Le mélange de taux d'intérêt (relativement) élevés et de volatilité économique avec le fait que la plupart des propriétaires ont une dette fixe à faible taux d'intérêt avait induit ce que l'économiste immobilier Bill McBride désigne comme le "grève des vendeurs". Comme on pouvait s'y attendre dans la foulée d'un tel entêtement, les promoteurs entament une «grève des constructeurs» pour leur emboîter le pas.
As CNBC rapporté fin octobre, «Les mises en chantier de maisons unifamiliales ont chuté de près de 19% d'une année sur l'autre en septembre, selon le recensement américain. Les permis de construire, qui sont un indicateur de la construction future, ont chuté de 17 %. PulteGroup, l'un des plus grands constructeurs de maisons du pays, a annoncé que son taux d'annulation était passé de 15 % au deuxième trimestre de cette année à 24 % au troisième. »
Rick Palacios Jr., directeur de recherche chez John Burns Real Estate Consulting, a un fil intéressant sur les sentiments des constructeurs de tout le comté. Ce n'est pas exactement bon.
Les commentaires des constructeurs d'habitations issus de notre enquête de ce mois-ci étaient à peu près aussi négatifs que ceux que j'ai vus jusqu'à présent. Voici quelques-unes des couleurs du marché qui ont sauté…
– Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 novembre 2022
Quelques exemples incluent un constructeur à Boston disant: «Octobre a été exceptionnellement faible», à Baltimore, «Le marché est terrible», et à Wilmington, «Le marché est en train de tomber d'une falaise», etc.
Vous avez l'idée.
Dans l'ensemble, les mises en chantier de maisons unifamiliales chutent rapidement. Cependant, les mises en chantier de logements multifamiliaux sont, de façon quelque peu surprenante, restant relativement stable. Il est probable que la construction multifamiliale soit soutenue dans une certaine mesure par des subventions gouvernementales Projets LIHTC, mais même quand même, ils diminueront probablement bientôt.
Bien entendu, un ralentissement important de la construction est à prévoir. La nouvelle construction est toujours fortement dépendante des taux d'intérêt, et la Réserve fédérale a introduit le taux d'actualisation qui sous-tend le marché hypothécaire 0.25% à partir 4.5% en moins d'un an.
La raison pour laquelle le marché immobilier ne risque pas de s'effondrer est parce que, contrairement à 2008, les propriétaires ont une dette à taux fixe à faible taux d'intérêt, les normes de prêt sont relativement strictes et la plupart ont une valeur nette décente dans leur maison. Absolument rien de tout cela n'a rien à voir avec le calcul utilisé par les développeurs pour décider de construire ou non une propriété. Autrement dit, les fondamentaux qui soutiennent le marché de l'habitation ne s'appliquent pas au marché de la construction neuve. De ce fait, la construction neuve chute drastiquement et pourrait éventuellement s'effondrer.
Autrement dit, les constructeurs sont frustrés et ils se mettent en grève.
Cependant, ils ne peuvent pas le faire avant d'avoir terminé et liquidé ce qui pourrait devenir un gâchis mineur dans l'économie américaine : une nouvelle surabondance de construction.
La nouvelle surabondance de construction à venir
Déjà, un record de 29% des maisons à vendre aux États-Unis sont de nouvelles constructions. Annulations de l'acheteur augmenté 7.5% pour les nouvelles constructions de septembre à octobre et n'a montré aucun signe de ralentissement. Les mois d'inventaire pour les nouvelles constructions ont augmenté de plus de 50 % de janvier 2022 à octobre, passant de 5.7 mois à 8.9 mois. (Généralement, six mois d'inventaire est considéré comme un marché équilibré).
Et bien que le temps nécessaire pour vendre de nouvelles maisons ait généralement dépassé l'inventaire existant, l'écart entre les deux est devenu assez prononcé. En octobre, il n'y avait que 3.3 mois d'inventaire pour l'inventaire existant (toujours un marché de vendeurs), soit seulement le tiers de ce qu'il était pour la construction neuve.
Malheureusement, il n'y a aucune raison réelle de croire que cela va s'améliorer avant d'empirer. Alors que l'inflation a un peu refroidi, la Fed a indiqué qu'elle prévoyait de maintenir des taux élevés (relativement parlant) au moins jusqu'en 2023.
Mais peut-être plus important encore, comme le souligne Bill McBride, il y a plus de logements en construction qu'il n'y en a jamais eu auparavant !
« Le rouge, ce sont les unités unifamiliales. Actuellement, il y a 794 2 unités unifamiliales (rouge) en construction… Le bleu est pour les unités 928+. Actuellement, il y a 1973 XNUMX unités multifamiliales en construction. C'est le plus haut niveau depuis décembre XNUMX !
«Combinés, il y a 1.722 million d'unités en construction. C'est le nombre record d'unités en construction.
L'augmentation de la construction s'explique en grande partie par la pénurie nationale de logements, ce qui est principalement ce a alimenté la flambée des prix de l'immobilier au cours des quelques années précédentes. En plus de cela, des problèmes de chaîne d'approvisionnement ont retardé de nombreuses projections, ce qui a entraîné un arriéré de propriétés en construction plus longtemps que prévu.
Malheureusement, contrairement aux propriétaires qui sont rarement contraints de vendre, les constructeurs n'ont guère le choix. Bien sûr, beaucoup se tourneront vers la location de ces nouvelles constructions, mais le marché locatif est déjà commence à être saturé. Pour la plupart, ils n'auront d'autre choix que de vendre sur ce qui est un marché d'acheteurs et ce qui est susceptible de devenir sensiblement plus un marché.
Conclusion
À quelques exceptions près (notamment celles qui sont subventionnées par le gouvernement, comme le LIHTC), ce n'est probablement pas le meilleur moment pour démarrer de nouveaux projets de développement. Si vous êtes un promoteur au milieu d'une telle nouvelle construction, il vaudrait au moins la peine d'examiner s'il est économiquement faisable de louer la propriété (ou certaines des propriétés si vous développez un lotissement).
Si la vente est la seule option, il serait sage de prendre de l'avance. Alors que les prix des maisons existantes ne chuteront probablement que modérément au cours de la prochaine année, les prix des maisons neuves chuteront probablement beaucoup plus. Vous ne voulez pas être pris à chasser le marché vers le bas pendant que vous conservez vos stocks. Je recommanderais de diriger le marché et de réduire votre prix dès le départ. Offrir des incitations attrayantes, telles que taux d'intérêt les rachats (où le constructeur paie le prêteur pour abaisser le taux d'intérêt pour l'acheteur au cours de la première année ou plus) devraient également être pris en compte.
Chaque investisseur et développeur prendra des coups dans cette entreprise à un moment ou à un autre. Il vaut mieux accepter cela maintenant que d'essayer de garder l'espoir de pouvoir vendre au même prix que lorsque le propriétaire typique achetait avec des taux d'intérêt d'environ 3 %. Espérer que le marché reviendra à ce qu'il était il y a six mois vous laissera probablement sur le carreau, car les coûts de détention rongeront tout profit que vous auriez pu réaliser. Et après cela, vous devrez probablement éventuellement vendre pour encore moins que la remise que vous auriez pu offrir au départ.
D'un autre côté, si vous cherchez à acheter une maison - en particulier une pour y vivre - et que vous êtes frustré par le fait que ce mème est beaucoup plus proche de la réalité qu'un tel acheteur ne le préférerait :
De nouvelles maisons seraient quelque chose à examiner. Cherchez particulièrement à offrir des rachats de taux. Quoi qu'il en soit, vous aurez certainement le dessus dans les négociations.
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