Mi a kulcsa kevesebb adót fizetni? A költség szegregációs tanulmány. Soha sem hallottam róla? A legtöbb ingatlanbefektető nem, de hamarosan megtesszük feltárja az adómentes jövedelem világát keresni ezzel a speciális eszközzel. Ha kíváncsi voltál hogy a gazdagok hogyan fizetnek ilyen kevés adót miközben millió dolláros termelő ingatlant birtokol, ez így van. A mai epizódban megtanulod a költségelkülönítést is, hogy több pénzt tarts a zsebedben.
Nem mindenki kedvenc témája az adó, de kevesebb adót fizetni? Valószínűleg beállhatsz e mögé. Bevezettük a CPA-t és a CFP-t Mitchell Baldridge elmagyarázni, hogyan segít a kicsi és nagy ingatlanbefektetőknek, törölje adóköteles jövedelmét és a építeni a sajátjukat ingatlanportfóliók gyorsabb. Saját Rob Abasolonk Mitchell csapatát használja fel, hogy több mint hat számjegygel csökkentse az adóját!
Ebben az epizódban elmagyarázzuk mi az a költségelkülönítés, miért olyan sok top ingatlanbefektetők használja arra csökkentik az adójukat, amikor használhatja (és nem tudja) a tulajdonain, a rövid távú kölcsönzés adó "kiskapu" kihasználni, ÉS mi történik, ha rosszul csinálod.
Kattintson ide hogy hallgathassa az Apple Podcastokon.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast, a 823. műsor.
Mitchell:
Tehát a költségelkülönítés a talajhoz vezető stratégia annak a stratégiának, hogy az ingatlanbefektetők rengeteg bónusz értékcsökkenést hoznak létre az első évben, és egy tonnával csökkentik az adószámlájukat. Hogy – ahogy mondtam – az ingatlanbefektetők ahelyett, hogy adót fizetnének, folytathassák az ingatlanvásárlás nagy hógolyóját.
Dávid
Mi történik mindenkivel? David Greene, a BiggerPockets Podcast házigazdája, amely a világ legnagyobb, legjobb és legrosszabb ingatlanos podcastja. Ma csatlakozott a műsorvezetőtársam, Rob Abasolo. Rob, mi folyik itt, tesó?
Rob:
Jól megy, haver. Szerda van, de alapvetően péntek van, mert holnap San Diegóba repülök a következő pár napra, szóval nagyon izgatott vagyok.
Dávid
Mit fogsz ott csinálni?
Rob:
Nos, ez a legjobb barátom 40. születésnapi bulija, és én nem akartam elmenni, és a feleségem azt mondta: „Hé, menned kell. Ez a 40. születésnapi bulija.” És azt kérdeztem: "Tényleg?" És azt mondta: "Igen." Így hát lefoglaltam néhány járatot pontokkal, és megyek, hogy meglepjem. Nem is tudja.
Dávid
Tehát Rob nem csak minden nap edz, tisztán eszik, és nem viselt állandóan Haynes pólót, hanem talált egy barátot is, aki szívesen látná San Diegóban. Ossza meg velünk megjegyzésekben a YouTube-on, hogy mennyire büszke Robira, és gratuláljon neki ehhez. És szeretnék gratulálni mindazoknak, akik meghallgatják ezt a műsort, mert ez tűz. Ha Ön olyan ember, aki nem szereti az adókat, amiről feltételezem, hogy mindannyian igen, akkor sokat fog kapni a mai műsorból, mert olyan módszereket fogunk elérni, amelyek segítségével legálisan megtakaríthat adókat. lehet, hogy nem tud róla, konkrét lépésekkel, amelyeket bárki megtehet, ha ezt akarja. Rob, mi a legértékesebb betekintés, amit az emberek elvihetnek ebből a műsorból?
Rob:
Ma arról fogunk beszélni, hogyan használhatja fel az adózási stratégiát a vagyon növelésére élete során. Rendben. De alaposan meg kell hallgatnod, és meg kell értened, hogy sok minden van ebben a dologban, és nem várjuk el, hogy tökéletes szakértő leszel ennek az epizódnak a végére, de vedd fel a könyvjelzők közé, és nagyon figyelj, mert úgy gondolom. óriási hatást gyakorolhat az ingatlanos karrierje során.
Dávid
Nagyszerű. Azt tanácsolom, hogy hallgassa meg ezt a műsort, amíg el nem magyarázza valaki másnak, aki nem érti az adókat vagy az ingatlanokat. Ez a legjobb módja annak, hogy megtudja, hogy határozottan tudja, hogyan takaríthat meg adót. Most, mielőtt behoznánk vendégünket, Mitchell Baldridge-et, van egy gyors tippem az Ön számára. Ne gondolkozz a holnap problémáinak megoldásán, és kezdj el évtizedekben gondolkodni. Az ingatlanokat általában és konkrétan az adóhalasztást nem használják túl jól rövid távú stratégiaként. Ha 1031-eseket használ, ha bónuszgyorsítási stratégiákat használ a szegregációs tanulmányok költségére, akkor nem kerüli el az adókat, hanem gyakran elhalasztja azokat. És ha rosszul halasztja el az adókat, és olyan helyzetbe kerül, hogy nem keres pénzt, és az adószámla akkor ér rá, amikor nem áll készen rá, az fájhat.
Ugyanakkor, ha megpróbálja felépíteni és felgyorsítani portfólióját, ez hatalmas, masszív, előnyös gyorsító lehet az Ön számára. Tehát dolgozzon ki egy átfogó stratégiát, egy tervet arra vonatkozóan, hogy hol szeretne lenni 10, 20, 30 év múlva, és kérdezze meg magát, hogy ezek közül a stratégiák közül melyik lenne a megfelelő az Ön számára, hogy gyorsabban eljuthasson oda. Rob, szeretne valamit hozzátenni, mielőtt behozzuk Mitchellt?
Rob:
Csak hallgasd meg a végét, mert tényleg sok ilyen kulcsfontosságú figyelemről beszélünk. Sok jó és nem feltétlenül rossz van, de azt gondolom, hogy a figyelmeztetéseket nagyon fontos figyelembe venni. Szóval tényleg, amikor David bármit mond, különösen figyelj oda, mert, ember, ma nagyon jól összetörted.
Dávid
Nos, köszönöm ezt, haver. Nagyra értékelem a bókot. Minden adandó alkalommal megpróbálom lebontani. Remélem, lebontja San Diegóban, és most hagyjuk, hogy Mitchell Baldridge bontsa le nekünk. Mitchell Baldridge, üdvözöljük a BiggerPockets Podcastban. Szóval, hogy elinduljon a dolog, mesélj egy kicsit magadról.
Mitchell:
Hé, köszönöm, hogy velem voltál. Igen, a nevem Mitchell Baldridge. CPA-képviselő vagyok és okleveles pénzügyi tervező Houstonban, Texasban. Saját CPA-cégemet vezetem. Elsősorban kisvállalkozás-tulajdonosokkal és ingatlanpiaci szindikátorokkal dolgozunk. Ezen kívül van még egy könyvelési adószolgáltatásom, a betterbookkeeping.com, majd partner vagyok a RE Cost Seg és az STR Cost Seg területén.
Rob:
Nos, nagyszerű, ember. Hát köszönöm, hogy eljöttél. Bárki, aki készen áll arra, hogy kilépjen, mert az adókról fogunk beszélni, hadd terítsem meg az asztalt, hogy miről is fogunk beszélni, mert személy szerint úgy érzem, hogy az adók sokkal szexisebbek, mint azt a legtöbb ember hiszi. mert szerintem ha adót fizet, akkor nem a zsebében tartja azt a pénzt, így minden évben kevesebbet keres. Több hat számjegyű adószámlám volt, és ez az egy stratégia az, hogy az ingatlanadó-ismeretek erejével csökkenteni tudtam a számlámat. Mitchell pedig itt van a partnerem a strcostseg.com oldalon, be akarta vinni őket, hogy valóban megalapozzák a szerintem a legerősebb vagyonteremtési stratégiát az ingatlanpiacon.
Mitchell:
Igen, teljesen. Nem keveredik azzal, hogy adót fizetsz Sam bácsinak.
Dávid
És azt a varázslatos adóstratégiát, amelybe ma bele fogunk kezdeni, a költségelkülönítésnek nevezik. Azoknak, akik már tudták, hová megyünk, jól sikerült. Mitchell, miért fontos, hogy a befektetők ismerjék a költségek elkülönítését?
Mitchell:
Biztos. Tehát a költségelkülönítés a talajhoz vezető stratégia annak a stratégiának, hogy az ingatlanbefektetők rengeteg bónusz értékcsökkenést hoznak létre az első évben, és egy tonnával csökkentik az adószámlájukat. Hogy – ahogy mondtam – az ingatlanbefektetők ahelyett, hogy adót fizetnének, folytathassák az ingatlanvásárlás nagy hógolyóját.
Dávid
Rob, mondd el, miért gondolod, hogy a költségszegés még erősebb lehet, mint maga a cashflow, bármilyen eretneknek hangzik is.
Rob:
Egyértelműen. Nos, azt hiszem, a legtöbb befektető, aki belevág a játékba, hajlamos a cashflow-ra koncentrálni, mert ma pénzt akarunk keresni. Természetesen ez túlzott általánosítás, ez nem mindenkire vonatkozik, de azoknak az embereknek, akik valóban készek a cashflow-jukra, szerintem nagyon fontos, hogy a befektetés általános ROI-ját nézzék, ne csak a készpénz-hozamot. Mert ha megvizsgálja az összes különböző összetevőt a pénzforgalomtól a felértékelődésen át az adósságtörlesztésig, majd elkezdi hozzáadni az elérhető adólevonásokat, akkor bármely ingatlan ROI-ja valóban az egekbe szökhet. Mesélek egy gyors üzletről, és elismerem, hogy ez nagyobb üzlet. Ezzel nem mindenki fog otthon dolgozni. De valójában most egy 2.4 millió dolláros ingatlanon dolgozom. A rajta lévő pénzforgalom az adott ingatlan esetében az alsó oldalon lesz.
Azt hiszem, évi 30 és 40,000 250 dollár közötti cashflow-t fog jelenteni, ami megint csak nem rossz pénzforgalom, de ehhez az ingatlanhoz képest általában egy kicsit többet keresek. Ha azonban elkezdünk néhány adólevonást alkalmazni, amelyekről ma beszélni fogunk, ez a konkrét ingatlan valóban segít csökkenteni az adószámlámat körülbelül 300,000-XNUMX XNUMX dollárral. És ismét, a mai epizód későbbi részében egy másik üzletbe fogunk belemenni, ami egy sokkal kisebb üzlet, sokkal taktikusabb sok ember számára, de akár kicsik, akár nagyok, bárkinek működhet.
Dávid
Rendben, most már tudjuk, miért értékes, de hogyan működik? Mitchell, le tudnád rakni az alapokat egyszerű szavakkal, hogy hallgatóink megértsék, mi az a költségelkülönítés, és hogyan használható fel?
Mitchell:
Biztos. Tehát nagyon leegyszerűsítve, a költségelkülönítés a mechanizmus, ez egy mérnöki jelentés, amelyben az épületet majdnem olyanná robbantja fel, mint az egyik ilyen tervrajzi alkatrész-diagram. Nos, vesz egy ingatlanbefektetést, legyen szó rövid távú bérbeadásról vagy egy hatalmas ipari ingatlanról, és minden alkatrészébe belefújja. A földet egy darabnak veszi, a tetőt egy másik darabnak, az alapot egy másik darabnak, az ablakokat és a speciális légkezelő rendszereket, és az épület minden eleméhez adóélettartamot rendel. Azért csinálja ezt, mert a különböző vagyontárgyak adózási ideje eltérő.
Tehát egy épület tetőjének és alapjainak, falainak és vázának vagy 27 és fél, vagy 39 éves adózási ideje lenne, akár lakóingatlanról, akár kereskedelmi eszközről van szó. De az épület ezen alkatrészeinek nagy része sokkal rövidebb lesz, öt, hét vagy 15 év, például a tereprendezés vagy a vinil padló vagy bizonyos szekrények vagy bizonyos mechanikai rendszerek sokkal rövidebb élettartamúak lehetnek. Tehát ez a mérnöki jelentés, ez a költségelkülönítési tanulmány az, hogy átveszi az épületet, és különböző adózási élettartam-kategóriákba sorolja, így átadhatja azt a CPA-nak, és pénzt takaríthat meg az első évben.
Dávid
Rendben, Mitchell, szóval leírtad, hogyan működik a költségelkülönítés, de támogassuk egy kicsit, és beszéljünk arról, hogyan működik az általános értékcsökkenés. Mi lenne, ha megadnám, hogy megértem, és mint szakember, kijavítana, ha valamit kihagyok? Jól hangzik?
Mitchell:
Jól hangzik.
Dávid
Tehát ha Ön egy kisvállalkozás tulajdonosa, és mi vagyunk ingatlanbefektetők, akkor ingatlanportfóliónk a mi üzletünk. És tegyük fel, hogy Önnek volt egy étterme, és vásárolt egy mosogatógépet a vállalkozás számára, és 20,000 100,000 USD-t költött erre az ipari minőségű mosogatógépre, ez a vállalkozás levonása lenne. Tehát annak ellenére, hogy az üzlet 20,000 20,000 dollárt kereshet ebben az évben, ebből 100,000 XNUMX dollárt kellett mosogatógépre költeni. Így XNUMX XNUMX dollárt írhat le a keresett XNUMX XNUMX dollárral szemben. De a kormány általában nem engedi, hogy az első évben leírja a teljes összeget, mert akkor ha van egy építőipari cége, és egy csomó teherautót vásárolt ehhez a vállalkozáshoz, és a vásárolt járművek mennyisége több volt, mint a tényleges nyereség. Ez megtörtént, soha nem kell adót fizetnie, és csak a vagyont halmozod fel.
Tehát ehelyett azt csinálják, hogy hagyják, hogy évente leírják a mosogatógép egy százalékát, és kitalálják, hogy a mosogatógép hány évig fog működni, mondjuk 10 év hasznos élettartammal. És azt mondják majd: „Minden évben leírhatod a mosogatógép egy tizedét”, így nem tudod levonni a teljes összeget az első évben, mert akkor valószínűleg egyáltalán nem fizetne sok adót. Ha folyamatosan vásárolna új berendezéseket, elkerülheti vagy jelentősen csökkentheti az adókat. Ugyanez az elv, amelyet értékcsökkenésnek neveznek, vonatkozik az ingatlanbefektetésekre is. Tehát az épület, amit vásárolunk, idővel valójában szétesik. Az iparvágány elhasználódott, a légkondicionáló egység, a gépészeti rendszerek, minden, amit említettél.
Általános szabályként az IRS azt mondta: „Hé, azt mondjuk, hogy egy ház hasznos élettartama 27 és fél év egy lakóház esetében. Ennek egy 27.5-ét minden évben leírjuk a bevételéből.” Tehát ha az ingatlan 6,000 ezres pénzforgalmat generál, de ez a felértékelődés 2,000 dollár, akkor csak 2 dollár után kell adót fizetnie, ami lényegesen jobb, mintha a W27-n keresne pénzt, nincs mód arra, hogy megvédje. A költségelkülönítésről úgy tudom, hogy ahelyett, hogy meghosszabbítaná az ingatlan teljes hasznos élettartamát, ami lakóingatlanok esetében XNUMX és fél év, ezt felgyorsíthatja, és már az elején kiveheti belőle.
Azok a kabinetek nem teszik meg a teljes 27 és fél évet. A légkondi, a kazán, a padlódeszkák néhány egyéb alkatrésze, amit mondtál, valószínűleg nem fog végig menni. Tehát megengedik, hogy nagyobb részt vegyen fel, vagyis azokat a darabokat az elején, amelyek nagyobb leírást adnak az adott évi bevételre. Hogyan csináltam?
Rob:
Szerintem ez nagyon jó volt.
Mitchell:
Az biztos, hogy van egy vállalkozásom és veszek egy tűzőgépet, a tűző évjáratot le tudom írni. De én megveszem ezt a kereskedelmi minőségű mosogatógépet vagy ezt a házat, és azt mondják: „Hú, izé, ó. Ez nem költség. Ez egy tőkeeszköz, és az a mód, ahogyan idővel megtérül ez a költség, az amortizáción keresztül történik.” Különböző módszerek és szabályok vannak körülötte, amelyek közül néhányat most kitérünk.
Dávid
Most fontosnak tartom megemlíteni, és tudom, hogy hamarosan bele fogunk jönni, befektetőként hajlamosak vagyunk arra gondolni, hogy amikor veszek egy 500,000 100,000 dolláros ingatlant, 20 100,000 dollárt fektettem be, az 80%-os csökkenést jelent. Az agyunk így látja. 500,000ezret fektettem be, mert ezt kivettem a bankszámlámról és odaadtam az eladónak majd a bank adta a másik 400%-át. De valójában vásárolt egy 500,000 500,000 dolláros eszközt. Ön azon volt, hogy visszafizesse a teljes XNUMX ezret, amit felvett. Nem volt ingyenes. Ingyenes érzés, mert a bérlőtől kapott pénzből fizetjük vissza. Valójában azonban megvásárolta a teljes XNUMX XNUMX dollárt, ami azt jelenti, hogy leírhatja, mondhatnám, XNUMX XNUMX dollár mínusz a földterület értékcsökkenésével együtt leírható.
És fontos, hogy az emberek felismerjék, hogy nem veszed el azt a 100 ezret, amit befektettél, és ezt teszed alapul, hanem megkapod a teljes 500,000 XNUMX dollárt, ami azt jelenti, hogy ha tőkeáttételt épít be az ingatlanba, az még könnyebbé teszi az adómegtakarítást. . Meg tudod törni, Mitchell, hogyan működik ez?
Mitchell:
A legegyszerűbb példa az ingatlanon kívül az lenne, ha az év utolsó napján bemegyek egy autókereskedésbe 1,000 dollárral, letehetem az asztalra, és kimegyek 100,000 99,000 dolláros Chevy Tahoe-val. És ezért a te pontodra, David, kiszállok egy 179 1,000 dolláros kölcsönnel, hogy igen, ragaszkodni fognak, hogy visszafizessem. És akkor még beszélünk a bónusz értékcsökkenésről, de a bónusz értékcsökkenést használva leírhatom, vagy a 100,000. szakasz szerint az egész autót leírhatom abban az évben, amikor megveszem. Szóval hűha, bementem egy autókereskedőhöz 20 dollárral, és kimentem egy autóval és 20 XNUMX dollárral. Ez elképesztő. Nos, ez ugyanúgy megtörténik az ingatlanügyletek esetében is, ahol az Ön véleménye szerint egy XNUMX%-os előleg egy házra, ami elég nagy előlegnek tűnik egy lakásért, ez valójában elég magas tőkeáttétel. Ha egy ipari raktárba megy, vagy ha egy önálló raktározási ügyletet keres, akkor általában azt akarják, hogy XNUMX%-nál borzasztóan többet adjon le.
De ezzel a lakással nagyszerű célpontok az értékcsökkenéshez abban az értelemben, hogy az Ön példájában 100,000 500,000 dollárt veszek, veszek egy 500 XNUMX dolláros házat, majd ebből az XNUMX-ból el fogok válni. a földterületet a fejlesztésekből, majd megteszem a fejlesztéseket, mind a helyszínfejlesztést, mind az épületfejlesztést, mind a költségeket különválasztják, ami azt jelenti, hogy ezeket a fejlesztéseket az adózási élettartamukra, rövidebb és hosszabb élettartamra törik. És akkor bónusz értékcsökkenést fogok használni, hogy felgyorsítsam az összes rövid élettartamú ingatlant, és egy hatalmas levonást levonok az első évben. Nagyon kényelmes, mert abban az évben, amikor a tőke kimegy a bankszámlámról, egyben az az év is, amikor hatalmas levonást kapok.
Rob:
Igen, ott van pár dolgot ki kell csomagolni. Úgy értem, az ingatlanok magas tőkeáttételi előnyei eléggé őrültek, mert ahogyan Ön is beszélt, nagyon nagy tőkeáttétel lehet az ingatlanügyekben, miközben nem feltétlenül mehet el és vesz el 100,000 500,000 dollárt, és azt mondja: „Hé, én vagyok 27 39 dollárnyi Tesla részvényt fog vásárolni.” Valójában erre nincs mód, amúgy sem könnyen tudom. Míg azonban felkereshet egy bankot, és pontosan ugyanazt a tőkeáttételt kaphatja az ingatlanon, mert ez egy értékelhető eszköz, és a bankok hajlandóak erre. És valahogy meghatározza az amortizáció fogalmát, úgyhogy azt gondolom, hogy az idő múlásával, legyen szó akár XNUMX és fél évről, akár XNUMX évről kereskedelmi ingatlanról, kap egy kis sor levonást. Ön a költségek szétválasztásáról beszélt, arról, hogy miként tudjuk, gondolom, lebontani ezeket az összetevőket, és megnézni, mit lehetne gyorsabban levonni. De az egyetlen dolog, amibe konkrétan nem ugrottunk bele, az a bónusz értékcsökkenés. Tehát mi a különbség a bónusz értékcsökkenés és általában az értékcsökkenés között?
Mitchell:
A bónusz értékcsökkenés már régóta létezik különböző formákban. És a bónusz értékcsökkenés valójában azt jelenti, hogy a rövidebb élettartamú ingatlanok, ezek az 15, 2017 és 100 éves tételek, mint például a gépek, felszerelések és földjavítások, hogy a bónusz értékcsökkenés lehetővé teszi, hogy az értékcsökkenést vagy az értékcsökkenés egy részét felgyorsítsa az első évre. az ingatlan üzemben van. 15-ben a költségvetési egyeztetés során elfogadták az adócsökkentésekről szóló törvényt, amely megnyitotta ezt a hatalmas bónuszlehetőséget. Az egyik, a bónuszt 100%-ra visszavette, ami azt jelenti, hogy bármely öt, hét vagy 1970 éves ingatlan, amely az adott évben üzembe helyezett ingatlan volt, XNUMX%-os bónuszt amortizálhat. És a másik dolog, a Tax Cut Jobs Act feloldva, hogy bónuszt alkalmazhat a használt ingatlanokra. Korábban a költségek elkülönítése és a bónusz értékcsökkenés rendkívül értékes volt az alapos fejlesztéshez. Csak új autókra, új ingatlanokra, új felszerelésekre lehetett rátenni. Nos, a Tax Cuts Jobs Act lehetővé tette, hogy vegyen egy lakást, amely az XNUMX-es évektől hozzáadott értéket képviselt, és újonnan vásárolja meg magának, és elkezdje a költségek elkülönítését és bónuszát, és előrehozza az értékcsökkenést.
Dávid
Tehát ha jól értem, korábban csak néhány ilyen dolog hasznos élettartamát írhatta le, mint például a klíma, a tető, amikor vadonatújak voltak, amikor először megépítették. És kiigazították az adószámot, hogy így szóljon: „Hé, bár amikor megvetted, az a tető 20 éves volt, továbbra is engedjük, hogy a tető hasznos élettartama alatt úgy írja le, mintha vadonatúj lenne. .”
Mitchell:
Nos, a tető hosszabb élettartamú eszköz, de igen. Tehát egy másik dolog a bónusz értékcsökkenéssel, szemben a 179-el és a hatalmas feloldással, hogy a bónusz értékcsökkenés lehetővé teszi, hogy nulla alá kompenzálja bevételét, így nettó működési veszteséget termelhet az ingatlanok terén. Szóval Rob, térjünk vissza ehhez az arizonai házhoz, amely évente 40-60,000 40,000 dollár nettó cash flow-t fog generálni. Az első évben negyedmillió dollárt fogsz elveszíteni. Tehát 200,000 1,000 dollár pénzforgalma marad, de 100,000 XNUMX dollár nettó veszteség az ingatlanból. Szóval itt jön össze ez az egész. Visszatérve ahhoz a Chevy Tahoe példához, amikor XNUMX dollárt teszek le, és megveszem ezt az autót, és az első napon XNUMX XNUMX dollár veszteséget termelek.
Rob:
Nos, és tisztázzuk, amikor azt mondod, hogy „veszteség”, idézőjel, idézőjel nélkül, mindenki számára, aki otthon hallgat, papírveszteségről beszélünk, ami valójában azt jelenti, hogy a pénzforgalomból ténylegesen profitálsz, de ez nem Ez nem azt jelenti, hogy az adóbevallásában nem úgy tűnik, hogy pénzt vesztett az előrehozott összeg miatt, vagy gondolom a bónusz vagy az általad felvett értékcsökkenés miatt. Ez a fajta pontos ábrázolása a papírveszteségnek?
Mitchell:
Igen. Tehát, ha nagyon hülyén akarsz menni, akkor ez halasztott adókötelezettség. Tehát alapvetően ma veszteséget termel a tervezettnél előbb, és csak az adókat tolja a jövőbe. Szóval igen, régebben egy nagy társaságiadó-cégnél dolgoztam, amely állami vállalatok adóügyi ellátását végezte. Ez megjelenne a mérlegében, ott egy halasztott adókötelezettség. Tehát alapvetően öt évet vettem ki a mostani adólevonásból, és belehúztam az idei évbe. A visszafoglalásról pedig később fogunk még beszélni, és arról, hogy az adótörvénykönyvben nincs ingyen ebéd. Ami felmegy, annak le is kell jönnie. De igen, amint arról korábban beszéltem, jó dolog, hogy abban az évben, amikor a részvény kimegy az ajtón, és amikor a banki adósság megjelenik, egyben az az év is, amikor ezt a hatalmas levonást generálja, így remélhetőleg nem fizet adót ugyanabban az évben, amikor ingatlant vásárol.
Dávid
Jobb. És fontos észrevenni, hogy ezt papírvesztésnek nevezzük. Tehát Ön leírja… dolláros értéket rendelnek az otthoni anyagok elvesztéséhez, mert valamikor ki kell cserélnie őket, de ez nem jelenti azt, hogy valóban pénzt veszített az üzletből. És amikor finanszírozásra pályázik, nem fogják az amortizációt ellened terhelni. Tehát ha az ingatlan 50,000 40,000 dollárt keresett egy év alatt, és az amortizáció 10 50,000 volt, akkor csak XNUMX után kell adóznia. De amikor hitelt kér, akkor a legtöbb esetben a teljes XNUMX XNUMX dollárt bevételként használhatja fel. Azt hiszem, sokan összezavarodnak, ha veszteséget veszek az amortizációból, az befolyásolja a pénzkölcsönzési képességemet, az adósság-jövedelem arányomat. De a legtöbb hitelező esetében ez nem így van. Igaz, Mitchell?
Mitchell:
Igen, ez egy nagyszerű felhívás. Bármely jó bankár megengedi Önnek, vagy átmegy a jegyzéséhez, és lehetővé teszi, hogy az értékcsökkenést vagy annak egy részét visszaadja, hogy
Rob:
És így elméletileg, ha ezt a bónuszleértékelési stratégiát és azt, hogy a költségelkülönítési tanulmányok hogyan segíthetik ezt, elméletileg lehetséges-e olyan nagy veszteséget elvinni az ingatlanvagyonon, hogy az ténylegesen átmegy más típusokra A bevételek, mint például a W2 jövedelme, és úgy tűnik, mintha pénzt vesztett volna ott, ami hatékonyan csökkenti az adószámláját abban a pillanatban, ez olyasmi, amit az emberek is megtehetnek?
Mitchell:
Szóval igen, most kezdjük el, hogyan hasznosíthatom ezeket a veszteségeket? És ezt mindenképpen érdemes itt leszögezni, hogy az ingatlan- vagy bérbeadásból származó bevétel természeténél fogva passzív bevételnek minősül, a W2-es bevételed pedig természeténél fogva aktívnak minősül, és az aktív bevételt nem tudod kiegyenlíteni passzív veszteséggel, hacsak nem vagy ingatlanszakértő. . Így ha szeretné, ingatlanszakértői státuszba kerülhetünk.
Dávid
Igen, menjünk bele. Szóval ezt mindenki megteheti, aki hallgatja? Valamennyien elkezdhetnek értékcsökkenést levonni nemcsak az ingatlanügyleteikből, hanem a más tevékenységekkel megkeresett pénzükből is?
Mitchell:
Szóval lehet, hogy át kell ugrani néhány karikán odakint. Tehát az ingatlanszakmai státusz az IRS által elismert világos státusz, amely lehetővé teszi, hogy ellensúlyozza a szokásos jövedelmet, a szokásos aktív jövedelmet ezekkel a passzív veszteségekkel. De ahhoz, hogy ingatlanszakértő lehessen, 750 órát és munkaidejének több mint felét a saját ingatlanüzletében kell ledolgoznia. Tehát egy olyan vállalkozáshoz kell vásárolnia, fejlesztenie, újrafejlesztenie, rehabilitálnia vagy közvetítenie, vagy ingatlant kell kezelnie, amelynek több mint 5%-a van. Tehát még W2 alkalmazott sem lehetsz egy menedzser cégnél vagy W2 alkalmazott egy brókerháznál. Az ingatlanszakmában kell lenni, és az időd több mint felét kell dolgoznia, és valóban ingatlanügyben kell dolgoznod ahhoz, hogy ingatlanszakértő legyél. Szóval nagy akadályt jelent átugrani.
Rob:
Igen. Szóval nagyon nehéz lenne teljes munkaidőben W2-es munkásnak és ingatlanszakértőnek lenni, mert a W2-es teljes munkaidőben foglalkoztatott dolgozók nagyjából évi 2,000 órát dolgoznak. Tehát ha profi, ingatlanszakértő és W2-es akarsz lenni, akkor alapvetően több mint 4,000 órát kell dolgoznod évente, igaz?
Mitchell:
Igen. Ha fogorvos vagy, nehéz lesz főállású fogorvosnak és ingatlanprofinak lenni. Tehát ingatlanszakértőnek lenni fantasztikus, mert nem csak a megvásárolt ingatlan és a bónusz értékcsökkenés ellensúlyozni tudja az üzleti bevételeit, hanem korlátolt felelősségű partnerré is válhat az ügyletekben, és összesítheti az összes valódi értékét. ingatlantevékenységet, és tényleges passzív veszteségeket hozzon létre, amelyek ellensúlyozzák… ha Ön ingatlankezelő vagy bróker, úgy értem, ez egy fantasztikus módja annak, hogy passzívan elnémíthassa a bevételét az ingatlanokkal, és ne kelljen hozzájutnia. teljes mértékben önálló ingatlanvásárlásra, birtoklásra és üzemeltetésre. De ha nem tudsz, vagy nem akarsz ingatlanszakértővé válni, akkor van néhány módszer, amellyel még mindig kiélheted az ingatlanvesztés előnyeit, de át kell ugranod néhány karikán.
Rob:
Az egyik fő módja, az egyik legnagyobb hula-karika, amelyen átugorhat, ha feleségül vesz egy ingatlanszakértőt. Úgy értem, tudom, hogy ez nem olyan egyszerű, de elméletileg, ha egyszer valóban feleségül ment valakivel, tegyük fel, hogy feleségül vesz egy brókert vagy egy ingatlanügynököt, az ő státusza, akkor ez átszáll rád? Hogyan működik?
Mitchell:
Igen, folyamatosan viccelünk, hogy elindítjuk ezt a társkereső alkalmazást, ahol ingatlanszakértőket veszünk, majd magas jövedelmű W2-eseket, és csak összehozzuk őket. És igen, ha egy ingatlanszakértő házastársa vagy, akkor a státusza automatikusan rád száll. Tehát sok orvos, ügyvéd és ehhez hasonló ember mindig arról beszél, hogy "Ó, csak vegyen feleségül egy profihoz, vagy hagyja, hogy az otthon maradó házastársa ingatlanprofi legyen."
Dávid
Halljátok ezt hölgyeim? Ha rengeteg pénzt keresel, és adómenedékre van szükséged, én vagyok a srácod.
Rob:
Ez így van, mert David Greene ingatlanügynöki oldalon és brókerként is dolgozik. Szóval ez olyan, mintha kettős ingatlanprofi leszel.
Dávid
Több érték. Talán én lehetek az arca ennek a randevús alkalmazásnak, amikor valóban megjelenik, Mitchell. Rob, így szerezted a feleségedet? Alapvetően azt mondtad: „Figyelj, én főállású ingatlanszakértő vagyok, nagyon ritka. Nem akarja elszalasztani ezt a lehetőséget, lehet, hogy nem jön újra.”
Rob:
És azt mondta: "Igen, folytasd az adókról való beszélgetést, kérlek." És azt mondtam: "Lányom, itt van."
Mitchell:
Tehát igen, feleségül vehetsz egy ingatlanszakértőt, ami nagyszerű lehet, vagy nagyon nehéz lehet, attól függően… Tehát van néhány másik út is, amelyeken keresztül megteheted, hogy az ingatlanból származó passzív jövedelmet megszerezd, és aktív. Ó, ennek egyik módja az, hogy CPA vagyok, én vagyok a CPA cég tulajdonosa, elmehetnék vásárolni egy épületet, amiből üzemeltetem, és ez nem lenne passzív bérbeadási tevékenység, hanem az én vállalkozásomnak számítana. tulajdonában van, hasonlóan a szerverekhez, a fénymásolóhoz vagy bármely más tulajdonunkban lévő eszközhöz, amelyből működünk. És hogy a megvásárolt ingatlan aktív elvesztése ellensúlyozhassa bármely aktív vállalkozásom üzleti bevételét.
Dávid
A megvásárolt ingatlanok értékcsökkenését olyan bevétel fedezésére használhatja fel, amely nem kapcsolódik közvetlenül az adott eszközhöz. Tehát a kölcsönök jutalékai, az ingatlanügynöki jutalékok, egy építőmunkást képzelek el, az építési projektek elvégzéséből, tanácsadásból, ingatlankezelési díjakból stb. Ezt a bevételt ugyanazzal az értékcsökkenéssel fedezheti, különben csak felhalmozódik. Ha pedig nem használsz értékcsökkenést, akkor megtakarítod, és jövőre használhatod, ha akkor több pénzt termelt az ingatlan. Tehát ez működik azoknak az embereknek, mint én, akik abból élnek, hogy könyveket írnak, és megtanítják az embereket, hogyan legyenek ingatlanbefektetők és brókereket vezetnek. De mi a helyzet azzal a magas jövedelművel, aki nem tud teljes munkaidőben ingatlanszakértőnek menni, de szeretné kihasználni azt, amiről beszélünk?
Mitchell:
Tehát igen, eltekintve attól, hogy saját épületet vásárolhat vagy ingatlant vásárolhat a vállalkozása számára, és mire megvette az épületet és a raktárt, és megvásárolta a másik épületet, már csak annyi épületet vásárolhat a vállalkozása számára. Létrehozhat egy másik típusú vállalkozást is, rövid távú bérbeadást, az STR kiskaput. Tehát az IRS a rövid távú bérbeadást tekinti, nem béringatlannak vagy ingatlan bérbeadásnak, hanem olyan szállodának tekinti, amelyet Ön üzemeltet, amelynek ingatlana történetesen Ön a tulajdonosa, és nagyon hasonlít a bérleti díjra. házat, de ez egészen más dolognak számít. Így ha rövid távú bérlést működtet, ami hét vagy kevesebb éjszakát jelent, akkor lehetősége van arra, hogy átlagosan hét éjszakát vagy kevesebbet, akkor lehetősége van arra, hogy az adott kereskedői üzlethez kapcsolódó összes értékcsökkenést levonja, és beszámítsa az egyéb aktív bevételeket. .
Rob:
Ennek a rövid távú bérleti joghézagnak az egyik nagy követelménye, amely valószínűleg a rövid távú bérlést birtokló közönségünk nagy többségére vonatkozik, az anyagi részvétel gondolata. Ez pedig nagyon leegyszerűsítve azt jelenti, hogy ha ön kezeli a tulajdonát, akkor valószínűleg olyan sokáig vesz részt anyagilag… Úgy értem, azt hiszem, hétféleképpen lehet ezt megtenni, javítsatok ki, ha tévedek, de az egyik fő, ami valószínűleg a legtöbb emberre vonatkozik, az az, ha évente legalább 100 órát dolgozik ezen az ingatlanon, ami szerintem heti két óra, és többet dolgozik az ingatlanon, mint bárki más, akkor az anyagi részvételnek minősülne, nem?
Mitchell:
Úgy van. Tehát ahol az ingatlanszakértői megjelölés 750 óra és több mint a fele az időnek, az anyagi részvétel egyfajta teszt. Tehát ha 500 órát dolgozol ebben az üzletben, akkor anyagilag részt veszel. Ha Ön 100 órát és többet dolgozik, mint mindenki más a vállalkozásban, vagyis több időt tölt az üzletben, mint bármely más személy, akkor Ön lényeges résztvevő. Vagy ha Ön az egyetlen üzemeltetője ennek a vállalkozásnak, akkor anyagilag részt vesz. Tehát ha van egy ADU a háza mögött, akkor te vagy az egyetlen ember, aki valóban dolgozik benne, de ez évi 20 órát vesz igénybe, akkor anyagilag részt veszel.
Rob:
Tehát ez olyan lenne, mintha az ön ingatlanán lenne, de te takarítod ki, te vagy a karbantartó, a tájtervező, te vagy az, akinek tényleg mindene van ezzel kapcsolatban, oké, akkor valójában nem kell teljesítenie, igen, ebben nem kell teljesíteni a 100 órás követelményt.
Mitchell:
Így van.
Rob:
Hú, ez őrület.
Mitchell:
Szóval igen, az anyagi részvételi irányelvek egy kicsit lazábbak. Ha tökre akarsz menni, ott van a 925-ös kiadvány, ami a passzív tevékenységek szabályairól szól, és ha tényleg el akarsz aludni, akkor ma este elolvashatod az egészet.
Rob:
Az adóalvás beszéd, ahogy mi nevezzük. Nos, tehát, ha anyagilag részt vesz egy rövid távú bérletben, úgy értem, megint azt hiszem, sokan úgy teszik, hogy nem is tudnak róla, ez az a pont, ahol minden a bónusz amortizációs, költségelkülönítési szempontból a fejébe torkollik. mert ebben a pillanatban tudod átvenni a veszteségeket és alkalmazni a W2-re. Vagy hiányzik valami?
Mitchell:
Úgy van. Tehát igen, ha egy nagy technológiai cégnél dolgozom, amely évente egymillió dollárt keres, és vagy én, vagy a házastársam rövid távú bérleti szerződést üzemeltetünk, és anyagilag is részt veszünk benne, akkor össze tudjuk vonni ezt a két bevételi forrást, a jól kereső W2-t, és a papírveszteségből eredő hatalmas veszteség, amit generáltunk, összerakjuk őket, és sokkal kevesebb adót fizessünk, és halasszuk el későbbre.
Rob:
Dang. Tehát van határ? Bármilyen összeget, amit keresel a W2-vel, el tudod törölni?
Mitchell:
Tehát mindezekkel a nagyszerű szabályokkal együtt, amelyeket a Tax Cuts Jobs Act adott nekünk, létrehoztak egy korlátozást is, a túlzott üzleti veszteségre vonatkozó szabályokat, amelyek tavaly léptek életbe. Tehát egy egyedülálló személy körülbelül 300,000 2 dollárt vonhat le a W600,000-ből, egy házaspár pedig körülbelül 5 2 dollárt. Tehát ha Ön egy fedezeti alap kereskedő 300 millió dolláros W600,000-vel, akkor nem indulhat el egyszerűen egy tonna autómosó vásárlásával, és törölheti el a teljes bevételét, hanem arra a XNUMX-ra vagy XNUMX XNUMX-re korlátozódik.
Rob:
És akkor mi van az ingatlan oldalon? Van felső határa annak, hogy mennyi veszteséget vállalhat el az ingatlanokkal?
Mitchell:
A túlzott üzleti veszteségre vonatkozó szabályok minden típusú üzleti veszteségre vonatkoznak W2-vel szemben. Tehát ha fagylaltüzletet vagy ingatlan üzletet vezetsz, vagy ha STR üzletet vezetsz, akkor csak 300-600-at veszíthetsz, ha házas vagy, szemben az 1 millió dollár W2-vel. a szoftvermérnök számára.
Rob:
Azt mondom, hogy az ingatlanvagyonában csak 600,000 XNUMX dollár veszteséget vállalhat ezen? Mert azt hittem, végtelen veszteséget vállalhatsz.
Mitchell:
A legtöbb, amit egy W2-vel szemben el lehet vinni, 600,000 20, de David Greene brókerüzlete, amely legalább évi XNUMX millió dollárt keres, annyit ellensúlyozhat, amennyit csak akar, annyi stadiont vagy amfiteátrumot, vagy bármit, amit csak akar. Ennek van értelme?
Rob:
Igen, igen, teljesen.
Dávid
Lényegében tehát a kormány mintegy megjutalmazza azokat, akik ingatlanokból élnek, ha visszafektetik a pénzüket ingatlanokba. Tehát ha kölcsön jutalékot keres, házakban forgat, és ott nyereséget keres, tőkenyereséggel kereskedik, de nem feltétlenül hajtott végre 1031-es tőzsdét, hanem van egy hiteltársasága, olyan dolgokat csinál, amelyek foglalkoztatnak. embereket, bevételt termeljenek a kormánynak. Lehet, hogy minden alkalmazottja adót fizet a dolgai után, de ha elveszi azt a pénzt, és több ingatlanba fekteti be, ami több munkahelyet és több gazdasági lehetőséget teremt, akkor az a jutalma, hogy nem kapja meg, vagy nincs. adót fizetni. Csak tisztában kell lennie azzal, hogy ez nem csak napsütés és szivárvány, nem ingyen pénz. Nagyon érzékeny a gazdaság ingadozásaira, ha ingatlanközvetítőként vagy főállású ingatlanszakértőként keres pénzt. Emelkednek a kamatok, a gazdasági recesszió, az emberek megtizedelődnek ilyenkor.
Szóval bár úgy néz ki, ó, ez nagyszerű, soha többé nem fogok adót fizetni, nos, lehet, hogy nem fizet adót, mert négy egymást követő évben pénzt veszített. 2010 sok embert kiirtott az ingatlanpiacon. Szóval fontosnak tartom kiemelni, ez nem olyan, mint ez a csalókód, ahol ó, csak annyit kell tennem, hogy pénzt keresek ingatlannal. Ezt nagyon nehéz megtenni. Nagyon versenyképes. Nincs mennyezet, de nincs padló. Hallom, hogy az emberek így beszélnek róla: „Ó, csak ennyit fogok tenni. Abbahagyom a munkámat, és ingatlanügynök leszek.” Öt évvel később pedig könyörögnek a főnöküknek, hogy vegye vissza őket a W2-es munkájukba, mert nagyon nehéz volt. Látom, hogy mosolyogsz, Mitchell. Láttál már valamit ebből?
Mitchell:
2021-ben mindannyian fel kellett hagynunk a munkánkkal, és kriptoval kereskednénk. A piaci ciklusoknak van módja erre. És úgy értem, arról is beszéltem, hogy az az elképzelés, hogy külön költséget fogok fizetni, és bónuszleírom az ingatlanomat, halasztott adókötelezettséget fog létrehozni. Nos, ezt okkal nevezik felelősségnek. Ne feledje, hogy ezt 20%-kal csökkentettük, 80%-kal kölcsönöztük a házat. Nos, még több tőkeáttételt adok az ingatlanügyleteimhez azáltal, hogy az összes amortizációt előre utalom. Ez csak a tőkeáttétel egy másik formája. A jövőben tartozol az adóhivatalnak. Ez nem jelenik meg a mérlegében vagy a személyes pénzügyi kimutatásában, ha nem végez nagy hiányos könyvelést. De ha nagy hiányos könyvelést végezne, az ott jelenne meg, mint egy jövőbeni adó kötelezettsége.
Rob:
Oké. Szóval Mitchell, végigvezetett minket a költségelkülönítés alapfogalmain. Ezután egy olyan példával fogunk foglalkozni, amely megmutatja, hogyan működik ez valójában, és talán a végén a költségek elkülönítésének buktatóit is megüthetjük. De valójában csak egy esettanulmányon szeretnék keresztülmenni egy olyan ingatlanról, amelyet most bezártam, és végigvezetem az embereket, úgy gondolom, hogy ez egy nagyon reális ingatlan bárki számára otthon. Ez menő?
Mitchell:
Nagyszerű.
Rob:
Oké, nagyszerű. Nos, ez az ingatlan, a vételár, és egy kicsit felfelé kerekítünk, hogy a matematika egyszerű legyen, de a vételár körülbelül 300,000 111,000 dollár volt, az ingatlan földértéke pedig körülbelül XNUMX XNUMX dollár. És ez azért fontos, mert ahogy korábban mondtad, a földérték, nem igazán lehet leértékelni a földet. Csak a telken, ami jellemzően a ház, a fejlesztést lehet amortizálni. Így leértékeljük az olyan dolgokat, mint maga a ház, a beton, a teraszok és minden hasonló.
Mitchell:
Úgy van. Igen. Úgy gondolom, hogy ezen kívül sok deszkázat és fejlesztés volt, amelyek mind 15 évre bónuszthatók voltak.
Dávid
És hát megnéztük ezt, és a te véleményed szerint körülbelül 300,000 111-et fizettél érte, a föld 189,000, ezt nem tudod leírni, így marad 60,000 27 odakint. És körülbelül XNUMX XNUMX dollárt találtunk az első évi értékcsökkenésből a bónusz és a XNUMX és fél éves ingatlan között. Olyan dolgokat vettünk, mint a díszítés, a szőnyeg, a luxus vinil deszka, a polcok, az ártalmatlanítás, a mikrohullámú sütő, aztán, mint mondtam, sok ilyen külső tereprendezés és földjavítás.
Rob:
Szóval bontsuk le ezt az otthoniak számára, hogy megértsék. Tehát azt mondta, hogy körülbelül 60,000 60,000 dollárt tudtam leértékelni. Tehát az adóhalasztás kiszámításának módja az, hogy ezt a XNUMX XNUMX dollárt csak megszorozza az adósávjával?
Mitchell:
Igen, tehát az adókulcs korlátozó tényezővé válik. Valójában öt korlátozó tényező van. Ott van a föld értéke, szemben a fizetett fejlesztési értékkel. Ott van a rövid élettartamú ingatlan összege, amelyet az üzletben találunk. Ott van a tőkeáttétel, amit az ingatlanra fektetsz, ahogy arról korábban is beszéltünk. Aztán ott van, Rob, a 37%-os adósávban vagy a 10%-os adósávban? Mert ha a 10-ben vagy, akkor lehet, hogy nem akarod ezt megtenni, főleg, ha a jövőben magas adóéved lesz. És akkor az utolsó az, hogy hol tartunk a bónusz értékcsökkenési pontjában, vajon a 80, 60, 40, 20 vagy nulla között vagyunk?
Rob:
Igen. Tehát ennél a konkrét ingatlannál, miután kiszámoltuk az én helyzetemre, 21,000 56,000 dollárral csökkentette az adószámlámat, ami azért jelentős, mert ennek az értékcsökkenése XNUMX XNUMX volt, ami elég közel van az ingatlan előlegéhez.
Mitchell:
Tehát igen, 20%-ot fizetsz le, és gyakorlatilag a földet leszámítva, mindennel leszámítva, a 80%-os 2023-as amortizációs bónuszt levonva gyakorlatilag le tudtad fizetni azt, amit leraktál az ingatlanra. Ez valójában az, hogy az előleget 401 K-s hozzájárulásra vagy IRA-hozzájárulásra fordítja, ahol csak le kell vonni az előleget, majd az adót egy későbbi időpontra halasztja.
Rob:
Igen. Tehát ez csak azt mutatja, hogy nem olyan őrült ingatlan, hogy bárki kimenjen és megszerezze. És az őrült adóhalasztási stratégia eléri, hogy az adott ingatlan ROI-ja az egekbe szökkenjen. Szóval Mitchell, van más jó dolog, amit a hallgatóknak tudniuk kell a költségszegmensekről?
Mitchell:
Igen, szóval ismét, ahogy az imént említetted, ez a legfejlettebb adóstratégia a hétköznapi emberek számára, ahol felértékelődő eszköz ellenében kölcsönt vehetsz fel, és így leírhatod az adókat. Néhány lehetőség az emberek számára, ha 2017 végétől a mai napig üzembe helyez egy ingatlant, és még nem hajtotta végre ezt a stratégiát, még nem késő, még nincs veszve. Utolérheti az értékcsökkenést, ha a következő adóbevallásával benyújtja a számviteli mód megváltoztatását, vagy esetleg módosíthat egy korábbi adóbevallást. A könyvelővel együtt optimalizálhatja, hogy mit kell tennie. De visszatérhet ahhoz a pillanathoz, amikor bevezették a Tax Credit Jobs Act-et, és felzárkóztatják az amortizációt úgy, hogy ma elkészítenek egy költségelkülönítési tanulmányt.
Rob:
És ha nagy veszteséget vállal el, mi történik, mondjuk, hogy többet vesz el, mint a tényleges nyereség, akkor csak abban az évben veszíti el, amikor elviszi?
Mitchell:
Igen. Nos, ahogy az adósávok működnek, soha nem akarsz nullát írni, különösen, ha egy évelő, magas jövedelmű ember vagy. De tegyük fel, hogy igen. Tegyük fel, hogy csak azért termel nettó működési veszteséget, mert egy nagy ingatlant üzembe helyez egy év alatt, ezt a nettó veszteséget tovább tudja vinni, és ez nem probléma.
Dávid
Ez azt jelenti, hogy ha nem használja fel az összes értékcsökkenést, ha van 100,000 80,000 USD értékcsökkenése, de csak 20,000 XNUMX USD adózható pénz van, akkor nem veszíti el a XNUMX XNUMX USD-t, az átviszi a következő évre, és elméletileg használhatnád akkor, majd minden évben örökké. Ez pontos?
Mitchell:
Igen. Csak továbbviszi, amíg nem használod.
Dávid
Tehát nem arról van szó, hogy ha nem használod, akkor elveszíted. Tartsd meg.
Mitchell:
Így van.
Dávid
Ha nincs rá szükséged, megtartod. Megpróbálom ezt a rímet megfogalmazni. Próbáld megtalálni az alternatívát, ha nem használod, elveszíted. Tehát térjünk be néhány figyelmeztetésbe, mert én személy szerint úgy gondolom, hogy amikor az embereknek ilyen információkat tanítanak, az az ingyenesség szemszögéből történik. Például soha többé nem kell adót fizetnie, ha 1031-et vált. Ez nem igazán így van. Vannak figyelmeztetések, vannak buktatók, van egy ára, amit fizetni kell azért, hogy kihasználja ezeket, és ez nem azt jelenti, hogy ne tedd, hanem azt, hogy tisztában kell lenni azzal, mi lenne az. Szóval beszéljünk egy kicsit arról, hogy nem kerüli el az adót, nem hagyja ki az adókat. Előfordulhat, hogy elhalasztja az adót, vagy csökkenti az adószámlát. Vagy mit szólnál ahhoz, hogy ha előre leszámolod az amortizációt, mint amiről most beszélünk, akkor nem tudod később levonni. Kifejtenéd egy kicsit, hogy mi is történik itt valójában gyakorlati szempontból?
Mitchell:
Igen, szóval az ön álláspontja szerint az értékcsökkenés valós, a visszaszerzés valós. Az Ön épülete idővel szétesik, és ez csak egy felgyorsítása annak az értékcsökkenési leírásnak, amelyet a kormány 40 évről évre ad, vagy annak egy nagy részét. Tehát ezt nem teheti meg anélkül, hogy a másik oldalon ne adjon fel valamit. És igen, ez rózsásan hangzik, de ezt nem szabad megtennie, ha nem tudja hasznosítani a veszteségeket, mert nem profi, vagy nem STR, vagy nem üzleti ingatlan. Ezt nem szabad megtennie, ha már alacsony adóévben jár, és nincs sok halasztásra váró adója. Ezt nem szabad megtennie, ha a következő néhány évben el akarja adni az ingatlant.
Dávid
Meg tudod magyarázni, hogy miért?
Mitchell:
Nos, van valami, amit visszafogásnak hívnak. Tehát ugyanúgy, ahogyan levonjuk ezt a rövid életű személyes tulajdont az első évben, amikor eladjuk, elszenvedjük az úgynevezett visszafoglalást. Tehát az a 30 éves hűtőszekrény, amit bónuszként leértékeltünk, nos, ha 34 éves lesz, és eladjuk, akkor újraértékelik ugyanazzal a módszertannal. És minden olyan értékcsökkenést, amelyet felvettünk, és amely nem történt volna meg, visszavételként fizetjük vissza. Tehát csak a szokásos adókulcsunkkal fogjuk fizetni. Tehát az ön véleménye szerint ez csak Newton adótörvénye, ami felfelé megy, annak le is kell jönnie, de amit ez a stratégia ad, az sok kiesést jelent. Már említetted az 1031-et, lő, ha lehetőségzónákban dolgozol, és a 10. bázisévben ezt a lépést megteszed, akkor ez gyakorlatilag adójóváírássá válik, mert nem fogod elszenvedni a 10. év visszavételét, hanem csak mész. hogy megkapja ezt az adójubileumot. Tehát ezt mindenképpen meg kell tennie, ha lehetőség zónában van.
Dávid
De Rob példájához hasonlóan 60,000 60,000 dollárt tett le, és 60,000 XNUMX adót spórolt meg a megvásárlásával. Ha jövőre eladná, akkor azt a XNUMX ezres megtakarítást vissza kellene fizetnie. igaz?
Mitchell:
Úgy van. És van egy kis tervezési trükk, amit a széleken megtehetsz, de irányirányban ez a helyes állítás.
Dávid
Ki kell fizetni a csövesnek. Azt is megemlítettük, hogy sokáig 100%-ban le tudta vonni azt, ami a költségelkülönítési tanulmányban felmerült. Idén ez 80%. Jövőre 60 lesz. Így az idő múlásával egyre kevésbé lesz hatékony ezt a stratégiát alkalmazni, hacsak nem újítják meg az adótörvénykönyvben. Tehát egy másik dolog, amivel tisztában kell lenni. Ez nem feltétlenül egy olyan stratégia, amelyet örökké használhatsz. Van valami hozzáfűznivalód?
Mitchell:
Igen, van egy egész dolog, néhány szabály, ami kijött az adócsökkentési foglalkoztatási törvényből, nem éppen ehhez kapcsolódik, és amelyekről a Kongresszusban beszélnek. Néhány javaslat szerint továbbra is kiterjesztenék a 100%-os bónuszt az STR költségszegmensben partnerként. Rob és én is imádkozunk, hogy meghosszabbítsák örökre. De ahogy csökken, elveszti a hatékonyságát, mert végső soron ez az Ön álláspontja szerint az adók halasztása. Tehát megkapja a pénze felhasználásának időértékét, és kamatmentesen kölcsönkérheti ezt a pénzt az államtól. És valójában az, amit megtakarít az első évben, vagy amit az első néhány évben megtakarít, osztva azzal, amit ezért a tanulmányért fizet, az az Ön kezdeti megtérülése. Tehát tudatában akar lenni annak, hogy mit fog tenni ehhez.
Dávid
És nem 1031-ről beszélünk, hanem az amortizációhoz hasonló adóhalasztási stratégia is. És ez egy olyan dolog, amivel sokat dobnak. Nos, csak 1031, nem kell adót fizetni. Nem arról van szó, hogy nem kell fizetned, hanem arról, hogy elhalasztod. Ön rúgja a közmondásos kannát az úton.
Mitchell:
És mindenki kedvenc vásárlójának cseréje az a fickó az 1031-es lábon, akinek egyszerűen nincs tőkeáttétele, vagy aki nem tud elmenni, mert kötődik ehhez a stratégiához, mert...
Dávid
Nem hallani túl sok fantasztikus történetet, amiből kiderül, most csináltam egy 1031-est, és le vagyok döbbenve az üzletről, amit kötöttem, és ez fantasztikus volt. Ez olyan, mintha most elkötelezted magad a dolog mellett, akár akarsz, akár nem, vagy itt a 11. óra, és találsz valamit, mert az jobb, mint az adótartozás, vagy legalábbis mondjuk magunknak. És szerettem volna kiemelni, fontos észrevenni, ha ilyen stratégiákat fog alkalmazni, több mint valószínű, hogy soha nem fogja tudni abbahagyni a további ingatlanvásárlást. Ez nem tőkeáttétel-csökkentési stratégia. Gyakran mondom, hogy ez egy irányba megy. Az a hasonlat, amit Rob szeret, én azt mondom, hogy a farkas a fülénél fogva van, így nem tud megharapni, nem fogsz adót fizetni, de soha nem engedheted el.
Valahogy patthelyzetbe került a saját portfóliójával, mert ha valaha eladja az ingatlant, és nem akarja újra befektetni, akkor nyeresége lesz azon a teljes összegen, amelyet talán kettőből, háromból. , négy 1031-es idővel. Szeretnél hozzászólni?
Rob:
Van egy megjegyzésem. Van egy farkas a fülénél, és gyakran etetned kell kis keksszel, hogy ne próbáljon kiszabadulni a szorításodból és megtámadni
Mitchell:
Amint felépíted ezt a tőkeáttétel-hegyet, az az ötlet, hogy megpróbálsz elmozdítani egy hűtőszekrényt, és van egy babád, és amikor az ellened megy, és csak rád zuhan, az nagy probléma lesz. Tehát a tőkeáttétel kétirányú lehet, határozottan. Úgy értem, az a probléma, amivel az emberek szembesülnek, amikor a cost seg-t használják, és megvan az a tapasztalatuk, hogy nem fizetnek adót, hogy ez nagyon-nagyon jó érzés, és csak újra és újra és újra meg akarja csinálni.
Dávid
Amit szeretnénk kiemelni. Ha szereted az ingatlanokat, és ezt fogod csinálni életed hátralévő részében, az csodálatos. Ha ezen a szakaszon mész keresztül, nagyon keményen akartál dolgozni 10 évig, és abbahagyod, akkor eljön az a pont, amikor fizetni kell. Sokan nem veszik észre, hogy amikor veszel egy millió dolláros ingatlant, majd eladod, akkor 300,000 1.5 dollár nyereséged lesz, újra befekteted a pénzt, veszel egy ingatlant 2 millióért, pár év múlva pedig veszel egy 8 dollárt. milliós ingatlant, ezt megteszed, és XNUMX millió dollár lesz belőle egy portfólió vagy ingatlan, függetlenül attól, hogy működik. Ha pénzt akarsz kihozni ebből az ügyletből, a készpénzes refinanszírozáson kívül meg kell fizetnie ezeket az adókat. Keményen meg fognak ütni.
És ha meg akarja csinálni a készpénzes refinanszírozást, ami segít elkerülni, akkor is elegendő bevételre van szüksége ahhoz, hogy megkapja ezt a kölcsönt. Tehát ha megvásárolta ezt az ingatlant, akkor a bevételéből él, megélte a Bigger Pockets álmát, a pénzforgalmából él, és most meg akarja javítani ezt a dolgot, nem kaphat hitelt rajta, mert az adósság-jövedelem aránya teljesen rendben van. Sok minden elromolhat, ha a pH-egyensúly nem éppen megfelelő.
Mitchell:
Igen. És tovább, miközben folytatja a készpénzes refinanszírozást, eljuthat odáig, hogy eladja a teljes portfólióját, visszafizeti az összes tartozást, és akkor van egy nagy halasztott adófizetési kötelezettsége, amely esedékes. egyszerűen lenyelheti az összes nyereségét, vagy lenyelheti az összes nyereségét, majd néhányat, ami csak egy rémálom. Szóval igen, vigyázzatok, emberek. Az adótervezés és az adóstratégia mélypontján járunk. Ne vegyen le adózási tanácsot egy podcastból. Lépjen kapcsolatba a CPA-val, lépjen kapcsolatba egy szakemberrel, végezze el a valódi tervezési munkát, mert évtizedekben kell gondolkodnia. Ez nem egy és kész dolog.
Dávid
De érdemes meghallgatnod a BiggerPockets Podcastot, mert mi egyenesen veled fogunk forgatni, és elmondjuk, hogy nem egy varázstabletta vagy egy varázsbab, amiből tökéletes babkészlet nő. Ez felgyorsítja a növekedését, de ezzel a növekedéssel magasabb adóterhet jelent, amely egy bizonyos ponton működni fog. Szóval Rob és én már korábban is mondtuk, hogy vásárolj, amíg meg nem halsz, így kerülöd ki az adókat. Csak továbbfejleszted, elhalasztod az adókat. Igen, ez most a rímes epizód. Parapa a Rappa.
Rob:
Előtte 10 percig műhelyeztük, de jó. Nagyon gyorsan, mielőtt kilépünk innen, ha már a kilépési stratégiákról beszélünk, mikor érdemes egy ingatlanon költségleválasztási tanulmányt készíteni? Van ennek valami árfekvés vagy édes pont?
Mitchell:
Az STR cost seg és az RE cost seg esetén, amikor felkeresi weboldalunkat, kitölti az űrlapot, és felveszi velünk a kapcsolatot, adunk Önnek egy ajánlatot, amely szó szerint így szól: „Íme, mit fog megtakarítani. Íme, mennyibe fog kerülni. Itt van a megtérülési arány." Tehát mi, az egész világunkban 200,000 100 dolláros házakat készítünk, és 100 millió dolláros épületeket. Költségszegmens mérnöki tanulmányokat végzünk. Többféleképpen közelítjük meg. Kisebb épületeknél adatokat használunk, modellezzük, majd felülvizsgáljuk. Van egy mérnöki felülvizsgálati folyamatunk ezzel kapcsolatban. A közepes méretű ingatlanok esetében egy úgynevezett virtuális helyszíni látogatást végzünk, ahol alapvetően felveszünk egy FaceTime telefonhívást, és bejárjuk az ingatlant, hogy valakinek ne kelljen az ingatlanodhoz repülnie, így az egészet minden bizonnyal jobbá teszi. megfizethető. Aztán a XNUMX millió dolláros ipari portfólióért elrepülünk hozzád, sétálunk, fotózunk, és elvégezzük a régi iskola módszerét.
Szóval megpróbáltunk nagyon ügyesek lenni, és megépíteni ezt a terméket, amely egy kicsit lefelé tud szállni a piacon, és költségszegmenseket nyithat olyan emberek előtt, akik általában nem tudták megszerezni őket, csak azért, mert 4,500 dollár volt a költségszegmens egy 2,600 négyzetméteres kiadó ház. Egyszerűen nem volt értelme, de most már igen.
Rob:
Hűvös, hűvös. És akkor meg tudna adni egy árkategóriát erre is, csak hogy röviden meglegyen? A legtöbb befektetőnek milyen árkategóriában működne egy költségszegmens?
Mitchell:
Igen, szóval 100-tól 150,000 1,000 dollárig, egészen a végtelenségig bekerülhet egy ingatlan. És ezek a költségszegmensek a bonyolultságtól függően 20,000 és 40,000 XNUMX dollár és XNUMX XNUMX dollár között lehetnek. Szóval tényleg jó munkát végeztünk azzal, hogy megpróbáltuk az egész piacot elérni három különböző termékkel, vagy egy jó, jobb, legjobb megoldással.
Dávid
Nos, nagyon köszönöm, Mitchell. Ez fantasztikus volt. Remélem, hallgatóink sokat kaptak abból, hogy egy kicsit jobban megértették a költségek elkülönítését, a bónusz értékcsökkenést. Ezeknek az adókkal kapcsolatos, sok szótagból álló nagy szavaknak nem kell annyira félelmetesnek lenniük, mint amilyennek hangzik. És ugyanakkor nem szabad kijutni a börtönből kártya. Még mindig árat kell fizetni. De ha stratégiailag használja őket, akkor annak fel kell gyorsítania vagyonteremtését. Azt is mondanám, ha ostobán használod őket, az felgyorsíthatja a pusztulásodat. Általában az olyan dolgok, mint például a tőkeáttételi stratégiák, segítenek egyik vagy másik irányban.
Rob:
Tőkeáttétel 101.
Dávid
Pontosan, ez egy nagyszerű pont. Tőkeáttétel 101. Szóval köszönöm, Mitchell. Hová fordulhatnak azok, akik többet szeretnének megtudni Önről?
Mitchell:
Oh ember. Nos, nagyon köszönöm mindenkinek, hogy velem lehetek. Ez egy nagyszerű lehetőség volt. Nem mondtam el mindent, de 2013 óta hallgatom a BiggerPockets-et, amikor a vállalati munkahelyemen ültem, tehát 10 éve. Korán hallgattam a pod-ot, és jó volt bekapcsolni.
Dávid
A kínos évek óta itt vagy.
Mitchell:
A kínos évek óta.
Dávid
A BiggerPockets pubertás kora óta a biggerpuberty.com.
Mitchell:
Akkoriban, amikor követhette az 1%-os szabályt, és meg kellett volna vásárolnunk mindent, amit valaha láttunk, ez volt a tanulság.
Dávid
Természetesen volt okunk panaszkodni, és azt mondani, hogy túl nehéz és nem volt tisztességes, aztán volt 100%-os bónusz értékcsökkenési lehetőségünk, és volt okunk a panaszra, és most 80-ra, 40-re, 60-ra csökken. panaszkodni fogok emiatt.
Mitchell:
Örökké csak panaszkodni fogunk.
Dávid
Pontosan ez [hallhatatlan 00:56:07]. Az egyetlen ok, amiért létezünk, az, hogy segítsünk válaszolni minden olyan ellenvetésre, amellyel az emberek továbbra is előállnak, hogy saját útjukat hozhassák saját vagyonuk építésével.
Mitchell:
Szeretem. Szóval megtalálsz, a fő hely, ahol az interneten működöm, a Twitter, most X @baldrigecpa. Van egy főkönyvi hírlevelem. Van egy Stupid Tax nevű podcastom Scott Hambrick barátommal. Megtalálhat az STR Cost Seg-nél vagy a RE Cost Seg-nél, a Better Bookkeeping-nél, azt hiszem, mindenhol ott vagyok. De köszönöm.
Dávid
Köszönöm ezt. Rob, hol találhatnak meg téged, te jóképű ördög?
Rob:
Megtalálhattok az Instagramon @rawbuilt, a YouTube-on a Raw Built-on, valamint az Apple Podcast alkalmazás áttekintési részében, ahol arra kérünk, írjon nekünk egy ötcsillagos értékelést.
Dávid
Igen, ha ezzel megspórolt egy kis pénzt, vagy megakadályozta, hogy tévedjen, kérjük, írja meg nekünk azt az ötcsillagos értékelést, hogy többen megtalálják a fantasztikus podcastot. Megtalálhat a davidgreene24.com vagy a @davidgreen24 címen, bárhol is van kedvenc közösségi médiája. Mitchell, még egyszer köszönöm. Nagyon jó volt, hogy itt voltál. Nagyra értékeljük, hogy megosztotta tudását, és örülünk, hogy hosszú ideje rajongót tudtunk szerezni a műsornak. Oszd meg velünk a YouTube-kommentekben, hogy mit gondoltál, ha valamit kihagytunk, amit kérdeznünk kellett volna, vagy most elakadt az eszed. Ezeket elolvassuk és beépítjük a jövőbeli műsorokba. Ez David Greene, aki Rob, a rapisten, Abasolo leszerződt.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- Hogyan törölheti ki a jövedelemadóját költség elkülönítési tanulmányok segítségével
- Bónusz értékcsökkenés és gyorsabban írja le az ingatlanát, mint korábban
- Az ingatlanveszteségek felhasználása a csökkentse W2 vagy üzleti bevételét
- A rövid távú bérleti „kiskapu” BÁRKI használhatja hogy csökkentsék adóköteles jövedelmüket
- A veszteségek átvitele és miért hagyják abba a legjobb ingatlanbefektetők SOHA az ingatlanvásárlást
- A költségek elkülönítésével kapcsolatos figyelmeztetések és buktatók és mikor jöhet vissza, hogy megharapjon
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Csatlakozás Mitchellhez:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Email .
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Erősítse meg magát. Hozzáférés itt.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- PlatoESG. Carbon, CleanTech, Energia, Környezet, Nap, Hulladékgazdálkodás. Hozzáférés itt.
- PlatoHealth. Biotechnológiai és klinikai vizsgálatok intelligencia. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :van
- :is
- :nem
- :ahol
- 1 millió $
- 100 millió $
- $ UP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 15%
- 179
- 20
- 20 év
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40th
- 500
- 5th
- 60
- 80
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- gyorsul
- gyorsulás
- gázpedál
- hozzáférés
- Fiók
- Könyvelő
- számvitel
- pontos
- megszerzése
- törvény
- Akció
- aktív
- tevékenység
- tényleges
- tulajdonképpen
- hozzá
- hozzáadásával
- mellett
- Beállított
- fejlett
- Előny
- tanács
- érint
- megfizethető
- újra
- ellen
- Ügynök
- adalékanyag
- előre
- AIR
- Légkondíciónálás
- Minden termék
- lehetővé
- megengedett
- lehetővé teszi, hogy
- majdnem
- mentén
- már
- Is
- alternatív
- mindig
- am
- elképesztő
- összeg
- an
- és a
- Másik
- válasz
- bármilyen
- bárki
- bármi
- bárhol
- külön
- Apartman
- app
- Apple
- alkalmazható
- alkalmazandó
- alkalmaz
- Alkalmazása
- méltányol
- felértékelődő
- felértékelődés
- megközelítés
- VANNAK
- arizona
- körül
- AS
- félre
- kérdez
- vagyontárgy
- Eszközök
- At
- csatolja
- támadás
- figyelem
- közönség
- szerző
- automatikusan
- átlagos
- elkerülése érdekében
- elkerülve
- tudatában van
- el
- vissza
- Rossz
- Egyenleg
- Mérleg
- Bank
- bankszámla
- bankár
- Banks
- alapvető
- Alapvetően
- alap
- BE
- mert
- válik
- válik
- egyre
- óta
- előtt
- kezdődik
- Kezdet
- mögött
- hogy
- Hisz
- lent
- előnyös
- Előnyök
- BEST
- Jobb
- között
- Nagy
- nagy tech
- nagyobb
- Legnagyobb
- Számla
- Bankjegyek
- szülinapi buli
- Bit
- fúj
- tervrajz
- pótlék
- Könyvek
- határ
- kölcsönkér
- kölcsönzött
- FŐNÖK
- mindkét
- megvett
- Agy
- márka
- Brand New
- szünet
- Fényes
- hoz
- Törött
- bróker
- ügynöki jutalék
- brókercég
- hozott
- költségvetés
- épít
- Épület
- épült
- Csokor
- teher
- üzleti
- cégtulajdonos
- üzlettulajdonosok
- vállalkozások
- de
- megvesz
- VEVŐ..
- Vásárlás
- by
- számít
- számított
- hívás
- hívott
- hívás
- jött
- TUD
- Kaphat
- nem tud
- sapka
- tőke
- autó
- kártya
- Karrier
- óvatos
- szőnyeg
- visz
- autók
- eset
- esettanulmány
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- Fogás
- kategóriák
- mennyezet
- bizonyos
- biztosan
- Vizsgázott
- esély
- változik
- közel
- zárt
- szorosan
- Társtárs
- kód
- megismerő
- COM
- hogyan
- jön
- érkező
- megjegyzés
- Hozzászólások
- kereskedelmi
- jutalékok
- elkötelezett
- Companies
- vállalat
- versenyképes
- teljesen
- bonyolultság
- összetevő
- alkatrészek
- Összetett
- koncepció
- fogalmak
- zavaros
- Kongresszus
- figyelembe vett
- állandóan
- építés
- tanácsadó
- kapcsolat
- folytatódik
- hozzájárulás
- Kényelmes
- Hűvös
- Társasági
- kijavítására
- Költség
- tudott
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- CPA
- őrült
- teremt
- készítette
- teremt
- létrehozása
- hitel
- crypto
- vágás
- vágások
- ciklusok
- dátum
- találka
- Ismerkedés
- Randevú App
- David
- nap
- Nap
- üzlet
- kereskedő
- Ajánlatok
- Adósság
- évtizedek
- mély
- meghatározott
- minden bizonnyal
- attól
- becsmérel
- értékcsökkenés
- leírt
- kijelölés
- fejlesztése
- Fejlesztés
- ördög
- diagramok
- DID
- az
- Diego
- különbség
- különböző
- nehéz
- irány
- közvetlenül
- kijelző
- megosztott
- do
- Orvosok
- nem
- Nem
- Ennek
- Dollár
- dollár
- Dolly
- csinált
- ne
- Által
- kétszeresére
- le-
- álom
- két
- Korábban
- Korai
- pénzt keres
- bevételt hozó
- könnyebb
- könnyen
- könnyű
- Gazdasági
- gazdaság
- hatás
- hatékonyan
- hatékonyság
- hatékony
- bármelyik
- más
- munkavállaló
- alkalmazottak
- végén
- törekvéseket
- mérnök
- Mérnöki
- elég
- Egész
- epizód
- felszerelés
- részvény
- különösen
- lényeg
- birtok
- Eter (ETH)
- Még
- EVER
- Minden
- minden nap
- mindenki
- mindenki
- mindenki
- minden
- mindenhol
- pontosan
- példa
- többlet
- csere
- izgatott
- kivégez
- végrehajtott
- létezik
- Kilépés
- vár
- tapasztalat
- szakértő
- Magyarázza
- terjed
- kiterjedő
- Arc
- FaceTime
- tény
- tényező
- tényezők
- igazságos
- Esik
- Eső
- Vízesés
- ventilátor
- fantasztikus
- gyorsabb
- Kedvenc
- táplálás
- érez
- díjak
- kevés
- kevesebb
- Ábra
- Benyújtás
- kitöltése
- pénzügyi
- finanszírozás
- Találjon
- befejezni
- természet
- Cég
- vezetéknév
- öt
- Járatok
- Emelet
- áramlási
- ingadozások
- repülő
- Összpontosít
- következik
- Láb
- A
- A befektetők számára
- örökké
- forma
- formák
- Előre
- talált
- Alapítvány
- négy
- Ingyenes
- Péntek
- barát
- ból ből
- front
- eleget tesz
- Tele
- teljesen
- alap
- további
- jövő
- Nyereség
- Nyereség
- játék
- rés
- adott
- általános
- általában
- generál
- generált
- kap
- szerzés
- Girl
- Ad
- ad
- Giving
- Go
- Jó
- Goes
- megy
- jó
- jó munkát
- kapott
- Kormány
- fokozat
- nagy
- megadott
- fogás
- nagy
- Földi
- Nő
- Növekedés
- Vendég
- irányelvek
- Fickó
- kellett
- fél
- kéz
- Kezelés
- történik
- történt
- Esemény
- megtörténik
- boldog
- Kemény
- Legyen
- tekintettel
- he
- fej
- hall
- hallott
- sövény
- fedezeti alapok
- segít
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- Kiemel
- nagyon
- őt
- övé
- Találat
- Találat
- tart
- Holdings
- Kezdőlap
- remény
- remélhetőleg
- vendéglátó
- szálloda
- óra
- NYITVATARTÁS
- Ház
- házak
- houston
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- Fáj
- i
- BETEG
- ötlet
- if
- kép
- Hatás
- fontos
- javulás
- fejlesztések
- in
- Más
- Jövedelem
- bele
- egyre inkább
- ipari
- Végtelenség
- információ
- kezdetben
- belső
- Insight
- helyette
- utasítás
- kamat
- Kamat-
- Internet
- megfélemlítő
- bele
- befektet
- befektetett
- befektetés
- beruházás
- Befektetők
- IRA
- IRS
- IT
- tételek
- ITS
- maga
- iTunes
- börtön
- Munka
- Állások
- csatlakozott
- jpg
- ugrás
- éppen
- Tart
- tartás
- Kulcs
- rúg
- Kedves
- Ismer
- Ismerve
- tudás
- ismert
- Telek
- nagy
- keresztnév
- Tavaly
- Késő
- a későbbiekben
- Törvény
- ügyvédek
- világi
- TANUL
- tanulás
- legkevésbé
- Szabadság
- kilépő
- Főkönyv
- balra
- jogilag
- hitelezők
- kevesebb
- lecke
- hadd
- Lets
- Tőkeáttétel
- LG
- felelősség
- élet
- mint
- Valószínű
- Kedvencek
- LIMIT
- korlátozás
- Korlátozott
- betéti társaság
- Korlátozó tényezők
- vonal
- hallgatott
- hallgató
- Kihallgatás
- kis
- életek
- élő
- hitel
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- MEGJELENÉS
- lőrés
- veszít
- veszít
- le
- veszteség
- elveszett
- Sok
- sok
- szerelem
- Elő/Utó
- alacsonyabb
- leeresztett
- leeresztés
- Luxus
- gépezet
- készült
- mágia
- Fő
- karbantartás
- Többség
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- vezetés
- menedzser
- kezelése
- sok
- piacára
- tömeges
- Mérkőzés
- anyag
- jelentősen
- anyagok
- matematikai
- Lehet..
- talán
- me
- jelent
- jelenti
- eszközök
- mechanikai
- mechanizmus
- Média
- említ
- említett
- meta
- módszer
- Módszertan
- mód
- esetleg
- millió
- Millió dollár
- millió dollár
- bánja
- minimum
- jegyzőkönyv
- megszakított
- hiányzó
- hiba
- modell
- pillanat
- pénz
- több
- a legtöbb
- hegy
- mozog
- áthelyezve
- sok
- többszörös
- szaporodását
- kell
- my
- Természet
- szükségszerűen
- Szükség
- háló
- soha
- Új
- Hírlevél
- következő
- szép
- fürge
- nem
- Egyik sem
- rendszerint
- Értesítés..
- Most
- of
- kedvezmény
- eltolt
- gyakran
- gyakorta
- oh
- Rendben
- Régi
- on
- egyszer
- ONE
- azok
- online
- csak
- nyitva
- működik
- üzemeltetési
- operátor
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- ellentétes
- Optimalizálja
- or
- rendes
- Más
- másképp
- mi
- magunkat
- ki
- kívül
- felett
- átfogó
- saját
- tulajdonú
- tulajdonos
- tulajdonosok
- tulajdonosa
- fizetett
- Papír
- rész
- részt vesz
- részt vesz
- részt vevő
- részvétel
- különös
- különösen
- partner
- partnerek
- párt
- Elmúlt
- passzív
- passzív jövedelem
- Fizet
- VISSZATÉRÍTÉS
- fizet
- fizetés
- Emberek (People)
- százalék
- tökéletes
- teljesít
- person
- személyes
- Személyesen
- perspektíva
- fázis
- telefon
- Telefonhívás
- képek
- kép
- darab
- darabok
- Hely
- helyezett
- terv
- tervezés
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játékos
- kérem
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- portfolió
- lehetséges
- állás
- potenciálisan
- hatalom
- erős
- Gyakorlati
- szép
- korábban
- ár
- elsősorban
- alapelv
- Előzetes
- per
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- folyamat
- Termékek
- Termékek
- szakmai
- Nyereség
- nyereség
- projektek
- ingatlanait
- ingatlan
- javaslat
- javaslatok
- PROS
- védett
- büszke
- nyilvános
- állami társaságok
- A megjelenés
- Vásárlás
- vásárolt
- Toló
- tesz
- helyezi
- Negyed
- Quick
- idézet
- hatótávolság
- Koppintás
- RITKA
- Arány
- Az árak
- Inkább
- értékelés
- hányados
- Nyers
- RE
- el
- Olvass
- kész
- igazi
- ingatlan
- valószerű
- észre
- tényleg
- ingatlanügynök
- ok
- miatt
- elismerik
- elismert
- egyeztetés
- Meggyógyul
- csökkenteni
- Refi
- szabályos
- újrabefektetés
- összefüggő
- relatív
- eszébe jut
- megújult
- Bérlés
- kölcsönzés
- cserélni
- jelentést
- képvisel
- képviselet
- követelmény
- követelmények
- lakó
- REST
- étterem
- visszatérés
- jövedelem
- Kritika
- Jutalom
- jutalmazó
- jobb
- út
- rabol
- ROI
- tető
- Rózsás
- nagyjából
- körül
- kerekítés
- útvonalak
- SOR
- Szabály
- szabályok
- futás
- futás
- fut
- Mondott
- Sam
- azonos
- San
- San Diego
- Megtakarítás
- mentett
- Megtakarítás
- látta
- azt mondják
- mondás
- azt mondja,
- menetrend
- Iskola
- scott
- másodperc
- Rész
- lát
- Úgy tűnik,
- látott
- lát
- MAGA
- elad
- értelemben
- különálló
- szolgáltatás
- készlet
- hét
- megosztás
- ő
- adatlap
- Menedék
- Lő
- Webshop
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- mutató
- Műsorok
- oldal
- jelentős
- jelentősen
- aláírás
- hasonló
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- weboldal
- Ülés
- helyzet
- SIX
- egekbe
- skyrockets
- alvás
- kicsi
- kisvállalkozás
- Kisvállalkozások tulajdonosai
- kisebb
- So
- Közösség
- Közösségi média
- szoftver
- Software Engineer
- eladott
- megoldások
- Megoldása
- néhány
- Valaki
- valami
- hang
- Források
- Hely
- beszélő
- speciális
- különleges
- kifejezetten
- költ
- költött
- Szponzorok
- Spot
- négyzet
- Stacks
- stadionok
- Színpad
- álláspont
- csillag
- kezdet
- Kezdve
- nyilatkozat
- Állapot
- tartózkodás
- Lépés
- Lépései
- Még mindig
- készlet
- megáll
- tárolás
- TÖRTÉNETEK
- egyenes
- Stratégiailag
- stratégiák
- Stratégia
- tanulmányok
- Tanulmány
- tárgy
- ilyen
- napfény
- szuper
- biztos
- meglepetés
- fogékony
- édes
- Systems
- táblázat
- taktikai
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- célok
- tanított
- adó
- adó hitel
- adóvisszatérítés
- adószolgáltatás
- Adók
- Tanítási
- csapat
- tech
- Tech cég
- mondd
- bérlő
- feltételek
- Tesla
- Tesla állomány
- teszt
- Texas
- mint
- köszönet
- köszönöm
- hogy
- A
- Főváros
- A jövő
- a világ
- azok
- Őket
- akkor
- elmélet
- Ott.
- Ezek
- ők
- dolog
- dolgok
- Szerintem
- Gondolkodás
- ezt
- idén
- azok
- bár?
- gondoltam
- három
- Keresztül
- Így
- Bekötött
- idő
- alkalommal
- típus
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- mondta
- holnap
- tonna
- Tónus
- is
- vett
- szerszám
- felső
- TELJESEN
- kereskedelem
- kereskedő
- Kereskedés
- Másolat
- átruházás
- kipróbált
- Teherautók
- megpróbál
- próbál
- FORDULAT
- kettő
- típus
- típusok
- jellemzően
- Végül
- megért
- megértés
- jegyzési
- egység
- kinyit
- -ig
- us
- használ
- használt
- használ
- segítségével
- rendszerint
- hasznosít
- hasznosított
- Értékes
- érték
- különféle
- Járművek
- nagyon
- videó
- vinyl
- Tényleges
- Látogat
- séta
- sétált
- akar
- kívánatos
- hiányzó
- akar
- Raktár
- volt
- Út..
- módon
- we
- Vagyon
- Vagyonépítés
- gazdag
- weboldal
- Szerda
- hét
- fogadtatás
- JÓL
- voltak
- Mit
- Mi
- bármi
- amikor
- mivel
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- egész
- miért
- feleség
- lesz
- hajlandó
- ablakok
- törlés
- val vel
- nélkül
- Farkas
- szavak
- Munka
- munkás
- dolgozók
- dolgozó
- edzeni
- művek
- világ
- érdemes
- lenne
- Azta
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- X
- év
- év
- Igen
- még
- te
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla
- zónák