La mine d'or de location à court terme est-elle à sec ?

Rob:
Il s'agit de l'émission 712 du podcast BiggerPockets.

Jamie:
Là où nous voyons plus d'offre arriver, ce sont les gens qui ont des maisons existantes, peut-être une résidence secondaire, peut-être leur résidence principale, ils ne cherchent pas à utiliser cette maison de la même manière. Peut-être qu'ils déménagent et qu'ils ne veulent pas vendre. Ils ont ce taux d'intérêt de 3 % et sont très intéressants à conserver. Alors maintenant, ils cherchent à le louer, à trouver un autre usage. Nous avons en fait constaté une forte augmentation ces derniers mois de la part de personnes cherchant simplement à trouver d'autres utilisations pour leur maison, et une grande partie de cela se retrouve dans le secteur de la location à court terme.

Rob:
J'espère avoir rendu David Greene fier. Aujourd'hui, j'interviewe Jamie Lane, le vice-président de la recherche pour AirDNA, avec mon bon ami et que j'ai surnommé mon Airbnbestie, Tony Robinson. Comment ça va, mec ?

Tony:
Mec, je suis pompé, mec. Ceci est notre premier épisode de podcast officiel ensemble. C'est comme si c'était en retard. Les producteurs attendent si longtemps pour mettre cela ensemble, mec.

Rob:
Je sais mec. Allez. Allez, Éric. Que fais-tu? Je pense honnêtement que ce dont j'étais vraiment fier, c'est de considérer que nous ne partageons pas souvent le micro, nous ne nous sommes pas vraiment interrompus, et je pense que c'est une victoire.

Tony:
Mec, nous avons joué le plus gentiment comme deux enfants dans le bac à sable et ils s'entendent bien depuis le saut, mec. Mais mec, c'est comme toi et moi depuis le début, non ? J'ai l'impression que la première fois que nous nous sommes rencontrés, ce qui était en fait pour ceux d'entre vous… Cette personne pourrait être à l'écoute. La première fois que Rob et moi nous sommes rencontrés en personne, nous avons déjeuné à cet endroit appelé Local Goat à Pigeon Forge. Je me souviens quand je suis sorti, quelqu'un m'a envoyé un message et m'a dit: "Oh mon Dieu, je viens de vous voir assis avec Robuilt, mais j'étais trop nerveux pour aller vous parler." Donc, si cette personne écoute, la prochaine fois que vous nous voyez, dites simplement quelque chose, dites bonjour.

Rob:
Vous savez, ce qui est vraiment fou dans ce cas particulier, c'est que je travaillais toujours. J'avais encore un neuf à cinq à ce moment-là. J'étais assis avec toi et ta femme, Sarah, et vous disiez tous : "Pourquoi as-tu encore un travail, mon frère ?" Je me suis dit : « Je ne sais pas. J'ai peur de perdre mes soins de santé.

Tony:
Mec, et je venais de perdre mon travail, je pense, un mois avant de nous asseoir parce que je l'ai perdu juste avant Noël. Alors mec, comment les choses ont changé au cours des deux dernières années, n'est-ce pas?

Rob:
Je sais. C'est tellement fou, mec. Au fait, avez-vous des achats à venir sur le front d'Airbnb alors que nous entrons dans l'épisode d'aujourd'hui qui parle du marché de la location à court terme ?

Tony:
Mec, je le sais, et c'est en fait une sorte d'histoire folle. Nous avons donc une propriété qui devait fermer cette semaine, mais la fermeture a été retardée parce que l'évaluation est revenue, et c'était une nouvelle construction que nous avons achetée, et l'évaluation est revenue et s'avère qu'il nous manque une chambre. Donc, c'était censé être une propriété de quatre chambres. L'évaluateur est sorti et a dit: "Hé, il n'y a que trois chambres ici."

Rob:
Wow.

Tony:
Donc, heureusement, le plan d'étage est correct, mais au lieu d'en faire une chambre, ils l'ont juste fait comme un loft. Alors maintenant, ils doivent rentrer et finir de construire la maison que nous leur avons achetée.

Rob:
C'est pas si mal.

Tony:
Ce n'est pas terrible, mais littéralement, on va fermer, je ne sais pas, le 28. Nous avons donc dû nous battre pour avoir notre premier invité entre le 29 et le 31. De cette façon, nous pouvons obtenir nos avantages fiscaux et toutes ces bonnes choses. La première fois que cela m'est arrivé, c'est d'acheter la mauvaise maison.

Rob:
Ouais. Mec, ils n'ont qu'à encadrer un mur. Tout va aller bien. Honnêtement, je commercialise le loft comme une chambre séparée sur Airbnb de toute façon. Donc, si vous ne l'avez pas fait, tout irait probablement bien, mais si vous l'avez payé, il est temps d'engager des poursuites. Donc je suis en train de conclure, j'espère, le 29 sur une propriété à Galveston, et c'était un accord de sous-deux. C'est comme une nouvelle construction de 843,000 53,000 $, six chambres, trois salles de bain à Crystal Beach, le tout entièrement meublé, le tout clé en main. C'est prêt. C'est mis en place, XNUMX XNUMX $.

Tony:
Aucun moyen mec. Alors attendez, nous devons faire un tout autre épisode là-dessus. Donnez-moi juste 30 secondes. Comment avez-vous trouvé cet accord de sous-deux ?

Rob:
Eh bien, il m'a trouvé. Quelqu'un m'envoie sur Instagram, ils sont comme, "Hé mec, je suis un grossiste. Le vendeur veut financer le vendeur. Est-ce que tu le veux? Il financera 200,000 678,000 $ et vous reprendrez ensuite le prêt existant. Je reprends donc un prêt de 6 200,000 $ à 150,000 %, pas idéal, mais les 2 10 $ restants, ou non, les XNUMX XNUMX autres, ils sont un financement vendeur à XNUMX % d'intérêt seulement pour les XNUMX prochaines années. C'est fou. C'est fou. Il est.

Tony:
Mec, quelle bonne affaire, mec. Je suis content pour toi, mec. Je suis content pour toi, mais je vais aussi être aussi égal si ce mec m'a aussi envoyé un message et que je n'ai tout simplement pas vu ce message.

Rob:
Il pourrait être là-dedans. Ryan Emerson, faites-le nous savoir.

Tony:
Mec, je dois le chercher. Ouais.

Rob:
Eh bien, de quoi parlons-nous aujourd'hui, mec ?

Tony:
Mec, nous avons eu Jamie Lane, vice-président de la recherche pour AirDNA, et ce type est comme une encyclopédie de données et d'informations sur la location à court terme. Honnêtement, c'est probablement l'une de mes conversations les plus préférées sur les locations à court terme depuis un bon moment. Mais la raison pour laquelle nous avons amené Jamie et ce dont nous passons la majorité de l'épisode à parler est, est-ce que toute cette peur autour de l'Airbnbust, comme on l'appelle, est-elle légitime ? Doit-on s'inquiéter ? Jamie a des données pour étayer sa position.

Rob:
J'étais vraiment impressionné parce que je n'arrêtais pas de penser à toutes ces questions et je me disais: "Eh bien, qu'en est-il de ça?" Et puis il a dit: "Oh oui, la réponse à cela est la suivante." Et je me dis, "Et ça?" Et puis il dit: "Oui, la réponse est la suivante." Je pensais que c'était plutôt bien. Nous plongeons dans d'autres choses comme la façon de maintenir les objectifs de revenus en 2023 et, plus important encore, comment vous pouvez garder une longueur d'avance sur vos concurrents dans un marché en constante évolution. Donc on s'y met vraiment, et je suis vraiment excité. Pour les personnes qui lisent tous les gros titres et qui deviennent nerveuses et effrayées à ce sujet, je pense que l'épisode d'aujourd'hui vous aidera, espérons-le, à vous sentir un peu mieux. Avant d'entrer dans l'épisode d'aujourd'hui, nous allons vous donner un petit conseil présenté par Tony Robinson du podcast Real Estate Rookie.

Tony:
Très bien. Je vous remercie de l'honneur de me laisser faire le conseil rapide. L'astuce rapide d'aujourd'hui est d'aller sur BiggerPockets.com/tools. Sous la section qui dit autres calculatrices, il y a une section qui vous permet d'analyser les propriétés en tant que location à court terme. C'est donc un calculateur de propriété Airbnb qui correspond parfaitement à tout ce dont nous avons parlé aujourd'hui, et ce calculateur est en fait alimenté par AirDNA. Ainsi, vous entendez toutes les données qui y sont associées. Ensuite, une fois que vous avez terminé l'épisode, sautez dans la calculatrice, commencez à analyser certaines offres et trouvez celle qui a le plus de sens.

Rob:
Les gars, utilisez cet outil. C'est littéralement l'outil de location et vous pouvez l'utiliser autant de fois que vous le souhaitez chez BiggerPockets. Alors avec ça, passons à l'épisode d'aujourd'hui.
Aujourd'hui, nous interviewons Jamie Lane, vice-président de la recherche pour AirDNA. Jamie a une décennie d'expérience en tant qu'économiste, ce qui signifie en fait que nous avons quelque chose en commun parce que j'ai lu le magazine The Economist, donc nous pourrions échanger quelques idées là-bas. Jamie était économiste principal chez CVRE, où son analyse d'équipe a aidé d'importantes entreprises hôtelières et d'hébergement. Il a deux enfants, et un fait amusant à propos de Jamie, il joue dans une ligue de fléchettes. Jamie Lane, bienvenue dans le podcast BiggerPockets. Comment ça va aujourd'hui, mec ?

Jamie:
Je le fais bien. Merci de m'avoir. Très heureux de plonger dans le marché de la location à court terme.

Rob:
Ouais, je suis excité, mec. Donc je pense que l'épisode d'aujourd'hui, nous voulons vraiment évaluer ce qui se passe sur le marché, n'est-ce pas ? Je pense que ma première question, juste plonger là-dedans, est de savoir si vous pouvez nous donner le pouls général des locations à court terme en 2023 ? Pouvez-vous nous aider à passer en revue une grande partie des choses que nous avons vues dans les titres et les articles partout sur Internet ?

Jamie:
Ouais. Dans l'ensemble, nous nous attendons à ce que la demande de locations à court terme, de sorte que le nombre de personnes séjournant dans des unités une nuit donnée continue de croître, continue d'atteindre des records. Nous n'avons constaté aucune faiblesse de la demande. Dans l'ensemble, la santé de l'industrie est solide. En raison de cette santé, nous avons vu beaucoup de nouvelles unités être mises en ligne. La tendance générale est à la baisse du taux d'occupation. Il y a donc une certaine faiblesse sur la moyenne des réservations par annonce. Ainsi, l'hôte moyen reçoit un peu moins de réservations qu'en 2021, ce qui était vraiment le sommet de l'industrie. Donc, nous nous attendons à une certaine faiblesse. Cela va se jouer sur différents marchés plus que sur d'autres, principalement en fonction de l'endroit où la croissance de l'offre a été la plus forte. Mais dans l'ensemble, c'est le moment idéal pour être et héberger dans le secteur de la location à court terme.

Tony:
Ouais. Jamie, il y a donc cette grande idée autour de l'Airbnbust que les Airbnb ne sont plus rentables, les locations à court terme ne sont plus rentables en tant que véhicule d'investissement. Je pense que c'est parce que tout le monde regarde vers 2021, où tant d'hôtes sont entrés dans cet espace comme base de référence ne comprenant pas les données historiques pré-pandémiques. Alors, que pensez-vous de cela? Pensez-vous qu'il s'agit toujours d'une classe d'actifs rentable ? Est-ce que 2021 est la seule année où cela a du sens ? Doit-on continuer à acheter à l'avenir ? Que disent les données ?

Jamie:
Les données disent oui, 2021 a été une année record. L'occupation pour l'industrie a atteint plus de 60 %. Une année typique pré-COVID comme 2018, 2019, c'était 53%. À ce jour, nous dépassons encore largement les 55 % et nous nous attendons à ce que l'industrie soit là à l'avenir. Nous n'allons donc pas descendre aux niveaux de 2018, 2019 aussi loin que nous le prévoyons. Mais si vous avez souscrit à des niveaux d'occupation de 2021 pour toujours dans le futur ou même à une croissance supplémentaire, vous serez probablement déçu à l'avenir.

Rob:
Ouais, c'est logique. Je veux dire, c'est difficile parce que beaucoup de gens ont commencé en 2021. Dans l'immobilier en général, il y a des moments où vous vous sentez comme un génie et il y a des moments où vous vous sentez stupide, n'est-ce pas ? Non, cela dépend du temps que vous passez sur un marché, n'est-ce pas ? Donc, tous ceux qui sont entrés en 2021, beaucoup de maisons que nous avons achetées, nous nous sommes dit: "Oh mon Dieu, nous sommes si intelligents, nous faisons tous ces retours." Mais si vous regardez ça, je fais Airbnb maintenant depuis probablement cinq ou six ans et il est certain que certaines années sont meilleures que d'autres. Évidemment, 2020, 2021 étaient meilleurs, mais 2022 n'est vraiment pour moi qu'une version très normalisée de ce que je voyais en 2018, 2019. Comment était-ce pour vous, Tony ? Je veux dire, je sais que tu as aussi le tien depuis quelques années maintenant. Êtes-vous arrivé juste au pic ou avez-vous eu une petite partie des réservations avant le pic ?

Tony:
Nous sommes arrivés directement au COVID, n'est-ce pas ? Il y avait donc toute cette demande refoulée. Ainsi, dès que nous avons mis nos listes en ligne, tout le monde se battait pour entrer dans nos listes. Je pense donc que nous sommes arrivés au cours de cette année record. Cependant, je pense que nous savions que ce n'était pas normal, n'est-ce pas ? La plupart de nos propriétés ont dépassé nos projections car nous utilisions les données de 2019 lorsque nous avons projeté à quoi ressemblerait 2020. Je pense donc que nous avions un bon sens. Maintenant, Jamie, je suppose qu'une question de suivi à cela, quand vous regardez à travers la carte, voyez-vous peut-être que certains marchés sont plus durement touchés que d'autres ou certains marchés qui résistent peut-être un peu mieux à la tempête ? Comment cela se répartit-il à travers le pays?

Jamie:
Oui, cela varie vraiment d'un pays à l'autre. Les marchés des destinations montagneuses et côtières ont connu une très forte croissance de l'offre au cours de l'année écoulée. Les zones urbaines, certaines des plus grandes villes, en fait, c'est là que nous avons vu le plus d'offre sortir en tant que personnes… La demande n'était pas là. Les gens ont pris leurs locations à court terme et les ont converties en locations à long terme. Je pense que c'était le plan de secours de beaucoup de gens pendant la pandémie et cela s'est déroulé. L'offre dans les zones urbaines est toujours inférieure de 20 % aux niveaux de 2019. L'offre n'est donc pas revenue dans ces régions, et la demande est à peu près là. Les occupations sont de retour. Il y a donc encore de belles opportunités, certaines de ces villes urbaines. Et puis la grande surprise au cours des trois dernières années a été toute la croissance que nous avons vue dans les petites villes ou les zones rurales, où il y a essentiellement le double de l'offre maintenant qu'il n'y en avait avant la pandémie, et cela continue d'être l'un des les régions du pays qui connaissent la croissance la plus rapide et où, dans la plupart des cas, les demandes suivent cette offre.

Rob:
Ouais. Parce que nous parlions des marchés urbains, n'est-ce pas ? Beaucoup d'offres sont sorties et puis beaucoup de gens… Ils l'ont reconverti en location à long terme, le plan de secours, n'est-ce pas ? Alors, que pensez-vous de la croissance globale de l'offre ? Pensez-vous que nous allons encore voir une quantité folle d'offre être poussée sur certains marchés, ou pensez-vous maintenant avec tout ce qui se passe, en particulier les taux d'intérêt et uniquement l'économie en général, pensez-vous que l'offre va réellement commencer à augmenter du tout ?

Jamie:
Oui, nous ne nous attendons pas à ce que l'offre baisse. Nous nous attendons à ce que le taux d'augmentation de l'offre soit trop lent. Nous sommes donc à environ 25 % de croissance de l'offre en ce moment. Ce qui me fait peur, c'est qu'il n'a pas encore atteint son maximum. Nous l'examinons donc chaque mois, année après année, et cela s'accélère encore. Nous nous attendons à ce que cela commence à ralentir en 2023, et cela est dû en grande partie à des taux d'intérêt plus élevés. Nous avons plafonné sur la croissance des revenus. Avec les taux d'intérêt et là où il y en a, le coût d'acquisition de ces maisons a considérablement augmenté. Donc, dans mon esprit, cela signifie que l'investissement devrait ralentir. Donc, cette partie de la croissance de l'offre, nous nous attendons à ce qu'elle diminue. Pour l'anecdote, j'entends beaucoup d'investisseurs dire qu'ils suspendent leur activité d'investissement ou qu'ils cherchent au moins à ralentir cette activité d'investissement au cours de la prochaine année.
Là où nous voyons plus d'offre arriver, ce sont les gens qui ont des maisons existantes, peut-être une résidence secondaire, peut-être leur résidence principale, ils ne cherchent pas à utiliser cette maison de la même manière. Peut-être qu'ils déménagent et qu'ils ne veulent pas vendre. Ils ont ce taux d'intérêt de 3 % et sont très intéressants à conserver. Alors maintenant, ils cherchent à le louer, à trouver un autre usage. Nous avons en fait constaté une forte augmentation ces derniers mois de la part de personnes cherchant simplement à trouver d'autres utilisations pour leur maison, et une grande partie de cela se retrouve dans le secteur de la location à court terme.

Rob:
Maintenant, pouvez-vous clarifier très rapidement ? Vous avez mentionné que l'offre n'a pas encore atteint son maximum, donc elle augmente, mais vous avez dit que la croissance des revenus n'a pas vraiment beaucoup changé. Cela signifie-t-il donc que plus d'approvisionnements arrivent, le même montant d'argent est gagné, donc le revenu moyen pour l'hôte est fondamentalement inférieur en raison de la quantité d'approvisionnement entrant sur le marché ?

Jamie:
Ouais. La dynamique de l'offre et de la demande signifie donc que le taux d'occupation est en baisse. Ainsi, en novembre, le taux d'occupation était en baisse d'environ 5 % d'une année sur l'autre. Mais la croissance de l'ADR, de sorte que le taux moyen qu'un client joue en payant, a en fait dépassé les baisses d'occupation. Nous avons donc constaté cinq augmentations de 6 % des ADR, qui ont dépassé la baisse du taux d'occupation. Le revenu moyen par annonce est donc toujours positif. Les gens gagnent encore plus d'argent qu'ils ne le faisaient l'année dernière. Cela bloque donc les revenus globaux.

Rob:
Merde, c'est intéressant. Beaucoup de gens ne parlent même pas de… Nous parlons d'être occupés à 100% et tout comme ça. Moins vous êtes occupé, parfois c'est mieux parce que moins de personnes dans votre propriété utilisent vos meubles, ouvrent votre eau, allument votre électricité. Alors c'est drôle que-

Tony:
Consommables.

Rob:
Oui exactement. Moins d'usure dans l'ensemble et moins d'utilité. C'est donc un peu fou que l'ADR ait augmenté et que cela semble toujours être un net positif pour l'ensemble du secteur de la location à court terme.

Jamie:
Ouais. Cela doit être une pensée très claire pour les gens qui regardent vers l'avenir. Disons que vous pouvez diminuer votre tarif de 5 % et maintenir une occupation similaire, vous ne perdez que 5 % de revenus. Mais en même temps, si vous pouviez maintenir vos tarifs ou même augmenter ces tarifs et peut-être ne perdre que 3 ou XNUMX % d'occupation, cela vous placerait dans une position globalement meilleure en termes de croissance du RevPAR et plus que probablement de rentabilité.

Tony:
Ouais. Je veux dire, il y a tellement de facteurs en jeu ici et je veux juste revenir sur ce que vous avez dit, Jamie, à propos de l'offre qui, espérons-le, commence à diminuer un peu. Je pense que vous en avez si bien parlé qu'au cours des deux dernières années, nous avons vu des taux d'intérêt historiquement bas, donc très bon marché pour acheter des propriétés. Nous n'avions pas encore vu cette montée massive des prix de l'immobilier. Vous aviez donc des prix immobiliers relativement stables avec des taux d'intérêt très bas, ce qui a créé cette tempête vraiment parfaite pour que les gens entrent dans l'espace de location à court terme. Mais je pense aussi que ce qui s'est passé, c'est qu'il y a beaucoup de gens qui ont vu cette ruée vers l'or d'Airbnb et qui se sont lancés non pas avec l'intention de devenir un hôte professionnel, mais avec l'intention d'essayer simplement de gagner rapidement de l'argent. Rob, je pense que vous et moi sommes dans une situation unique où nous avons probablement parlé à peut-être plus d'hôtes de location à court terme que presque n'importe qui d'autre sur la planète. Avez-vous vu peut-être des gens qui ont sauté en ne traitant pas cela comme une entreprise, mais plutôt comme un passe-temps ?

Rob:
Ça dépend. Cela dépend du public dont nous parlons, mais je veux dire, c'est difficile, non ? Parce que je viens à un angle de c'est possible pour n'importe qui. L'immobilier n'est pas difficile, c'est un travail difficile. Et donc, sur ma chaîne, j'essaie de détailler ça, hé, l'argent peut être bon si vous y mettez beaucoup de temps et d'efforts et que vous y mettez un bon design, des meubles de qualité, de bonnes photos, mais je parlez de certaines des histoires folles qui se produisent aussi, n'est-ce pas? La façon dont j'en parle est généralement un peu plus drôle, non ? Je parle d'ours qui sont entrés par effraction dans ma cabane ou de la façon dont les flics ont fait une chasse à l'homme dans la forêt près de chez moi il y a quelques mois. Je parle de ce genre de choses et j'ai l'impression que les gens pensent que je plaisante ou quoi que ce soit. Et puis, quand ce genre de choses leur arrive, ils ne sont tout simplement pas prêts car ils ne sont pas des hôtes de niveau professionnel.
Je dirais donc que c'est un assez bon spectre, mais j'essaie vraiment de ne pas trop m'adresser aux gens qui essaient juste de dire "Ouais, je veux gagner 500 dollars de plus." Je veux que les gens qui entrent dans Airbnb le considèrent comme un investissement sérieux qui prendra du temps. Si vous y consacrez ce temps et que vous arrosez cette graine, cela deviendra un très beau portefeuille qui soutiendra votre retraite un jour. Qu'en pensez-vous?

Tony:
Ouais. Je veux dire, exactement la même chose, mec. J'ai l'impression d'avoir entendu beaucoup d'histoires de… Je ne les appellerais même pas des hôtes, je les appellerais juste des investisseurs qui ont acheté une location à court terme parce que je pense que ce sont deux types de personnes totalement différents, mais j'ai entendu beaucoup d'histoires de gens disent: «Mec, j'ai acheté cette propriété et ce n'était pas ce que je pensais qu'elle allait être. C'est beaucoup plus de travail et c'est ceci et c'est cela. Je pense que ce qui me sépare de vous, Rob, c'est que nous nous concentrons vraiment sur le développement de cette entreprise d'accueil et sur la garantie que nous offrons aux clients le design, les équipements, l'expérience, et nous prenons vraiment soin de nos clients. lorsqu'ils entrent dans notre propriété.
Alors Jamie, et la raison pour laquelle j'en parle est parce que… Et c'est ma pensée et je suis juste curieux de voir si vous pensez la même chose et s'il y a des données à l'appui, mais je pense que beaucoup de gens qui sont entrés au cours des deux dernières années, alors qu'ils commencent à réaliser que cette location à court terme n'est pas pour eux, que ces unités vont commencer à passer à d'autres hôtes plus professionnels qui font cela pour gagner leur vie. Y a-t-il quelque chose dans vos données pour soutenir cela, ou suis-je juste comme un fou avec un rêve ?

Rob:
Hé, mec, c'est un complot là.

Tony:
Oui.

Jamie:
Oui, il y a des données à l'appui. Peut-être un point plus fin sur l'une des choses que nous voyons cependant, et l'un des plus grands risques pour l'industrie à l'heure actuelle est la nouvelle réglementation. Lorsque vous regardez le type d'investisseur qui cherche à investir à long terme sur le marché, à long terme dans leurs propriétés, investissez vraiment dans ceux-ci et choisissez vraiment leurs marchés avec soin, par opposition aux hôtes qui cherchent à gagner rapidement de l'argent, sans vraiment enquêter les réglementations sur les marchés dans lesquels ils se dirigent, qui peuvent créer beaucoup de recul dans ces domaines pour les gestionnaires immobiliers plus importants ou pour les hôtes qui sont là depuis longtemps, ou même les hôtes qui font juste de gros investissements en s'impliquant dans la communauté , et cela peut provoquer un certain recul.
Notre objectif est de trouver des hôtes qui souhaitent faire des investissements à long terme, qui veulent comprendre les réglementations des domaines dans lesquels ils investissent et font tout notre possible pour soutenir cela. En ce qui concerne l'investisseur individuel, peut-être l'hôte à court terme, nous constatons actuellement un certain désengagement des investisseurs aux États-Unis, donc des personnes qui quittent le marché. Pendant tout ce temps, nous constatons une forte augmentation du nombre de gestionnaires professionnels. Ainsi, le plus grand nombre d'hôtes ou le pourcentage d'augmentation du nombre d'hôtes provient des hôtes de plus de 20 unités, donc ceux qui ont leurs propres portefeuilles et les développent ou pour les grands gestionnaires immobiliers qui intègrent plus de propriétaires individuels dans leurs portefeuilles. Nous constatons une croissance très significative de la part de certains de ces grands opérateurs, en particulier aux États-Unis

Rob:
Ça a du sens. Je veux dire, c'est là que je change l'un de mes plans d'affaires, c'est que je deviens… Je viens de lancer une société de gestion immobilière vraiment, Tony, pour ce dont tu parles, il y a beaucoup de gens qui se lancent dans ça , et ils se rendent compte que c'est peut-être beaucoup plus difficile qu'ils ne le pensaient. Et donc, je pense qu'il y aura beaucoup de gens qui transféreront leurs portefeuilles vers des sociétés de gestion immobilière pour cette raison précise, Jamie. Je voulais donc revenir un peu en arrière parce que nous avons parlé de la situation de certains marchés touristiques, mais je voulais voir s'il y avait des données sur les meilleurs marchés touristiques ? Y a-t-il des marchés spécifiques qui s'en sortent mieux que d'autres que les gens peuvent surveiller ?

Jamie:
Ouais. Nous réalisons donc chaque année un rapport sur les meilleurs endroits où investir. Nous suivons un certain nombre de marchés différents, ou nous suivons tous les marchés du monde. Plus précisément, aux États-Unis, différentes tendances engendrent des opportunités d'investissement dans certains circuits et certains marchés. Certains de ceux qui me mettent en évidence sont ceux où les gains de revenus ont vraiment dépassé les gains des prix du logement et les tendances COVID, donc la saisonnalité accrue sur ces marchés. Donc, historiquement, nous n'étions peut-être qu'un marché qui avait une saison de pointe de deux ou trois mois et qui s'étendait sur cinq ou six mois. Cela a donc vraiment élargi les mois où vous pouvez vraiment générer des bénéfices. Des marchés comme ça, c'est comme Panama City. C'est le genre de côte nord du Michigan sur les Grands Lacs, la côte du Maine près du parc national d'Acadia, même un marché comme Virginia Beach, où il y a encore un peu de dynamisme urbain à proximité de la région de DC. Ceux-ci ont vu une opportunité décente.
Et puis peut-être que certains des marchés les plus prisés sont les marchés où la croissance a été très forte au cours de la dernière année et où les prix des logements sont en train de baisser. Il s'agit donc de l'un des pics de déplacement vers les marchés pendant la pandémie et d'une très forte augmentation des prix des logements. Récemment, nous avons vu la demande de location à court terme continuer de croître et où l'occupation reste très forte, et ce sont des marchés comme Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Il est toujours difficile d'y pénétrer en termes de rendement, mais à long terme, je pense que ce sont des marchés à très forte demande avec de fortes opportunités de revenus.

Rob:
Ouais. Je veux dire, je pense que le chéri des marchés de location à court terme est les Smoky Mountains, n'est-ce pas ? Gatlinburg est celui dont il a été question dans ce podcast de très nombreuses fois, ce qui, je pense, a quelque chose à voir avec les augmentations astronomiques des prix sur ce marché. Existe-t-il des données pour soutenir des marchés comme celui-là ? Parce que je pense qu'il y a deux parcs nationaux vraiment exceptionnels qui ont vraiment… Ils ont grimpé en flèche et maintenant je ne sais pas vraiment comment prendre une partie du mouvement sur Joshua Tree dans les Smoky Mountains. Connaissez-vous par cœur certaines de ces données sur certains de ces marchés de type parc national?

Jamie:
Oui, ce sont des types de marchés que je regrouperais dans lesquels la croissance de l'offre a été très forte. Oui, la demande est en hausse. Nous n'avons pas vu la demande baisser à Joshua Tree. Nous n'avons pas vu la demande baisser dans la région de Gatlinburg, Pigeon Forge, mais le taux d'occupation est en baisse de 10, 15 % d'une année sur l'autre. Gardez à l'esprit qu'à Gatlinburg, le taux d'occupation est toujours supérieur de 30 % à celui de 2019. Tout dépend donc de l'endroit d'où vous effectuez l'analyse comparative. Je pense qu'à long terme, c'est toujours un excellent marché, mais c'est l'un de ces domaines… Vous pouvez mettre dans les montagnes de la Géorgie du Nord, les Poconos, le Berkshire, la basse vallée de l'Hudson, Broken Bow, tous les marchés qui ont été très populaires pour investir et sont voir une croissance de l'offre vraiment significative, mais où les revenus, les RevPAR, les occupations ont baissé de manière assez significative au cours de la dernière année.

Tony:
Ouais. Jamie, je pense que c'est super intéressant. Évidemment, Rob et moi investissons tous les deux dans Joshua Tree et dans le Tennessee, donc je pense que nous voyons certaines des mêmes choses. Mais vous avez mentionné plus tôt le genre de rôle que jouent les réglementations et c'est presque la raison pour laquelle je commence à cibler des marchés qui ont des réglementations un peu plus strictes, car cela limite presque l'offre. S'il y a un plafond sur l'offre, mais que la demande continue d'augmenter, maintenant les hôtes qui sont sur ce marché sont en très bonne position. Ainsi, par exemple, nous avons trois propriétés dans la ville de Twentynine Palms, qui est la ville adjacente à Joshua Tree. Twentynine Palms a un plafond strict sur le nombre d'inscriptions qu'ils vont autoriser à tout moment, et nos trois propriétés ont réussi à respecter ce plafond strict. Alors maintenant, l'offre est fixée à, je pense, 500 inscriptions, mais comme la demande continue d'augmenter, nous sommes dans une très bonne position. Je me demande donc, Jamie, voyez-vous peut-être de meilleurs rendements sur les marchés qui sont plus fortement réglementés parce qu'il y a ce plafond sur l'offre?

Jamie:
Ouais. Beaucoup de ces marchés clés voient la même chose. La croissance de l'offre sur ces marchés a été essentiellement stable et il est vraiment difficile d'ajouter une nouvelle offre dans ces villes en raison des réglementations en place. En règle générale, ils grandissent dans les propriétés existantes. Donc, si vous sortez et faites des investissements, la réglementation est la première chose que je conseille aux gens de regarder en dehors des retours sur investissement et de trouver des domaines dans lesquels une réglementation n'est peut-être pas en place actuellement, mais elle devrait bientôt entrer en vigueur , où vous pouvez entrer avant que cela ne soit en place, ou du moins sur les marchés, vous êtes impliqué dans les réglementations à venir et vous vous assurez qu'il s'agit d'une réglementation équitable qui ne va pas vous mettre en faillite . Parce qu'il y a des marchés qui entrent et vous avez eu de la chance d'avoir des droits acquis, mais d'autres marchés l'ont complètement interdit et cela peut ruiner un investissement.

Rob:
Ouais, je dirai, je veux dire, Joshua Tree est la même chose, Tony. Je veux dire, ils ont juste commencé à ne pas appliquer, mais à mettre en place beaucoup plus de réglementations. Si vous aviez votre permis, vos droits acquis, mais je pense que ça va être beaucoup plus difficile. C'est une de ces choses étranges où j'ai vu une baisse globale des revenus dans les Smoky Mountains pour ma cabine. Mon chalet est très ancien donc ce n'est pas vraiment surprenant. Il y a beaucoup de nouveaux développements là-bas, mais c'est vraiment drôle parce que oui, je veux dire, ce n'est pas idéal d'avoir moins de revenus, mais le retour sur cette propriété était… C'était un retour en espèces de 90 %.

Jamie:
Toujours génial, non ?

Rob:
Ouais, c'était vraiment bien. Donc, c'est comme si je gagnais 60 contre 78 ou quelque chose comme ça, évidemment je veux gagner 18,000 30 supplémentaires, mais mon cash-on-cash était toujours comme… L'investissement est remboursé. Cela n'a pas vraiment d'importance. Même chose avec Joshua Tree. Dans l'ensemble, la seule tendance que j'ai remarquée, et je ne sais pas pour vous, Tony, mais de mon côté, les réservations arrivent beaucoup plus à la dernière minute. Donc avant, j'étais réservé de 60 à 90, parfois XNUMX jours à certaines dates, ce n'est plus le cas. Je suis maintenant réservé la veille. Et donc, si vous regardez mon calendrier, il a toujours l'air vide. Mais ensuite, si vous regardez les calendriers passés, vous voyez qu'ils finissent toujours par se remplir. Est-ce quelque chose de plus courant, Jamie, ou est-ce que c'est du marché au marché ? Parce que j'ai l'impression d'avoir entendu beaucoup de gens ne pas nécessairement se plaindre, mais se vanter du fait que « Oh, mes réservations se sont taries », mais en réalité, les réservations arrivent à la dernière seconde.

Jamie:
Ouais, ça dépend vraiment du marché, de la saison du marché. Donc, si vous êtes en haute saison, les gens sont généralement réservés dans quoi ? Trois à quatre mois à l'avance. Si vous entrez dans des saisons intermédiaires comme Smoky Mountains maintenant, c'est généralement que les gens font plus de réservations de dernière minute, principalement parce qu'ils le peuvent. Il n'est pas nécessaire de réserver trois mois à l'avance pour réserver le Smoky's en hiver. Cela dit, différentes stratégies de gestion des revenus et l'utilisation de logiciels de tarification dynamique vont vous pousser à différentes stratégies pour maximiser les revenus pendant différentes périodes et en fonction de la dynamique de l'offre. Si vous cherchez vraiment à maximiser vos revenus, attendez souvent les réservations de dernière minute, donc les gens réservent une semaine à l'avance et vous pouvez obtenir une prime importante sur ces réservations en fonction de la période de l'année.

Tony:
Rob, je veux vous demander, parce que mon approche est en fait l'inverse, où nous commençons à réduire nos prix à mesure que nous nous rapprochons d'une ouverture dans le calendrier. C'est juste pour moi parce que je veux pouvoir dormir la nuit en sachant que nous allons baisser le prix pour, espérons-le, trouver la bonne personne. Mais Jamie, ce que vous dites, c'est que peut-être le contraire devrait être vrai, où vous augmentez presque les prix pour ces séjours de dernière minute parce que ce sont les voyageurs qui ont peut-être le plus besoin de votre séjour.

Jamie:
Oui.

Tony:
Ouais, vas-y. Allez-y, Jamie. Je suis curieux.

Jamie:
Oui, cela dépend vraiment du nombre d'annonces encore disponibles. Nous aidons donc les gens à suivre cela sur notre plateforme, puis quelle est la sorte d'activité de réservation. Si vous avez de très bonnes critiques, très bien notées, vous pourrez peut-être le faire. Si vous êtes peut-être du côté inférieur, ce n'est probablement pas quelque chose que vous pourriez faire. Cela dépend donc vraiment du type de propriété, puis du nombre total d'annonces disponibles, du nombre que vous prévoyez de réserver. Si vous savez que la dernière minute est typique et que dans votre ensemble de comp ou sur votre marché, 10 ou 15 propriétés vont être réservées à la dernière minute et qu'il n'en reste que cinq, vous devriez augmenter ce taux car vous allez être réservé, mais cela dépend vraiment à l'heure du marché.

Rob:
Ouais, je suis avec toi, Tony. J'escompte. C'est une pensée effrayante. Je ne sais pas. J'escompte la dernière minute. Je veux juste le remplir si je peux. Mais oui, je suppose qu'il faut un peu de foi pour faire grimper ces prix à la dernière minute.

Tony:
Ouais. Ouais. Je pense que j'ai joué avec ça pendant certaines saisons de vacances, n'est-ce pas ? Si nous avons une ouverture de dernière minute pour Thanksgiving ou Noël, j'essaierai généralement d'augmenter ces prix. Mais oui, je deviens un peu nerveux. Peut-être que je dois passer plus de temps à fouiller dans les données, Jamie.

Rob:
Hé, je le ferai si tu le fais. [inaudible 00:33:01].

Tony:
Si nous pouvons amener tout le monde à le faire, alors ça marche, n'est-ce pas ? Mais si je suis [inaudible 00:33:05].

Rob:
Oh mon Dieu, nous l'avons fait.

Jamie:
Je pense que cela s'appelle une collusion sur les prix.

Tony:
Ouais. D'accord. Très bien. Ça ne fait rien. Nous n'avons pas dit cela. Ouais. Alors Jamie, on a beaucoup parlé de… Évidemment, Rob et moi sommes dans et surtout de vraies destinations de vacances, mais qu'en est-il des marchés métropolitains, comme les grandes villes urbaines ? Rob vit près de Houston. J'habite près de Los Angeles. Ce sont de grandes villes. À quoi ressemble le renouveau dans ces grands métros ?

Jamie:
Ouais. La reprise a été lente et ce sont les marchés qui ont été les plus touchés par la pandémie. Les gens évitaient vraiment les villes. Elle a vraiment soutenu que moins vous étiez dense, plus vite votre demande revenait, mais nous assistons vraiment maintenant à la relance de la demande vers les villes. En réalité, 2022 aurait été une bien meilleure année sans la force du dollar. Donc, si vous avez prêté attention à cela, cela a augmenté le coût pour les voyageurs étrangers venant aux États-Unis d'environ 20 %. Cela rendait beaucoup moins cher d'aller en Europe. Donc, une tendance générale l'été dernier était d'aller en Europe et à quel point c'était un bon rapport qualité-prix, mais cela a vraiment retenu les gens.
La raison pour laquelle j'ai mentionné cela, c'est parce que dans beaucoup de ces grandes villes avant la pandémie, la demande internationale représentait jusqu'à 50 % de l'ensemble des séjours. Ainsi, dans des villes comme New York, San Francisco, Oahu, Miami, LA, Boston, ouais, 30 à 50 % des invités venaient de l'étranger. Ce n'est maintenant qu'environ 20%, peut-être 15%. Nous avons donc encore un long chemin à parcourir. En 2023, nous nous attendons à ce qu'il y ait une forte augmentation de la demande internationale et surtout si la Chine se rouvre aux voyages. Vous pensez donc qu'au cours des trois dernières années, les voyageurs chinois ont été en quelque sorte enfermés, n'ont pas été autorisés à voyager en dehors de leur ville, encore moins à l'étranger. En 2019, la Chine était le deuxième pays pour les visiteurs internationaux venant aux États-Unis et pouvait voir vraiment un déchaînement de ces voyageurs chinois revenant aux États-Unis.

Rob:
Oui. Ouais, c'est anecdotique pour moi aussi, 2018, 2019, que la Chine était de loin le plus grand public international qui séjournait dans mes différents Airbnbs. Une des choses que j'étais aussi… J'ai quelques questions et ensuite je vais nous déplacer ici, mais j'ai l'impression que je ne fais que lancer… Tu es le roi des fléchettes ici. J'ai l'impression de te lancer des trucs. Je suis comme, "J'espère qu'il connaît la réponse à cela", parce que je suis vraiment curieux. Donc, une chose que je me demandais, c'est que pendant la pandémie, beaucoup de gens n'ont pas pu se rendre à l'international, n'est-ce pas ? Et donc, une fois qu'une partie de cette poussière est retombée et que les gens ont pu à nouveau voyager à l'étranger, les gens ont commencé à partir, mais maintenant nous nous dirigeons vers une récession. Et donc, ma logique ou ma pensée ici est, eh bien, voler à l'étranger coûte très cher, donc je me demande si dans les 12 prochains mois, il y aura beaucoup moins de voyages internationaux et beaucoup plus de voyages intérieurs aux États-Unis. Existe-t-il des données sur ce front ?

Jamie:
Ouais, c'est certains. Donc, vous pensez aux voyageurs qui voyagent à l'étranger, ce sont généralement des voyageurs haut de gamme, donc les gens séjournent dans des propriétés plus luxueuses, et ce sont en fait ceux qui ont obtenu les meilleurs résultats au cours des trois dernières années. Ainsi, les personnes qui auraient traditionnellement voyagé à l'étranger sont restées au pays. Nous avons vu des propriétés de luxe. Dans l'ensemble, ils avaient l'habitude d'avoir le taux d'occupation le plus bas, ils avaient en fait le taux d'occupation le plus élevé pendant la pandémie ou la plus forte croissance du taux d'occupation pendant la pandémie. Ils sont maintenant et en 2022 où nous avons vu une certaine faiblesse. Vous pensez donc que certaines de ces destinations de montagne où les gens restaient chez eux ont soudainement recommencé à aller à l'étranger. Nous avons vu les taux de luxe dans les montagnes du Colorado chuter de 15 à 20 %. Ils ont décidé qu'ils voulaient maintenir leur occupation, alors ils ont commencé à réduire les tarifs, et que dans de nombreux marchés qui attiraient les voyageurs de luxe, cela a été une zone de faiblesse au cours des six à huit derniers mois.

Tony:
Rob me fait penser à une bonne question, Jamie, sur la récession et comment l'industrie de l'accueil de voyage est-elle généralement équitable ? Donc, Airbnb a commencé pendant la dernière récession, donc il n'y a probablement pas beaucoup de données sur Airbnb en particulier, mais juste pour l'anecdote, avez-vous une idée de la façon dont l'industrie hôtelière au sens large s'est comportée en 2008, ou peut-être même s'il y avait récessions précédentes, comment ont-ils généralement fait ? Parce que je pense qu'il y a cette peur énorme pour beaucoup de gens qui emménagent dans cet espace quand ils entendent le mot récession que leurs propriétés vont rester vides pendant des mois et je me demande simplement s'il y a des données pour peut-être atténuer un peu cette peur bit.

Jamie:
Ouais. Donc, dans ma vie antérieure, j'étais économiste pour l'industrie hôtelière, j'examinais donc des décennies de données. Nous disposions en fait de données remontant aux années 1930 sur les performances des hôtels. J'ai donc beaucoup travaillé sur les récessions précédentes et leur impact sur notre industrie. Ce que je peux dire, c'est que les trois dernières récessions ne sont pas représentatives de ce à quoi nous nous attendons pendant cette récession. Donc, vous repensez, nous avons eu COVID, nous avons eu la grande crise financière, nous avons eu le 9 septembre, donc toutes les récessions qui ont eu un impact bien plus important sur l'industrie hôtelière que sur le reste de l'économie. Cette prochaine récession, si nous entrons dans une, nous nous attendons à ce qu'elle soit beaucoup plus une récession des biens qu'une récession des voyages et de l'accueil.
Nous avons en fait des prévisions d'Oxford Economics, ils ne s'attendent pas à ce que même dans leur scénario de baisse, où ils ont un PIB en baisse de 2.5 %, la demande de loisirs et d'hôtellerie baisse du tout. Cela correspond vraiment à nos prévisions, où nous avons une récession intégrée dans nos prévisions pour l'année prochaine et nous avons toujours une demande en hausse de 5.5 %. Nos amis de STR dans l'industrie hôtelière, leurs prévisions de demande hôtelière sont en hausse de 3 % avec la récession qui s'est installée. Donc, dans l'ensemble, même si nous entrons dans une récession, nous ne nous attendons qu'à des vents favorables. Les gens donnent la priorité aux voyages par rapport à d'autres formes de dépenses en ce moment. Les sondages que nous avons vus indiquent qu'ils vont continuer à le faire et c'est ce que nous prévoyons pour l'année à venir.

Rob:
Ouais. Oui bien sûr. Vraiment, Tony, cela touche les gens qui se lancent dans Airbnb, n'est-ce pas ? Je ne pense pas que 2023… Je pense que c'est vraiment la meilleure opportunité d'entrer dans Airbnb ces deux dernières années car nous allons voir beaucoup de baisses de prix. Je ne pense pas que ce soit une bonne opportunité pour les gens qui veulent juste s'essayer car cela va être une année difficile à supporter pour beaucoup de gens s'ils ne font que lire les gros titres et que les choses sont lentes. Mais pour moi, je fais ça depuis cinq ans, je suis ravi des baisses de prix et je suis ravi de me lancer à un rythme assez décent. Vous savez ce que je veux dire? C'est donc comme en 2023, pour moi, je suis vraiment ravi de voir les offres acceptées pour la première fois en un an et demi, n'est-ce pas ?
Donc, Jamie, vous avez parlé de vos prévisions et vous avez honnêtement fourni une quantité impressionnante de réponses à mes questions sur les données ici. Alors, pouvez-vous nous dire un peu où vous obtenez même vos données ? Comment AirDNA compile-t-il autant de données ? Quelles en sont les sources ? Je ne sais pas. Je suppose que j'ai déjà demandé. Comment est-il compilé ? C'est ce que je veux dire.

Jamie:
Ouais. Nous sommes une entreprise internationale, nous suivons donc chaque annonce sur Airbnb, Vrbo et Booking.com. Nous examinons chaque liste tous les jours et les mouvements dans le calendrier, afin de savoir quelles listes sont disponibles une nuit donnée. Nous voyons quand ils deviennent indisponibles. Nous modélisons ensuite s'il s'agissait d'une nuit réservée ou bloquée. Nous prenons le dernier tarif disponible cette nuit-là comme revenu, puis amortissons les frais de nettoyage, afin de les répartir sur la durée de la réservation. Nous le faisons en tant qu'entreprise depuis 2014. Nous disposons donc d'une très longue série chronologique de données afin que nous puissions comprendre les tendances au fil du temps, comment les marchés ont évolué au fil du temps.
Notre objectif en tant qu'entreprise est de collecter des données sur 95 % des locations à court terme dans le monde et d'avoir une précision de 95 %. Nous n'allons donc pas aborder la longue traîne de chaque site de réservation de niche. Nous n'obtiendrons pas une précision parfaite. Nous ne pouvons pas faire cela avec la façon dont nous recueillons nos données, mais nous allons nous en rapprocher et c'est notre objectif numéro un dans notre entreprise, c'est l'exactitude des données. Comment nous augmentons cela, c'est que nous obtenons des données d'hôtes individuels qui connectent leurs propriétés via notre site à AirDNA. Donc, si vous êtes un hôte, vous pouvez connecter votre iCal. Nous allons obtenir vos données réelles. Nous allons vous permettre de comparer votre propriété à celle de vos concurrents, comprenez que c'est juste moi qui n'obtiens pas de réservations, et comment mes concurrents, comment les propriétés autour de moi sont-elles réservées ? Et puis nous obtenons également des données sur les partenaires. Ainsi, certains des grands gestionnaires de canaux, des sociétés de gestion de locations de vacances, nous donnent directement leurs données et nous sommes également en mesure d'augmenter les données de grattage avec ces données.

Tony:
Ouais. Jamie, je suis tellement heureux que des entreprises comme AirDNA existent pour extraire cette énorme quantité de données, car pour prendre les bonnes décisions en tant qu'hôte, vous avez besoin des bonnes entrées et les bonnes entrées sont tout ce dont vous avez parlé. Je n'avais aucune idée que c'était un processus aussi complexe de suivre tant de millions d'annonces à travers le monde. Je suis donc content que vous fassiez cela. Je veux donc que la conversation continue, Jamie, et je veux parler un peu de la façon dont les investisseurs peuvent commencer à se mettre en place pour rester compétitifs compte tenu de toutes les prévisions et de tout ce dont nous avons parlé jusqu'à présent. Donc, avec cette augmentation de l'offre, que voyez-vous ou quels conseils auriez-vous à donner à quelqu'un qui dit : « D'accord. Comment puis-je être compétitif ? Comment puis-je protéger mon retour? Comment puis-je m'assurer que mon annonce fait partie de ces annonces qui marchent bien ? »

Jamie:
Quelques choses différentes. Il y a différents aspects de l'industrie qui se développent plus rapidement que d'autres. Donc, les séjours uniques en sont un, où je suis très optimiste. Je pense que vous pourriez l'être aussi.

Rob:
Oui bien sûr.

Jamie:
L'autre est le type d'équipements. Donc, si vous regardez un marché comme Joshua Tree et que l'occupation globale est en baisse, mais si vous regardez l'occupation des propriétés qui ont des piscines, elle augmente en fait. Donc, concentrez-vous sur la raison pour laquelle les gens se rendent sur votre marché, sur les commodités qu'ils recherchent lorsqu'ils y sont et sur la façon dont vous pouvez faire en sorte que vos annonces se démarquent des autres. Et puis la troisième chose est le statut et les critiques. Ainsi, une propriété ou un hôte qui a le statut de Superhost obtient une occupation 24% plus élevée qu'un hôte sans statut de Superhost à n'importe quelle période.

Rob:
Ouah. Vraiment?

Jamie:
Oui.

Rob:
Merde, c'est fou.

Jamie:
L'année dernière, ils avaient un RevPAR supérieur de 21 % en contrôlant tout. Il y a donc une augmentation massive des performances et de la propension des gens à réserver pour des avis plus élevés, pour le statut de Superhost et pour donner aux gens le confort de la réservation. Nous avons tellement de gens qui essaient Airbnb pour la première fois. Ainsi, l'année dernière, sur toutes les réservations effectuées sur Airbnb aux États-Unis, 40 % étaient des réservations pour la première fois. Donc, si vous essayez une plateforme, essayez un produit pour la première fois, allez-vous réserver avec quelqu'un qui est Superhost ou non ? Ouais, ça fait vraiment une différence.

Rob:
Dang, c'est honnêtement stupéfiant. Je me souviens que j'étais à une soirée Airbnb, je suppose. Il y avait beaucoup d'hôtes et ils étaient tous debout et nous faisions des choses sympas. Et donc, nous étions tous debout et je me souviens avoir dit: «Ouais. Alors, depuis combien de temps êtes-vous Superhosts, ou combien de fois avez-vous été Superhosts ?" Parce que c'est juste un petit badge qu'ils vous disent, "Tony Robinson a été Superhosts X fois." Et puis ils étaient comme, "Oh, quatre, sept." Ils sont comme, "Et vous?" J'étais comme, "Oh, je pense que j'ai 16 ans maintenant." La mâchoire de tout le monde est tombée. Ils étaient comme, "Quoi? Vous avez été Superhost 16 fois. C'est quelque chose dont j'ai été, je ne sais pas, très fier sans raison, mais maintenant je suppose que j'ai une bonne raison d'en être fier car j'ai obtenu 24% de réservations en plus. Donc, c'est assez fou.

Jamie:
N'oubliez pas non plus que seuls 15 % des hôtes sont des Superhosts.

Tony:
Vraiment?

Jamie:
C'est une petite foule. Même peut-être que cela joue un rôle dans le démantèlement d'Airbnb et les personnes qui ne voient pas les réservations auxquelles elles s'attendent. S'ils ne reçoivent pas d'avis, s'ils ne répondent pas en quelque sorte à la satisfaction des clients, cela pourrait également en être une grande partie.

Rob:
Merde. Avez-vous un fait amusant ici sur les noms de Superhost ? Quel est le nom de Superhost le plus courant ? C'est quelque chose dont nous avons discuté hors antenne l'autre jour.

Jamie:
Nous avons bavardé hors des ondes et je n'ai jamais vraiment regardé.

Rob:
Oh d'accord. D'accord.

Jamie:
Maintenant que vous avez mentionné cela, je me souviens que je l'ai regardé à un moment donné. Qu'est-ce que c'est? L'avez vous?

Tony:
Ouais. Jamie, je veux dire, il y a tellement de bonnes choses dont nous avons parlé et j'aime l'idée que l'hôte ait quelque chose de tangible sur lequel se concentrer pour aider ses annonces à s'améliorer. Vous avez donc parlé des piscines et de Joshua Tree, ce que je suis très content que vous ayez mentionné, car je viens en fait d'obtenir ma première propriété de piscine sous contrat en ce moment. Je suis donc excité pour ce projet de réhabilitation. Mais quelles autres commodités voyez-vous sur ces différents marchés que l'hôte devrait peut-être se concentrer sur l'inclusion dans ses propriétés ?

Jamie:
Ouais. Celui que je reçois tout le temps dans la presse, c'est un terrain très populaire en ce moment, ce sont les terrains de pickleball. L'autre est des unités thématiques, donc fonctionnant avec un thème qui est populaire sur votre marché. Orlando en a beaucoup autour des parcs, mais vraiment n'importe quelle ville a une histoire et vous pouvez créer un thème qui va avec. Certaines de celles sur lesquelles je me concentre vraiment en ce moment s'alignent sur les catégories Airbnb. Existe-t-il de nouvelles façons d'amener les clients à réserver vos propriétés ? Vous les parcourez et certaines sont des choses simples comme le jeu. Avez-vous des jeux? Avez-vous une salle de jeux ? Avez-vous un espace créatif? Avez-vous une cuisine de chef, un piano ? Il n'y a donc que de nouvelles façons qu'Airbnb incite les gens à effectuer des recherches. Si vous pouviez vous aligner sur l'une de ces catégories, vous pourriez y voir une augmentation significative des réservations.

Rob:
Je veux juste dire, David, encore une fois si vous écoutez ceci, écoutez Jamie, il a dit des terrains de pickleball. Nous avons un terrain de pickleball en lambeaux dans notre manoir de Scottsdale et c'est comme avoir un coût de 25,000 XNUMX $ pour se mettre en marche. Mais j'étais comme, "Nous devrions le faire." Il est comme, "Quoi? Faisons d'abord de l'argent. J'étais comme, "Bien", mais j'étais vraiment prêt parce que je veux un terrain de pickleball. Désolé, Tony, qu'est-ce que tu vas dire ?

Tony:
Avez-vous vu notre nouvelle salle de jeux à Joshua Tree ? Nous venons de transformer l'un des garages en cette salle de jeux vraiment cool sur le thème de Mario. Nous avons donc une image de Mario, une peinture murale que nous avons peinte le long du mur, tous ces décalcomanies en bois vraiment cool qui ressemblent aux petits tubes dans lesquels Mario saute. Nous avons la Nintendo Switch, comme le panier de basket, la table de air hockey. Nous avons en fait tiré cette inspiration, Jamie, d'Orlando parce que nous avons vu qu'Orlando le faisait… C'est l'un des meilleurs marchés où aller pour trouver l'inspiration sur la façon dont les gens deviennent vraiment créatifs avec des thèmes. Nous avons dit: "Mec, il n'y a pas du tout de thèmes vraiment sympas comme ça dans Joshua Tree." Donc nous avons littéralement pris cela par-

Rob:
Casita Conejo, mais ça va.

Tony:
Je ne sais pas. Mais mec, ceux d'Orlando sont super exagérés. C'est donc notre première incursion avec le super, super thème comme ça. Je suis donc curieux de voir comment cela se passe également sur ce marché.

Rob:
Vous voyez, je pensais que vous alliez à Super Mario parce que c'est Joshua Tree et que Super Mario est alimenté par des champignons et des étoiles.

Tony:
C'est là le lien. C'est ce que nous visons.

Jamie:
Dans certaines régions, les commodités peuvent être des enjeux de table. Vous parlez d'un marché comme Gatlinburg, c'est comme si plus de 70 % des propriétés là-bas avaient un bain à remous. Vous regardez les ADR des bains à remous, vous obtiendrez 40 $ par nuit en supplément, une augmentation de 70 % du tarif. Donc, si vous investissez, vous devez savoir à quoi les gens s'attendent lorsqu'ils réservent ce marché. Ma façon préférée de comprendre certaines des façons d'aller peut-être au-dessus ou de comprendre ce que vous pourriez reproduire qui se porte bien sur d'autres marchés. Sur notre site, nous avons les meilleures propriétés, alors quels marchés génèrent le plus de revenus sur chaque marché ? Et ça pour moi, c'est comme quoi… Je traverse juste ça, je cours dans différentes villes et je trouve des choses du genre : « Oh, ça tue sur ce marché. Je vais le copier sur cet autre marché.

Rob:
Ouais. Vous avez parlé de ce qui est important pour votre ville. Gatlinburg est effectivement synonyme du mot bain à remous. C'est très, très, très important. C'est extrêmement important parce que je déteste les spas et l'entretien qui les accompagne, mais l'une de mes propriétés, c'est comme un cinq chambres, quatre salles de bain. C'est un peu là-bas. C'est un peu une destination, peut-être 30 minutes à l'extérieur de Pigeon Forge. Il a rapporté environ 60,000 2,200 $ cette année. L'hypothèque était d'environ, je ne sais pas, 25 XNUMX dollars. Je pense donc que cela finira par être un retour en espèces de XNUMX %. En fait, je m'attendais à ce qu'il soit rentable. J'ai acheté cette maison même pas pour Airbnb. C'est en fait bien que cela ait rapporté de l'argent, mais je sais que je voulais construire ce spa épique qui s'élève en porte-à-faux sur la falaise et vous pouvez regarder les montagnes, et il m'a été très difficile de trouver un… Parce que c'est comme nécessite une ingénierie intense et trouver un entrepreneur qui peut faire des ponts de falaise et tout ce genre de choses.
Mais au cours de la dernière année, j'ai essayé de trouver quelqu'un pour faire ce travail parce que je sais que si je le fais, cela doublera probablement mon revenu global pour la vision que j'essaie d'exécuter. Mais l'une des choses que j'allais vous demander, c'est que vous avez dit qu'il est important d'examiner quelles commodités sont importantes pour votre marché. Y a-t-il un moyen pour quelqu'un de faire des recherches là-dessus, ou s'agit-il simplement de passer par votre concours Airbnb et de simplement parcourir les annonces et de voir lesquelles sont les plus réservées et peut-être d'essayer de contre-interroger toutes les différentes annonces là-bas ?

Jamie:
Ouais. Pour les principaux équipements, c'est en fait quelque chose que nous mettons sur notre site Web à AirDNA.co, et je pense que ce n'est même pas derrière le paywall. Ainsi, vous pouvez aller voir pour tous ces équipements haut de gamme quel pourcentage par ville, dans n'importe quelle ville du monde, les propriétés ont cet équipement ou non, afin que vous puissiez avoir une idée de… Pour ceux comme la piscine, le bain à remous, le Wi-Fi, TV, câble, des choses comme ça, voyez quel pourcentage de propriétés ont ces commodités.

Rob:
Je veux dire, même si c'est derrière le paywall, vous pouvez utiliser le code promo Robuilt pour… Non, je plaisante. D'accord. Eh bien, génial, mec. Merci beaucoup. J'apprécie cela. Tony, y a-t-il autre chose que tu veuilles demander avant de laisser Jamie venir ici ? Je veux dire, j'ai l'impression d'avoir encore au moins 18 questions, mais [inaudible 00:53:29].

Tony:
Ouais. Mec, j'ai l'impression qu'on pourrait continuer à parler pour toujours. Il faut absolument qu'on te ramène, Jamie. Peut-être que nous pouvons en faire un thème régulier parce que Rob et moi tirons égoïstement tellement de valeur de ces conversations. Mais s'il y a quelque chose que je veux que les auditeurs retiennent de cet épisode, et Jamie a fait un travail si magistral pour expliquer cela, c'est que nous pouvons prendre des décisions basées sur l'émotion et les gros titres et ce que les experts jaillissent, ou nous pouvons prendre nos décisions en fonction sur les données et ce que disent les faits et les utiliser pour éclairer nos décisions. Donc je ne pense pas avoir d'autres questions pour moi, Jamie. Je veux juste vous remercier d'avoir, espérons-le, dissipé certaines des craintes que les gens avaient autour de l'industrie de la location à court terme parce que cette idée Airbnbust, je pense, est si profondément imprégnée dans tant de ces communautés, mais ce que vous partagez est certainement, je pense, combattu cela dans le bon sens.

Rob:
Ouais, mec, merci beaucoup. Avant de vous laisser partir, où les gens pourraient-ils en savoir plus sur vous ou sur AirDNA s'ils souhaitent vous contacter ou obtenir plus d'informations ?

Jamie:
Ouais. AirDNA.co est notre site Web. Vous pouvez me suivre sur Twitter et LinkedIn. Si vous voulez en savoir plus sur les données, nous avons notre propre podcast, le STR Data Lab, où nous parlons de données chaque semaine. Donc, heureux d'avoir des gens qui viennent écouter.

Rob:
D'accord. Si les gens veulent vous suivre sur Instagram ou Twitter, quelles sont vos pseudos ?

Jamie:
Jamie_Lane sur Twitter, et je pense que c'est juste Jamie Lane sur Instagram.

Rob:
Très bien. Et toi, Tony ? Où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous s'ils veulent se connecter ou voir vos bombes de connaissances en or sur Internet ?

Tony:
Avant tout, venez écouter le podcast Real Estate Rookie. Nous sortons des épisodes tous les mercredis et samedis. En dehors de cela, sur Instagram @tonyjrobinson. Et puis ma femme et moi dirigeons également la chaîne YouTube Real Estate Robinsons.

Rob:
Impressionnant. Eh bien, vous pouvez me trouver sur YouTube @Robuilt. Si vous aimez cet épisode, s'il vous a fait vous sentir mieux, s'il vous a inspiré à vous lancer dans le jeu de la location à court terme, s'il vous plaît, pensez à nous laisser une critique cinq étoiles sur la plateforme Apple Podcast ou partout où vous téléchargez vos épisodes . C'est tout pour l'épisode d'aujourd'hui de BiggerPockets. Merci beaucoup, Jamie, et nous retrouverons tout le monde dans le prochain épisode de BiggerPockets et de la scène.