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De plus en plus d’investisseurs immobiliers explorent ce à quoi cela pourrait ressembler d’être de l’autre côté de la table de clôture. Je ne veux pas dire être le vendeur, mais plutôt le prêteur. Avec la hausse des taux d’intérêt, vous pouvez facilement obtenir des taux d’intérêt à deux chiffres en finançant ou en achetant des billets à court terme.
Imaginez investir dans l'immobilier où vous n'avez pas besoin de gérer une réhabilitation, de signer une garantie personnelle ou de traiter avec des locataires. Et si les choses tournent mal, quelqu’un d’autre que vous perd son argent avant que vous n’en perdiez un seul. Ça a l’air plutôt sympa, non ?
Alors, comment procéder exactement pour devenir prêteur ? Comment pouvez-vous gagner de l’argent en prêtant ? Comment les gens perdent-ils de l’argent en prêtant ? Et enfin, existe-t-il un moyen d’être un prêteur passif afin de pouvoir vous asseoir et gagner un revenu passif auprès d’investisseurs immobiliers actifs ?
J'ai financé plus de 500 millions de dollars en prêts au cours des cinq dernières années en tant que leader de Aloha Capitale, un prêteur national axé sur le financement d'immeubles de placement résidentiels. Lors du BPCON22 à San Diego, j'ai eu de nombreuses conversations avec des membres de la communauté BiggerPockets au cours desquelles ils ont mentionné qu'ils disposaient d'importantes réserves de liquidités qui n'étaient pas réinvesties dans leur prochaine transaction. Pourquoi ? Parce que le profit ou le flux de trésorerie idéal de leur stratégie de location fixe et retournée, BRRRR ou clé en main n'était plus réalisable sur les marchés dans lesquels ils avaient investi. Ne sachant pas quand ils trouveraient leur prochaine offre, beaucoup étaient ravis d'apprendre comment mettre leur capital pour travailler comme prêteur privé passif.
Pouvez-vous obtenir des rendements à deux chiffres en tant que prêteur ? Oui bien sûr. Pouvez-vous perdre de l’argent en tant que prêteur ? Vous le pouvez certainement ! Dans cet article, nous expliquerons ce qu'il faut pour être un prêteur, notamment :
- Prêts passifs ou actifs
- Comment les prêteurs gagnent de l’argent
- Comment les prêteurs perdent de l'argent
Commençons.
Prêts passifs ou actifs
Je peux vous dire de première main que les prêts privés sont loin d’être passifs si vous les faites de la bonne manière.
Vous devez trouver des emprunteurs qualifiés et des offres acceptables qui répondent à vos critères, proposer des conditions compétitives, puis garantir l'expérience, la liquidité et la solvabilité de l'emprunteur. Vous devrez également souscrire le valeur telle quelle (AIV) ainsi que valeur après réparation (ARV) ainsi que le budget de réhabilitation détaillé pour garantir que le projet dispose de la marge bénéficiaire appropriée pour que l'emprunteur puisse gagner de l'argent ou, s'il s'agit d'une sortie de location, la probabilité que la propriété génère des flux de trésorerie avec un refinancement taux/durée.
Ce n'est que le début. Avant de financer le prêt, vous devez vous assurer que la police d'assurance titres et l'assurance des biens atténuent les risques pour vous en tant que prêteur, puis produire des documents de prêt qui incluent toutes les conditions commerciales et les protections du prêteur tout en respectant les exigences de conformité spécifiques à l'État.
Maintenant que le prêt est financé, vous devez vous assurer que le calendrier de réadaptation est respecté et probablement envoyer de l'argent supplémentaire à l'emprunteur pour couvrir les coûts. Tout au long du processus, vous devez rendre compte et percevoir les intérêts de l’emprunteur.
Il existe également des possibilités de prêter passivement en investissant dans des titres immobiliers ou dans un fonds de dette immobilière géré par une entreprise professionnelle de prêt d'immeubles de placement. Cela donne accès à des rendements annuels similaires à ceux que vous recevriez grâce à un prêt privé direct tout en bénéficiant des avantages de l'investissement passif en exploitant l'infrastructure opérationnelle, l'expertise et le flux de transactions du prêteur.
Par exemple, Aloha Capital compte plus de 20 employés à temps plein, tous issus du secteur des prêts et de l'investissement immobiliers, qui se concentrent sur la recherche, la souscription, l'octroi et le service des prêts. Aloha offre aux investisseurs l'accès à des rendements de 8 à 14 % sur les billets immobiliers via le Plateforme de notes passives Aloha, où les investisseurs passifs peuvent sélectionner un billet déjà souscrit et émis, l'acheter et se détendre pendant qu'Aloha Capital gère le prêt.
De plus, les investisseurs peuvent accéder à un portefeuille diversifié de prêts à court terme via le Fonds de revenu Aloha LTD, qui a un objectif de rendement annuel de 8 %, aucune période de blocage et un historique de 7 ans. En outre, il existe d’autres opportunités de s’exposer à l’investissement en billets, telles que les plateformes de financement participatif où vous pouvez posséder une fraction d’un billet et les entremetteurs de prêteurs privés qui négocient les emprunteurs ayant besoin d’un prêt et les particuliers intéressés par les prêts privés.
Comment les prêteurs gagnent de l’argent
Si vous disposez de capital, le prêt est un excellent moyen d’obtenir des rendements élevés. Les prêteurs accordant des prêts à court terme sur des immeubles de placement peuvent gagner des intérêts allant de 8 à 15 % par an, ainsi que des frais de montage de prêt de 0 à 3 %. De plus, si le prêt se prolonge au-delà de son échéance, vous pouvez facturer des frais de prolongation, et si le prêt est en défaut, vous pouvez facturer des intérêts de retard de 20 % ou plus par an (le taux maximum réel dépend des lois de l'État sur l'usure).
Bien que cette fourchette soit large, dans l’environnement immobilier actuel, un rendement annuel à deux chiffres en première position, avec l’emprunteur détenant des capitaux propres dans la transaction, est assez standard.
Pour plus de clarté, une première position ou un privilège est garanti par la garantie sous-jacente dans le cas d'un prêt immobilier du bien en question. Cela signifie que si l’emprunteur fait défaut sur votre prêt, vous, en tant que prêteur, pouvez saisir la garantie pour récupérer votre capital et les intérêts impayés par le biais d’une saisie. Si vous êtes un prêteur junior, vous ne pouvez pas procéder à une saisie et le principal de votre prêt n'est disponible que lorsque le prêteur de premier rang est intégralement payé. Même si vous pouvez gagner un taux d'intérêt légèrement plus élevé en tant que prêteur junior, vous augmentez considérablement votre risque de perte de capital si l'emprunteur fait défaut.
Comment les prêteurs perdent de l’argent
Nous avons parlé de gagner de l’argent en tant que prêteur. Voyons maintenant comment ne pas perdre votre argent.
En tant que prêteur, idéalement avec un privilège de première position, vous créez un billet à ordre qui est garanti par un bien au moyen d'un instrument de garantie (généralement une hypothèque ou un acte de fiducie), et idéalement, ce prêt bénéficie d'une garantie personnelle de paiement de la part du garant. (s).
Alors, comment perdre de l’argent en tant que prêteur ? Voici les trois meilleures méthodes :
1. Ne pas être en première position
Parfois, les emprunteurs ne peuvent pas exécuter leur plan de réhabilitation, de vente ou de location d’une propriété. Il arrive parfois qu’ils ne soient plus en mesure de couvrir le service de la dette ou que leur budget de réadaptation ne soit pas suffisant. Dans ce cas, le prêteur en première position prendra des mesures pour s'assurer qu'il récupère la totalité ou la majorité de son capital par le biais d'une forclusion, d'un acte tenant lieu de forclusion, d'une abstention ou d'une autre méthode.
Si vous n’êtes pas le prêteur de premier rang dans ce scénario, vous êtes le prêteur junior et vous avez le choix entre deux options :
- Remboursez intégralement le prêteur de première position, y compris le capital, les intérêts impayés et les intérêts moratoires, pour devenir le prêteur de première position.
- Préparez-vous à perdre une partie ou la totalité de votre capital. Pourquoi? Parce que les intérêts moratoires, les frais de prolongation et les frais juridiques s’accumulent rapidement, et le prêteur en première position est payé intégralement en premier !
2. Prêts à des emprunteurs ayant une expérience limitée, un faible crédit ou une liquidité insuffisante
Ce sont les trois principaux facteurs qui, selon moi, déterminent le risque de délinquance et de défaut de paiement. Vous devriez rechercher des emprunteurs qui répondent à vos normes dans deux de ces trois catégories. S’ils ne correspondent qu’à une seule catégorie, vous devez exiger un garant supplémentaire qui répond à vos exigences ou répercuter le financement de la transaction !
3. Ignorer la stratégie de sortie de l'emprunteur
Idéalement, en tant que prêteur, vous comprenez la dynamique du marché sur lequel vous prêtez et la stratégie de sortie de l'emprunteur. Si vous n’ajustez pas votre taux, vos frais et votre effet de levier en fonction des options de sortie de prêt disponibles pour l’emprunteur, vous risquez de perdre de l’argent. Si la propriété doit être louée au lieu d'être vendue, la propriété coule-t-elle avec votre prêt en place ou l'emprunteur pourra-t-il refinancer dans un autre prêt ? Si vous ne le savez pas, ne le financez pas !
Conclusion
En conclusion, n’importe qui peut être prêteur privé s’il a accès au capital. Mais rechercher les rendements des prêts privés sans éviter activement les pièges peut conduire à des pertes plutôt qu’à des gains.
Comme la plupart des stratégies immobilières, vous pouvez être un passif ou prêteur actif. J'espère que cela donne une idée de la façon dont les prêts passifs avec le bon partenaire prêteur offrent une excellente combinaison de revenus et d'atténuation des risques. Si vous faites cavalier seul, j’espère que vous prendrez en considération les trois façons d’éviter de perdre de l’argent avant de financer votre première transaction.
Cet article est présenté par Aloha Capital
Aloha Capital offre aux investisseurs immobiliers résidentiels un accès à des prêts compétitifs, transparents et fiables aux investisseurs immobiliers actifs à travers le pays. Nous proposons des prêts relais à court terme pour les investisseurs Fix & Flip, BRRRR, Short-Term Rental et Multifamily, ainsi que des prêts à intérêt à long terme uniquement et des prêts amortissables sur les maisons unifamiliales, les maisons en rangée, les condos et les propriétés multifamiliales de petite et moyenne taille. . Nous proposons également des prêts de développement vertical sur des propriétés résidentielles intercalaires aux constructeurs spécialisés et aux investisseurs en construction à louer.
Grâce à notre fonds d'investisseurs accrédité et à notre portail d'investissement direct en billets, les investisseurs à la recherche d'un revenu passif peuvent obtenir jusqu'à 12 % de rendement annualisé grâce aux billets émis, souscrits et gérés par Aloha Capital.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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