Hogyan adjunk el egy bérelt ingatlant (alacsony adókkal és a legmagasabb haszonnal)

A lakásállomány továbbra is alacsony, ami azt jelenti, hogy magasak az ingatlanárak. A vásárlók száma sok területen messze meghaladja a piacon lévő házak számát, ami eladói piacot teremt.

Ha néhány éve (vagy néhány évtizede) vásárolt egy bérelt ingatlant, akkor úgy dönthet, hogy most van a legjobb alkalom az eladásra, hogy elérje a befektetés ideális megtérülését.

Egy bérelt ingatlan eladása azonban bonyolultabb lehet, mint egy elsődleges lakóhelyé. Gondolnia kell a bérlőire, az adóvonzatokra és egyéb váratlan költségekre, amelyek felemésztik a nyereséget. 

Szerencsére a FastExpert csapatunk készen áll a segítségére. Ebből az útmutatóból megtudhatja, hogyan adjon el egy bérelt ingatlant, hogy a legtöbbet hozza ki befektetéséből. 

1. Béreljen befektetési tapasztalattal rendelkező ingatlanközvetítőt

A bérlemény eladása során az első lépés egy ingatlanközvetítő alkalmazása, aki az ilyen típusú értékesítésekre szakosodott. Beszéljen egy ingatlanbefektetővel a környéken, és nézze meg, van-e néhány ügynöke, akikkel szívesen dolgozna együtt. Használhatod is FastExpert befektetési lakásokra szakosodott ingatlanügynököket találni. 

Szánj rá időt interjút készíts legalább három ingatlanossal mielőtt felveszi a legjobbat. Kérdéseket feltenni az általuk értékesített lakástípusokról és azok értékesítési módjáról. Ha jelenleg van bérlője a bérleményében, kérdezze meg, hogyan kezelik az új tulajdonoshoz való áttérést.

Ez segíthet megérteni az ügynök ismereteit a bérlőket védő helyi törvényekről. Ha szeretné elkerülni a tőkenyereség-adót, érdeklődjön az adójog ismereteiről is. 

Nem csak az ingatlanpiacot részletesen ismerő ingatlanközvetítőt kell találnia, hanem meg kell győződnie arról is, hogy professzionálisan megfelel. Valószínűleg minden nap (vagy legalább hetente többször) fog beszélni ingatlanügynökével, így ki kell jönnie velük. Rendben van, ha az egyik ingatlanost választja a másik helyett, csak azért, mert ők jobban illeszkednek a személyiséghez.

2. Hatékonyan navigáljon a tőkenyereség-adóban

A tőkenyereség-adó a legfontosabb dolog, amire összpontosítania kell, amikor befektetési ingatlana eladására készül. Ha több mint egy éve van a ház tulajdonosa, akkor a hosszú távú tőkenyereség-adót kell fizetnie. Ezek az adókulcsok a jövedelmétől függően akár 20%-ot is elérhetnek.

A legfontosabb tudnivaló, hogy csak a lakáseladásból származó nyereség után fizet tőkejövedelemadót. Ha a vételár 125,000 500,000 dollár volt, és Ön 375,000 XNUMX dollárért adja el, akkor az adóköteles jövedelme XNUMX XNUMX dollártól kezdődik.  

Ezen kívül vannak más módok is az adószámla csökkentésére. Kövesse nyomon az otthon marketingjével és eladásával kapcsolatos összes kiadását – beleértve az ingatlanügynöki jutalékot is. Ezek a költségek csökkentik a teljes nyereséget. A fenti példával, ha fizet a hat százalék jutalék egy 500,000 30,000 dolláros lakás eladásakor 345,000 XNUMX dollárba kerülne. Ezzel az adóköteles nyeresége XNUMX XNUMX dollárra csökken. 

Az adófizetés kiszámításakor minden sor számít. Ez egy másik ok, amiért egy tapasztalt ingatlanügynök alkalmazása vagy egy megbízható könyvelővel való együttműködés segíthet pénzt megtakarítani.

Használja az 1031-es csereprogramot adóhalasztásra

További módszerek is vannak az adószámla csökkentésére vagy halasztására. A 1031 Csere akkor használatos, ha a lakáseladásból származó nyereséget egy másik befektetési ingatlan vásárlására fordítja.

Például, ha egy másik államba szeretne költözni, és magával vinni a bérelt ingatlanbefektetést, eladhatja a házat, vásárolhat egy másikat az újvárosában, és az 1031-es tőzsdén elhalaszthatja az adókat.

Ne feledje, hogy ez halasztás, nem pedig felmentés. A tőkenyereség-adót akkor kell fizetnie, ha a jövőben eladja bérleményét. 

Az 1031 Exchange több szabályt tartalmaz. Győződjön meg arról, hogy megbízható ingatlanközvetítővel vagy adótanácsadóval rendelkezik, hogy megbizonyosodjon arról, hogy következő vásárlása megfelel a feltételeknek.  

Eladás előtt fontolja meg a bérelt lakás elfoglalását

Vannak más módok is a tőkenyereség-adó teljes elkerülésére. Például, ha nem siet eladni bérleményét, elsődleges lakóhelyeként lakhat benne. A Az IRS adómentességet biztosít az elmúlt öt évből legalább kettőben a tulajdonosok által használt lakáseladásokon. Ha az ingatlan jelenleg lakatlan, beköltözhet, állandó lakhelyévé teheti, majd két éven belül eladhatja a házat.

Bizonyítania kell, hogy ez a ház a fő lakóhelye. Ez általában azt jelenti, hogy módosítani kell a jogosítványt és más dokumentumokat, hogy tükrözze a lépést. 

Ez a mentesség a költözni kívánó lakástulajdonosok védelmét szolgálja. Az átlagos lakáseladónak nem kell aggódnia a tőkenyereség miatt, mert nem befektetési célú bérbeadó ingatlant ad el.  

3. A bérlői bérleti szerződések etikus kezelése

A bérlemény eladásával kapcsolatos egyik leggyakoribb vita a bérlőkre irányul. Először is el kell döntenie, hogy bérlőkkel együtt szeretné eladni a házat, vagy megvárja, amíg jelenlegi bérlői elköltöznek.

Amikor meglévő bérlői megtudják, hogy Ön eladja a házat, aggódhatnak a bérleti szerződésük miatt. Tudni akarják, hogy nem fogják kilakoltatni őket, amint az új vevő átveszi az irányítást.

Bár nem tudja garantálni, hogy bérlőiről gondoskodni fognak, felkészítheti őket egy esetleges átállásra. Íme néhány bevált gyakorlat, amelyet követni kell, ha bérlőkkel szeretné eladni a házat: 

• Tekintse át a helyi bérlői törvényeket. Tudja meg, hogy mennyi felmondást kell adnia, és milyen jogai vannak bérlőinek az Ön államában vagy városában. 
• Értesítse a bérleményében lévő bérlőket eladási szándékáról. Lehetséges, hogy az Ön államának konkrét irányelvei vannak erre vonatkozóan, de minél több értesítést küld, annál jobb. 
• Adjon 24 órás értesítést amikor be kell jutnia az ingatlanba. Ez magában foglalja az otthonba való belépést javítások vagy bemutatók ütemezése céljából. 
• Legyen elérhető, és válaszoljon a bérlői kérdéseire, és a lehető leggyakrabban tájékoztassa a lakáseladási folyamatról. 

A legnagyobb probléma akkor merül fel, ha valaki megvásárolja a lakást elsődleges lakóhelyként. Míg egy másik befektető átveheti az aktív bérletet kisebb módosításokkal vagy a bérlői megzavarásával, egy vevő, aki otthon szeretne élni, több bonyodalmat okoz.

Önnek és a vevőnek el kell döntenie, hogy ki a felelős a bérlők kiköltözéséért, ami a záró dátumtól, az aktuális bérleti szerződéstől és a vevő hajlandóságától függ.

Tedd a megbízható bérlőket értékesítési ponttá

Ha egy bérlő által lakott ingatlant értékesít más befektetőknek, értékesítési pontként emelje ki megbízható bérlőit. Beszélhet a bérlők hosszú élettartamáról a helyszínen, és bemutathatja a megfelelő fizetési előzményeket.

Ez vonzza az ingatlanbefektetőket, mert azonnal átvehetik az ingatlant, és beszedhetik a bérbeadóktól a bérbeadásból származó bevételt. Nem lesznek hiányosságok, ahol fel kell újítani a teret, vagy új bérlőket kell keresniük. 

Bérlői azt is értékelhetik, hogy eladja otthonát egy másik befektetőnek, aki a helyén tartja őket. Lehet, hogy a lakáseladás egyáltalán nem zavarja meg őket.

Olvassa el a helyi törvényeket, ha felmondja a bérleti szerződést

Ha egy üresen álló bérlakást szeretne eladni, ismerje meg a bérlők kiköltözésének jogszerűségét. A helyi törvények elolvasása megvédheti Önt és bérlőit is. Ezeket a törvényeket akár az otthonában tartózkodó emberekkel is megoszthatja, hogy tudják, hogy Ön etikusan és tisztességesen cselekszik.

Először nézze meg a legkevesebb időszakot. Talán a legegyszerűbb, ha hagyja, hogy a bérleti szerződés természetes módon lejárjon, mielőtt eladná a lakást. Néhány hónapon belül a bérlői elköltözhetnek, mert időben észrevették, hogy nem hosszabbítja meg a bérleti szerződésüket.

Ezután ellenőrizze a korai felmondási záradékot. Nézze meg, tartozik-e pénzzel a bérlőjének a bérleti szerződés felmondásáért, ha az ok nem az ő hibája. Ha a ház jó állapotban van, legalább a kauciót vissza kell kapniuk. 

Határozzon meg egy utolsó napot a bérleti díj beszedésére, és egy napot a bérlők elköltözésére. Ha nem biztos abban, hogy ez végrehajtható-e, forduljon ingatlanügyvédhez. Segítségükkel követheti a megfelelő eljárást, amely jogilag kötelező érvényű a bérlői számára.

Ez természetesen nem probléma a hónapról hónapra bérlőknél. Értesítheti velük, hogy a következő hónapban nem hosszabbítja meg a bérleti szerződésüket, és megkérheti őket, hogy költözzenek el. A bérleti szerződések bonyolultabbak a hosszú távú, például hat és tizenkét hónapos bérleti szerződések esetében.

4. A javítások és frissítések prioritása

Eltarthat néhány hónapig, amíg előkészíti otthonát az eladásra, ami időt ad bérlőinek arra, hogy új helyet találjanak – különösen, ha a bérleti szerződésük lejár. A egy átlagos lakástulajdonos 5,400 dollárt költ lakásfelújításra ingatlanuk forgalomba hozatala előtt. Ez általában tereprendezési költségeket, javításokat és korszerűsítéseket foglal magában, hogy az ingatlan kívánatosabb legyen. 

Határozza meg a bérelt ingatlanon szükséges javításokat és fejlesztéseket, hogy vonzó legyen a vevők számára. Ezekre a döntésekre ismét hatással lehetnek a bérlői. Dönthet úgy, hogy kicseréli a szőnyeget és átfesti a falakat, de meg kell várnia, amíg jelenlegi bérlői távoznak.

Vegye figyelembe a befektetés megtérülését is, amely ezekkel a javításokkal jár. A garázskapu cseréje magasabb megtérülést eredményezhet, mint a régi és elavult padlóburkolat cseréje. Egy új bejárati ajtó jó első benyomást kelthet, amely nagyobb hatással bír, mint az új mosógépek. Nem szeretne pénzt költeni olyan fejlesztésekre, amelyek nem növelik otthona értékét. 

A javítások elvégzése növelheti ingatlana értékét, és kívánatosabbá teheti a házat, növelve annak esélyét, hogy gyorsan eladják. Van azonban egy másik ok is, amiért a javításra kell összpontosítani egy bérelt ingatlan eladásakor: a tőkenyereség-adó.

Levonhatja az otthoni javításokat, mint alapvető költségeket, amelyek csökkentik általános nyereségét. Ha 10,000 XNUMX dollárt költ otthona eladásra való előkészítésére, ezt az összeget levonhatja, amint megérkezik az adószámlája.

5. Reális és versenyképes árképzési stratégia kidolgozása

Amikor találkozik ingatlanügynökével, dolgozzon ki egy árazási stratégiát az otthonára. Az ingatlanügynöknek biztosítania kell a összehasonlító marketingelemzés (CMA) amely információkat gyűjt a környéken található hasonló ingatlanokról. Ügynöke megvizsgálja azokat az otthonokat, amelyek hasonló méretűek, ugyanazon a területen, és amelyeket az elmúlt időszakban értékesítettek. Ez segíthet nekik felmérni, mennyiért érdemes eladni otthonát. 

Minden otthon egyedi, ami azt jelenti, hogy az Ön otthona ára magasabb vagy alacsonyabb lehet, mint a környéken. Ha olyan szolgáltatásokkal rendelkezik, mint a medence vagy a zárt garázs, akkor az ára felmegy. Ha azonban az otthon elhasználódott, és komoly felújításra szorul, a becsült eladási ár csökkenni fog. 

Az eladási árat egyedi igényei alapján is beállíthatja. Egyes eladók alacsonyabb áron kínálnak ingatlanokat, ha sietve akarnak költözni. Ez a stratégia több vevőt vonz, és a tulajdonosok kiválaszthatják a legkedvezőbb ajánlatokat – általában készpénzes ajánlatokat, amelyek kedvező zárási dátumot kínálnak.

Egy tapasztalt ingatlanügynök azonban segíthet abban, hogy ingatlana teljes értékét megszerezze, miközben segít a csapatban való továbblépésben. Megkereshetik a környék bérlemény-tulajdonosait, hogy megtudják, érdekli-e befektetési portfóliójuk bővítését.

6. Bérleményének hatékony marketingje

Egy bérelt ingatlan eladása bonyolultabb lehet, mint egy saját tulajdonú lakásé. Ez különösen igaz, ha már van bérlője, vagy több családi házat szeretne eladni. Döntse el, hogy ingatlanát bármely vevőnek – akár befektetőnek, akár házvadásznak – kívánja-e értékesíteni, vagy kifejezetten az ingatlanbefektetőket szeretné megkeresni. Ez határozza meg, hogyan reklámozza otthonát. 

Ha egy másik ingatlanbefektetőnek szeretne eladni, fontolja meg egy nyílt nap megrendezését. Figyelmeztesse bérlőit a helyzetre, és fizesse ki az ingatlan mélytakarítását. Ez az esemény több potenciális vásárlót vonzhat, akik esetleg meg akarják vásárolni az Ön duplex vagy családi bérleményét.

Keressen bérbeadó ingatlanértékesítésben tapasztalattal rendelkező ingatlanost 

Akár egyetlen bérlakás, akár több befektetési ingatlan tulajdonosa a környéken, könnyen eladhatja ezt az eszközt, ha készen áll. Az első lépés az, hogy megbízzon ingatlanügynököt, akiben megbízhat.

Ha olyan ügynököt alkalmaz, aki érti az ingatlanadókat, a lízingszerződéseket és a bérleti piacot, akkor gyorsan és legálisan értékesítheti befektetési ingatlanát. Hatékonyan beárazhatják és értékesíthetik otthonát, hogy a megfelelő vásárlókat vonzzák. 

Az ingatlanügynök megtalálásához forduljon a FastExpert szakembereihez. Megtekintheti az ingatlanügynöki profilokat, hogy megismerkedjen a különböző ügynökökkel, és felbérelje a legjobbat, hogy támogassa Önt a teljes folyamat során.

Keressen ingatlanközvetítőket, akik ismerik a helyi piacot, és készek segíteni otthona eladásában. Próbálja ki a FastExpert még ma.

• SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Erősítse meg magát. Hozzáférés itt.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
• PlatoESG. Carbon, CleanTech, Energia, Környezet, Nap, Hulladékgazdálkodás. Hozzáférés itt.
• PlatoHealth. Biotechnológiai és klinikai vizsgálatok intelligencia. Hozzáférés itt.
• Forrás: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/