A matematika a jelzálogkamat mögött és miért maradnak a helyén

Dave:
Üdvözlünk mindenkit, és üdvözöljük az On The Market oldalán. Dave Meyer vagyok. Henry Washington ma csatlakozott. Henry, ma hallottam rólad egy pletykát.

Henry:
UH Oh. Ez nem lehet jó. Vagy talán az. Nem tudom. Hajrá.

Dave:
Ez jó. Hallottam, hogy befejezted a könyvedet.

Henry:
Befejeztem a könyvem első felét. még dolgozom rajta.

Dave:
Oké.

Henry:
Még mindig dolgozunk rajta.

Dave:
Mutasd meg nekünk, mennyi figyelmet szenteltem azon a találkozón.

Henry:
Befejeztük a könyv első felét. A könyv második felén dolgozunk. Az egészet átírtuk, de van még néhány részlet, amit be kell helyeznünk.

Dave:
Nos, úgy tűnt, a BiggerPockets Publishing csapata nagyon elégedett a könyvével, és azzal, hogy a dolgok időben érkeznek. Úgy hangzik, mint egy nagyszerű könyv. Miről szól?

Henry:
Ez az ingatlanügyletek megtalálásáról és finanszírozásáról szól. Remek könyv kezdőknek, hogy megtanulják, hogyan juthatnak el oda, és kezdhetik el megtalálni ezeket az ajánlatokat. Ember, ezzel a gazdasággal ez őrültség. Ügyesnek kell lennie az ajánlatok megtalálásában.

Dave:
A fene. Nem tudom, hogy kezdő vagyok-e, de biztosan el fogok olvasni egy könyvet, ha az segít jobb ajánlatokat találni. ezt szeretném tudni. Egyébként mikor jelenik meg?

Henry:
Szerintem március van.

Dave:
Oké nagyszerű. Szép. Rendben. Nos, mindketten megjelennek az első negyedéves könyvek.

Henry:
Minden kérdésben van egy könyved.

Dave:
Van egy könyvem. Ez lesz a második. Három éve csak ezt írom. Nem fogom elhallgatni.
Rendben. Nos, ma van egy nagyszerű epizódunk. Azt hiszem, ezt hívják… Ez olyan, mint egy Dave Meyer különleges epizód. Ma egy kicsit hülyébbek leszünk. Rengeteg nagyszerű műsorunk van, ahol a gazdaság taktikai döntéseiről/a vállalkozásával kapcsolatos dolgokról beszélünk. De ma a kulisszák mögé megyünk egy részletesebb/technikaibb gazdasági dologban, amely minden egyes nap hatással van az Ön vállalkozására. Ez a jelzáloghitel kamata. De konkrétan arról fogunk beszélni, hogy hogyan alakulnak a jelzáloghitelek kamatai. Lehet, hogy ezt a műsort egy kicsit hallgatva tudja, de a Fed nem határoz meg jelzáloghitel-kamatokat. Ehelyett változók összetett halmaza határozza meg. Ma ezekbe fogunk belemerülni Chen Xiao-val a Redfintől. Ő egy közgazdász. Éppen ezt tanulmányozza: hogyan alakulnak a jelzáloghitelek kamatai. Nagyon izgatott vagyok, ha nem is tudod, hogy a műsorban elmerüljön ebben a témában, amelyre, azt hiszem, mindenki különösen kíváncsi.

Henry:
Igen. Egyetértek. én is izgatott vagyok. De nem ugyanazokból a hülye okokból, amelyek miatt izgatott vagy. De izgatott vagyok, mert mindenki, akivel beszél, szinte semmin alapuló véleménye van arról, hogy szerintük mit fognak tenni a kamatlábak. Az emberek hoznak döntéseket a befektetéseiket illetően. Ingatlanokat vásárolnak. Nem olyan véletlenszerű tényezők alapján vásárolnak ingatlanokat, amelyekről úgy gondolják, hogy szerepet játszanak ebben. Valójában, ha valakitől hallunk, aki nap mint nap megtekinti ezeket az információkat, és meg tudja magyarázni a józan észt számunkra, az rendkívül hasznos lesz, ha megpróbálja eldönteni, hogy most vásárol-e ingatlant, vagy várjon, vagy hogyan Ön szerint a kamatlábak meddig maradnak ott, ahol vannak, vagy emelkednek vagy csökkennek, mert ezek a dolgok befolyásolják a befektetők által keresett pénzmennyiséget.

Dave:
Azt hiszem, amiért annyira izgatott vagyok, az az, hogy mindannyian tudunk előrejelzéseket készíteni, ahogy mondod. De ebben az epizódban mindenkinek segítünk megérteni, hogy ez így vagy úgy valójában hogyan fog megvalósulni. Nem tudjuk, melyik irányba fog menni. De megértjük az összetevőket, amelyek bekerülnek. Itt kialakíthatja saját megalapozott véleményét, és ezt felhasználhatja bölcs befektetési döntések meghozatalára.

Henry:
Dave?

Dave:
Igen.

Henry:
Meg kell kérnem, hogy tegyen valamit. Képes leszel visszafogni magad, és nem merülsz el egészen a lehető legmélyebb gazba? Mert ez itt nagyjából a te babád. Ezt szereted.

Dave:
Ez az álmom. Úgy értem, három éve/négy évvel ezelőtt még azt sem tudtam, mi az a kötvény. Most egész nap a kötvényekről beszélek. Isten! Mi lett velem? Minden tőlem telhetőt megteszek annak érdekében, hogy visszatartsam és olyan szinten tartsam ezt a szintet, amely az ingatlanbefektetőknek megfelelő, nem pedig azoknak, akik csak a [hallhatatlan 00:04:24] kedvéért szeretnek pénzügyi eszközökről beszélni.

Henry:
Nagyra értékeljük.

Dave:
Rendben. Nos, tartunk egy kis szünetet, aztán visszatérünk a műsorba.
Chen Xiao, üdvözöljük a piacon. Nagyon köszönjük, hogy ma csatlakoztál hozzánk.

Chen:
Nagyon köszönöm, hogy nálam lehetek. Nagyon örülök, hogy itt lehetek.

Dave:
Nos, nagyon szerencsések voltunk, hogy egy csomó Redfin kollégája csatlakozott hozzánk. Olyan nagyszerű gazdasági kutatásokat végeztek. Mire összpontosít különösen a Redfinnél végzett munkája során?

Chen:
Teljesen. Köszönjük, hogy ilyen sokan vagyunk Redfinből. Mindannyian nagy rajongói vagyunk a műsornak. A Redfinnél betöltött szerepemben alapvetően az a feladatom, hogy vezessem a közgazdász csapatot, hogy elgondolkodjon azon, hogyan segítheti csapatunk a fogyasztókat, és hogyan hathat a lakóközösségre kívülről, és hogyan irányíthatom Redfint a lakáspiacról és gazdaságról alkotott nézeteinkkel belül. Nagyon sokat foglalkozom a gondolatvezetéssel, hogy hol vannak azok a témák, amelyekre igazán oda kell figyelnünk, és hova kellene a kutatásunk irányulnia.

Dave:
Nagy. Ma egy kicsit elmerültebb, technikaibb témában fogunk merülni. Itt fogunk rád csapni. A jelzáloghitel-kamatokról szeretnénk beszélni. Ez nem túl meleg fogás. De nyilvánvaló, hogy tekintettel arra, hogy hol tartanak a dolgok a piacon, a jelzáloghitelek kamatai és azok iránya nagy szerepet fog játszani jövőre a lakáspiac irányába. Szeretnénk kibontani a jelzáloghitel-kamatláb megállapításának egy részét. Mindannyian tudjuk, hogy a szövetségek emelték a kamatokat. De nem ők szabályozzák a jelzáloghitel-kamatokat. Elmondaná nekünk egy kicsit bővebben, hogy milyen gazdasági mutatók kapcsolódnak a jelzáloghitel-kamatokhoz?

Chen:
Biztos. Kicsit közvetve válaszolok a kérdésedre. De ígérem, elérem, amit kérsz. Úgy gondolom, hasznos, ha egy lépést hátralép, és átgondolja a jelzáloghitelek kamatainak keretét. Tulajdonképpen gondoljunk a kamatlábak keretére tágabban, mert a gazdaságban gyakran azt mondjuk, hogy „kamatok”, és vannak különböző kamatlábak. Alapvetően a kamat a pénzkölcsönzés ára. Két dolog határozza meg: a hitelkockázat és a futamidő kockázata. Mennyire kockázatos az a személy vagy szervezet, akinek kölcsönt adok, és mennyi időre adom kölcsön neki ezt a pénzt?
Ennek a vitának a kritikus eleme a kötvénypiacról való gondolkodás. A kötvények csak egy módja annak, hogy pénzt kölcsönözzön különböző jogalanyoknak különböző időtartamra. Amikor a kötvénypiacra gondolunk, két mérőszámra gondolunk. Az árra és a hozamra gondolunk, amelyek fordítottan összefüggenek. Ha nagyobb a kereslet, az árak emelkednek, majd a hozam csökken, és fordítva.
Nagyon fontos… Amikor a jelzálogkamatokon gondolkodom, két másik kamatra is gondolnom kell. Az első a szövetségi alapok kamata. Ez az az árfolyam, amelyet a Fed szabályoz. Aztán ott van a 10 éves kincstári kamatláb, amelyről azt hiszem, ma valószínűleg sok időt fogunk eltölteni a beszélgetéssel. A jelzáloghitel-kamatok valójában mind a szövetségi alapok kamatlábára, mind a 10 éves államkincstárra épülnek. Abban a keretben, amelyről beszéltem, a szövetségi alapok kamatlábánál egyáltalán nincs hitelkockázat. Ez egy bankok közötti egynapos hitelkamatláb. Szintén nincs időtartam kockázata.
Ha most a treasury-re gondolok, a kincstári piacra, akkor a kincstárak nagyon sokféle formában léteznek. Az egyhónapos kincstárjegytől a 30 éves kincstári kötvényig bármit. A jelzálogkamat szempontjából azonban a 10 éves kincstárjegy a legfontosabb. Ez egy referenciakamat a gazdaságban. Ez a leginkább korrelál a napi szinten a jelzáloghitelek kamataival.
Amikor a 10 éves kincstárra gondolok, a közgazdászok szeretik azt gondolni, hogy ez három összetevőre bontható. Az első a valós árfolyam. Ez az a rész, amely leginkább kapcsolódik a Fed tevékenységéhez. Mennyire próbál korlátozni a Fed a gazdaságot, vagy mennyire alkalmazkodó a Fed? A második rész az inflációs várakozások. Ez összefügg az időtartam kockázatával. Ez azt jelenti, ha 10 év múlva gondolkodom, „mi lesz az infláció?” Mert bármilyen hozamot is kapok a 10 éves államkincstári inflációból, azt befektetőként megemészti.
Aztán a harmadik a prémium kifejezés. A prémium kifejezés a legfinomabb. Lejárati prémium az, hogy mekkora többlethozamot követelek, ha ezt 10 évig tartom, szemben egy rövidebb időtartammal. Megkérdezte, melyek azok a gazdasági mutatók, amelyek leginkább korrelálnak a jelzáloghitel-kamatokkal. Nos, mindezek a dolgok hatással lesznek a 10 éves kincstárjegyre. Az infláció nyilvánvalóan fontos, ha a gazdasági növekedésre is gondolunk. A GDP-t nézzük. Figyeljük a munkaerő-piaci viszonyokat. A 10 éves államkincstári hozamba az összes főbb gazdasági komponens beépül. Ezután a jelzáloghitelek kamatai erre épülnek.
Mondtam, hogy a kettő nagyon szorosan összefügg. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitel-kamatlábak általában a 10 éves kincstárhoz viszonyított felárral kereskednek. Ez a terjedés az idő nagy részében meglehetősen következetes marad. De az elmúlt év egyik fő története az, hogy ez a jelzáloghitel / ez a terjedés nagyon megnőtt. Beszélhetünk arról is, hogy miért van ez, és mi ennek a kilátása.

Henry:
Igen. Mintha pontosan tudná, mit fogunk kérdezni, mert azt hiszem, pontosan azt akartuk elérni, hogy megpróbáljuk megérteni… Nos, először is hadd menjek vissza, és azt mondjam, hogy szerintem ez volt a legjobb magyarázat a kamatlábakra, és hogyan működnek, amit valaha is láthattunk a műsorban. Ez fantasztikus volt. Köszönöm, hogy ezt lebontottad. De másodszor, igen, azt hiszem, meg akarjuk érteni… szóval a 10-es kincstári kamatláb hozamát, ahol jelenleg tart, szemben a történelmi múlttal, és hogy ez hogyan hat a piacra.

Chen:
Teljesen. Ma, jelenleg, azt hiszem, a 10 éves kincstár négy-öt fölött van. Ott volt tegnap közel. Azt hiszem, ma egy kicsit emelkedik. Ez történelmi csúcs, azt hiszem, talán 2007 óta, ha helyesek az adataim. Sokat mászott. Idén májusban mintegy 100 bázisponttal volt alacsonyabb.
A jelzáloghitel-piacok valódi története az elmúlt néhány hónapban valóban az volt, hogy… Miért nőtt ennyire a 10 éves kincstári hozam? Fontos, hogy ez zavaró, mert az infláció valóban csökkent az elmúlt néhány hónapban. Azt hiszem, sokan, akik ezt hallgatják, valószínűleg azt gondolják: „Olvastam a sajtóban, és a közgazdászok azt mondták nekem, hogy ha az infláció csökken, a jelzáloghitelek kamatai sem fognak csökkenni. Miért nem ez történt?” Valójában ehhez a kerethez kapcsolódik, amiről beszéltem.
Mint mondtam, amióta az adósságplafon teljes bukását megoldották, a 10 éves kincstár körülbelül 100 bázisponttal emelkedett. Gondoljuk át, miért van ez. Ennek körülbelül a felét nevezném prémium kifejezésnek. Ez leginkább az Egyesült Államok kormányának hosszú lejáratú adósságával és a kincstári kibocsátással kapcsolatos aggodalmakra vonatkozik. Mint tudjuk, az ország egyre több hitelt vesz fel. Egyre több az államkincstári adósságkínálat. Ugyanakkor a kincstári adósság iránti kereslet nem tartott lépést. Emiatt nő a futamidő prémium.
A másik fő történet a reálkamatok növekedése. Ez az az elképzelés, hogy a Fed egyre gyakrabban azt mondja nekünk, hogy hosszabb ideig magasabban fognak tartani, nem feltétlenül fognak magasabban tartani, mint ahol jelenleg vannak, hanem egy ideig ezen a magas korlátozó szinten fognak tartani. hosszabb ideig, ami azt jelenti, hogy azt tervezik, hogy jövőre, 2024 hátsó felében kezdik meg a vágást. De amikor elkezdik a vágást, az később van, mint azt korábban gondoltuk, és kevesebb a vágás. Lassabb, mint gondoltuk. Az emberek gyakran vitatkoznak: vajon a Fed ismét túrázni fog? Valójában további 25 bázispont nem számít annyira. Az igazi történet most az, hogy meddig maradunk ezen a korlátozó területen.
Aztán a 10 éves hozam másik összetevője, amiről korábban beszéltem, az inflációs várakozások, ami valójában nem nagyon változott. Ez itt nem igazán játszik nagy sztorit. De ha Ön olyan ember, aki követi a pénzügyi híreket, valószínűleg sokat hallott arról, hogy a semleges kamatláb emelkedett. Azt hiszem, most nagyon fontos ezt érinteni. Ez összefügg azzal, amiről a kincstári adósság iránti keresletről beszéltem, és azzal az elképzeléssel, hogy hosszabb ideig magasabbak a kamataink.
A semleges kamatláb olyan valami a gazdaságban, amelyet nem figyelnek meg. Nem tudjuk mérni. A kedvenc módom arra, hogy erről gondolkodjak, az az anyagcseréd. Amikor tinédzser vagy, sokat ehetsz. Valószínűleg nem fogsz hízni. Magas az anyagcseréd. Később az életben megváltozik az anyagcseréd. Nem igazán tudod mérni. Az orvos nem tudja megmondani, hogy mi az. De rájössz, hogy már nem tudod ugyanazt enni és ugyanazt a súlyt megtartani.
Ugyanez történik a gazdaságban is, ahol a pénzügyi árak után úgy tűnt, hogy a semleges ráta valóban visszaesett. Ezért tartotta a Fed nagyon alacsonyan a kamatokat. Nem igazán tudtuk elérni, hogy az infláció 2% fölé emelkedjen. De aztán a világjárvány után történt valami, amikor hirtelen úgy tűnt, sokkal nagyobb az infláció. A tarifáknak magasabbnak kellett lenniük. A befektetők és a Fed növelése… Jerome Powell ezt elismerte a legutóbbi sajtótájékoztatón, és arra a gondolatra jut, hogy a semleges kamatláb felfelé tolódott. Ez azt jelenti, hogy alapvetően hosszabb ideig magasabb díjakkal kell rendelkeznünk. Ez a nézet is az, ami felfelé tolja a 10 éves kamatlábat. Ez emeli a jelzáloghitelek kamatait.

Dave:
Ahogy mondtad, Chen, láttuk a jelzáloghitelek kamatainak ezt a folyamatos emelkedését a nyáron. Úgy tűnik, ez felgyorsult a legutóbbi sajtótájékoztató óta. Úgy tűnik, hogy amiről az imént beszélt, az az, ami itt történik, az az, hogy láttunk néhány dolgot. Az egyik, a gazdasági előrejelzések összefoglalója, amelyet a Fed néhány ülésén tesz közzé, azt mutatja, hogy továbbra is úgy gondolják, hogy 2024 végén magasabb kamatokat fogunk fizetni. Ez egy teljes év múlva lesz. De ha a semleges kamatról beszélünk, amiről azt hittem, hogy ez nagyszerű magyarázata… Ez az a határozatlan egyensúly/az ideális elméleti egyensúly, amelyet a Fed szeretne elérni? Még 2024 után is, alapvetően ameddig csak tervezik, úgy gondolják, hogy a legjobb kamatláb valahol 3% körül van a szövetségi alapoknál. igaz?

Chen:
Igen, pontosan. Pontosan ez a semleges ráta. Ez az a kamatláb, amelyen a Fed tartaná a jegybanki alapok kamatát. Ez kordában tartaná az inflációt és a munkanélküliségi rátát. A Fed-nek kettős mandátuma van, vagyis alacsony inflációt és alacsony munkanélküliségi rátát akarunk. A semleges kamatláb alapvetően egy olyan kamatláb, amellyel nem serkentjük a gazdaságot, és nem próbáljuk aktívan összehúzni a gazdaságot.
Amikor a Fed kiadja az előrejelzését, azt mondja: „Rendben, hosszú távra, alapvetően az elmúlt két-három évre, „hova vetítjük előre azt a semleges kamatlábat?” A gazdasági előrejelzések legutóbbi összefoglalójában valójában 2.5%-on tartották ezt a semleges rátát, ami valójában zavaró volt az emberek számára, mert ha megnézzük, mi volt a 2025/2026-os előrejelzésük, akkor az magasabb rátát mutatott. De azt is megmutatta, hogy a gazdaság lényegében egyensúlyban van.
Volt ez az eltérés a között… Nos, amit hosszú távra mondasz, szemben azzal, amit a következő két-három évre mondasz. A riporterek rámutattak erre. Powell arra az elképzelésre mutatott rá, hogy nos, a semleges árfolyam változik. Van egy rövid távú semleges kamatláb és a hosszú távú semleges kamatláb elképzelése is. Azt hiszem, ez kezd egy kicsit túl mélyre kerülni a nyúlüregbe. De amit ebből az egész vitából fontosnak tartok, az az az, hogy a Fed azt mondja nekünk, hogy közelednek ahhoz az elképzeléshez, hogy ez a semleges kamatláb nőtt. A jövőben még változhat. De ha egy 10 éves kincstári kamatról vagy egy 30 éves fix jelzálogkamatról beszélünk, ez nagy szerepet fog játszani a kamatokkal kapcsolatos alapelvárások meghatározásában.

Henry:
Ez az információ rendkívül hasznos a befektetők számára. Nem akarom, hogy a befektetők meghallják, milyen mélyre süllyedünk, és ne gondolkodjanak el azon, hogy „mit jelent ez Önnek, amikor ingatlant vásárol vagy ingatlanvásárlást fontolgat?” Azt hiszem, amit hallok… Azt hiszem, az egyik legfontosabb dolog, amit hallottam öntől, az volt, hogy ez jelzés lehet, vagy hogy a Fed azt jelzi, hogy a kamatlábak azon a területen maradnak, amit mi annak tekintünk. hosszabb ideig magas, mint amire a legtöbben eredetileg számítottak.
Számomra, befektetőként, mivel a befektetési környezet megváltozott az elmúlt év során a kamatok emelkedése miatt, sok stratégia változott. A pénzköltség miatt nehéz olyan ingatlanokat vásárolni, amelyek készpénzben működnek. Ez a pénzköltség/ez a kamatláb felemészti azt a pénzt, amit az ingatlan bérbeadásával kereshetek.
Ha Ön hosszú távú befektető, és cashflow-val szeretne ingatlant vásárolni, az történik, hogy az emberek most azonnal beugranak, és hajlandóak olyan ingatlanokat vásárolni, amelyek néha megtérülnek, vagy akár egy kis pénzt is veszítenek. hónapban, mert az emberek arra fogadtak, hogy „Ha megvehetem ezeket az ingatlanokat és megtarthatom őket a következő hat-tizenkét hónapban, akkor bumm. Ha a kamatok csökkennek, az azt jelenti, hogy újrafinanszírozhatom, és akkor a pénzáramlásom teljesen meglesz. Aztán, ha akarok, eladhatok néhány ingatlant, mert amikor csökkennek az árak, az emberek kikerülnek a pálya széléről. Újra elkezdenek vásárolni. Még mindig van egy leltári probléma. Most kezdenek emelkedni az árak.” Jó fogadásnak tűnik most a vásárlás.
De befektetőként azt hallom, hogy nagyon óvatosnak kell lennie. Tartalékkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy ezeket az ingatlanokat tovább tudja tartani, mert valójában nincs határozott válaszunk arra, hogy mikor és mikor fognak csökkenni ezek a kamatlábak, vagy mennyit fognak csökkenni.

Chen:
Igen. Egyetértek azzal, amit mondasz. Szerintem határozottan az a helyzet, hogy amikor az infláció kicsúszott az irányítás alól, majd a Fed tavaly tavasszal megkezdte a túrázási ciklusát, sok emberben volt az a sziklaszilárd meggyőződés, hogy ez egy aberráció és nem paradigmaváltás. Nem kell mást tennünk, mint kitartani és megvárni, hogy ez elmúljon, és akkor visszatérünk a normális kerékvágásba, hogy amit korábban tapasztaltunk, az normális volt.
Azt hiszem, az emberek egyre inkább arra gondolnak, hogy… „Nos, ha hosszabb távon tekinti a kamatlábakat, és visszatekint arra, hogy a 10 éves kincstárról vagy a jelzáloghitel-kamatokról van szó, akkor az elmúlt néhány évben. évtizedek óta a kamatlábak csak csökkenő története. A pénzügyi válság utáni ráta nagyon alacsony volt. Ahogy mondtam, az én anyagcsere-hasonlatommal ez lehetett az aberráció. Valójában talán egy történelmibb normához való visszatérést nézzük. Biztosan így is lehet.
Ezzel együtt a másik dolog, amire figyelmeztetnék, az az, hogy jelenleg hatalmas a bizonytalanság a gazdaságot illetően. Ha engem fogadott volna tavaly, azt mondtam volna, hogy jelenleg nagy a bizonytalanság a gazdasággal kapcsolatban. De azt mondom, hogy idén még nagyobb a bizonytalanság. Ennek az az oka, hogy tavaly tudtuk, mi az alaptörténet. Tudtuk, hogy az infláció nem kontrollálható. A Fed kezében volt ez a harc. Nagyon-nagyon gyorsan megemelte a kamatokat. 2023-ban meg akartuk nézni azt a meccset. Ezt néztük 2023-ban.
Most a Fed megtette ezt. Ebben a helyzetben vagyunk, ahol gyorsabban gyalogoltak, mint valaha a történelem során. Itt ülünk, és a kérdés az, mi lesz most? Továbbra is jelentős a recesszió kockázata. Azt hiszem, sokan átvették ezt a nézetet, hogy megkaptuk a lágy landolást. A recesszió kockázata elmúlt. A gazdaság olyan rugalmas. Azt gondolom, hogy még mindig nem feledkezhetünk meg a recesszió kockázatáról.
Akkor viszont az infláció még mindig kikerülhet az irányítás alól. Az árfolyamok még magasabbak lehetnek. Valójában mindkét oldalon van kockázat. Amikor síelni jártam, volt ez az ösvény, ahol síelni lehetett. Mindkét oldalon szikla volt. Valamilyen értelemben így gondolom ezt, ahol mindkét oldalon fennáll ez a kockázat. Ez óriási bizonytalanságot szül.
Ha most megnézzük a határidős piacokat, hogy mit jósolnak a határidős piacok a 10 éves kincstárról egy év múlva, akkor alapvetően azt jósolják, hogy a hozamok ugyanolyanok lesznek, mint ma. Ez az az elképzelés, hogy a kamatlábak alapvetően itt maradnak. Ez azt feltételezi, hogy a jelzáloghitel-kamatlábak esetében a jelzáloghitel-felárak is meglehetősen konzisztensek maradnak a jelenlegi helyzetükhöz képest, ami nem feltétlenül lesz így.

Dave:
Vágjunk bele a szórásokba, mert erről beszélünk egy kicsit ebben a műsorban. Emlékeztetőül mindenkinek, történelmi összefüggés van a 10 éves kincstári állomány és a jelzáloghitel-kamatok között. Szerintem ez olyan 170/190 bázispont, valami ilyesmi. Most mi van? 300 bázispont. Jelentősen magasabb, mint korábban volt. A terjedésről beszéltél. Talán egy kicsit hátra kellene ugranunk. Meg tudná magyarázni, hogy a terjedés miért ilyen állandó/hogyan változott az elmúlt néhány év során?

Chen:
Biztos. Teljesen. Ahogy mondtam, a jelzáloghitelek kamatai napi szinten nagyon szorosan összefüggenek a 10 éves kincstári kamatokkal. Ha a 10 éves kincstár ma emelkedik, akkor a jelzáloghitelek kamatai ma valószínűleg emelkedni fognak. Hosszabb időn keresztül ez a kapcsolat kevésbé biztos. Ahogy mondtad, történelmileg, attól függően, hogy hogyan méred… Ez ​​körülbelül 170 bázispont.
De fogalmilag miért változna ez a terjedés? Szerintem két fontos dologra kell gondolni. Az egyik a kamatláb ingadozása és a várható előtörlesztési kockázat. A jelzálogleveleket vagy az államkötvényeket, például a kincstárakat az különbözteti meg igazán, hogy a jelzáloglevelek rendelkeznek ezzel a beépített előtörlesztési kockázattal, tehát valaki, akinek 30 éves fix jelzálogkölcsöne van, és bármikor költség nélkül refinanszírozza vagy kifizeti a jelzálogkölcsönét. A befektetők bármikor megszakíthatják bevételi forrásukat. Gondolniuk kell erre, amikor a biztonságba fektetnek be.
Amikor a kamatlábak nagyon ingadozóak, vagy ha a kamatlábak nagyon magasak, és a befektetők arra számítanak, hogy ez egy aberráció, és akkor a kamatlábak a jövőben csökkenni fognak, akkor az „Ó, vegyél most, refinanszírozd később” a beszéd. sokkal magasabb prémiumot fog követelni jelzáloglevelek vásárlásáért. Ez nagy része annak a történetnek, hogy miért nőtt a jelzáloghitelek felára az elmúlt évben.
A történet másik része az MBS iránti kereslet. Ennek két része van. Az egyik a Fed. A Fed a kiemelkedő MBS-ek körülbelül 25%-át birtokolja. A járvány idején mintegy 3 billió dollárnyi MBS-t vásároltak. Mert a gazdaság élénkítése érdekében a nagyon mély recesszió idején a Fed ismét előhozta a QE játékkönyvet, és azt mondta: „Elkötelezzük magunkat, hogy korlátlan mennyiségű MBS-t vásárolunk, hogy összetarthassuk ezt a hajót.” Továbbra is vásároltak, még akkor is, ha úgy tűnt, hogy a lakáspiac valóban jól megy. De aztán abbahagyták. Amikor megálltak, az egy nagy vevő volt, hirtelen kilépett a piacról.
Aztán a kereslettörténet második része a bankok. A bankok mérlegében már sok MBS van. A kamatokkal kapcsolatos események miatt sok a nem realizált veszteség. Megjelölhetik ezt úgy, mint valami érettséget. Ezért nem kell megjelölniük a veszteségeket ezen a piacon. De ez azt is jelenti, hogy kevesebb étvágya van most több MBS-t vásárolni.
Amióta az SVB márciusban megtörtént, úgy gondolom, hogy megváltozott a bankok betéteivel kapcsolatos nézet. Ez azt jelenti, hogy ha a bankok úgy érzik, hogy a betétek kevésbé ragadósak, ami azt jelenti, hogy nagyobb az esélye annak, hogy a betétek távoznak, akkor kisebb a keresletük a hosszú lejáratú eszközök, például az MBS iránt. Ez a bankok MBS iránti keresletének csökkenéséhez is vezet. Ha arról szeretne beszélni, hogy „Nos, mit jelent ez előretekintően? Ez most új normális a spreadeknél, vagy visszaeshetnek?” Szerintem ez csak néhány dologtól függ.
Visszatérve a két fő okra, amiért kezdetben nagyobbak lettek, ha a nagy volatilitás csökken, és csökken az előtörlesztési kockázat, akkor igen, láthatja, hogy a spread csökken. Az a gondolat, hogy hosszabb ideig magasabb, a kamatláb hosszabb ideig magasabb lesz, azt jelenti, hogy szerintem az előtörlesztés kockázata egy kicsit csökken. Ezért van egy kis hely a kenőcsök számára.
Aztán, ha az MBS iránti keresletre gondol… A Fed kiesett. Kiestek a bankok. De még mindig vannak pénzkezelők. Vannak fedezeti alapok. Egy bizonyos ponton van egy plafon annak, hogy mekkora lehet ezek a felárak, mert egyes befektetők elkezdik azt mondani: „Nos, tulajdonképpen, ha meg tudom szerezni ezt a hatalmas hozamot az MBS-be történő befektetésért, akkor ezt más fix kamatozású értékpapírokhoz képest kell tennem. .” A felárak mekkora korlátai is vannak.

Dave:
Csak hogy mindenki számára világos legyen, az MBS jelzálog-fedezetű értékpapír. Alapvetően ez az, amikor a befektetők, bankok vagy kezdeményezők alapvetően összevonják a jelzáloghiteleket, és értékpapírként is értékesítik azokat a piacon. Az összes különböző párt, amelyet Chen az imént felsorolt… Egy ideje a Fed megvásárolja őket. Általában bankok vagy nyugdíjalapok, vagy más emberek fektethetnek be ezekbe.
Chen, az MBS dolog keresleti oldaláról próbáltam egy kicsit többet tanulni. A másik dolog, amire kíváncsi voltam… És ez talán egy kicsit túl gagyi lesz, úgyhogy ne menjünk bele túlságosan. De hogyan befolyásolják a keresletet a kötvénykamatok és a hozamok világszerte más országokban? Mert azt láttam, hogy a befektetők talán elmenekülnek… vagy legalábbis fedezik a denevéreiket, és pénzüket más országok értékpapírjaira vagy részvénypiacaira teszik. Ez a 10 éves hozamot is befolyásolja. igaz?

Chen:
Ó, igen. Teljesen. Azt hiszem, ahogy egy közgazdász erről gondolkodik, az csak az ön pénzének alternatív költsége. Ha Ön befektető, befektethet részvényekbe. Fix kamatozású értékpapírokba fektethet be. Devizavalutákba fektethet be. Vannak ezek a különféle járművek, amelyekbe beleteheti a pénzét. Ha fix kamatozású értékpapírokon gondolkodik. Befektethet ezekbe az eszközfedezetű értékpapírokba, például az MBS-be, vagy befektethet államkötvényekbe. Ha az államkötvényekre gondol, gondolhat az Egyesült Államok államkötvényeire a más országok államkötvényeivel szemben, valamint az összes többi dologra, amiről nem beszélek.
Igen, mivel ezeknek az egyéb eszközöknek a megtérülési rátája változik, ez szintén befolyásolni fogja mind az amerikai államkötvények, mind az MBS iránti keresletet. Ez viszont befolyásolja az árat, és így az ezekhez a kötvényekhez kapcsolódó kamatlábakat is.

Henry:
Szeretnék egy kicsit elmozdulni, és szerezni… Lesz itt némi spekuláció és vélemény. De van egy olyan tényező, amelyet még nem találtunk ki, és amely hatással lehet, vagy amelyről egyesek úgy érzik, hogy hatással lehet a jelzáloghitelek kamataira a jövőben. Ez lesz a következő elnökválasztás. Beszélne velünk egy kicsit arról, hogy egy politikai hatalomváltás hogyan befolyásolhatja pozitívan vagy negatívan a jelzáloghitel-kamatokat? Vagy ez történelmileg megtörtént, így szólva, konkrétan, ha a Republikánus Párt nyeri a választást, akkor demokrata pártról republikánusra váltunk, és ez hogyan befolyásolhatja az arányokat?

Chen:
Teljesen. Úgy gondolom, hogy a legközvetlenebb út, amelyre a közgazdászok akkor gondolkoznának, amikor valami olyasmiről, mint egy választásról gondolkodnak, hasonló más geopolitikai eseményekhez, amelyek a gazdasági növekedés veszélyének szemüvegén keresztül gondolkodnak erről. Mit jelent ez a gazdaság erejére nézve? Ez hasonló lenne ahhoz, ahogyan az összes folyamatban lévő sztrájkról, a diákhitel újraindításáról, a közelgőnek tűnő kormányzati leállásról gondolnánk. Mindezek a dolgok… Használhatunk hasonló keretet.
Történelmileg, ha belegondolunk, a demokraták lesznek hatalmon, vagy a republikánusok? Az a felfogás, hogy a republikánusok barátságosabbak a gazdasági növekedéshez és talán az üzleti közösséghez. Talán jó lenne. Másrészt a konkrét jelöltektől függ. Csak a farok kockázata jár a hatalmon lévő konkrét jelöltekhez? Úgy gondolom, hogy az emberek ezt figyelembe vennék, amikor azon gondolkodnak: „Ez nagyobb valószínűséggel recesszióhoz vezet?”
Aztán elgondolkodhat azon is, hogy ezek a hatalmon lévő jelöltek például arra vonatkoznak, hogy kit jelölnek a Fed élére, és milyen politikát fog követni a kormányzatuk. Mindezek a dolgok be fognak jönni, ami azt jelenti, hogy nem hiszem, hogy van egy igazán egyszerű vágás: „Ha ez a személy hatalomra kerül, az azt jelenti, hogy a tőzsdék és a kötvénypiacok ezt fogják tenni, és fordítva. ” De én ezt a keretet használnám.

Dave:
Nem szeretnélek leültetni, és megkérdezni, milyen árak lesznek jövőre. De ha két vagy három mutatót kellene választanod a jövő évre nézve, hogy megtudd, merre indulnak a jelzáloghitelek kamatai, mit javasolsz az embereknek, hogy nézzenek meg?

Chen:
Teljesen. Örülök, hogy nem kérsz előrejelzést, mert...

Dave:
Ez később jön. Ne aggódj.

Chen:
Azt hiszem, sok közgazdász úgy érzi, hogy ki kell cserélnünk az elemeket a kristálygömbünkön, vagy ilyesmi. De úgy gondolom, hogy ha előrelátó módon próbál gondolkodni arról, hogy merre tart a gazdaság/merre a kamatláb, akkor a konszenzusos várakozás a legjobb megoldás. Ezt jelentik a határidős piacok és ez a dolog. Ez tényleg az.
Ennek ellenére azt hiszem, példátlan bizonytalanság idején élünk. Ezt tényleg egy szem sóval kell vennünk. Mire figyelünk, amikor megpróbálunk előretekintő képet alkotni? Azt hiszem, ez mind a szokásos dolog, amit néztünk, ami valójában csak a fő gazdasági adatok közzététele. Annak ellenére, hogy azt mondtam: „Az infláció csökkent”, miért emelkedtek a kamatok? Nos, az infláció továbbra is fontos része a történetnek. Ha az infláció újra felmegy… Most, éppen az elmúlt egy-két hónapban, az olajárak ismét felfelé ugrottak. Ez ismét komoly hatással lehet a kamatokra. Az infláció folyamatos figyelemmel kísérése nagyon-nagyon fontos.
Ekkor a gazdaság számára általában nem a GDP a legfontosabb gazdasági mutató. Valójában ez a munkaerőpiac. Ez az állásjelentés. A munkanélküliségi rátára gondolva/megnézve, hogy havonta hány munkahelyet adnak a gazdaságnak. Aztán vannak kapcsolódó munkaerő-piaci jelentések is, mint például a JOLTS. A megnyílt állások és munkaerő-forgalom felmérése az elmúlt évben nagy figyelmet kapott. Aztán a magánszektor számait is, mint például az ADP és minden. Valójában ugyanazok a szokásos gazdasági adatok.
Ami igazán különbözik a mai közgazdaságtanban, mint a karrierem kezdetén, az az, hogy sokkal több a magánszektorbeli adat. A lakhatási oldalon nyilván Redfin, sok olyan magánszektorbeli adatot közölünk a lakáspiacról, amelyek szerintünk előremutatóbbak, mint amit nyilvános adatforrásokból kapunk.
Hasonlóan fontosnak tartom, hogy figyeljünk azokra az adatokra, amelyeket például a JP Morgan Chase Institute és a Bank of America Institute ad ki az amerikai fogyasztók helyzetéről abból a szempontból, hogy mennyivel több megtakarítás maradt még hátra. Tudjuk, hogy rengeteg megtakarítás volt. Az embereknek sok felesleges megtakarításuk volt a járvány után. Ez tényleg kiszáradt? Ha kiszáradt, kinek? Kinek van még megtakarítása? Ez fontos, amikor problémákon gondolkodunk. Az emberek néhány napon belül újra elkezdik fizetni a diákhitelt. Ki a horgon a diákhitel kifizetésében? Kinek van pénze ezekre a kifizetésekre? Mit jelent ez a jövőbeni kiadásaikra nézve? Nagyon sok magánszektorbeli adatforrás van, amelyekre szerintem szintén nagyon fontos odafigyelni.

Dave:
Nagy. Köszönöm szépen, Jen. Ez hihetetlenül hasznos volt. Nyilvánvalóan az emberek megtalálhatják a Redfinnél. Van olyan konkrét hely, ahol kiadja a munkáját, vagy ahol az embereknek követniük kell?

Chen:
Igen. A Redfin híroldalon közöljük minden jelentésünket. A közelmúltban a közgazdász sarkunkból is hozzáadtuk azt a weboldalt, ahol gyorsan megtekintheti az eseményeket vagy a gazdasági fejleményeket. Ez egy igazán nagyszerű hely, ahol minden gondolatunkat megtalálhatjuk.

Dave:
Rendben. Nagy. Nos, köszönöm szépen Chen. Köszönjük, hogy csatlakozott hozzánk.

Chen:
Nagyon köszönöm, hogy nálam lehetek.

Dave:
Mit gondoltál?

Henry:
Nos, mindenekelőtt ez egy hihetetlen munka volt egy rendkívül összetett témában, és még azok számára is érthetővé tette, akiknek nincs közgazdasági múltjuk, vagy nem értik, hogy ezek a tényezők hogyan játszanak egymással, mert én nem. Jobban tudtam követni ezt, mint bármely más gazdasági beszélgetésünket. Úgy gondolom, hogy ez rendkívül értékes a közönségünk számára. Csak egy csomó találgatás van odakint. Mindenki olyan, mint egy utcai közgazdász. Mindannyian azt mondják: „Igen, a kamatlábak hat hónapon belül csökkenni fognak. Akkor őrület lesz odakint.” Senki sem tudja igazán. Jó hallani, hogy valaki, aki folyamatosan figyeli ezeket a számokat, és következetesen nézi ezeket a mutatókat, azt mondja, hogy… "Nos, a kristálygömbömnek még szüksége van egy kis elemre." Csak egy jó szó, hogy óvatosnak kell lennie a stratégiájával.

Dave:
Teljesen. Minél többet tanulok a közgazdaságtanról, azt hiszem, annál kevésbé próbálok jóslatokat készíteni, és annál inkább próbálom megérteni a változókat és azokat a dolgokat, amelyek beletartoznak abba, hogy mi fog történni. Senki sem tudja, mi fog történni a jelzáloghitel-kamatokkal. De ha meg tudom érteni, hogyan működik a spread, ha megértem, hogy a tulajdonjogú kincstárak miért mozognak úgy, ahogyan, akkor legalább képes leszel valós időben nyomon követni a dolgokat, és megalapozott tippeket tenni, ahelyett, hogy csak ezeket tennéd. félelemen alapuló reakciók, amit szerintem ezek a fotelközgazdászok csinálnak.

Henry:
Adj egy 10-től XNUMX-ig terjedő skálát. Mennyire volt nehéz számodra, hogy ne hagyd magad teljesen kiakadni, és ne menj bele a gazba mindenen, amiről beszél?

Dave:
Azt akartam kérdezni, hogy a Bank of Japan legutóbbi döntése… Ez nem vicc. Szó szerint azt kérdeztem: „Kérdezzem a Bank of Japan politikájáról és arról, hogy mit csinálnak a vásárlási hozamaikkal?” Csak tudtam, hogy senki sem fog egy (pipogást) adni arról, amiről beszélek. De kérdezni akartam.

Henry:
Láttam az arcodon, hogy csak azt akarod. Azt mondtad: „Ez az én népem”.

Dave:
Tudom. Úgy voltam vele, hogy "utána is itt kell tartanom Chent, hogy csak egy oldalbeszélgetést folytathassunk a gazok hülyeségeiről." De remélhetőleg Henry azért volt itt, hogy megtartson minket annak a birodalmában, amiről normális befektetők és normális emberek beszélni akarnak.
De összességében nagyszerűnek tartottam. Nekem elég fura volt. Rengeteg jó információ volt. Ismét szuper emészthetővé tette. Remélhetőleg mindenki úgy távozik, hogy egy kicsit többet tud arról, miért mennek úgy a dolgok, ahogy mennek. Azt hiszem, őszintén szólva, az emberek azon lepődnek meg a legjobban, amikor elmagyarázza nekik, hogy a jelzáloghitel-kamatokat nem a Fed határozza meg. Állandóan erről beszélünk. Úgy érzem, akik hallgatják a műsort, eljutottak ehhez. De ezt öt-hat éve még nem tudtam. nem igazán értettem. Azt hiszem, minél jobban megérted, hogy ezek az elvont dolgok hogyan hatnak a vállalkozásodra… Szó szerint, mindennapi létedet a birtokkincstár befolyásolja. Aki tudta? Szerintem nagyon érdekes és nagyon fontos, hogy odafigyeljünk rá.

Henry:
Az, ahogy egy keretben elmagyarázta, sokkal könnyebben érthetővé tette. Folyton csak őt képzeltem. Olyan vagyok, mint: "Ember, bárcsak egy tábla előtt állna, és mindezt kiírná."

Dave:
Az remek lenne. Ne adj ötleteket. Lesz egy Mad Money, Jim Cramer viccünk, ahol gombokat csapkodva szaladgálunk, és dolgokat dobálunk. Caleb meg fog ölni minket. Rendben. Hát köszi, haver. Ez nagyon szórakoztató volt. Remélem te is sokat tanultál. Csináljunk egy közösségi bejelentkezést helyetted. Ha az emberek követni akarják Henryt, hol tegyék?

Henry:
Az Instagram a legjobb hely. @thehenrywashington vagyok az Instagramon. Vagy meglátogathat webhelyemen a seeyouattheclosingtable.com címen.

Dave:
Rendben. @thedatadeli vagyok az Instagramon. Engem ott is megtalálsz. Köszönöm szépen mindenkinek, hogy meghallgattak. Találkozunk legközelebb az On The Marketen. Az On The Marketet én, Dave Meyer és Kaylin Bennett hoztuk létre. A műsor producere Kaylin Bennett, szerkesztője az Exodus Media. A szövegírást a Calico Content végzi. Szeretnénk megköszönni mindenkinek a BiggerPockets-nél, hogy lehetővé tették ezt a show-t.