Bérelhető ingatlanok vásárlása 0 USD-ért, 0% kamattal kreatív módon

Henry:
Üdvözöljük a BiggerPockets Podcastban, a 868-as műsorban. Mi újság? Én vagyok a házigazdája, Henry Washington, és itt vagyok az ingatlanpiac rosszfiújával, Mr. Rob Abasoloval. Mizu barátom?

Rob:
Így van, a rosszfiú és a szülinapos az ingatlanpiacon.

Henry:
Boldog születésnapot! Hány éves vagy?

Rob:
34 vagyok. Úgyhogy úgy gondoltam, tényleg nagyon jó lenne, ha úgy kezdenénk a műsort, hogy elmondanád nekem a kedvenc 34 dolgot rólam.

Henry:
Igen. A listából indulva a 34. kedvencem Robban az, hogy nem fogja rávenni, hogy mind a 34-et megtegyem.

Rob:
Nem, nem, nem foglak rávenni erre, de ma van egy gyilkos műsorunk, ahol két befektetővel fogunk beszélgetni, Dedric-cel és Krystal Polite-tal, akiknek olyan nagyszerű neve van, de ők. aktív befektetők Észak-Karolinában, Virginiában és Massachusettsben is. És véletlenül ők az A&E 50/50 Flip sztárjai. Ma arról fogunk beszélni, hogy hogyan használják ingatlanüzleteiket a többi őrülten jövedelmező vállalkozásuk finanszírozására. Szóval maradjon velünk.

Henry:
Azt is megvitatjuk majd, hogyan mozdították el ingatlanüzletüket ezen a volatilisabb, kockázatosabb piacon. Szeretem ezt úgy hívni, hogy elfogadod azt, amit a védelem ad, és még egy kis tanácsot is kapunk a házastársak együttműködésére.

Rob:
Valami újdonság, amit idén ki fogunk próbálni, hogy mindenki kedvenc műsorát egy szegmensbe helyezzük minden egyes epizód végén, a Seeing Greene-ben. Ezt az interjút követően David Greene és én megválaszolunk egy kérdést a magánpénzről, és arról, hogy ez jó eszköz-e az első befektetéshez.
Minden további nélkül hozzuk be Dedricet és Krystal Polite-ot. Dedric, értelmezésünk szerint Ön volt az, akit igazán érdekelt az ingatlan. Mikor kerültél a játékba?

Dedric:
2001-ben kerültem az ingatlanpiacra. Olvastam a Gazdag papa, szegény papa című könyvet, és 2007-ben vettem meg az első házam.

Henry:
Azt mondtam: „Gazdag papa, szegény apa. Mi az?"

Dedric:
Pontosan.

Henry:
Ezt fel kell tennem az olvasmánylistámra?

Dedric:
Igen. Nos, valójában egészen a '90-es évek Carleton Sheets-ig nyúlik vissza. Anyukám rendelt az egyik tájékoztatót. Késő este látta. Tinédzserként pedig néztem ezeket a VHS-szalagokat, és gyerekként a díszes autókról, a nagy kastélyokról és az ingatlanvagyonról álmodoztam. Soha nem gondoltam volna, hogy én magam is elérhetem, mert akkoriban még olyan távoli volt, de akkor ültették el a magot.

Rob:
Ez elképesztő. És Krystal, hogyan kerültél be Dedric elképzelésébe, hogy ingatlanbefektető legyen?

Kristály:
Hogyan kerültem a fedélzetre? Belefáradtam abba, hogy hallom, ahogy erről beszél, így kerültem a fedélzetre. Amikor találkoztam vele, nem volt más nála, csak könyvek, VHS-ek és szalagok ingatlanokról az egész házában, és arról beszélt, hogy egy nap ingatlanügyekkel foglalkozik, és csak erről beszélt. És gyorsan előre, azt mondtam: "Figyelj, én cselekvő vagyok, szóval ha továbbra is beszélni akarsz róla, akkor megtesszük." És azt mondta: "Rendben, igen, igen, bele fogunk menni." Aztán semmi, mint a csend. Így aztán belevágtam. Ha arra akarsz rávenni, hogy olvassak és ilyesmik, akkor ezt most megtesszük.

Rob:
Kíváncsi vagyok, hogy a házasságod és a karriered ezen a pontján mindketten eléggé hozzáértek minden egyes ingatlanügylethez? Mert a feleségem ránéz a naptáramra, és azt fogja mondani: „Hé, ma bezársz egy házat?” És azt mondom: "Igen, elfelejtettem elmondani, hogy vettem egy házat." És azt mondja: "Köszönöm, hogy tudatta velem." Hogy van ez veletek? Tudják srácok, elég tájékozottak vagytok?

Dedric:
Igen, úgy értem, partnerek vagyunk. Tehát ő kezeli a marketinget, a márkaépítést és az üzlet személyzeti oldalát. Én intézem a beszerzéseket, az értékesítést, a finanszírozást és mindezt. Tehát nagyon tájékozottak vagyunk mindenben, ami az ingatlannal kapcsolatos vállalkozásainkkal kapcsolatos.

Kristály:
A nagykereskedelmi oldalról azt mondanám, hogy nem annyira. Tehát nem igazán figyelek a nagykereskedelmi üzletekre, amelyek a vállalaton belül jönnek. Inkább minden vételünk és tartásunk érdekel. Tehát ha ez olyan dolog, amit hosszú távon fogunk tartani, akkor erről szeretnék értesítést kapni. Ezt szeretném tudni. Sok nagykereskedelmi üzletet nem igazán tudok, amíg azt mondja: „Ó, igen, be kell helyeznem ezt a csekket.” Vagy: "Ó, hé, igen, ezen a héten nagykereskedelmi üzletet adtunk."

Henry:
Igen, nem akarom, hogy a feleségem lássa ezt az epizódot. Tegnap bezártunk egy házat, amit eladtunk, és azt mondta: „Nem tudtam, hogy megvettük. Szóval ez hír.” De komolyan mondom, befektetési szempontból szó szerint nem tartanék ott, ahol tartok az ő támogatása nélkül. Csak arról van szó, hogy már nem vesz részt annyira a mindennapokban.
De gyakran látom, hogy sok ember, aki nagy sikert aratott az ingatlanügyekben, az alapvető kapcsolatuk és az egymásba vetett bizalom miatt teszi ezt. És így beszéltél egy kicsit a szerepeidről. Kicsit részleteznéd? Szóval mivel foglalkoztok mindegyikőtök a vállalkozásukban?

Dedric:
Tehát magas szintről ő a látnok, én pedig az integrátor. Ő egy sorozatvállalkozó, víziót bocsát ki, és az én dolgom az, hogy végre hajtsam. Tehát, ha megnézi a stratégiákat és a taktikákat, például az összes vételi és tartási kötelezettségünket, Krystal az ingatlankezelés felett áll. Eredetileg öngazdálkodó voltunk, most pedig menedzsereink vannak, akiket ő kezel a bérleményeinkhez, lakásainkhoz, mobilház-parkjainkhoz, valamint rövid távú bérleteinkhez, az Airbnb-hez. Az én oldalamon pedig én intézem a beszerzéseket, a diszpozíciókat, a finanszírozást.

Rob:
Nos, valójában azt gondolná, hogy elmondaná nekünk, mi a különbség a megszerzés és a rendelkezés között, ha valaki otthon nem ismeri ezeket a kifejezéseket?

Dedric:
Ó igen. Tehát a felvásárlás az ingatlan megvásárlása. Szó szerint megszerzése, szerződéskötés, lezárás. Ez a felvásárlás, majd a diszpozíció az eladás. Tehát a szó szoros értelmében, ha javítást és átfordítást végez, az az ingatlan eladása. Vagy ha saját bérbeadást vagy más kreatív stratégiát folytat, vagy bérbe adja, akkor ez a diszpozíció.

Rob:
Nagyon cool. És te kezeled az oldalát. És akkor van-e valaha is átadás Krystalnak, vagy csak a stratégiai oldalon áll?

Dedric:
Nos, van egy csapatunk. Így felügyelem az akvizíciós vezetőinket és a diszpozíciós vezetőinket. És akkor-

Kristály:
És tényleg foglalkozom a marketinggel, és felügyelem, hogy ki milyen marketinggel foglalkozik, mivel attól függ, hogy éppen mit akarunk vásárolni, igaz? Tehát attól függően, hogy a piac hogyan néz ki, milyen hatással lesz marketingünkre. Szóval én kezelem a dolgot.

Henry:
Ha egy barátot kér, milyen marketinget lát, amely jelenleg a legjobban működik?

Rob:
Kérem, mondja el nekünk kínos részletességgel.

Kristály:
Egy barátot kérni, ami most működik, azt mondanám, hogy a piac alakulása miatt rengeteg kreatív finanszírozási ügyletet találunk, az az, ami a játékban tart. Tehát igen, javítunk és felfordítunk házakat. Nem, most nem csináljuk, mert nem vagyunk őrültek. Emberek, akik most keresik a pénzt, építőcsapatok, nagykereskedők. Tehát számunkra ez inkább kreatív finanszírozás. Azt az ezüst szegmenst célozzuk meg, amit az egyének ezüst szegmensének nevezünk. És ez az, ami most a játékban tart minket, az a szegmens.

Rob:
Mi az ezüst szegmens? Ez konkrét-

Dedric:
Tehát idősek, 65 év felettiek. Tudjuk, hogy a COVID óta eltelt három évben a piac 50%-kal nőtt országszerte, hogy végzett-e javításokat a házban. Tehát nevetségesen kemény piac volt a befektetők számára, akár új befektetők, akár tapasztalt befektetők, hogy üzleteket kössenek.
Ezért van az, hogy amikor Krystal a kreatív finanszírozást említi, ez egy módja annak, hogy a kiskereskedelmet kínálja az eladónak, még többet is, mint a kiskereskedelmet, ha el tudja fogadni az idő múlásával fizetett kifizetéseket, szemben azzal, ha Ön nagykereskedő, ugráló, és csak most jön. 70%-os ARV mínusz javítással, és kapsz egy kalapácsot a nemekkel, és levertnek érzed magad. Így tudtunk elfordulni, és továbbra is következetesen kötünk üzleteket.

Kristály:
Igen, és mindannyian tudjuk, hogy a házak jelenleg a piacon vannak. Nem mozdulnak. Szóval most remek alkalom arra, hogy megközelítse azokat, amelyek még az MLS-en is azt mondják: „Hé, figyelj, a házad 200 napja ül. Gondoljunk valami kreatívabbra.”

Henry:
Szóval hallottam pár dolgot. Hallottam, hogy a vásárlásról és a tartásról beszél. Hallottam, hogy kreatív pénzügyekről beszél. Hallottam, hogy a javításról és az átfordításról beszél. Hallottam a nagykereskedelemről beszélni. Festhetne nekünk egy képet arról, hogy néz ki a vállalkozása? Bejönnek a marketinges ügyletei, majd rendezi azokat, de hogyan néz ki az üzlet egésze? Mit csinálsz?

Dedric:
Tehát hiszünk a befektetések többféle bevételi megközelítésében. Ha Ön csak egy nagykereskedő, akkor csak egy szerszám van a szerszámszíjában. Szeretjük a nagykereskedelmet. Valójában így kerültünk bele az üzletbe, mert nem volt sok pénzünk, amikor elkezdtük, de több stratégiát is ismernie kell, mert mi van, ha a nagykereskedelem nem illik az adott helyzethez? Van javítás és átfordítás. Tehát nagykereskedünk, javítunk és lapozunk is. Vásárolunk és tartunk is.
Ezen kívül Airbnb-t vagy rövid távú bérlést végzünk, mert azt tapasztaltuk, hogy sok családi bérletünknél a pénzforgalom minimális volt, havi 3 dollár. De ha rövid távú bérbeadási stratégiát alkalmaznánk, havonta 400-1,000 forintot tudunk kifizetni egyetlen házból. Így sok családi bérletünket átalakítottuk rövid távú bérletre.
Ráadásul a kreatív finanszírozásra való ráterheltség lehetővé tette számunkra, hogy minél több potenciális ügyet zárjunk le, mert mindannyian tudjuk, hogy a nagykereskedelmi áron tett ajánlatok 99%-át nem fogadják el. De ha kiskereskedelmet kínál nekik, majd kreatívan strukturálja a feltételeket, sokkal több üzletet fog kötni.

Henry:
Tehát javítson ki, ha tévedek, van egy marketing ága, amelyet Krystal kezel, és amely a marketing sokféle diszpozícióhoz hoz leadeket. És akkor ti, srácok, értékelitek ezeket a potenciális ügyfeleket, majd esetleg egy vagy több ajánlatot tesznek, attól függően, hogy hogyan tudja kiszolgálni az érdeklődőket. Ezután a potenciális ügyfeleket e stratégiák alapján diszponálja vagy bevételre teheti.

Dedric:
Érted, Henry. Megcsináltad. Mindenki, minden eladó kap két ajánlatot, néha három vagy több ajánlatot. Kapnak készpénzes ajánlatot, kreatív finanszírozási ajánlatot, és talán egy másik típusú kreatív finanszírozási ajánlatot is. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy sokkal több üzletet kössünk, mint az egyetlen trükkös póni, nagykereskedelem, javítás és átfordítás.

Kristály:
És ezt idővel megtanultuk. Megtudtuk, hogy amikor rengeteg érdeklődőt hoztam be, és amikor Dedric marketinggel foglalkozott, nem estek vissza, és sokan nem haraptak bele ezekbe a nagykereskedelmi üzletekbe. És azt mondtam: "Figyelj, túl sokat dolgozom magamon, hogy behozzam ezeket a leadeket. Le kell zárnod néhányat." Szóval volt...

Dedric:
Többet belőlük.

Kristály:
Többet belőlük. Így hát azt kellett mondanom neki: „Figyelj, csiszolnod kell a kreatív finanszírozást.” Így hát azt mondtam neki: „Innentől kezdve minden érdeklődő kap két ajánlatot. Nem érdekel, mi az." És innentől kezdve azt fogom mondani, hogy portfóliónk legalább 98%-a kreatívan van felépítve.

Henry:
Ez zseniális, teljesen zseniális. Az egyik mentorom ezt a vezetői tiszteletére hívta. Úgy érezte, a nyomokat nem tisztelik, hacsak nem használsz ki minden lehetőséget, hogy segíts a személynek, aki elhozta a vezetést, hogy eljusson hozzá.
Az ötlet pedig az, hogy elpazarolja a marketingdollárokat és az erőfeszítéseit, ha nem kínálja hatékonyan az összes lehetséges megoldást, hogy megpróbáljon segíteni az adott helyzetben lévő személynek, így A megfelelő mennyiségű segítséget nyújt a emberek, akiknek szükségük van rá, és B, ez lehetővé teszi a vállalkozás felépítését is.
És azt hiszem, ebben az iparágban sokszor megtanítják az embereknek a kilépési stratégiát, mielőtt még megtanítanák nekik, hogyan kell üzletet kötni. Állandóan azt hallod, hogy békaláb leszek, gazdi leszek, vagy rövidtávra bérbeadó házigazda leszek. És ami igazán számít, az az, hogy sikerül-e találni egy jó üzletet, és utána pénzt szerezni az üzletből?
És valóban, ha megtalálja ezt az üzletet, akkor az Ön és vállalkozása számára legésszerűbb módon szerezhet bevételt. De ha több szerszám van a szerszámszíjban, akkor hatékonyabb ezermester lehet. Szeretem.

Rob:
Nyilvánvaló, hogy Dedric és Krystal csiszolta az üzlet megtalálásának és bevételszerzésének művészetét, és a szünet után azonnal leírjuk, hogyan teszik ezt.

Henry:
Üdvözöljük újra, Dedric és Krystal Polite társaságában állunk, akik most megosztották a befektetéssel kapcsolatos rendkívül diverzifikált portfóliószemléletüket. Most térjünk vissza arra, hogyan finanszírozzák ezeket az ügyleteket, néha 0%-os kamattal.

Rob:
Szeretem. Igen, nagyon okos. És itt elég sokat emlegetted a kreatív finanszírozást, és ez nyilvánvalóan az az ötlet, hogy rendhagyó módon, jellemzően bank igénybevétele nélkül vásárolj egy házat. Tehát amikor ilyen típusú ügyleteket köt, nyilvánvalóan a nagykereskedelmi készpénzes árat mutatja be a vevőnek, aminek nyilvánvalóan lehet egy kis sokkhatása, amikor azt mondják: „Várj, mennyit akarsz adj nekem ezért?"

Kristály:
Jobbra.

Dedric:
„Menj ki a házamból. Nem” – szokták ezt mondani.

Rob:
Pontosan. És amikor bemutatja a kreatív pénzügyi oldalát, úgy gondolom, hogy egy kis oktatásra van szükség az ilyen típusú leadekkel, hogy a célba kerüljön.

Dedric:
Van némi oktatás. Tehát általában úgy strukturálod, hogy 250,000 120 dolláros házról van szó, te, mint házmester vagy bérbeadó, azt mondod: „Rendben, nos, a maximálisan megengedhető ajánlati képlet alapján 120-at kell fizetnem ezért. hogy ennek az üzletnek értelme legyen.” Nem fogadják el a XNUMX-at, hacsak nincsenek nehéz helyzetben, igaz?
– Oké, eladó úr vagy eladó asszony, 250,000 10,000 dollárt tudok adni ezért az ingatlanért. Nincs jelzáloghiteled. Nincs zálogjog, igaz? Így fogjuk felépíteni. 240 1,000 dollárt adok le. 5 lesz az egyenleg. Amit teszünk, az az, hogy kiírunk egy váltót és egy megbízási okiratot vagy jelzálogkölcsönt, és havi 10 dollárt fizetek neked a következő XNUMX-XNUMX évben. . Ez hogy hangzik?"
„Ó, ez érdekes. Nem tudtam, hogy képes vagy rá.”
– Igen, ez nagyon egyszerű. És ez megnyitja a beszélgetést, majd ismét kioktatod őket, és ez egy zökkenőmentes tranzakció.

Henry:
Amikor így mutatja be, előfordul, hogy 100%-os tőkelevonásként mutatja be?

Dedric:
Jó kérdés. Tehát ismét, amikor először bemutatjuk, nem említjük az érdeklődést. Csak fizetést mondunk. És sok olyan ügyletet strukturáltunk, ahol csak 3-5%-kal, néha kevesebbel, majd havi törlesztőrészlettel, 0%-os kamattal, mert egyes eladók nem is törődnek a kamatokkal. Azt mondják: „Nézd, 30 éve vagyok gazdi. Kifizettem ezt az ingatlant. Kinyomtam az összes levét a narancsból. Most adsz még egy falatot a narancsból, mert fizetni fogsz nekem. Csak a bevételi forrás érdekel."
Szóval sokat voltunk. És néha azt mondják: „Ó, nos, mi van a kamattal?” És azt mondjuk: "Rendben, akkor megtárgyaljuk a kamatlábat." És így még többet fognak keresni.

Rob:
Most említettél valamit arról, hogy ezeket az otthonokat már kifizették, ami számomra érdekes, hogy meg tudod kötni ezeket az üzleteket. Szerintem azért, mert az ezüst szegmenst választod. Az idősebb generáció általában magas saját tőkével vagy fizetett jelzáloghitellel rendelkezik. Ezért kap olyan sok ilyen típusú leadet, ahol a jelzáloghitel már ki van fizetve?

Kristály:
Igen.

Dedric:
Igen. Erre összpontosítunk. Fizetett, zálogjog nélküli, ingyenes és egyértelmű. És ismét, ezek többsége fáradt bérbeadó, akik 10, 20, 30, 40 éve birtokolják ezeket az ingatlanokat. Elegük van abból, hogy gazdák legyenek. Kifizették. A gyerekeiket egyetemre adták. 70, 80 évesek. Már nem hajszolják a bérlőket és a WC-ket, hanem megszokták, hogy ebből a bevételi forrásból élnek. Tehát ha továbbra is meg tudja őrizni ezt a bevételt, de nem okoz fejfájást a vezetés miatt, mert most Ön az ingatlan tulajdonosa, akkor ez egy gyönyörű, mindenki számára előnyös helyzet.

Kristály:
Igen, jelenleg általában csak a folyamatos bevételi forrás érdekli őket.

Rob:
Tehát ha jól hallom, akkor nagyjából nyilvánvalóan kreatív pénzügyekre gondolok, de az ezen belüli rést, amelyről beszélünk, csak egy egyenes eladói pénzügyi üzlet, nem? A tulajdonos itt bankként működik.

Dedric:
Igen. És ismét megtettük a tárgyat, de ez egy bonyolultabb, haladó tranzakció. Előnyben részesítjük az eladói finanszírozást. Sokkal tisztább és könnyebben kivitelezhető.

Rob:
Igen, most kötöttem egy eladói finanszírozási ügyletet itt Houstonban, és a tulajdonos kifizette. Nem akart tőkenyereség-adót fizetni, és eladta nekem… 5%-os kamatot akart, és mondtam neki… Befektető volt, én pedig így voltam vele: „Nézd, mint befektető, tudod, hogy ez az üzlet 5%-ot veszít, de 3%-nál keresek egy kis pénzt, és megkötöm az üzletet.” És azt mondta: "Rendben, persze." Nem igazán volt lába, amire felállhatott volna. És olyan szuper egyszerű tranzakció, elmentem a címadó céghez, ők intézték a papírmunkát, és furcsa módon ez volt a legegyszerűbb tranzakció, amit valaha is csináltam.

Kristály:
Igen.

Dedric:
Igen, ha belegondolunk, az emberek hozzászoktak a fizetéshez. Ha a mobiltelefonjaira gondol, amikor új iPhone-t vásárol, nem ad rá 1,500 dollárt. Azt mondják: „Csak frissíteni tudjuk, és hozzáadjuk a tervéhez, mindössze havi 35 dollárért a következő harminchat hónapban.” Ugyanez a helyzet a házakkal, csak idővel strukturálják a kifizetéseket.

Kristály:
És tőlünk az a nagyszerű, hogy nem fizetjük le ezt az előleget. Tehát amikor azt mondjuk az embereknek, hogy „Figyelj, mi nem a zsebünkből jövünk ki, semmi igazán ezeken az üzleteken. Mi tényleg nem. Még magánbefektetőt is bevonunk.”

Dedric:
Az előleg és a zárási költségek finanszírozására.

Kristály:
Igen.

Dedric:
Tehát sokszor kapunk pénzt azért, hogy megvásároljuk ezeket az ajánlatokat, mert olyan jó áron és feltételekkel kapjuk meg őket.

Rob:
Nos, ha jól értem, az évek során a piaci viszonyoktól függően változtatta a stratégiáját. Hogyan befolyásolták a piaci feltételek az elmúlt néhány évben az Ön vállalkozásának fordulatait?

Dedric:
Elkezdtük a nagykereskedelmet. A stratégia a nagykereskedelem volt, hogy tőkét szerezzenek bérlemények vásárlásához és portfólió felépítéséhez. Aztán megszólalt a tévéműsor, és azt mondták: „Hé, szeretnénk egy tévéműsort csinálni rólatok. Házi békalábok vagytok. Azt mondjuk: „Nem, nem vagyunk házi békalábok. Befektetőket vásárolunk és tartunk.” Így hát azt mondták: „Rendben. Nos, mi csak azt akarjuk, hogy mit csinálsz."
És elkezdtük felforgatni a házakat, mert annyira felforrósodott a piac, és a folyamat során megtanultuk az eladói finanszírozást egy mentortól, és ez egy teljesen új világot nyitott meg előttünk, és több millió dolláros családi házat tudtunk szerezni, kis lakóházak, mobilház parkok eladói finanszírozáson keresztül. És így építettük fel üzletünket.

Kristály:
De a végcél mindig a vásárlás és a tartás. Az emberek azt mondják majd: "Ó, javítsd meg és fordítsd meg." Ez egy kilépési stratégia, és valószínűleg nem tennénk, ha nem lenne tévéműsorunk.

Dedric:
De ez egy jó aktív bevétel. A nagykereskedelem és a lapozás jó aktív bevétel, miközben a passzív jövedelmet építed.

Rob:
És mi volt ez a nagy pillanat számotokra, Krystal? Nyilvánvalóan te csinálod a dolgok nagykereskedelmi oldalát, nyilván te vagy a látnok ebben. Nagyszerű pillanat volt ez számotokra, hogy kilépjetek a nagykereskedésből, és belevágjatok a javításba és az átfordításokba? Vagy mi volt ez a villanykörte pillanata nektek?

Kristály:
Hogy belevágj a javításba és a flipbe?

Rob:
Igen, csak azért, hogy kilépjek a nagykereskedelemből, vagy ne csak a nagykereskedelemre koncentráljak?

Kristály:
Nos, a nagykereskedelemben csak az volt a hangsúly, hogy behozzák a tőkét vásárlásra és megtartásra. Ezért mindig is az ingatlanok megvásárlására és megtartására összpontosítottunk. A nagykereskedelem volt az eszköz ennek megvalósítására. Tehát a kezdetektől fogva minden nagykereskedelmi üzlet, amit lezártunk, végül felvettük azt a pénzt, és felvettünk egy százalékot, visszahelyeztük a marketingbe, minden mást pedig a bérlemények levásárlására fordítottunk. Ennyi volt. Így soha nem használtuk másra, mint ingatlanok vásárlására és birtoklására, mert a kezdetektől tudtam, hogy mi lesz az ingatlanból való kilépési stratégiám.

Rob:
Melyik mi?

Kristály:
Ami a családi szórakoztató központokba való bejutást jelenti. Dedric azt mondta, amikor találkoztunk, azt mondta: „Hé, mi csináljuk ezt az ingatlanügyet. Ez lesz az eszköz ahhoz, hogy megvalósítsd az álmaidat, vagyis hogy birtokold ezeket a FEC-eket.” Így hát azt mondtam: „Rendben, fogadjunk. Megfogtál." [hallhatatlan 00:18:34]

Dedric:
Szóval így szereztem be neki a nevezést. Mint mondtam, az ő álma, célja, hogy családi szórakoztató központok láncát birtokolja, és ez az, amit jelenleg is teszünk.

Rob:
Oké. Családi szórakoztató központok, ez nagyon érdekesen hangzik. Ez a végső célod. Hogyan fejtette vissza úgy, hogy végül ingatlanokból finanszírozzák a FEC-eit?

Kristály:
Szóval, ahogyan visszafejtettük, elkezdtük a vásárlást, ahogy mondtuk, a kezdetektől fogva, Dedric azt mondta: „Hé, figyelj, tartsuk meg ezeket a tulajdonságokat. Építsük fel ezt a vagyont az ingatlanokban. Akkor képesek leszünk megcsapolni a részvényeket, akár el kell adnunk, akár pénzt kell kivonnunk, mi van, és elvesszük azt a pénzt, és bedobjuk az FEC-be.”
Tehát valójában pontosan ezt tettük, amikor először megvettük az első franchise-unkat, ami a Sky Zone. Elvettük azt a kettőt, az egyik ingatlanunkat, amit birtokoltunk. Azt hiszem, miért vettük… Minek vettük Belmontot? 50,000 XNUMX.

Dedric:
50,000.

Kristály:
50,000, pontosan. A piac felértékelődött a következő két-három évben. Végül eladtuk ennyiért...

Dedric:
215 kb. 50,000 felújítás után.

Kristály:
215. Ebből vettünk egy részt, és megvettük a Sky Zone franchise-t. Most két másik ingatlanunk van, amelyek csak ülnek. Az ingatlanok eladásából származó pénz az SBA-hitel finanszírozására lesz felhasználva.

Dedric:
Tehát a legtöbben nem veszik észre, hogy egy olyan franchise-szal, mint a Sky Zone, ez egy 4 vagy 5 millió dolláros projekt, de azt nem vettük észre, hogy kaphat Small Business Association, SBA kölcsönt. Az SBA-hitellel pedig 10-20%-ot letehetsz, majd a bank vagy az állam visszaadja a többi 80-90%-ot.
Tehát amint ezt megtudtuk, azt mondjuk: „Remek. Felszámolunk néhány ingatlant. Ez fogja finanszírozni a Sky Zone-t.” Az ilyen típusú üzlet pedig mindenekelőtt évi félmillió dollár nettó profitot köp le. Tehát sokkal jövedelmezőbb, mint néhány ilyen bérlemény.

Kristály:
Jobbra.

Rob:
Hallottam már, hogy beszéltek a fel- és kicserélés ötletéről. Mondja el nekünk, mi ez a filozófia, és mit jelent az Ön jelenlegi ingatlanstratégiája szempontjából.

Dedric:
Tehát ez azt jelenti, hogy például van két duplexünk, ahol körülbelül félmillió dollárnyi tőke van. Tehát a félmillió dollárnyi részvény körülbelül havi négyezer pénzforgalmat termel. Tehát azt nézzük, hol helyezhetjük el ezt a részvényt, ahol többet tud termelni?

Henry:
Tehát azt szeretném tenni, hogy egy kicsit visszaugorjak, és meghatározzam azokat az embereket, akik esetleg nem tudják, mi az a FEC. Szóval mi az a családi szórakoztató központ? Mert amikor először hallottam, azt gondoltam: „Mi ez, mint egy rendezvénytér?” És akkor-

Rob:
Henry, hadd mondjam el, mondhatom, hogy nagyon örülök, hogy ezt kérdezted, mert azt mondtam: „Azt hiszem, tudnom kellene, mi ez, de most túl félek megkérdezni.”

Kristály:
Tehát a FEC egy családi szórakoztató központ. Tehát alapvetően bárhová mehetsz és összegyűlhetsz, és az embereknek különböző formái vannak a szórakozásnak. Tehát van Dave & Buster, van Sky Zones, van DEFY, van...

Dedric:
Trambulin parkok.

Kristály:
… minden típusú trambulin park-

Dedric:
Szülinapi bulik.

Kristály:
Ezenkívül a vidámparkok FEC-ek. A tekepályák FEC-ek. Tehát bárhová mehetsz, és valóban összegyűlhetsz a családdal, a barátok bármilyen korú családi szórakoztató központnak számítanak.

Dedric:
És észrevettünk egy szakadékot a városunkban. Nincsenek családi szórakoztató központok, mint egyik sem. Egy órát kell mennie mindkét irányba, hogy elérje az egyiket. Tehát észrevettük ezt a hiányt, és pótoljuk.

Henry:
Úgy értem, elmennék a Polite Parkba, ha az egy vidámpark lenne.

Kristály:
Oké.

Dedric:
Ne adj Krystalnak ötletet, mert a következő dolog, amit tudsz, az lesz, hogy veszel egy másik franchise-t.

Henry:
Az udvarias parkban vagyok.

Dedric:
Tehát franchise-ba helyeztük. Ez a félmillió dollár most, nem tudom, havi 20-30 ezret termel, nettó pénzforgalomban. Úgy értem, ez egy könnyű matematikai egyenlet volt akkoriban.

Henry:
És beszélsz az ilyen FEC-ekbe való kereskedésről és az ingatlan használatáról, és egy dolog, amit az emberek szeretnek az ingatlanokkal kapcsolatban, az az, hogy vásárolhatsz egy bérelt ingatlant, majd esetleg átadhatod azt egy ingatlanmenedzsernek, hogy segítsen kezelni. hogy valóban félig passzív bevételhez jusson. Ez ugyanaz, amikor franchise-t vásárol, vagy ezek a vállalkozások, amelyekben kézben tart, annak érdekében, hogy megkapja azt a hozamot, amelyről beszél?

Kristály:
Szóval nagyjából ugyanaz. Lehetsz tulajdonos-üzemeltető, vagy lehetsz olyan, akit távollevő tulajdonosnak tartanak. Nekünk ez egy kicsit mindkettőből lesz. Amikor először megkapjuk, valószínűleg az első hat hónaptól egy évig én szeretnék benne dolgozni, hogy igazán tudhassam, mi a feladatköre mindenkinek, és ismerjem a FEC-t, mert ez csak egy a sok közül, Nagyon szeretnék.
Szóval nagyon szeretnék mindent tudni, hogy mit kell tenni, de ugyanakkor felveszünk egy vezérigazgatót is. Tehát amikor kilépek, a távollétemben belépnek, majd elkezdik intézni a mindennapokat, amíg én megyek, és elkezdem keresni a második helyemet.

Henry:
És úgy hangzik, mintha az vagy, vagyis nyilvánvaló, hogy te, Krystal, különösen szenvedélyes vagy, és annyira, hogy… Jól olvastam? Beírtad ezt az esküvői fogadalmadba?

Kristály:
Én biztosan.

Dedric:
Igen. Ez benne volt az esküvői fogadalmunkban.

Kristály:
Igen Uram.

Henry:
Szóval mi hajtja ezt? Miért volt olyan fontos számodra ez a konkrét eszközosztály?

Kristály:
Jó kérdés. Nem tudom, mindig is rajongtam a gyerekekért és a szórakoztatásért. Fiatal koromban, a 20-as éveim elején tinipartikat rendeztem tinédzsereknek, olyan helyen, ahol minden gyerek összejöhet. Aztán ettől kezdve megpróbáltam nyitni egy tinédzser éjszakai klubot, és annyi korlátozás sújtott, hogy a várostól is.
De mindig is nagyon nagyra törő voltam, és akkor még nem tudtam, hogy FEC-nek hívják őket, de nagyon nagyok és szenvedélyesek, hogy helyet biztosítsanak a fiataloknak, ahol valóban összejöhetnek, összegyűlhetnek, szórakozhatnak. És idővel FEC-ekké fejlődött, mert Dedric, a szó szoros értelmében rávettem, hogy valószínűleg 60-70 különböző FEC-t keressen fel, amióta ismer engem.
Mert a végső célom az, hogy legyen egy sajátom, ahol kifejlesztettem és megterveztem a saját FEC-emet, amibe egyébként ő beleegyezett, mielőtt azt mondtam volna. Valójában a családi szórakoztató központok köré összpontosul, és valóban elvezet minket attól az ingatlantól, és áthelyez bennünket az ingatlanból egy másik helyre.

Rob:
Oké, van néhány kérdésem. Nagyon-nagyon izgatott vagyok. Először is csak azt akarom mondani, hogy a családi szórakoztató központ, zseniális ötlet. Semmi sem dühít jobban, mint az, hogy egy városban nincs több hely, ahová elviheti a gyerekeit. Mehetsz parkokba, de a texasi Houstonban, amikor kint 110 fok van, úgy értem, nincs mit tenni, igaz? És olyan ritka, ritka, ritka dolog találni olyan helyeket, ahová el lehet menni és szórakozni a gyerekekkel.
Szóval ezzel együtt szeretem az üzleti lépést. Lenne néhány további kérdésem. Ha belépünk a FEC-ek világába, ez ingatlanbiznisz? Vállalkozásról van szó, mert kíváncsi vagyok, mikor kezd el ténylegesen megvásárolni az eszközt, vagy megvásárolja az eszközt? Mesélj erről egy kicsit. Valóban az Öné az az épület, amelyben ezek vannak?

Dedric:
Tehát van néhány különböző lehetőség, Rob. Az épület bérbe adható vagy bérbe adható. Vannak, akik régi Walmartokat vagy KMartokat kapnak, és utólag beszerelik őket az FEC-hez. Vannak, akik megépítik őket, elkészítik az egyedi igényeket, vagy megkérheti a fejlesztő, hogy megépítse, majd bérelje tőlük. Tehát különféle lehetőségek állnak rendelkezésre a területtől, a nyitni kívánt területtől, a piac és az azon a piacon elérhető kínálattól függően.

Rob:
Oké. Tehát ha lízingeled, akkor alapvetően van egy vállalkozásod. Ha megveszi az ingatlant, akkor egy kicsit mindkettőből áll, és én erre gondolok, mert úgy tűnik, hogy drága vagy esetleg költséges üzlet lenne bekerülni.
Tehát meséljen egy kicsit arról, mielőtt bekerült az első FEC-be, mekkora vagyont halmozott fel portfóliói révén, amely lehetővé tette ezt? Mi volt az a pillanat? Számszerű összegről volt szó, vagy így: „Hé, azon dolgozunk, hogy minden hónapban ennyit keressünk, hogy tudjuk, megengedhetjük magunknak ezt az üzletet”? Vagy eladtad a portfólió egy darabját ennek érdekében? Adjon nekünk egy kis betekintést az egész helyzetbe.

Kristály:
Tehát ahhoz, hogy belevágjanak, az emberek ránéznek, és azt gondolják: „Istenem, ebbe szuper, nagyon drága bekerülni.” És nem mondanám, hogy az, de határozottan azt hinném, hogy a nettó vagyonodnak meg kell lennie, mi?

Dedric:
Határozottan akkreditált befektető szeretne lenni, ezért legyen több mint pár millió nettó vagyon. Ismét egy 4-5 millió dolláros projektről van szó. De az SBA ereje, ami azt jelenti, hogy 10-20%-ot teszel le, tehát nem kell az egész 4-5 milliót letenned, hanem lehet, hogy fél milliótól egy millióig kell letenned, hogy kihúzd. .

Kristály:
És azt mondanám, hogy nem hihetetlenül lehetetlen. Számunkra inkább ez az, amiért ezeknek az ingatlanoknak egy része volt, szó szerint az FEC számára lettek kijelölve.

Dedric:
Igen.

Kristály:
A helyzet az, hogy amikor Ön befektető, és nem az, akit az emberek nagykereskedőnek hívnak, hanem amikor befektető vagy, és valójában megvásárolja ezeket az ingatlanokat, ezt hirdetjük az embereknek. Nagyszerű a nagykereskedelem, de ha nincs semmi tulajdonod, akkor csak egy másik munkát kaptál.

Dedric:
Magas fizetésű munka.

Rob:
Magas adószámlával.

Kristály:
Jobbra.

Dedric:
Igen.

Kristály:
Amin folyamatosan dolgoznod kell. Tehát számunkra ez nem volt eszköz, igaz? Menjen be, vegye le ezeket az ingatlanokat. Megvásároljuk őket, 30, 40, 50,000 XNUMX dollárt, rájuk ülünk, bérbe adjuk, és hagyjuk, hogy megbecsüljék. És folyamatosan vásárolunk, szóval nem mintha azt mondanánk: „Oké, most már végeztünk. Nagy."

Dedric:
Igen, mindig ingatlanügyletek. Soha nem hagyjuk abba az ingatlanügyleteket. Ez csak egy újabb réteget ad a vállalkozásunkhoz.

Kristály:
Tehát az általunk eladott ingatlanok esetében még az FEC-t is lecserélték.

Rob:
Azta. Oké király. És igazából csak kíváncsi voltam, úgy értem, azt mondtad, hogy durván szólva 4-5 millió egy FEC. Hogyan viszonyul ez a készpénzforgalom körülbelül 4-5 millió dolláros ingatlanvagyonához?

Dedric:
Tehát ismét, ha egy vállalkozást nézel, az üzleti cash-flow magasabb. Úgy értem, az ingatlan nem gazdagodik meg gyorsan, ahogy tudjátok. Lassan gazdagodik az idő múlásával. Tehát ismét, néha részvények csapdába esnek egy ingatlanban, és azt mondod: „Ember, rengeteg részvényem van, csak 2, 3, 4 ezret keresek havonta. Ha ezt máshová helyezem, megtízszerezhetem a készpénzáramlásomat.” De vannak, akik összeházasodnak az ingatlannal, és nem teszik meg ezt a lépést. Nem vagyunk házasok semmilyen vagyonnal, hanem egymással.

Kristály:
Jobbra.

Rob:
Ezen a ponton már alig várom, hogy mindkettőtöktől tanácsot adjanak a házastárssal való együttműködéshez, és biztos vagyok benne, hogy a hallgatók is. Erről és az új befektetőknek szóló tanácsairól rövid szünet után fogunk hallani. Szóval maradj.

Henry:
Rendben. Úgy tűnik tehát, hogy igazán nagyszerű munkát végzett azzal, hogy remek alapokkal rendelkezett az ingatlanüzleten belül, és ez lehetővé tette, hogy elforduljon, ha a piac megváltozott, igaz? Úgy hívom, hogy elvállalod, amit a védelem ad. Így sikerült megfordítani ingatlanüzletét. Ez lehetővé teszi, hogy fenntartsa hosszú távú célját, hogy ingatlanportfóliójából FEC-kké váltson és kereskedjen.
Milyen tanácsot adna azoknak a befektetőknek, akik most kezdik az üzletet ezen a fronton, szeretnének elindítani egy ingatlan üzletet, vagy éppen most kezdték el azt az ingatlant. Mit javasolsz, hogy most kezdjenek bele a játékba?

Dedric:
A tanácsom az lenne, hogy kezdje el a nagykereskedelmet. A nagykereskedelem a motivált eladók megtalálásának művészete, és mélyen leértékelt ingatlanok megszerzésének művészete. Megtanulsz lenni a megbízó egy tranzakcióban. És amikor megtanulja, hogyan lehet ingatlant szerezni 50-60 cent dollárért, akkor nem kell nagykereskednie.
Nagyban értékesítheti, és gyorsan 10-20 XNUMX fizetést kereshet, vagy bérelheti is. Miért? Mert olyan olcsón kaptad. Lehet, hogy javítani kell rajta, de nagyon olcsón kaptad meg. Vagy választhatja a javítást és a megfordítást. Amikor megtanulja a nagykereskedelmet, ismét megtanulja az ügylet megtalálásának és azonosításának művészetét, majd több extra stratégiát is felhasználhat az ügylet bevételére.

Kristály:
Aki megtalálja az üzletet, az birtokában van a hatalomnak, és minél jobban meg tudja találni ezeket a piacon kívüli ügyleteket, annál nagyobb a hatalma és a befolyása, amikor a kilépési stratégiáról kell döntenie. És határozottan azt mondanám, hogy ne hagyd abba a napi munkádat. Mindenki ingatlanügyekkel akar foglalkozni, és az emberek azt mondják majd: „Ó, 60 nap múlva felmondhat a napi munkájával. Ó, felmondhatsz a napi munkáddal és a 90 napoddal."

Dedric:
Tartsa a napi munkáját.

Kristály:
Figyelj, ne játssz velem. Tartsa napi munkáját, és legyen az első befektetője. Amikor belevágtunk, nagyon módszeresek voltunk, mikor lesz kilépési stratégiánk, kilépési tervünk, és ez nem volt nem… Nem érdekel, mekkora adósságot fogsz bevinni az ingatlanba, hacsak nem akkor mutasd meg a bankot, nem mondtunk ki. Nem adtam fel a munkámat, egyszerűen nem fog megtörténni.
De első befektetőként kihasználtuk a munkánkat, és heti 60, 70 órát dolgozunk ezeken a munkahelyeken, de ezt kihasználtuk. Addig tartottuk, ameddig csak lehetett, mert elkezdtük felhalmozni ezeket a bérleti díjakat. Tehát határozottan azt mondom, ha belevág, a végére gondolva kezdje, és ne egy másik vállalkozás elindítása legyen, ami a nagykereskedelem, hanem az, hogy vásároljon és tartson valamit.
Építs valamit, ami túlél téged, és mindig is ez volt a célunk. Építs valamit, ami túlél téged, és szó szerint nemzedékről nemzedékre léphet túl. Tehát ha csak annyit építettünk fel, hogy a két fiunk hasznot húzzon, akkor cserbenhagytuk volna őket. Az ő gyerekük gyerekeinek kell tudniuk enni a munkánk gyümölcsét. És ez az, amit mi csinálunk az ingatlan oldalon, valamint más vállalkozások a vállalkozói oldalon.

Henry:
Szeretem ezt. Nem tudom, sokkal többet tudnék-e mondani. Csak hagyni fogom.

Rob:
Még egy utolsó kérdésem lenne, mielőtt kiugrunk innen. Úgy értem, ti mindketten olyan csodálatosak vagytok együtt, mint egy gép. Mit tanácsolna annak, aki otthon hallgatja ezt, és azon gondolkodik, hogy házastársával üzleteljen, vagy már üzleti kapcsolatban áll a házastársával, mit tanácsolna, hogy sikeres legyen ebben a szakmában?

Dedric:
Elárulom, nem könnyű üzletelni a házastársával. Nem könnyű, de megéri.

Kristály:
Jobb. Azt mondanám, hogy el kell kezdened...

Dedric:
Látod, miről beszélek? Menj, édesem.

Kristály:
El kell kezdened, mielőtt a házastársad, mielőtt a barátod lesz. Ekkor kell elültetni a magokat. És a legtöbben úgy néznek rám: „Várj, mi van?” Az első randevúnkon megkérdeztem Dedrictől: „Mi a hitelképessége?” Azt kérdezte: „Vállalkozó vagy?”
"Igen."
„Milyen üzleteket csinált? Mit csináltál a vállalkozói szférában?”
Megkérdeztem tőle: „Mik a céljaid? Mit tettél, hogy elkezdj dolgozni ezeken?” Olyan kérdéseket tettem fel, amelyeket a legtöbben csak hét-nyolc hónap múlva tesznek fel, ami szerintem már túl késő. – Azt tervezi, hogy örökre ebben az állapotban marad?
– Nos, nem vagyok hozzá házas.
"Oké jó. Mert bárki, aki velem lesz, hat hónapon belül hajlandónak kell lennie költözni. Vállalkozó vagyok. Ezt tervezem ezen a területen. Ezek a céljaim.” És ha valami olyasmi lett volna, mint amilyen lett volna: „Tudod mit? Szeretem az eladói munkámat dolgozni. Ez túl soknak tűnik”, akkor ez is rendben lett volna.
De sokan odajönnek hozzánk, és azt mondják: „Hé, hogyan tudnám bevinni a feleségemet? Nem igazán érdekli.” Vagy: „Hogyan vihetem be a férjemet? Nem igazán érdekli.” Én pedig azt mondom: „Nos, milyen beszélgetéseket folytattatok, amikor még csak ismerkedtetek? Mert ezen a ponton olyan, mintha azt a személyt próbálnád magával vonni az úton, nem pedig azt, hogy közösen beállítod ezt az utat, amikor először ismerkedtek meg.”

Dedric:
Igen, előzetes beszélgetések.

Kristály:
Azok az előzetes beszélgetések nem szólhatnak arról, hogy ó, milyen ételeket szeretsz? Nos, nekem mindegy, mert nem én főzök. Ó, mi a kedvenc színem? Nem számít, úgysem veszek semmit ebben a színben. Engem ez nem érdekel, lényegtelen. Megkérdezem, mi a hitelképessége?
Azt mondta: "Ó, én 820-as vagyok." Azt mondta: "Nos, mi a tiéd?" Természetesen megsértődött. – Nos, mi a tiéd? Azt mondtam: 580. Igen én voltam. Szóval mindenki nevet, amikor kimondom, és azt mondanák: "Ó, nem kérdezted meg tőle, mi a pontszáma." És azt mondtam: „Figyelj, ez így van, kérdeztem tőle, mert újjáépítem a hitelemet. Nem tudom mindkettőnket újjáépíteni. Valakinek jönnie kell vele."
De ezt az információt már az elején megkaptam. Szóval azt mondom az embereknek, kezdjék úgy, ahogy szeretnétek befejezni. Kezdje ezt a célt szem előtt tartva, még a kapcsolatban is. Ne várja meg, amíg tényleges kapcsolatba, randevúzni kezd. Határozottan ne várja meg, amíg férjhez megy.
De tedd ki ezeket a beszélgetéseket, mert azt fogom mondani, hogy egy vállalkozó házastársaként mindannyiunk számára, akik valódi vállalkozók vagyunk, tudod, hogy nem könnyű. És amikor látnok vagy, még nehezebb az embereknek igazán megérteni az elképzelésedet, mert még Dedric mellett is nehéz volt… Amikor elmondtam neki, hogy más franchise-ok tulajdonosai vagyunk, és azt mondom: „Hé, adjuk el. .” És azt mondja: „Miről beszélsz? 250,000 ezret keresünk ezzel. Hogy érted?"
"El kell adnunk, és most el kell adnunk." És hirtelen megmondtam neki ezt, mert bízott bennem és a látásomban, így szólt: „Rendben. Nos, azt mondod eladni, eladni." Annak megértése, hogy Ön vállalkozóként soha nem fog megváltozni, de amit megtehet, az az, hogy segíti ezt az utat, segíti a folyamatot, segíti a leendő házastársát azzal, hogy őszintén beszél és folytatja ezeket a kellemetlen beszélgetéseket. Amikor leülsz az első randevún, és ismerkedsz, legyen ez a lényeg.

Henry:
Prédikál.

Rob:
Hát, köszönöm. Igen, nagyon köszönöm mindkettőtöknek, Dedric és Krystal. Nagy öröm volt, hogy mindenkit a BiggerPockets Podcastban láthattunk. Annyi mindenre kiterjedtünk. Azt hiszem, ennek a műsornak a fénypontja az, hogy a végét szem előtt tartva kezdjük. Beszélgettünk a kereskedésről. Arról beszéltünk, hogy olyasmit építünk, ami túlél téged, tiszteletben tartva az előnyeidet. Megannyi aranyrög ebben.
Bárki, aki fel akarja keresni Dedricet és Krystalt vagy Henryt és engem, az összes elérhetőségünket megtalálja az alábbi műsorfüzetekben. És természetesen köszönöm Henrynek, hogy eljött és társházigazda volt. Mindig öröm megosztani veled a mikrofont, barátom.
És ismét új év, új epizódformátum. Maradjon velünk, mert David Greene és én válaszolunk egy hallgatói kérdésre az első Seeing Greene szegmensünkben, közvetlenül a szünet után.

Dávid
Rendben. Üdvözöljük a Seeing Greene szegmensünkben, ahol felvesszük Önök, hallgatóink kérdéseit, és megválaszoljuk őket, megosztva álláspontunkat, így mindenki tanulhat abból, amit Rob és én látunk.

Rob:
A mai kérdés pedig jó barátunktól, Nicktől származik, egy közmondásos barátunktól. Nick azt kérdezi, hogy magánpénzből vásároljak házat, mielõtt újra emelkednének az árak, miközben a következõ két-három évben még fizetem az adósságaimat?

Dávid
Némi háttér Nickről, hogy megértsük pénzügyi helyzetét, mielőtt belevágnánk a kérdésbe. Az átlagos lakásár Nick területén 350,000 50,000 dollár egy három hálószobás és két fürdőszobás lakásért. Évente körülbelül 20,000 XNUMX dollárt keres a munkahelyén, plusz évi XNUMX XNUMX dollárt az oldalsó nyüzsgéséből, ami az esküvői és portréfotózás.
Nick az utolsó 10,000 10,000 dollárt törli adósságából. Jó neked, Nick. És még 13,000 3 dollárt akar megtakarítani egy sürgősségi alapra. Részvényei vannak, amelyeket XNUMX XNUMX dollárra tudna likvidálni XNUMX%-os előleg ellenében, ha most megvenné. Az ideális vásárlás pedig egy anyós-egységgel vagy egy duplex házzal.

Rob:
Oké. Tehát úgy hangzik, hogy azzal kell foglalkoznunk, hogy Nicknek most cselekednie kell-e, és vásárolnia kell egy lakást, és a magánpénz jó megoldás-e erre? Mit mond, uram? Ön szerint magánpénzt kellene vennie az első otthona megvásárlásához?

Dávid
Ó, ez nem lesz számomra, kutya. Nem rajongok az emberekért, akik pénzt kérnek fel, különösen, ha ez az első házuk, különösen fiatalon, és ez az oka annak.

Rob:
Igen, pontosan ezt akartam mondani.

Dávid
Tetszik az ötlet, hogy valamilyen módon fokoznod kell a játékodat, különösen akkor, ha fiatal vagy, és hagyod, hogy az ingatlanvásárlási vágy üzemanyaggá váljon ahhoz, hogy ambiciózusabb legyen. Nekem ez volt. Tudtam, hogy ingatlant szeretnék vásárolni, ezért elkezdtem több műszakot felvenni az éttermekben. Aztán elmentem egy jobb étterembe, ahol több fizetést kaptam. Ez arra késztetett, hogy megtegyem a növekedés első néhány lépését a pénzügyi piacokon és azon a piacon, ahol pénzt kerestem.
És úgy érzem, hogy ez egy nagyon-nagyon jó módja annak, hogy elkezdjem a befektetési karrieremet, és olyan módszereket kerestem, amelyekkel bővíthetem a készségemet ingatlanvásárláshoz, ahelyett, hogy egyszerűen kölcsönkérnék valakitől, amivel esetleg elveszíthetem a pénzét. Mit gondolsz, Rob?

Rob:
Igen, egy-két dolog. Tehát már eladósodott, és dolgozik a takarításon. Ahogy mondtad, gratulálok neki ezért. Kicsit ellentétesnek tűnik az adósság törlése, hogy újra eladósodjon. Nem hiszem, hogy senkinek kellene kölcsönt felvennie, amíg meg nem vágja a fogát az iparban, és megérti, mi a jó adósság, mi a rossz adósság.
Nem tudom, milyen adóssága van, de ha 10,000 XNUMX dolláros adóssága van, akkor azt mondanám, hagyd ki, éld egy kicsit adósságmentesen. Nem a jelzáloghitelről vagy ilyesmiről beszélek. A hitelkártyákról és az autókról beszélek, bármiről is van szó, amit megpróbál kitisztítani. És spóroljon még egy kis pénzt, és nézze meg, hogy adósság nélkül bejuthat-e az első házába.
És azért mondom ezt konkrétan, mert ez egy házfeltörés, és általában amikor az emberek házat akarnak feltörni, az azért van, mert megpróbálják támogatni a jelzáloghitelüket, hogy ne kelljen jelzálogkölcsönt fizetniük. És én minderről szólok. Ez a kedvenc ingatlanformám. De általában amikor az emberek házakat hackelnek, ez azért van, mert amúgy is szűkös a pénz, és megpróbálnak egy kicsit kevésbé szűkösen pénzt keresni. Ezért nem szeretem azt az ötletet, hogy kölcsönkérek pénzt, hogy aztán bekerüljek egy házba, ahol szűkös a pénz.
Szóval nagyjából nem fogok ezzel foglalkozni. Bárcsak egy kicsit többet tudnék ajánlani: „Hé, ezt megkaptad. Hihetsz magadban, és megteheted, haver”, de az elsőnél nem.

Dávid
Igen, feltétlenül. Időnként azt fogjuk hallani, hogy tanácsot adunk az embereknek, hogy jó ötlet pénzt felvenni. Ez általában akkor következik be, amikor egy sikoltozó üzletet köt egy csomó tőkével, és gyorsan meg lehet fordulni. Tehát ha keresek egy lehetőséget, hogy 250,000 XNUMX dollárt keressek egy flip vagy egy nagykereskedelmi lehetőség, vagy csak valami rengeteg saját tőkével, ha valaki mástól veszek kölcsön pénzt, akkor alapvetően pénzt veszek fel, hogy pénzt vegyek részvény formájában. . Ez más. Egy ház előlegéről beszélünk, amelyért elméletileg valós piaci értéket fizetünk, és az előleg célja csak az, hogy elkerülje a kemény munkavégzést, hogy tovább kelljen dolgoznia és kifizesse az adósságokat.
Inkább azt látnám, hogy fokozzuk az oldalhajtást, kérjünk előléptetést a munkahelyen, dolgozzunk keményebben, tegyünk valamit azért, hogy erősebb anyagi helyzetbe hozzuk magunkat, mielőtt ingatlanbefektetésbe kezdünk. De nagyon szeretem a háztörés gondolatát. Szeretem az ötletet, hogy egy duplexet vagy egy családi házat vegyek ADU-val. Szeretem ezt a késleltetett kielégülést és a kényelem feláldozását a pénzügyi jövője érdekében. Mi a véleményed erről az elemről, Rob?

Rob:
Örülök, hogy ezt mondtad. Igen, egy átfordítással van egy kilépési stratégia és egy idővonal, ahol kibújhatsz az adósságból. Azt hiszem, a házfeltöréssel jó sokáig ezt fogod csinálni.

Dávid
Ha Ön olyan személy, aki magánpénz kölcsönfelvételét fontolgatja, és szeretne többet megtudni erről, a BP jó forrásokat kínál a webhelyünkön, lépjen a biggerpockets.com oldalra, és a Csapatépítés alatt kattintson a Hitelező keresése lehetőségre. ahol néhány információt találhat arról, hogy mit kell keresnie egy magánhitelezőnél, ha ezt fontolgatja.
Rob, köszönöm, hogy csatlakoztál a Seeing Greene-hez. Mindig jobb, ha Grabasolot látom, nem pedig Greene-t. Szóval nagyra értékelem, hogy itt vagy.

Rob:
Hé, köszönöm, hogy benéztél.

Dávid
És köszönjük mindenkinek, hogy csatlakozott hozzánk a műsorban. Várjuk, hogy legközelebb is itt legyünk veletek, ahol a szokásos podcast végén lesz még egy Seeing Greene elemünk. Ha tetszett ez a műsor, kérjük, írjon nekünk egy ötcsillagos értékelést, bárhol hallgatja podcastjait. Ezek rengeteget segítenek nekünk. Ő David Greene Grabasolo leigazolásáért.