Vélemény: Ez a kaliforniai Legfelsőbb Bírósági ügy mindenhol enyhítheti a lakáshiányt

Vélemény: Ez a kaliforniai Legfelsőbb Bírósági ügy mindenhol enyhítheti a lakáshiányt

Időbélyeg: 8. január 2024. 6:00
Forrás csomópont: 3053944

Január 9-én az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága tárgyalja a eset a kaliforniai George Sheetz, aki engedélyt kért, hogy egy gyári házat helyezzen el a földjén El Dorado megyében, és 23,420 XNUMX dolláros forgalomcsökkentési díjat kapott. Sheetz kifogásolta, hogy nincs összefüggés a dollárösszeg és a családjának a környék forgalmára gyakorolt ​​tényleges hatása között, ezért kifizette a díjat, de a jogrendszerhez fordult. A Sheetz vs. El Dorado megye (Kalifornia) az állam lakhatási válságának csak egy kis darabjával foglalkozik. Mindazonáltal ez fontos lesz azoknak az embereknek, akik nem tudnak megfizethető otthont találni itt és sok más államban.

Ha a „hatásdíjakat” kivonják a város vagy megye új ház vagy fejlesztés miatti megnövekedett költségeiből, akkor a díjak többet tehetnek, mint tisztességtelen számlát állítanak elő – a lakásépítést is csökkenthetik. Egy olyan országban, ahol a lakáshiány egekig magas árakhoz vezetett, ez többet számít, mint gondolnád.

A fejlesztőknek természetesen ki kell fizetniük a rájuk eső részt. Ha az építési díjak nem fedezik az új fejlesztések által megnövekedett közszolgáltatások költségeit, a választott tisztségviselők és a választók más eszközökhöz fordulnak e költségek fedezésére vagy elkerülésére. Előfordulhatnak növekedési korlátozásokkal vagy más kirekesztő övezeti politikákkal, hogy megakadályozzák az új otthonok építését, ahelyett, hogy elfogadnák azokat a projekteket, amelyek magasabb adókhoz vagy leromlott szolgáltatásokhoz vezetnek.

Ennek átható bizonyítékát látjuk, amikor a települések olyan szabályokat fogadnak el, mint az egycsaládos övezetek, a minimális telekméretre vonatkozó követelmények és az esztétikai követelmények, amelyek biztosítják, hogy csak drága, magasabb ingatlanadót generáló lakások építhetők.

A megfelelően meghatározott hatásdíjak módot adnak a fejlődésre, és csökkentik a szükséges növekedéssel szembeni politikai nyomást. Helyi tanulmányok kimutatták, hogy megfelelően meghatározott díjak társulnak fokozott építkezés külvárosi területeken.

De ha a díjakat önkényesen magas szinten határozzák meg, ez visszatartja az új lakásépítést, és növeli az ország lakhatási megfizethetőségi kihívásait, megterhelve a bérlőket és az új lakást vásárlókat.

A Legfelsőbb Bíróság 2013-ban megállapította, hogy minden engedélyezési díjnak lényeges összefüggésben kell lennie a fejlesztés városi vagy megyei szolgáltatásokra gyakorolt ​​tényleges hatásával, és nagyjából arányos árcédulával kell rendelkeznie. Ez ésszerűen csökkenti annak kockázatát, hogy a díjak lefojtsák a fejlesztést.

Egyes államokban, például Floridában, a joggyakorlat még ennél is tovább megy, és megköveteli, hogy a díjakból csak az olyan infrastruktúrát finanszírozzák, amely az adott fejlesztéseket szolgálja. Nem véletlenül látta Florida lakosságát több mint kétszer olyan gyorsan nő, mint az ország egészében, tükrözve annak nyitottság az új otthonokra és viszonylag tisztességes árak az ország többi részéhez képest.

De más államokban, köztük Kaliforniában, Marylandben, Washingtonban és Arizonában, a bíróságok kivételt tettek a Legfelsőbb Bíróság arányossági elve alól, és magasabb díjakat engedélyeztek, ha azokat jogszabály állapítja meg. Sheetz esete megvizsgálja, hogy ez a kivétel alkotmányos-e.

A kivágás indoka részben az, hogy a választóknak jogorvoslati lehetőségük van a szavazóurnák túlzott értékelése ellen. Elméletileg kiszavazhatják a felelős törvényhozókat.

Kétséges azonban minden olyan állítás, amely szerint a választók ezt valóban megtehetik és meg is fogják tenni. A lakásfejlesztők a választók kis részét alkotják. A jövőbeli lakásvásárlók vagy -bérlők – akiknek az önkormányzatoknak ösztönözniük kell, nem pedig elriasztaniuk az otthonteremtést – előfordulhat, hogy a díjak meghatározásakor nem is szavazhatnak, vagy nem élnek a joghatóság területén. Másrészt valószínűleg azok szavaznak, akiknek már van otthonuk a közelben, és hajlamosak ellenállni a növekedésnek: Ingatlanuk felértékelődik, ha a magas díjak alacsonyan tartják a lakáskínálatot.

A lakhatási megfizethetőség válsága valós. A kaliforniaiaknak különösen meg kell érteniük a kereslet és kínálat egyszerű számítását, amely súlyosbítja a hajléktalanságot, és az állam hét városát (vagy metróövezetét) az ország 10 legdrágábbja közé sorolja. az U.S. News and World Report szerint. Amikor és ahol az állami bíróságok megengedik a helyi politikusoknak, hogy gondoskodjanak leggazdagabb választóikról, túlzott mértékű hatásdíjat számítsanak fel, és más módon tartsák távol az új otthonokat, a helyzet nem fog javulni.

A Legfelsőbb Bíróság várhatóan 2024 első felében fog határozatot hozni az El Dorado megyei díjakról. Erős az a jogeset, hogy minden hatásdíjra, függetlenül attól, hogy ki állapítja meg őket, azonos feltételeknek kell vonatkozniuk. Egy országos lakásválság idején pedig még erősebb a gazdasági érv az állami és helyi gyakorlatok ellen, amelyek rontják a lakhatási megfizethetőséget és akadályozzák a szükséges lakástermelést.

Charles Gardner ügyvéd és tudományos munkatárs a George Mason Egyetem Mercatus Központjában. Emily Hamilton a Mercatus Urbanity Project igazgatója.

Időbélyeg:

Még több LA Times RE