Le revenu moyen du locataire est étiré à cause de l'inflation, et plus de 40% des locataires sont considérés comme ayant des coûts élevés parce qu'ils dépensent 30 % de leur revenu ou plus en frais de logement. Les gens cherchent à réduire leur budget de toutes les manières possibles, même si cela signifie emménager avec des colocataires, famille ou vers des zones plus abordables hors de l'État. Le plus récent Rapport de migration Rent.com montre un intérêt croissant pour le Sud et le Midwest alors que de nombreux locataires cherchent à quitter l'Ouest et le Nord-Est.
Les chercheurs de Rent.com ont analysé les données de juillet, août et septembre pour déterminer un delta de plomb pour chaque région, état et métro. Un prospect est un locataire potentiel qui contacte un gestionnaire immobilier ou un propriétaire pour exprimer son intérêt pour une propriété. Le delta de prospect est la différence numérique entre les prospects sortants et entrants en tant que part de tous les prospects de la zone. Il est important de noter que ces chiffres ne représentent pas la migration réelle, mais donnent un bon aperçu des zones à forte demande et intérêt, ce qui est en corrélation avec les modèles de migration réels.
Les gens déménagent pour diverses raisons, qui ne sont pas mesurées par le rapport. Ils peuvent déménager pour se rapprocher de leur famille ou pour commencer de nouveaux emplois. Les tendances suggèrent que les loyers élevés font sortir certains locataires de certaines zones urbaines et qu'ils recherchent des logements locatifs dans des métros et des États voisins plus abordables, ainsi que dans des zones prisées du sud et du Midwest. Les investisseurs peuvent se tourner vers les zones populaires avec des deltas de plomb positifs pour trouver des endroits privilégiés où la demande de location est élevée, et le rapport prix/loyer est faible.
D'où viennent les locataires ?
Les zones métropolitaines suivantes avaient les deltas de plomb sortant les plus élevés :
- Chicago, Illinois (-46.00 %)
- Traverse City-Cadillac, Michigan (-43.32 %)
- Atlanta, Géorgie (-30.91 %)
- New York (-26.49 %)
- Charlotte, Caroline du Nord (-26.23 %)
Prospects sortants par métro – Rent.com
Chicago s'est hissée en tête de liste ce trimestre. Les hivers mornes de la ville pourraient conduire les habitants ailleurs, tout comme sa réputation de criminel. Mais les loyers élevés sont un autre problème—Chicago est le ville la plus chère dans le Midwest. C'est beaucoup plus abordable que New York, où les prix des loyers ont augmenté de près de 25 % d'une année sur l'autre, mais c'est relativement cher par rapport aux régions environnantes de l'Illinois et du Midwest. À Atlanta, les loyers ont augmenté de près de 14 % d'une année sur l'autre, ce qui pourrait inciter les résidents à chercher un logement ailleurs.
Les états suivants avaient les deltas de leads sortants les plus élevés :
- Illinois (-46.41%)
- New-York (-44.04%)
- Maine (-17.91%)
- Géorgie (-17.14%)
- Colorado (-16.43%)
Où les locataires cherchent-ils à déménager ?
Les gens ont tendance à se renseigner sur les régions et les États voisins lorsqu'ils envisagent de déménager, mais les États du Sud suscitent l'intérêt de plus loin. Par exemple, les locataires de Chicago se sont renseignés sur les métros du Midwest comme Milwaukee, Minneapolis-St. Paul et Indianapolis, mais ont montré un intérêt égal pour Dallas-Ft. Worth et Nashville. Les locataires de New York ont principalement regardé d'autres métros du nord-est, mais ont également exprimé leur intérêt pour les communautés de Géorgie.
Les zones métropolitaines suivantes présentaient les deltas de leads entrants les plus élevés :
- Biloxi-Gulfport, Mississippi (51.15%)
- Huntsville-Decatur (Florence), Alabama (48.41%)
- Madison, Wisconsin (42.32%)
- Waco-Temple-Bryan, Texas (41.55%)
- Springfield, Missouri (40.88%)
Leads entrants par métro – Rent.com
Les habitants de Chicago se sont renseignés sur ces cinq villes et se sont particulièrement intéressés à Biloxi-Gulfport. Les autres métros ont attiré des résidents des régions voisines, mais les locataires de régions notoirement chères ont également exprimé leur intérêt pour les régions métropolitaines du sud et du Midwest.
Par exemple, les résidents d'Atlanta, de New York et de Chicago se sont tous renseignés sur Huntsville-Decatur. Huntsville a été nommé le meilleur endroit où vivre par Nouvelles américaines, et Madison a également fait partie du top 20. Madison a suscité l'intérêt de Los Angeles, New York, Denver, Milwaukee et Chicago. Waco-Temple-Bryan a également apporté des demandes de renseignements de Chicago et de New York, mais la plupart venaient de l'intérieur de l'État. Les pistes pour Springfield provenaient de St. Louis et de Kansas City, mais aussi de Chicago, Denver et Dallas-Ft. Vaut.
Les tendances au niveau de l'État étaient similaires. De nombreux locataires de l'Illinois ont cherché à rester dans l'Illinois ou dans l'Indiana voisin, mais certains ont également exprimé leur intérêt pour le Texas et le Tennessee. De nombreux locataires de New York et du Maine ont cherché à rester dans leurs États respectifs ou à déménager dans le New Jersey, tandis que certains cherchaient également des maisons en Floride, en Pennsylvanie et en Ohio. Les locataires de la Géorgie se sont renseignés sur les propriétés dans le sud, tandis que les locataires du Colorado ont examiné les propriétés dans l'Utah voisin ainsi que dans le Midwest. Le Missouri, le Wisconsin et le Michigan étaient tous des sources populaires de prospects sortants du Colorado.
Les états suivants avaient les deltas de leads entrants les plus élevés :
- Dakota du Nord (38.7%)
- New Jersey (36.35%)
- Louisiane (35.71%)
- New Hampshire (31.30 %)
- Mississippi (29.80 %)
Les gens cherchent à déménager dans le Dakota du Nord de tout le pays. Plus d'un quart des prospects provenaient d'États lointains comme l'Illinois, New York, la Californie et le Texas. Le New Jersey a principalement amené des prospects de l'intérieur de l'État ou de New York ou de Pennsylvanie, mais certains locataires du Sud ont également exprimé leur intérêt pour le New Jersey.
La Louisiane a apporté le plus de pistes du Texas. D'autres pistes provenaient de l'État, mais près de 10 % des demandes provenaient du Midwest. La majorité des personnes à la recherche d'un logement dans le New Hampshire vivaient dans l'État du Massachusetts ou à New York, mais certains locataires des États du Sud ont également manifesté leur intérêt. Les locataires de la Louisiane, de la Géorgie et de l'Alabama ont également examiné des propriétés dans le Mississippi, mais la deuxième plus grande source de pistes dans l'État, outre le Mississippi lui-même, était l'Illinois.
Comment la migration affecte les prix du logement
Analystes dans de nombreuses entreprises s'attendre à ce que les prix de l'immobilier baissent à travers le pays en 2023, mais la gravité de chaque zone dépendra en partie de la demande de logements. La demande de logements a tendance à augmenter lorsque plus de personnes s'installent dans une zone qu'elles n'en sortent. S'il n'y a pas assez de logements pour accueillir tous ceux qui emménagent dans une région, ce manque d'offre par rapport à la demande peut agir comme un plancher qui empêche les prix des logements de baisser en période de ralentissement économique. En fait, certains marchés du sud-est qui éloignent les acheteurs à revenu élevé des zones chères comme la côte ouest et le nord-est continuent de s'apprécier rapidement tandis que la croissance des prix ralentit sur d'autres marchés surévalués, Rapports CoreLogic.
Tendances migratoires courantes
Lorsqu'une ville gagne en popularité en raison de facteurs tels que des incitations pour les entreprises, un marché du travail en plein essor avec des emplois bien rémunérés dans une variété d'industries et une culture dynamique avec des options de divertissement croissantes, les prix des loyers augmentent. Ils peuvent rester élevés pendant un certain temps, même lorsque les prix des gens baissent, car la demande des locataires à revenu élevé reste élevée. Mais finalement, les hausses de prix deviennent souvent insoutenables. Alors que les gens commencent à quitter une zone où les prix ont monté en flèche, la demande de propriétés diminue et les prix peuvent chuter.
Cette tendance est d'autant plus pertinente aujourd'hui que le travail à distance est devenu si important. En 2019, seulement environ 5.7% des Américains travaillaient principalement à domicile. En 2021, ce chiffre a plus que triplé pour atteindre 17.9 %. Avec la liberté de vivre et de travailler n'importe où, de plus en plus de personnes migrent vers des régions voisines, voire des États différents, pour bénéficier d'une réduction de prix. Cela est illustré par des deltas de leads entrants et sortants plus élevés ce trimestre que dernier.
Ce changement vers le refroidissement des prix se produit déjà dans Austin, qui a été surchauffé par la pandémie – les baisses de loyer y dépassent la moyenne nationale. Dans la région de Denver, vous pouvez voir le changement en action. Alors que les prix des loyers sont toujours en hausse d'une année sur l'autre dans la ville, la croissance des prix a ralenti à Denver plus que dans toute autre ville du métro. Dans les banlieues environnantes plus abordables, les prix des loyers montent en flèche. Denver commencera-t-il à refléter Austin ? Ou le marché restera-t-il compétitif ? Le delta du plomb du métro de Denver de -23.75 % suggère que la demande pourrait décliner.
Comment les investisseurs peuvent utiliser les données de migration
Lorsque la croissance des prix des maisons dépasse la norme, les prix ont tendance à redescendre, selon le principe du retour à la moyenne, mais les investisseurs peuvent maximiser leurs rendements en achetant lorsque les prix sont bas et en vendant lorsque les prix sont élevés. Une façon d'y parvenir est d'essayer de garder une longueur d'avance sur les tendances migratoires. Si vous pouvez trouver le prochain lieu susceptible d'attirer des résidents d'autres régions en raison de prix plus abordables par rapport aux villes voisines et d'une économie florissante, vous pourrez peut-être saisir ces loyers qui montent en flèche et réaliser une appréciation.
Huntsville est un excellent exemple d'un endroit recherché où la demande de logements augmente, mais les prix sont bas. Mais peut-être que la meilleure stratégie est de regarder deux étapes en avant dans votre planification. Où iront les gens si Huntsville surchauffe ?
Puisque les investisseurs ne peuvent pas prédire l'avenir, il y a toujours des risques et les tendances migratoires ne devraient pas être les seules données affectant la prise de décision. Mais plus vous obtenez d'informations lorsque vous investissez dans un nouveau marché, mieux c'est. Suivre les tendances migratoires est une stratégie qui peut aider les investisseurs à rester concentrés sur l'avenir et à éviter de se précipiter tête première vers des marchés chauds qui déclineront bientôt.
Cliquez ici pour voir la méthodologie utilisée dans le rapport de Rent.com.
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