Voir Greene : externaliser, prendre sa retraite avec l'immobilier et investir dans l'université

David:
Il s'agit de l'émission 714 du podcast BiggerPockets. La plupart des étudiants ne considèrent pas cela comme le moment de gagner de l'argent. Ils voient cela comme un moment pour s’amuser et pour grandir. Tu peux faire tout ça tout en gagnant de l’argent, mec. Je vous pousserais donc à trouver un emploi où vous pourriez gagner plus, puis à demander à vos parents ou à quelqu'un d'autre que vous connaissez de cosigner avec vous un prêt pour acheter un bien locatif, de préférence quelqu'un ayant une certaine expérience en investissement immobilier. Ils peuvent garantir cet accord et s’assurer qu’il fonctionnera pour vous. J'aime cela plus que d'acheter une maison que quelqu'un d'autre possède actuellement avec des locataires très probablement problématiques et de vivre votre première expérience en tant qu'investisseur immobilier dans un scénario comme celui-là.

David:
Quoi de neuf tout le monde? Voici David Greene, l'animateur de Seeing Greene. N'est-il pas ironique que nous l'appelions Seeing Greene, mais mon nom de famille est également Seeing Greene ? Quelles sont les chances que je finisse par animer une émission portant le même nom que mon nom de famille ? Fou, non ? Nous l'aurions fait il y a des années, mais nous ne trouvions pas de nom. Dans l'épisode d'aujourd'hui, si vous n'en avez jamais écouté un auparavant, je vais répondre aux questions et commentaires de vous, notre base d'auditeurs, et y répondre pour que tout le monde puisse l'entendre. Il s’agit des spécificités de la création de richesse dans l’immobilier, de la façon de commencer votre voyage et de la façon de le terminer. Nous avons un peu de tout et nous avons un super spectacle pour vous aujourd'hui.

David:
Dans l'émission d'aujourd'hui, vous allez apprendre quand vous pouvez boucler vos finances et si vous devez utiliser un HELOC ou continuer à économiser de l'argent pour élargir votre portefeuille. Où trouver des propriétés hors marché qui ne sont pas des annonces mais des propriétés que d'autres personnes ne regardent pas ou ne voient pas, et quand vous devriez commencer à bénéficier de l'aide d'un assistant ainsi que la meilleure façon de procéder.

David:
Nous recevons des questions de étudiants qui n'ont pas encore acheté leur première maison et de personnes qui approchent de la retraite et qui tentent de déterminer quel est le meilleur type de classe d'actifs pour eux à leur époque de la vie. C'est un épisode incroyable que j'ai passé un bon moment à faire. Je sais que tu vas aimer écouter. Alors attachez votre ceinture et commençons.

David:
Avant cela, la question rapide d'aujourd'hui est de savoir quel est votre GPA ? Vous avez entendu nos objectifs et vous avez rencontré nos mentorés pour début 2023. Eh bien, quel est votre objectif ? Pouvez-vous mettre en place un plan clair et pouvez-vous prendre des mesures pour rendre 2023 différente et meilleure que 2022 ? N'oubliez pas que la vie ne s'améliore pas par hasard, elle s'améliore par choix. Très bien, passons à la première question d'aujourd'hui.

Ahmed :
Salut David. Merci de m'avoir invité. La raison pour laquelle je vous contacte est que je me trouve à la croisée des chemins. Je travaille à temps plein comme pompier et je possède une entreprise de formation personnelle. Je suis également propriétaire d'un bifamilial entièrement loué. La raison pour laquelle je suis à la croisée des chemins est parce que j'ai l'impression qu'avec le temps que je consacre à l'entraînement personnel et le montant des revenus qu'il génère, cela ne vaut peut-être pas mon temps et peut-être que je pourrais gagner plus d'argent ailleurs. J'ai une assez bonne connaissance du marché immobilier ici à Boston. Cependant, je n’ai aucune envie de devenir agent immobilier.

Ahmed :
J'ai travaillé avec beaucoup d'ouvriers, d'artisans et d'entrepreneurs ici au service d'incendie. Donc, une idée que j'ai eue était de m'associer avec l'un d'eux pour créer une entreprise de construction, dont j'utiliserais ensuite le capital, le réinvestirais dans l'immobilier et intégrerais également l'immobilier à l'entreprise de construction avec l'achat et la réparation. plus de maisons. Je ne sais pas si c'est une bonne idée. Je ne connais personne qui l'ait fait, mais je sais que je dois faire quelque chose. Je sais que vous dites toujours que l’immobilier est un jeu lent et qui permet de s’enrichir, mais je n’ai toujours pas l’impression d’utiliser mon temps à bon escient et je pourrais mieux l’utiliser. Merci beaucoup.

David:
Daniel, j'adore la question. Je suppose que votre accent vient de Boston, certains de cette région. Je ne sais pas avec certitude cependant, mais c'est ce que je suppose et je vous remercie également pour votre service en tant que premier intervenant. Il y a beaucoup de choses que j'aime dans votre histoire. Je vais aborder cela maintenant. Tu es un arnaqueur. J'aime ça. Vous n'êtes pas un rêveur. Vous n'êtes pas assis ici en disant : « Je vais quitter mon emploi et je vais juste faire quelque chose en espérant que ça marche. » Vous faites ce travail. C'est un travail difficile. Quiconque travaille comme pompier, premier intervenant sous quelque forme que ce soit, vous avez les forces de l'ordre, vous avez les ambulanciers paramédicaux, vous avez des diplômes inférieurs d'ambulanciers paramédicaux, vous avez des diplômes supérieurs, ces gens ont tellement de politiques , ils doivent comprendre et tester les procédures qu'ils doivent suivre, ils doivent les mémoriser et ils doivent réellement les exécuter. Ils ne peuvent pas simplement se présenter au travail et ne rien faire pour la plupart.

David:
Il y a beaucoup de talents dans ce bassin et c'est l'une des raisons pour lesquelles j'ai à cœur les premiers intervenants, car ils sont capables de faire plus que ce qu'ils font et certains d'entre eux le souhaitent. Entrons donc ici dans votre scénario spécifique réel. Vous travaillez comme pompier. Vous gagnez de l'argent supplémentaire en tant qu'entraîneur personnel. Je ne pense pas que la formation personnelle soit un métier dans lequel on se lance parce que l’on veut gagner de l’argent. C'est quelque chose que vous faites parce que cela vous passionne. Il ne s’agit donc pas de s’en prendre aux entraîneurs personnels.

David:
Ils servent un objectif incroyablement noble, en particulier ceux qui ne s'entraînent pas avec des gens passionnés, ils s'entraînent avec des gens qui sont horriblement en mauvaise santé et en mauvaise forme physique et ils ont besoin de quelqu'un qui a le don et les compétences d'encouragement et de une attitude positive et une responsabilité pour les aider à se mettre en forme.

David:
Ces personnes sauvent et prolongent des vies à leur manière, tout comme le fait un premier intervenant. Nous ne parlons pas de cela. Nous parlons du fait que si votre objectif est de gagner de l’argent, ce n’est pas une entreprise dans laquelle travailler. Vous allez vous améliorer. Vous allez devenir malheureux. Vous n'allez pas en profiter. J'aime votre idée de créer une entreprise de construction et je voudrais probablement vous donner quelques conseils sur une manière pratique de procéder.

David:
Cela va donc très bien s’intégrer à votre propre activité d’investissement immobilier. Ce sera également un moyen plus facile de gagner de l'argent et avec l'expérience que vous avez, en particulier une base de données de personnes qui vous connaissent, comme vous et qui vous font confiance et avec qui vous travaillez dans les pompiers et dans d'autres services d'incendie, vous obtenez une certaine crédibilité. Vous voulez être le gars à qui les gens disent : « Hé, je vous entends parler de vouloir rénover votre cuisine. Tu dois contacter mon garçon, Ahmad. Il le fera pour vous. Il prend soin de nous. Il existe un moyen de démarrer des affaires dès le départ dans ce secteur.

David:
Je ne sais pas si je voudrais commencer par la construction. Quand je pense à la construction, je pense à l'entrepreneur, puis je pense aux licences, aux cautions, aux assurances, et à beaucoup de travail que vous devrez faire dès le départ avant de générer un quelconque type de revenus. Donc je ne sais pas si c'est ce que vous entendiez par construction, mais c'est ce que je pensais. Je pense plutôt à la création d'une forme de service de bricoleur, afin de réparer les choses qui cassent. Vous travaillez comme un revêtement de sol. C'est un gros problème. Les revêtements de sol et la peinture peuvent vous rapporter des affaires dès le départ.

David:
Peut-être trouvez-vous des personnes qui ont une certaine expérience avec les cloisons sèches, les plaques de plâtre, les boiseries afin de pouvoir réparer la pourriture sèche qui se trouve à l'extérieur. Un peu de menuiserie. Rien d'énorme. Un peu de plomberie, pour pouvoir remplacer les éviers, pour remplacer les toilettes. Des trucs cosmétiques. Vous voulez être le gars qui peut entrer et dire : « Hé, ils ont un accord en cours chez Lowe's, Home Depot ou en ligne. Regardez ce robinet. Je peux l'installer. Je peux vous en procurer six pour ce prix. Et ils disent : « wow, c'est génial. Ouais, fais ça.

David:
Et puis il vous suffit d’augmenter votre travail, de l’ajouter au coût des matériaux. Boum, vous avez une enchère que vous pouvez définir pour quelqu'un. C'est très simple et vous pouvez générer des revenus avant d'investir beaucoup de temps, de capital ou d'énergie dans l'entreprise. Si vous optez pour un entrepreneur, vous investissez énormément de travail, de temps et d'énergie dans cette entreprise avant même de voir un dollar. Donc je n'aime pas ça. Commencez par la voie du bricoleur. Petit à petit, voyez quel type d’opportunités commerciales vous obtenez, puis recherchez des spécialistes que vous pouvez faire appel à vous pour vous aider dans ce type de travail.

David:
À terme, vous établirez des contacts en matière de toiture. Vous aurez des plombiers. Vous aurez des paysagistes. Je pense que si vous êtes bon dans ce domaine, je veux dire, si je devais recommencer, j'irais probablement dans cette voie plutôt que d'être agent immobilier parce qu'il y a un tel besoin de personnes capables de faire de la construction. Vous pourriez ajouter tellement de valeur à une propriété ou à la vie d'une personne si vous pouviez venir faire un bon travail digne de confiance et le faire à temps.

David:
J’adore donc cette idée, surtout si vous êtes bricoleur. Imaginez que vous avez un certain degré d’aptitude en mécanique. Si vous travaillez actuellement comme pompier, vous devez probablement apprendre à réparer des objets, à les assembler, à manipuler l'équipement que vous utilisez. Vous vous adapterez probablement très bien au secteur de la construction et nous avons besoin de personnes compétentes dans ce secteur. Alors ouais mec, je suis entièrement derrière toi. Vous avez obtenu le sceau d'approbation de Seeing Greene. J'aimerais vous voir aller de l'avant avec cela et ensuite nous dire comment cela se passe.

David:
Très bien, notre prochaine question vient de Freda qui vit à New York depuis 25 ans et vient de déménager à Las Vegas au début de cette année. Freda déclare : « En tant que débutante dans l'investissement immobilier, je ne trouve vraiment pas de retour en espèces positif pour une location à long terme à Vegas. Dois-je passer à un autre marché ou dois-je attendre que les prix baissent à Vegas pour acquérir de l'expérience avant de passer à un nouveau marché ? C'est une bonne question, Freda. Je pense que tout le monde demande la même chose.

David:
Je ne trouve nulle part de retour en espèces. Autrefois, la question était de savoir où puis-je obtenir le meilleur rendement en espèces ? Maintenant, la question est la suivante : puis-je obtenir un retour en espèces ? Et cela conduit les gens à investir dans les pires marchés qui affichent encore une certaine forme de rendement en espèces, du moins en théorie, et qui ne fonctionnent souvent pas. Vous allez probablement traverser une période très difficile dans un marché en plein essor comme Las Vegas. Dans tout marché où de nombreuses personnes s’installent, les gens veulent vivre.

David:
Vous n’êtes pas seulement en concurrence avec les investisseurs, vous êtes en concurrence avec les propriétaires habituels. Autrefois, seuls les propriétaires achetaient un triplex, mais maintenant, les gens sont intelligents, ils ont été éduqués, ils ont écouté des trucs comme ça et ils ont compris : « Je ne suis pas un investisseur. Je veux une résidence principale. Mais je ne veux pas payer trois mille dollars par mois. Je vais acheter ce triplex. Je vais louer les deux autres logements et je ne paierai que 500 par mois et je ne paierai que 700 par mois au lieu de 3,000 XNUMX. »

David:
Maintenant, vous êtes en concurrence avec la personne qui avait l'habitude d'acheter une maison pour y vivre pour elle-même et elle est prête à payer plus que vous parce qu'elle ne reçoit que 700 $ de sa poche au lieu de 3,000 2,300, ce qui signifie qu'elle Vous gagnez XNUMX XNUMX dollars par mois et vous vous dites : « Mec, je ne vais gagner que cent dollars par mois ou je ne gagnerai pas de dollars par mois avec mon investissement. » Ils sont dans une situation avantageuse par rapport à vous. Ils ont un poids dans ces négociations et sur tout marché dans lequel les gens emménagent, vous êtes en concurrence avec un acheteur de résidence principale, vous allez avoir ce problème.

David:
Ce n'est donc pas seulement pour vous, c'est pour tous ceux qui écoutent et sont frustrés. Vous essayez souvent d'obtenir des liquidités sur un marché où vous êtes en concurrence avec des propriétaires ordinaires et ils vont vous battre à chaque fois parce qu'ils peuvent se permettre de payer plus que vous. Ils n’ont pas les mêmes attentes que vous. Ils obtiennent un meilleur taux d'intérêt en tant que propriétaire de résidence principale qu'en tant qu'investisseur, etc.

David:
Donc, si vous insistez pour acheter une propriété multifamiliale, Vegas n'est peut-être pas le meilleur endroit pour le faire. Comme tu l'as dit, tu devrais peut-être aller chercher ailleurs. Mais c'est généralement là que je donne aux gens le conseil de savoir si vous pouvez pirater une maison ? Ne pouvez-vous pas être à l'aise pendant un an ou même moins, si quelque chose ne va pas et que vous ne pouvez pas rester là où vous achetez une maison pour y vivre, vous devenez le hacker de la maison qui achète le triplex au lieu de l'investisseur qui perd A chaque fois.

David:
Vous obtenez la propriété de cette façon, puis dans un an, vous déménagez et vous avez cette propriété qui est maintenant en flux de trésorerie ou fermée, mais vous n'avez mis que trois pour cent et demi d'acompte, pas 20 % d'acompte. Vous avez dépensé un sixième de l'argent, n'est-ce pas ? Vous pourriez en faire six pour le même montant ou près de six et vous pourriez en acheter un si vous mettez 20 ou 25 % de mise de côté. J’aime voir davantage d’investisseurs emprunter cette voie. Je sais que ce n’est pas confortable, mais c’est souvent l’option la plus rentable dont vous disposez.

David:
Donc, si vous envisagez d'acheter à Vegas, je me pencherais probablement sur le piratage de maison et si vous n'êtes pas prêt à pirater une maison, vous devrez probablement vous tourner vers un marché différent et opter pour la location à court terme. ou la route multifamiliale dans un environnement moins concurrentiel.

Natal :
Hé, David et vous tous, auditeurs de BP, voici Nate, le rédacteur du réseau de podcasts BiggerPockets. Je suis ici avec une question de Gordon, qui vient de la région de la baie de San Francisco. Je viens également de la région de la baie de San Francisco. David se trouve actuellement dans la région de la baie de San Francisco. Alors David, pourriez-vous s'il vous plaît répondre à cette question pour tous les fans des Warriors ? Gordon demande : « J'ai trouvé les récents commentaires de David sur Castle par rapport à l'appréciation dans la Bay Area particulièrement pertinents. Ma femme et moi sommes dans la quarantaine et envisageons de prendre notre retraite dans 10 à 15 ans. D'après ce que je vois, 1.5 million de dollars pourraient nous procurer une maison unifamiliale dans une partie plus recherchée de la Bay Area, mais pourraient également être utilisés à la place pour un immeuble multifamilial de cinq à huit logements et une zone moins recherchée. Quel serait le meilleur jeu pour prendre sa retraite dans 10 à 15 ans ? Appréciation du prix de l’immobilier ou hausse des loyers ? Faites-le-nous savoir, David.

David:
D'accord. Merci Nate pour votre aide avec la question, puis merci Gordon de l'avoir posée. Tout d'abord, nous sommes voisins. Nous sommes dans la Bay Area. Vous devez me contacter directement afin que nous puissions vous aider à le faire. Il en va de même pour n’importe qui d’autre en Californie. Je vends toujours des maisons ici. Maintenant, pour tous ceux qui ne vivent pas en Californie, faisons de l'ingénierie inverse sur cette question pour comprendre comment nous pouvons l'utiliser pour appliquer la richesse partout. Tout d’abord, voici quelques points clés du scénario de Gordon. Il lui reste 10 à 15 ans, ce qui est une période de piste décente et je suis heureux que cela ait été ajouté.

David:
Deuxièmement, la question est de savoir si je me trouve dans un bon quartier, unifamilial ou dans un quartier moins bon, multifamilial ? Ce ne sont pas de bonnes options pour faire des allers-retours avec Gordon. Je ne veux pas vous voir entrer dans une mauvaise zone multifamiliale dans n'importe quelle partie du pays. Maintenant, ce n'est pas si bon si vous comparez cela aux meilleurs quartiers du monde et maintenant vous dites : « Eh bien, ce n'est pas génial, mais c'est B moins et ce n'est pas si bon », ce n'est pas grave.

David:
Mais si nous parlons de quartiers de classe D, non, nous n’allons pas acheter dans ces quartiers quoi qu’il arrive. Cela n'a tout simplement pas de sens parce que les loyers n'augmenteront pas comme vous le pensez et que l'argent que vous allez gaspiller dans les logements vacants et les problèmes d'expulsions et de destruction des propriétés par les locataires va détruire tout l'argent que vous pensez. vous allez gagner grâce aux flux de trésorerie. Il ne s’agit donc pas de savoir si j’achète dans un bon quartier ou un mauvais quartier pour une appréciation par rapport à l’équité, il s’agit plutôt de savoir si je l’achète dans un bon quartier ou un bon quartier pour une appréciation ou pour une équité ?

David:
Non, c'est la même chose. Pour une appréciation ou pour des flux de trésorerie. Je tiens à préciser que c'est de cela dont nous discutons ici. Si vous êtes dans une situation où vous disposez de 10 à 15 ans, vous ferez probablement mieux d'acheter dans le meilleur quartier, une propriété à rénover, en lui ajoutant de la valeur vous-même, en obtenant la meilleure offre possible, le laisser s’apprécier, puis attendre que les taux baissent pour que la valeur des propriétés augmente davantage.

David:
Si vous disposez de 10 à 15 ans, je suis convaincu que dans ce laps de temps, cela se produira très probablement. Si vous aviez trois à cinq ans, je vous donnerais des conseils très différents. D'accord? Maintenant, disons que nous prenons l'autre voie. Quand nous disons que nous allons acheter un petit immeuble multifamilial, cinq à huit logements. Je suppose que ce n'est pas un petit multifamilial, c'est juste un multifamilial ordinaire. Cinq à huit unités et nous allons avoir des liquidités.

David:
Sur la plupart des marchés, j’aime davantage ce jeu. La Bay Area est peut-être un peu différente, mais j'aime cela davantage parce que le flux de trésorerie que vous gagnez avec ces cinq à huit unités peut être utilisé pour compenser l'hypothèque que vous paieriez sur la maison dans laquelle vous souhaitez vivre. La seule raison pour laquelle je dis que pour la Bay Area en particulier, ce n'est peut-être pas votre meilleur pari, c'est parce que les salaires ici sont si élevés et les stocks si bas que l'appréciation naturelle d'une propriété est disproportionnée par rapport au reste de la région. pays.

David:
On entend souvent les gens dire : « Je n'arrive pas à croire qu'une maison puisse coûter 1.5 million. » Je comprends, mais vous n'êtes pas non plus payé 100 $ de l'heure pour être infirmière, où que vous viviez. Ou vous n'êtes pas pompier, ils peuvent gagner 110,000 180,000 ou si vous faites des heures supplémentaires, vous pouvez gagner 45,000 XNUMX. Certaines personnes qui écoutent ces pompiers sont payés XNUMX XNUMX $ par an et pensent qu'un million et demi est impossible. Il faut donc garder à l'esprit que les zones où les prix de l'immobilier sont très élevés, Manhattan, New York, la Californie du Sud, la Bay Area ou la Californie du Nord, sont souvent associées à des salaires très élevés et c'est pourquoi c'est comme ça.

David:
Maintenant, lorsque vous louez aux gens des pires quartiers de ces mêmes endroits, comme dans la Bay Area, en Californie, mais que c'est un très mauvais quartier, vous louez à des gens dont les salaires ne s'apprécient pas en même temps. niveau que celui des personnes qui achètent la maison à 1.5 million de dollars, ce qui signifie que vous avez un nouveau type de problème. Parce que même si la maison elle-même coûte cher, le locataire que vous louez n'est pas en mesure d'obtenir ces grosses augmentations de salaire.

David:
Vous ne louez pas aux infirmières et aux pompiers. Ils ne vivront pas dans un quartier de classe D. C'est l'une des raisons pour lesquelles je dis que vous devez rester à l'écart de ces propriétés. Vous ne bénéficiez d’aucun des avantages du marché auquel vous essayez d’adhérer. Vous n'obtenez ces avantages que lorsque vous tirez parti des données démographiques de l'emplacement réel, qui dans ce cas serait des personnes travaillant dans l'industrie technologique ou dans la santé publique quelque part qui dispose d'un régime de retraite dans lequel elles bénéficieront d'augmentations de salaire intégrées. ce qu'ils font et ils auront de l'argent qui affluera.

David:
J'aimerais donc vous aider à trouver certains des quartiers les plus prometteurs. Cherchez une maison que vous pouvez vivre et retourner. Vous le réparez lentement au fil du temps. Vous obtenez beaucoup de pieds carrés. Peut-être qu'il dispose d'un ADU qui peut être loué pour en faire un bien locatif. Peut-être qu'il a une ADU et qu'il a un garage ou un sous-sol qui peut être aménagé, vous pouvez donc obtenir trois unités sur une. Tout cela est totalement légal. Le tout entièrement conforme aux normes et vous bénéficiez de prix en hausse avec des maisons unifamiliales situées dans le meilleur quartier. Si j'étais votre agent, et j'espère que je le serai. C'est le conseil que je vous donnerais.

David:
Maintenant, je peux lire les commentaires des émissions précédentes et voir ce que vous dites. Le premier vient de Mecara Nuwan. «J'adore ce type chauve nommé David. J'aime le fait que vous répondiez à un commentaire négatif sur l'affichage approprié des risques pour les investisseurs. Je ne pense pas que quiconque puisse faire mieux que vous. Brillant. Vous répondez d’une manière qui ne peut offenser personne. Je t'aime juste, David. Eh bien, merci pour cette Mecara. C'est probablement le commentaire le plus gentil que nous ayons jamais reçu, surtout parce que j'avais répondu à quelque chose de négatif.

David:
Ce que j'aime quand tu le soulignes, et je te suis reconnaissant de l'avoir dit, Mecara, c'est que j'aime quand les gens apportent de la fumée. Je n'ai pas peur que quelqu'un dise : « Je pense que cela semble faux. Je ne pense pas que cela pourrait fonctionner. Ou bien, vous pouvez lancer un défi à condition que vous le fassiez avec respect et réflexion. D'accord? N'insultez pas. N'inventez pas des accusations de calomnie qui ne sont pas vraies. Ce n'est pas cool. Mais si vous dites simplement, dans ce cas, quelqu'un a pensé que je ne mettais pas en évidence le risque approprié pour les investisseurs, en affichant de manière appropriée le risque pour les investisseurs, donc j'étais probablement, à leur avis, en train de mettre en évidence certains éléments de l'immobilier tout en laissant de côté d'autres. Je veux que vous fassiez ça. Dis m'en plus. Dis-moi ce que tu ne comprends pas. Dites-moi pourquoi vous ne seriez pas d'accord.

David:
Je viens d'un lieu de curiosité et lorsque je donne la réponse, cela ouvre généralement votre esprit à quelque chose que vous ne voyiez pas auparavant. J'apprécie donc, Mecara, que vous ayez reconnu que j'ai fait cela d'une manière qui n'était pas offensante. Je dois vous dire quelque chose, vous avez dit l'année dernière que cela m'avait incité à agir, m'avait sorti de l'analyse, de la paralysie et avait acheté mes trois premiers biens locatifs au cours des 16 derniers mois. Et aussi, Mecara, félicitations pour l'achat de trois propriétés en 16 mois. Je suis très fier de toi. C'est super. Vous agissez clairement. Continuez à faire plus de cela et tenez-nous au courant ici à BiggerPockets de la façon dont cela se passe.

David:
Notre prochain commentaire vient d’Anne Wynn. "Merci pour cette video. C’est inspirant et motivant. J'ai appris le plus de Seeing Greenes plus que de toutes les autres vidéos de BP. S'il vous plaît, ayez-en plus et soyons plus Greene. Merci. Chaque fois que j'entends quelqu'un dire que je suis favorable à Greene ou que je suis conscient de Greene, je sais qu'il parle de moi.

David:
Le commentaire suivant vient d'Ani Koufu. « Hé David, je suis content d'avoir trouvé BiggerPockets. Ma femme et moi n'avons pas beaucoup de personnes dans notre entourage qui s'intéressent à l'immobilier. Plus j’écoute les émissions, je me rends compte que nous avons grandi rapidement et pas de manière traditionnelle, nous sommes donc nouveaux dans les achats immobiliers traditionnels et nous penchons vers la location à court terme. Avez-vous des conseils, c'est la question générale, mais il a été difficile de trouver des informations qui, je pense, nous aideraient à passer au niveau supérieur. Nous essayons de tirer parti de nos propriétés existantes, mais nous ne savons pas vraiment par où commencer. Merci et j'espère avoir de vos nouvelles.

David:
D'accord. Ceci est un commentaire et une question et j'apprécie cela, Ani. Il s'agira d'informations très larges, donc aux personnes qui écoutent cela, je pourrais facilement donner des conseils dans une autre direction. C'est juste difficile de répondre à quelque chose comme ça. Alors prends-le avec un grain de sel, d'accord ? C’est un marché incroyablement difficile à faire fonctionner, n’est-ce pas ? Et je peux vous dire pourquoi les taux d’intérêt ont augmenté au point que les investisseurs ont incroyablement du mal à générer des liquidités. Mais les ventes comparables n'ont pas suffisamment diminué car nous sommes encore si proches du moment où les maisons que nous vendons à des prix record que les vendeurs et les évaluateurs peuvent facilement justifier des prix bien supérieurs à ce que le marché est prêt à payer.

David:
Il y a donc une pression du côté de la valeur, où les prix sont en quelque sorte plus élevés qu'ils ne devraient l'être, puis une pression du côté des flux de trésorerie, car les taux d'intérêt sont élevés, ce qui rend la rentabilité inférieure à ce qu'elle devrait être. Nous sommes coincés dans cette cocotte minute en tant qu’investisseurs. Maintenant, si vous êtes une personne qui cherche à acheter une maison juste pour y vivre, elle ne ressent pas le même niveau de pression, d'accord ?

David:
C’est spécifique aux investisseurs qui tentent de générer des liquidités. Je ne dis pas de ne pas acheter de propriétés locatives. Si vous trouvez une bonne affaire, si vous trouvez où les chiffres fonctionnent, bon sang, oui, faites-le. Ce que je dis, c'est que d'un point de vue général, ce n'est pas un marché où je vais comme des boules contre le mur, des cheveux fous en feu, ramassant autant que je peux. Je faisais cela lorsque les taux étaient environ trois points inférieurs à ceux que je reçois actuellement.

David:
Je reçois souvent des tarifs de plusieurs dizaines pour mes propriétés personnelles, d'accord ? C'est très difficile pour moi de le faire fonctionner. Ces mêmes offres avaient des prix très similaires à ceux qu’elles coûtent actuellement, lorsque j’obtenais des tarifs dans les sept. C'était une très grande différence. Donc mon conseil à la plupart des gens… Encore une fois, ce n’est pas le cas pour tous les scénarios. Je ne dis pas : « Achetez maintenant, vendez maintenant ». Ce n'est pas aussi simple. En général, concentrez-vous sur l’économie de votre argent. Concentrez-vous sur le remboursement de votre dette à taux d’intérêt élevé.

David:
Concentrez-vous sur la mise en ordre de votre propre situation financière. Achetez toujours des propriétés lorsque vous les trouvez. Je ne consacrerais pas autant de temps à l’analyse des transactions qu’à l’analyse de mon budget. Où va mon argent ? Ai-je dépensé de l’argent de manière frivole au cours des cinq dernières années parce que cela rentrait facilement ? Et si cela n’est pas facile, est-ce que je vais avoir des ennuis ? Ai-je quatre abonnements à une salle de sport dont je n'ai pas besoin ?

David:
Suis-je sur Netflix ou ai-je une facture de câble de 250 $ par mois et je ne regarde même pas la télévision ? Savez-vous où va votre argent ? Quand j'étais petit, ils avaient ce petit dicton : « Il est 10h00. Savez-vous où sont vos enfants ?

David:
Eh bien, savez-vous où est votre argent ? J’investis donc dans l’immobilier, mais lorsque l’économie ralentit à ce point, je commence à accorder beaucoup plus d’attention à la défense. Où est-ce que je dépense mon argent ? Combien d’argent puis-je économiser ? Dans quelle mesure mon emploi est-il stable ? Puis-je avoir une deuxième source de revenus parce que je ne sais pas si les choses vont empirer. C'est donc un conseil que je vous donnerais.

David:
Si vous ne parvenez pas à faire fonctionner l’immobilier, créez quand même de la richesse grâce aux autres outils dont vous disposez. D'accord. Nous aimons et nous apprécions tellement votre engagement. Merci beaucoup les gars d'avoir laissé ces commentaires. Veuillez continuer à le faire. Tout ce que vous avez à faire c'est de nous suivre sur YouTube où ces podcasts sont enregistrés et vous pourrez voir la vidéo, voir mon visage, voir le feu vert derrière moi, voir cette chose où je ne sais pas quoi faire de mes mains et suivez-nous là-bas.

David:
Vous pouvez laisser des commentaires sur ce que vous pensez, puis vous abonner à notre chaîne YouTube et la partager avec tous ceux que vous aimez. Nous voulons aller mieux. Donc si vous nous laissez un commentaire, si vous nous envoyez un message, vous nous dites ce que vous aimeriez voir davantage, vous trouverez peut-être votre chemin dans la série, mais même si ce n'est pas le cas, cela nous aidera à rendre le spectacle meilleur. Très bien, revenons à nos questions ici. Notre prochaine vidéo vient de Caleb LaBelle à Denver, Colorado.

Caleb :
Hé, que se passe-t-il David ? Hé, petite question pour toi. J'essaie de savoir si je dois ou non utiliser mon HELOC ou si je dois économiser plus d'argent pour acheter mon prochain bien locatif. J'avais donc une marge de crédit d'environ 80,000 26,000 $. J'en ai utilisé environ 53 54 pour acheter une nouvelle résidence principale pour mon fiancé et moi. J'ai donc accès à XNUMX, XNUMX autres. J'essaie donc de comprendre, serait-il plus sage d'économiser mon argent et de l'utiliser ensuite pour acheter une propriété clé en main ? C'est un peu ce à quoi je pense en ce moment.

Caleb :
Ou serait-il préférable d'utiliser cet HELOC et d'entrer dans le jeu plus tôt ? Je sais que dans un épisode précédent, je pense que vous aviez fait allusion à la simple prudence avec les HELOC en raison de la hausse des taux d'intérêt. J'aimerais donc avoir votre avis pour savoir si je dois ou non économiser mon argent et l'utiliser ou serait-il préférable d'entrer dans le jeu maintenant en utilisant mon HELOC ? Merci pour tous les conseils. J'apprécie, David.

David:
Excellente question, Caleb. C’est en fait ce qu’est Seeing Greene. C’est le genre de questions que je veux que vous posiez. Maintenant, je ne peux pas répondre à votre question d’emblée car il y a une information dont j’aurais besoin et que je n’ai pas obtenue. J'ai besoin de savoir à quelle vitesse tu parviens à économiser de l'argent. Si vous et votre fiancé ne pouvez économiser que mille dollars par mois, je ne vais pas vous donner de conseils pour maximiser ce HELOC et acheter un immeuble de placement sur le marché dans lequel nous nous trouvons actuellement.

David:
Mais si vous me dites : « Non, non, nous économisons entre nous huit à 10,000 XNUMX $ par mois, je pencherais davantage pour si vous trouvez une offre qui vous plaît, allez-y et mettez-la sur le HELOC. Et la raison en est que l’argent dont vous disposez pour le reste de votre situation financière est suffisant pour vous renflouer si l’investissement lui-même ne se passe pas bien.

David:
Voici pourquoi je le souligne. Il y a des moments dans cette industrie où je donne des conseils très différents de ceux de tous mes contemporains. Je veux juste que vous compreniez pourquoi je fais ça. Au cours des cinq ou six dernières années, il était difficile de rater cette occasion. Nous imprimions tellement d'argent que même si vous faisiez une erreur, si vous vous lancez dans le jeu avec une mauvaise transaction ou s'il y avait quelque chose sur l'investissement immobilier que vous ne compreniez pas, vos une ou deux premières transactions ont tendance à se produire le plus souvent. Votre risque était encore très limité car il y avait tellement d’argent qui circulait. Vous pourriez simplement vendre la propriété et atteindre le seuil de rentabilité dans le pire des cas.

David:
Ce n'est pas comme ça en ce moment. Le conseil que je vous donne aujourd’hui est différent de celui que je vous aurais donné il y a trois ou quatre ans, car nous ne voyons pas le plan de sauvetage que nous avions lorsque nous imprimions de l’argent comme nous le faisions. Désormais, vous devez en réalité vous concentrer sur plus que simplement l’immobilier de placement pour remplacer vos revenus. Vous devez réfléchir à la façon dont vous conserverez des revenus solides si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, car vous allez traverser des moments difficiles.

David:
Je l’ai déjà dit, vous voulez construire une forteresse financière, pas une cabane dans les arbres. Vous vous en êtes sorti avec des cabanes dans les arbres au cours des sept ou huit dernières années, donc vous pouviez les construire Quicken, les gens les achèteraient. Maintenant, tu dois planifier la tempête. Alors le premier conseil que je vais vous donner est le suivant : vivez-vous en dessous de vos moyens ? Économisez-vous votre argent ? Êtes-vous financièrement sain et sauf avant même de parler d’immobilier ?

David:
Si c’est le cas, je pense que vous pouvez utiliser ce HELOC pour acheter une propriété clé en main au lieu d’attendre d’avoir économisé beaucoup plus d’argent. Si ce n’est pas le cas, j’aurai plutôt tendance à économiser de l’argent pour l’acompte. Peut-être le compléter avec le HELOC, non ? Peut-être que vous économisez 40 15 $ et que vous empruntez ensuite 20 ou XNUMX $ au HELOC pour… Vous n'avez donc pas à attendre encore six mois avant d'acheter cette maison que vous aimez vraiment.

David:
Mais j'aimerais vous voir vous concentrer sur l'économie de plus d'argent, l'investir et garder le HELOC comme plan de sauvetage, vous manquez d'argent pour une réadaptation. Vous avez quelques mauvais mois de vacances où il n'y a pas de réservation, quoi qu'il en soit. Vous devez retirer de l'argent du HELOC pour couvrir votre dette jusqu'à ce que vous puissiez la rembourser directement avec les bénéfices de la propriété ou l'argent que vous gagnez. Mais pour résumer, pensez à l’argent que vous gagnez en dehors de l’immobilier lorsque vous prenez des décisions immobilières.

David:
Si vous gagnez beaucoup d’argent, vous pouvez utiliser le HELOC plus tôt. Si vous ne gagnez pas et n’économisez pas beaucoup d’argent, j’aimerais vous voir l’économiser et il n’y a rien de mal à ne pas regarder l’un des deux extrêmes. Vous n'êtes pas obligé d'utiliser votre argent ou le HELOC. En fait, vous pouvez mélanger les deux. Mais j'aimerais vous voir économiser plus d'argent et travailler des heures supplémentaires. Tu as l'air d'être un jeune homme. Vous n'êtes pas encore tout à fait marié. Il est maintenant temps de mettre votre avenir financier au premier plan de vos projets et de faire tout ce que vous pouvez pour vous y préparer, au lieu de dire : « Je suis jeune. Je vais juste vivre un peu. Et puis passer le reste de votre vie à essayer de vous remettre d’une catastrophe financière qui aurait pu survenir en achetant sur le mauvais marché.

David:
Notre prochaine question vient de Chris Rickenbach de Hickory, Caroline du Nord. « Je suis un étudiant qui commence à investir dans des immeubles locatifs et depuis que je suis à l'université, je n'ai pas droit aux prêts normaux parce que je n'ai aucun revenu. J'ai beaucoup lu. J'ai trouvé une belle opportunité sur un bien locatif avec des locataires qui pourraient encaisser car il est déjà occupé. Je suis prêt à agir, mais c'est un obstacle que je rencontre en ce moment. Je veux savoir si je dois attendre d’avoir obtenu mon diplôme et avoir un emploi à temps plein pour poursuivre mes études ou utiliser les revenus de location comme revenu pour pouvoir prétendre à la maison.

David:
Très bien. Bonne question ici, Chris. Décomposons cela. Tout d’abord, vous ne voudrez probablement pas acheter cette propriété si elle a des locataires. Tout le monde ne vous le dira pas, mais je vais vous le dire. Ce n'est pas une garantie que les locataires ne paient pas ou qu'ils posent problème. La probabilité statistique d’hériter de mauvais locataires est bien plus élevée que si vous trouvez le vôtre. Et tous ceux qui ont déjà acheté une propriété avec des locataires hochent la tête en ce moment en disant : « Prêchez-le, mon frère. Dis-lui en plus. Dites-le plus fort pour les gens à l’arrière.

David:
Souvent, les propriétaires ne vendent pas leurs propriétés même si elles pourraient obtenir un meilleur rendement. Ils n’y pensent tout simplement pas. Il ne vient pas à l'esprit de vendre la propriété jusqu'à ce qu'il y ait un problème avec le locataire ou un problème avec la maison. C'est la même chose que ta voiture. Pourrais-je avoir une voiture plus belle ? Oui. Vais-je regarder différentes voitures et y consacrer mon temps et mon énergie ? Non, parce qu'il y a des choses plus importantes sur lesquelles je dois me concentrer.

David:
Mais que se passe-t-il lorsque quelque chose commence à se briser dans la voiture et que l'on arrive à ce point où l'on se dit : « De plus en plus de choses vont casser tout le temps. » Quelle est la première chose que nous faisons toujours ? Je dois la vendre et faire en sorte que le problème de quelqu'un d'autre soit de réparer tout ce qui va casser dans cette voiture. C'est pourquoi, lorsque vous achetez une voiture d'occasion, vous rencontrez souvent des problèmes et vous pensez que vous avez eu une chance terrible, mais ce n'était pas une chance terrible. Vous avez simplement attendu pour acheter une voiture lorsque quelqu'un d'autre voulait se débarrasser des problèmes.

David:
La même chose peut arriver avec les propriétés locatives et vous ne voulez pas tomber dans ce gouffre. En tant qu'étudiant, je préférerais de loin vous voir acheter une maison et la louer à des locataires qui sont d'autres étudiants dont les parents paient leur loyer à leur place, et non à des locataires dont vous ne connaissez rien. Je préférerais que vous obteniez une maison de quatre ou cinq chambres, que vous y ajoutiez une ou deux chambres, que vous achetiez quelque chose avec beaucoup de salles de bains et que vous le louiez à d'autres étudiants pour gagner un revenu.

David:
Maintenant, l’autre problème que vous avez mentionné est que vous n’avez pas de revenus parce que vous êtes à l’université et que vous ne pouvez donc pas obtenir de prêt. Tu ne peux pas travailler quand tu es à l'école ? Je veux dire, est-ce que vous prenez 20 unités à la fois parce que vous ne pouvez pas avoir de travail ? Et si vous trouvez un emploi, vous n’aurez peut-être pas encore droit à un prêt, mais cela vous mettra dans une position dans laquelle les gens se sentiront beaucoup plus à l’aise pour vous prêter de l’argent. J'ai travaillé quand j'étais à l'école.

David:
En fait, je n'ai pas beaucoup raconté l'histoire, mais j'ai travaillé autant que possible. Quand j'étais à l'université et que j'ai obtenu mon diplôme universitaire, mes études étaient payées, sans dette. Ma voiture a été entièrement remboursée en espèces et plus de cent mille dollars en banque. Et cela équivalait à économiser 500 $ par semaine en travaillant dans des restaurants et en donnant des pourboires.

David:
Maintenant, tout le monde ne peut peut-être pas économiser autant d’argent, mais je ne pense pas qu’il soit impossible d’en économiser la moitié, n’est-ce pas ? Si vous économisez seulement 250 $ par semaine, c'est tout à fait possible. C'est parce que la plupart des étudiants à l'université ne considèrent pas cela comme le moment de gagner de l'argent. Ils voient cela comme un moment pour s’amuser, un moment pour grandir. Tu pourrais faire tout ça et quand même gagner de l’argent, mec. Je vous pousserais donc à trouver un emploi où vous pouvez gagner plus, puis à demander à vos parents ou à quelqu'un d'autre que vous connaissez de cosigner avec vous un prêt pour acheter un bien locatif, de préférence quelqu'un ayant une certaine expérience en investissement immobilier.

David:
Ils peuvent garantir cet accord et s’assurer qu’il fonctionnera pour vous. J'aime cela plus que d'acheter une maison que quelqu'un d'autre possède actuellement avec des locataires très probablement problématiques et d'avoir votre première expérience en tant qu'investisseur immobilier dans un scénario comme celui-là.

David:
Notre prochaine question vient de Darren Jones de Tulsa. Darren déclare : « J'entends beaucoup parler des VA. Je me demande si en embaucher un vaut l'investissement. Je suis sûr que Darren ici fait référence aux assistants virtuels. « Mon jeu de suivi des e-mails est relâché. Ma boîte de réception peut être submergée. J'adorerais pouvoir réussir la petite tâche de mise en place du ballon, de pick and roll pour des dunks faciles dans l'immobilier. Je sais que tu sais." Il utilise ici des analogies avec le basket-ball, donc je sais que Darren est un vrai fan du podcast et probablement de Seeing Greene. « À quel moment de votre parcours immobilier avez-vous ajouté un assistant ? Quel a été le plus grand bénéfice jusqu’à présent ? »

David:
D'accord, bonne question. Permettez-moi de clarifier certaines choses. Il y a certaines choses dans la vie et en particulier dans les affaires et l'investissement immobilier dans une moindre mesure où la façon dont nous expliquons comment cela fonctionne est très différente de l'expérience que vous avez dans la pratique. Restons ici avec l’analogie avec le basket-ball. Je peux vous le dire, vous allez sortir d'un pick and roll. Vous allez baisser l'épaule, vous allez tourner le coin, vous allez rouler jusqu'au bord et vous allez vous coucher. Cela semble génial.

David:
Je peux le dessiner sur un tableau noir et vous montrer le X, et voici le O, et voici la flèche indiquant où vous allez aller. Il est facile de comprendre conceptuellement ce que vous allez faire. L'exécution de cela où vous avez un autre joueur qui essaie en fait de vous empêcher de le faire et vous ne l'avez pas pratiqué très souvent pour comprendre certains détails et peut-être que cela implique que vous dribblez avec votre main gauche, pas avec votre droite, où tu n'es pas aussi bon. Et oh, il y a deux gars vraiment énormes qui sont près du bord et qui essaient de vous empêcher de pouvoir poser le ballon et ils s'entraînent aussi.

David:
Maintenant, l'exécution devient beaucoup plus difficile que la compréhension conceptuelle de ce que vous essayez de faire et les affaires sont comme ça. Souvent, lorsque nous expliquons comment faire évoluer une entreprise, comment la développer, nous disons des choses comme : « Vous devez récupérer votre temps, vous devez tirer parti de votre temps, vous devez embaucher quelqu'un d'autre. Ce sont les bonnes réponses. Vous devez sortir du pick and roll. Tu dois conduire jusqu'au bord. Les personnes qui réussissent le pratiquent tellement et comprennent les nuances et les subtilités pour y parvenir.

David:
La plupart des gens qui embauchent des VA ont de grandes difficultés parce que les VA ne sortent pas de la boîte, prêts à partir. Tout comme la plupart des gens qui essaient de poser la balle sur le bord, luttent puissamment parce qu'il y a une personne là-dedans qui essaie de vous en empêcher. Vous n'allez pas simplement embaucher un VA et lui demander de répondre à vos e-mails. Ils vont tout faire de travers. Ils vont dire la mauvaise chose. Ils vont refuser les personnes que vous vouliez entrer en vous. Ils vont fixer des rendez-vous pour vous, des personnes à qui vous ne voulez pas parler. Vous allez être extrêmement frustré. D'accord?

David:
Imaginez avoir un petit enfant de six ou sept ans et lui confier une tâche à la maison. Je veux que tu cuisines cette nourriture ou que tu nettoies cette chose. Vous devez passer beaucoup de temps à leur montrer à quoi cela devrait ressembler une fois terminé. Vous dites à n'importe quel petit enfant, allez faire votre lit et vous ne regardez pas ce qu'ils font. Est-ce qu'ils font le lit comme ils le font dans un hôtel ? Absolument pas. Ils font le lit le plus rapide, le plus bâclé et le plus sale. J'aurais fait ça. Je ne voulais pas le faire, donc je n’ai pas essayé très fort.

David:
C'est ce que vous obtiendrez lorsque vous embaucherez un assistant. La seule raison pour laquelle vous devriez en embaucher un est si vous êtes prêt à consacrer un temps fou au départ pour les former et que vous devrez probablement le faire encore et encore jusqu'à ce que vous obteniez la bonne personne pour votre équipe. Tous les joueurs repêchés par toutes les équipes de la NBA ne fonctionnent pas. Tous les joueurs repêchés par toutes les équipes universitaires ne fonctionnent pas. Tous les joueurs que chaque équipe de lycée garde sur la liste ne sont pas réellement des membres contributeurs de l'équipe. La plupart d’entre eux ne le font pas. La plupart des gens ne participent pas aux essais.

David:
Êtes-vous prêt à faire essai après essai, après essai, un à la fois, pour vous procurer un assistant qui pourrait vous aider avec votre boîte de réception ? Et puis une fois qu’ils l’ont fait, ils peuvent démissionner et aller chercher un autre emploi et il faut tout recommencer. Je n'essaie pas de faire pipi dans vos Cheerios, mon frère, mais j'essaie de vous expliquer à quoi cela ressemble lorsque vous essayez de développer une entreprise. Vous allez consacrer beaucoup de temps, d’argent et d’énergie dès le départ et espérer obtenir un retour sur cet investissement plus tard.

David:
Personne ne vous le dit lorsqu’il vous propose d’embaucher un VA, et c’est à cela que je veux en venir. C'est facile à dire au tableau, voici comment se déroule la pièce. Il est beaucoup plus difficile de l'exécuter. Donc, je ne vais pas vous détourner de cette idée, je vais dire que vous feriez mieux de vous engager à faire cela pendant une longue période et de faire de grandes choses avant de faire appel à d'autres personnes pour essayer de vous aider à évoluer. .

Alexeï :
Hé, David, comment ça va ? Je m'appelle Alexeï Weyman. Je viens de Seattle, Washington. Merci d'avoir pris ma question. Tout d’abord, je veux juste vous remercier d’avoir mis en place le podcast BiggerPockets. J'ai tellement appris. Je regarde religieusement tous les jours depuis quelques mois. S'il n'y a pas de nouvel épisode un jour donné, j'y retourne simplement et je reviens en arrière dans l'ordre chronologique en essayant d'absorber autant d'informations intéressantes que possible.

Alexeï :
Je suis un investisseur immobilier relativement nouveau. J'ai acheté mon premier condo en 2021 dans la région de Seattle. Il est actuellement en location. J'ai un locataire là-bas avec un bail de 12 mois qui rapporte environ 400 $ de trésorerie par mois. Je regarde ma prochaine opportunité. Je veux me lancer dans le hacking domestique. Je souhaite acheter un essai ou un quadruplex, mais j'ai de la difficulté à trouver ces opportunités sur le marché.

Alexeï :
Ma question comporte donc deux parties. La première partie est de savoir comment puis-je trouver ces inscriptions hors marché ? Où dois-je aller pour les trouver ? Et puis deuxièmement, en matière de financement, comment trouver des prêteurs privés ? J'ai acheté mon premier condo auprès d'une maison de courtage traditionnelle et j'ai obtenu un prêt conventionnel, fixe sur 30 ans, mais je sais qu'avec mon prochain, je veux puiser davantage dans le secteur privé.

Alexeï :
Je suis donc curieux de savoir comment trouver ces opportunités ? Et aussi, encore une fois, cette première question, comment puis-je trouver des inscriptions hors marché ? Merci beaucoup les gars. J'apprécie que vous ayez mis ces vidéos ensemble. J'aimerai avoir de tes nouvelles. Merci.

David:
Très bien, Alexeï. Excellente question. Je vais m'amuser à répondre à cette question. Je vais essayer de le rendre aussi divertissant que possible. Commençons par quelques idées fausses que je pourrais probablement dissiper pour vous. Je t'ai entendu dire deux fois. Comment trouver des annonces hors marché ? C'est un oxymore. S'ils sont hors marché, ils ne constituent pas une cotation. Vous n'allez pas les trouver. Le fait même qu’ils soient hors marché signifie qu’ils sont introuvables. D'accord?

David:
Quand quelqu'un veut vendre sa maison et la mettre sur le marché, il essaie d'attirer le plus d'acheteurs possible. Et donc ils ont placé cela dans un endroit où les acheteurs vont chercher une maison. Ils l'ont mis sur la MLS, puis Zillow, Redfin, Realtor et tous ces sites portails sont alors une amplification ou une expression de ce qui se trouve dans la MLS. Et les agents immobiliers les envoient chez leurs clients depuis le MLS.

David:
Tout va dans la MLS si quelqu'un veut vendre sa maison. Ce que vous recherchez lorsque vous recherchez quelque chose hors marché, c'est un vendeur qui ne sait peut-être même pas s'il veut vendre sa maison, d'accord ? C'est très difficile à trouver. Vous essayez de trouver une personne qui possède une propriété, puis de la convaincre de la vendre ou de voir si elle veut la vendre, mais elle ne le savait pas.

David:
Il n’y a donc aucun endroit où aller pour trouver ces annonces hors marché. Je dis cela parce que j'entends beaucoup de gens, en particulier de nouveaux venus dans l'immobilier, poser cette question. Ils posent la mauvaise question et ce qui se passe, c'est qu'ils se demandent : « Où allez-vous trouver les offres hors marché ? Allez-vous à Roofstock ? Allez-vous sur LoopNet ? Où trouvez-vous les offres que personne d’autre n’a ?

David:
Eh bien, s'il existait un endroit comme celui-là, les propriétaires de leur bien immobilier le placeraient à l'endroit où tout le monde le recherche afin de pouvoir le vendre pour plus d'argent ou tous les gens qui recherchent sur le MLS iraient à cet endroit. et maintenant ce n'est plus hors marché. C'est pourquoi vous ne le trouverez jamais. Maintenant, j’aime la question à laquelle je pense que vous voulez en venir ici, à savoir : comment puis-je trouver quelque chose hors marché ? Parce qu'il n'y a rien sur le marché, non ? J'aime beaucoup cela.

David:
Si vous recherchez des applications de rencontres en ligne et que vous ne trouvez pas de fille que vous aimez et c'est parce qu'elles ont trop d'autres options, il est préférable d'aller trouver une fille qui ne figure pas sur les applications de rencontres. Vous avez de bien meilleures chances de connaître la personne de manière plus organique si vous la rencontrez de manière naturelle.

David:
Je sais que je comprends vos commentaires sur la façon dont vous connaissez quelqu'un qui a trouvé sa femme sur Tinder et c'est possible. S'il vous plaît, je comprends. Cela peut arriver. Nous parlons ici de statistiques. Vous feriez mieux de chercher quelqu'un avec qui sortir avec quelqu'un qui ne sort pas avec 40 autres personnes si vous essayez de vous marier. Eh bien, vous essayez de vous marier avec l'immobilier. Vous essayez d'acheter une maison, donc vous ne voulez pas vous attaquer à la maison qui abrite 40 autres prétendants potentiels qui essaient tous de l'obtenir. Alors, où pouvez-vous aller pour trouver des personnes propriétaires de maison ? Eh bien, la première chose que vous pourriez faire est d’obtenir une liste des personnes qui possèdent des maisons dans une région.

David:
Maintenant, ce qui peut vous faciliter la tâche, c'est que les villes ont tendance à se zoner en fonction des logements unifamiliaux et multifamiliaux. Vous n'avez généralement pas de triplex en plein milieu d'un quartier unifamilial. Ils les mettent généralement tous dans le même quartier de la ville. Vous pouvez donc vous rendre au bureau de votre urbaniste ou à la ville… Ou pas au conseil municipal, mais comme à la division municipale ou vous pouvez les appeler et vous pouvez dire : « Je veux obtenir une liste de toutes les personnes qui possèdent des maisons dans ce quartier, dans ce quartier, dans cette zone. Ce sont toutes des propriétés unifamiliales… Ou désolé, ce sont toutes des propriétés multifamiliales.

David:
Ensuite, vous pouvez ignorer la trace et soit appeler, soit envoyer des lettres à l'adresse de la personne. Maintenant, il s’agit en fait d’une information publique. Donc, bien locatif au 123 Main Street, le propriétaire n'habite probablement pas au 123 Main Street. Ils habitent au 321 Forest Street. Et vous pouvez envoyer des lettres à l'adresse de Forest Street disant : « Je veux acheter la maison au 123 Main Street. » C’est ainsi que de nombreux grossistes gagnent de l’argent.

David:
C'est une façon de procéder. Vous pouvez également frapper aux portes, parler aux locataires et demander des informations sur leur propriétaire. C’est une façon lente et laborieuse de procéder, mais cela pourrait fonctionner. Il existe d'autres logiciels comme Invelo que BiggerPockets propose aux membres professionnels que vous pouvez utiliser pour envoyer ces lettres à votre place. C'est comme ça que je procéderais. Je souscrirais à un abonnement pro.

David:
J'utiliserais le nom de David, afin que vous puissiez bénéficier d'une réduction lorsque vous remplirez le formulaire. J'allais directement à Invelo et je disais : « D'accord, envoie des lettres à cette partie de la ville et c'est ce que je veux que la lettre dise et je dépenserais n'importe quel argent. » Ensuite, je mettais un numéro de téléphone, une page de destination, un e-mail ou quelque chose auquel je voulais que les propriétaires de ces propriétés répondent s'ils voulaient vendre, et je commençais la conversation à cet endroit.

David:
L'autre chose que vous pourriez faire est de trouver les grossistes de votre ville qui le font déjà et que vous pourriez obtenir auprès d'eux. Il ne s'agit pas d'annonces hors marché, mais d'opportunités hors marché et vous pouvez essayer d'acheter une maison auprès d'un grossiste et ensuite simplement vous assurer que l'inspection est effectuée. Souvent, vous n'obtiendrez pas la même protection contractuelle que si vous l'achetez par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé et que vous le faites de la bonne manière.

David:
Mais vous pouvez accéder à des offres que d’autres personnes ne vendent pas de cette façon. Il y a donc plusieurs itinéraires que vous pouvez emprunter. J'adore l'agitation. J'aime que tu dises : « Hé, il n'y a personne sur l'application de rencontres que j'aime. Je vais aller chercher le mien. Je pense que davantage de personnes devraient le faire et je vous souhaite bonne chance.

David:
L'autre partie de votre question, Alexeï, concernait le financement privé. D'accord? Cela peut être un peu plus délicat, car les gens voudront généralement voir que vous avez des antécédents. Je commencerais donc par les personnes dans votre vie qui vous font le plus confiance et qui n’obtiennent pas de retour sur leur argent. Plutôt que de dire : « Hé, tu veux financer mon achat immobilier ? Cela semble très risqué. Je dirais : « Quel taux obtenez-vous sur votre argent en banque ? Oh, vous recevez 1 %. Aimeriez-vous obtenir 8 % à la place ? Dis m'en plus."

David:
Eh bien, j'utiliserais votre argent comme acompte sur un bien immobilier, puis je vous verserais un rendement de 8 % sur cet argent et il proviendrait du flux de trésorerie du bien locatif. C'est la meilleure façon d'avoir cette conversation. Je vais également vous diriger vers le podcast BiggerPockets, épisodes 636 et 637, ainsi que 654 et 655. Nous interviewons Amy Mahjoory qui enseigne aux gens comment créer ce genre de scénarios de type argumentaire éclair dans lesquels ils peuvent dire aux gens qu'ils aimeraient empruntez-leur de l'argent, puis allez-y et tirez votre coup.

David:
C'est comme sortir avec quelqu'un. Comme je le disais plus tôt, plus vous parlez à de personnes, plus vous vous présentez devant, plus vous avez de chances de réellement connaître l'un d'entre eux, de construire une relation et, espérons-le, de trouver à la fois votre financement privé et le l'offre dont vous avez besoin.

David:
Très bien, tout le monde. Je veux prendre encore une minute pour vous remercier tous d'avoir écouté et participé. Chaque fois que quelqu'un écrit une question ou soumet une vidéo, nous avons du contenu dont nous pouvons faire un spectacle, et j'ai la chance de partager les informations que vous avez tous l'occasion d'entendre. Merci donc d’avoir contribué et merci d’avoir écouté. Je comprends qu'il y a tellement d'options en ce moment avec la façon dont les médias sociaux ont explosé, les podcasts, YouTube, tout cela où vous pouvez écouter n'importe qui, et j'apprécie vraiment que vous m'écoutiez et nous suiviez ici chez BiggerPockets.

David:
Merci sincèrement et sincèrement d’avoir fait cela. Si vous voulez en savoir plus sur moi ou sur mon opinion sur les choses, vous pouvez écouter d'autres épisodes de Seeing Greene ou vous pouvez me consulter sur les réseaux sociaux @davidgreene24. YouTube, je m'appelle aussi @davidgreene24. Il y a un E au bout de Greene. Et je tiens à vous encourager tous à me laisser un commentaire sur YouTube. Donnez-moi une note sur votre endroit préféré pour écouter des podcasts, qu'il s'agisse d'Apple Podcast, de Spotify, ou quoi que ce soit. Donnez-nous un avis cinq étoiles, s'il vous plaît, afin que davantage de personnes puissent l'entendre. Et puis assurez-vous d'aimer, de vous abonner et de suivre BiggerPockets et le contenu que nous publions. Si vous avez une minute, écoutez la vidéo d'un autre podcast. Si vous ne le faites pas, je vous verrai bientôt.