogy városonként hány százalékban van a világ bármely városában az ingatlanok rendelkeznek ezzel a felszereltséggel vagy sem, így érezheti… Az olyanok esetében, mint a medence, a pezsgőfürdő, a Wi-Fi, TV, kábel, ilyesmi, nézze meg, hogy az ingatlanok hány százaléka rendelkezik ilyen szolgáltatásokkal.

Rob:
Úgy értem, még ha a fizetőfal mögött van is, használhatja a Robuilt promóciós kódot… Nem, csak viccelek. Oké. Nos, nagyszerű, ember. Nagyon szépen köszönjük. Nagyra értékelem, hogy. Tony, van még valami, amit meg akartál kérdezni, mielőtt elengedjük Jamie-t? Úgy értem, úgy érzem, van még legalább 18 kérdésem, de [hallhatatlan 00:53:29].

Tony:
Igen. Ember, úgy érzem, örökké beszélgethetnénk. Mindenképpen vissza kell hoznunk téged, Jamie. Talán szokásos témává tehetjük ezt, mert Rob és én önzően sok értéket kapunk ezekből a beszélgetésekből. De ha valamit szeretnék, hogy a hallgatók elvegyenek ebből az epizódból, és Jamie olyan mesteri munkát végzett, hogy ezt elmagyarázza, az az, hogy érzelmek és címlapok alapján hozzunk döntéseket, és amit a szakértők kiabálnak, vagy meghozzuk döntéseinket. az adatokról és a tények mondanivalójáról, és ezt felhasználjuk döntéseink megalapozására. Szóval azt hiszem, nincs más kérdés, Jamie. Csak szeretném megköszönni, hogy remélhetőleg sikerült eloszlatnia azokat a félelmeket, amelyeket az emberek a rövid távú bérbeadás iparága körül tápláltak, mert azt hiszem, ez az Airbnbust-ötlet nagyon sok ilyen közösséget áthatott, de amit megoszt, az minden bizonnyal, azt hiszem, jó értelemben harcolt ez ellen.

Rob:
Igen, haver, köszönöm szépen. Mielőtt elengednénk, hol tudhatnának meg többet Önről vagy az AirDNA-ról az emberek, ha szeretnének kapcsolatba lépni, vagy további információkat szeretnének megtudni?

Jamie:
Igen. Az AirDNA.co a weboldalunk. Követhetsz a Twitteren és a LinkedIn-en. Ha többet szeretne hallani az adatokról, van saját podcastunk, az STR Data Lab, ahol minden héten beszélünk az adatokról. Szóval örülök, hogy az emberek bejönnek és meghallgatják.

Rob:
Oké. Ha az emberek követni akarnak téged az Instagramon vagy a Twitteren, mi a te kezed?

Jamie:
Jamie_Lane a Twitteren, és szerintem ez csak Jamie Lane az Instagramon.

Rob:
Rendben. Mi van veled, Tony? Hol tudhatnak meg többet rólad az emberek, ha csatlakozni szeretnének, vagy meg akarják nézni arany tudásbombáit az interneten?

Tony:
Mindenekelőtt gyere és hallgasd meg az ingatlanújonc podcastot. Minden szerdán és szombaton leadjuk az epizódokat. Ezen kívül az Instagramon @tonyjrobinson. Aztán a feleségemmel vezetjük az Ingatlan Robinsons YouTube-csatornát is.

Rob:
Fantasztikus. Nos, megtalálsz a YouTube-on, @Robuilt. Ha tetszik ez az epizód, ha jobban érezte magát, ha inspirált, hogy belevágjon a rövid távú kölcsönzési játékba, kérjük, hagyjon nekünk egy ötcsillagos értékelést az Apple Podcast platformon vagy bárhol máshol, ahol letölti az epizódjait . Ennyi a BiggerPockets mai epizódja. Nagyon köszönöm, Jamie, és mindenkit elkapunk a BiggerPockets és a jelenet következő epizódjában.