Vous avez un bien locatif ? Et si tu pouvais utilisez-le pour acheter encore plus de locations, construisez votre portefeuille immobilier et disposez d'un flux constant de revenu passif affluant sur votre compte bancaire ? Aujourd'hui Voir Greene, un téléspectateur se demande exactement comment procéder, et même si sa stratégie pourrait fonctionner, ce n'est peut-être pas la meilleure solution avec taux hypothécaires si élevé et le flux des transactions si faible. Alors, que ferait David à la place ?
C'est dimanche, nous répondons donc aux questions des auditeurs directement des débutants, des investisseurs chevronnés et de ceux qui souhaitent prendre sa retraite tôt. Dans cet épisode, David fait des trous dans le «refinancement en espèces pour acheter une nouvelle propriété" stratégie. Nous entendons également deux débutants tardifs qui veulent prendre de l'avance sur leur retraite, un gestionnaire immobilier épuisé à la recherche de la meilleure façon d'évoluer, un investisseur fortement investi en actions qui débat acheter une location ou prêter son argent, et un critique qui était arnaqué par le les « gourous » de l’immobilier.
Vous voulez poser une question à David ? Le cas échéant, posez votre question ici afin que David puisse y répondre dans le prochain épisode de Seeing Greene. Hop sur le Forums BiggerPocket et demander à d'autres investisseurs ce qu'ils pensent, ou Suivez David sur Instagram pour voir quand il passe en direct afin que vous puissiez participer à une séance de questions-réponses en direct et obtenir une réponse à votre question sur-le-champ !
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David:
Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 825.
David:
Je pense que nous devons tous nous débarrasser de ce virus qui nous a inculqué que l’argent devrait être passif, que nous devrions simplement exister et que nous avons travaillé dur dans le passé et que maintenant l’argent afflue vers nous et vient tout simplement. Ce n’est pas comme ça que ça marche. Vous n’êtes pas vraiment en forme pour ne plus jamais vous entraîner et rester en forme pour toujours. Vous travaillez toujours. Cependant, le travail nécessaire pour se mettre en forme est beaucoup plus difficile que celui nécessaire pour rester en forme. Et les affaires, c’est pareil. Vous travaillerez très dur pour maintenir votre entreprise en bonne forme, puis il s’agira simplement de la maintenir et ce n’est pas si difficile.
David:
Que se passe-t-il tout le monde ? C'est David Greene. Votre hôte du podcast BiggerPockets Real Estate. Le podcast immobilier le plus grand, le meilleur et le plus méchant au monde. Chaque semaine, vous proposer des histoires de contenu mises à jour d'autres investisseurs ou des épisodes comme aujourd'hui, qui, si vous pouvez le dire parce que vous regardez sur YouTube depuis le feu vert derrière moi, est un Seeing Greene. Ou si vous venez de lire le titre de l’émission d’aujourd’hui, félicitations pour votre intelligence.
David:
Dans ces épisodes, si vous n'en avez jamais entendu parler, nous répondons directement à vos questions, nos auditeurs, et j'y réponds, vous donnant le point de vue de Greene sur ce que je pense que les gens devraient faire, ce qui devrait être pris en compte ou quelles options ils peuvent avoir. J’espère sincèrement que mes près de 15 années d’expérience en investissement immobilier pourront vous être bénéfiques, en me suivant dans le même chemin.
David:
L’épisode d’aujourd’hui est génial, plein d’énergie et très amusant. Nous nous demandons si quelqu’un peut utiliser un acompte provenant d’une autre propriété et si c’est une bonne idée. Conseils pour un débutant tardif et quelqu'un qui cherche à diversifier son W-2 et qui est malade. Quand est-il judicieux de faire évoluer une société de gestion immobilière ? À qui cela convient-il et à quoi faut-il s’attendre et s’il faut investir dans les ER ou prêter à titre privé ?
David:
Tout cela et bien plus encore dans l’émission d’aujourd’hui. Et rappelez-vous, si vous voulez avoir la chance de poser une question sur Seeing Greene, j’adorerais la voir. Rendez-vous sur bigpockets.com/david et vous pourrez y soumettre votre question et, espérons-le, y trouver une réponse sur l'une de ces émissions. Et enfin, prenez une minute pour aimer, partager et vous abonner à cette chaîne, si vous avez trouvé de la valeur dans l'émission d'aujourd'hui, si elle a été divertie, si je vous ai fait sourire, envoyez simplement ceci à quelqu'un d'autre que vous aimez, parce que je veux faites-les sourire aussi.
David:
Et l’une de nos questions d’aujourd’hui faisait référence à ma voix de Batman. Génial. Je suis heureux d'apprendre qu'il y a encore des gens qui l'aiment, ce qui nous amène au petit conseil d'aujourd'hui. Batman dit ici : « Allez commander le nouveau livre de David, Pillars of Wealth : Comment gagner, économiser et investir votre argent pour atteindre la liberté financière. » Il est disponible sur bigpockets.com/pillars.
David:
Et plus important encore, ce livre est un plan direct et pragmatique pour devenir millionnaire que tout le monde, et oui, je veux dire, tout le monde peut suivre. C’est la sauce secrète dont la plupart des gens ne savent pas parler. Cela comprend une approche à trois piliers pour créer de la richesse, être capable d’économiser de l’argent, et oui, c’est une compétence. Être doué pour gagner de l’argent, c’est une compétence encore meilleure, puis investir la différence. Si vous êtes quelqu’un qui en a assez d’échouer et qui souhaite la liberté financière, je vous suggère fortement de rejoindre le mouvement que tant d’autres personnes ont déjà. Allez sur bigpockets.com/pillars et précommandez le livre.
David:
Et j'ai presque oublié de mentionner que vous pouvez obtenir des bonus de précommande si vous l'achetez maintenant. C'est exact. Si vous obtenez le livre maintenant, vous obtiendrez ma recette de gâteau pour la création de richesse, un cahier d'exercices pour démarrer et dans la bonne direction, l'accès à un appel de coaching, et l'un de vous, chanceux spécialistes de la précommande, recevra un appelez-moi, ce qui me donnera la possibilité d'examiner votre situation financière personnelle et de vous donner des conseils personnalisés sur par où je pense que vous devriez commencer, où sont vos compétences et quel chemin vous devriez suivre.
David:
J’aime aider les autres à réussir dans la vie, et comme l’argent est une partie très importante de la vie, c’est l’une des grandes choses dont nous devons parler. Dans l'émission d'aujourd'hui, j'ai l'occasion de partager une partie de ces idées, mais si vous souhaitez que mes conseils vous soient directement adressés, précommandez Pillars et tentez votre chance pour un appel de coaching privé avec le vôtre.
David:
Très bien, passons à l'émission d'aujourd'hui. Notre première question vient de Chris Connell.
Chris:
Salut David. Je m'appelle Chris Connell. J'investis à Winston-Salem, en Caroline du Nord, depuis trois ans. Merci, ainsi qu'à Rob et au reste de votre équipe. Vous avez fait un travail incroyable.
Chris:
Très bien, voici ma situation actuelle. Je possède trois MTR, un est remboursé, deux flux de trésorerie à environ 1300 20 par mois avec des hypothèques, et ma femme et moi aimerions ajouter à la collection. Je pourrais donc ajouter que je suis un acteur et que les flux de trésorerie fluctuent. Je préfère ne pas mettre 50 % de réduction sur un prêt conventionnel, nous avons donc l'idée, peut-être qu'elle pourrait apporter 50 % de l'argent d'un compte qu'elle a et je pourrais mettre XNUMX % d'un refinancement de retrait sur ce qui a été payé. propriété, nous achèterions notre prochaine propriété en espèces.
Chris:
Est-ce une bonne idée? Est-ce que ça fait du sens? Est-ce absolument fou ? Je suis sûr que vous avez de bonnes idées à ce sujet. J’adore votre contribution et votre direction. Merci beaucoup les gars.
David:
Merci Chris pour la question. Très bien, alors voici quelque chose auquel vous m'avez fait penser lorsque vous l'avez dit. Vous envisagiez de procéder à un refinancement par retrait d'argent sur une propriété payante pour acheter votre prochaine propriété avec la moitié de l'argent de votre refinancement par retrait d'argent et l'autre moitié provenant de votre femme. Je crois que vous disiez, si j'ai bien compris.
David:
Il semble que vous pensiez que si vous payez comptant pour la nouvelle propriété, vous n’aurez pas de prêt et vous aurez plus de liquidités. Le problème est que vous avez toujours un prêt, vous venez d'obtenir un prêt sur une propriété que vous aviez déjà, pas sur la nouvelle. Cela pourrait vous faire croire que vous obtenez des flux de trésorerie, alors que vous n’en obtenez vraiment pas, car même si la nouvelle propriété encaissera davantage sans note, la précédente encaissera moins, n’est-ce pas ?
David:
Alors, êtes-vous en train de voler Pierre pour payer Paul ici et n'envisagez pas cela ? Parce que vous allez perdre des liquidités sur une propriété que vous possédez déjà. Une autre chose est qu’un refinancement avec retrait aura généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’un refinancement à taux et à durée, et je me demande si vous pourriez obtenir un meilleur taux sur un nouvel achat que sur un refinancement avec retrait.
David:
Nous serions heureux d’examiner cela pour vous. Si vous souhaitez m'envoyer un DM, je vous mettrai en contact, mais quelle que soit la personne que vous utilisez, vous devriez penser à : "Est-ce que je vais obtenir un meilleur taux sur un refi de retrait ou sur un achat" ?" Parce que si vous obtenez un meilleur taux sur un achat, je ne pense pas que vous devriez procéder à un refinancement en espèces. Vous devriez aller acheter la prochaine propriété en obtenant un prêt.
David:
Maintenant, cela soulève en quelque sorte la question suivante : « Eh bien, comment trouvez-vous l’argent pour cela ? » C’est peut-être la raison pour laquelle vous pensez effectuer le refinancement par retrait en premier lieu. Je suis juste… Dans le marché actuel, d'accord, ce n'est pas une règle absolue. D’une manière générale, je ne suis pas un grand partisan de l’endettement sur des propriétés existantes pour acheter de nouvelles propriétés. Je ne suis pas contre. Cela pourrait fonctionner, surtout si vous êtes dans le jeu de la location à moyen terme, le jeu de la location à court terme où vous pouvez généralement obtenir plus de revenus, parfois vous pouvez faire en sorte que cela fonctionne.
David:
Ce que je n’aime pas, c’est qu’il est déjà assez difficile de trouver des flux de trésorerie dans les propriétés telles quelles, maintenant vous contractez des dettes supplémentaires et essayer de trouver des flux de trésorerie dans les propriétés a encore plus de flux de trésorerie. Cela devient de plus en plus difficile à faire. La stratégie qui, selon moi, fonctionne sur le marché actuel consiste à adopter une approche de gratification différée.
David:
Vous achetez un bien immobilier dans de bons emplacements en espérant que cela rapportera de l’argent plus tard. Mais vous cherchez à gagner de l’argent en ce moment. Vous cherchez en quelque sorte à compenser les revenus provenant du métier d’acteur. Je veux juste m’assurer que vous prenez des décisions intelligentes en achetant un bien immobilier et que vous n’achetez pas des choses qui ne sont pas intelligentes parce que vous sentez que vous avez besoin de liquidités. Je l’ai déjà dit, je le répète, l’immobilier n’est vraiment pas un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires. Ça fait ça. Cela peut fonctionner pour ça. Ce n’est pas ce qu’il est censé faire.
David:
Une Lamborghini peut remorquer un bateau si vous la placez à la verticale. Cela peut le faire, mais ce n’est pas prévu pour cela, et il y aura un impact négatif sur les performances de ce véhicule si vous le faites trop longtemps. Les flux de trésorerie sont censés provenir de l’immobilier commercial, ce qui est très risqué en ce moment, car on ne sait pas où vont les taux. Et du travail, de la création d’une entreprise, du fait d’avoir un emploi. Ma philosophie, ce que je dis aux gens, c'est que si vous avez besoin de liquidités, vous devez démarrer une entreprise ou vous devez accepter un autre emploi ou vous devez acquérir une compétence en plus de votre métier d'acteur.
David:
Et si vous souhaitez créer un patrimoine à long terme, vous devez acheter un bien immobilier. Je pense que les choses fonctionnent mieux ainsi. Je pense que l’immobilier a intrinsèquement une architecture qui favorise la propriété à long terme. La partie principale de vos paiements augmente avec chaque paiement au fil du temps, ce qui rend la propriété à long terme avantageuse. L’inflation fait perdre de la valeur aux dollars, ce qui fait monter les valeurs, ce qui rend la propriété à long terme bénéfique.
David:
Les loyers ont tendance à augmenter tandis que vos dépenses hypothécaires restent à peu près les mêmes, ce qui rend la propriété à long terme avantageuse. C’est un excellent plan de retraite. Ce n’est pas un bon plan pour le moment. Et c’est pourquoi je dis généralement aux gens le contraire de tous les autres influenceurs qui disent : « Suivez mon cours, quittez votre emploi et vivez de la trésorerie ». Je ne vois personne y parvenir et je vois beaucoup de chagrin venant de ceux qui ont essayé de forcer cela.
David:
Je vais donc résumer cela en disant que j'aime ce que vous pensez. Si vous souhaitez acheter davantage de biens immobiliers pour des gains futurs, pour votre future retraite, pour une gratification différée, poursuivez ce que vous faites. Si vous cherchez simplement à compenser les hauts et les bas du métier d’acteur, ce serait une mauvaise stratégie à utiliser. Je ne pense pas qu'acheter un bien immobilier pour le flux de trésorerie qu'il génère la première année soit un pari ultra simple. À l’heure actuelle, vous vous exposez également à des risques, de la même manière qu’il génère des revenus, l’immobilier peut perdre des revenus.
David:
Les professionnels itinérants pourraient cesser d'y aller, votre marché pourrait être saturé, il pourrait y avoir beaucoup d'autres personnes qui font la même chose, et maintenant vous perdez de l'argent chaque mois, ce qui amplifie votre problème de revenus incohérents. C'est encore pire. Je préférerais donc que vous adoptiez une approche différente pour gagner de l’argent dans l’immobilier.
David:
Si vous aimez ça, trouver un emploi dans le secteur immobilier ou un autre type d'opportunité commerciale pour compléter votre activité autre que l'immobilier, mais continuez à acheter l'immobilier, ne l'achetez pas parce que vous avez besoin de compléter vos revenus aujourd'hui. . Et aussi des cheveux d'enfer, mon frère.
David:
Très bien, regardons un clip de Greg Miller à Rochester, New York.
Greg:
Je suis un auditeur passionné depuis l’époque de Josh et Brandon, mais je me trouve dans une situation un peu unique. J'ai un emploi W-2 et je possède trois maisons. Je vis dans une de ces maisons. Je loue les deux autres en location courte durée.
Greg:
L’un de ces deux est un duplex, ce qui représente un total de trois locations à court terme et l’année dernière, j’ai gagné environ 150,000 53 $. J’ai XNUMX ans, mais il y a quelques années, on m’a diagnostiqué une sclérose en plaques et l’année dernière, on m’a dit que j’avais eu un accident vasculaire cérébral.
Greg:
Même si j’aime mon travail W-2, je suis dans une situation où je veux le laisser derrière moi pour avoir le temps de profiter de ma vie. En raison de mon état de santé, je souhaite évidemment le faire le plus tôt possible. Et plus tôt cette année, j’ai hérité de près de 900,000 XNUMX $.
Greg:
J’aimerais avoir vos conseils sur la façon dont je peux utiliser ces fonds sur le marché actuel pour générer des flux de trésorerie immédiats et également pour fournir un pécule à ma famille. Merci beaucoup et continuez à écouter la voix de Batman.
David:
Gregory Miller, merci pour votre question et félicitations pour votre participation au podcast BiggerPockets, épisode 825. Heureux de voir un auditeur de longue date pouvoir enfin se frayer un chemin dans la série. J'ai une bonne question ici.
David:
Il y a un avantage à démarrer tardivement si vous avez économisé du capital, n'est-ce pas ? Tout le monde est jaloux du jeune homme de 22 ans qui découvre très tôt l'investissement immobilier. Ouais, c'est super pour eux. Cependant, ils n’ont généralement pas d’argent.
David:
Lorsque vous débutez à 53 ans, vous avez près d’un million de dollars à mettre en jeu. Vous avez des options plutôt intéressantes que j'aimerais aborder en ce qui concerne la constitution du pécule dont vous parlez, et merci d'avoir cédé à la gloire de Batman. Beaucoup de gens ne savent pas que Wayne Enterprise possédait en réalité d’importants actifs immobiliers et c’est ainsi que je suis arrivé là où je suis aujourd’hui.
David:
Alors parlons de ce que vous pourriez faire ici, mon homme. Tout d’abord, nous voulons voir ces 900,000 900,000 $ augmenter. Nous ne voulons pas que vous vous contentiez de le prendre et de le planter quelque part en pensant uniquement aux flux de trésorerie. J'aimerais que vous preniez ces XNUMX XNUMX $ et que vous examiniez quelques opportunités BRRRR. Ce que j’aimerais que vous fassiez, c’est cibler des propriétés de grande superficie dont le prix n’est pas très élevé. D'accord?
David:
Si vous pouviez trouver une maison de 22, 24 ou 2600 1200 pieds carrés à côté d’un lot de maisons de 1300 900,000 ou XNUMX XNUMX pieds carrés, vous disposez de beaucoup plus d’espace pour travailler. Vous pouvez créer différentes unités dans la même maison. Vous pourriez donner plus de valeur à cette maison en la réparant. Il existe différentes manières de recourir à ce que j'appelle l'équité forcée, qui constitue simplement une opportunité à valeur ajoutée, et la raison pour laquelle j'aime cela, c'est parce que vous allez investir une partie de ces XNUMX XNUMX $ dans cet accord, peut-être en payant en espèces, en faisant face à la réadaptation. coûts par vous-même, et vous en récupérerez ensuite une grande partie.
David:
Tout ne restera donc pas dans la propriété. Vous allez pouvoir l'extraire et l'investir dans de nouvelles propriétés, car même si 900,000 500,000 $ représente beaucoup d'argent, cela va plus vite que vous ne le pensez lorsque vous achetez des maisons de XNUMX XNUMX $. C’est une chose que j’aimerais que vous examiniez : la valeur ajoutée de chaque transaction que vous obtenez. Je ne veux pas non plus que vous vous détourniez des opportunités de retournement.
David:
Il existe des moyens par lesquels vous pouvez peut-être acheter un endroit pour 300,000 400 qui nécessite une tonne de travail, y investir cent mille dollars, donc vous êtes tous partants pour 500, le vendre pour 475, le vendre pour 900,000. Il va y avoir des de très bonnes opportunités si vous êtes dans la bonne région pour développer ces XNUMX XNUMX en même temps que vous achetez des propriétés avec. Ne vous contentez pas d’avoir une seule idée en tête et de dire : « Je vais acheter tout un tas de duplex ». Assurez-vous d'examiner toutes les options dont vous disposez pour utiliser cela pour créer de l'argent.
David:
Enfin, si vous voulez vraiment créer une richesse générationnelle, j’ai besoin que vous réfléchissiez à l’emplacement. Évitez de prendre le risque de dire : « Eh bien, je peux acquérir 30 maisons si j’achète des maisons à 30,000 XNUMX $. » Non non Non Non Non. Vous voulez acheter dans les meilleures zones et vous avez le luxe de pouvoir investir plus d’argent s’ils ne génèrent pas de liquidités.
David:
Donc, souvent, lorsque nous disons qu'une propriété ne rapporte pas de trésorerie, ce que nous voulons vraiment dire, c'est qu'elle ne génère pas de trésorerie avec 20 % de mise de fonds, mais si vous mettez 40 % de mise de fonds, 45 % de mise de fonds, 50 % de mise de fonds, beaucoup d'entre eux le feront. une trésorerie plutôt bonne. Vous obtiendrez un retour sur investissement plus faible sur les flux de trésorerie. C'est vrai parce que vous disposez d'une mise de fonds plus élevée, mais vous obtiendrez plus d'argent à long terme grâce à l'appréciation et à la hausse des loyers.
David:
Ainsi, même si 53 ans peut sembler un début tardif, ce n’est vraiment pas le cas. J'espère que vous avez de nombreuses années à votre actif et que vous souhaitez prendre des décisions judicieuses afin que lorsque votre famille héritera de ces biens immobiliers, un jour, elle héritera des biens immobiliers qu'elle souhaite, et non des biens immobiliers qu'elle a été obligée de prendre. sur. Vous constaterez également que votre facteur de maux de tête diminue considérablement lorsque vous achetez dans de meilleures zones, car vous avez un plus grand choix de locataires parmi lesquels choisir et vous avez une meilleure qualité de locataire qui souhaite vivre dans votre propriété.
David:
J'espère que cela a du sens pour vous. Je vous recommanderais de consulter mon livre Piliers de la richesse : Comment gagner, économiser et investir votre argent pour atteindre la liberté financière, car il contiendra quelques idées pour que vous puissiez étendre ces 900,000 XNUMX $.
David:
Dites-moi ce que vous en pensez après cette vidéo. Veuillez soumettre une autre question sur bigpockets.com/david et faites-moi savoir ce que vous faites et quels sont vos projets et n'hésitez pas à me contacter directement sur la plateforme de médias sociaux que vous utilisez si vous souhaitez plus de conseils. Mais merci mec.
Max :
Salut David. Je m'appelle Maxx Jackson, de Wilmington, en Caroline du Nord, et je dois vous poser une question sur la gestion immobilière. Je gère actuellement trois locations courte durée alors que je n'en possède qu'une seule. Je suis un agent immobilier, donc j'en tire des pistes, mais cela prend aussi beaucoup de temps.
Max :
Ma question est la suivante : quel est à vos yeux le meilleur objectif final en matière de gestion immobilière ? Dois-je continuer à prendre en charge des propriétés que les gens veulent que je gère principalement parce que je suis Superhost sur Airbnb, jusqu'à ce que je ne puisse plus le faire ? Est-ce que les gens ont parfois tendance à développer leur activité de gestion immobilière et à la vendre ensuite entièrement, ou dois-je simplement continuer à tirer parti autant que possible et à croître autant que possible, jusqu'à ce que je n'aie plus de temps ? J’ai certaines de mes propres idées, mais j’ai pensé que cela ne ferait pas de mal de demander à l’expert.
Max :
Continuez votre bon travail. J'écoute chaque semaine. Je vous apprécie et la prochaine fois que vous serez à Wilmington, en Caroline du Nord, arrêtez-vous et nous pourrons jouer au pickleball dans ma nouvelle propriété. Merci, David.
David:
Maxx Jackson. Maxx Jackson. Tout d’abord, quel nom sympa. Je ne suis pas surpris d'apprendre que vous avez du succès avec le Maxx Jackson et j'ai remarqué la moustache, je vous pose une question. Si vous n'écoutez pas ça sur YouTube, Maxx a une moustache assez proéminente, qui ressemble un peu au bas d'un balai-brosse que vous pourriez voir dans un entrepôt. Cela fait définitivement une déclaration. Alors allez nous voir sur YouTube si vous voulez voir le beau visage de Maxx.
David:
Très bien, Maxx, ce que j'aime dans cette question, c'est qu'elle n'est pas purement immobilière. C’est une question commerciale et l’immobilier est une forme d’entreprise et vous réfléchissez de la bonne manière. Décomposons la réalité du fonctionnement des entreprises et de l’immobilier que la plupart des gens qui n’y investissent pas réellement, à un niveau significatif, ne vous le diront pas.
David:
La mise à l’échelle est souvent expliquée comme un concept et non comme une pratique. La mise à l’échelle est difficile. En fait, dans ma vie personnelle, je vais licencier plusieurs gestionnaires immobiliers et embaucher un gestionnaire immobilier interne qui gérera l'ensemble de mon portefeuille à ma place en raison de problèmes d'échelle. J'embauche l'entreprise et j'aime le propriétaire. Ensuite, le propriétaire confie le travail à l'un de ses employés et maintenant, je reçois un employé peu talentueux et peu motivé qui ne fait pas du bon travail avec mes locations à court terme. Et après des mois à les faire faire, vous commencez enfin à voir une tendance dans les chiffres et vous réalisez le problème. "Je ne travaille pas avec des talents, je travaille avec un employé qui n'a pas le bon état d'esprit."
David:
Maintenant, Maxx, vous gérez bien les locations à court terme d'autres personnes parce que votre talent, vous réalisez également que vous ne pouvez pas évoluer parce que c'est difficile, mais le fait que ce soit difficile est la raison pour laquelle ils vous ont embauché. Si c’était facile, ils ne vous donneraient pas le poste. Alors première leçon, pour en tirer des leçons, arrêtez de chercher la facilité, tout le monde. Si les choses étaient faciles, cela ne vous serait pas donné. Ils le feraient eux-mêmes. Nous gagnons littéralement de l’argent en travaillant dans l’immobilier parce que nous faisons quelque chose de difficile. Il faut donc accepter le dur.
David:
Maintenant, Maxx, je ne pense pas que tu aies un problème avec le dur. Ce que vous demandez, c'est parce que c'est difficile, comment vais-je faire évoluer cette chose ? Et c’est là que le défi entre en jeu.
David:
Si vous voulez réussir à évoluer, la clé est que vous devez acquérir des compétences différentes de celles qui vous ont permis de devenir bon là où vous en êtes actuellement. J’appelle donc cela les trois dimensions du leadership. La première dimension est l’apprentissage. Vous faites ça. Vous apprenez à être un bon hôte de location à court terme et les gens aiment ça, alors ils vous embauchent et comme vous l'avez dit, il y a des avantages synergiques, vous obtenez des prospects, c'est bien. Mais si vous souhaitez évoluer, la deuxième dimension est l’effet de levier.
David:
À propos, cela vient de mon livre Scale, que vous pouvez trouver sur bigpockets.com/scale si vous souhaitez vérifier cela.
David:
L’effet de levier consiste à développer les compétences nécessaires pour embaucher d’autres personnes pour effectuer le travail. Il faut demander des comptes aux gens. Vous devez être un bon manager, vous devez vérifier ce qu’ils font. Vous devez avoir des conversations difficiles. Tout ce que vous avez acquis en apprenant vous-même la compétence vous est en grande partie inutile lorsque vous essayez d’être bon en matière d’effet de levier.
David:
C’est très différent, et c’est pourquoi la plupart des gens ne développent jamais une entreprise parce qu’ils réussissent bien dans quelque chose et qu’ils ne veulent pas recommencer à zéro et doivent acquérir des compétences en matière de levier. Et ce n’est qu’après avoir fait ces deux choses que vous avez appris et exploité. Il faut maintenant diriger, ce qui revient à zéro, en développant un ensemble de compétences complètement différentes.
David:
La plupart des gens ne sont tout simplement pas disposés à payer le prix d’une telle échelle. Mais Maxx, j'aimerais te voir le faire. Voici donc ce dont je veux vous avertir. Au fur et à mesure que vous essayez d'évoluer, vous rencontrerez de nouveaux défis qui vous feront retirer cette moustache de votre visage. Ça va vous rendre fou. C'est bon, ça va mieux. Vous acquérez les compétences nécessaires pour tirer parti des autres et éventuellement les diriger avec le temps. Mais non, ce n'est pas du genre : « Hé, si je pouvais le faire avec deux, je pourrais le faire avec 20, je pourrais le faire avec 200. » Ce n'est pas du tout le cas.
David:
Chaque fois que vous envisagez une nouvelle étape dans votre activité, vous devez relever de nouveaux défis. C’est une croissance personnelle constante à tout moment. J’aimerais vous voir le faire. Vous devez juste comprendre que vous allez être très occupé, que vous allez être stressé et que c’est le prix que les gens paient pour être riches.
David:
Si vous regardez le principal agent de crédit d’une maison de courtage, au cours des deux derniers mois, il a littéralement gagné plus d’argent que l’entreprise parce qu’il n’a pas de frais généraux. L’entreprise en possède une tonne, mais il travaille 12 heures par jour. Nous venons de l'interviewer lors des Mortgage Mondays sur YouTube si vous voulez aller voir ça.
David:
Il se lève à six heures, il est au bureau à neuf heures, après sa séance d’entraînement et il travaille jusqu’à neuf heures du soir ou plus tard. C’est ce qu’il faut pour être un grand producteur. Maintenant, il l'écrase, n'est-ce pas ? Il va bientôt avoir un mois à six chiffres ici, mais il le mérite. Tout comme il faut faire beaucoup de travail pour avoir un bon corps, vous devez être très discipliné dans votre alimentation pour avoir un bon corps. La richesse fonctionne de la même manière.
David:
Maintenant, avec le temps, vous vous améliorerez Maxx et cela ne semblera pas aussi difficile au cours de la 10e année qu'au cours de la première année. Mais le fait est que ça va quand même être difficile et ce n’est pas grave. Nous n’avons pas besoin de fuir les difficultés. Nous devrions en fait courir vers le dur car c’est là que se trouve l’opportunité.
David:
Donc pour résumer, oui, je pense que vous devriez opter pour davantage de locations à court terme. Je pense qu’il y a une très grande opportunité dans cet espace. Si quelqu’un est doué pour accueillir et gagner de l’argent dans ce que je pense être une récession économique, je pense que les gens devraient l’attendre avec impatience. Je pense que nous devons tous nous débarrasser de ce virus qui nous a inculqué que l’argent devrait être passif, que nous devrions simplement exister et que nous avons travaillé dur dans le passé et que maintenant l’argent afflue vers nous et vient tout simplement. Ce n’est pas comme ça que ça marche.
David:
Vous ne devenez pas vraiment en forme pour ne plus jamais vous entraîner et rester en forme pour toujours. Vous travaillez toujours. Cependant, le travail nécessaire pour se mettre en forme est beaucoup plus difficile que celui nécessaire pour rester en forme. Et les affaires, c’est pareil. Vous travaillerez très dur pour maintenir votre entreprise en bonne forme, puis il s'agira simplement de la maintenir et ce n'est pas si difficile. Donc, tant que vous êtes prêt pour ce voyage Maxx et que votre moustache est enfermée et prête à vous accompagner, je veux vous voir continuer.
David:
Très bien, j'espère que vous avez apprécié le spectacle jusqu'à présent. J’adore ce genre de choses et vous pouvez vous attendre à en entendre davantage sur les affaires à l’avenir, car à mesure que l’investissement immobilier devient de plus en plus difficile à réaliser, il y a de plus en plus de concurrence pour ces actifs et les flux de trésorerie deviennent de plus en plus difficiles à trouver. Nous pouvons soit nous asseoir et pleurer à ce sujet et aller regarder Danse avec les stars et nous engourdir par notre douleur et rechercher la sympathie de tout le monde et simplement nous apitoyer sur notre sort.
David:
Ou nous pouvons pivoter, nous pouvons chercher différentes façons de gagner de l’argent. Nous pouvons acquérir des pratiques, des principes et de l’expérience commerciaux, changer de carrière et obtenir un emploi dans le secteur que nous aimons, et si vous écoutez ceci, il s’agit probablement de l’immobilier.
David:
Dans ce segment de l'émission, j'aime recevoir les commentaires laissés sur les émissions précédentes sur YouTube. Je vous ai lu les commentaires que les gens ont laissés. Et rappelez-vous, si vous souhaitez que votre commentaire soit lu dans l’émission, j’adorerais le lire. Rendez-vous simplement sur BiggerPockets YouTube, suivez-nous là-bas et laissez votre commentaire.
David:
Extrait de l'épisode 816, de votre agent personnel7243. "Hé David, je me demande quand votre maison pirate à 3.5% FHA, devez-vous vous en sortir pour vous qualifier pour une autre FHA après un an?" Ce n'est pas un commentaire mais une question, mais c'est quand même une bonne question et la réponse est oui, vous le faites. Vous n’obtenez généralement qu’un seul prêt FHA à la fois. Ainsi, vous pouvez soit vendre la maison, rembourser le prêt et utiliser un prêt FHA pour obtenir le prochain, soit refinancer et conserver le refinancement de la maison dans un prêt conventionnel, puis vous disposez d'un autre prêt FHA que vous pouvez utiliser pour votre maison. .
David:
Une idée fausse courante est que les prêts FHA sont destinés aux acheteurs d’une première maison. Tout ce concept d’acheteur d’une première maison est en réalité né du krach. En 2010, personne n’achetait de biens immobiliers. C'est devenu un concept marketing pour les prêteurs d'attirer quelqu'un qui n'avait pas été marqué et qui ne souffrait pas du SSPT suite à l'accident.
David:
Alors ils se disent : « D’accord, nous ne voulons pas que quelqu’un vienne acheter une maison qui en a déjà acheté une parce qu’il a peur. Faisons en sorte qu'un acheteur d'une première maison vienne acheter une maison, car il n'aura pas le même traumatisme et la même peur en le faisant. Eh bien, quelles incitations pouvons-nous proposer aux acheteurs d’une première maison ? » Et puis ils ont pris des produits qu'ils proposaient déjà et ont en quelque sorte dit : « Hé, c'est un avantage pour un premier acheteur de maison. Peut-être qu’ils avaient des nouveautés, mais en général, ce n’était pas si génial.
David:
Les gens confondent cela avec la résidence principale, vous pouvez obtenir un prêt conventionnel de 5 % sur une résidence principale. Vous pouvez obtenir un prêt FHA sur une résidence principale, vous pouvez obtenir un prêt VA sur une résidence principale. Cela signifie simplement une maison dans laquelle vous vivez. Et vous pouvez avoir neuf maisons l'une sur l'autre comme résidence principale, vous pouvez avoir 15 maisons l'une sur l'autre comme résidence principale. Vous pouvez utiliser ces prêts à faible mise de fonds pour ceux-là, mais vous ne pouvez bénéficier que d’un seul prêt FHA à la fois.
David:
Maintenant, la bonne nouvelle est votre agent personnel7243, que si vous ne voulez pas vous débarrasser de votre faible taux d'intérêt sur votre prêt FHA, vous pouvez obtenir un prêt conventionnel à 5 % d'acompte, ce qui n'est qu'un peu plus de trois et un demi pour cent de réduction. Alors contactez-nous et je vous mettrai en contact avec mon équipe ou trouverai un agent de crédit en utilisant l'outil de recherche de prêteur BiggerPockets et ils devraient être en mesure de répondre à ces questions et s'ils ne le peuvent pas, ils ne sont pas bons. Fuyez.
David:
Très bien, à partir de l'épisode 816, nous avons déclenché une chaîne de commentaires de la part de tout le monde. Merci donc d'avoir aidé cette personne à obtenir les informations dont elle a besoin. À partir de 50calpulse76. « Sur un hack de maison, ce qui signifie que l’achat est une résidence principale. Y a-t-il un délai pour y vivre avant de le louer ou pouvez-vous acheter une maison avec l'intention d'y vivre, puis changer immédiatement d'avis et ne pas y vivre ?
David:
Le premier commentaire est venu de Richie1317 qui disait : « Mec, c’est de la fraude et non, tu ne peux pas changer d’avis. Les règlements exigent que vous y viviez pendant au moins un an avant de pouvoir obtenir votre prochain prêt. Puis Rullau a déclaré : « Personne ne se soucie jamais de qui vit là-bas, à moins que le paiement n’arrive. » Thrivinglife a déclaré : « Au moins deux ans. Ensuite, vous pourrez déménager.
David:
Beaucoup de retours différents ici. Je ferai ce que je peux pour essayer de remettre les pendules à l’heure. Rappelez-vous comment je viens de dire qu'il y avait une idée fausse concernant l'achat d'une première maison avec des résidents principaux ? Ce n’est pas la même chose. Il en va de même lorsqu’il s’agit de savoir quand vous pouvez obtenir un prêt immobilier principal après en avoir déjà obtenu un.
David:
Ce que nous disons aux gens, c'est d'acheter une maison, d'y vivre pendant un an, puis d'en acheter une nouvelle et de louer la première. Cela ne veut pas dire que c’est la seule façon de procéder. La raison pour laquelle nous donnons ce conseil est que vous ne pouvez généralement obtenir un prêt pour résidence principale qu’un an après le dernier prêt que vous avez obtenu. Ainsi, si vous achetez une maison comme résidence principale, la plupart des prêteurs ne vous permettront dans la plupart des cas pas d’obtenir un autre prêt pour résidence principale avant d’avoir attendu 12 mois. Nous obtenons constamment des exceptions chez une seule maison de courtage. Il existe des moyens de contourner ce problème, mais c’est très difficile. D'accord?
David:
Maintenant, les gens confondent cela avec le fait que vous devez vivre dans la maison pendant un an. Il n’existe aucune réglementation de la part des prêteurs qui stipule que si vous achetez une résidence principale, vous devez y vivre car ils ne peuvent légalement pas le faire. Si vous achetez une maison pour y vivre et que vous perdez votre emploi et que vous ne pouvez pas effectuer les paiements, ils ne pourraient pas vous empêcher de la louer à quelqu'un d'autre pendant que vous retournez vivre avec maman parce que vous ne pouvez pas faire les paiements. Paiements.
David:
Si vous achetez une maison et acceptez un emploi, puis êtes licencié et que vous devez déménager pour trouver un emploi ailleurs, ils ne peuvent pas vous forcer à vivre dans une maison et à prendre l'avion pour vous rendre au nouvel endroit. Il n’y a donc pas de règle qui dit, au moins dans presque tous les prêts que je vois, les prêts conventionnels, certainement : « Vous ne pouvez pas le louer ».
David:
Ce qu’ils cherchent à éviter, c’est que vous achetiez une maison avec un prêt pour résidence principale dans laquelle vous n’avez jamais eu l’intention de vivre du tout. D'accord? Il s’agissait clairement d’un immeuble de placement. Vous avez menti et dit que c'était une résidence principale. Cela serait considéré comme une fraude. Si vous y emménagez et qu’il se passe quelque chose que vous n’aimez pas. D'accord? Je ne vous donne pas de détails sur la jurisprudence parce que je ne l’ai pas vu moi-même, mais j’explique ma compréhension telle qu’on me l’a dit.
David:
Disons que vous emménagez dans une propriété et que le chien du voisin aboie sans arrêt et que vous ne pouvez pas dormir la nuit et que vous en parlez au voisin et il vous dit : « Ouais, va frapper des pierres. C'est mon chien. Il aboie, ce n'est pas mon problème. Je m'en fiche. Je peux dormir malgré ça. Vous ne dormez pas la nuit. À ma connaissance, il n’y a rien qui puisse vous obliger à rester dans cette maison.
David:
Beaucoup de choses comme celle-ci se sont produites. Vous ne pouvez pas anticiper tous les problèmes qui pourraient survenir. Ce qui serait une fraude hypothécaire, c’est s’ils pouvaient prouver que vous n’avez jamais eu l’intention d’y vivre. Vous n’avez fait aucun effort, vous n’avez pas emménagé dans la maison. « Vous nous avez escroqués dès le début. » C'est de la fraude. Cela devrait être évité. Ne faites pas cela.
David:
Mais lorsqu’il s’agit de « Combien de temps dois-je vivre dans la maison avant de déménager ? » À ma connaissance, il n'existe aucune loi et je ne connais aucune jurisprudence dans laquelle un juge aurait examiné une question et aurait dit : « Six mois, trois mois ». Ils ne regardent pas les choses à partir de cette règle stricte comme le fait notre cerveau, ils regardent l'intention.
David:
Donc, si votre intention était de vivre dans la maison et que quelque chose changeait dans votre vie, les circonstances changeaient. Il y avait quelque chose qui n'allait pas avec la propriété, vous ne l'aimiez pas. Vous êtes autorisé à en sortir et à aller vivre ailleurs. Mais non, vous n’obtiendrez probablement pas de nouveau prêt pour acheter une autre résidence principale avant que 12 mois ne se soient écoulés depuis l’achat de la première. Cela pourrait être délicat. Mais nous avons eu une très bonne conversation là-bas. Je suis content d’avoir pu intervenir là-dessus.
David:
Les gars, nous apprécions vos commentaires et surtout nous apprécions le travail que vous faites tous pour poursuivre vos objectifs et votre liberté financière.
David:
Je voulais révéler une critique récente publiée sur l'application Apple Podcast. «J'adore écouter l'émission, mais j'écoute régulièrement votre émission. Mais mon plus gros problème est qu’il y a tellement de gourous de l’investissement immobilier que je ne sais pas qui est vrai et qui est faux. Et je souffre des remords de l’acheteur après avoir dépensé plus de 10,000 XNUMX $ en, entre guillemets, « formation ». Tout le monde est d’accord sur le fait que nous devrions commencer par la formation, mais personne ne décompose ce qui constitue réellement une véritable formation et pas seulement du bruit tape-à-l’œil, de la vantardise et des trucs de motivation. Cela vient de Deborah via les critiques Apple Podcast.
David:
C'est une critique incroyable, mais vous nous avez attribué 3 étoiles. Ce n’est pas moi qui ai pris vos 10,000 3 $. Pourquoi me punis-tu avec une critique 3 étoiles, Deborah ? Je pense que vous êtes en colère contre l’industrie. Vous n'êtes pas en colère contre BiggerPockets. Tu dois réparer ça. Vous n'avez pas dit pourquoi je n'ai eu que 10,000 étoiles. Je verse mon sang, ma sueur et mes larmes pour toi Deborah, et c'est gratuit. Au contraire, nous devrions obtenir six étoiles sur cinq parce que nous vous offrons du contenu gratuit, sans prendre vos XNUMX XNUMX $. Oh, c'est tellement triste. Blesser les gens, blesser les gens, n'est-ce pas ? C'est exactement ce qui vient de m'arriver.
David:
Très bien, à propos de l'arnaque à 10,000 XNUMX $, tout d'abord, personne n'en parle. J'appelle cela bien sûr de la honte. Quand quelqu’un dépense beaucoup d’argent et se fait arnaquer, il ne veut pas dire à tout le monde qu’il sait qu’il s’est fait arnaquer, alors il souffre en silence. Ils le gardent à l'intérieur. Le regard vitreux dans leurs yeux et leur manque de contact visuel font qu'ils regardent leurs chaussures lors d'une rencontre immobilière, faisant tournoyer maladroitement leur boisson diluée, c'est comme ça que vous savez que quelqu'un est exploité par un cours, mais si vous ne le faites pas. cherchez les subtilités, vous allez manquer.
David:
Voici mes 2 centimes sur tout ça. Chaque fois que quelqu’un me vend une idée et que la façon dont il la vend ne correspond pas à d’autres choses que j’ai vues dans la vie, je sais que je suis trompé. Quand je regarde une publicité pour un camion et que je vois le truc rebondir partout sur ces rochers et que je vois une fille vraiment sexy sur le siège passager qui regarde le gars qui le conduit avec amour avec du désir dans les yeux, parce que il est tellement cool qu'il ait ce camion et j'entends cette musique jouer et je vois ce rêve être peint. Je me demande : « Ai-je déjà vu ça dans la vraie vie ? Ai-je déjà vu une femme tomber amoureuse d’un mec d’apparence moyenne parce qu’il avait un camion sympa ? Non, je ne l'ai pas fait. On me vend une facture de marchandises.
David:
Regardez les influenceurs qui font la même chose. Est-ce qu'ils disent : « Je vais vous apprendre à gagner », Insérez ici une somme d'argent ridicule, « pour seulement » Une somme d'argent légèrement plus petite pour suivre leur cours, « et ce sera facile et vous pourrez le faire et vous le ferez » gagnez 10 argent supplémentaires. Voyez-vous cela arriver à d’autres moments de la vie ? Vous êtes-vous déjà inscrit dans une salle de sport et avez-vous dit : « Je veux être en très bonne forme ? Et ils ont dit : « Oh, c’est le gymnase où aller lorsque vous franchissez les portes, c’est comme par magie. Un pack de six arrive par hasard et vous n’avez rien à faire. Ce n’est pas comme ça que ça marche.
David:
Avez-vous déjà vécu une situation où vous avez payé beaucoup d’argent pour que quelqu’un tombe amoureux de vous et reste amoureux de vous pour toujours ? Non, probablement pas. C’est quelque chose à surveiller avec ces cours. Il y aura toujours des gens qui vous diront qu’ils peuvent vous aider et vous vendre et pourquoi vous devriez les accompagner. Ils seront rarement honnêtes avec vous.
David:
Ce podcast s’adresse aux personnes qui veulent la vérité honnête, qui la veulent directement de la bouche du cheval, qui veulent que quelqu’un leur dise ce qu’ils ont besoin d’entendre, pas ce qu’ils veulent entendre. Et la majorité d’entre vous adore ça. Alors Deborah, je suis vraiment désolée de ce qui est arrivé, mais ne nous blâmez pas. Ne punissez pas les BiggerPockets. Nous sommes là pour vous gratuitement et tous ceux qui nous écoutent, continuez à écouter notre podcast.
David:
Dépensez 15, 20 dollars pour un livre. N'allez pas dépenser 10,000 XNUMX $ pour un cours à moins d'avoir une relation préexistante avec la personne qui l'enseigne. Vous les connaissez et vous faites confiance à leur parole et à leur intégrité. Je vais donner un dernier conseil à Deborah et à tous ceux qui écoutent ici.
David:
J'ai une seule maison de courtage, nous finançons l'immobilier dans tout le pays. Quand les gens disent : « Pourquoi devrais-je faire appel à un seul courtier ? Ma réponse est généralement : « Pourquoi ne parlez-vous pas à l’un de nos autres clients pour découvrir quel agent de crédit il avait et lui demander quelle est son expérience ? Parce que bien sûr, si vous me le demandez, je vous dirai : « Vous devriez nous utiliser ». Tous les influenceurs diront : « Oui, vous devriez suivre mon cours. »
David:
Alors demandez aux personnes qui ont suivi le cours. Adressez-vous à quelqu'un qui a utilisé le service et dites-lui : « Qu'avez-vous obtenu ? Qu'est-ce que tu n'as pas reçu ? Le feriez-vous à nouveau?" Je pense que c'est intelligent. Ainsi, avant que quiconque ne s'inscrive à un cours qui coûte de l'argent, il serait sage de demander aux autres membres du groupe : « Quelle est votre expérience et à quoi puis-je m'attendre ? Et nous tous, dans la communauté des investisseurs immobiliers, pouvons prendre soin les uns des autres et nous aider à nous orienter vers les bonnes personnes et à nous éloigner des mauvaises personnes.
Rob:
David, je m'appelle Rob Browning. Je viens d'Escondido, en Californie, et ma question aujourd'hui est la suivante : quel est le bon moment pour quelqu'un qui entre dans les dernières étapes de sa carrière d'entrer sur le marché immobilier, en fonction des conditions actuelles du marché ? Et je peux vous parler un peu de ce que je recherche et qui pourrait être utile.
Rob:
Je cherche à générer des flux de trésorerie au cours des cinq ou 10 à 15 prochaines années et je cherche à devenir un investisseur immobilier à temps plein au cours des trois à cinq prochaines années, ce qui me permettrait de quitter mon poste actuel. .
Rob:
J'ai actuellement de l'argent à investir. Je peux retenir cela et attendre une meilleure opportunité pendant que j’accumule plus d’argent. Mais encore une fois, j'aimerais y aller aussi. Voilà donc ma question et j'attends avec impatience votre réponse. Merci salut.
David:
Merci Rob. La bonne nouvelle est que j'adore votre question. La mauvaise nouvelle est qu’il est difficile de répondre à ces questions. J’ai l’impression d’être toujours porteur de mauvaises nouvelles dans le monde de l’immobilier, mais ce n’est pas obligatoire. Voici ce que je veux dire. Cette expression investisseur immobilier à temps plein est devenue popularisée au cours des 10 dernières années, d’accord ? Pensez donc à 2010 jusqu'aux alentours de 2020, 2021. Il y avait certainement des transactions à conclure à la fin, elles étaient plus difficiles, mais comme de 2010 à 2015, il y a eu des transactions partout, et par transactions, j'entends l'immobilier en flux monétaire.
David:
C'était comme une personne qui voulait attraper du poisson et il y avait tellement de poissons qu'il suffisait de jeter son leurre dans l'eau suffisamment de fois pour attraper un poisson sur la ligne. La capacité des gens à réussir à attraper ces poissons et à conclure ces affaires était inhibée par le temps qu'ils passaient à leur travail et vous pouviez littéralement gagner plus d'argent, comme acquérir plus de richesse. Je considère l’argent comme l’énergie, n’est-ce pas ? Donc, si vous regardez l'énergie que vous pourriez gagner dans votre travail W-2 par rapport à l'énergie que vous pourriez consacrer à l'accumulation de biens immobiliers à bon prix et aux flux de trésorerie, dont la valeur allait croître, c'était clairement une meilleure décision d'être un investisseur à temps plein.
David:
Si vous aviez les compétences nécessaires pour attraper le poisson, si vous aviez un entonnoir, dirigez, analysez, poursuivez le succès. Si vous saviez comment acheter ces propriétés, si vous aviez le financement pour le faire. Si toutes ces choses étaient en place, vous aviez l'appât, vous aviez la canne à pêche, vous aviez les compétences de pêcheur à la ligne, et être un investisseur à temps plein aurait tout à fait du sens pour beaucoup de gens.
David:
Voici le défi. Nous n’avons pas beaucoup de poissons à attraper comme nous en avions. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de poisson à attraper. Cela ne veut pas dire que la pêche n’a pas d’importance. S’il vous plaît, ne présumez pas les extrêmes de l’argument que je présente. Je ne dis pas qu’il y a des tonnes de poisson ou qu’il n’y a aucun poisson. Il y en a juste moins, ce qui rend plus difficile le fait d’être un investisseur à temps plein. Si vous parlez d'un spécialiste des acquisitions à plein temps, certaines personnes le font, mais généralement, elles font partie d'une grande entreprise et se concentrent à plein temps sur l'acquisition, tandis que quelqu'un d'autre se concentre à plein temps sur la gestion, tandis que quelqu'un d'autre se concentre à plein temps sur la levée de capitaux pour ces syndications.
David:
Oui, ils investissent dans l’immobilier à plein temps, mais ils créent une pièce d’un puzzle qui vous ramène en quelque sorte dans la catégorie des employés. Vous voyez où je veux en venir avec ça ? Devenir un investisseur à temps plein, ce n’est pas quitter un emploi, c’est en trouver un nouveau et il y a moins de transactions à conclure maintenant qu’au moment où nous avons commencé à utiliser cette expression.
David:
Donc, la question Rob que je pense que vous devez vous poser est la suivante : « Vais-je développer plus d'énergie dans le travail que j'occupe actuellement ou vais-je acquérir plus d'énergie si je deviens un spécialiste de l'acquisition immobilière à temps plein ? Et peut-être que vous gagnez moins d’énergie en travaillant dans l’immobilier à plein temps, mais que vous en profitez davantage. C’est également quelque chose à prendre en compte dans l’équation.
David:
Si nous parlons concrètement, ce que je vois des gens qui travaillent en ce moment, c'est devenir gestionnaire de location à court terme à temps plein, d'accord ? Si c'est ce que vous entendez par immobilier à temps plein ou investisseur à temps plein, je ne pense pas qu'il soit juste de parler d'investisseur à temps plein, car même si vous êtes propriétaire de la propriété, vous jouez le rôle de gestionnaire immobilier. et vous échangez absolument un emploi contre un autre.
David:
Je préférerais que vous regardiez : « D'accord, je pourrais payer à quelqu'un X montant d'argent pour gérer les propriétés et je pourrais faire autant d'acquisitions avec mon temps libre. Est-ce que je gagne plus d'argent et ai-je une vie meilleure en gardant mon emploi ou suis-je prêt à gagner moins d'argent mais je peux travailler dans l'immobilier que j'aime ? » Et soyez très précis sur ce que cela signifie. Je ne cherche pas à vous décourager.
David:
Vous vivez peut-être dans une partie du pays ou dans une région où il y a des offres partout et vous pouvez toujours les faire fonctionner. Je ne connais pas les noms de ces endroits pour le moment, mais je suis sûr qu’il existe des régions dans le sud et le Midwest où d’autres investisseurs n’ont pas encore trouvé. Et il y a des gens qui écrasent tout, il y a des tonnes de poissons à attraper et ce sont des investisseurs à plein temps. Ils n’en parlent probablement pas parce qu’ils ne veulent pas de concurrence de la part de nous tous qui disons : « Où est le marché ? Où est la trésorerie ? Je veux juste m'assurer de clarifier pour tous ceux qui ont entendu cette expression investisseur immobilier à temps plein, qu'ils comprennent ce que cela signifie.
David:
Cela signifiait en réalité des spécialistes en acquisition à temps plein, et s’il n’y a pas beaucoup de transactions à acquérir, cela n’a pas de sens logique que vous quittiez votre emploi pour vous lancer dans cette activité. Alors Rob, dis-moi comment ça se passe. Faites-moi savoir quelles questions vous avez après avoir entendu cela. Ne vous découragez pas. Posez-vous simplement la question : « Quel rôle est-ce que je veux jouer dans l’immobilier et est-ce que je préfère échanger mon travail à temps plein contre cela ? »
David:
Et notre dernière question vient de Chris Feno qui dit : « J'ai environ 600,000 XNUMX en capitaux propres. Quoi de plus efficace à long terme ? Acheter des immeubles de placement en utilisant un HELOC ou utiliser ce HELOC pour financer des projets d’investisseurs locaux afin d’obtenir des rendements encore et encore ? » Très bien, Chris, il semble que ce que vous demandez ici est : « Dois-je retirer mes capitaux propres et les utiliser pour posséder un bien immobilier ou devrais-je financer des flips d'autres investisseurs pour ainsi dire, ou peut-être qu'ils sont des BRRRR et gagner un retour sur mon capital ? Examinons donc en quelque sorte vos deux options différentes.
David:
Si vous optez pour le statut de prêteur acharné ou de prêteur privé, c’est ce que vous semblez demander ici. Tout d’abord, vous serez imposé sur ces gains et il s’agira très probablement d’impôts sur les plus-values à court terme. Je ne suis pas CPA, je n’en suis pas sûr. C’est ce que mon instinct me dirait.
David:
S'il existe un moyen d'échapper aux gains en capital, vous seriez toujours imposé en fonction du revenu et plus vous gagnez d'argent, plus les impôts seraient élevés. Lorsque vous gagnez des capitaux propres dans un bien immobilier, ils ne sont pas imposés jusqu'à leur vente. Ainsi, même lorsque vous le retirez grâce à un refinancement en espèces, cette énergie n’est toujours pas taxée. Il s’agit d’un moyen plus efficace sur le plan fiscal de créer de la richesse, ce qui n’est pas le cas lorsque vous gagnez de l’argent en le prêtant à d’autres personnes.
David:
Deuxièmement, prêter cet argent comporte des risques. Nous n’en entendons tout simplement jamais parler parce que, premièrement, personne ne veut partager ses pertes, et deuxièmement, nous avons eu l’un des meilleurs marchés d’investissement immobilier de l’histoire du monde au cours des 10 dernières années. Donc peu de gens perdaient de l’argent parce que c’était dur. La personne qui emprunte votre argent pour renverser une maison pourrait tout faire de travers, et le marché était si fort qu’il pourrait s’en sortir. Ils vendraient la propriété, même s’ils vendaient à un seuil de rentabilité ou avec une petite perte, ils avaient encore beaucoup d’argent pour vous rembourser. Mais que se passe-t-il lorsque les pertes deviennent importantes ? Il devient de plus en plus difficile de faire fonctionner le flip, de sorte que vous puissiez récupérer votre argent et qu'une grande partie de ces capitaux propres va commencer à baisser.
David:
Troisièmement, si vous retirez la valeur nette des maisons et que vous l'utilisez pour la donner aux personnes qui vont les retourner ou les BRRRR, vous payez également des intérêts sur cela. D'accord? Donc, si vous leur prêtez à 15 % ou 12 %, mais que vous payez 9 ou XNUMX % sur le HELOC, cela commence à ressembler à une proposition beaucoup moins souhaitable pour vous.
David:
Ainsi, la plupart des prêteurs sérieux, du moins les bons, tous ceux qui travaillent dans le secteur des prêts se concentrent sur l’écart de rendement et la marge. Ce qu'ils disent, c'est : « Très bien, un montant X de ces transactions va mal tourner, un montant X va se passer bien afin de gagner suffisamment d'argent pour couvrir mes pertes, je dois facturer 15 %, 12 %, deux points. .» Quoi qu’il en soit, et avec ce bénéfice, ils devront payer les pertes. Donc, si vous payez votre argent à 15 %, cela ne veut pas dire qu’ils gagnent 15 %. Après tous les gens qui ne les remboursent pas ou ne remboursent pas l’argent qu’ils perdent, ils gagnent peut-être 8 ou 9 %. Je ne connais pas les chiffres exacts, mais j’espère que vous comprenez.
David:
Si vous payez déjà 8 % sur le HELOC et votre véritable spread, celui-ci finit par être de 10 %, si vous parvenez à obtenir 50 % sur votre prêt, vous prenez tout ce risque pour un spread potentiel de 2 %. Cela ne semble pas aussi bon que ce que vous pensez probablement lorsque vous pensez à ce que j’appelle le dégoûtant.
David:
Dans mon livre Pillars of Wealth, je parle de dépenses brutes. C'est ce virus de mentalité que nous contractons lorsque nous disons : « Hé, je gagne 90,000 90 $ par an. Je peux me permettre de payer mille dollars par an pour une voiture. « Hé, je gagne 3,500 XNUMX $ par an. Je peux me permettre ces vacances à XNUMX XNUMX $. Lorsque vous essayez de prendre une décision concernant vos dépenses et que vous pensez à l’argent brut que vous gagnez, le montant que vous dépensez semble être une part très insignifiante.
David:
Mais si sur ces 90,000 25,000, vous êtes imposé 65,000 65, donc vous ne gardez que 15,000 1,000, je crois, et sur ces 15,000, vous n'économisez que 12 XNUMX $ par an. Ce paiement de mille dollars pour une voiture s'élève à XNUMX XNUMX dollars par mois sur XNUMX XNUMX dollars par an, soit XNUMX XNUMX dollars. C'est presque tout. Tout d’un coup, cela semble être une décision vraiment stupide à prendre. Cela dépend si vous regardez le net ou le brut. Je pense que lorsqu’il s’agit de cette opportunité de prêter de l’argent privé, il s’agit du brut, pas du net. Je ne pense pas que le Net sera aussi attractif que vous le pensez. Et enfin, il y a ici un risque supplémentaire.
David:
Si vous perdez l'argent que vous avez retiré des propriétés au profit de flippers, parce que le marché va à votre encontre ou que vous faites de mauvais choix ou que vous faites des erreurs de débutant que tout le monde fait, mais qui a fini par être tout votre capital, vous mettez le les propriétés elles-mêmes sur lesquelles vous exercez un effet de levier sont menacées. Que se passe-t-il s'ils ont besoin de réparations ? Que se passe-t-il si le locataire cesse de payer le loyer ? Vous pourriez finir par perdre les propriétés et l’argent que vous en avez retiré en vous lançant dans une nouvelle entreprise que vous ne connaissez pas.
David:
Voilà donc les risques et les avantages ne semblent pas aussi importants. Lorsque vous envisagez de retirer l’argent que vous avez dans les propriétés pour acheter de nouveaux biens immobiliers, les risques seront si le nouveau bien immobilier que vous achetez ne génère pas de flux de trésorerie. Si vous finissez par perdre de l’argent sur ces nouvelles propriétés, ce n’est pas bon, mais c’est à peu près le seul risque que je vois. L’avantage serait une forte inflation et un gain important de valeur nette grâce à la hausse de la valeur des maisons. Les loyers, si vous achetez dans un bon quartier, devraient augmenter chaque année, ce qui signifie que chaque année où vous conservez la propriété, elle devient de plus en plus douce.
David:
Vous pouvez également retirer la valeur nette de la propriété, disons 600,000 600,000 $, et ajouter un effet de levier en empruntant de l'argent à la banque. Ainsi, les 3 600,000 $ de votre mise de fonds équivaudraient à l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 3 millions de dollars. Donc, si vous investissez bien, que vous achetez dans les bonnes zones et que les propriétés supportent le service de leur dette, vous pourriez prendre 30 3 $ et les transformer en XNUMX millions de dollars de biens immobiliers, qui après XNUMX ans auront été remboursés et vous disposez désormais de XNUMX millions de dollars de biens immobiliers, plus tout ce qui les apprécie. C’est difficile pour moi de vous voir atteindre les mêmes rendements en devenant prêteur privé.
David:
La dernière chose que je dirai ici est que le prêt d’argent privé semble simple et peut l’être, mais cela ne veut pas dire que c’est facile. Il existe une compétence pour analyser à qui vous devriez prêter votre argent et à quels taux, puis reprendre les projets qu'ils gâchent. Et ce n’est pas une compétence que vous possédez probablement actuellement. Vous devez le développer, et si vous perdez de l'argent en développant cette compétence, cela n'en vaut peut-être pas la peine.
David:
Voilà donc comment j’analyserais vos deux décisions. Je sais qu’il n’y a plus d’options faciles parce que le marché est très difficile. Avant, c'était comme si c'était évident. "Va faire ça." Ce n’est plus le marché dans lequel nous sommes. Nous l'avons bien eu pendant longtemps. J'espère que vous tous, auditeurs, avez agi à ce moment-là, tout comme Chris. C’est pourquoi il se trouve dans une position où il dispose de 600,000 XNUMX $ de capitaux propres, et si vous n’avez rien fait pendant cette période, ce n’est pas grave. Ne restez pas assis à pleurer à ce sujet. Vous pouvez encore agir aujourd’hui. C’est juste plus difficile qu’avant, mais cela pourrait être encore plus difficile à l’avenir. Nous pourrions revenir sur ces moments et dire : « Hé, il y avait beaucoup d’opportunités. Nous aurions dû en profiter.
David:
Très bien, c'était notre émission d'aujourd'hui. Juste pour récapituler ce que nous avons vu, nous avons parlé de beaucoup de choses, notamment de la manière dont une autre propriété devrait être achetée lorsque vous n'avez pas économisé 20 %, est-il logique de prendre une propriété et d'utiliser la valeur nette pour en acheter une autre. ? Que faire en cas de démarrage tardif dans l'immobilier ? Quelles stratégies utiliser pour réellement faire fructifier ce pécule et le transmettre à la génération suivante ? Si nous devons ou non développer une entreprise de gestion immobilière, car franchement, cela demande beaucoup de travail et posséder une ou deux ER ou deux prêtent en privé. C'était notre dernière question, et nous avons pu examiner les deux options différentes.
David:
J'espère que nos conseils d'aujourd'hui vous ont donné une idée claire de la prochaine étape à suivre pour vous et, plus important encore, vous ont aidé à renforcer votre confiance lorsqu'il s'agit d'avancer dans votre propre activité et votre portefeuille immobilier.
David:
Merci à tous d'avoir regardé un autre épisode de Seeing Greene. J'adore vous avoir ici et j'adore faire ça. N'oubliez pas que si vous souhaitez figurer dans l'émission ou si vous souhaitez simplement nous soutenir, rendez-vous sur bigpockets.com/david et soumettez-y votre question afin que je puisse y répondre.
David:
Je m'appelle David Greene. Vous pouvez me trouver @davidgreene24 sur les réseaux sociaux. Alors s'il vous plaît, suivez-moi sur Instagram, créez-moi un ami sur Facebook, suivez-moi sur Twitter et consultez mon site Web, davidgreene24.com. Si vous avez une seconde, regardez une autre vidéo BiggerPockets et si vous ne l'avez pas, nous vous reverrons la semaine prochaine. Merci à tous.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Comment utiliser la valeur nette de votre maison pour acheter plus de propriétés locatives et constituer un portefeuille immobilier
- Comment prendre une retraite anticipée, constituer un pécule et créer des flux de trésorerie en tant que démarreur tardif
- Développer votre activité immobilière et si tu as ce qu'il faut pour le faire
- Les les « gourous » de l’immobilier qui prendra votre argent et s'enfuira (et signes révélateurs d'une arnaque)
- Constat quitter votre emploi car l’immobilier n’est pas une décision judicieuse faire (surtout en 2023)
- Prêt d'argent privé vs investissement immobilier et qui te fera gagner plus d'argent
- Et So Beaucoup plus!
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