A bankok csökkentik a hitelt, valóban VÉGE a piaci „recessziónak”?

Dave:
Hé, mi történik mindenkivel? Üdvözöljük a piacon. Én vagyok a házigazdád, Dave Meyer, és újra összehoztuk a teljes bandát. Ma Kathy, James, Henry és Jamil csatlakozik hozzánk. Úgy érzem, már egy ideje nem készítünk együtt. Jó látni titeket.

Kathy:
Hasonlóképpen.

James:
A család újra együtt.

Kathy:
És James sokkal idősebb.

James:
Én vagyok, és nem bölcsebb.

Dave:
Tudom, tegnap felvettünk a születésnapján, és arra gondoltam, hogy énekelek neki a podcastban, de aztán nagyon elájultam, és nem tettem meg.

Kathy:
Még mindig van esély.

James:
Igen, várom. Kathy, van egy albumod, énekelned kellene.

Kathy:
Ez igaz. Ez igaz. Ó, ember, most elment a szó.

Dave:
Rendben, nem énekelünk mindenkit, de James, boldog születésnapot mindenkinek. Tegnap felvettük, így sok boldog születésnapi epizódot láthatsz, de mindegyiket megérdemled.

James:
Értékelem ezt.

Dave:
A mai epizódunkban át fogunk menni néhány ingatlanos címszóra. Négy kiváló történetünk van számodra. A lakáspiaci recesszióról fogunk beszélni, és arról, hogy vége-e vagy sem. A hitelstandardok és azok szigorítása, és mit jelent ez az ingatlanbefektetők számára. Beszélni fogunk arról, hogy elad-e egy ingatlant, hogyan biztosíthatja, hogy ne kapjon alacsony ajánlatokat, és beszélünk 15 városról, amelyek jó helyzetben vannak a stabil növekedéshez, és valószínűleg megőrzik értéküket a a következő pár évben. Úgyhogy maradjon itt a szünet után, és rátérünk ezekre a témákra.
Első történetünkben természetesen a lakáspiaci recesszióról beszélünk. Ha hallgatod ezt a műsort, elég sokat beszélünk erről a témáról, hogy mi a helyzet a lakásárakkal. De csak az elmúlt néhány hónapban elég jelentős változást tapasztaltunk a lakásárak trendjeiben. Évről évre visszaestek, csak enyhén, ez nem volt túl komoly, de a legtöbb mércével egy ponthoz értünk, mindenkinél kicsit másak az adatok, mondván, hogy lényegében egyenrangúak vagyunk a tavalyival. laposról van szó. Tehát a kérdés, amiről ez a cikk beszél, a NAR felmérése, amely azt jelzi, hogy a lakáspiaci recessziónak vége lehet, talán ez volt a valaha volt legrövidebb lakáskorrekció, és most a jövőbeli növekedésre készülünk. Szóval Henry, kezdjük veled. Úgy gondolja, hogy az ingatlanpiaci recesszió véget ért, és egyikőtök sem mondhatja azt, hogy „Ez a piactól függ”. Tudom, hogy mindjárt, itt nemzeti alapon beszélünk.

Kathy:
Majdnem kimondta, kijött a száján.

Dave:
Tudom, láthattam. Olvastam az ajkáról, hogy azt mondják: „Arkansasban minden csodálatos, és idiótáknak költözzön Arkansasba.”

Kathy:
Ott nincs recesszió.

Dave:
De érezz együtt velünk, Henry, és mondd el, mi folyik országos szinten.

Henry:
Oh ember. Nézd, azt hiszem, azt látjuk, amiről mindannyian beszéltünk. Valójában kezdjük érezni ezt a készlethiányt, és mivel a készletek hiánya és az emberek csak megértik, a kamatlábak valahol hat és nyolc között vannak, és ők elégedettek vele. Az emberek elköltözésének okai nem mindig anyagiak. Változik az életmódjuk, az életük, a munkájuk, vagy azért akarnak munkahelyet váltani, mert több pénzt szeretnének keresni. Sok munka vár rád a fizetésemelés érdekében, és ehhez költözésre lehet szükség, akár a városodban, akár azon kívül. Vannak emberek, akik kapcsolatokért költöznek, és az élet kezd megtörténni. Az embereknek lakást kell venniük, nincs lakást venni, mert beszéltünk a bezárásról, akiknek alacsony a kamata, nem akarnak eladni, és nincs sok készlet.
És így kezdi látni, hogy az emberek küzdenek a készletért, ami odakint van. Tehát ismét több ajánlati helyzetet lát, és szinte mindenre, amit felsorolunk, több ajánlatot kapunk. Az jó. Azok a dolgok, amiket felsorolunk, amelyek nem olyan jók, vagy azok, mert megtartjuk az ingatlanokat, ezért vásárolunk ingatlanokat, csak kitakarítjuk, és visszahelyezzük a piacra, hogy nincs felújítva. Ezek eladása tovább tart. Szóval szerintem egészséges piacot lát. És ennek így kell történnie, nem? Ha felsorakoztat egy vacakot, akkor az eladása tovább tart, mint a helyesen elkészített. Ezeknek több ajánlatot kell kapniuk, és gyorsan kell eladniuk. Szóval vége van egy ülésnek? Ember, szerintem igen, főleg, ha a kamatok nem emelkednek újra. Ha a hanyatlás jeleit kezdik mutatni, akkor azt gondolom, hogy rohanni fogsz vásárolni, ami ott van, és akkor még több ajánlatot fogsz látni.

Dave:
Kathy, kíváncsi vagyok, mit gondolsz. A minap volt egy műsorunk Kathy-vel, J. Scott-tal és Scott Trench-cel, és kaptam egy előzetest arról, hogy Kathy szerint mi folyik itt, de szeretnénk hallani a véleményedet erről, és arról, hogy szerinted kimaradtunk-e az erdőket az árkorrekciók tekintetében.

Kathy:
Nos, Logan Mohtashami idézetével élve: „Egy vadul egészségtelen lakáspiacon vagyunk”. Szóval, ahogy Henry mondta, talán vissza kell menni egy piacra, ahol valóban meg kell próbálni eladni valamit, és annak jól kell kinéznie. Nagyon nehéz most egy ügynöknek, meg kell határoznia az árat.

Henry:
Dolgoznod kell.

Kathy:
Igen. Nos, ez még csak 18 hónapja volt, csak kiragasztott egy táblát, és az ingatlan eladható, bármilyen állapotban is. Tehát egészségesebb abból a szempontból, hogy az eladónak tulajdonképpen minőségi otthont kell biztosítania, a legtöbb esetben azért, hogy azt a szabadpiacra helyezze, nem annyira a befektetői piacra. A vásárlóknak pedig időt kell szánniuk az ingatlan vizsgálatára. Ismétlem, 18 hónappal ezelőtt bizonyos esetekben még ellenőrzésre sem lehetett menni, csak úgy kellett vásárolni, ahogy van, és elvinni, amit kapott, mert sok városban százan vártak rá.
Tehát ebben az értelemben egészségesebb a vevőnek, több ideje van megnézni, hogy mit vesz. De a vadul egészségtelen rész az, hogy magas kamatokkal és magas árakkal még mindig fogy, az ingatlanok még mindig elkelnek, mert nincs más lehetőség, kivéve az új lakásokat. És ez az oka annak, hogy az építők most kicsit izgatottak. Az építők bizalma megnőtt, mert a cuccaik fogynak. Az építőipari eladások 20%-kal nőttek, míg a meglévő lakások eladásai 20%-kal csökkentek, mert ez az, ami eladó. Rich és én éppen most zártunk le egy vadonatúj duplexet Palm Coastban, 4.75-ös kamatot kaptunk, mert ezt meg tudtuk alkudni az építtetővel, mert volt lehetőség tárgyalni, és remekül folyik a pénzforgalom. És ez szerintem egy lehetőség az építtetőknek és azoknak, akik új lakást szeretnének vásárolni, mert ez elérhető.

Dave:
James vagy Jamil, egyikőtök is úgy gondolja, hogy ez helytelen, hogy a következő néhány hónapban további árcsúszásokra van lehetőség?

James:
Valójában azon múlik, hogy megtörik-e a munkaerőpiacot vagy sem. Szerintem mindenki állandóan a kamatokat nézi. Azt mondják: "Ha a kamatok csökkennek, és a lakhatás megőrül." De nagyon sok más külső tényező van, amelyekre figyelned kell. Mi történik a munkaerőpiacon, mi a helyzet a munkanélküliséggel, ez enyhül? És ha nem, akkor tovább emelhetik ezeket az arányokat.
Ez a cikk pedig azt jósolja, hogy nagyon pozitív és agresszív, és remélem, ez így is lesz. Azt írja, hogy a kamatláb akár 6.5-re is csökkenhet az év végére, 6-ben pedig 2024%-ra. Jelenleg 7.5-10 árfolyamon tartunk azon vásárlók számára, akik vásárolnak, és a piac még mindig mozogni és stabilan maradni. Tehát logikus, hogy a piac fellendülne, ha az árfolyam nagyjából egy pontot csökkenne, az XNUMX%-kal megfizethetőbb a következő fogyasztó számára. És így azt gondolom, hogy ha az árfolyamok csökkennek, a készlethiány miatt továbbra is rendben lesz. De figyelned kell… Nem csak a kamatokat nézheted, hanem mindent, ami a világban történik. Mert ha valamiféle globális recesszióba kerülünk, ami megtörténhet, akkor szerintem ott fog leesni a lakáspiac. Valójában nem hiszem, hogy ez már sokat fog szólni az árakon.

Jamil:
Igen, James, ez egy nagyszerű pont. A másik dolog, amire szerintem oda kell figyelnünk, hogy mennyi készpénz, hány lakást vásárolnak ténylegesen készpénzzel, és hogy mekkora befektetői aktivitás van még a piacon. Ez még mindig egy része annak, ami jelenleg előmozdítja a dolgokat. Csak abból kiindulva mondhatom, hogy mit csinálunk a mi üzletünkben, még mindig óriási a befektetői tevékenység, amely felfalja a készleteket. És mi történik, ha egyszer csak befektetők kezdik el listázni ingatlanaikat, vagy többet tesznek forgalomba ebből a készletből?
Vagy a másik oldalon, mi van, ha az emberek azt mondják: „Oké, tudod mit? Az árfolyamok éppen annyira csökkentek, hogy ezt a bezárkózó hatást leküzdjük.” És akkor mindazok az emberek, akik ültek ezen az ingatlanon és ezen a készleten, mert azt mondták: "Nos, nem fogok eladni, túl alacsony az árfolyam." Most meggondolják magukat, és ezt a készletet megkapjuk a piacon, szerintem ez is okozhat árazási helyzeteket. Szóval, azt hiszem, még nem értünk ki az erdőből, mert úgy gondolom, hogy nem ismerjük az összes változót, és nem tudjuk, hogyan fognak működni az emberek, ha valamivel normálisabb helyzeteink vannak.

Dave:
Valahogy veled vagyok Jamil. Nem azt mondom, hogy az árak csökkenni fognak, de úgy gondolom, hogy a lakáspiaci recesszió befejezettnek nyilvánítása egy kicsit megelőző jellegű. Jelenleg sok bizonyíték van arra, hogy a jelzáloghitelek kamatai még egy ideig magasabbak maradnak. Ezt augusztus elején rögzítjük. A Fitch éppen leminősítette az amerikai hitelminősítést, ami a kötvényhozamokat megemelte, ami a jelzáloghitelek kamatlábait emeli a következő napokban. A Fed jelezte, hogy hosszabb ideig magasabban kívánják tartani a kamatokat, és nincs okom arra, hogy ne higgyek nekik.
Tehát úgy gondolom, hogy van bizonyíték arra, hogy bizonyos dolgokban a nyári forgalmas értékesítési szezon után enyhe csökkenést tapasztalhatunk az ingatlanárakban. Ne gondolja, hogy drámai lenne, de nem hiszem, hogy elegendő információnk van, ahogy mondtad, Jamil, ahhoz, hogy kijelenthessük, az ingatlanpiaci recesszió véget ért. Én személy szerint továbbra is óvatosan járnék el, vagy legalábbis így járok el.
Második történetünk főcíme: „A Fed szerint az amerikai bankok tovább szigorították a hitelezést a kudarcok nyomán.” Tehát a Fed kiadta ezt a jelentést, és lényegében azt mondta, hogy miután mindenki tudja, mi történt a bankválsággal, hogy a bankok alapvetően megemelték a normáikat, hogy elkerüljék a fizetésképtelenség kockázatát, ahogy azt néhány banknál láttuk, különösen a Silicon Valley Banknál. gyenge volt a hitelkereslet. És alapvetően azt mondják, hogy a bankok megemelték a normáikat, és most körülbelül 50%-kal nehezebb, a hitelezés körülbelül 50%-kal szigorodott, különösen a kereskedelmi és ipari hiteleknél. Szóval, kíváncsi vagyok, James, kezdjük veled. Mit gondol, milyen hatással van ez az amúgy is kockázatosnak tűnő kereskedelmi szektorra?

James:
Úgy érzem, ez olyan dolog, amiről már vagy hat hónapja beszélnek, hogy ez így megy. És ez nem is lehet meglepő, hiszen a kereskedelmi szektorban még mindig sok az üresedés, az iparit túlvásárolták, olyan, mint az öntároló. A bankok pedig úgy érzik, hogy ez kockázatos, ezért szigorítani fogják a követelményeiket. Ennek van értelme. Azt mondják: "Hé, ez nem néz ki igazán jól." Ráadásul a pénzköltség sokkal magasabb, hogy fedezni tudják az adósságfedezetet.
És ezért azt hiszem, hogy ez továbbra is szigorítani fog, és nem hiszem, hogy ez csak az iparban van így. Ebben a cikkben sok kereskedelmi és ipari dologra hivatkoztak, és azt mondják, hogy a kereslet 50%-kal csökkent. De ennek van értelme, nem sok tranzakció zajlik ezen a területen, irodában, ipari területen, egyszerűen nem látom, hogy ezek az ügyletek csökkennének a helyi piacon. Még mindig több családot látunk, és nem olyan szigorúak ezzel a kereskedelmi hitelezéssel, csak bezártunk néhány meglehetősen jó kamatot. De nagyon akarták… Ezek a bankok leginkább az adósságfedezeti mutatókkal foglalkoznak. Nem aggódnak annyira az értékek kölcsönzése miatt, sem az ügylet méltányossága miatt. Biztosak akarnak lenni abban, hogy az eszköz megtérüljön, és nem hiszik el, hogy az iroda ezt megteszi. És így azt hiszem, nagyon nehéz lesz pénzt szerezni a következő 12-24 hónapban. Sokkal több tulajdonosi finanszírozásra lesz szükség ezen a téren ahhoz, hogy a tranzakciók helyreálljanak. És nem látom, hogy ez legalább egy-két évig eljön.
És ha befektető vagy, és most azonnal ki kell menned a bankokba vásárolni. Annyi helyi bankkal beszélünk, és a betétek áthelyezéséről beszélünk, hogyan szerezzünk náluk több hitelkeretet? Jelenleg egy bankom volt egy duplexben, és 40%-ot akarnak lejjebb vinni, én pedig 25%-kal a piaci ár alatt veszek, ennek semmi értelme egy hitelnél. Inkább az adósságfedezet miatt aggódtak. Ezért felajánlottuk, hogy áthelyezünk néhány betétet, és a 40%-os csökkenés helyett hirtelen 25%-ra csökkennek. Tehát csak nézik az összes biztosítékot, meg akarnak bizonyosodni arról, hogy megvédik. A befektetőknek pedig éppen most fontos, hogy vásároljanak a bankokban, menjenek el hozzájuk beszélni, kinek van kereslete, kinek van szüksége betétekre, használja a betéteit, szerezzen barátokat a csapatába, és akkor pénzhez juthat. De rövid távon nem látok nagy mozgást a kereskedelmi hitelezésben a következő 12-18 hónapban.

Jamil:
Igen, ehhez akartam hozzátenni. Szerintem James eltalálta. És a kulcs, ami szerintem valóban meg fogja mozdítani a piacot, vagy legalábbis felfrissíti azt, az az, hogy az emberek gondolkodásmódjukat kreatívabb helyzetek és megoldások felé fordítják. Tulajdonosi finanszírozás, úgy gondolom, ha az eladók, akik valóban ki akarnak szállni a helyzetükből, ha fel tudják ajánlani ezeket a tulajdonosi finanszírozási lehetőségeket az embereknek, akkor elkezdhetnénk látni, hogy új befektetők vagy emberek ülnek az asztalhoz és azt mondják: „Nézd, én elfogadnám. ezt a projektet bevállalnám. Megnézném ezt az eszközt, de értelmesnek kell lennie.” És ahogy James is mondja, kreatívkodsz a bankokkal, áthelyezed a betéteket, ideális helyzetet teremtesz akár a hitelezőnek, akár az ideális helyzetet neked, mint az adott vásárlónak, akinek pénzügyi helyzete tulajdonosa. . De a kreativitás a kulcs. Minél kreatívabbak lesznek az emberek az ilyen típusú eszközökben, annál nagyobb lesz az üzletkötés. De ez csak akkor fog megtörténni, amíg az emberek ki nem lépnek a gondolkodás szokásos dobozából.

Dave:
Igen, ez egy jó pont. És megértem, hogy van értelme kreatívnak lenni, de úgy érzem, a másik dolog, ami ezt tartja fenn, az az, hogy folyamatosan azt halljuk, hogy a kereskedelmi eszközosztály összeomlik. És a felső korlátok emelkedtek, az árak egy kicsit csökkennek, de úgy érzem, ez a másik dolog, ami ezt csak lezárja, mintha mindenki erre a közelgő összeomlásra várna, amiről én személy szerint még mindig azt gondolom, hogy meg fog történni, de még nem történt meg. Szóval Kathy, kíváncsi voltam, mit gondolsz erről.

Kathy:
Nos, azt hiszem, a Fed örül ennek a hírnek. Pontosan ezt próbálják létrehozni. Ez történik egy szigorítási ciklusban, amikor a Fed megpróbálja lassítani a dolgokat, visszahúzni a pénzt a rendszerből. Ez kevesebb hitellel történik. És tudjuk, hogy a bankok megint őrült dolgokat csináltak, mint 18 hónappal ezelőtt. Az emberek őrülten jegyeztek, és valahogy a bankok elfogadták ezt, és ez megváltozott.
Szóval, gyakran előfordul, hogy túlkorrekció történik, amikor a bankok egy kicsit túl engedékenyek lesznek, és hopp, megfizetik ennek az árát, akkor szigorítanak, és ezt teszik. Hitelezne most egy kereskedelmi ingatlanra hatalmas előleg nélkül? 50%-os LTV-nek kellene lennie, ahogy sokan megkövetelik, mert nem tudjuk, hol van a mélypont a kereskedelmi ingatlanoknál. Szóval rendkívül kockázatos. Hatalmas túlkorrekció történik, mert a bankok túl engedékenyek voltak, de nem is olyan régen. Tehát megfizetik az árát. De a kérdés az, hogy a bankok hogyan élik túl, ha nem folytatnak üzletet? Ha nem adnak kölcsön, az gond. Tehát több problémát fogunk látni emiatt.

Henry:
Teljesen egyetértek. Szerintem James az orrára ütött. A bankok üzletek, srácok. Szolgáltatást nyújtanak, és ez a szolgáltatás jellemzően pénzkölcsönzés, kölcsönt kell adniuk ahhoz, hogy az üzletben maradjanak. És így ki kell találnia a „Mit ér ez nekem?” kérdést a bankja számára. Ha azt akarja, hogy a bank hitelt adjon, akkor szigorítanak, nem hiteleznek, hanem szigorítanak. Ez csak azt jelenti, hogy a számukra kényelmetlen dolgokért azt akarják, hogy több bőröd legyen velük a játékban. Azoknál a dolgoknál, amelyekkel kényelmesebbek, valószínűbb, hogy kevesebb bőrt igényelnek a játékban, mert kényelmesek az adott eszközosztályban.
Tehát meg kell találnia azt a helyi bankot, amelyik szereti az ingatlanbefektetéseket, és ki kell építenie ezt a kapcsolatot. A szigorítás pedig csak azt jelenti, hogy azt akarják, hogy valóban jó üzletet kössön, azt akarják, hogy igazán jó ingatlanbefektető legyél. Tehát, ha Ön erős egy adott résben, és megtalálja azt a bankot, amelyik ebben a résben kényelmes, akkor azt hiszem, találhat kedvező hitelezést. Csak munkába fog kerülni. Egyszerűen nem hívhatja fel a bankot, bármelyik bankot, és nem kaphatja meg a kedvező feltételeket, mint egy évvel ezelőtt bizonyos eszközökre, ez munkaigényes. Néha fel kell hívnia 20, 30 bankot, és meg kell beszélnie velük, hogy mit csinál, mielőtt megtalálná azt, amelyik hajlandó kölcsönadni az Ön által keresett kamattal és feltételekkel.
Szóval igen, szigorítanak, nehezebb lesz megtalálni a pénzt, de a pénz még mindig kint van. És akkor azt hiszem, James igazán fejbe vette, hogy üzletben kell maradniuk, és ezért akarják a betéteidet. Tehát, ha megtalálja a „Mit jelent nekik?”, és elhozza nekik a betéteit, akkor valóban jó feltételeket tud tárgyalni bizonyos eszközökre. Ismét egy kockázatosabb eszköz, több bőr a játékban, kevésbé kockázatos eszköz, kevesebb bőr a játékban. És ha betétet visz nekik, még jobb. Ez nem a világ vége.

Dave:
Nos, nem mindegyikünknek van akkora betétje, mint a tiéd és Jamesé. Nem tudom, hogy ennyire lenyűgöznék-e az enyém, és hajlandóak lennének-e kölcsönt írni nekem.

James:
De ez mind relatív, az Ön piacától függően keresik annak százalékát, amit kölcsönadnak Önnek. Tehát ha egy 200,000 40,000 dolláros piacon vagy, akkor 40,000 20-et kell mozgatnod. Ha oda tudsz költöztetni XNUMX plusz befizetést vagy valami ilyesmit, mert megkapják az előleget, és akkor a te pénzed XNUMX%-án is lógnak, akkor ezért érzik jól magukat, és újra kölcsönadhatják. Tehát nem kell sok pénz a vásárláshoz, ez a piactól függ. Nos, ha Seattle-ben tartózkodik, igen, át kell helyeznie egy kis pénzt, ez drága, vagy LA-ban hasonló, de ez inkább a százalékon, mint a méreten múlik.

Henry:
Igen, Arkansasban vagyok, adhatok nekik öt dollárt, jól vagyunk.

Dave:
Rendben. Harmadik történetünk főcíme: „Ingatlanszakértők, öt ok, amiért alacsony ajánlatokat kap, és hogyan lehet ezt megoldani.” Látom, hogy James fülig vigyorog, készen áll, hogy beszéljen erről. James, csak hagyom, hogy kezdd.

Kathy:
Kicsit mérgesnek is tűnik emiatt.

Dave:
Igen, készen áll a harcra.

James:
Tudom, hogy Jamil tud velem kommunikálni, amikor az emberek azt mondják: "Ó, te olyan alacsony bálozó vagy." Olyan durva dolog felhívni valakit, hogy őszinte legyek. Ez olyan, mintha nem, mi nem vagyunk alacsony bálozók, valójában piaci értéket kínálunk az eszköz állapotáért. Ezért azt hiszem, fontos tudni ezekről az emberekről, akik ezt a kifejezést használják. Nem, csak rossz az ár. Nem bánt meg valakit, ha statisztikai adatokat tud szolgáltatni az ajánlat összegének alátámasztására. És szerintem ezt nagyon fontos tudni a nagykereskedőknek, a befektetőknek. Az ajánlatokat piaci érték alapján írjuk, ahogy van. És nekünk nem mindegy, hogy mi… A jövőbeni piaci érték a befektető számára a felfelé irányuló oldal, aminek semmi köze ahhoz, amit a tulajdonos jelenleg birtokol, most vásárolunk.
És így, amikor az emberek alacsony ballernek neveznek, csak arra ügyelünk, hogy mindig három-öt kompozíciót adjunk be, amelyek azt mutatják, hogy az eladónak az igazi háló tartományában vagyunk. De nagyon tetszett ez a cikk. Valahogy kimondták, mert azt mondták: "Hé eladó, ha rengeteg alacsony ajánlatot kapsz, talán te vagy az, nem ők." És ez az, amiből kiderül. Ha ma piaci áron szeretné eladni ingatlanát, akkor annak bemutathatónak kell lennie. Az emberek jó terméket vásárolnak. De ha a középmezőnyben van, akkor a középső árazásba kerül. Ha munkára van szüksége, munkaárat fog kapni. És az eladón múlik, hogy végrehajtja-e ezeket a változtatásokat, hogy megváltoztassa az eladási módot. És ha nem akarják végrehajtani ezeket a változtatásokat, akkor csökkenteniük kell az árat. Ez az üzlet pontosan így működik.
És nagyon tetszett a cikk. Sok mindent kiemelt, bemutatva az ingatlanodat, meg kell dolgozni érte. Értsd igazán, hogy mi van és mit árulsz. És ha megvannak ezek a dolgok, akkor ennek megfelelően fogod beárazni, és nem az alacsony golyókat kapod, hanem csak egy tranzakciót. Szóval szerintem nézd csak meg, mi van. Ha nem árul, nézd meg, mi van nálad, és lehet, hogy ez csak egy ár és egy árpont dolog, és hagyod békén, és csak annyit mondasz: „Hé, az ilyen készletet tovább tart eladni, szóval ülj rá." De ha a dolgok zajlanak körülötted, és nem, az általában termékprobléma.

Jamil:
Ezt megduplázom, mert James, te és én, és Henry… Kathy az egyetlen, aki csillogó ingatlanokat vásárol, mert szereti az új dolgokat, és szerintem ez nagyszerű. Mi nem, hanem olyan cuccokkal kereskedünk, amiket át kell helyezni, amelyek hozzáadott értéket képviselnek. Itt van az a dolog, amit nagyon fontosnak tartok. Tehát nézzük az ingatlanügynököket. Vagyonkezelők, ami azt jelenti, hogy kötelesek elmondani az eladóknak az igazat. Kötelesek ügyfeleik legjobb érdekében cselekedni. Ez pedig azt jelenti, hogy őszintének kell lenni hozzájuk, és azt mondani nekik: „Figyelj. Nézze, nem érdekel, mit adott el a szomszéd, 100,000 1970 dollárt költöttek abban a házban, hogy megjavítsák, nem fogod megkapni azt a pénzt. Még mindig van itt XNUMX-es Shea szőnyeg, és van egy Electrolux hűtőszekrényed, ez nem fog működni. Itt van, miről van szó, van lehetőségünk, oké? Az első számú lehetőség, ha pénzt költ, megjavítja ezt a házat, megszerzem, amit Dave eladott az utca túloldalán. Ha nem akarsz pénzt költeni, akkor készpénzes ajánlatot fogok kapni egy befektetőtől, aki elkölti a pénzt, és megcsinálja.”
De legyünk őszinték az emberekhez. A tény az, hogy amikor a listázási találkozón van, és hazudik az ügyfelének, csak azért, hogy aláírja a megállapodást, így elpazarolhat hat hónapot az idejéből, és amíg a ház a piacon áll, és azt gondolják, hogy rossz munkát végeztél, és akkor azt gondolják, amikor befektetői ajánlatok érkeznek, azok azért alacsonyak, mert tisztességtelen voltál velük az ingatlan tényleges értékét illetően. Ez problémás számomra.

Dave:
Szeretem ezt. Állandóan erről kellene beszélnünk, erre az energiára van szükségünk.

James:
Szeretem.

Dave:
Haver, tegyél annak az embernek egy vizes palackot a törülközőjére, csak [hallhatatlan] tett egy teljes kört a ringben.

James:
Most csináltad a születésnapomat.

Dave:
Le kell legyeznünk őt egy kicsit. Rendben, Henry?

Henry:
Ez a cikk azt mondja nekem, hogy ez ingatlan, ez így működik. Valamit azon az értéken kell eladni, amilyen. Nem számíthatsz arra, hogy több pénzt kapsz valamiért, ami nem ér annyit. De az emberek még mindig abban a 2020-2022-es buborékban vannak a fejükben, ahol azt mondják: „Kidobhatom, és jön valaki, aki mindent megad, amit csak akarok.” És ez már nem így van. Ez ismét egy egészséges piacot modellez. Ami azt jelenti, hogy ha el akarsz adni valamit, akkor úgy kell pozícionálnod, hogy annyiért add el, amennyit megér. Szóval, eljövünk, és felajánljuk, hogy a jelenlegi állapotában szerintünk mennyit ér az ingatlan. Időszak. Vége a történetnek. Ha több pénzhez akarsz jutni, akkor pénzt kell raknod az ingatlanba, jól kell kinézned az ingatlant.
Számomra minden, amit most felsorolok, ha ingatlant adok el, és nagyszerű munkát végeztem az ingatlan átalakításával, és odafigyeltem a részletekre. Mert még egyszer, azelőtt csak rúzst kenhettél egy disznóra, és kidobhattad volna, de most az emberek átsétálnak az átalakításon, és azt mondják: „Látom, hogy festéket kentek a falakra, de nem cseréltek ki mindent. a konnektorok, ami arra késztet, hogy azt higgyem, lehet, hogy valami probléma van, amit nem sikerült megoldani. Tehát nem fogok teljes árat ajánlani, vagy egyáltalán nem fogok kínálni.” Arra kényszerít bennünket, mint befektetőket, akik ingatlanjavítást és felforgatást végeznek, hogy ezt megfelelően tegyük, figyeljünk a részletekre, tegyük meg az apróságokat, mielőtt piacra dobunk egy ingatlant, ha csúcsdollárhoz szeretnénk jutni.
Ugyanez vonatkozik a lakástulajdonosokra, akik eladják ingatlanukat. Oda kell figyelni a részletekre. Ha a legjobb dollárt akarja, akkor meg kell mutatnia az embereknek, hogy az ingatlant gondozzák és gondozzák, és megfelelően kell elhelyezni. Ennek meg kell történnie, amikor elad egy ingatlant. Ez számomra azt mondja, hogy ez ingatlan.

Dave:
Úgy érzem, itt megbotránkoztunk. Erről talán többet kellene beszélnünk. És talán azt kellene tennem, hogy elolvassam a cikket, és elmondjam, amit ír, csak hogy mindenki tudja, mert azt írta, hogy öt oka van annak, hogy alacsony labda ajánlatokat kap. És alapvetően megegyezik azzal, amit hárman mondtatok. Tehát az első az volt, hogy az Ön elvárásai meghaladhatják a piac valóságát. Alapvetően irreális elvárásaid vannak. Másodszor, kulcsrakész áron nem lehet rögzíteni a felsőrészeket. Pontosan így van. Harmadszor, a rossz esztétika még akkor is taszítja a vásárlókat, ha a ház szerkezetileg szilárd. Előfordult már, hogy bement egy házba, és valaki csak annyit mondott: „Szerkezetileg rendben van, ne aggódj minden más miatt, ami csúnya. Remek alapot kaptunk, teljesen rendben van.” Negyedszer, az otthona csak annyira jó, mint a megjelenése. Szerintem ez inkább a színpadra állítás, a jó megjelenés. És végül, a pénzügyi nehézségek nem megfelelő figyelmet vonzanak. Tehát alapvetően, ha anyagi gondok vannak, és ezt táviratozod, valószínűleg nem fog jól működni. Szóval, azt hiszem, ez mind jó tanács, amit nagy szenvedéllyel hoztak be ezek a hármasok. Kathy, van valami hozzáfűznivalód?

Kathy:
Ó, ez tényleg ügynöki probléma szerintem. Az ügynöknek valóban ismernie kell az értéket, és el kell tudnia magyarázni az eladónak: „Ennyi pénzt fektethetne bele, és sokkal többet kaphat.” Vagy: „Ha ennyi pénzt fektetsz be, nem igazán fog kimerülni, add el ott, ahol van.” Szóval szerintem sok új ügynök lépett a piacra, nem tudják mit csinálnak, nincsenek hozzászokva az ilyen piachoz, hozzászoktak ahhoz a piachoz, ahol nem kell semmit tenniük. . Keményebben kell dolgozniuk, ma kell igazán megmutatniuk értéküket.

James:
És most csirkecsontot esznek, nincs sok eladnivaló.

Jamil:
Igaz. De James, van egy alapvető helyzet az engedélyezési folyamatban. Mindenkinek, akivel beszéltem mind az 50 államban, ahol átmennek az engedélyezésen, ugyanazt a kérdést tettem fel nekik: „Megtanították neked, hogyan kell komponálni?” "Nem."

Henry:
Essünk neki.

Dave:
Ez igazság?

James:
Ez igaz.

Dave:
Nem tanítanak meg komponálni?

Jamil:
Ez igaz. – Nem tanították meg, hogyan kell ingatlanokat gyűjteni, amikor megkapta az ingatlanengedélyt? – Nem, nem tették. "Azta. Tehát fogalma sincs, hogyan találhat értéket, de bizalmi kötelessége, hogy felelősséggel tartozzon az ügyfél felé, és még nem tanítottak meg arra, hogyan kell értékelni a tulajdont.” Ott van a probléma.

James:
100%-ban egyetértek. Aztán sok bróker jött az elmúlt három évben. Ez egy másik piac. Az a szabály, hogy csak azt listázza, amit akar, és eladja, szabály volt, és ezt megteheti. Hogy most visszatérünk az alapvető alapvető ingatlanokhoz.

Kathy:
És a rekord kedvéért, a mi alapunk, a családi bérbeadási alapunk régi csúnya ingatlanokat vásárol és rendbe tesz. De én személy szerint szeretem a divatos dolgokat.

Henry:
Ó, szóval a szórakozásodban megteszed, de magad nem. Oké. Oké. Rendben. Rendben. Rendben, jól hangzik.

Dave:
Csináld azt, amit mond, ne úgy, ahogy teszi. Úgy érzem, mostanában ez a téma Kathynél. Mindig azt mondja: „Mindnyájatoknak ezt kellene tenniük, de én valami egészen mást csinálok.”

Kathy:
Nem nem nem nem. Nos, ez az enyém… Ugyanezt megvenném Dallasban. Ez csak az, ami eladó, nincs semmi új azokon a területeken, ahol szeretnénk vásárolni. Tehát a régit vásároljuk, és újat készítünk.

Dave:
Fantasztikus.

Kathy:
Csak megmutattam a diverzifikáltságomat, ennyi.

Dave:
Rendben. Legutóbbi cikkünkhöz a gobankrates.com oldalról olvashatunk. A címe: „Ez a 15 város áll a legstabilabb növekedésre, és valószínűleg megőrzi értékét.” Kathy, azt hiszem, van egy piac, amely különösen érdekli Önt, és amelyről nem gyakran esik szó a műsorban, ami itt volt. Melyik volt a kedvenced a 15 közül?

Kathy:
Ó, Fackerville-ről beszélsz?

Dave:
Nem, senki sem akar Fackerville-ről beszélni, bár te igen. Nem, el kellett volna lopnod Henry piacát tőle.

Kathy:
Ó, hogy felejthettem el?

Dave:
A műsor előtt ezt olvastuk, és elmondtam, hogy az egyik piac Fayetteville, ami nyilvánvalóan Henry hátsó udvarában van.

Kathy:
Nem, nem, én viszem.

Dave:
Mondtam Henrynek, hogy nem tud választani, szóval...

Kathy:
Nem választhat, az enyém.

Dave:
… Kathy, te választod.

Kathy:
Igen, elmegyek Fayetteville-be, megkeresem Henryt, és megkérem, hogy találjon nekem egy alkut. Ez hogy?

Henry:
Gyerünk.

Kathy:
Én így fektetnék be oda.

Dave:
Rendben. Ez tökéletes. Nos, ez a 15 piac, alapvetően úgy, ahogy a GOBankRates ezeket értékeli, az egy hónapra és három hónapra előre jelzett lakásérték-változás. Aztán évről évre előre jeleztek. Tehát egy hónap, három hónap és évről évre, majd a három átlaga. Csak őszinte leszek, azt hiszem, ez egy szörnyű módja annak, hogy értékeljük, hogyan vásároljunk ingatlant, csak egy hónapos kitekintést kell nézni. De szereti ezeket a piacokat? Most, hogy elrontottam az egész cikket, tetszik valamelyikőtök a 15 piac közül?

James:
Én.

Jamil:
Az egyetlen dolog, amit szeretek, Dave, az a tény, hogy több georgiai piacunk is van, és úgy gondolom, hogy ez jó jel arra, hogy egészséges helyzet alakult ki ebben az államban. Vannak emberek, akik Atlanta fő metrójáról érkeznek ezekbe a kisebb régiókba. És azt hiszem, ez csak azt mutatja, hogy nagy a migráció és sok erő van ebben az állapotban. Szóval számomra ez az a hely, ahol a téteket Georgia másodlagos és harmadlagos piacain tenném. Azt hiszem, valami nagyon érdekes történik ott.

Dave:
Szép. Ez tetszik. James, a feleséged nem az egyik ilyen piac?

James:
Így véletlenül a feleségem nemrég felvetette, hogy Wilmingtonba, Észak-Karolinába költözzek, ahol körülbelül 125,000 XNUMX lakos. Az életminőség elképesztő, az árak pedig lényegesen olcsóbbak. Olyan, mint egy Nápoly, Florida, Newport Beach, de az ár töredéke. Jó iskolák, jó életminőség, magas jövedelem, és a piac nagyon jól megy, nem sok van ott. A középső lakására alacsonyabb, és úgy gondolom, hogy ez egy erős piac, mert most már beleástam magam, és ez egy nagyon klassz hely, ahol élhetek. De egy dologra szerettem volna rámutatni ebben a cikkben, azon kívül, hogy Wilmington fantasztikus. Másnak is volt problémája néhány ilyen várossal? Mert Coeur d'Alene a második helyre került...

Kathy:
Igen.

Dave:
Ó-

James:
…azt kérdeztem: „Mi történik…”

Dave:
… semmiképpen. Igen, Idahóban bármit száműzni kellene most.

James:
És ez egy másodlagos hazai piac, lakossága 60,000 XNUMX fő volt, az árak tetőfokát képezik. A Coeur d'Alene-ben jelenleg hatalmas építőipari lemezek jelennek meg, rengeteg egység kerül a piacra, és ezt tartják a második legstabilabbnak. Komoly problémám volt ezzel, mert hivatkoztak… A semmi közepén van, a washingtoni határ mellett, és drága, és rengeteg termék kerül a piacra. Nem hiszem, hogy ez összességében erős piac.

Kathy:
Meglepődtem, amikor megláttam ott, de úgy tűnik, hogy ez egy olyan hely, amelyről sok gazdag ember beszél. Tehát tudjuk, hogy van egyfajta kettéosztott piacunk, ahol úgy tűnik, hogy a gazdag emberek még ebben a környezetben is több vagyont teremtenek, és a Coeur d'Alene az, ahol vásárolnak. Szóval ki tudja, talán azért, mert egyre népszerűbb, stabil marad.
De egyetértek veled abban, hogy ha befektetni akarunk, és befektetésről beszélünk, nem második otthonról, néhány grúz piacról, akkor ezeknek sok értelme van, ahol már régóta fektetünk be ezekre a területekre. idő. Ugyanis bármikor, amikor egy nagy metró közelében van, a növekedés egyébként is mindig a külvárosokba megy, minden piacon az emberek mindig a megfizethetőséget kergetik. Ez mindig így van. Tehát azokon a tercier piacokon, amelyek a nagy piacokon kívül vannak, ahol a munkahelyek is kezdenek elköltözni, ez mindig jó terv. Láttam Portlandet is, Maine államban. Azon tűnődtem, Dave, mert te éppen Maine-ben voltál, a lányom pedig éppen ott volt, nagyon közel ahhoz, ahol ugyanabban az időben házasodtál, és azt hiszem, üldözött téged. Talán fényképezett, nem tudom, paparazzik.

Dave:
Nos, azt hiszem, mondtam nektek, hogy volt egy esküvőnk az esküvőnkön, ketten...

Kathy:
Nem Kriszta volt, de ő akarta.

Dave:
… Oké. Felismerném Krisztát, és meghívták volna. De igen, csak néhány hetet töltöttem Maine-ben, és nagyon tetszett. Őszintén szólva nem ismerem eléggé a város és a gazdaság pénzügyi helyzetét, de az életminőség kiváló. Szuper kedves emberek, igazán közösségi érzés, még akkor is, ha ez nem egy nagy város, hanem ez a harmadlagos város. Nagyon szép régi lakásállomány és hihetetlen homártekercsek. Naponta legalább két-három homártekercset ettem, és nagyon izgatott voltam tőle. Szóval, ez alapján úgy gondolom, hogy fontolóra venném a portlandi befektetést, de őszintén szólva nem tudok róla eleget.

Henry:
Nos, mivel Dave levágta a szárnyaimat, és nem engedte, hogy az arkansasi Fayetteville-ről beszéljek, mégis megkaptam, mert Joplin (Missouri állam) szerepel a listán, és az csak 45 percre van, és ott is birtokom van. Szóval, Joplin, Missouri. Pontosan a Missouri állambeli Joplinben vásároltam, valószínűleg az egyik oka annak, hogy ez a listán szerepel, és azért, mert Északnyugat-Arkansas annyira növekszik, és az emberek nem akarnak ott élni, vagy nehezen találnak otthont. És 45 perc vagy egy óra alatt Joplinben sokkal nagyobb otthont kaphat, és maga Joplin még mindig elég jól virágzó gazdasággal rendelkezik. Rengeteg gyártás folyik ott, valamint az összes munkalehetőség Északnyugat-Arkansas területén, ami kiszorítja az embereket. De lehet kapni dolgokat, meg lehet vásárolni olyan dolgokat, amelyek a piacon néha készpénzben működnek.
És hát ez egy nagyon jó hely. Nos, ez egy pénzforgalmi piac, nem fogsz sok megbecsülést kapni, de ez a cikk azt mondja, hogy a jövőben talán igen. Úgy gondolom, hogy ez a jövőben felértékelődik, csak az északnyugat-arkansasi piac növekedése miatt. Szóval, már beruházok oda, kb hat ajtóm van ott, és tovább fogok vásárolni. Megvagy.

Dave:
Nos, azt hiszem, egy év, másfél év után ez a műsor, Henry, most már tudjuk, hogy csak a gobankingrates.com alapján választja ki a piacait, és itt lejjebb megy a listán.

Henry:
Elviszem a csekket, a gobankingrates.com címet, ezt közvetlenül nekem küldheti.

Dave:
A társulási díja csak emelkedett. Nem, ez Henry, ez alapján egyértelműen rászögezel. És elég mennyiséget vásárolsz ahhoz, hogy a Joplin piacot támogasd most?

Henry:
Még nem. Még nem. Még nem.

Dave:
Oké. Nem mozgatja a piacokat.

Jamil:
De Henryvel úgy döntöttünk, hogy ő volt a közvetlen eladói befektető Északnyugat-Arkansasban, ez az oka annak, hogy a marketingjére vonatkozó szerződésenkénti költsége olyan alacsony.

Henry:
Nem, te döntöttél így.

Jamil:
Ezt a bemutatót Henry a közösségi táborunkon tartotta, és mellesleg megölte, én csak bohóckodtam vele. Ha van valaki, akit meghallgatnék, és akiben megbíznék, aki megérti, hogyan kell közvetlenül az eladói marketinget tenni, az az az ember.

Henry:
Nézd, Jamil teljesen szabotált a színpadon. Prezentációt tartottam arról, hogy a közvetlen eladói marketing mennyire működik jól nekem, és hogyan kapok hatalmas megtérülést a pénzemen, amit a közvetlen eladói marketingemre költök, és Jamil arcába dörzsölöm, mert mindig direkt kakil. eladó marketing. Aztán felállt a színpadra, és azt mondta: „Az egyetlen ok, amiért ilyen jól megy a marketingem, az az, hogy én vagyok az egyetlen befektető Arkansasban.” Aztán, amikor elmegyünk egy jótékonysági pénzgyűjtő eseményre, az én jótékonysági ajándékom az volt, hogy elrepítek valakit Északnyugat-Arkansasba, hogy megmutassam nekik az ingatlanomat, körbejárjam, megmutassam az irodáimat és minden mást. És senki sem akart Arkansasba jönni, mert Jamil kakilt rá a színpadon. És aztán-

Kathy:
Haver-

Henry:
… a jótékonysági pénzbe került.

Dave:
Menni akarok, erre licitálok.

Kathy:
… Én is megyek.

Henry:
Gyerünk, csináljuk.

Dave:
Benne vagyok. Kathy, menjünk, te és én.

James:
Én is bent vagyok.

Dave:
Akarsz a BP Con előtt menni?

Henry:
Gyere menjünk.

Dave:
James, ki kell hagynod Vegast.

Henry:
Gyerünk. A Swankiest Hotelbe teszlek titeket, Jamilt pedig egy istállóba.

Dave:
ugyanaz a hely?

James:
De szerintem ott kopogtatnunk kellene. Adjunk versenyt Henrynek ezen a piacon.

Henry:
Hozd. Hozd.

Dave:
Rendben. Na, menjünk innen. Kathy, James, Henry, Jamil, nagyon köszönöm, hogy itt voltatok, nagyszerű volt, hogy újra együtt volt a banda. Köszönöm mindenkinek a meghallgatást. Ha tetszett a műsor, kérjük, írjon véleményt az Apple-ről vagy a Spotify-ról, ez jelenti számunkra a világot. Ez valóban segít abban, hogy még több ilyen nagyszerű műsort készítsünk. Még egyszer köszönöm, legközelebb találkozunk az On The Marketen.
Az On The Marketet én, Dave Meyer és Calin Bennett készítettem, producer Calin Bennett, szerkesztő Joel Esparza és Onyx Media, kutatás Puja Gendal, szövegíró Nate Weintraub. És külön köszönet az egész BiggerPockets csapatnak. Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.