Minden, amit egy új befektetőnek tudnia kell az ingatlan lezárása előtt

Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast 709. műsora.

Ashley:
Tehát amit tettem, átvettem a tapasztalataimat, mindazt, amit az ingatlanszakma 2013-as megkezdése óta tanultam, amikor elkezdtem, és mindezt tervbe vettem. Tehát lépések. Tehát minden fejezet alapvetően egy lépés annak megszervezéséhez, hogy mit tehet. Mindezeket az információkat valahol máshol is megtalálhatja, és amit megpróbáltam, az az, hogy összeépítem, szedem a fontos darabokat, és megmutatom, hogyan szerezheti meg az első évben következő ingatlant.

Dávid
Mi történik mindenkivel? Ő David Greene, a BiggerPockets Real Estate Podcast házigazdája. Itt ma egy különleges epizóddal. Hozzám csatlakozik ingatlanbefektető kollégám és a BiggerPockets Podcast műsorvezetője, Ashley Kehr. Ashley társműsorvezetője az ingatlanújonc podcastnak, amit Tony Robinsonnal csinál, ahol segítenek az újoncoknak ingatlanvásárlásban. Ma pedig Ashley az új könyvről fog beszélni, amelyet a BiggerPockets-en keresztül jelent meg, az ingatlanújonc: 90 nap az első befektetésig. Tehát ha Ön ingatlanbefektető vagy feltörekvő ingatlanbefektető, aki segítségre van szüksége a következő ingatlan és szerződés megszerzéséhez, ez a könyv nagyszerű lépés lehet az Ön számára.
A mai adásban Ash és én sok jó dologgal foglalkozunk, beleértve a lépéseket az ingatlan és a szerződés feladásától a záróasztalig, és konkrétan, hogy mit kell keresned az átvilágítás során, a rehabilitációt, a biztosítót, a záróasztal, és így tovább. Adunk néhány igazán jó tippet, és szeretné, ha mindegyiket megfogná, mert ezek sok időt és pénzt takarítanak meg, még akkor is, ha tapasztalt befektető vagy.
Mielőtt rátérnénk Ashley-re, a mai gyors tippünk az, hogy nézze meg, mi lehetséges 90 nap alatt, miközben legyőzi az elemzési bénulást, és tűzze ki azt a célt, hogy előrehaladást kezdjen az első vagy a következő üzlete kapcsán. Csak vegye fontolóra Ashley könyvét. Még akkor is, ha valakinek már van ingatlana, ez a könyv segíthet abban, hogy jobban meg tudja csinálni, és a könyv árához képest kapott érték valószínűleg a legjobb ROI, amit az egész területen elérhet. Úgy tervezték, hogy minden újoncot a célmeghatározástól a célmegvalósításig rekord idő alatt elkalauzoljon. Ez a lépésről-lépésre szóló útmutató három hónapon belül az egekbe sodorja Önt az ingatlanos újoncból az ingatlanos rocksztárrá. Megtalálható a biggerpockets.com/podrookie könyv. Rendben, menjünk Ashley-hez.
Ashley Kehr, üdvözöljük újra a BiggerPockets Real Estate Podcastjában. Hogy van ma?

Ashley:
Jó. Nagyon köszönöm, hogy visszatérhetek. Körülbelül egy éve, azt hiszem.

Dávid
Igen. Mielőtt rátérnénk arra, hogy miért vagy itt, szeretném elmondani, hogy most fejeztem be egy Seeing Greene epizód felvételét, és szerettelek volna felvenni egy kérdést Seeing Greene stílusban. Itt a kérdésem, és úgy teszek, mintha én lennék a BP-hallgató, és te leszel itt.
Vevőként miért számít nekem az ügylet záró dátuma? Soha nem értettem a jelentőségét. Nyilvánvaló, hogy általában előbb, mint utóbb szeretnék bezárni egy ingatlant, hacsak nem december végéhez közeledünk, és a következő adóévet is tisztábban kezdhetjük. De van-e itt olyan stratégiai elem, amelyet hiányolok, ami segítene, hogy az üzletem még vonzóbbá váljon az eladók számára?

Ashley:
Nos, szerintem az első dolog az, hogy ez változhat. Ez változó, és attól függ, hogy mi az eladó motivációja. Tehát itt Buffalóban télen esik a hó. Télen senki sem akar költözni. Így néha még a késleltetett zárás felajánlása is előnynek tekinthető, ha ajánlatot tesz, mert az eladók nem akarnak költözni, és hálásak. Mint ahogy eladták a házunkat, szerződésben állunk, de még három hónapig itt maradhatunk, amíg meleg lesz, és akkor bezárjuk az ingatlant. Illetve ezeknek az embereknek már lehet a fejében egy ház, szeretnének bejutni új ingatlanukba. Tehát egy gyors lezárás, és azt látom, hogy sokkal gyakoribb az, hogy az emberek gyorsan be akarnak zárni, szeretnének végezni az eladott ingatlannal, és tovább akarnak lépni életük következő dolgaira.
Ha pedig készpénzes ajánlatot tesz, akkor a legtöbbször gyorsabban zárhat le, mintha hagyományos finanszírozást vagy akár FHA-kölcsönt venne igénybe. Ha kemény pénzt használ, gyorsabban zárhat. Tehát sokszor a záró dátum is befolyásolja az ingatlan megvásárlását.

Dávid
Igen, ez a kérdés Brittől érkezett Oregonból, és kissé zavaró volt, mert azt mondja: „Nyilvánvalóan szívesebben kötök egy üzletet előbb, mint utóbb, de a legtöbb vásárló az ellenkező táborba tartozik. Több időt akarnak. Időre van szüksége ahhoz, hogy összegyűjtse a kölcsönét, és időre van szüksége ahhoz, hogy összeköltözzön az összes szervezet. Általánosságban elmondható, hogy a vevők hosszabb letéti időszakot szeretnének, mert több idejük van az átvilágításra, több idejük a felkészülésre, az eladók pedig hamarabb szeretnének bezárni.” Szóval, ahogy mondtad, Ashley, általában a rövidebb idővonal általában előnyösebb az eladó számára, de arra is jót tettél, hogy ezt ne feltételezd. Meg kell kérdezni, mit akarnak az eladók? Mert ha gyorsabban tudnak eladni, kevésbé valószínű, hogy újabb jelzáloghitelt kell fizetniük, vagy gyorsabban kapják meg a pénzt a következő dologra, amit szeretnének.
De néha nem akarnak gyorsabban eladni, mert nincs hova menniük. Vagy ahogy mondtad, nem akarnak elköltözni a tél közepén. És ez az a dolog, amit az ügynökök megtehetnek, hogy működőképessé tehetik az üzleteket, hogy kideríthetik az egyes felek logisztikáját, majd összeállíthatják az üzletet úgy, hogy az mindkét ember számára működjön.

Ashley:
Igen, még azt is megtettem, hogy a záró dátumot az eladó határozza meg. Azt, hogy nem teszem bele az ajánlatomba, hogy azt szeretném, ha 30 napon belül lezárnák, különösen a kereskedelmi oldalon, amikor szándéknyilatkozatot készítek, és sokkal rugalmasabb, mint egy lakóingatlan-szerződéshez ragaszkodni, hogy az eladó kiválaszthatom a záró dátumot, hogy nincs határozott és nehéz időszak, amit le kell zárnom.

Dávid
Igen, ez okos, mert ez sok aggodalmat levesz az eladókról, mert sokszor nem lehet tudni, mit gondolnak. Jó tanács.
Szóval körülbelül egy éve nem beszéltünk veled. Tudom, hogy Tonyval együtt vezetted az ingatlanújonc podcastot, és ez fantasztikusan megy. Párszor összefutottam veletek, de mondd el, mivel foglalkoztál még életed utolsó évében?

Ashley:
A nagy dolgok közé tartozik a szárazföldi kabinok vásárlása, és ezeknek a kabinoknak a korszerűsítése, valamint modern, elbűvölő élménnyé alakítása. Nemrég fejeztem be egy A-keretes ingatlant, ami gyönyörű lett. Ilyenek voltak a projektjeim az elmúlt évben, négy kabint készítettem és teljesen felújítottam őket. Ezen túlmenően a BiggerPockets bootcamps-et vezettem bérbeadásról, és csak újonc befektetőként. Miután elkezdtem ezt csinálni, úgy döntöttem, írok egy könyvet. A könyvem január 10-én jelenik meg, és a címe Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

Dávid
Ez elég lédúsan hangzik. Mire számíthatunk ebben a könyvben?

Ashley:
Alapvetően mindent és bármit, amit ebben a könyvben találsz, kivéve talán a saját személyes tapasztalataimat, megtalálhatod az interneten, megtalálhatod más könyvekben, megtalálhatod a podcastokban, megtalálhatod az újságokban, megtalálhatsz más befektetőkkel való beszélgetéseket. . Amit tettem, az a tapasztalataimat vettem át, mindazt, amit az ingatlanszakma 2013-as megkezdése óta tanultam, amikor elkezdtem, és mindezt tervbe vettem. Tehát lépések. Tehát minden fejezet alapvetően egy lépés annak megszervezéséhez, hogy mit tehet. Mindezeket az információkat valahol máshol megtalálhatja, és én megpróbáltam mindent összeépíteni, kiszedni a fontos darabokat, és megmutatni, hogyan szerezheti meg az első évben következő ingatlant.

Dávid
Ez amolyan tervrajz, úgy hangzik. Csak kövesse az első, a második, a harmadik lépést, és a végén egy ingatlanhoz jut.

Ashley:
Igen.

Dávid
Nagyon jó.

Ashley:
És megtörtént. A bootcamp-et lényegében ugyanazt csináltuk a bootcamp-ben. Tyler Maddennel közösen vezetem, és nagyon sokan jöttek és mondták nekünk, hogy megkapták az első ingatlanjukat, vagy esetleg elakadtak az első vagy a második ingatlanjuk után, aztán továbbmentek, elfoglalták a bootcamp-et, és sikerült. hogy szerzõdés alá vegyen egy másik ingatlant. Éppen Phoenixben voltam egy BiggerPockets összejövetelen. Tony és én csináltunk egy élő podcastot ott, és két ember éppen azon a találkozón vett részt a bootcamp-en, és odajöttek hozzám, és elmondták, hogy az egyik már kapott egy, a másik pedig két üzletet.

Dávid
Oké. Szóval ez működik, igaz? Merüljünk el mélyen egy olyan részbe, amelyről az új befektetők nem tudnak, és ezért fontos az idővonal. Szóval ajánlod ezt a 90 napos idővonalat, ez előkerül a bootcampsben, és előkerül a könyvedben is. Mi az a 90 napos idővonal, amely szerinted segíti az új befektetőket a fejlődésben?

Ashley:
Szerintem csak kitűzni egy célt és kitűzni egy határidőt ennek a célnak. Tehát ha rövid távú bérlést szeretne kapni, vagy hosszú távra szeretne bérelni, vagy ingatlant szeretne vásárolni, akkor ez elegendő időt biztosít Önnek, hogy elvégezze és végigcsinálja az összes lépést, hogy ténylegesen szerződéses ingatlant kapjon. . Attól függően, hogy melyik államban tartózkodik, például New Yorkban, valószínűleg nem fog bezárni egy ingatlant, mert néha 90 napba telik, hogy az ingatlant bezárják, még azután is, hogy szerződést köt. Tehát attól függően, hogy hol lakik, az ingatlan tényleges bezárásáig lehet, hogy nem 90 nap, de azt szeretnénk látni, hogy ajánlatokat tesz, és 90 napon belül szerződést kap.

Dávid
Oké király. Tehát merüljünk el mélyebben abban, hogy valójában mi fog történni ebben a folyamatban, és kezdjük azzal, hogy mikor szerzünk be valamit. Tehát, ha az ingatlan szerződésben van, sokan azt hiszik, hogy a munka kész: „Jaj! Szerződésben van, megvettem.” Nem, te csináltad. Ez egy lépés, és itt kezdődik az igazi munka, és az egyik első dolog a kellő gondosság. Tehát mit javasol a befektetőknek, amikor elkezdenek átvilágítást végezni azon az ingatlanon, amelyet éppen szerződésbe kötöttek?

Ashley:
Mielőtt még belevágnánk, csak szeretném kiemelni, mennyire fontos az ügylet megkötése, és ez annyira izgalmas, és megkönnyebbülésnek tűnik, de azt tapasztaltam, hogy sok ingatlanszerződés késztet erre. pont az ügylet megtalálása, az ajánlatok beszerzése, az ügyletek elemzése, majd ajánlattétel. De sok nem emeli ki azt, hogy mit csinál azután, hogy bezárás előtt szerződött az ingatlanhoz. Tehát ez az a hely, ahol sok időt szántam a könyvben a magyarázatra, és van egy beszerzési ellenőrző listám, amelyet beteszek a könyvbe, majd mélyebbre merülök minden egyes dologban. Tehát nagyon fontos része a kellő gondosság.
Az elmúlt néhány évben azt láttuk, hogy sokan lemondtak az ingatlanok ellenőrzéséről, ahol csak ajánlatokat tettek, és nem igazán végeztek el semmilyen átvilágítást, de nagyon sok átvilágítást meg lehet tenni az ingatlan fizikai vizsgálata. Van olyan átvilágítás is, amelyet egyszerűen a számítógép mögül végezhet információk és adatok megszerzésére. Tehát néhány ilyen dolog az ingatlanadó ellenőrzése, árajánlat kérése a biztosításról, annak megállapítása, hogy mennyi lenne a biztosítás díja, milyen típusú biztosításra van szüksége az ingatlanra, majd a tulajdonjoggal foglalkozó társaságot is meg kell vizsgálnia. és megnézi, van-e zálogjog vagy ítélet az ingatlan múltbeli tulajdonjogában. Aztán ott van a megyei jegyzői hivatal vagy a városháza is, aki a kódex végrehajtójával beszélget, különösen az ingatlan típusától függően.
Tehát úgy, hogy vidéki területeken keresek földterülettel rendelkező ingatlanokat, ahol belefutsz abba, hogy szeptikus és kutak vannak az ingatlanon, és nincs rákötve a közművekre. Tehát valójában van némi kellő gondosság annak megállapítására, hogy a megye mikor ellenőrizte utoljára? A megyének ki kell jönnie és ellenőriznie kell az eladást? Ki kell cserélni? Mennyibe fog kerülni?

Dávid
A legelső ingatlanon, amit valaha vásároltam, senki nem mondta nekem, hogy az ingatlanadó magasabb, mint amennyire becsülték. Így kiderült, hogy ez egy terület, itt kint Mello-Roosnak hívjuk őket. Nem tudom, nálatok van-e ilyen, de ez többletadó beszedése a létrehozott iskolákért. Valószínűleg a speciális értékelés lenne a szakkifejezés. És azt hittem, hogy az adó havi 140 dollár lesz, és olyan 450. Több mint 300 dollár volt havonta egy háznál, amit 195,000 XNUMX-ért vettem. Nem olyan volt, mint egy szuper drága ingatlan, ahol olyan magasak az adók, és összetörték a számokat, és nem is tudtam, hogy ez megtörténhet. Nem tudtam, hogy lehet néhány házat magasabb adóval, mint másokét. Ez az egyik olyan dolog, amiről a befektetőknek tisztában kell lenniük?

Ashley:
Igen, és New York államban is van STAR megtakarítási program. Ez az elsődleges lakóhelye, adókedvezményt kaphat az ingatlanra. Ha Ön gazdálkodó vagy földjét mezőgazdasági célra bérbe adja egy gazdálkodónak, kedvezményt kaphat az ingatlanadóból. Ugyanez vonatkozik, ha veterán vagy. Tehát ha kihúzza az ingatlanadót, tudnia kell, hogy valójában ki lakik az ingatlanban, és hogyan tartják az ingatlant, mert lehet, hogy az alacsony ingatlanadót nézi, és nem veszi észre, hogy azt a STAR megtakarítási összeget levonják. valójában azért, mert az ingatlanban laknak, és Ön befektetési célú ingatlant fog használni, és akkor ez növekedni fog.

Dávid
Pontosan így van. Amikor először elkezdtem házakat árulni, az egyik dolog, amit megtennék az ügyfeleimért, az volt, hogy felhúznám az ingatlant a megyei adóhatóság honlapján. Tehát keresse az értékelő csomagszámát. Ezt jelenti az APN, ha valaha is hallotta az APN kifejezést, vagy egyszerűen beírhatja a címet, és megtalálhatja az ingatlant, és ez valójában nyilvános információ. Láthatod, hogy a szomszédaid mit fizetnek adóért, láthatod, hogy ki mit fizet. És ez megmutatná, oké, itt van a tényleges összeg, amit a megye vagy az állam beszed. És akkor itt van az összes speciális adóbevallása, meg fogja kapni ezt, meg fogja kapni ezt, meg fogja kapni ezt, és meglátja, mennyi adót kell fizetnie az egyes ingatlanokra, és feltételezem, hogy ez az, ahol a A STAR értékelés vagy az árengedmény jelenne meg abban az esetben, ha elsődleges lakóhelyről van szó.

Ashley:
Igen, ez egy nagyszerű pont, ahol ténylegesen megkeresheti az ingatlanadókat. Megnézheti a megyei térinformatikai térképezés weboldalát. Tehát csak a Google térinformatikai térképezése a megyében, és ez egy ingyenes webhely, amely megmutatja a térképet, majd a parcellákat, és valójában csak rákattinthat a parcellákra vagy kereshet. Felkeresheti a város webhelyét, és sokszor ott lesznek. Vannak olyan vidéki városok, amelyekbe beruházok, és amelyek még a weboldalakon sincsenek, és fizikailag be kell menni az értékelő irodájába, hogy kihúzzák őket. Aztán vannak más fizetős oldalak is, például a PropStream, ami havi 99 dollár, ahol megkaphatja az ingatlanadót.
Csak győződjön meg arról, hogy ellenőrizze az ingatlanadót, különösen akkor, ha az MLS-en vásárol, vagy még akkor is, ha az eladó csak azt mondja, hogy mik az ingatlanadók, mindenképpen menjen el, és valóban ellenőrizze ezeket az adatokat, és hogy Ön naprakész adatok beszerzése is róla. Tehát ha az ingatlanadó több mint egy évvel ezelőtti, győződjön meg róla, hogy az újakat is húzza.

Dávid
Igen, és sok területen az eladáskor újra kell értékelni az adókat. Így néhány helyen, ahol láttam, 10 évente bejön az adóbeszámoló, és azt mondja: „Itt van az ingatlan értéke.” Ez alapján nullázzák az összes adót. De a legtöbb területen, amikor az ingatlan gazdát cserél, újraértékelik azt. Tehát a vételár ott van. Tehát egy másik dolog, ami az első háznál történt, hogy 2006-ban új építésűként adták el 595,000 195-ért. 195-ért vettem. Tehát bár végül több adót fizettem, mint amennyit a 5 alapján vártam, a letétbe helyezési eljárás lezárásakor beszedtek tőlem egy rakás adót, mert továbbra is 95 195-re becsülték. Aztán amikor eladták, bejött az adóbiztos, és azt mondta: „Rendben, XNUMX-öt ér.” Ez az adó egyharmada. Ez a fickó többet fog fizetni, mint amit a többiek.
De a letétben már ennél többet beszedtek tőlem, úgyhogy vissza kellett volna téríteniük. Nem gyakran fordul elő, de azt csinálták, hogy nem nekem, hanem az ingatlannak küldték, és a bérlőm meghamisította a csekket, beváltotta, majd a saját pénzemből három hónapig bérleti díjat fizetett. adó-visszatérités. Tehát nem, amikor megveszi az ingatlant, ha azt nézi, hogy mennyi az adó jelenleg, az a vételár százaléka. Valószínűleg a legtöbb esetben többet fizet a házért, mint amennyit az eladó a vásárláskor fizetett. Tehát az adód magasabb lesz. Nem lehet ránézni a pontos számra, és azt mondani, hogy ez az én adóm. Meg kell nézni a vételár százalékát. Hasonló ez ahhoz, ahogyan az újoncokat tanítod, amikor ezt a részt rábírod nekik?

Ashley:
Igen, és úgy gondolom, hogy egy másik fontos elem, amelyet hozzá kell adni az ingatlanadóhoz az információgyűjtéshez, az az, hogy a közüzemi szolgáltatók is ellenőrizzék, mit mondanak a víz- és csatornadíjról, különösen akkor, ha ezek egy részét Ön fizeti. földesúr. És azt is megtudja, milyen segédprogramokat használ. Tehát itt, ahol élek, és ahol a fűtésre fektetek, lehet propán, lehet föld, gáz vagy elektromos, vagy tulajdonképpen most vettem egy házat, amiben csak három fatüzelésű kályha volt. ingatlan. Tehát nagyon különböző módjai vannak a ház fűtésének és különböző közműveknek, valamint különböző közüzemi társaságoknak. Tehát az átvilágítási folyamat során, tehát nem csak az ingatlanadók ellenőrzése, hanem az is, hogy milyen típusú rezsi vannak az ingatlanon, majd azok összegét is.
Tehát ha egy ingatlan nincs jól szigetelve, és a hő kiszivattyúzódik a házból, és a gázszámla rendkívül magas, még akkor is, ha nem fizeti a gázszámlát, amikor bérlőt kap az ingatlanba, valószínűleg azt kérdezi tőled: "Tudja, hogy mennyi az ingatlan átlagos rezsije?" Ezeket az információkat úgy kaphatja meg, hogy felhívja a közműszolgáltatót, és átlagot kér. Nem tudják pontosan megadni, hogy valakinek mennyi a számlája, de hat hónap vagy egy év átlagát megadják. Ügyeljen arra, hogy az egész évet vegye ki, különösen, ha olyan területen él, ahol különböző évszakok vannak. Mert ha ősszel telefonál és megkapod az utolsó hat hónapot, akkor nyár lesz. Tehát azt szeretné, hogy az egész év lássa, mennyi ez az átlagos számla. De ez határozottan hatással lesz a házba érkező bérlőkre. Előfordulhat, hogy becsaphat valakit, és egy éves bérleti szerződésbe zárhatja, de ha rendkívül magas közüzemi számlája van, mert az ingatlan nincs jól szigetelve, akkor valószínűleg az év után elköltözik valami megfizethetőbb helyre. .

Dávid
Ez egy nagyon jó pont. Nos, mi van azután, hogy elvégezte ezt a munkát, és most rá kell jönnie, hogy történik-e egy rehabilitáció. Minden házban van rehabilitáció? Vannak olyan ingatlanok, ahol rehabilitáció van? Hogyan tanácsolja a könyvben szereplő embereknek, hogy végezzék el kellő gondossággal az üzlet rehabilitációs részét?

Ashley:
Igen, szóval a legegyszerűbb az, hogy átviheti a vállalkozót, mielőtt még ajánlatot tenne az ingatlanra, de néha ez nem kivitelezhető. Tehát ilyenkor az átvilágítási időszak alatt, mielőtt bezárná az ingatlant, mindent úgy állít be, hogy a bezárás napján készen álljon az ingatlannal kapcsolatos intézkedésekre. Így lehet, ha van engedélye, és ezt mindig beleírom a szerződéseimbe. Még ha nem is kapok banki finanszírozást, berakok egy vészhelyzetet, amelyhez hozzáférhetek egy vállalkozóhoz és/vagy értékeléshez. Így ha végül finanszírozásra, kemény pénzre kerülök, vagy valami megváltozik, akkor is megvan a lehetőségem bevinni valakit az ingatlanba. Tehát értékbecslőnek vagy vállalkozónak. És ez általában nem probléma, mert az általam vásárolt ingatlanok többsége már üres.
Ha vannak bérlők, akkor nehezebb lehet rávenni az eladókat, hogy ebbe beleegyezzenek, vagy esetleg ők laknak ott elsődlegesen. De mindig megéri kérdezni, és mindig megér egy próbát, hogy átvegye a vállalkozót, hogy alaposabb becslést készítsen, mint amit a költségvetésben megtervez. Tehát amikor az ellenőrzést vagy akár a bemutatót végzi, mielőtt ajánlatot tesz rá, készítsen annyi képet, amennyit csak tud, majd készítsen egy videót az egész házról, így visszanézhet, és valóban összeállíthatja a költségvetését, mint pl. oké, 13 ablak van az ingatlanban, mindegyiket ki kell cserélni. Ennyibe kerül egy ablak és mennyi munka kell bele. És végigjárhatja szobánként, és valóban elkészítheti becslését, és kiépítheti azt a munkakört, amelyet aztán átadhat a vállalkozóknak.
Tehát még ha nem is tudja bevinni őket az ingatlanba, elküldheti nekik a videókat, a felvételeket, a munkakört, és legalább egy ötletet adhatnak. És akkor, amikor bezár, azonnal be tudja juttatni őket az ingatlanba, és remélhetőleg sorba állítja őket.

Dávid
Ez olyan jó tanács. Nagyon gyakran hallom, hogy az emberek elcsüggednek: „A vállalkozóm nem tud bejárni a házat a hét napos átvilágítás alatt. Ki kell hátrálnom belőle.” És szerintem ez őrültség, mert legtöbbször nem tudnak szuperrészletet adni. De a távolsági ingatlanbefektetésben, amikor azt a könyvet írtam, arról beszéltem, hogyan csinálom ezt, amikor nem is vagyok a környéken. És mostanában megtettem. Vettem egy házat a georgiai Blue Ridge-ben vagy egy faházat, amit említettél. Megveszed azt a kettőt.
És amikor ott voltunk, megtanítottam az ügynökömnek, hogyan kell ezt csinálni, amikor nem vagyok itt. Nem leszek ott az egészben, szóval vedd elő a telefonodat, készíts videót, menj át a garázson, menj lassan ezeken a részeken, és mondd: „Ezen tűnődik. Rakhatunk ide egy hálószobát, ide egy hálószobát? Hová tesszük a fürdőszobát? Le akarjuk dönteni ezt a falat.” És videót is készít az egészről arra az esetre, ha a vállalkozó megpróbálná kitalálni, lehet-e teherbírási probléma ebben a helyzetben? Aztán felsétáltunk a garázs lépcsőjén, ahol alapvetően lakóhelyiséget alakítottak ki, és megmutattuk, hogy itt így néz ki a kivitelezés, azt szeretnénk, ha illesztenéd oda lent.
Szuper szűk költségvetést adott nekem, hogy mennyibe kerülne, ha ezt megcsinálom, pusztán a videó alapján. Aztán bezártam, majd bementek, és azt mondták: "Oké, itt van néhány módosítás, amit most végre kell hajtanunk, miután megnéztük az ingatlant." De nem volt szükségem rájuk, hogy végigjárják az egészet. És sokkal, de sokkal egyszerűbb, mint gondolnánk. És sok embernek eszébe sem jut, hogy videót készítsenek, majd elküldjék az embereknek, amikor nincsenek ott. Ez hasonló ahhoz a módszerhez, amelyet a vásárláskor alkalmaz?

Ashley:
Igen, határozottan. És egy gyakori kérdés, és azt mondtad, hogy néha nem tudod kihozni a vállalkozót, és mostanában gyakran látom ezt az újoncoknál, hogy nem tudják rávenni a vállalkozókat, hogy jöjjenek ki az ingatlanba, különösen, ha Még nem is zárták le az ingatlant, vagy talán még nem is kötöttek szerződést, de új befektetők, csak szeretnének minden óvintézkedést megtenni. Tehát egy dolog, amit megtehet, az az, hogy felajánlja, hogy fizet egy vállalkozónak, hogy átlépjen rajta. Tehát ha nem biztos abban, hogy használni fogja-e őket, vagy nem, és nehezen megy, akkor beszerezheti. De az is, amit csináltam, az az, hogy kiépítettem a saját munkakörömet.
Tehát ha van némi tudása, vagy van valaki, aki ismeri, esetleg nem vállalkozó, vagy valójában nem tudja elvégezni a munkát az Ön helyett, de bejárhatja az ingatlant és kiépítheti, itt vannak a dolgok, amelyekre szüksége van elkészíteni az adott munkakört, majd elküldeni a kivitelezőnek. Tehát nem kér egy vállalkozótól részletes becslést arról, hogy mit fognak tenni. Elküldi nekik a munkakört, és kérje meg, hogy töltsék ki a sorokat. Aztán ha három különböző vállalkozónak küldi el, akkor nagyon összehasonlítható becslései vannak, mert valójában Ön építette ki. És akkor biztos vagyok benne, hogy visszajelzést kapsz, és valami olyasmit fognak adni, ami hiányzik, ilyeneket. De ez azt is megmutatja, hogy valójában ki az a nagyszerű vállalkozó, aki Önre is figyel, és megadja a véleményét.

Dávid
Mi a véleménye arról, hogy a vállalkozó és az otthoni felügyelő ugyanazon a napon menjen, amikor ezt összeállíthatja?

Ashley:
Nem tudom. Valójában soha nem gondolkodtam ezen. Soha nem csináltam ilyet. Vagyis nem látok benne hátrányt.

Dávid
Remélhetőleg az történne, hogy a házfelügyelő meglát valamit, és azt mondja: „Hé, ezt javítani kell.” De a vállalkozó nem tudhatta, hogy ez a konnektor nem működik, vagy hé… Gyakran előfordul, hogy az aljzatok rosszul vannak bekötve, vagy a tényleges elektromos panel nincs megfelelően beállítva, vagy a csővezeték rossz. Azt mondják: „Igen, ez furcsa. Miért itt fut át, nem pedig ott?” Ahol megkérhetik a vállalkozót, hogy ezt is belefoglalja a munka körébe, ha valamit tenni kell. És fordítva, a vállalkozó azt mondhatja: „Ez furcsán néz ki.” És talán megkérheti az otthoni felügyelőt, hogy megvizsgálja, hogy a csapokat a megfelelő helyre helyezték-e el, vagy rosszul vannak bekötve.
Ez volt az egyik tipp, amit megtanultam, amikor jelentős összegeket fektettem be a floridai Jacksonville-ben, és sok házat vásároltam egyszerre: ha mindkettőt egyszerre tudtam rávenni a bejárásra, az kevésbé volt koordináló. az ügynökömet, hogy megpróbáljam kitalálni, hogyan lehet rávenni az eladókat, hogy ebbe beleegyezzenek, aztán valahogy kijátszották egymást, és ez csak több információt adott, hogy áttekintsem az átvilágítási időszak során.

Ashley:
Igen, ez egy nagyszerű pont, mert akkor csak egyszer kell hozzáférni az ingatlanhoz, ha egyszerre jönnek. És ha valaki valamilyen okból ezt nem tudja megtenni, elküldheti a vizsgálati jelentést a vállalkozónak.

Dávid
Igen, ez határozottan… Mi is mindig ezt tennénk. Azt mondanánk: "Hé, nézd ezt, és mondd el nekem azokat a dolgokat, amelyeket szerinted a legolcsóbban tudnál megtenni." Mert ha olyanok lesznek, mintha 9,000 dollárba kerülne egy kis probléma megoldása, akkor valószínűleg nem fogom rávenni őket. De néha felnyitják a falat, vagy mozgatják a dolgokat, és azt mondják: "Ó, igen, amíg ott vagyunk, megjavítjuk." És még csak nem is kell fizetnie semmit, ha kifejezetten erre a problémára kellene vízvezeték-szerelőt hívnia, lehet, hogy öt ezret számolnak fel, mert bele kell vágniuk a sziklába, és el kell mozgatniuk a dolgokat. De ha mégis demózza a fürdőszobát, megjavíthatja a jelentésben megjelenő dolgokat.

Ashley:
Ez akkor is nagyszerű, ha azt tervezi, hogy megkéri az eladót, hogy csökkentse az árat, vagy fedezze az ellenőrzés során felmerülő egyes dolgok költségeit. Tehát, ha a vállalkozó ott van, elég gyorsan becsléseket kaphat, hogy újra tárgyalhasson az eladóval.

Dávid
Sokkal jobb, mintha megpróbálná rávenni a vállalkozót, hogy háromszor menjen el ugyanarra az ingatlanra, hogy becslést kapjon egy új dologra, amikor éppen tárgyalások közepén van, ami nagyszerű folytatás a folyamat következő részére, miután elhelyezett valamit. szerződésben, ez tárgyalás. Mit tanácsol a szerződéskötési tárgyalásokhoz, és mit tanácsol, ha szerződést köt, mit tehet, hogy ott is pénzt takarítson meg?

Ashley:
Igen, amit a legjobban szeretek, szóval valójában két különböző forgatókönyv létezik, ha ki vagy a piacon, azt hiszem, sokkal könnyebb megtárgyalni egy off-market üzletet, mert közvetlenül az eladóhoz fordulhat. és nincs ott középső ember. Tehát ebben a forgatókönyvben általában szándéknyilatkozatot írok, amelyben megadom a szerződés alapvető feltételeit, a vételárat, az ingatlant, az eladó adatait, az én adataimat, valamint a megállapodás feltételeit és az esetleges eseményeket, Szeretem elküldeni nekik, és 24 órán belül találkozni velük. Szóval megbeszéltem velük egy találkozót, előző este elküldöm, aztán megyek és leülök velük. És van egy példányom magamnak, és készen áll a tollam, hogy kifirkáljam a dolgokat, és elkezdjem a változtatásokat. Szóval szeretek négyszemközt beszélgetni a tárgyaláson, és csak megkérdezni tőlük: „Mik azok a dolgok, amelyek miatt tétovázik? Mi nem tetszett?" És sok információt megtudhat.
Volt már egy eladó, aki azt mondta nekem, hogy nem akarja megtenni, és olyan szokatlan volt, és azt mondta: „Tudod, csak havi 2,500 dollárra van szükségem, erre van szükségem.” Szóval mit csináltam? visszafelé dolgoztam. 25 éves eladói finanszírozást végeztem, 3.5%-os amortizációval, és ez elérte a 2,500 dollárt, amire szüksége volt. És ez remekül bevált nekem és neki is, de ezt soha nem tudtam volna, ha csak beszélgetek és nem hallgattam volna. Szóval szerintem nagyon sok oka van annak, hogy az emberek eladnak, vagy olyan dolgokat, amelyek fontosak számukra. Tehát ha szemtől szembe kerülhetsz velük, akkor szerintem sokkal könnyebb elolvasni őket, amikor valamiről beszélsz, ami a szándéknyilatkozatban szerepel, mi a fontos számukra és mi az, ami nem.
És akkor egyfajta lehetőséget is ad a kirakásra… Szóval mindig ezt teszem a bemutató alatt. Mindig megkérdezem, hogy érdeklődnek-e az eladói finanszírozás iránt. Ha a válasz azonnal az, hogy nem, akkor odamegyek és azt mondom: „Ó, nem tudtam, hogy elmondta-e a könyvelőjének, a CPA-jának, hogy eladja, és ők ajánlották-e ennek adókedvezményeit. Ez ott egy kicsit feldobja őket. Aztán olyan, hogy tudod, mindig van valami apróság.” Hát, nem tudom, azt hiszem, tudnék velük beszélni, meg ilyesmi. És: "Ó, igen, kellene." Számos adókedvezmény.

Dávid
Megosztanád röviden? Melyek azok az előnyök, amelyekről az emberek elmondhatják az eladónak, hogy miért érdemes az eladói finanszírozást igénybe venni?

Ashley:
Az első dolog az, hogy az adóköteles jövedelem eloszlik az általuk fizetett kölcsönszerződés időtartama alatt. Tehát nem fogják megterhelni az adókat, ha előre kapnak egy összeget. Általában ez a legnagyobb dolog az emberek számára. De ha idősebbek is, az időseiknek is bejön ez a fix állandó jövedelem. Sok ilyen idősebb eladót láttam ahelyett, hogy… Főleg a kempingekben jártam a kempingek után, és annyira megszokták, hogy ez a havi bevétel bejön, és megkapják ezt az átalányösszeget, és most azt akarják. hogy azon a havi bevételen belül maradjanak, amit megszoktak, és ami a hosszú távú bérleteknél is látható. De a legnagyobb adóelőny az, hogy az első évben nem sújtják annyira az adókat, és ez szétterül.

Dávid
Igen, nem egyszerre töltik be a nyereséget.

Ashley:
Igen, és azt hiszem, sok eladó is megpróbál generációs jólétet építeni. Ők is látják annak értékét, amikor meghalok, ezeket a kifizetéseket csak áthárítják a gyerekeimre, az unokáimra, és így tovább.

Dávid
Nagyon jó pont. Rendben. Mi van akkor, ha valaki ingatlanügynököt vesz igénybe a ház megvásárlásához? Mit tanácsol nekik, hogyan tárgyaljanak az ügynökükön keresztül?

Ashley:
Azt hiszem, ez attól függ, mennyire bízik meg vagy értékeli az ügynöke véleményét, és hogy az ügynöke mennyire dolgozik az Ön számára. Voltam olyan helyzetben, amikor a saját ügynököm, amit használtam, kínos érzést keltett bennem a kért dolgok miatt. Szóval szerintem nagyon könnyen összezavarodnak a dolgok. A vevőtől az ügynökükhöz, az eladó ügynökéhez kerülnek. És akkor, ha valóban szerződés alapján szerzi meg, New York államban ügyvédeket kell használnunk, akkor az ügyvédeket is beledobja a közepébe, és akkor majdnem hat emberrel megy ez át.
Szóval szerintem sokkal nehezebb ezt a beszélgetést folytatni, és ezért mindig mindent papírra vetek. Úgy írom le, ahogy szeretném. Tehát ha eladói finanszírozást kérek az ajánlatban, akkor kiírom azt az amortizációs ütemtervet. Azt fogom mondani: "Ebben a hónapban ennyiért szeretném megvenni." De öt év alatt X összeget fog kamatoztatni. És kiterítem. Nem hagyatkozom egyik ügynökre sem, hogy ezt akár előnyként is elmagyarázza, és annak bizonyítására, hogy valójában több pénzt fognak keresni, ha elfogadják az eladó finanszírozását.

Dávid
Igen. Elgondolkodtattál, hogy miért lesz olyan bonyolult az ügynökök bevonása, mert pontosan igazad van. Ez egy jó pont. És rájöttem, hogy vannak bizonyos dolgok, amelyek „ipari szabványokká” válnak, amikor ügynökökkel van dolgunk, és ezek némelyike ​​régiónként változik. Például Észak-Kaliforniában gyakori, hogy az eladó fizeti az ingatlanátruházási illetéket, de a vevő fizeti a tulajdonjogot és a letéti díjat. Észak-Kalifornia egyes részein azonban egyenlően osztják fel a tulajdonjog és a letéti díjat. Más a helyzet, ha az öböl térségében vagy a központi völgyben vagy a déli öbölben tartózkodik. Az történik, hogy nincs jó vagy rossz módja ennek, de a tőzsdei ügynök, aki felajánlja az információt az eladójának, úgy színezi ki azt, mintha valami nem normálisat kérnének, kapzsiak. Azt akarják, hogy fizessen ezért. Szokás szerint ezért fizetni kell.
Tehát most az eladó, aki semmit sem tud az ingatlanokról, azt mondja: „Ó, lecsapnak rólam.” És most úgy tették le a lábukat, hogy "Nem, nem fogjuk megtenni." Az ügynök azt mondja: "Igen, ez így van, pénzt takarítok meg." Aztán elmennek a vevő ügynökéhez, és azt mondják, hogy nem teszik meg. A vevő ügynök odamegy hozzád, és azt mondod: „Igen, tárgyalj újra. Ez nevetséges. Meg kell gondolniuk őket. Ez a te dolgod, ugye?" Nos, a vevő ügynöke így szól: „Jaj, ha túl erősen nyomom, vissza fognak vonulni. Ha nem erőltetem eleget, az ügyfelem mérges lesz.” És akkor Önnek, a vevőnek fogalma sincs arról, milyen beszélgetések zajlanak a tőzsdei ügynök és az eladó között. Aztán amikor bedobod a bácsit, aki segíteni akar, és az apát, aki meg akarja védeni a gyerekét, és az ügyvédeket, akik részt vesznek, és mindenkinek megvannak a saját értékrendjei, amiket szerinte működtetni kell, nagyon nehéz lesz bármit is tenni. egyáltalán tárgyalni.
Aztán, amikor közvetlenül az eladóhoz fordul, nincs minden ilyen feltételezett módja a dolgoknak, amelyeket meg akar küzdeni. Ez: „Íme, amit kínálok neked. Ez hasznodra válik?" – Kicsit, de ez jobban járna nekem. „Rendben, hadd lássam, fel tudom-e strukturálni úgy, hogy az nekem előnyös.” És sokkal tisztább. Nem rendelkezik minden olyan hagyományral, amely ahhoz kapcsolódik, hogy hogyan sérts meg valakit.
Arra gondoltam, hogy bizonyos ázsiai kultúrákban nagyon hagyományos egy kis ajándékot vinni, ha új emberrel ismerkedünk meg, és én nem kis ajándékkal jelennék meg. Soha nem gondolnék erre. Ahonnan származom, nem csináljuk ezt. Így nagyon könnyen megsértheti az embereket, és ez folyamatosan történik az ingatlaneladásoknál. Aztán bedobja a különböző brókereket, akiknek különböző módjai vannak a dolgoknak, és a különböző MLS-eknek más a dolguk, és a jogcímen és letétbe helyező cégek másként állítják be a dolgokat. Sokféle módon lehet felzaklatni az embereket. És mindkét fél csak azt hallja, hogy a másik fél nem értett egyet, és akkor mindkét fél nagyon dühös lesz. Olyan ez, mint egy telefonjáték, ahol a dolgok összezavarodhatnak. Tehát ez az egyik módja annak, hogy közvetlenül az eladóhoz forduljon, mert mindezt elkerülheti?

Ashley:
Igen, de azt kell mondanom, hogy voltak olyan esetek, amikor az ügynök megléte határozottan előnyt jelentett, mert lehet, hogy barátok a másik ügynökkel, vagy jól ismerik. És bármennyire is etikátlannak tűnik, vannak olyan esetek, amikor az ügynökök utalnak rá, vagy olyan tényt közölnek az eladóval kapcsolatban, amelyet esetleg mások, akik ajánlatot tesznek, nem tudnak, vagy ilyesmi. Vagy még akkor is, ha mindketten különböző árat és bármi mást szeretnének, az ügynökök a vevőt vagy az eladót képviselik, a másik képviselet, mindketten el akarják adni az ingatlant. Mindkettőjük végső célja az ingatlan bezárása, hogy megkapják a jutalékot. Így néha eljut egy bizonyos pontig, amikor az ügynökök többet dolgoznak együtt csak azért, hogy megkössék az üzletet. Ez pedig óriási előnyt jelenthet, mivel a vevő és az eladó ügynöke is mindent megtesz, hogy ez az üzlet létrejöjjön.
Szóval láttam ezt, különösen, ha valami, például egy tárgyalás elhúzódott és elhúzódott, vagy előkerülnek a dolgok. Volt egy ingatlanom, amivel szerződésben voltam, és finanszíroztam rajta, végeztem egy értékbecslést. Az értékbecslő nem jött ki az ingatlanra, hacsak fel nem szánták a felhajtót. Az eladó határozottan megtagadta a feljáró felszántását. Ezért az ingatlanügynökök felajánlották, hogy megosztják a hóeke sofőrjének költségeit, mert mindketten el akarták költöztetni az üzletet, és meg akarták csinálni. Az ekevezető valóban elakadt a felhajtón. Újabb 400 dollárba került, hogy kivontatsák a kocsifelhajtóról, és ez lett a szörnyű dolog. De csakúgy, mint ott, ha csak én tárgyalnék az eladóval, néha olyan makacs vagyok, hogy nem adtam volna ki a pénzt, hogy kifizessem az ekevezetőt, talán végül, de szerintem ez olyan volt, Az ügynökök használatának előnye, ha úgy döntenek, hogy ténylegesen együtt dolgoznak azon, ami a vevő és az eladó számára a legjobb az üzlet megkötéséhez.

Dávid
Láttam már olyasmit, aminek nincs objektív értelme. Tegyük fel, hogy az eladó nem akar 500 dollárt fizetni a műút felszántásáért, de 90 napba telt, mire megkötötték a szerződést. Még 90 napot várnak, hogy másik vevőt találjanak. 7,000 dollárt vagy többet fognak költeni jelzáloghitel-törlesztésre, hogy eltöltsék ezt az időszakot, ahelyett, hogy 500 dollárt költenének saját felhajtójuk felszántására, hogy az értékbecslő bejöhessen az ingatlanba. De ebbe csak makacsul belemennek, nem vacakolok, és a vevők is megtehetik. Pontosan így van. Amit ügynökként csinál, bármennyire furcsa is ez, az az, hogy a másik fél ellen tárgyal, de gyakran a saját ügyfelével tárgyal. Megpróbálja rávenni őket, hogy lássák érzelmi döntéseik nevetségességét.
Mint mi voltunk az eladók, a vevő hajlandó volt 1.2-et költeni. Ott alkudtam ki az árat. Milliósra becsülték, a vevő továbbra is megveszi, a vevő pedig csak azt akarja, hogy az eladó megjavítson egy farothadást, egy 2,000 dolláros dolgot, és azt mondják: "Nem adok nekik semmit." És azt mondod: „Tudod, hogy 200,000 200,000 dollárral többet költenek, mint amennyit ér, és nagyon jó esély van arra, hogy a következő értékbecslő ezt nem adja meg. És lehet, hogy megnyeri ezt a csatát, majd eladja a házát a megbecsült millióért. XNUMX XNUMX-et akarsz kockáztatni kétezerért. És azt mondják: „Ó, oké. Nem gondoltam rá.” Mert az emberek nem gondolnak rá. Nagyon érzelmesek, és a jó ügynökök abszolút fényt tudnak vinni az őrületbe.
Azt hiszem, aki tapasztalt ingatlanvásárlásban, az gyakran tapasztalt emberré válik. Az emberek azt gondolják, hogy az ingatlanbefektetések tanulása csökkenti a számokat. Ember, ez olyan, mint az alap. Ez olyan, mint a szuper alapok. Ez csak egy kosárlabdázás és egy ütőlövés. Nem tesz jót a kosárlabdában. Az emberi lények és a pszichológia az a hely, ahol a pénzed valóban megterem, különösen, ha emberekkel foglalkozol. Mit tanácsol azoknak, akik ingatlanbefektetéssel próbálnak betörni, és esetleg azzal küszködnek, hogy megértsék, hogyan kommunikáljanak jobban, vagy mi a helyes információszolgáltatás?

Ashley:
Az első dolog, hogy olvasd el a Nem figyelsz című könyvet. Meg kell kérnem a producereket, hogy írják be a műsorjegyzeteket, mert nem emlékszem a szerzőre, de azt hiszem, ez a könyv pontosan az, amiről az imént beszélt, hogy megértsem, hogyan érzi magát valaki, olvassa az érzelmeit és valójában. meghallgatni őket, és nem csak arra törekedni, hogy azonnal reagáljunk, és megpróbáljunk racionalizálni velük. Sokszor az emberek csak azt akarják, hogy megértsék, csak azt akarják, hogy meghallgassák. És ha valóban figyelsz, akkor talán láthatsz valami mögöttes dolgot, ami segít ténylegesen megoldani és megoldani a problémát, ahelyett, hogy megpróbálnál racionalizálni velük, vagy valóban látni, mi történik.
A másik könyv, amit ajánlanám, a Hug Your Haters, Jay Baertől. Ez egy ügyfélszolgálati alapú könyv, de szerintem bárki számára nagyszerű olvasmány. Tehát akár építő kritikát, akár rossz visszajelzést ad valakinek, akár nehéz eladóval vagy nehéz ügyféllel áll szemben, ez csak a helyzet kezelésének lépésein megy keresztül. Túlzás, hogy kedvesen öljük meg őket. Ez csak azokat az eseteket mutatja be, amikor valaki majdnem megtámad vagy vitatkozik veled, különösen akkor, amikor arról tárgyalsz, hogyan kezelheted ezt a helyzetet, hogy végül megköszönjék.
A két könyv között azt hiszem, ezek igazán nagyszerű olvasmányok, de az emberekkel való kommunikáció, amit az évek során rengeteget tanultam. Közel nyolc éve dolgozom együtt ezzel a befektetővel, azt hiszem, most, talán még tovább. Gyakran nevetünk azon, milyen messzire jutottam. Ingatlankezelőként kezdtem, és csak bérlőkkel foglalkoztam. Annyira összezavarodnék, hogy kiborulnék. És most már csak a különböző helyzetek kezelése, higgadtnak, hűvösnek, összeszedettnek maradni, valójában átgondolni, hogyan válaszoljon, mert megtanulhatja, hogyan kell olvasni az emberekről és mindezekről, de nem lesz képes észrevenni a dolgokat. ha nem te magad hallgatod őket és ténylegesen megfigyeled őket. És képesnek kell lennie arra, hogy megakadályozza magát abban, hogy azonnal reagáljon, és visszamenjen, megvédje magát, és védekezzen, mielőtt ténylegesen látná az átfogó képet arról, amit el akarnak magyarázni neked.

Dávid
Ez egy nagyon jó pont. Meg akarod érteni, honnan jönnek, mielőtt megpróbálnád megértetni velük, honnan jössz, és ehhez némi fegyelemre van szükség. Ez nem természetes válasz.

Ashley:
És csak egy mondatban elmondtad mindazt, amit mondtam. Ez lehetett volna sokkal rövidebb is.

Dávid
Nos, volt hasznom abból, hogy az én válaszomra gondoltam, miközben Ön a sajátját adta. Ott ne légy túl kemény magaddal szemben.

Ashley:
És ez a könyv része, hogy ne gondolj a válaszodra. Mintha a legtöbb ember nem hallgatna rá, valójában a válaszára gondol, amit olyan nehéz megtenni, olyan nehéz megtenni.

Dávid
Igen. Ez olyan, mint az alapállásunk a piacról, közvetlenül a gyári futószalagról, hogy védekezzünk, és megpróbáljuk bebizonyítani az embereknek, hogy igazunk van, ami annyira furcsa, mert vadul arrogáns azt feltételezni, hogy mindig mindenben igazad van. . Mindannyian ismerjük a tanulás értékét, de valamilyen oknál fogva, amikor valaki mással beszélgetünk, nem gondolunk a tanulásra. Gondolkodunk azon, hogyan kell tanítanunk őket. Rá kell vennünk, hogy a mi szemszögünkből lássák a dolgokat. Mindig azt a példát használom, hogy ha bokszoló vagy, és megpróbálod kiütni az ellenfeledet, akkor ez nem működik, ha a kezük fel van emelve és nem fáradtak el, csak kiütöd magad és fáradj el. Azt akarod, hogy hagyd őket kilyukadni. Ne próbáljon kiütni valakit, amíg el nem fárad, nem akar többé veszekedni, amit általában úgy tesz, hogy ráveszi, hogy beszéljen.
Ha valaki elmondott mindent, amit mondania kell, mindent kidobott a mellkasából, és elmondta, hogyan érzi magát, emberi lényként a valaha volt legsebezhetőbb pontján van, ekkor akarja átadni az információkat. Ez a mag a legpuhább, legtermékenyebb talajba kerül, szemben azzal, amikor megpróbálja odanyomni, mielőtt az ember meghallana. Valójában csak sok energiát takarít meg. Ez egy nagyszerű pont. Köszönöm ezt a két könyvet. Most pedig térjünk át a biztosításra. Melyek azok a dolgok, amelyeket az embereknek tudniuk kell, ha házukat akarják megvásárolni a lakásbiztosítással kapcsolatban?

Ashley:
Az első dolog az, hogy találjon egy ügynököt, aki ismeri a bérbeadói szabályzatok végrehajtását, vagy bármit is, ami az Ön stratégiája. Ha felborít egy házat, és az üresen áll, akkor a biztosítási kötvénye nagyon különbözik egy olyan ingatlantól, amelyben ténylegesen lakik valaki. Ha hosszú távú bérleményed van, ha rövid távú bérleményed van, akkor a biztosításod más lesz. A rövid távú bérlet költsége általában magasabb, mint mondjuk az elsődleges lakóhelyé, de a hosszú távú bérlet költsége gyakran alacsonyabb lehet, mint az elsődleges lakóhelye, mivel nem fedezi az épület tartalmát. Tehát egyeztessen egy ügynökkel, hogy kinek van tapasztalata ezeken a különböző területeken, vagy bármi legyen is az Ön stratégiája, és kérje meg, hogy ténylegesen leüljenek veled, hogy végigvigyék a szabályzatot, hogy mire terjed ki, mire nem.
Tehát, mint amilyenre itt New Yorkban nem lehet fedezni egy biztosítási kötvényt, az a pincékben van, gyakran vannak aknás szivattyúk, amelyek kiszivattyúzzák a vizet, amely ezeken a régi, régi házak alagsorába kerül ezeken a régi alapokon. Ez olyan, mint egy plusz fedezet a legtöbb kötvényre, és kérnie kell ennek kiegészítését, hogy ha az olajteknő szivattyú nem indul be vagy meghibásodik, a biztosítás fedezi ezt. Ezenkívül sok mindenre kedvezményt kaphat. Akárcsak az olajteknő szivattyúja, kedvezményt kaphat, mert árvíz esetén kiszivattyúzza a vizet. Tehát vannak különböző dolgok, és nézze meg, és kérdezze meg, mik ezek a kedvezmények, mert ezek valóban összeadódnak.
A következő dolog az ingatlanon szükséges speciális biztosítás. Így hát Tony Robinson, a csodálatos műsorvezetőtársam vett egy ingatlant Louisianában, és árvízbiztosítást kellett kötnie rá, és az árvízbiztosítás az egekbe szökött, ahol az ingatlan megfizethetetlenné vált számára. Ezért fontos, hogy előzetesen tájékozódjon az információkról, és ez volt az első befektetési ingatlana, és nekünk és sok hallgatónak is tanulságos volt, hogy megértsük, de van földrengésbiztosítás. Vannak ezek a különféle típusú biztosítási kötvények, amelyeket beszerezhet, és ezek egy része kötelező is, különösen akkor, ha jelzálogkölcsönt kap az ingatlanra, például az árvízbiztosításra.

Dávid
Oké. Utolsó kérdés neked. Előnyben részesítesz aközött, hogy egy kicsit többet fizess egy biztosítási ügynökért, akivel kapcsolatba léphetsz, ha káresemény van, vagy ha kérdésed van, vagy azt ajánlod az embereknek, hogy a lehető legolcsóbb utat járják be, és keressenek egy online biztosítási ügynökséget, ahol foglalkoznod kell virtuális segítséggel vagy mesterséges intelligenciával?

Ashley:
Nem tudom, hogy valóban van-e különbség a költségekben, mert amikor felvesz egy ügynököt, akkor átmegy… Tehát először is nem vennék ügynököt. Én egy biztosítási alkuszhoz mennék, mert több társaságnak is tudnak árajánlatot adni. Így aztán visszakapod az árajánlatokat, és aztán választhatsz onnan. Ez a legnagyobb ajánlásom. Ami az online oldalt illeti, ezt nem tudom biztosan, soha nem használtam még, azt mondják, hogy idézik a szabályzatait, és visszaadják a becsléseket. Amennyire kedvezményesen kínálják, nem tudom, mert valójában a biztosító küldi az ajánlatot, és nem a tényleges ügynökség. Nem tudom. Ez egy jó kérdés.

Dávid
Igen, az ajánlatot küldő biztosító gyakran olcsóbbá teszi, ha az online portálon keresztül teszi, mert nem kell jutalékot vagy munkabért fizetnie annak, aki az üzletet hozta.

Ashley:
Jutalék?

Dávid
Igen.

Ashley:
Érdekes.

Dávid
Az a probléma, hogy ha ezen keresztül követelsz, nem kapsz segítséget. Nem írhatsz e-mailt valakinek, és nem mondhatod, hogy „árvíz van, mit tegyek?” Ezt akarja mindenki. Kénytelen vagy átmenni a telefonfán, és azt mondják: "Nos, azért adtuk neked a kedvezményt, mert nem fizetünk senkinek a követelésed kiszolgálásáért." És most láttam embereket, akik kihúzzák a hajukat a fejükből, emberekről emberre ugrálnak, robotokkal foglalkoznak, vagy nem kapnak választ, vagy nem beszélnek valakivel, aki nem beszél angolul, és csak megadja nekik az ügyszámot, és lefagy. fel rájuk.
Nagyon frusztráló, ha valaha is a biztosítóval kell foglalkoznia, és ezért hozom fel ezt, mert gyakran úgy tűnik, hogy a befektetők egyszerű módja annak, hogy pénzt takarítsanak meg, ami vicces, mert a biztosítás csak egy kis darabja az egész valóságnak. birtok költségvetését. Valószínűleg ez a legrosszabb módja annak, hogy jövedelmezőbbé tegyük, ha havi 12 dollárt takarít meg a biztosítási programján, vagy ilyesmi. De ha van egy biztosítási alkusz, ahogy mondtad, akkor van egy emberi lényed, akihez odamenhetsz és azt mondhatod: „Egy fa kidőlt a tetőmre, mit csináljak?” És azt mondják: "Gondoskodunk róla, megvan."

Ashley:
És még csak nem is az a része. Úgy gondolom, hogy a legnagyobb ok, amiért beszélnem kell az ügynökemmel vagy brókeremmel, az az, hogy szükségem van a kötvénykönyvem másolatára, amely megmutatja, hogy ha új jelzálogkölcsönt veszek fel az ingatlanra vagy valamilyen új finanszírozást, akkor a hitelezőt ténylegesen hozzáadják. veszteségkedvezményként, és ezt gyorsan megtenni, vagy csak biztosítást kötni egy ingatlanra. És ezért készítettem el ezt az akvizíciós ellenőrzőlistát, mert néhány évvel ezelőtt az ügynököm a zárás előtti napon felhívott, az ingatlanügynököm: „Rendben, készen áll a bezárásra? A nevén váltották a rezsit, megvan a biztosításod." És pánikba estem. Egyszerűen kiment a fejemből. Annyi minden történt, és egyszerűen elfelejtettem ezt az egyetlen alapvető szükségletet. És van egy ügynök, akit azonnal felhívhatok, és elküldhetem nekik az információkat, és azt mondanám: „Sürgős biztosításra van szükségem. Holnap bezárok.” És az a kapcsolat, ahol mindent eldobnak, és gondoskodnak rólad.

Dávid
Rendben. Műsorunk utolsó kérdése. Mire számíthat valaki a zárónapon, ha idáig eljut?

Ashley:
Ez attól függ, hogy ténylegesen hogyan zárja be az ingatlant. Tehát többféle módszer létezik. New York államban van egy ügyvédje. Bemehetsz a megyei jegyzői irodába, és leülsz egy záróasztalhoz, és ez elég gyakori, ha jelzáloghitellel vásárolod meg, ahol a bank ügyvédjével találkozol, és leülsz. a tényleges zárótáblázatban, majd az Ön ügyvédje átveszi az iratokat és benyújtja a megyei jegyzőhöz.
Ha olyan állapotban van, hogy nem kell ügyvédet igénybe vennie, és csak át tudja nézni a jogcímet, akkor előfordulhat, hogy be kell mennie a tulajdoni hivatalba, és ott kell ülnie és aláírnia a dokumentumokat, vagy kérhet közjegyzőt, és megteheti. menj el előre az ügyvédi irodádba, írd alá, közjegyzővel hitelesítik, vagy a jogcímen működő cég küldhet közjegyzőt. Sok befektetőt látni az Instagramon, amint azt posztolják, hogyan írják alá a lezárási dokumentumokat a tengerparton vagy egy nyaraláson lévő étteremben. És ezért azt gondolom, hogy a zárás megváltozott. Az ügyvédi irodámhoz hasonlóan a COVID előtt mindig fizikailag be kellett mennem az irodába a zárás napján, majd az iratokat még aznap elvitték a másik ügyvédi irodába, majd elmentek, és még aznap benyújtották. Elhoznám a csekket, és a csekket is hoznák.
Tegnap elmentem és aláírtam egy ingatlant, ami bezár. Csak a jövő héten zárják be. Az alapokat zárásig letétben tartják, majd felszabadítják, amikor ténylegesen benyújtják a jegyzői irodához. Tehát a következő öt nap közötti papírmunka, a papírok tőlem kerültek a vevőhöz, majd ezen az időn belül az ügyintézőhöz kerülnek. Szóval nagyon sokféle mód létezik. A legizgalmasabb szerintem az, amikor egy záróasztalnál ülsz, és az aláírás után odaadják a kulcsokat, és átadod a csekket, de én ezt nem igazán láttam. Gyakran már nem is kapok kulcsot egy ingatlanhoz, úgy tűnik.

Dávid
Ja ez igaz. Ritkán kapsz kulcsot. Mintha az ügynöke kitalálna valami módot ezek koordinálására. Ez egy jó pont. Milyen dolgokat javasol a zárónapon, amikor az emberek leülnek, feltételezve, hogy egy letéti társaságon és egy ingatlanügynökön mentek keresztül, és nem dolgoznak közvetlenül az eladóval, és ezt meg kellene nézniük lezárja a papírmunkát, hogy megbizonyosodjon a pontosságáról?

Ashley:
Tehát még a zárás előtti napon vagy esetleg a zárás reggelén is el kell mennie az ingatlanhoz, és végre kell hajtania egy végső ellenőrzést, egy végső áttekintést. Még akkor is, ha olyan ingatlant vásárol, amely a szerződéskötés ideje alatt üresen állt, be akar menni oda, és meg kell győződnie arról, hogy a csövek nem fagytak be, és nem szakad ki a víz, más hasonló dolgok. Még mindig el akar menni, és megbizonyosodni arról, hogy az ingatlan olyan állapotban van, mint amikor szerződésbe kötötte. Tehát ez az első dolog, amit meg kell tennie. Majd a tényleges zárónapokon, a zárónyilatkozatot nézve. És ha egy nagyszerű céggel vagy ügyvéddel dolgozik, akkor ezt időben el kell küldenie Önnek, hogy ténylegesen felülvizsgálja.
Tehát ha olyan ingatlant vásárol, amelynek bérlői vannak, akkor meg kell győződnie arról, hogy a tényleges bérbeadásból származó bevétel arányos lesz. Tehát lehet, hogy a bérlők először fizetnek, de te 15-én bezársz, így arányosítják azt a 15 napot, amikor átveszed az ingatlant, és megtartják az első 15 napot, amikor az ingatlan tulajdonosa. . Továbbá, ha van biztonsági letét, akkor megkapja a kauciót. Tehát ezt általában jóváírásnak tekintik a nyilatkozaton. Tehát nem arról van szó, hogy valójában 600 dolláros csekket kapsz, csak 600 dollárt vesznek le a teljes vételárból.
Ezután meg szeretné győződni arról, hogy az ingatlanadók arányosak-e, amit majd kitalálunk Önnek. Az eladó minden olyan összeget kifizetett, amely még az adóév egy részét fedezi. És ezek amolyan nagy dolgok. És akkor legyen tisztában azzal is, hogy milyen díjakat fizet, bejelentési díjakat, tulajdoni díjakat, felmérési díjakat, ha vannak ilyenek. És csak ismerkedjen meg azzal, hogyan néz ki egy zárónyilatkozat. Kereshet egyet a Google-on, és csak megnézheti, megismerheti a rájuk eső különféle díjakat. És ha jelzáloghitellel is zárol, az minden bizonnyal sokkal alaposabb lesz, mintha csak az ügyvéded állítaná össze a készpénzes ügylethez.

Dávid
Ezek nagyszerű, nagyszerű pontok. Hozzáteszem még egy dolgot, ez van az ellenőrző listámon, ahol az asszisztenseim vannak, amikor bezárok egy ingatlant, amit ők csinálnak, mert ez olyan gyakran megtörténik, hogy a bezárási költségek, amelyekről megbeszéltük, gyakran nincsenek benne. a papírmunkát. És mindig annyira dühös lettem, mintha valaki kicsavarna, amíg rá nem jön, hogyan működik az, hogy az ügynökök kitöltik a kiegészítést, és kidolgozzák. Néha ketten vagy hárman oda-vissza járnak, mielőtt végre egyetértesz abban, hogy mi lesz. Ezeket továbbítják a címadó társaságnak. Ha nem továbbítják őket a címadó társaságnak, akkor a tulajdonjogú társaság nem tudhatja, vagy azt kell mondanom a letéti társaságnak, nem tudhatja, hogy ezeket bele kell-e venni. Még ha igen is, a zárónyilatkozatot gyakran a tárgyalások befejezése előtt töltötték ki.
Így az adott helyen néhány alkalmazott megkapja azt az e-mailt, hogy „Íme a kiegészítések”. És nem olvassák el mindegyiket, vagy nem nézik meg alaposan, és egyszerűen nem látják, hogy 7,500 dolláros jóváírás állítólag a vevőt kapja, mert amikor eredetileg tárgyaltak, ez nem volt benne. ott. Tehát tudnia kell, hogy mekkora kreditet kell kapnia, és hogy ezek hitelezői hitelek, az eladótól származnak-e, vagy fordítva, ha valamit módosítottak, ha az értékelési árat. alacsonyabb volt, és lefelé módosítottad a vételárat. Ne feltételezze, hogy a záró papírok ezt tükrözik. Vevőként tudva kell bemennie. És nem baj, ha késlelteti a bezárást, ha azt mondja: "Hé, ezt javítani kell."
Ez az egyik oka annak, hogy ezeket mindig utoljára igyekszünk ütemezni, például amikor kora reggel aláírja a papírjait. Mert ha délután négykor csinálod, mert akkor kényelmes vagy bármi, akkor az ebédszünetben 2:30-kor próbálod kitalálni, már túl késő van az új dokumentumok kivonásához. kelj fel és szerezd be az összes jóváhagyást, és most a lezárás egy napot késik, és ez elronthatja a dolgokat. Tehát még mindig vannak emberek, akik részt vesznek ennek a cuccnak az összerakásában, és az emberek követnek el hibákat.
Rendben, Ashley. Hát ez fantasztikus lett. Nagyon köszönjük, hogy ennyi tudását, bölcsességét és idejét megosztotta velünk, hogy konkrétan hogyan szerezzen ingatlant annak, akinek nincs vagy nem sok. Mielőtt elengednénk, hol találják ezt a könyvet?

Ashley:
Mehetsz a BiggerPockets könyvesboltba. És ha január 10-e előtt rendel, vagyis amikor hivatalosan is megjelenik, megkapja az előrendelési bónuszok egy részét, egy csomó munkalapot és rengeteg űrlapot és dokumentumot, amelyeket az évek során összeállítottam. De esélyt is nyerhetsz arra, hogy Tony és én mentoráljunk, és valóban felveszik és élőben játsszák az ingatlanújonc podcaston. Így kapsz egy kis segítséget tőlünk, és a podcast vendége is leszel.

Dávid
Fantasztikus. Szóval menj és nézd meg. Hacsak nincs millió ingatlanod, szerezd be Ashley könyvét, és tanuld meg, hogyan szerezhetsz többet. És ha már van néhány ingatlanod, tanuld meg, hogyan teheted ezt jobban, igaz? Sokféle mód van, mint ahogyan a műsorban is beszéltünk, ahol elég nagy hibákat követhetsz el. Tehát ha hallott valamit a mai epizódból, és azt gondolta: "Ó, én nem csinálom ezt." Menj, vedd elő a könyvet, és nézd meg, mit nem csinálsz még.
Nagyon köszönöm az idejét, Ashley. Tudom, hogy elfoglalt nő vagy, ezért megengedem, hogy elmenj innen. Srácok, ha tetszett Ashley műsora, nézzétek meg az ingatlanújonc podcastban. Ashley, hol találhatnak még többet rólad az emberek?

Ashley:
Felkereshetsz a biggerpockets.com oldalon, az ottani profilomon vagy az Instagramon, a @wealthfromrentals címen.

Dávid
És megtalálsz az Instagramon vagy a YouTube-on vagy bárhol máshol, @davidgreene24. Rendben, köszönöm Ashley. Sok sikert a könyveladásokhoz, és hamarosan találkozunk.